Evaluare

Lucid
Expert
SOCIETATE CU RASPUNDERE LIMITATA
Suceava [Ro], Str. Alexandru cel Bun nr. 26; lucidexpert@gmail.com; tel: 0230.551170; CUI: RO 13654767
Inregistrat RC: J33/16/2001; Certificat ISO 9001:2001; Membru Corporativ ANEVAR din anul 2008; www.lucidexpert.ro
Raport de evaluare
------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------
Raportul estimeaza valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatilor: A. Proprietate imobiliara, situata in oras Bragadiru, str. Maracineni nr.24A formata din teren intravilan 248.20 mp si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M (Sc=84.70 mp Ad=190.80mp) B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat Domnesti, Jud Ilfov, nefinalizata, fara utilitati, teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20 si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp); C. Bunuri mobile.
Beneficiarul raportului: CN INSOLVENCY IPURL Bucuresti Dosar Insolventa 52482/3/2010, Tribunalul Bucuresti, Sectia aVIIa Comerciala
Autor: Gheorghe Licurici

Expert evaluator ANEVAR - Cod Evaluator: 2099 Calificari: Evaluarea Intreprinderii [EI] si Evalarea Proprietatilor Imobiliare [ EPI] Data intocmirii raportului: 2 Iulie 2012
SC Lucid Expert SRL -
Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Catre:
SC Insolvency IPURL Bucuresti
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Stimai Domni, Prezentul raport se refer la evaluarea bunurilor mobile si imobile ale SC International MSO Serv SRL, Bucuresti, cu sediul situat in, Str. Valea Cascadelor, Nr. 21, et.1, cam.11, sector 6; Proprietatea a fost inspectat de evaluatorii subsemnati, in prezena reprezentantului clientului. inand cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de evaluare: IVS 1- Valoarea de pia tip de valoare Raportul a fost structurat dup cum urmeaz: (1) Partea introductiva (2) -Premizele evaluriiin care se gsesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaz modul de abordare al evalurii (3) -Prezentarea datelorin care sunt prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, (4) -Analiza datelor conine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obinut i opinia evaluatorului, (5) - Anexeconin elemente care susin argumentele prezentate in raport. In urma aplicrii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a bunurilor evaluate, inand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este: Valoare de piata:
466,077 lei (echivalent 104,758 euro)

Valoare de vanzare fortata:
373,542 lei (echivalent 83,948 euro)

Valorile nu contin TVA / Valoarea include cotele pri indivize, terenul i amenajrile acestuia;/ Opinia de mai sus nu reprezint valoarea pentru asigurare / Cursul de schimb leu / euro considerat este de 4,4496; / Valorile estimate in EUR sunt valabile atat timp cat condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii i ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pie ele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o dat cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul dolarului sau euro nu este liniar );
Raportul a fost pregtit pe baza standardelor, recomandrilor si metodologiei de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romania).
Cu stim, Gheorghe Licurici, inginer, Evaluator ANEVAR, specializare Evaluarea Intreprinderii EI, Evaluarea proprietatilor
imobiliare EPI cod 2099, Director SC Lucid Expert SRL
2 Iulie 2012
2
Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Partea intai
1.1. Introducere Raportul estimeaza valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatilor: A. Proprietate imobiliara denumita in documente Lotul 1, situata in oras Bragadiru, str. Maracineni nr.24A, tarla 13/2, parcela 60/2/8, Jud. Ilfov. 1, formata din teren intravilan 248.20 mp si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M (Sc=84.70 mp Ad=190.80mp; B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat Domnesti, Jud Ilfov, neterminata, fara utilitati, teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20, parcela 110/2, 110/2/20, lot3/ cf 4590, nr cadastral 2816/3 si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp); C. Bunuri mobile. Toate bunurile se afla in proprietatea SC International MSO Serv SRL, sediul Valea Cascadelor 22-24, sector 6, Bucuresti, Inreg. Reg. Comertului J40/4012/28.05.1997, CUI R9472198. 1.2. Certificarea valorii Evaluarea proprietii, o tratez prin abordarile: Comparaii directe de piata; ( proprietati imobiliare, mijloace de transport) Costuri de reconstructie; (proprietati imobiliare) Costuri de inlocuire (bunuri mobile) Nivelul valorilor estimate prin aceste abordri reprezentand proprietatea a fost reconciliat. Scopul lucrarii a fost determinarea valorii de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatii in vederea lichidarii datoriilor. n opinia evaluatorului valorile estimate sunt: Obiectiv Proprietate imobiliara Bragadiru, str. Maracineni nr. 24A, Jud. Ilfov Proprietate imobiliara sat. Domnesti, Jud. Ilfov Autoturism Matiz
inmatriculat B-32-MSO
Valoare piata lei euro 311,500 70,000 142,400 4,400 7,300 477 466,077 32,000 1,000 1,650 108 104,758
Valoare vanzare fortata lei euro 249,200 56,000 113,920 3,740 6,205 477 373,542 25,600 840 1,400 108 83,948
Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d

inmatriculata B-07-MSO
Bunuri mobile
(Antifurt auto Mk, Microcentrala termica, Laptop Toshiba, Alarma auto Astral, Mobilier birou PAL)
TOTAL
Proprietatea a fost inspectat personal de evaluator la data de 21.06.2012. n cadrul lucrrii au fost luai n considerare factorii identificati care afecteaz valoarea proprietii. Valoarea nu include include cota TVA. Evaluatorul nu a avut, nu are i nu va avea n viitorul previzibil interese personale legate de proprietatea evaluat. Informaiile cuprinse n raport sunt bazate pe fapte reale i au fost verificate n limita posibilitilor. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor ANEVAR. Valorile obtinute au fost calculate la cursul valutar din data evaluarii (4.4496 lei /euro) Expert evaluator ANEVAR Gh. Licurici
2.07.2012 3
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1.3 Rezumatul faptelor principale Prezenta documentaie reprezint estimarea valorii de vanzare piata si fortata la data evaluarii. Lucrarea are caracter de informare i este structurat potrivit ndrumrilor cuprinse n cadrul standardelor privind bunurile imobile. Obiectul lucrrii l constituie determinarea valorii de piata pentru constructie comerciala si teren. Data evaluarii: 2.07.2012. Data inspectiei proprietatii: 21.06.2012 n cadrul lucrrii s-a abordat estimarea valorii proprietii imobiliare folosind procedurile de evaluare recomandate n literatura de specialitate i n standardele de evaluare ANEVAR. Argumentarea ntregii lucrari se bazeaz pe informaiile de pia legate de tranzacionarea proprietilor similare.
2. Partea a doua- Premizele evaluarii
2.1. Ipoteze i condiii limitative Evaluarea se realizeaz considernd reale i corecte informaiile primite cu privire la situaia juridic a proprietii, c aceasta este conform cu titlul de proprietate i tranzacionabil la data evalurii, cu ipoteci si alte datorii. Informaiile furnizate de tere pri sunt considerate de ncredere, ns nu au rigurozitatea i acurateea necesare publicitii. Planurile de amplasament, releveele i fotografiile efectuate sunt incluse n raport pentru a forma cititorului prezentului raport, o imagine asupra proprietii. Evaluatorul nu a avut informaii despre existena vreunui viciu ascuns care ar afecta n plus sau n minus valoarea proprietii i nu-i asum responsabiliti pentru astfel de condiii sau pentru expertize de specialitate necesare descoperirii lor. Evaluarea s-a realizat presupunnd c proprietatea, este conform cu reglementrile naionale i locale i nu are obligaii de mediu. De asemenea s-a considerat c proprietatea evaluat deine toate aprobrile, avizele i autorizaiile necesare funcionrii la utilizarea actual i c acestea se pot rennoi la expirarea lor, fr a necesita alte investiii. Evaluatorul nu a deinut informaii i nu a depistat, n limita competenelor sale profesionale, existena n cadrul proprietii a unor materiale sau [de ex.] radiaii periculoase care ar putea afecta valoarea. Valoarea alocat terenului i construciei cu dotrile respective, din cadrul valorii totale estimate pentru proprietate, este valabil numai la utilizarea actual. Disocierea i combinarea valorilor respective pentru alte utilizri nu poate fi posibil. Potrivit scopului acestei lucrri de evaluare, evaluatorul nu va fi solicitat s acorde consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan, n afara cazului cnd se va consemna n scris ntre pri. Divizarea valorii de pia din acest raport n elemente componente, anuleaz prezenta lucrare. Posesia prezentului raport n original sau n copie nu confer deintorului dreptul de publicare, difuzare prin reclame, tiri, agenii imobiliare, sau alte ci fr aco rdul scris al evaluatorului. Previziunile sau estimrile coninute n raport se bazeaz pe informaiile curente de pia, pe factorii cererii i ofertei pe termen scurt. Previziunile sunt susceptibile schimbrilor, funcie de schimbarea condiiilor viitoare. 4
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2.2. Scopul i utilizarea evalurii Prezentul raport de evaluare determina estimarea valorii de pia si vanzare fortata si va fi utilizat de catre proprietar prin lichidator in vederea lichidarii creantelor. 2.3. Definirea valorii i data estimrii acesteia Pentru a nu se crea confuzii si interpretari asupra valorii evaluate, conform Standardelor Internationale 2011, valoarea de pia se definete ca suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de pia este o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumit dat. n aceast definiie apare implicit conceptul de pia n ansamblu, care reflect mai degrab activitatea i motivaia mai multor participani dect imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de pia este o estimare fundamentat de pia, efectuat n conformitate cu aceste Standarde. Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp mult prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesara, specificata in definitia valorii de piata. In unele tari, valoarea de vanzare fortata, in particular poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului. Din punctul de vedere al acestei definitii, valoarea de lichidare se suprapune cu valoarea de vanzare fortata. Valoarea este determinata este exprimata in lei/euro si nu include cota TVA. Pentru marcarea momentului in procesul continuu de evolutie monetara se mentioneaza ca la data evaluarii, cursul pietei valutare comunicat de BNR specificat la pag. 3 a prezentului raport. Valoarea estimata este considerata ca reflecta plata integrala imediata, in numerar sau in modalitatile de plata bancare echivalente. 2.4. Forme de estimare a valorii Valoarea proprietatii estimata in prezentul raport este exprimata cash in lei si in corespondentul monetar euro la data evaluarii. 2.5. Drepturile de proprietate evaluate Prin lucrare se evalueaz dreptul de proprietate asupra proprietii specificate la subcapitolul 1.1. Datele i informaiile privind bunurile au fost preluate de la proprietar si de la lichidator. Datele i informaiile culese de evaluator la inspecia proprietatii se refer la dimensiuni, structur, finisaje, stare de ntreinere, etc. Dreptul de proprietate al proprietatii este afectat de creane si ipoteci bancare si este ocupat ( bunurile din grupa A), neocupat ( bunurile din grupa B) avand ca utilizare actuala resedinta (A). In cazul proprietatii (B) de la Domnesti, proprietatea este neutilizata si nefinalizata.
2.6. Sfera evaluarii - Piata imobiliara a proprietatilor - Piata bunurilor mobile. - Datele privind tranzactii asemanatoare au fost culese din mediul web analizand ofertele si istoricul de tranzactionare al agentiilor imobiliare. Evaluatorul a tinut cont in aprecierea valorii de situatia economica precara din zona, existenta in perioada efectuarii analizei. 5
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3
3. Partea a treia Prezentarea datelor 3.1. Identificarea proprietatilor, descrierea juridica Identificarea proprietatii: A. Proprietate imobiliara denumita in documente Lotul 1, situata in oras Bragadiru, str. Maracineni nr.24A, tarla 13/2, parcela 60/2/8, Jud. Ilfov. 1, formata din teren intravilan 248.20 mp si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M (Sc=84.70 mp, Ad=190.80mp; A fost data in functiune in anul 2006. (CVC Incheiere 1274/5.06.2006). Situata intr-o constructie duplex care in spate are un alt proprietar cu acces separat. Construita din caramida, sarpante cu tigla. Grad de finisare bun. Utilitati orasenesti: Curent electric, apa, gaz metan; Utilitati proprii: canalizare - fosa septica vidanjabila. Vecinatati ocupate. Cartier rezidential retras de la soseaua principala drum secundar partial asfaltat.
Ca puncte slabe au fost identificate infiltratii apa in zona din spate, utilizare constructie in sistem duplex, sarpanta deteriorata partial, usi metalice depreciate, beci inundabil in perioada de ploi, datorita panzei freatice de suprafata (decl. propietar), amplasare la una din laterale la drum neasfaltat - generare praf, etc.
6
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Camera
Vedere din curte - nu exista zona intima
Scara interioara de acces la etaj
Usa principala de acces
Grup sanitar
Bucatarie
7
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Amplasarea proprietatii in zona Bragadiru
Amplasarea in arealul zonal
B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou, sat Domnesti, Jud Ilfov, teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20, parcela 110/2, 110/2/20, lot3/ cf 4590, nr cadastral 2816/3 si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp); Casa de locuit unifamiliala tencuita la exterior, finisaje interioare neterminate, imprejmuire neterminata. Put forat neexecutat. Are bazin vidanjabil. Nebransat la curent electric. Vecinatatile ocupate decat in proportie foarte mica. (cca.10%). Drum de acces secundar, neasfaltat. In jurul proprietatililor este teren agricol, necultivat.
8
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vedere al ansamblului de proprietati 13 loturi
Vedere in interior- lipsa finisajelor
Vedere in interior- placari cu gresie Vedere in interior- etaj
Vedere in exterior- vecinatati Vedere in interior- etaj placari gresie
Amplasarea proprietatii B in planul zonal al satului Domnesti este urmatorul:
9
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.2. Piaa specific Definirea pieei Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici. Analize si articole aparute in anul 2012 Evolutia preturilor
In Bucuresti, pretul mediu pe metru patrat solicitat de proprietari a fost, in scadere cu 3 euro fata de februarie, si cu doar 24 euro fata de martie 2011. Pe de alta parte insa, potrivit INS, in T2 si T3.11, preturile declarate la notari au scazut cu circa 10% comparativ cu T1.11, datele pe T4.11 urmand sa fie publicate saptamana viitoare. Conform unei alte surse (indeximobiliar.blogspot.com), in primul trimestru din acest an, preturile in Bucuresti au stagnat fata de sfarsitul anului trecut, variatiile in cazul garsonierelor si apartamentelor cu 2 si 3 camere nedepasind +/-1%. Dupa cum se poate observa si pe graficul alaturat, si in restul oraselor monitorizate de de imobiliare.ro variatiile au fost destul de mici, situandu-se practic in marja de eroare. Cel putin din punctul de vedere al preturilor solicitate de proprietari, se pare ca piata imobiliara se afla in stagnare, dar diferenta dintre indicatorii calculati de INS si cei calculati de site-urile de imobiliare este extrem de mare si ridica numeroase semne de intrebare
10
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Evolutia chiriilor
Nici pe piata chiriilor situatia nu s-a schimbat foarte mult in ultimele luni. Astfel, in cazul garsonierelor, chiria medie a scazut de la inceputul anului 4% in Bucuresti, si cu 1,7% in Timisoara, majorandu-se cu 3,7% in Cluj. In ce priveste apartamentele cu doua camere, evolutia din primele trei luni este urmatoarea: -1% in Bucuresti, +1,2% in Timisoara si -2,4% in Cluj, iar in cazul apartamentele cu trei camere, procentele sunt de +2,9%, +2,9% si -1%. In ultimii trei ani, chiria solicitata pentru un apartament cu doua camere a scazut cu ~40% in Bucuresti, cu 30% in Cluj si cu 25% in Timisoara, scaderea chiriilor fiind mai mare decat cea a preturilor, ceea ce a determinat o scumpire a apartamentelor in raport cu chiriile. Iar atat timp cat acest trend va continua, este greu de crezut ca preturile vor creste.
Sursa : Businessday.ro
Nu exista semne de refacere pe piata imobiliara , deja din 2009 marile proiecte de investitii imobiliare fie sau retras fie au inghetat proiectele din Romania. In noul an 2012 , situatia se va permanentiza , nu exista nici un motiv economic sau politic care sa sprijine o crestere a investitiilor imobiliare, din contra. Prabusirea pietelor imobiliare din tarile vecine: Bulgaria si mai ales Grecia iar mai recent Italia , au produs marilor firme de investitii imobiliare pierderi aproximate la 50 de miliarde de euro ( in ultimii 3 ani ) si au redus apetitul lor pentru investitii in aceasta zona. Deja conform studiilor europene de profil firmele ce aveau prognozata intrarea pe piata romanesca sunt in serioase dificultati financiare. Prabusirea pietei imobiliare va depasi 50% din preturi in urmatorul an, pana in luna decembrie 2012 se poate prognoza ca metrul patrat construit, in zonele centrale ale Bucurestiului, va ajunge la 300-400 de euro iar la periferie la 200 de euro. Deja Guvernul Romaniei a anuntat ca blocarea creditelor, cresterea somajului si scaderea nivelului de trai vor continua in 2012 , atunci se apreciaza ca pe piata vor aparea peste 150.000 de noi unitati ( case si apartamente) care vor fi vandute de banci ca active insolvabile si vor impinge scaderea preturilor si mai mult. Un raport bancar arata ca deja bancile iau ca valoare a activelor pentru dosarele de credit suma de 400 de euro pe metru patrat in centrul capitalei. Se poate prognoza deci o scadere si mai drastica, si sunt voice care vorbesc despre o varianta pesimista de intoarcere a pietei imobiliare inapoi cu 15 ani a declarat profesorul Anton Caragea. Economistul sef Mihail Racaceanu a declarat ca atata vreme cat piata imobiliara va reusi sa se stabilizeze la preturi de 400-500 de euro metru patrat construit in centrul Bucurestiului se poate imagina o revenire in urmatorii 5-10 ani. Este acum o perioada cand nu as sfatui pe nimeni sa cumpere a declarat dl. Racaceanu, deoarece preturile sunt inca mari si la 1000 de euro metrul patrat nu va cumpara nimeni, cand noile unitati ce se construiesc acum sunt la costuri de 200 de euro metru patrat si se vor vinde cu 300-350 de euro , preturile vor mai scadea substantial si rapid in urmatoarea perioada. Acum este doar timpul de a vinde rapid, cata vreme preturile se mai mentin ridicate si inainte de scaderea drastica din lunile februarie martie si de noul val de falimente si de scadere a valorii imobilelor din octombrie 2012 cand , venirea iernii, a noilor sume de intretinere si a noilor facturi de la gaze, in conditiile in care Primaria Bucurestiului a anuntat taierea subventilor din aceasta iarna , toate acestea vor
11
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ameninta piata imobiliara cu colapsul, daca scapam din noul an cu o scadere de 50% -60% a preturilor ne putem considera norocosi a concluzionat economistul sef M. Racaceanu .
Posted by Institute of International Relations and Economic Cooperation on January 10, 2011 at 6:11 AM
Motivele pentru care piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ in a doua jumatate a anului de Ilias Papageorgiadis Mari, 29 mai 2012,
In luna noiembrie a anului trecut am prezentat prognoza pentru prima jumatate a anului 2012. La acel moment am spus ca piata va continua pe un trend negativ, fara surprize majore, scria Ilias Papageorgiadis, Mari, 29 mai 2012, 17:05 Economie | Imobiliar
In ianuarie si februarie am observat diferite persoane care au prezis ca preturile vor creste. Argumentele erau foarte slabe dar cum oamenii isi doresc povesti frumoase, am vazut in perioada urmatoare ca mai multi proprietari au crescut preturile. ("Deci sa inteleg ca nu vrei ca preturile sa creasca! Daca vorbim doar in termeni negativi, tocmai asta nu se va intampla. Trebuie sa fim mai optimisti", ar putea spune cineva. Dar asta nu mi se pare relevant. Eu imi spun parerea in legatura cu ce se va intampla, utilizand argumente logice. Daca abordam afacerile cu inima si bazandu-ne pe sentimente, atunci vom avea surprize neplacute. Preturile vor creste atunci cand vor exista motive pentru asta, nu cand ne dorim noi). Acelasi trend negativ pana la sfarsitul anului 2012 Astazi as vrea sa vorbesc despre evolutia preturilor pana la sfarsitul anului, pentru ca semnele sunt deja clare: Piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ. Exista multe motive pentru asta. Mai jos sunt cateva dintre cele mai importante: Mediul economic ramane turbulent la nivel local si european. In ultimele 6 luni Primul Ministru s-a schimbat de 2 ori, in timp ce moneda locala a ajuns la un nivel minim istoric. Chiar daca situatia nu este foarte dramatica, este cu siguranta un semn ca investitiile nu vor creste. La nivel european, Grecia, Italia si Spania sunt in centrul atentiei, in timp ce bancile acestor tari au nevoie de capital. Bancile din Romania nu au fonduri disponibile pentru a finanta multe imprumuturi imobiliare. "Imobiliarele" sunt un termen interzis pentru majoritatea bancilor din Romania. Resursele lor sunt, in principal, alocate problemelor ce trebuie rezolvate, sau creditelor pe termen scurt precum "capital de lucru pentru maxim un an". Ratele nu sunt atractive in timp ce apetitul pentru credite rezidentiale este la cel mai mic nivel din ultimii 3 ani. Cash-ul este, in continuare, scump. Fie ca decizi sa cumperi un apartament, un teren sau un spatiu comercial, stii ca sumele cash de pe piata sunt limitate, asa ca vei trata respectiva investitie drept ceva pretios. Cauti preturi mai mici pentru a merita sa investesti acum. Puterea de cumparare este, in continuare, slaba. Un prieten bancher mi-a spus ca: "Oamenii din imobiliare care se ocupa de proprietati rezidentiale trebuie sa fie pregatiti pentru noua era: Era Covrigului". Acesta spune ca vasta majoritate a clientilor romani nu isi permit preturile medii de astazi, deci fie trebuie sa scada preturile sau piata va ramane blocata. "Vor sa manance croissant dar nu isi permit decat covrigi asa ca, pana la urma, asta vor cumpara. Exact la fel este si la proprietati rezidentiale, mai ales in-afara orasului Bucuresti." Mentalitatea si cadrul legal raman stabile: nu este un lucru bun. Mentalitatea pe piata este aceeasi si nu se va schimba in curand. O minoritate munceste si incearca sa cladeasca ceva serios, in timp ce majoritatea continua sa caute castigurile usoare, fara reguli, respect de sine sau alte valori "de doi bani". Cadrul legal ramane neatins: este nevoie de o noua lege insa politicienii nu au nevoie sa lupte pentru asa ceva cand vad ca majoritatea persoanelor implicate in acest sector raman indiferente la aceasta problema. Astfel ca vom continua sa facem afaceri intr-un mediu care nu ofera siguranta investitorilor = mai putine tranzactii. Exceptii de la regula? Sectorul de Retail nu este fantastic dar are potential. In plus, in cazul in care salariile din sectorul public vor creste (cu 25%, procentul taiat in 2010), puterea de consum va creste semnificativ. Proprietati generatoare de venit. Proprietatile bune se vand, in continuare, repede (am intotdeauna mai multi clienti decat proprietati bune disponibile). Proprietatile industriale sunt stabile in continuare, cu scaderi minore comparativ cu alte sectoare. Proprietatile rezidentiale din Bucuresti sunt tintite spre clienti dispusi sa investeasca 120.000 - 200.000 Euro. Exista zone in care optiunile sunt putine si preturile nu mai scad. Proprietati specifice cu valoare adaugata, datorata locatiei, calitatii constructiei si alti parametrii.
12
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PS: Toate acestea sunt valide in scenariul in care nu vom fi martorii unei "tragedii" care o va avea protagonista pe Grecia sau Spania. Daca asta se va intampla, atunci declinul va fi mult mai mare. Pot veni zile mai bune in viitor daca problemele structurale ale Uniunii Europene vor fi rezolvate.
Concluzia evaluatorului : Desi cu valori in scadere, procentul nu mai este agresiv. Nu se intrevede totusi un numar de tranzactii comparabil cu perioadele precriza. Piata va fi dominata in continuare de cumparatori care vor avea de ales intre oferte diverse si la pret speculativ. 3.3. Oferta competitiv - Gradul de ocupare general al proprietatilor noi in zone satelit este din informatiile publicate de cca. 50% - 70%. - Valoarea de vanzare fortata se afla in zona 200-300 euro/mp cu timpi de asteptare medii.
4
4. Partea a patra - Analiza datelor si concluziile PROPRIETATEA A - Proprietate imobiliara Vila S+P+E+M Bragadiru, Jud. Ilfov 4.1. Cea mai bun utilizare a proprietii
Fiind vorba despre o constructie cu amplasare stradala intr-o zona rezidentiala, de amplasarea sa, este impropriu de a gasi la momentul evaluarii o alta destinatie mai eficienta decat cea din prezent, locuinta unifamiliala.
4.3. Descrierea construciei 1. Date generale Caracteristici generale ale constructiei: -constructia are ca utilizare: locuinta -anul de punere in functiune: 2006 -regim de inaltime S+P+1E+M - Sc=84.70 mp, Ad=190.80mp
13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2. Amplasarea in arealul zonal Constructia este amplasata in intravilan la drumul acces secundar partial asfaltat. Amplasare favorabila. 3. Structura de rezistenta Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta din caramida, inchiderile sunt din lemn, tencuieli eterioare si interioare de buna calitate, cu deprecieri normale datorita utilizarii. Planseele sunt din beton armat. 4. Descrierea constructiei Constructia se desfasoara pe S+P+1E+M nivele. Este impartit in alveole cu functiuni specifice functiunii de locuinta (vezi 3.1). Tamplaria este executata din pvc cu sticla termopan. Usa metalica depreciata. Peretii: Tencuieli-zugraveli-var lavabil. Ornamente rigips. Pardoselile: sunt realizate din gresie [15%], parchet lamelar. 6. Instalatiile: Construcia este prevzut cu urmtoarele instalaii: - instalaii electrice de iluminat 220 V; - instalaie de alimentare cu ap rece din put - instalaie de nclzire cu centrala termica gaz metan - canalizare fosa septica vidanjabila EVALUAREA CONSTRUCTIEI 4.4. Abordarea evaluarii Evaluarea proprietii este abordat prin doua moduri recomandate de standardele de evaluare i anume: comparatii directe de piata randament 4.5. Date de piata utilizate in raport Sunt prezentate la finalul lucrarii si in sinteza in tabelul de la 4.6. 4.6. Abordarea prin comparatii directe de piata Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Sunt luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare. Numarul de tranzactii in aceasta categorie este mic, pe fondul unui numar apreciabil de oferte; piata imobiliara fiind coordonata sever de capacitatea de absorbtie a cumparatorilor.
14
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
REPER VALORIC: Au fost analizate ofertele de terenuri (vezi anexa Vanzari Terenuri) si concluzia evaluatorului este ca desi plaja de valori de oferta este larga intre 35-70 euro/mp, o valoare medie de 50 euro/mp, reprezinta un reper rational de analiza. Evaluarea prin comparatii directe:
Comparabila Valoare Valoare Pret Valoare medie total solicitat constr. teren teren total euro e/mp euro Valoare unitara constr. e/mp
559
Amplasare
Supraf desf. mp
Supr. teren mp
Dotari
Iederei Bragadiru
152
340
50
17000
102000
85000
A
Bragadiru 187 120 115 263 132 170 50 50 50 13150 6600 8500 99000 69000 57000 85850 62400 48500 459 520 422 500
PROPRIETILE IMOBILIARE COMPARABILE B C D 102,000 oferta -10,200 91,800 Integral 0% 91,800 La pia 0 91,800 Jun-12 0% 91,800 similar 0% 91,800 340 -92 -4,600 87,200 1 -10% -8,720 99,000 oferta -9,900 89,100 Integral 0% 89,100 La pia 0 89,100 Jun-12 0% 89,100 similar 0% 89,100 263 -15 -750 88,350 1 -10% -8,835 69,000 oferta -6,900 62,100 Integral 0% 62,100 La pia 0 62,100 Jun-12 0% 62,100 similar 0% 62,100 132 116 5,800 67,900 1 -10% -6,790 57,000 oferta -5,700 51,300 Integral 0% 51,300 La pia 0 51,300 Jun-12 0% 51,300 similar 0% 51,300 170 78 3,900 55,200 2 -10% -5,520
B C
Bragadiru Haliu Bragadiru Centru
mai putin da
euro/mp
ELEMENT DE COMPARAIE Pre de oferta/vanzare (EURO) Tipul tranzactiei Corectie pentru tip tranzactie (-5%) Pret corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru dreptul de proprietate Pre corectat (EURO) Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat (EURO) Conditii de piata Corecie pentru condiiile pieei Pre corectat (EURO) Localizare Corecie (%) (comp A, C) Pre corectat (EURO) Suprafata teren diferenta suprafata teren mp Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament
constructie etc)
subiect A ?
integral
La pia
248.00
Pret corectat (EURO) Vechime (ani) Corectie pentru vechime (%) Corectie pentru vechime (EURO)
15
78,480 152 39.00 15,600 94,080 superior -7% 87,494 -14,506 -14% 45,706 45% 333,800 lei 79,515 187 4.00 1,600 81,115 superioare -7% 75,437 -23,563 -24% 26,763 27% 61,110 120 71.00 28,400 89,510 superioare -5% 85,035 16,035 23% 52,366 76% 49,680 115 76.00 38,000 87,680 superioare -7% 81,542 24,542 43% 59,258 104%
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pret corectat (EURO) Suprafata desfasurata (mp) diferenta suprafata Corecie pentru dimensiunile construciei (EUR) Pre corectat (EURO) Finisaje Corecie (EURO) Pret corectat (EURO) Corecie total net (EURO) Corecie total net (%) Corecie total brut (EURO) Corecie total brut (%) VALOARE PROPUS * pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 50 EURO/mp
191.00
superior-
75,000
4.7. Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile [randament] Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai probabile marimi a valorii. Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparaie; Asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt similare Condiiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare, nefiind necesare ajustari. Pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietatii, care se inscriu alaturi de proprietatea evaluata in cerintele metodei. Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in condiii de piata similare. Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obinut (venit brut potential) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar. Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare similare Analiza valorii de piata a chiriilor in zona analizata (conform anexa de la sfarsitul lucrarii)
Amplasare A B C D Cornetu Cornetu Buda Haliu Chirie, euro 800 1,000 640 700 Valoare medie proprietate, euro 85,000 90,000 75,000 80,000
Determinarea ratei de capitalizare COMPARABILE

Chirie lunara solicitata Venit Brut Potential (EUR/an)
A
800 9,600
B
1,000 12,000
C
640 7,680
D
700 8,400
E
700 8,400
16
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Grad de neocupare (15% din VBP) Venit Brut Efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net din Exploatare (EUR/an) Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) Rata de capitalizare (%) Rata de capitalizare medie (%)
1440 8,160 816 7,344 85,000 8.64
1800 10,200 1020 9,180 90,000 10.2
1152 6,528 653 5,875 75,000 7.8 9.00
1260 7,140 714 6,426 80,000 8.0
1260 7,140 714 6,426 80,000 8.0
Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:

Suprafata utila (mp) Chiria lunara (EUR/luna) Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective VBE(EUR/an) Total VBE (EUR/an) Cheltuieli exploatare Costuri reamenajare (reparatii ) Venit net efectiv (EUR/an) Total VNE (EUR/an) Rata de capitalizare conform Anexei Multiplicator Valoare randament (EUR) rotund cca. 191.00 764 9,168 9,168 70% 6,418 6,418 321 100 5,997 5,997 9% 11.11 66,630 67,000 225,000 LEI
5%
Reconcilierea valorii: Valoarea probabil de pia s-a obtinut prin metode distincte, rezultnd urmtoarele valori: Abordarea in evaluare lei euro Abordarea prin capitalizare 225,000 67,000 Abordarea prin Comparatii directe 333,800 75,000 Reanaliznd ntregul proces de evaluare, cu datele i informaiile utilizate, veridicitatea i consistena lor, cu tehnicile de analiz aplicate, se poate considera c raionamentele i logica ntregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de pia. Trecnd prin filtrul criteriilor de judecat a valorii obinute i anume: adecvarea, precizia i calitatea informaiilor disponibile, evaluatorul i exprim opinia c valoarea de pia, ponderand rezultatele este: Valoarea recomandata, lei Valoarea recomandata, euro
Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea:
311,500 70,000
4.45
17
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 20%: Valoarea de vanzare fortata, lei Valoarea de vanzare fortata, euro 249,200 56,000
PROPRIETATEA B - Proprietate imobiliara nefinalizata, fara utilitati, Vila P+E Domnesti, Jud. Ilfov 4.1. Cea mai bun utilizare a proprietii
Fiind vorba despre o constructie cu amplasare intr-o zona rezidentiala, de amplasarea sa, este impropriu de a gasi la momentul evaluarii o alta destinatie mai eficienta decat cea din prezent, locuinta unifamiliala.
4.3. Descrierea construciei 1. Date generale Caracteristici generale ale constructiei: -constructia are ca utilizare: locuinta neterminata - neutilizata -anul de punere in functiune: nepus in functiune -regim de inaltime P+1E - Sc=133 mp, Ad=220mp
2. Amplasarea in arealul zonal Constructia este amplasata in intravilanul nou la drumul acces secundar neasfaltat. Amplasare nefavorabila in conditiile neutilizarii si lipsei vecinatatilor ocupate. 3. Structura de rezistenta Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta din caramida, inchiderile sunt din caramida, tencuieli exterioare var lavabil colorat si interioare tencuite, fara finisaje, decat placaje in zona de preparare hrana si grupuri sociale cu deprecieri normale datorita neutilizarii. Planseele sunt din beton armat. 4. Descrierea constructiei Constructia se desfasoara pe P+1E nivele. Este impartit in alveole cu functiuni specifice functiunii de locuinta (vezi 3.1). Tamplaria exterioara este executata din pvc cu sticla termopan. Peretii: Tencuieli. Pardoselile: sunt realizate din gresie [5%], beton sclivisit. 18
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6. Instalatiile: Construcia este prevzut cu urmtoarele instalaii: - instalaii electrice de iluminat 220 V incluse in constructie, fara elemente de comandanebransata - instalaie de alimentare cu ap, fara elemente de comanda si reglare nerealizat putul - instalaie de nclzire cu centrala termica gaz metan- nerealizata - canalizare fosa septica vidanjabilaEVALUAREA CONSTRUCTIEI 4.4. Abordarea evaluarii Evaluarea proprietii este abordat prin doua moduri recomandate de standardele de evaluare i anume: comparatii directe de piata randament 4.5. Date de piata utilizate in raport Sunt prezentate la finalul lucrarii si in sinteza in tabelul de la 4.6. 4.6. Abordarea prin comparatii directe de piata Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Sunt luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare. Numarul de tranzactii in aceasta categorie este extrem de mic, pe fondul unui numar de oferte minim; piata imobiliara fiind coordonata sever de capacitatea de absorbtie a cumparatorilor. REPER VALORIC: Au fost analizate ofertele de terenuri (vezi anexa Vanzari Terenuri) si concluzia evaluatorului este ca desi plaja de valori de oferta este larga intre 12-39 euro/mp, o valoare medie de 20-25 euro/mp, reprezinta un reper rational de analiza.
Evaluarea prin comparatii directe:

Comparabila Valoare Valoare Pret Valoare medie total solicitat constr. teren teren total euro e/mp euro
20 20 25 25 13000 9100 7500 7500 59000 52000 69000 69000 46000 42900 61500 61500
Valoare unitara constr. e/mp

153 268 384 410 316 euro/mp
Amplasare
Supraf desf. mp
300 160 160 150
Supr. teren mp
650 455 300 300
A B C D
Domnesti Teghes Domnesti Domnesti Medie
19
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ELEMENT DE COMPARAIE Pre de oferta/vanzare (EURO) Tipul tranzactiei Corectie pentru tip tranzactie (-10%) Pret corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru dreptul de proprietate Pre corectat (EURO) Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat (EURO) Conditii de piata Corecie pentru condiiile pieei Pre corectat (EURO) Localizare Corecie (%) (comp A, C) Pre corectat (EURO) Suprafata teren diferenta suprafata teren mp Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament
constructie etc)
subiect A ?
PROPRIETILE IMOBILIARE COMPARABILE B C D 59,000 52,000 oferta -5,200 46,800 Integral 0% 46,800 La pia 0 46,800 Jun-12 0% 46,800 similar+ -5% 44,460 455 145 2,900 47,360 2 -13% -6,157 41,203 160 60.00 12,000 53,203 superioare0% 53,203 toate -20% 42,563 1,203 2% 28,597 55% 69,000 oferta -6,900 62,100 Integral 0% 62,100 La pia 0 62,100 Jun-12 0% 62,100 mai bun -10% 55,890 300 300 7,500 63,390 1 -15% -9,509 53,882 160 60.00 18,000 71,882 superioar e -35% 46,723 toate -20% 37,378 -22,277 -32% 73,277 106% 69,000 oferta -6,900 62,100 Integral 0% 62,100 La pia 0 62,100 Jun-12 0% 62,100 mai bun -10% 55,890 300 300 7,500 63,390 1 -15% -9,509 53,882 150 70.00 21,000 74,882 superioare -25% 56,161 toate -20% 44,929 -12,839 -19% 69,839 101%
integral
La pia
600.00
oferta -5,900 53,100 Integral 0% 53,100 La pia 0 53,100 Jun-12 0% 53,100 similar 0% 53,100 650 -50 -1,000 52,100 1 -15% -7,815 44,285 300 -80.00 -16,000 28,285 superior--25% 35,356 toate -20% 28,285 -23,644 -40% 37,786 64% 191,400 lei
Pret corectat (EURO) Vechime (ani) Corectie pentru vechime (%) Corectie pentru vechime (EURO) Pret corectat (EURO) Suprafata desfasurata (mp) diferenta suprafata Corecie pentru dimensiunile construciei (EUR) Pre corectat (EURO) Finisaje Corecie (EURO) Pret corectat (EURO)
220.00
superior--
Utilitati fara Corecie (EURO) Pret corectat (EURO) Corecie total net (EURO) Corecie total net (%) Corecie total brut (EURO) Corecie total brut (%) VALOARE PROPUS 43,000 * pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 20A,B, 25 C,D EURO/mp
4.7. Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile [randament] Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei 20
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai probabile marimi a valorii. Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparaie; Asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt similare Condiiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare, nefiind necesare ajustari. Pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietatii, care se inscriu alaturi de proprietatea evaluata in cerintele metodei. Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in condiii de piata similare. Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obinut (venit brut potential) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar. Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare similare 4.8 Determinarea gradului de neterminare Conform informatiilor privind structura costurilor din literatura de specialitate, se determina gradul de neterminare apreciat de evaluator:
Procent de nerealizare constatat 9 9 10 68 67 68 60 40
CATEGORIA Fundatii Pereti, plansee, rezistenta Invelitori Tamplarie ext, int, pardoseli Zugraveli vopsitorii, lambriuri Imprejmuiri, pavaje Instalatii apa-canal, incalzire Instalatii electrice TOTAL NEREALIZARE FIZICA CONST. %
% din cost A 2 46 3 13 4 6 21 5 100
Procent din cost 1.82 41.86 2.7 4.16 1.32 1.92 8.4 3 65.18 35
In aceste conditii aplicarea abordarii prin randament este facuta cu observatia ca daca din tabelul de comparabile chirii, in conditii normale de finisare, o astfel de proprietate ar putea fi inchiriata cu cca. 400 euro/luna, tinand cont de neterminarea determinata de 35%, chiria corespunzatoare ar fi de 260 euro/ luna. 4.9 Analiza valorii de piata a chiriilor in zona analizata (conform anexa de la sfarsitul lucrarii)
Chirie, euro 380 420 450 600 Valoare medie proprietate, euro 52,000 58,000 55,000 70,000
Amplasare A B C D Omnis Omnis Teghes Domnesti
4.10. Determinarea ratei de capitalizare 21

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
COMPARABILE
Chirie lunara solicitata Venit Brut Potential (EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venit Brut Efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net din Exploatare (EUR/an) Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) Rata de capitalizare (%) Rata de capitalizare medie (%)
A
380 4,560 684 3,876 387.6 3,488 52,000 6.70846
B
420 5,040 756 4,284 428 3,856 58,000 6.6
C
450 5,400 810 4,590 459 4,131 55,000 7.5 7.30
D
600 7,200 1080 6,120 612 5,508 70,000 7.9
E
600 7,200 1080 6,120 612 5,508 70,000 7.9
4.11. Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:

Suprafata utila (mp) Chiria lunara (EUR/luna) Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective VBE(EUR/an) Total VBE (EUR/an) Cheltuieli exploatare Costuri reamenajare (reparatii ) Venit net efectiv (EUR/an) Total VNE (EUR/an) Rata de capitalizare conform Anexei Multiplicator Valoare randament (EUR) rotund cca. 220.00 259.6 3,115 3,115 70% 2,181 2,181 109 100 1,972 1,972 7% 13.70 27,008 27,000 91,000 LEI
5%
4.12. Reconcilierea valorii: Valoarea probabil de pia s-a obtinut prin metode distincte, rezultnd urmtoarele valori: Abordarea in evaluare lei euro Abordarea prin capitalizare 91,000 27,000 Abordarea prin Comparatii directe 191,400 43,000 Valoarea recomandata, lei Valoarea recomandata, euro Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 142,400 32,000 4.45
22
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, se practica in piata imobiliara bazata pe conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 20% Valoarea de vanzare fortata, lei Valoarea de vanzare fortata, euro 113,920 25,600
4.12.1 Evaluare autoturism MATIZ Identificarea bunului: Autoturismul de evaluat se identifica dupa urmatoarele date: Model / tip : Nr. Inmatriculare: Anul de fabricatie: Culoarea: Nr. Identificare: Daewoo Matiz F484 / B 32 MSO 2003 ALB CASABLANCA UU6MF48413DO32970
Dreptul de proprietate : - Mijlocul de transport se afla in proprietatea SC Alfa Leasing Romania SA si detinut de SC International MSO Serv SRL - Conditii restrictive: Evaluatorul nu a avut acces direct pentru inspectia autovehicolului; inspectia a facut-o reprezentantul lichidatorului; pe baza acestor informatii a fost efectuata evaluarea. - Starea tehnica a mijlocului auto este satisfacatoare, fara deprecieri anormale notabile. Are un rulaj de cca. 200,000 km din declaratiile beneficiarului. - Nu exista semne ale vreunui eveniment rutier. Evaluatorul nu poarta raspunderea unor vicii ascunse neidentificate. 4.12.2. Abordarea prin costuri Relatia de calcul este: Vpiata = Cost actual Depreciere (fizica, functionala, economica) Cost actual (de nou) este de 4,700 euro - conform pretului de oferta istoric. Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si durata de utilizare reala x100. Gradul de neutilizare estimat % 18.00
Componenta
Costul de achizitie /Euro 1.
Pondere P/100 4,700.00 0.25
Total, euro 211.50 23
Caroserie
SC Lucid Expert SRL 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Motor Transmisia (cutie de viteze, ambreiaj) Direcia Sistem de rulare, pneuri Suspensia Instalaia electric Instalaia de frnare Anexe (interior, climatizare) TOTAL /Euro
TOTAL /Lei
0.30 0.10 0.10 0.05 0.05 0.05 0.03 0.07
25.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00
352.50 94.00 94.00 47.00 47.00 47.00 28.20 65.80 987.00

4,382.28
4.12.3. Abordarea prin comparatii directe Au fost identificate tranzactii avand ca obiect autoutilitare, cu o vechime si utilizare asemanatoare cu obiectul evaluat. In oferta de tranzactii second-hand, valoarea unui autoturism similar este:
Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :

ELEMENT COMPARATIE Pret Euro [diferenta la pretul de oferta] AUTO EVALUAT 1 1,400 5% 2 1,400 5% 3 1,600 5%
24
SC Lucid Expert SRL Pret corectat 1 An Fabricatie Corectie Pret corectat 2 Stare tehnica Corectie Pret corectat3 Numar km rulati Corectie Pret corectat4 Valoarea corectiilor Ponderea proiectiilor Valoarea propusa, euro
Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL 1,330 2007 -15% 1,131 buna -3% 1,097 70,000 20% 877 523 37% 1,330 2003 0% 1,330 buna 0% 1,330 138,000 8% 1,224 176 13% 1,038 1,520 2006 -12% 1,338 buna -3% 1,297 69,000 20% 1,038 562 35%
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2003
s-b
200,000
4.12.4. Reconcilierea rezultatelor Valoarea probabil de pia s-a obtinut prin metode distincte, rezultnd urmtoarele valori:
lei 4,600 4,400 euro 1,038 987
Comparatie directa Abordarea prin CIN
Reanaliznd ntregul proces de evaluare, cu datele i informaiile utilizate, veridicitatea i consistena lor, cu tehnicile de analiz aplicate, se poate considera c raionamentele i logica ntregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de pia. Trecnd prin filtrul criteriilor de judecat a valorii obinute i anume: adecvarea, precizia i calitatea informaiilor disponibile, evaluatorul i exprim opinia c valoarea de pia recomandata de evaluator, ponderand rezultatele:
Valoarea recomandata, lei Valoarea recomandata, euro
4,400 1,000
4.44
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 15%:
Valoarea recomandata, vanzare fortata, lei Valoarea recomandata, vanzare fortata, euro
3,740 840
4.44
4.13. Evaluare autoutilitara Dacia Drop Side 1.9d Identificarea bunului: Autoturismul de evaluat se identifica dupa urmatoarele date: Model / tip : Dacia Drop Side 1.9d / Nr. Inmatriculare: B 07 MSO Anul de fabricatie: 2004 25
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Culoarea: Nr. Identificare:
GRI MET. 001D1711753467198
Dreptul de proprietate : - Mijlocul de transport se afla in proprietatea SC Com Romexterra Leasing SA si detinut de SC International MSO Serv SRL - Conditii restrictive: Evaluatorul nu a avut acces direct pentru inspectia autovehicolului; inspectia a facut-o reprezentantul lichidatorului; pe baza acestor informatii a fost efectuata evaluarea. - Starea tehnica a mijlocului auto este satisfacatoare, fara deprecieri anormale notabile. Are un rulaj de cca. 210,000 km din declaratiile beneficiarului. - Nu exista semne ale vreunui eveniment rutier. Evaluatorul nu poarta raspunderea unor vicii ascunse neidentificate. 4.13.1. Abordarea prin costuri Relatia de calcul este: Vpiata = Cost actual Depreciere (fizica, functionala, economica) Cost actual (de nou) este de 7,050 euro - conform pretului de oferta istoric. Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si durata de utilizare reala x100.
Componenta Costul de achizitie /Euro
Pondere P/100
Gradul de neutilizare estimat %
Total
Caroserie Motor 2. Transmisia(cutie de viteze, ambreiaj) 3 Direcia 4. Sistem de rulare, pneuri 5. Suspensia 6. Instalaia electric 7. Instalaia de frnare 8. Anexe (interior, climatizare) 9. TOTAL /Euro
1. TOTAL /Lei
7,050.00 0.25 0.30 0.10 0.10 0.05 0.05 0.05 0.03 0.07
25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00
440.63 528.75 176.25 176.25 88.13 88.13 88.13 52.88 123.38 1762.50
7,825.50
4.13.2. Abordarea prin comparatii directe Au fost identificate tranzactii avand ca obiect autoutilitare, cu o vechime si utilizare asemanatoare cu obiectul evaluat. In oferta de tranzactii second-hand, valoarea unui autoturism similar este:
26
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :

ELEMENT COMPARATIE Pret Euro
[diferenta la pretul de oferta]
AUTO EVALUAT
1 1,700 5% 1,615 2003 5% 1,696 buna -3% 1,645 125,000 15% 1,398 302 18%
2 1,850 5% 1,758 2005 2% 1,722 buna -3% 1,671 86,000 20% 1,337 513 28% 1,567
3 2,000 5% 1,900 2004 0% 1,900 buna -3% 1,843 120,000 15% 1,567 433 22%
Pret corectat 1 An Fabricatie Corectie Pret corectat 2 Stare tehnica Corectie Pret corectat3 Numar km rulati Corectie Pret corectat4 Valoarea corectiilor Ponderea proiectiilor Valoarea propusa, euro
2004
s-b
210,000
4.13.4. Reconcilierea rezultatelor Valoarea probabil de pia s-a obtinut prin metode distincte, rezultnd urmtoarele valori:
lei 7,000 7,800 euro 1,567 1,763
Comparatie directa Abordarea prin CIN
27
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Reanaliznd ntregul proces de evaluare, cu datele i informaiile utilizate, veridicitatea i consistena lor, cu tehnicile de analiz aplicate, se poate considera c raionamentele i logica ntregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de pia. Trecnd prin filtrul criteriilor de judecat a valorii obinute i anume: adecvarea, precizia i calitatea informaiilor disponibile, evaluatorul i exprim opinia c valoarea de pia recomandata de evaluator, ponderand rezultatele:
Valoarea recomandata, lei Valoarea recomandata, euro
7,300 1,650
4.44
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de15%-25%. In cazul acestei proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 15%:
Valoarea recomandata, vanzare fortata, lei Valoarea recomandata, vanzare fortata, euro
6,205 1,400
4.44
4.15. Evaluarea bunurilor mobile Evaluarea acestor bunuri se face prin abordarea prin costuri. Relatia de calcul este: Vpiata = Cost actual Depreciere (fizica, functionala, economica) Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si durata de utilizare reala x100. Bunurile mobile sunt in mare parte scoase din uz, avand o durata de utilizare de peste 6 ani. Sistemul antifurt Mk, microcentrala Admos, sistem alarmare auto Astral, nu au fost identificate, proprietarul declarand ca sunt dezafectate fara a putea fi prezentate; A fost identificat Laptop Toshiba, aflat intr-un stadiu de depreciere avansat.
DNU conf HG 2139/2004, ani 4 7 4 4 4 Valoare Anul PIF 2007 2007 2007 2007 2007 intrare, lei 1796 3449 618 178 887 Procent depreciere 98 90 95 98 93 Valoare Valoare evaluata, evaluata, lei euro 35.92 344.9 30.9 3.56 62.09 477.37 8 78 7 1 14 108
Bunul evaluat
Antifurt auto Mk Microcentrala termica Laptop Toshiba Alarma auto Astral Mobilier birou PAL Total
28
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4.16. Analiza rezultatelor, opinia evaluatorului i estimarea final a valorii Evaluarea proprietii imobiliare s-a realizat utilizndu-se mai multe abordari. Din analiza efectuat a rezultat c cea mai bun utilizare a proprietilor evaluate este cea proiectata. Ca rezultat al cercetarii si analizei pe care le-am realizat, in opinia mea, valoarea de vanzare a proprietatilor, la data evaluarii este de: Valoare piata lei euro 311,500 70,000 142,400 4,400 7,300 477.37 32,000 1,000 1,650 108 Valoare vanzare fortata lei euro 249,200 56,000 113,920 3,740 6,205 477.37 25,600 840 1,400 108
Obiectiv Proprietate imobiliara Bragadiru, str. Maracineni nr. 24A, Jud. Ilfov Proprietate imobiliara sat. Domnesti, Jud. Ilfov Autoturism Matiz
inmatriculat B-32-MSO
Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d

inmatriculata B-07-MSO
Bunuri mobile
(Antifurt auto Mk, Microcentrala termica, Laptop Toshiba, Alarma auto Astral, Mobilier birou PAL)
TOTAL 466,077.37 104,758 373,542.37 83,948 Reanaliznd ntregul proces de evaluare, cu datele i informaiile utilizate, veridicitatea i consistena lor, cu tehnicile de analiz aplicate, se poate considera c raionamentele i logica ntregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de pia in conditiile unei vanzari fortate. Valoarea nu include cota TVA.
5. Partea a cincea:
Anexe
Anexa 1 Oferte Vanzare si Inchiriere Proprietati Bragadiru, Jud. Ilfov Anexa 2 Oferte Vanzare si Inchiriere Proprietati Domnesti, Jud. Ilfov Anexa 3 : Documente 1. Planuri de incadrare in zona 2. Titluri de proprietate / Act de vanzare-cumparare 3. Releveuri 4. Extrase de CF
6. Partea a sasea:
1. 2. 3. 4.
Bibliografie
Sorin V. Stan, "Ghid practic de evaluare", Ed. IROVAL, Bucureti, 2003 *** "Evaluarea proprietii imobiliare", curs IROVAL, ediia 2002, Colecia Biblioteca ANEVAR *** "Standardele internaionale de evaluare", Ediia a opta, 2007 Corneliu Schiopu, Costuri de reconstructie, costuri de inlocuire, IROVAL Bucuresti 2010 Expert evaluator ANEVAR, Gh. Licurici, 2099, 2 Iulie, 2012
29
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Anexa 1 OFERTE VANZARE- CHIRII PROPRIETATI BRAGADIRU 1

VILA BRAGADIRU- Modificat la: 03/07/2012
Bragadiru, zona Sud-Est / Str. IEDEREI 8-12G / 102.000 EUR / 642,64 EUR / mp / agenia REALPRO
VILA BRAGADIRU - se afla intr-o zona linistita in curs de dezvoltare; o casa confortabila si bine izolata termic. Gradina casei este inca neterminata oferind posibilitatea noului proprietar sa o amenajeze dupa bunul plac. Casa are spatii foarte largi si cu locuri de depozitare, iar camerele sunt bine impartite si aerisite. Materialele folosite la contructie si finsaje sunt de foarte buna calitate
Utiliti
Utilitati generale: Curent, Apa, Fosa septica, Gaz, CATV Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere Acces internet: Cablu
Finisaje
Podele: Parchet, Gresie Usi interior: Lemn Pereti: Faianta, Vopsea lavabila Stare interior: Buna Ferestre cu geam termopan: PVC
30
SC Lucid Expert SRL

Usa intrare: Metal
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2
Casa de vnzare 4 camere / Bragadiru /99.900
EUR / - Comision: Standard
3
Vila P+1+M Bragadiru
Bragadiru, zona Haliu / Bragadiru / 69.000 EUR Pre negociabil / - Comision: 3%
31
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
32
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
VILE DE INCHIRIAT BRAGADIRU
2800 lei - 640 euro/luna
VANZARE TERENURI BRAGADIRU
33
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Rezumat terenuri: 70 /35 / 52 / 46 / 25 euro/mp
34
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Anexa 2 OFERTE VANZARE- CHIRII PROPRIETATI DOMNESTI

Vanzare terenuri Domnesti:
16.8 e/mp
25 e/mp
10 e/mp
39 e/mp
11.5 e/mp
35
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vanzare proprietati Domnesti:
Omnis Residence
36
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Chirii proprietati Domnesti:
A B
37
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
38

Evaluare

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Evaluare

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Lucid

SOCIETATE CU RASPUNDERE LIMITATA

Autor: Gheorghe Licurici

SC Lucid Expert SRL -

SC Insolvency IPURL Bucuresti

466,077 lei (echivalent 104,758 euro)

373,542 lei (echivalent 83,948 euro)

SC Lucid Expert SRL -

Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d

SC Lucid Expert SRL -

2. Partea a doua- Premizele evaluarii

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

Vedere din curte - nu exista zona intima

Scara interioara de acces la etaj

Usa principala de acces

SC Lucid Expert SRL -

Amplasarea proprietatii in zona Bragadiru

Amplasarea in arealul zonal

SC Lucid Expert SRL -

Vedere al ansamblului de proprietati 13 loturi

Vedere in interior- lipsa finisajelor

Vedere in interior- placari cu gresie Vedere in interior- etaj

Vedere in exterior- vecinatati Vedere in interior- etaj placari gresie

Amplasarea proprietatii B in planul zonal al satului Domnesti este urmatorul:

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

Determinarea ratei de capitalizare COMPARABILE

SC Lucid Expert SRL -

1440 8,160 816 7,344 85,000 8.64

1800 10,200 1020 9,180 90,000 10.2

1152 6,528 653 5,875 75,000 7.8 9.00

1260 7,140 714 6,426 80,000 8.0

1260 7,140 714 6,426 80,000 8.0

Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

Evaluarea prin comparatii directe:

Valoare unitara constr. e/mp

Domnesti Teghes Domnesti Domnesti Medie

SC Lucid Expert SRL -

SC Lucid Expert SRL -

% din cost A 2 46 3 13 4 6 21 5 100

Amplasare A B C D Omnis Omnis Teghes Domnesti

4.10. Determinarea ratei de capitalizare 21

SC Lucid Expert SRL -

4.11. Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:

SC Lucid Expert SRL -

Pondere P/100 4,700.00 0.25

Total, euro 211.50 23

SC Lucid Expert SRL 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

0.30 0.10 0.10 0.05 0.05 0.05 0.03 0.07

25.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00

352.50 94.00 94.00 47.00 47.00 47.00 28.20 65.80 987.00

Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :

Comparatie directa Abordarea prin CIN

SC Lucid Expert SRL -

Culoarea: Nr. Identificare: