DERECHO CIVIL II

PRIMERA UNIDAD: LOS CONTRATOS

I. LOS CONTRATOS EN GENERAL
1.- Introduccin:
El contrato es la fuente ms normal y fecunda de obligaciones. Constituye la manifestacin ms tradicional del principio de la autonoma de la voluntad como generadora de obligaciones. Siendo el contrato una especie prioritaria del gnero de las convenciones, cuenta con una abundante y pormenorizada reglamentacin, lo que habitualmente lleva a olvidar que la primera regla, en cuanto a la determinacin de su contenido, proviene del libre albedro de las partes. El contrato mantiene en nuestro pas un razonable grado de respetabilidad en el sentido de que quienes lo otorgan sienten en su fuero interno el deber de cumplir lo pactado. No obstante, no puede dejar de observarse que tal sentimiento pareciera estar en decadencia, ya que cada vez un mayor nmero de personas han descubierto que el incumplimiento de los deberes contractuales no produce sanciones fulminantes sino que, al contrario, lleva a las partes a la necesidad de recurrir a la justicia, con el costo y tiempo que ello trae consigo. En el mbito netamente econmico, el mundo de los negocios sera imposible sin la existencia de los contratos. Fuera de la funcin econmica el contrato cumple una funcin social. No slo sirve para la satisfaccin de necesidades individuales, sino que adems es un medio de cooperacin o colaboracin entre los seres humanos. Ejemplo: el trabajo, el acceso a la vivienda, la educacin, la recreacin, el desenvolvimiento cultural, el transporte urbano, entre otros aspectos de la vida, implican casi siempre la dimensin social o relacin cooperadora de unos con otros. Por todo lo anterior el estudio de los contratos en la actualidad cobra especial importancia.

2.- Concepto de contrato:

Segn el artculo 1438 del Cdigo Civil, contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas. Esta definicin entregada por el Cdigo Civil es criticada por la doctrina desde dos puntos de vista: 1) Porque hace sinnimos los trminos de contrato y convencin : El artculo 1438 del Cdigo Civil parte diciendo contrato o convencin..., o sea hace sinnimos dos trminos que no lo son, porque todo contrato es una convencin, pero no toda convencin es contrato. La expresin convencin es mucho ms amplia que la expresin contrato, existiendo entre ambas una relacin de gnero a especie, siendo la convencin el gnero y el contrato la especie.

La convencin es un acuerdo de voluntades destinado a crear, modificar o extinguir derechos y obligaciones; en cambio, el contrato es un acuerdo de voluntades destinado a crear las obligaciones. 2) Porque confunde el objeto de la obligacin con el objeto del contrato : El objeto del contrato son las obligaciones que l genera, y el objeto de la obligacin es la prestacin que puede ser de dar, hacer o no hacer (esta prestacin no es el objeto del contrato, sino que es de la obligacin). Ms correctamente, podemos definir el contrato como una convencin que crea obligaciones. Otros dicen que es un acuerdo de voluntades destinado a crear derechos personales y sus obligaciones correlativas. Segn la mayora de los autores, el concepto de contrato abarca todo concierto de voluntades tendiente a crear obligaciones, sin atender a sus resultados transitorios o perdurables.

3.- Elementos y requisitos de los contratos:

En todo contrato debemos distinguir tres clases de elementos que se encuentran establecidos en el artculo 1444 del Cdigo Civil. Estos elementos son los siguientes: Elementos esenciales de los contratos. Elementos de la naturaleza de los contratos. Elementos accidentales de los contratos. a) Elementos esenciales o de la esencia del contrato : Son aquellos sin los cuales el contrato o no produce efecto alguno o degenera en otro contrato diferente. Dentro de estos elementos esenciales del contrato, se pueden distinguir aquellos que son comunes a todo contrato, como son el consentimiento, el objeto, la causa y las solemnidades. Ejemplo: en la compraventa, el consentimiento es un elemento esencial, si falta hay nulidad absoluta por falta de un requisito exigido en atencin a la esencia del contrato, por lo tanto, no produce efecto alguno. Pero pueden ser tambin especficos o particulares de cada contrato. Ejemplo: la gratuidad en el comodato (si desaparece este elemento, degenera en un contrato de arrendamiento), y a la inversa, si en el arrendamiento no se estipula la renta, el contrato degenerar en un comodato. b) Elementos de la naturaleza del contrato: Son aquellos que, no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial. Ejemplos: la obligacin de saneamiento en la compraventa (de eviccin y de los vicios redhibitorios); la condicin resolutoria tcita. Estos elementos pueden renunciarse por las partes mediante una clusula especial. c) Elementos accidentales del contrato: Son aquellos que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales. Ejemplos: la condicin, el plazo y el modo. En cuanto a los requisitos de los contratos, en esta materia debemos consignar que son los mismos de todo acto jurdico. En consecuencia, todo contrato debe cumplir con requisitos de existencia y de validez. - Consentimiento.

Requisitos de Existencia

- Objeto. - Causa. - Solemnidades en los casos que la ley lo exige. - Consentimiento exento de vicios. - Objeto lcito. - Causa lcita. - Capacidad de las partes.

Requisitos de Validez

4.- La autonoma privada y su evolucin:

La base fundamental sobre la que reposa el contrato es el consentimiento de las partes, esto es el acuerdo de voluntades de dos o ms personas sobre el objeto jurdico. Todo contrato, cualquiera sea su naturaleza o calificacin, cualquiera sea la obligacin que genere, para una o ambas partes, supone el consentimiento de las mismas, porque nace del acuerdo de voluntades: sin l no hay contrato. Slo quedan afectados los que han concurrido con su voluntad a celebrar el contrato; son las partes contratantes, quienes pueden beneficiarse de los derechos que engendre o ser afectados por las obligaciones que pueda crear. A este respecto, el artculo 1545 del Cdigo Civil prescribe que todo contrato, legalmente celebrado, es ley para los contratantes. Quien no ha concurrido con su voluntad al contrato, quien no ha expresado su voluntad para generarlo, es un tercero ajeno al mismo, y no puede invocar los derechos que genera ni quedar afectado por las obligaciones que el contrato origina. No obstante lo anterior, la regla sealada no tiene carcter absoluto. En efecto, hay casos en los cuales la ley considera de inters pblico admitir contratos que puedan afectar y obligar a personas que no han prestado su consentimiento. Ejemplo: los contratos colectivos (el convenio judicial de los acreedores, el acuerdo de los tenedores de deventures, el contrato colectivo de trabajo, etc.). El contrato es una manifestacin del principio de la autonoma de la voluntad. Basta la sola voluntad de las partes para que nazca el contrato, salvo excepciones la ley exige ritualidades especiales o solemnidades. Asimismo, en virtud de l, las partes son libres para contratar o no contratar, la regla es que nadie puede ser obligado a contratar. En virtud de este principio, los particulares son libres de celebrar los contratos que ms convengan a sus intereses, sean o no previstos y reglamentados especialmente por la ley. Ellos tienen la ms amplia libertad para pactar del modo que sea ms til y conveniente a sus fines, para atribuirles a los contratos que celebren efectos distintos de los que la ley les atribuye, y an, para modificar su estructura jurdica. Por ejemplo, en virtud de la autonoma de la voluntad las partes pueden transformar en solemne un contrato consensual (artculos 1802 y 1921, Cdigo Civil); pueden modificar un contrato suprimiendo cosas de la naturaleza del mismo; incluso pueden alterar su contenido, objeto, efecto, alcance, los derechos y obligaciones que engendra, etc. Por esto, las leyes que rigen los contratos son supletorias de la voluntad de los contratantes, aplicndose nicamente en el silencio de stos. Sin embargo, este principio no constituye una libertad ilimitada, ella tiene restricciones, como por ejemplo, stas no pueden los particulares alterar o modificar las cosas de la esencia de los contratos, pues si lo hacen ste no produce efecto alguno o

degenera en otro diferente (artculo 1444, Cdigo Civil). Las limitaciones impuestas por las leyes estn fundadas en el orden pblico o la defensa de las buenas costumbres. La autonoma de la voluntad, tal como la consagra el Cdigo Civil y la casi totalidad de las legislaciones en el mundo, no es sino la aplicacin de las ideas de la Revolucin Francesa aplicadas a los contratos. Se dice que si los derechos son meras facultades que la ley reconoce a los individuos para la satisfaccin de sus propias necesidades, es lgico que los individuos puedan ejecutar aquellos actos que les plazcan o conduzcan a la satisfaccin de sus necesidades, siempre que se mantengan las limitaciones fundadas en el orden pblico y las buenas costumbres. La consecuencia es que la voluntad de los contratantes debe ser limitada en los casos extremos. De manera que la intervencin del legislador en materia contractual debe reducirse al mnimo, porque siendo el contrato resultante del acuerdo de voluntades de dos personas en pie de igualdad jurdica, no puede ser fuente de injusticias. Las exageraciones del principio de la autonoma de la voluntad produjeron una reaccin y severas crticas en su contra. Se argumenta, entre sus detractores, que no es efectivo que los contratantes se encuentren siempre en pie de igualdad. Sealan que muchas veces el contrato es impuesto por una de las partes a la otra, la cual o acepta las condiciones o no contrata. Ahora bien, en los contratos de derecho patrimonial, la ley es la voluntad de las partes; impera el principio de la autonoma de la voluntad. Sin embargo, en los contratos de derecho de familia no ocurre lo mismo, ya que las partes no pueden atribuirse efectos diferentes a los que la ley seala. Ejemplo: los individuos que contraen matrimonio no pueden pactar que se generen determinadas obligaciones, ni pueden estipular condiciones o subordinar su duracin a un plazo. El principio de la autonoma de la voluntad rige con mayor amplitud en las relaciones patrimoniales, especialmente las relativas a los derechos personales o crditos. Tratndose de los derechos reales, la voluntad no es tan absoluta.

5.- Clasificacin de los contratos:

Los contratos admiten diversas clasificaciones, algunas de ellas se encuentran establecidas en el Cdigo Civil y otras han sido elaboradas por la doctrina. Contratos unilaterales y bilaterales. Contratos gratuitos y onerosos. Contratos conmutativos y aleatorios. Contratos principales y accesorios. Contratos reales, solemnes y consensuales. Contratos nominados o innominados. Contratos de libre discusin y de adhesin. Contratos individuales y colectivos. Contratos de ejecucin instantnea y de tracto sucesivo. Contratos preparatorios y definitivos. 1. En atencin al nmero de partes que resultan obligadas al generarse el contrato (y no al nmero de partes que se necesita para que el contrato se genere), los contratos se clasifican unilaterales y bilaterales (artculo 1439, Cdigo Civil):

o Contratos unilaterales: Son aquellos en que una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligacin alguna. Ejemplo: el contrato de donacin. o Contratos bilaterales: Son aquellos en que las partes contratantes se obligan recprocamente. Ejemplo: el contrato de compraventa. Todo contrato, sea unilateral o bilateral, es siempre un acto jurdico bilateral, es decir, aquel que para su nacimiento precisa de la manifestacin de voluntades de ambas partes. La diferencia entre un el acto jurdico unilateral y el contrato unilateral radica en que en el primero interviene la voluntad de una sola parte para que el acto nazca; mientras que en el contrato unilateral intervienen dos o ms partes, pero slo una resulta obligada. Entre un acto jurdico bilateral y un contrato bilateral tambin se diferencian; en el primero intervienen en su formacin dos o ms partes sin atender a si todas ellas resultan obligadas, mientras que en el contrato bilateral ambas partes resultan efectivamente obligadas. La clasificacin de los contratos en unilaterales y bilaterales presenta inters prctico, porque muchos de ellos estn sometidos a reglas diferentes. En los contratos bilaterales se dice que la causa de la obligacin de una de las partes es la obligacin de la contraparte; lo que no sucede en los contratos unilaterales en razn de su propia estructura. Finalmente, la doctrina moderna tiende a incorporar la nocin de contrato pluripersonal o asociativo; algunos consideran a estos contratos como una clase de contratos bilaterales; pero otros le consideran como una nueva categora paralela a los contratos unilaterales y bilaterales. Lo que caracteriza a esta categora de contratos es que se generan por la voluntad de dos o ms partes, todas las cuales resultan obligadas con vista a un objetivo comn. Ejemplo: el contrato de sociedad. 2. En atencin a la utilidad que el contrato reporta a los contratantes, los contratos pueden ser gratuitos y onerosos (artculo 1440, Cdigo Civil): o Contratos gratuitos o de beneficencia : Son aquellos que tienen por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen. Ejemplo: la donacin, el comodato, el mutuo sin inters, etc. o Contratos onerosos: Son aquellos que tienen por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. Ejemplos: la compraventa, el arrendamiento, la permuta, etc. Para calificar de oneroso o gratuito un contrato, no hay que atender a la reciprocidad de las obligaciones que el contrato pueda engendrar, sino a la reciprocidad de beneficios. 3. Los contratos onerosos admiten una clasificacin en contratos conmutativos y aleatorios, atendiendo a si la ventaja que una de las partes procura a la otra es o no equivalente de la ventaja que recibe a cambio (artculo 1441, Cdigo Civil). o Contratos conmutativos: Son aquellos en que cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez. o Contratos aleatorios: Son aquellos en que la equivalencia consiste en una contingencia incierta de ganancia o prdida.

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La regla general es que los contratos onerosos sean conmutativos. Los aleatorios constituyen la excepcin; son tales los que enumera el artculo 2258 del Cdigo Civil, cuyos principales son: el contrato de seguros, el prstamo a la gruesa ventura, el juego, la apuesta, la constitucin de renta vitalicia, la constitucin de censo vitalicio. Los contratos pueden ser principales y accesorios (artculo 1442, Cdigo Civil), siendo la regla general que en esta materia los contratos sean principales y la excepcin la constituyen los accesorios. o Contratos principales: Son aquellos en que subsisten por s mismo, sin necesidad de otra convencin. Ejemplo: el arrendamiento, la sociedad, etc. o Contrato accesorio: Son aquellos que tienen por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. Ejemplos: la hipoteca, la fianza, la prenda, etc. La regla general es que los contratos sean principales. Los contratos accesorios necesitan ir adheridos a uno principal y nada importa la naturaleza de la obligacin que garantizan. Los contratos tambin se clasifican en reales, solemnes y consensuales (artculo 1443, Cdigo Civil). o Contratos reales: Son aquellos que, para que sean perfectos, es necesaria la tradicin de la cosa a que se refiere. o Contrato solemne: Son aquellos que estn sujetos a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningn efecto civil. o Contrato consensual: Son aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento; no se necesita ningn otro elemento para el perfeccionamiento del mismo. La regla general en los contratos es que sean consensuales. No son reales o solemnes sino en los casos expresamente sealados por la ley. En atencin a si los contratos estn o no reglamentados en la ley, pueden ser nominados o innominados. o Contrato nominados o tpicos: Son aquellos que estn reglamentados por la ley. Ejemplos: la compraventa, la hipoteca, etc. o Contratos innominados o atpicos: Son aquellos que no estn reglamentados por la ley, sino que se rigen por otras normas, que son: 1) las reglas generales de los contratos, 2) por el principio de la autonoma de la voluntad y 3) por analoga (se aplican las reglas de los contratos similares). Ejemplos: los contratos de suministro, etc. No deben confundirse los contratos innominados con los mixtos o complejos, que son aquellos formados por la reunin de varios contratos nominados cada uno de los cuales conserva su individualidad, y por lo mismo quedan sujetos a las reglas que les son propias. Considerando la forma como se produce el acuerdo de voluntades, se distinguen los contratos de libre discusin y los contratos de adhesin. o Contratos de libre discusin: Son aquellos en que las partes estipulan libremente las distintas clusulas del contrato, por su propia voluntad. Constituyen el tipo normal de contratos, y son la resultante de una discusin entre las partes.

o Contratos de adhesin: Son aquellos en que las clusulas del contrato las fija una parte y la otra slo se limita a aceptar. Se forman mediante la aceptacin lisa y llana por una de ellas de las condiciones sealadas por la otra. 8. Los contratos tambin se pueden clasificar en contratos individuales y contratos colectivos. o Contratos individuales: Son aquellos que son celebrados entre una persona y otra; para su formacin requiere el consentimiento unnime de las partes que lo celebran. Ejemplo: el contrato de trabajo celebrado entre empleador y trabajador. o Contratos colectivos: Son aquellos que son celebrados entre una parte y varias personas; afecta a todos los miembros de un grupo o una colectividad, aunque no hayan consentido en l y los afecta por el hecho de formar parte de ese grupo o colectividad. Ejemplo: el contrato de trabajo celebrado entre empleador y sindicato, y obliga a ambos. Mientras en el contrato individual todas las partes deben consentir, en trmino que slo afecta a quienes han prestado su consentimiento para celebrarlo, el contrato colectivo, en cambio, afecta a personas que no han consentido. La regla general es el contrato individual, siendo el colectivo la excepcin. 9. Otra clasificacin distingue a los contratos de ejecucin instantnea y los contratos de tracto sucesivo. o Contratos de ejecucin instantnea: Son aquellos en que las prestaciones se cumplen en un solo momento, una vez celebrado el contrato. o Contratos de tracto sucesivo: Son aquellos en que las prestaciones de las partes van naciendo y extinguindose peridicamente. Ejemplo: el contrato de arrendamiento. 10. Finalmente, podemos hacer una distincin entre contratos preparatorios y contratos definitivos. o Contratos preparatorios o preliminares: Son aquellos en que las partes estipulan que en el futuro celebrarn otro, que ser el contrato definitivo. Ejemplo: el contrato de promesa. o Contratos definitivos: Son aquellos que se celebran inmediatamente, sin necesidad de uno previo.

6.- Principios fundamentales de los contratos:

Los principios fundamentales sobre los cuales descansan los contratos son los siguientes: Principio de la autonoma de la voluntad. Principio del consensualismo contractual. Principio de la libertad contractual. Principio de la fuerza obligatoria. Principio del efecto relativo de los contratos. Principio de la buena fe contractual. 1) PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD: Este principio se traduce en que la voluntad es autnoma, es decir, las partes en derecho privado son libres de crear los derechos y obligaciones que le parezcan; la voluntad

se basta por s mismo. As las cosas, la autonoma de la voluntad puede definirse como la libre facultad de los particulares para celebrar el contrato que les plazca y determinar su contenido, efectos y duracin. Como hemos sealado en muchas oportunidades, la base fundamental sobre la que descansa el contrato es el consentimiento de las partes, cualquiera sea su naturaleza o calificacin, cualquiera sea la obligacin que genere. Este principio de primaca de la voluntad aparece expresado en el artculo 1545 del Cdigo Civil. Segn esta disposicin, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales; es decir, las partes cuando coinciden en sus voluntades pueden obligarse con la misma fuerza que una ley. Este principio aparece en la primera norma de interpretacin de los contratos (artculo 1560, Cdigo Civil), segn el cual, conocida claramente la intencin de los contratantes, debe estarse a ella ms que a lo literal de las palabras. Las partes son libres de quedar vinculados con las obligaciones que han consentido; toda obligacin estipulada por las partes debe y puede producir efectos, porque en derecho privado se puede hacer todo lo que la ley no prohba (a diferencia del derecho pblico). La voluntad est limitada por la ley slo en casos excepcionales y con el fin de proteger los intereses de los incapaces o de cautelar el orden pblico o la moral. Fruto de la autonoma de la voluntad son los contratos innominados, los cuales no se encuentran reglamentados en la ley. Cualquier contrato que no est en el derecho civil o en otras leyes es un contrato innominado. 2) PRINCIPIO DEL CONSENSUALISMO CONTRACTUAL: En materia de contratos, la regla general es el consensualismo, o sea, que el contrato se perfeccione por el mero consentimiento. Ejemplos: la compraventa es consensual por regla general, al arrendamiento, la fianza, la transaccin, la sociedad civil, etc. La excepcin es el contrato solemne, es decir, aquel que adems del consentimiento, requiere por disposicin de la ley de la observancia de ciertas formalidades, de tal modo que si no se da cumplimiento a esas formalidades, el contrato no produce ningn efecto civil. Las solemnidades no se presumen, debido a que corresponden al derecho privado; no se aplican por analoga. Este principio cada vez tiene ms excepciones; el legislador est imponiendo cada vez ms formalidades a los contratos. 3) PRINCIPIO DE LA LIBERTAD CONTRACTUAL : Este principio significa que las partes pueden fijar las clusulas-contenido del contrato como mejor les parezca. La doctrina seala que la libertad no es absoluta, sino que tiene lmites establecidos en la ley, en el orden pblico y las buenas costumbres. Ejemplos: el arrendamiento de tero o la maternidad por subrogacin. 4) PRINCIPIO DE LA FUERZA OBLIGATORIA: Este principio se basa en el aforismo pacta sunt servanda, que significa que los pactos deben observarse. Este principio se consagra en el artculo 1545 del Cdigo Civil,

tambin llamado ley del contrato. La comparacin de que es ley para los contratantes est representando la misma fuerza obligatoria que una ley. Uno de los problemas que se presenta en materia contractual es precisamente determinar cul es el fundamento de la obligatoriedad de los contratos. As, hay algunos que encuentran este fundamento en una exigencia de la vida social y consideran que sta es la razn de la obligatoriedad de los contratos, porque la contratacin es un imperativo de la vida social ya que a travs del contrato se realizan los diversos cambios de bienes que estn destinados a satisfacer las distintas necesidades de los seres humanos. Otros autores recurren a la idea de inters o utilidad individual, y sostienen que lo que lleva a la persona a dar cumplimiento a lo que promete es una razn de inters o utilidad individual, de suerte que quienes contratan se sienten obligados por el contrato y dan cumplimiento a las obligaciones emanadas de l porque es til para ellos realizar ese cumplimiento, ya que si una persona no cumple las obligaciones emanadas del contrato que celebra, corre el riesgo de que nadie quiera contratar con ella, quedando as marginada o excluida de la actividad econmica y jurdica. Hay quienes piensan, como Samuel Puffendorf, que la obligatoriedad se funda en un pacto social tcito, en virtud del cual cada individuo se ha comprometido con los dems a cumplir fielmente la palabra que ha empeado. Otros autores recurren a la idea de la veracidad, sealando que los seres humanos estn obligados a decir la verdad y a obrar en conformidad a ella y este deber les alcanza cuando manifiestan su voluntad de obligarse. Por otro lado, hay otros que buscan este fundamento en la limitacin que la persona que contrata impone a su propia voluntad, argumentando que al celebrar un contrato se van a originar derechos personales o crditos y que cada uno de los que resulte obligados est por este hecho renunciando o limitando su propia libertad y, en la parte que renuncia o limita su libertad, queda sometido al otro contratante. Finalmente, hay quienes sealan que el fundamento de la obligatoriedad de los contratos hay que buscarlo en una idea totalmente distinta de las anteriores, idea que es la de la unidad de la voluntad contractual. Sealan que las voluntades aisladas o individuales de las personas no generan esta obligatoriedad que produce el contrato, pero en el momento en que estas voluntades individuales se declaran y son coincidentes, pierden cada una de ellas su autonoma y se funden en una sola nueva voluntad, que es de carcter unitario y denominada voluntad contractual, que es la que va a regir las relaciones que se originan entre las partes contratantes sin que stas puedan entrar a sustraerse de esa voluntad contractual, porque sta es totalmente independiente de las voluntades individuales de las personas consideradas en forma aislada. -o- Teora de la imprevisin: En virtud de la fuerza obligatoria, las partes deben cumplirlo aunque le resulte perjudicial. Existe una teora llamada Teora de la Imprevisin, que consiste en que cuando por una situacin imprevista que afecte a un gran nmero de personas, las obligaciones de un contrato, si bien no se vuelve imposible de cumplir, se transforma en excesivamente onerosa para una de las partes. En ese caso, el juez quedara facultado para atenuar los efectos del contrato. La teora de la imprevisin proviene del derecho cannico, que entiende que en todo contrato va incluida una clusula rebuc sic stantibus, que significa que las partes

contratan en consideracin a las circunstancias existentes al momento de la celebracin del acto jurdico; es decir, el consentimiento de las partes queda circunscrito en virtud que se mantengan las condiciones con las que se contrat, y si estas cambian, y para un gran nmero resultan perjudiciales, puede tener lugar la extincin del contrato. Nuestros tribunales han considerado que nuestro ordenamiento jurdico no contempla la teora de la imprevisin; no hay norma que faculte al juez para modificar las clusulas de un contrato. En la Revista del Colegio de Abogados de Chile, Csar Parada Guzmn la acepta. Por su parte, Lorenzo de la Maza, en su memoria, dice que no existe norma alguna en nuestro ordenamiento jurdico que permita dar acogida a esta teora. Los autores que la aceptan dan como fundamento los artculos 2227, 2003, n 2, 1469 y 332 del Cdigo Civil. El profesor Nelson Vera agrega el artculo 1544 del Cdigo Civil, sobre la clusula penal enorme. -o- La ley del contrato y el recurso de casacin en el fondo: Si hay infraccin en la ley interpretativa del contrato, es procedente el recurso de casacin en el fondo. En cuanto a la voluntad de las partes, como es una cuestin de hecho, no procede.

5) PRINCIPIO DEL EFECTO RELATIVO DE LOS CONTRATOS: Se basa en el artculo 1545 del Cdigo Civil, que seala que el contrato es ley para las partes contratantes, que son aquellas que por s o por medio de su representante intervinieron en la celebracin del contrato con su voluntad. Estas son las partes directas. Pero tambin hay partes indirectas, que son los terceros, es decir, aquellos que no han concurrido a la celebracin del contrato y que pueden ser: absolutos o relativos. Los terceros relativos son aquellos que con posterioridad a la celebracin del contrato entran en relacin jurdica con alguna de las partes, siendo afectados por el contrato. Son aquellos que son sucesores de una de las partes, que pueden ser por acto entre vivos o por causa de muerte, y que a su vez pueden ser a ttulo universal (herederos) y a ttulo singular (legatarios). Los terceros absolutos son aquellos que nunca estn en relacin jurdica con las partes. No quedan dentro de esta categora los sucesores a ttulo universal ni los sucesores a ttulo singular, o sea, son aquellos que no son parte ni como heredero ni como legatario. El contrato, por regla general, no los obliga, le es inoponible en cuanto a las obligaciones que genera. El contrato les obliga excepcionalmente; por ejemplo, el artculo 1962 del Cdigo Civil, en el contrato de arrendamiento el adquirente debe respetar el arrendamiento. 6) PRINCIPIO DE LA BUENA FE CONTRACTUAL: En materia contractual existe este principio fundamental que consiste en que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y est consagrado en el artculo 1546 del Cdigo Civil, y que ha ido adquiriendo cada vez mayor desarrollo. Segn el artculo 1546 del Cdigo Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no slo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que

emanan precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.

7.- El autocontrato:
Esta figura se presenta cuando una misma persona interviene en un negocio jurdico invistiendo dos o ms calidades jurdicas distintas. * Concepto y caractersticas del autocontrato: Puede definirse el autocontrato como el acto realizado por una sola persona en el cual ella acta a la vez como parte directa y como representante de la otra parte o como representante de ambas partes o como titular de dos patrimonios que le pertenecen. Lo que caracteriza el autocontrato es que en un acto jurdico bilateral, y que por lo mismo requiere de la voluntad de dos o ms partes, una sola persona acta en un doble carcter; sea como parte directa y como representante de la otra parte, o como representante de las dos partes entre quienes se celebra el contrato, sea como titular de dos patrimonios a los que afecta el contrato. El autocontrato supone necesariamente la existencia de dos o ms patrimonios cuya propiedad o representacin corresponde a un solo sujeto de derecho que, en virtud de su declaracin de voluntad crea entre ellos una relacin jurdica de obligacin. * Procedencia del autocontrato: La figura que estamos estudiando puede darse o presentarse en diversas situaciones. A saber: En materia de representacin, cuando el contratante acta por s mismo y a la vez como representante legal o contractual de otra persona. El contratante concurre en el mismo acto como representante legal o convencional de dos o ms personas naturales o jurdicas. Evidentemente existe peligro de este tipo de intervencin de una misma persona representando dos posiciones en el contrato, por lo que los autores son ms bien contrarios a esta figura. Cuando una persona tiene dos patrimonios o fracciones de patrimonios sometidas a regmenes jurdicos distintos. En relacin con este punto hay que sealar que, tradicionalmente, ha prevalecido la opinin sustentada por Aubry y Rau sobre la unidad del patrimonio; segn ellos el patrimonio por ser un atributo de la personalidad y, por consiguiente, inseparable de la persona. Sin embargo, la tendencia moderna es aceptar la pluralidad de patrimonios, pues ven en ste un conjunto de bienes activos y pasivos afectos a un fin determinado; siendo as es posible que una sola persona tenga diversos patrimonios sometidos a regmenes jurdicos distintos. En todo caso, para que proceda la autocontratacin debe cumplirse con dos condiciones: A. Que no est legalmente prohibida. Es evidente que no podr otorgarse un autocontrato si la ley lo ha excluido expresamente, como sucede en el artculo 412 del Cdigo Civil que prohbe a los curadores celebrar contratos en que tengan inters ellos o ciertos parientes suyos; tambin en el artculo 1800 del Cdigo Civil relacionado con el 2144 del mismo cuerpo legal.

B. Que haya sido autorizado expresamente o no exista conflicto de inters . Se encuentra expresamente permitida, por ejemplo, el caso previsto en el artculo 2144 del Cdigo Civil, disposicin conforme a la cual no podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa el mandante. Ahora bien, la doctrina nos seala que la situacin de la autocontratacin es discutible en los casos en que ella no est expresamente autorizada y que no hay duda de que no es procedente cuando est expresamente prohibida. Pero, la situacin de validez o no de la autocontratacin se plantea en aquellos casos en que dicha figura no est prohibida ni autorizada expresamente por el legislador y en que no hay contraposicin de intereses en la gestin. Cabe hacer presente que no hay en la legislacin positiva chilena una disposicin que prohba el autocontrato, como tampoco una que lo autorice, incluso la expresin autocontrato no es empleada por el legislador. Pero, existen una serie de normas que consideran aisladamente este problema, y del anlisis del conjunto de ellas se concluye que esta figura es posible en Chile y que es vlido por regla general. Entre dichas disposiciones cabe destacar los artculos 410, 412, 1800, 2144 y 2145 del Cdigo Civil. * Naturaleza jurdica del autocontrato: Este es un aspecto bastante complicado y que se ha discutido latamente, pues estamos ante una figura jurdica que sale de la nomenclatura clsica, ya que en un acto jurdico bilateral, como lo es el contrato, que por su esencia misma requiere de la concurrencia de dos o ms partes, interviene una sola persona. Al respecto, hay diversas teoras que tratan de explicar la naturaleza jurdica del autocontrato: a. Para algunos el autocontrato es un verdadero contrato, en el cual concurren las dos voluntades que se precisan para generar un acto jurdico bilateral, ellas son la del representante y la del representado. En el fondo, lo que en realidad sostienen es que ms que un vnculo jurdico entre personas distintas, se trata de uno entre patrimonios distintos que se ven afectados por obra de una sola voluntad. b. Otros estiman que el autocontrato es un acto jurdico unilateral que produce efectos contractuales (Alessandri). Sostienen que el contrato requiere necesariamente del acuerdo de voluntades de dos o ms partes, de tal modo que si ste no existe no hay contrato, y en el autocontrato dicho acuerdo no se presenta, no puede extremarse la ficcin para poder sostener que existe un acuerdo entre dos o ms voluntades, cuando en la realidad una sola est generando el acto jurdico. Indican que en el autocontrato interviene la voluntad de una sola persona, que inviste dos calidades diferentes, y habiendo una sola voluntad no puede sostenerse que existe contrato, porque este supone necesariamente un acuerdo de voluntades. Tampoco aceptan que el contrato ms que un vnculo entre personas es uno entre patrimonios. Los actos jurdicos, en general, en definitiva son vnculos entre patrimonios, desde que crean, modifican, transfieren o transmiten, y extinguen derechos. Es evidente que el contrato produce efectos patrimoniales, pero lo que lo caracteriza es el acuerdo de voluntades, y este no se da en el autocontrato. Por ello

estiman que el autocontrato es un acto jurdico unilateral, ya que nace de la voluntad de una sola persona, pero que produce efectos contractuales, porque genera los mismos efectos que si el acto se originara en un acuerdo de voluntades.

8.- Efectos de los contratos:

El Cdigo Civil trata esta materia en el Titulo XII del Libro IV (artculos 1545 y siguientes), pese a que el nombre del ttulo es Efectos de las obligaciones, que son cosas diferentes, defecto ste que viene del cdigo francs. En efecto, los artculos 1545, 1546, 1547, 1552, 1554 y 1558 tratan de los efectos del contrato; las dems normas del ttulo XII, se refieren propiamente a los efectos de las obligaciones. * Efectos respecto de las partes y frente a terceros: Para estudiar los efectos de los contratos hay que distinguir los que se producen entre las partes y respecto de terceros. Los efectos son distintos para cada uno de ellos. - Entre las partes Efectos del contrato - Terceros absolutos - Respecto de terceros - Terceros relativos 1) EFECTOS ENTRE LAS PARTES: Por regla general el contrato slo produce efectos respecto de las partes, entendindose por tales a las personas que intervinieron en su celebracin prestando el consentimiento que le dio vida. El artculo 1545 del Cdigo Civil habla de contratantes, esto es, las personas que han concurrido a la celebracin del contrato contrayendo derechos y obligaciones, sea que concurran personalmente o representadas. Debe considerarse que es parte no slo aqul que acta por s mismo, sino tambin el que acta por medio de representante y los causahabientes a ttulo universal de una de las partes, salvo que el contrato sea intuito personae. Por excepcin el contrato afecta a otras personas, en determinados casos, como por ejemplo: los contratos colectivos, los causahabientes a ttulo singular y en la estipulacin en favor de otro. Nuestro legislador no dijo expresamente que el contrato slo produce efectos entre las partes, a diferencia de su modelo francs, en el cual hay una disposicin expresa que consagra este principio. Pero, el hecho que no exista tal disposicin en nuestro Cdigo no puede llevar a la conclusin contraria. Andrs Bello no lo seal expresamente porque lo consider obvio, e innecesario consignarlo. Esto es una aplicacin del principio de que nadie puede quedar obligado sino en virtud de una declaracin de voluntad, y esta declaracin slo la hacen las partes y no terceros. -o- Efecto obligatorio del contrato. La ley del contrato: Los efectos que produce el contrato entre las partes estn sealados en el artculo 1545 del Cdigo Civil, que seala que todo contrato legalmente celebrado es una ley para

los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Esta disposicin contempla en forma clara y precisa, entre nosotros, el principio de la autonoma de la voluntad. Se discute sobre el alcance de la palabra ley que el legislador emplea en el artculo 1545 del Cdigo Civil. Algunos sostienen que la obligatoriedad de los contratos constituye una verdadera asimilacin a la ley. Otros sostienen que el contrato es una ley en el sentido que no puede ser invalidado por la sola voluntad de una de las partes, as como la ley no puede ser derogada por ninguno de los individuos a que se refiere; pero no es en su esencia una ley. De manera que, celebrado un contrato, se genera este efecto obligatorio entre las partes y ellas no pueden alterar lo pactado unilateralmente sino que se precisa: a) que las partes acuerden mutuamente dejarlo sin efecto; o 2) que la ley autorice expresamente dejarlo sin efecto por determinadas causas. Pero este efecto obligatorio va mucha ms all, por cuanto el contrato legalmente celebrado no puede tampoco ser modificado por el juez, y las estipulaciones del contrato se imponen tambin a l, quien debe respetarlo. As las cosas, los jueces no pueden desconocer los efectos legales del contrato cuya existencia han constatado. Del mismo modo, no es lcito a los tribunales, con el pretexto de interpretarlo, desnaturalizar las estipulaciones del contrato, desconocer lo pactado por los contratantes y hacerle producir efectos no queridos por las partes. -o- Ejecucin de buena fe: Por ltimo, cabe sealar que en materia contractual existe un principio fundamental consagrado en el artculo 1546 del Cdigo Civil, en virtud del cual los contratos deben ejecutarse de buena fe. En efecto, esta norma establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no slo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella. La ejecucin de buena fe del contrato significa que debe cumplirse conforme a la intencin de las partes y a las finalidades que se han propuesto al contratar. Esta regla ha ido adquiriendo cada vez mayor desarrollo. 2) EFECTOS RESPECTO DE TERCEROS: En principio, los contratos slo generan derechos y obligaciones para las partes que concurren a su celebracin, sin que pueda beneficiar o perjudicar a los terceros. Esto es lo que se conoce como efecto relativo de los contratos. Pero este efecto relativo de los contratos slo quiere decir que los contratos pueden generar derechos y obligaciones nicamente respecto de las partes, pero no que ellos sean inexistentes respecto de los terceros. Los contratos constituyen una realidad social, un hecho, y los hechos existen para todos. Esto es lo que se denomina efecto absoluto o expansivo del contrato, esto es, que los contratos existen respecto de todos. En trminos generales, son terceros aquellas personas extraas al contrato, los que no han concurrido materialmente a su celebracin. En sntesis, todo aquel que no es parte, obviamente es un tercero. Dentro de los terceros distinguimos dos categoras: 1) terceros absolutos, y 2) terceros relativos.

A. Terceros relativos: Los terceros relativos son aquellos que no concurrieron a la celebracin del contrato, pero que con posterioridad a entran en relaciones jurdicas con las partes. Respecto estos terceros no rige completamente el principio del efecto relativo de los contratos, a ellos tambin puede llegar a afectarles el contrato. Entre estos terceros relativos que pueden verse de alguna manera afectados por el contrato encontramos a: 1) Los sucesores a ttulo universal; 2) Los sucesores a ttulo singular; y 3) Los acreedores de las partes. - Los sucesores a ttulo universal: Son los herederos, esto es, aquellos que suceden al acusante en todos los bienes, derechos y obligaciones o en una cuota de ellos (artculo 951, inciso 2, Cdigo Civil). Los herederos de las partes no pueden considerarse terceros extraos al contrato, pese a que no intervinieron en su celebracin, porque representan al causante en todos sus derechos y obligaciones transmisibles. Jurdicamente cuando el causante fallece, los herederos entran a ocupar el lugar que l ocupaba. Por lo tanto, los herederos se convertirn en acreedores o deudores, en los mismos trminos que lo era su causante, de cuya personalidad son la continuacin. De ah se sostiene el adagio de que quien contrata lo hace para s y para sus herederos. Los contratos, pues, aprovechan y perjudican a los herederos de manera que sus efectos pueden invocarse a por ellos y contra ellos. Pero esta regla tiene algunas excepciones: a) los contratos intuito persona; b) los contratos de que derivan derechos personalsimos, que son intransmisibles; y c) los contratos en que las partes han convenido expresamente que sus consecuencias no ligarn a sus herederos. - Los sucesores a ttulo singular: Son los legatarios, esto es, aquellos que suceden al causante en una o ms especies o cuerpos ciertos; o en una o ms especies indeterminadas de cierto gnero (artculo 951, inciso 3, Cdigo Civil). A stos tambin le afectan los contratos celebrados por su causante. El derecho del causahabiente a ttulo singular se mide exactamente por el de su causante, de acuerdo con la regla de que nadie puede transferir ms derechos que los que tiene. En consecuencia, los contratos por los que el autor haba consolidado, transformado, aumentado o disminuido su derecho, aprovecharn o perjudicarn al causahabiente a ttulo singular. En todo caso, los contratos que afectarn a los sucesores a ttulo singular deben reunir dos requisitos: a) deben ser anteriores a la adquisicin, y b) deben referirse al bien mismo adquirido. - Los acreedores de las partes: El deudor conserva la facultad de gestionar libremente su patrimonio sobre que recae el derecho de prenda general de los acreedores, y as el derecho de los acreedores se ver mejorado con las adquisiciones que haga el deudor o perjudicado con las obligaciones que contraiga. En este sentido, los contratos celebrados por el deudor afectan a los acreedores y les son oponibles. Pero este principio sufre importantes excepciones, particularmente en dos casos: 1) los acreedores pueden impugnar los actos ejecutados por el deudor ejecutados en fraude de sus derechos a travs de la accin pauliana; y 2) los acreedores pueden desconocer los actos simulados del deudor, demostrando la simulacin (a la inversa, para las partes, la simulacin afecta los

efectos normales del contrato, ya que las partes se obligan por el acto real y no por el aparente). B. Terceros Absolutos: Los terceros absolutos son aquellos que no han concurrido a la celebracin del contrato ni estn ligados a las partes por vnculo alguno. Son totalmente extraos al contrato; no han sido parte ni que, con posterioridad, entran en relaciones jurdicas con los contratantes. A estos terceros absolutos no pueden afectarlos los contratos, es decir, no son obligatorios los derechos y obligaciones que emanan de los mismos. En consecuencia, para estos terceros rige plenamente el principio del efecto relativo de los contratos. Sin embargo la regla sealada tiene algunas excepciones: Los contratos de familia, que no producen efectos relativos, sino absolutos. Los contratos colectivos. La representacin, si se sigue la teora de la representacin modalidad. La estipulacin a favor de otro. La promesa de hecho ajeno. * La estipulacin en favor de otro: Est reglamentada en el Cdigo Civil en un solo artculo, el 1449, que seala que cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero slo esa tercera persona podr demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptacin expresa o tcita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a l. Constituyen aceptacin tcita los actos que slo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato. Ejemplo de estipulacin en favor de otro: el marido que se asegura en favor de su mujer; aqu el contrato se celebra entre el marido y la compaa de seguros, siendo la mujer totalmente extraa a l, pero que se beneficia del mismo. En la estipulacin en favor de otro intervienen tres personas: o El estipulante, que es la parte del contrato que consiente en que los derechos que de l deriven se radiquen en el patrimonio de un tercero. o El promitente, que la parte del contrato que se obliga a cumplir una determinada prestacin en favor de un tercero. o El tercero beneficiario, que es la persona ajena al contrato y que en virtud de l adquiere un derecho que slo ella puede exigir. En el ejemplo mencionado: el marido es el estipulante, la compaa de seguros el promitente y la mujer el tercero beneficiario. De estas tres personas, slo intervienen en la celebracin del contrato el estipulante y el promitente. Debe existir en el estipulante y el promitente la intencin compartida de que los derechos que deriven del contrato se radiquen en el patrimonio del tercero. Esta figura de la estipulacin en favor de otro est contemplada en una forma amplia, ya que el artculo 1449 del Cdigo Civil no impone limitaciones. -o- Requisitos de la estipulacin en favor de otro: Los requisitos se analizan aqu en relacin con las partes que intervienen en esta figura jurdica:

a. Requisitos respecto del estipulante: El estipulante debe ser capaz para celebrar el contrato objeto de la estipulacin. Por consiguiente, para analizar la capacidad del estipulante habr que ver en cada caso cul es el contrato que ha sido objeto de la estipulacin y, en base a ese contrato, determinar si el estipulante es o no capaz para su celebracin: si es una compraventa, debe tener la capacidad necesaria para la compraventa; si es donacin, la necesaria para la donacin, etc. La doctrina mayoritaria estima que para que tenga valor la estipulacin en favor de otro, se requiere que el estipulante no sea mandatario, representante o gestor de negocios del tercero beneficiario, por que si contrata a favor de terceros en virtud de un mandato o de una gestin de negocios no nos encontramos frente a esta figura, sino que se entra al campo del mandato o de la agencia oficiosa. Por eso el artculo 1449 del Cdigo Civil dice aunque no tenga derecho para representarla. Don Ren Ramos es contraria a esta doctrina mayoritaria porque, segn l, de acuerdo a la disposicin del artculo 1449 del Cdigo Civil, cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho a representarla, esto es, sea que tenga o no lo representacin de esa persona. Si tiene la representacin, entonces tiene dos caminos para operar: a) por la va de la representacin legal; o b) por la va de la estipulacin a favor de otro. Los efectos que se siguen en uno u otro caso son distintos y perfectamente pude tenerse inters en que se sigan unos u otros, se puede optar. De manera que, de acuerdo a Ramos Pazos, el hecho de ser representante legal o mandatario de otra persona no impide que se pueda estipular en su favor por este representante o mandatario. b. Requisitos respecto al promitente: El promitente tambin debe tener capacidad necesaria para celebrar el contrato prometido y, adems, debe tener la intencin de crear el derecho en favor del tercero. c. Requisitos respecto del tercero beneficiario : En relacin con los requisitos que deben concurrir en el tercero beneficiario hay que tener presente la especial situacin en que ste se encuentra, porque dicho tercero no tiene injerencia o intervencin en la celebracin del contrato, ya que ste se celebra exclusivamente entre el promitente y el estipulante. Lo anterior tiene importancia desde el punto de vista de la capacidad del tercero beneficiario y si ste debe ser persona determinada o no. En cuanto a la capacidad que requiere el tercero beneficiario, podemos sostener tajantemente que no es necesario que tenga capacidad para contratar, es decir, capacidad de ejercicio; basta la capacidad de goce, capacidad necesaria para adquirir derechos; y por lo mismo nada impide que una persona se obligue en favor de un absolutamente incapaz. No obstante lo anterior el tercero beneficiario debe estar en situacin jurdica de adquirir el derecho establecido en su favor. Respecto a la determinacin del tercero beneficiario, la doctrina clsica exiga que el tercero beneficiario fuese siempre persona determinada y no aceptaba que fuere una persona futura, que no exista o indeterminada. Actualmente, la tendencia es inversa, ya que se acepta la estipulacin en favor de persona indeterminada o de persona futura. Lo que se exige es que al momento de reclamarse el derecho esa persona est determinada y exista. -o- Naturaleza jurdica de la estipulacin en favor de otro:

Uno de los problemas que plantea la estipulacin en favor de otro es el de determinar cul es la naturaleza jurdica de esta institucin. Las principales doctrinas que tratan de explicar la naturaleza jurdica de la estipulacin a favor de otro son las siguientes: La doctrina de la oferta. La doctrina de la gestin de negocios. La doctrina de la declaracin unilateral de voluntad. La doctrina de la creacin directa del derecho en favor del tercero beneficiario 1. La doctrina de la oferta: Segn esta doctrina, en virtud de la celebracin del contrato entre estipulante y promitente el derecho se radicara primero en el patrimonio del estipulante, y entonces ste, a su vez, lo ofrecera al beneficiario, quien al aceptarlo, lo ingresara a su patrimonio. Esta doctrina no ha tenido mucho xito, por que deja al tercero en una situacin precaria sometido a todas las contingencias que pueda sufrir la oferta. As, por ejemplo, en caso de fallecimiento del estipulante caducara la oferta y se terminara la estipulacin. Adems si el derecho se radica primero en el patrimonio del estipulante, dicho derecho sera susceptible de las acciones que los acreedores puedan intentar en contra del estipulante a favor de otro. Donde ms claramente aparece el error manifiesto de esta doctrina es en el contrato de seguro de vida, ya que el beneficiario acepta el seguro a la muerte del estipulante, y segn esta doctrina la estipulacin caducara a la muerte de ste; luego, el beneficiario no podra aceptarlo. 2. La doctrina de la gestin de negocios : De acuerdo a esta teora, el estipulante no sera sino un gestor de negocios con respecto al tercero y, entonces, la aceptacin de que habla el artculo 1449 del Cdigo Civil que debe dar al beneficiario, no sera otra cosa que la ratificacin que ste hace de la gestin realizada por el estipulante en su favor. Pero a esta doctrina tambin se le han formulado objeciones. Se sostiene por sus detractores que no es lo mismo la estipulacin en favor de otro que la gestin de negocios, principalmente por las siguientes razones: - Porque si lo fueran no habra razn para que el legislador las hubiera tratado separadamente. - Porque en la gestin de negocios el agente oficioso contrata a nombre de otra persona; en cambio, en la estipulacin en favor de otro el estipulante contrata a nombre propio, celebrando el contrato en forma personal, sin atribuirse ninguna clase de representatividad. - Porque una vez efectuada la estipulacin en realidad no hay vnculo jurdico alguno entre estipulante y tercero; en cambio en la gestin de negocios nacen vnculos jurdicos entre el agente oficioso y la persona cuyos negocios se gestionan (artculos 2286 y 2287, Cdigo Civil). Por las razones anteriormente sealadas y descritas, esta doctrina no ha tenido mayor xito o aceptacin. 3. La doctrina de la declaracin unilateral de voluntad: Segn esta teora, la obligacin del promitente la genera su voluntad unilateral desde que el momento que el beneficiario no es parte del contrato. Sin embargo, se discute que la sola declaracin unilateral de voluntad genere obligaciones; y la realidad nos demuestra que aqu claramente existe un acuerdo de

voluntades, aun cuando no intervenga el beneficiario, de manera que las obligaciones nacen de este acuerdo de voluntades. 4. La doctrina de la creacin directa del derecho a favor del tercero beneficiario (teora de la accin): De acuerdo a esta doctrina, al momento de celebrado el contrato entre el estipulante y el promitente nace, directamente en el patrimonio del tercero, el derecho que le otorga dicho contrato. Esta doctrina es la de mayor aceptacin, sobre todo porque es la ms beneficiosa para el tercero, desde el momento en que desvincula totalmente el derecho que surge de la estipulacin de las contingencias a que puede estar sujeta la vida o el patrimonio del estipulante. Esta doctrina tiene una base legal en el artculo 1449 del Cdigo Civil que seala que slo el tercero puede demandar lo estipulado. La importancia de esta doctrina radica en que naciendo el derecho directamente en el patrimonio del tercero beneficiario, resulta que si ste fallece antes de la aceptacin, nada obstara para que sta la hagan sus herederos. Adems ello es importante si se piensa, por ejemplo, en casos como la compraventa en favor de otro. -o- Efectos de la estipulacin en favor de otro: En esta materia debemos distinguir los efectos que se producen: a) entre estipulante y promitente; b) entre promitente y tercero; y c) entre estipulante y tercero. (a) Efectos entre estipulante y promitente: Ambos son las personas que otorgan el contrato, de manera que por regla general los efectos sern los mismos que los de todo contrato, pero con ciertas caractersticas propias de la estipulacin en favor de otro, que son justamente las que le dan una fisonoma distinta a otras instituciones. En base a lo anterior, podemos sealar las siguientes caractersticas de los efectos de la estipulacin en favor de otro: - El estipulante no puede solicitar el cumplimiento de lo convenido. Aqu encontramos una excepcin a los principios generales del contrato, porque en materia contractual, como sabemos, todo acreedor puede solicitar el cumplimiento de la obligacin; sin embargo, en la estipulacin en favor de otro el estipulante no puede exigir al promitente que cumpla lo estipulado, pues el artculo 1449 del Cdigo Civil seala expresamente que slo el tercero beneficiario podr demandarlo. Pero existe una forma indirecta en que el estipulante puede compeler al promitente a cumplir la estipulacin, esto lo logra a travs de una clusula penal, la cual se hara efectiva si el promitente no cumple lo convenido. En efecto, segn el inciso final del artculo 1536 del Cdigo Civil valdr la pena cuando uno estipula con otro a favor de un tercero, y la persona con quien se estipula se sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido. Se plantea aqu una situacin excepcional, porque si bien el estipulante no puede demandar el cumplimiento, sucede que en caso de no cumplir el promitente su obligacin para con el tercero beneficiario, nace el derecho para el primero de demandar la pena que se hubiera establecido para el caso de incumplimiento. - No existe inconveniente para que el estipulante pueda demandar la resolucin del contrato. No hay inconveniente para que el estipulante demande la resolucin del contrato, porque la resolucin compete a las partes del contrato y el estipulante es parte del mismo.

No cabe duda que el estipulante puede demandar la resolucin antes de que el beneficiario hubiere aceptado; pero se discute si puede hacerlo tras aquella aceptacin. En esta materia existen opiniones en ambos sentidos. (b) Efectos entre el promitente y el tercero beneficiario : El principal de estos efectos es que slo el tercero puede demandar lo estipulado (artculo 1449, Cdigo Civil) y, en este aspecto, es justamente donde cobra importancia la aceptacin del tercero, porque mientras ste no intervenga, las partes que concurrieron a la celebracin del contrato pueden revocarlo. Antes que el tercero acepte la estipulacin, puede sta revocarse de comn acuerdo entre estipulante y promitente. Si bien la aceptacin que hace el tercero no es necesaria para adquirir su derecho -el cual nace directamente en su patrimonio- esta aceptacin importa para los efectos de la revocacin que pueden hacer estipulante y promitente. La aceptacin no es la que hace nacer el derecho en el patrimonio del tercero beneficiario, sino que es necesaria para tomar posesin del derecho, para impedir la revocacin que hasta ese momento pueden efectuar promitente y estipulante. La aceptacin puede ser expresa o tcita, de acuerdo a lo sealado en el artculo 1449 del Cdigo Civil. La aceptacin expresa: Es aquella que tiene lugar cuando se realiza en trminos formales y explcitos. La aceptacin tcita: Constituyen tal aceptacin los actos que el tercero slo puede ejecutar en virtud del contrato celebrado. Un problema que se ha suscitado es determinar si el tercero puede o no demandar la resolucin del mandato en caso de incumplimiento por parte del promitente. La opinin generalizada es en el sentido de que el tercero no puede pedir la resolucin de lo estipulado. Si el promitente no cumple no podra solicitar el tercero beneficiario la resolucin; ello porque el tercero no es parte del contrato y la resolucin slo corresponde a los contratantes. Ahora, no obstante que ste no forma parte del contrato, el promitente puede oponer al tercero beneficiario las mismas excepciones que podra hacer valer contra el estipulante, entre ellas, la excepcin de contrato no cumplido. (c) Efectos entre el estipulante y el tercero beneficiario : Entre ellos no se producen efectos derivados del contrato, puesto que el derecho nace directamente para el tercero beneficiario. El derecho no existe en momento alguno en el patrimonio del estipulante, y, en consecuencia, no est sujeto a la garanta general de sus acreedores. * La promesa de hecho ajeno: A esta institucin se refiere el artculo 1450 del Cdigo Civil, que establece que siempre que uno de los contratantes se compromete a que por una tercera persona, de quien no es legtimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraer obligacin alguna, sino en virtud de su ratificacin; y si ella no ratifica, el otro contratante tendr accin de perjuicios contra el que hizo la promesa. De esta disposicin se desprende que la promesa de hecho ajeno no altera las regla generales de los contratos. No se trata de una excepcin al efecto relativo de ste, como ocurre con la estipulacin en favor de otro, porque en sta el tercero beneficiario ajeno al contrato adquiere un derecho. En la promesa de hecho ajeno, en cambio, el tercero no

contrae obligacin alguna, siendo lgico aquello porque el tercero no tiene porqu quedar obligado por el contrato celebrado y al cual no ha concurrido con su consentimiento. De ah que el tercero va a resultar obligado solamente cuando ha ratificado. El tercero slo se obliga en virtud de su ratificacin, pues nicamente entonces nace su obligacin y ella deriva de su propia voluntad. Por la promesa de hecho ajeno, slo contrae obligacin el que se comprometi a que el tercero har, no har o dar una cosa, y su obligacin es de hacer, esto es, que el tercero ratifique, esto es, consienta en la obligacin que se ha prometido por l. En consecuencia, esta institucin no es sino una modalidad especial de la prestacin en la obligacin de hacer, cuyo objeto es que el tercero acepte. En otras palabras, aqu hay una modalidad en la prestacin de las obligaciones de hacer, ya que el objeto de ella es obtener que el tercero acepte. Como en la estipulacin en favor de otro, aqu igualmente intervienen tres personas, y que son las siguientes: El promitente, que es el que contrae la obligacin de hacer. El prometido, que puede demandar el cumplimiento de la obligacin de hacer. El tercero, que slo ser obligado una vez que ratifique. En este caso, al igual que en la estipulacin en favor de otro, es requisito indispensable que el promitente no tenga la representacin del tercero, pues si el promitente es representante legal o convencional del tercero, ste lisa y llanamente va a resultar obligado en virtud del mecanismo de la representacin (artculo 1448, Cdigo Civil). La promesa de hecho ajeno es de aplicacin general; de manera que no hay limitaciones al respecto. -o- Requisitos de la promesa de hecho ajeno: En esta materia debemos distinguir entre: 1) el contrato celebrado entre el promitente y prometido; y 2) la ratificacin del tercero. 1) Requisitos del contrato celebrado entre el promitente y prometido : En cuanto a la promesa misma de hecho ajeno, no es posible sentar reglas generales, por cuanto los requisitos dependern de la especie del contrato de que se trate. Desde luego, es consensual, por cuanto el legislador no lo somete a ninguna solemnidad especial. 2) Requisitos en cuanto a la ratificacin del tercero: Respecto de la ratificacin del tercero, ella deber cumplir las exigencias necesarias para efectuarla. Como la ley no ha definido en qu consiste sta, se ha fallado que debe ser entendida en su sentido natural y obvio y la constituirn todos los actos del tercero que importen o signifiquen que se atribuye la calidad de deudor que se le ha otorgado en el contrato celebrado entre el promitente y el acreedor. La nica limitacin que han impuesto los tribunales es que si la obligacin del tercero versa sobre bienes races o derechos reales constituidos en ellos, la ratificacin debe hacerse por escritura pblica. -o- Efectos de la promesa de hecho ajeno: Para estudiar esta materia hay que distinguir entre las relaciones de las diferentes partes que intervienen aqu a. Entre el promitente y el tercero no resulta ningn efecto, salvo lo que ellos hayan convenido para que ste ltimo otorgue la ratificacin.

b. Entre el tercero y el acreedor se van a producir relaciones jurdicas nica y exclusivamente cuando el tercero ratifique. La naturaleza de los efectos, en este caso, va a depender de la clase de obligacin prometida. Como lo seala el artculo 1450 del Cdigo Civil, ella puede ser de dar, hacer o no hacer. Lo importante es que, una vez que el tercero ha prestado su ratificacin, tiene la calidad de deudor y queda obligado como cualquier otro deudor, en forma tal, que si no cumple voluntariamente su obligacin procede en su contra la ejecucin forzada, e incluso, la indemnizacin de perjuicios en caso de incumplimiento. Lo que nunca faltar en la promesa de hecho ajeno, es la responsabilidad del promitente, quien contrae una obligacin de hacer, cual es obtener que el tercero ratifique. Si el promitente fracasa en su intento (el tercero no ratifica), el acreedor no podr obtener el cumplimiento forzado de la obligacin, pues no hay forma o medios para obligar al tercero a ratificar, desde el momento en que el tercero es ajeno al acto. Por ello, el artculo 1450 del Cdigo Civil da accin al acreedor para obtener que el promitente le indemnice los perjuicios del incumplimiento. Los perjuicios que debe indemnizar el promitente en caso de no obtener la ratificacin del tercero, pueden ser prefijados en el contrato en que se prometi el hecho ajeno, mediante una clusula penal. No hay inconveniente alguno que en la promesa de hecho ajeno, las partes fijen de antemano por medio de la clusula penal, el monto de la indemnizacin que pagar el promitente al acreedor si aquel no obtiene la ratificacin del tercero (artculo 1536, inciso 2, Cdigo Civil). Aqu se ha planteado un problema de interpretacin, porque se ha pretendido relacionar en forma directa el artculo 1536, inciso 2, del Cdigo Civil con el artculo 1450 del mismo cuerpo legal, producindose la situacin de que la redaccin de ambos preceptos no es coincidente. Al parecer hay dos situaciones diferentes: El artculo 1450 del Cdigo Civil se refiere a la situacin en que el promitente se ha sujetado a una pena para el caso de que el tercero no ratifique la obligacin prometida por l. Dicha clusula penal es vlida y nada tiene de anormal porque est accediendo a una obligacin principal existente, que es la que el artculo 1450 del Cdigo Civil impone al promitente, y cuyo incumplimiento lo obliga a la pena. El caso previsto por el artculo 1536, inciso 2, del Cdigo Civil no tiene porque referirse a una situacin como la descrita anteriormente, toda vez que lo que sucede es que la situacin que prev el artculo 1536 se refiere al caso en que la pena se ha impuesto para el evento de que se incumpla la obligacin del tercero. Aqu, el promitente est garantizando, ms que la ratificacin, el cumplimiento de la obligacin por el tercero. Ahora bien, es evidente que si el tercero no ratifica no hay cumplimiento posible y el promitente va a deber la pena y, aqu la situacin ya no es normal porque la obligacin principal (aquella que deba dar, hacer o no hacer el tercero) no existe, porque ella habra nacido exclusivamente con la ratificacin del tercero. Pero el Cdigo Civil no es muy preciso al determinar que ella hace excepcin al inciso 1, en el cual estamos ante un caso de nulidad. En el evento propuesto no hay nulidad, sino una obligacin que no alcanz a nacer por falta de ratificacin del tercero.

En la situacin que contempla el inciso 2 del artculo 1536 del Cdigo Civil pueden presentarse dos aspectos, partiendo de la premisa de que el promitente impuso la pena para asegurar el cumplimiento de la obligacin por el tercero. Puede suceder, en primer lugar, que el tercero ratifique y que despus no la cumpla, caso en el cual no hay nada de anormal ni de especial, porque desde el momento en que el tercero ratific la obligacin a la cual se refera, la clusula penal existe y no hay problema. La situacin es excepcional cuando el tercero no ratifica, porque aqu no va a existir la obligacin principal, pero si va a tener lugar la clusula penal. La expresin aunque que emplea el precepto en estudio es el fundamento de esta interpretacin, lo que nos est diciendo que aun cuando no haga ratificacin se debe a la pena y, con mayor razn, se va a deber la pena si hay ratificacin y la obligacin no se cumple. * La inoponibilidad: La inoponibilidad puede definirse como la sancin de ineficacia respecto de terceros de un derecho nacido como consecuencia de la celebracin de un acto jurdico, de su nulidad u otra causal de terminacin anormal del acto jurdico, como resolucin o revocacin. Las personas a las que se aplica la inoponibilidad son los sucesores a ttulo singular, esto es, a aquellos terceros que con posterioridad al contrato entran en relaciones jurdicas con las partes. Por consiguiente, se excluyen los terceros absolutos, los terceros sucesores a ttulo universal y los propios contratantes. No se considera a los contratantes, porque ellos son siempre los afectados, y a los sucesores a ttulo universal, porque no son ms que los representantes y continuadores del causante, y por ello los obliga el contrato al igual que a los contratantes. Nuestro Cdigo Civil no trata la inoponibilidad en forma sistemtica, como lo hace, por ejemplo, con la nulidad; sin embargo, existen variadas disposiciones, tanto en el Cdigo Civil como en otros cuerpos legales, que claramente acogen esta sancin. De manera que, an cuando no est tratada en forma orgnica, es indudable que la inoponibilidad es una institucin que tiene plena acogida en nuestro ordenamiento jurdico. Si bien la expresin inoponibilidad es extraa a la terminologa del Cdigo Civil, se usan expresiones semejantes, como no podrn oponerse a terceros, no producirn efecto contra terceros, etc. En relacin con la inoponibilidad, hay que distinguir en cuanto al contrato mismo y en cuanto a los efectos que ste produce, porque la inoponibilidad no afecta o alcanza al contrato en s mismo. El contrato inoponible es un acto jurdico plenamente vlido en s, esto es, al cual no le faltan los requisitos de existencia o de validez La inoponibilidad no toca al contrato sino a sus efectos. Los efectos emanados de ese contrato no pueden oponerse a terceros y, sta es justamente la gran diferencia que existe entre la nulidad y la inoponibilidad. Cuando un contrato es declarado nulo por sentencia judicial, ese contrato se extingue entre las partes y tambin respecto de terceros, y se considera como si ese contrato no se hubiere celebrado jams; en cambio, cuando hay inoponibilidad no se ataca o afecta la validez del contrato, produciendo ste todos sus efectos entre las partes; lo que sucede es que se priva al contrato de sus efectos respecto de terceros.

De manera que si bien tanto la oponibilidad como la nulidad son sanciones que consisten en la ineficacia del acto jurdico, son instituciones bastante diferentes. -o- Clasificacin de la inoponibilidad: Como dijimos, la inoponibilidad es la ineficacia respecto de terceros de un derecho nacido como consecuencia de la celebracin o de la nulidad u otra causal de terminacin anormal de un acto jurdico. Las causales que determinan que el legislador prive de eficacia respecto de terceros a un acto o contrato o a su revocacin o nulidad, son muy variadas y, por esta razn, se hace la siguiente distincin: Inoponibilidad por causa de forma. Inoponibilidad por causa de fondo. Inoponibilidad derivada de la prdida de eficacia de un contrato. 1. Inoponibilidad por causa de forma: Es sabido que dentro de las clasificaciones de las formalidades se distinguen las exigidas por va de publicidad, cuyo objeto es dar a conocer a terceros que se ha celebrado un determinado acto jurdico, permitiendo que stos se enteren de la existencia de un contrato que puede afectarles. Si no se cumplen dichas formalidades, el legislador defiende al tercero estableciendo en su favor la inoponibilidad del acto o contrato mientras no se cumplan las formalidades omitidas. Estas inoponibilidades son realmente numerosas, las ms conocidas son las siguientes: - Las contraescrituras pblicas, las cuales, para producir sus efectos respecto de terceros, es preciso que se tome razn de ellas al margen de la escritura original y de la copia en virtud de la cual est obrando el tercero (artculo 1707, inciso 2, Cdigo Civil). - La sentencia judicial que declara la prescripcin adquisitiva del dominio u otro derecho real tiene que inscribirse en el Registro del Conservador; en caso contrario, no produce efectos respecto de terceros (artculo 2513, Cdigo Civil). - La cesin de crditos se perfecciona entre las partes por la entrega del ttulo, pero para que afecte al deudor y terceros se precisa la notificacin o aceptacin del deudor; mientras la notificacin no se efecte o el deudor acepte la cesin, sta es vlida entre cedente y cesionario, pero no puede oponerse ni al deudor ni a terceros (artculos 1901 y 1902, Cdigo Civil). 2. Inoponibilidad por causa de fondo: Por causa del fondo del acto o contrato, las inoponibilidades pueden presentarse en varias circunstancias. Las ms frecuentes son las siguientes: a) inoponibilidad por falta de concurrencia, y b) inoponibilidad por fraude. a) Inoponibilidad de fondo por falta de concurrencia : Se presenta cuando una persona no concurre con su consentimiento al otorgamiento de un acto o contrato que lo requera para producir sus plenos efectos. Son casos representativos de esta forma de inoponibilidad los que a continuacin se sealan: o La venta de cosa ajena, en donde la inoponibilidad consiste en que para el verdadero dueo de la cosa vendida el contrato de compraventa no produce efecto y, por lo tanto, puede reivindicar la cosa de su dominio (artculo 1815,

Cdigo Civil). La venta de cosa ajena vale, pero ese contrato es inoponible al dueo (el no concurri con su voluntad a la celebracin de ese contrato). o En el mandato, el mandatario acta como tal mientras se mantenga en los lmites del poder que ha recibido; si los excede no hay representacin, es como si actuara un tercero ajeno al mandante, y, en consecuencia, ste no queda obligado por los actos ejecutados por el mandatario excedido. o En la sociedad conyugal, si el marido otorga cauciones para garantizar obligaciones de terceros sin la autorizacin de la mujer, la caucin comprometer nicamente los bienes propios del marido, es decir, el acto ser inoponible a la mujer (artculo 1749, Cdigo Civil). b) Inoponibilidad de fondo por fraude: Uno de los peligros del efecto oponible del contrato para los terceros es que las partes se pongan de acuerdo para perjudicarlos, esto es, que lo otorguen con fines fraudulentos. As sucede: En la simulacin, en la cual el tercero no est obligado a reconocer sino el acto aparente; el oculto no le es oponible; los terceros no estn obligados a reconocer el acto oculto, pues ste le es inoponible (artculo 1707, Cdigo Civil). En la accin pauliana, que es justamente el derecho de los acreedores a dejar sin efecto los actos o contratos ejecutados en fraude de sus derechos. Ello en proteccin del derecho de prenda general (artculo 2468, Cdigo Civil). 3. Inoponibilidad derivada de la nulidad o revocacin de un acto o contrato: Determinadas situaciones jurdicas pueden afectar a terceros, y ser posteriormente dejadas sin efecto, con dao para los intereses de stos. As ocurre con la nulidad que, judicialmente declarada opera con efecto retroactivo, y da derechos contra terceros. En casos muy excepcionales el legislador, sin embargo, no permite que la nulidad pueda ser invocada en contra de ellos no obstante su declaracin judicial, como por ejemplo: El matrimonio putativo, que ha sido celebrado o ratificado ante el oficial del Registro Civil produce los mismos efectos civiles que el vlido respecto del cnyuge que, de buena fe y con justa causa de error, lo contrajo, pero dejar de producir efectos civiles desde que falte la buena fe por parte de ambos cnyuges (artculo 51, Ley N 19.947). No hay efecto retroactivo de la nulidad en este caso. La nulidad del contrato de sociedad no perjudica las acciones que corresponden a terceros de buena fe en contra de todos y cada uno de los asociados por las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho (artculo 2058, Cdigo Civil). Los casos previstos en los artculos 1490 y 1491 del Cdigo Civil, referentes a los efectos de la resolucin. El primero establece que, tratndose de bienes muebles, la resolucin no afecta a los terceros de buena fe. El segundo seala que, tratndose de inmuebles, la resolucin no afectar a terceros, sino cuando la condicin constaba en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por escritura pblica. -o- Efectos de la inoponibilidad: La inoponibilidad obliga a distinguir los efectos entre las partes y en cuanto a los terceros a quienes puede afectar el contrato. A. Efectos entre las partes: Entre las partes el acto o contrato, aun cuando sea inoponible, es perfectamente vlido y produce todos sus efectos. Sin embargo,

cuando se niega efectos al contrato es justamente en los casos en que existe inters por oponerlo a terceros, de manera que al privarlo de este poder, no hay duda que ello repercute en las relaciones entre los contratantes. B. Efectos respecto de terceros: Respecto de terceros el acto, no obstante su validez, no les afecta. La inoponibilidad es un derecho del tercero; ste si quiere la invoca, pero, si no tiene inters en ella, puede renunciarla, pues est establecida en su proteccin y beneficio. Si el tercero hace valer la inoponibilidad, puede hacerlo de dos formas como accin, y como excepcin. - Como accin, reclamando del acto inoponible; as sucede, por ejemplo, en la venta de cosa ajena cuando el verdadero dueo hace valer la accin reivindicatoria. Ahora bien, cuando el deudor celebra actos en fraude de los derechos del acreedor, ste puede alegar la inoponibilidad por va de accin sirvindose de la accin pauliana. - Como excepcin, cuando se invoque en contra del tercero el acto afecto a inoponibilidad. Esto es lo que va a suceder cuando no se d cumplimiento a alguna formalidad de publicidad, como sucede, por ejemplo, en el caso del artculo 1707 del Cdigo Civil si las partes del contrato a travs de una contraescritura pblica modifican lo contenido en l, sin tomar razn de esta contraescritura al margen de la escritura matriz y de la copia en cuya virtud ha obrado el tercero; este tercero podr defenderse alegando que el contenido de esa contraescritura le es inoponible por no haberse cumplido con las formalidades de publicidad respectivas. -o- Extincin de la inoponibilidad: Tampoco es posible establecer reglas generales que abarquen todas las situaciones en que la inoponibilidad se presenta para determinar las causales de extincin de ella. Pero podemos decir que las inoponibilidades por falta de publicidad se sanean por el cumplimiento de las formalidades omitidas. Tambin se puede sealar que toda inoponibilidad termina por la renuncia de ella, teniendo presente que dicha renuncia es de efectos relativos, esto es, que solamente produce efectos respecto del tercero que la ha renunciado, de modo que otros terceros pueden perfectamente invocar esa inoponibilidad. Naturalmente en la inoponibilidad por falta de concurrencia, ella corresponde exclusivamente a aquel cuyo consentimiento fue omitido, l es el nico que puede invocarla, y su renuncia, que toma el nombre de ratificacin, sanea totalmente el acto. Finalmente puede extinguirse la inoponibilidad por prescripcin, cuando ella se haga valer como accin. As, la accin de simulacin que no tiene un plazo especial prescribe en cinco aos. Normalmente el acto inoponible dejar de serlo por prescripcin para los efectos de oponerla como excepcin, salvo que ella haya podido hacerse valer como accin. Por ejemplo: venta de cosa ajena, si el poseedor adquiere el dominio por prescripcin, y el antiguo dueo es demandado por cualquier causa no podr excepcionarse con la inoponibilidad.

9.- La interpretacin de los contratos:

Debemos tener en cuenta, en esta materia, que el contrato es la exteriorizacin de la voluntad de dos o ms partes; y como lo forman dos o ms declaraciones de voluntad diferentes, viene a hallarse integrado por el sentido de esas dos declaraciones, en aquello en que concuerden. La interpretacin de un contrato consiste en esclarecer y determinar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad que forman el contrato. Aqu hay que partir sealando que toda declaracin de voluntad, en mayor o menor medida, tiene que ser interpretada, porque es sumamente difcil expresar una idea con tal claridad que no surja alguna posibilidad de duda al respecto. Segn Laurent, slo deben interpretarse los contratos oscuros; si lo dichos por las partes es claro, nada hay que interpretar. En contra, la mayora de los otros autores franceses, entre ellos Pothier, afirman que todos los contratos deben ser interpretados, aun cuando las palabras aparezcan como claras. La ltima de las tesis sealadas es la que se sigue mayoritariamente en Chile, si bien han existido algunos fallos que han acogido la de Laurent. En doctrina, hay dos grandes escuelas relativas al sistema de interpretacin que postulan. Estos son los siguientes: 1) el sistema objetivo o de la voluntad declarada; y 2) el sistema subjetivo. El sistema objetivo o de la voluntad declarada: Este sistema toma exclusivamente en cuenta la voluntad declarada, sin considerar la voluntad real del autor del acto o de los contratantes. Se hace abstraccin de la voluntad subjetiva de los contratantes, para atender fundamentalmente a las circunstancias objetivas en que se ha emitido la declaracin de voluntad. El sistema subjetivo: Este sistema considera exclusivamente la voluntad real existente tras la declaracin expresada con mayor o menor perfeccin. Significa reconocer al acuerdo de voluntades de los contratantes un poder creador de situaciones jurdicas sin necesidad de ninguna habilitacin. La verdadera voluntad, a juicio de este sistema, es la que est en el fuero interno de la persona; y se caracteriza por la bsqueda de la voluntad psicolgica de las partes. Actualmente, no hay legislacin que tome uno slo de estos sistemas, todas tienen elementos de ambas alternativas. El Cdigo Civil chileno da mayor importancia a la intencin de los contratantes, siendo el elemento intencional el principal medio de interpretacin, como lo seala expresamente el artculo 1560 del propio Cdigo Civil. * Reglas de interpretacin del Cdigo Civil: Esta materia se encuentra reglamentada en el Ttulo XIII del Libro IV, y abarca los artculos 1560 a 1566, ambos inclusive (otros Cdigos no contemplan reglas de interpretacin dejando al juez en absoluta libertad para interpretar los contratos). Las reglas que establece el Cdigo Civil fijan normas de interpretacin, algunas para los actos jurdicos en general, otras especficamente para los contratos. Fuera de stas hay normas especiales para ciertos contratos especficos, y especialmente para el testamento. Las normas de interpretacin de los contratos, establecidos en el Cdigo Civil, son las siguientes: Regla de la intencin de los contratantes (artculo 1560, Cdigo Civil).

 Regla de la aplicacin de los trminos de un contrato (artculo 1561, Cdigo Civil). Clusula de eficacia y no eficacia (artculo 1562, Cdigo Civil). La clusula del contrato en relacin con la naturaleza de ste (artculo 1563, inciso 1, Cdigo Civil). Regla de las clusulas de uso comn (artculo 1563, inciso 2, Cdigo Civil). La interpretacin armnica de las clusulas (artculo 1564, inciso 1, Cdigo Civil). La interpretacin por analoga (artculo 1564, inciso 2, Cdigo Civil). La aplicacin prctica de las clusulas del contrato (artculo 1564, inciso 3, Cdigo Civil). Regla de interpretacin de los ejemplos (artculo 1565, Cdigo Civil). Regla de interpretacin de las clusulas ambiguas (artculo 1566, Cdigo Civil). 1. Primera norma: Regla de la intencin de los contratantes (artculo 1560, Cdigo Civil). Segn este artculo, conocida claramente la intencin de los contratantes, debe estarse a ella ms que a lo literal de las palabras. Esta es una de las disposiciones bsicas en materia de interpretacin de los contratos y que consagra en nuestro pas el principio de la autonoma de la voluntad. La idea del legislador en esta materia es diametralmente opuesta a la consagrada en materia de interpretacin de la ley, porque para interpretar la ley se est ms a lo literal de las palabras que al espritu del legislador. Esta misma regla de interpretacin est repetida en la interpretacin de los testamentos, porque el artculo 1069 del Cdigo Civil hace primar la voluntad del testador sobre lo literal de las palabras, y ello como consecuencia de ser el testamento una manifestacin de voluntad. 2. Segunda norma: Regla de la aplicacin de los trminos de un contrato (artculo 1561, Cdigo Civil). Nos dice el legislador aqu que por muy amplias que sean las expresiones que se emplean en el contrato, su aplicacin tiene que restringirse solamente a la materia que fue objeto del mismo no pudiendo extenderse a otras materias. En efecto, el artculo 1561 del Cdigo Civil establece que por generales que sean los trminos de un contrato, slo se aplicarn a la materia sobre la que se ha contratado. Este artculo establece una norma de aplicacin restrictiva de interpretacin de los contratos. Ejemplo: si se estipula que en la administracin de los bienes del poderdante, podr el banco mandatario, entre otras cosas, prestar y exigir fianzas, la facultad de afianzar que se concede slo se refiere al otorgamiento dentro de la administracin de los bienes del poderdante. Esta disposicin recibe aplicacin en el artculo 2462 del Cdigo Civil, en materia de transaccin, en cuanto a que si en ella se renuncia a todo derecho, accin o pretensin, lo que debe entenderse restringido a los objetos respecto de los cuales se est transigiendo. 3. Tercera norma: Clusula de eficacia y no eficacia (artculo 1562, Cdigo Civil). La tercera regla dice relacin con el sentido efectivo y el sentido inefectivo de las relaciones contractuales. Aqu el legislador parte del supuesto de que en un contrato hay una clusula que es susceptible de dos interpretaciones: una en virtud de la cual esa clusula va a producir un efecto, y otra que hace que la clusula no produzca ningn efecto.

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Seala la ley, en esta circunstancia, que el sentido en que una clusula pueda producir algn efecto, deber preferirse a aqul en que no sea capaz de producir efecto alguno. El legislador establece que debe estarse a esta ltima interpretacin, porque supone que si hay una clusula en un contrato es porque los contratantes desean que produzca sus efectos, luego es lgico entenderla en tal sentido. El clsico ejemplo es el de Pothier: si se conviene entre Pablo y Pedro que Pablo podr pasar por sus heredades puede entenderse respecto de las de Pablo o de las de Pedro; no es dudoso que debe entenderse respecto de las de Pedro; de otro modo la clusula no producira ningn efecto, pues Pablo no tiene ninguna necesidad de estipular que l podr pasar por sus propias heredades. Cuarta norma: La clusula del contrato en relacin con la naturaleza de ste (artculo 1563, inciso 1, Cdigo Civil). Segn esta regla, en aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deber estarse a la interpretacin que mejor cuadre con la naturaleza del contrato. La disposicin del Cdigo es aplicable al caso que las partes contratantes no manifiesten en el contrato voluntad de interpretarlo en sentido determinado. Quinta norma: Regla de las clusulas de uso comn (artculo 1563, inciso 2, Cdigo Civil). De acuerdo a esta norma, las clusulas de uso comn se presumen, aunque no se expresen (la costumbre) Claro Solar opina que, ms que una regla de interpretacin, es slo la aplicacin del principio consagrado en el artculo 1546 del Cdigo Civil que hace obligatorias para los contratantes todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza del contrato, o que por la ley o la costumbre le pertenecen. Sexta norma: La interpretacin armnica de las clusulas (artculo 1564, inciso 1, Cdigo Civil). Segn ella, las clusulas de un contrato se interpretarn unas por otras, dndose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. Normalmente las clusulas de un contrato deben encontrarse en una necesaria relacin y armona, subordinadas las unas a las otras, por lo que nada ms lgico que sean examinadas en su conjunto. Sptima norma: La interpretacin por analoga (artculo 1564, inciso 2, Cdigo Civil). En este inciso se contempla la regla de la interpretacin por analoga, situacin que se produce cuando se interpreta otro contrato celebrado entre las mismas partes y sobre la misma materia. Esta norma dispone que podrn tambin interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia. Octava norma: La aplicacin prctica de las clusulas del contrato (artculo 1564, inciso 3, Cdigo Civil). De acuerdo a esta regla, se interpretar por la aplicacin prctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobacin de la otra. Claro Solar seala que esta interpretacin es la reina de todas las interpretaciones. La aplicacin prctica del contrato es una cuestin propia de los jueces del fondo, no susceptible de casacin; as lo han resuelto nuestros Tribunales. Novena norma: Regla de interpretacin de los ejemplos (artculo 1565, Cdigo Civil). Esta regla permite interpretar el contrato a travs de los ejemplos que en l se contienen. El artculo 1565 del Cdigo Civil seala que cuando en un contrato se

ha expresado un caso para explicar la obligacin, no se entender por slo eso haberse querido restringir la convencin a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda. 10. Dcima norma: Regla de interpretacin de las clusulas ambiguas (artculo 1566, Cdigo Civil). Esta regla considera que no pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretacin, se interpretarn las clusulas ambiguas a favor del deudor. Pero, agrega la norma en su inciso 2, si la ambigedad proviene de la falta de una explicacin que debi darse por alguna de las partes que han extendido dicha clusula, sta se va a interpretar en su contra. Esta es una regla subsidiaria de interpretacin; y reconocindolo as la jurisprudencia ha sealado que sobre las reglas que para la interpretacin de las clusulas ambiguas indica el artculo 1566 del Cdigo Civil, priman conforme al tenor literal de la misma disposicin. La norma del inciso 2 del artculo 1566 del Cdigo Civil constituye una novedad en nuestro Cdigo, pues en el Cdigo francs no encontramos norma semejante, ni en los tpicos interpretativos formulados por Domat y Pothier. Conforme a dicha norma, se est protegiendo al jurdicamente ms dbil, quin dicta o redacta un contrato, no importando su rol jurdico, debe responder por la ambigedad resultante. Esta norma cobra aplicacin en los contratos que hoy se extienden en formularios preredactados, tambin en los contratos de adhesin, donde existe una oferta dirigida, en que cada clusula est unilateralmente diseada; por ejemplo, los contratos de seguros, transportes etc., pudiendo constituir para los jueces, una poderosa herramienta para atenuar los abusos de la adhesin contractual. * La interpretacin y la calificacin jurdica de los contratos: No hay que confundir la interpretacin de los contratos con su calificacin jurdica; sta viene despus de aqulla, e importa la determinacin de la naturaleza jurdica del contrato, esto es, la de incorporarlo de acuerdo con su carcter en alguna de las categoras de contrato que establece la ley, con los efectos que le son propios de acuerdo con las disposiciones legales pertinentes. En este anlisis jurdico del contrato no es fundamental ni decisivo el nombre que las partes le den; la calificacin se hace atendiendo a la voluntad real de las partes, tal como se desprende de la interpretacin de las clusulas que estipulan en los contratos. Se estima que solamente cuando se trate de dos tipos de contratos muy afines y el contenido del convenio no ofrezca criterios seguros para calificar el contrato, debe el juez atenerse a la designacin de las partes. En principio, la interpretacin de los contratos es una cuestin de hecho, pero la calificacin es una cuestin de derecho que puede dar lugar a un recurso de casacin y en tal sentido segn lo ha entendido mayoritariamente nuestra jurisprudencia, la determinacin de cual es la voluntad real de las partes es una cuestin de hecho, pero establecida sta, la calificacin de los contratos que de tal voluntad se derive, es cuestin de derecho que, pudiendo derivar en infraccin de ley es susceptible de casacin. En doctrina y en la prctica se plantea la duda sobre si las normas de interpretacin contractual son meros consejos que el legislador da al juez o si son normas de carcter obligatorio. Al respecto, hay dos opiniones:

Algunos consideran que el juez tiene que sujetarse a las normas de interpretacin contenidas en el Cdigo Civil, de tal forma que si las viola, la Corte Suprema podra enmendar el fallo por haberse dictado con infraccin de ley. En cambio, otros sostienen que las normas de interpretacin son obligatorias slo en cuanto ordenan que para interpretar el contrato hay que estarse a la intencin de los contratantes; pero, no son obligatorias en cuanto a sealar los elementos que pueden servir como medios para interpretar el contrato.

10.- Los contratos en particular:

El Cdigo Civil reglamenta diversos contratos. En los prximos captulos estudiaremos los siguientes contratos en particular: El contrato de promesa. El contrato de compraventa. El contrato de permuta. La cesin de derechos. El contrato de arrendamiento. El contrato de sociedad. El contrato de mandato. En el programa correspondiente al curso de Derecho Civil III estudiaremos, adems, los contratos de prenda, hipoteca, fianza, comodato, mutuo, depsito y secuestro.

II. EL CONTRATO DE PROMESA

1.- Generalidades:
La promesa de celebrar un contrato es, ella misma, un contrato que tiene fisonoma propia: el contrato de promesa. Si bien el contrato no puede celebrarse an, interesa a menudo a las partes quedar desde ya comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades que hacen imposible o inconveniente celebrarlo en ese momento (ejemplo: practicar un examen preliminar de la cosa, etc.). Este es el objeto de la promesa y la razn de su considerable importancia. Los romanos no conocieron el contrato de promesa, pero esto no quiere significar que en Roma hubiera ciertos contratos, tales como los pactos y la estipulacin, que fueron, por as decirlo, el antecedente histrico de la promesa, tal como lo concibe la ciencia jurdica moderna. Lo que puede llamarse promesa en Roma fue ms bien un contrato verbal solemne que obliga al deudor al cumplimiento de una prestacin futura. En cierto modo, la teora de la promesa de venta puede considerarse en germen en el pacto de retroventa. Es frecuente que se recurra a este contrato cuando el contrato definitivo no puede celebrarse por faltar algunos trmites legales para perfeccionarlo de inmediato. Ejemplo: cuando se trata de la venta de un bien raz hereditario y faltan las inscripciones del artculo 688 del Cdigo Civil, o porque existe una prohibicin judicial o legal transitoria para celebrar el contrato deseado, o se espera la terminacin de las obras, etc. Por regla general, se puede prometer la celebracin de cualquier contrato y sobre cualquier cosa. Sin embargo hay casos en que la ley prohbe expresamente la celebracin de este contrato, como ocurre, por ejemplo en el decreto con fuerza de ley N 458, que establece la Ley General de Urbanismo y Construccin, de 18 de diciembre de 1975, que en su artculo 138 prohbe la celebracin de contratos de promesa de venta respecto de terrenos en que no se hayan ejecutado totalmente los trabajos de urbanizacin. * Concepto del contrato de promesa: Existen diversos conceptos de qu tenemos que entender por el contrato de promesa. Aqu mencionamos algunas definiciones: - Concepto para Ramn Meza Barros: Es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. - Concepto para Andrea Torrente: Es un contrato por el cual las partes se obligan a concluir un contrato futuro. - Concepto de Rafael Rojina: Es un contrato por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a celebrar un contrato futuro determinado. - Concepto para Fernando Fueyo: Es el contrato preparatorio general por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se especifica de momento, por lo menos en sus elementos esenciales, estipulndose al mismo tiempo un plazo y/o una condicin, que fije su futureidad y, concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su ejecucin forzada. - Concepto para la jurisprudencia: Es aquel por el que las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta

condicin (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo LVIII, seccin primera, pgina 179; y Tomo LX, seccin segunda, pgina 85). * Reglamentacin del contrato de promesa: El Cdigo Civil reglamenta la promesa, en general, sin referirla a un determinado contrato; en este punto el Cdigo ha sido original, ya que su modelo el Cdigo francs slo se ocupa de la promesa de la compraventa. En nuestro Cdigo Civil el contrato de promesa se encuentra establecido en el artculo 1554. * Promesa y contrato prometido: La promesa y el contrato prometido son dos actos jurdicos diferentes, aunque medie entre ambos una ntima conexin. La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a una de las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los ms variados objetos y producir los ms diversos efectos, segn su naturaleza. Ambos contratos se suceden; la celebracin del contrato prometido importa el cumplimiento de la promesa cuyos efectos, sin embargo, se extinguen. Sin embrago, ambos contratos tambin suelen confundirse, ello ocurre particularmente en los contratos consensuales, como la compraventa. * Problema relativo a la naturaleza jurdica del contrato de promesa: Uno de los problemas que nos plantea este contrato de promesa es el de determinar cul es su naturaleza jurdica. Las circunstancias que gravitan en este problema son: La falta de antecedentes que puedan tomarse en cuenta al efecto en el derecho romano. La extensin con que puede aplicarse esta institucin. La diversidad de criterios con que las diversas legislaciones enfrentan este contrato (tal es as que nuestro Cdigo Civil sigue, en esta materia, un sistema que le es particular y cuyos precedentes son desconocidos). Tal han sido las dificultades, que el propio Cdigo Civil sigue en esta materia un sistema que le es particular y cuyos precedentes son desconocidos.

2.- Caractersticas del contrato:

El contrato de promesa de celebrar un contrato presenta en nuestro ordenamiento jurdico particularidades que le son totalmente propias y otras que le son comunes con las que aparecen respecto del mismo contrato en otras legislaciones. Estas son las siguientes: 1. Es un contrato: No se discute, entre nosotros, que la promesa es un contrato (materia que en otros ordenamientos es materia de discusin), por la razn de que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes generadoras de la promesa. La promesa difiere de la oferta o propuesta, porque ella supone un acuerdo de voluntades aunque una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato prometido. 2. Es un contrato de aplicacin general: Por intermedio de este contrato puede prometerse la celebracin de un nmero ilimitado de contratos, salvo las excepciones legales en que dicha celebracin se prohbe. Las reglas en nuestro

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Cdigo son aplicables a cualquiera que sea el contrato que se prometa celebrar (compraventa, mutuo, sociedad, etc.). Para algunos, la promesa no puede referirse sino a un contrato real o solemne, tal como se desprende de la norma del artculo 1554, n 4, del Cdigo Civil. Si el contrato no es real ni solemne, la cabal especificacin del contrato prometido y el completo acuerdo acerca de sus estipulaciones, trae como consecuencia que el contrato quedar desde ya perfecto (la promesa se identificar con el contrato prometido). Otros creen que es perfectamente posible una promesa referida a contratos consensuales (ejemplo: la promesa de venta de un bien mueble embargado). Respecto de los contratos innominados, por su propia naturaleza, debe tenerse presente que si se promete la celebracin uno de ellos, el contrato prometido debe ser especificado minuciosamente a objeto de evitar incomprensin y disparidad de opiniones a su respecto. Es un contrato nominado: Consiste en un contrato nominado porque est especialmente regulado en el Cdigo Civil, en su artculo 1554. Es un contrato principal: Se trata de un contrato principal, ya que el artculo 1554 del Cdigo Civil, al reglamentarlo, no subordina su existencia a la de otro contrato. Debe tenerse presente, como sealamos anteriormente, que el contrato de promesa es independiente del contrato prometido, porque existe vlidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias indicadas en el artculo 1554 del Cdigo Civil, y an cuando no se celebrare nunca el contrato prometido. Es un contrato solemne: Es solemne en el sentido que debe siempre constar por escrito, independientemente de si la promesa consta por instrumento pblico o privado. Debe constar por escrito, incluso cuando el contrato prometido sea consensual. Es un contrato preparatorio: Se celebra con un objeto preciso y determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. Es decir, a travs de ella se est preparando la celebracin del contrato prometido. Es siempre un contrato sujeto a modalidad: En todo contrato de promesa vamos a encontrar alguna modalidad (particularmente la condicin o el plazo), pues sin ella la promesa no produce efecto alguno. Esta caracterstica la encontramos en el numerando 3 del artculo 1554 del Cdigo Civil. Es un contrato de derecho estricto: La regla general es que no se acepta del contrato de promesa, reconocindosele sta slo cuando rene los requisitos sealados en el artculo 1554 del Cdigo Civil. Es decir, si no se cumple cualquiera de estos requisitos, la promesa no es vlida.

3.- Requisitos del contrato de promesa:

La promesa de celebrar un contrato es, a su vez un contrato, de manera que deben concurrir a su respecto todos los requisitos que se exigen en general para los contratos. Pero, adems de estos requisitos generales deben concurrir otros especiales establecidos en el Cdigo Civil en el artculo 1554, los que son tanto de forma como de fondo. Estos requisitos son esenciales y copulativos, de tal suerte, que la omisin de cualquiera de ellos hace que la promesa no produzca obligacin alguna. La propia jurisprudencia ha establecido que de los trminos del artculo 1554 del Cdigo Civil se desprende que es de ndole especial e imperativa y que sus requisitos deben

concurrir tanto simultnea como copulativamente, y que la omisin de uno de estos requisitos, exigidos por la ley para el valor del acto en consideracin a su naturaleza, produce, segn el artculo 1682 del Cdigo Civil, la nulidad absoluta de la promesa. En conformidad al artculo 1554 del Cdigo Civil, la promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1: Que la promesa conste por escrito. 2: Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. 3: Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato. 4: Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. De la disposicin en estudio resulta que la promesa de celebrar un contrato requiere los siguientes requisitos: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato prometido sea vlido; 3) Que se convenga un plazo o condicin para fijar la poca en que el contrato debe celebrarse; y 4) Que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte slo la tradicin de la cosa o las solemnidades legales. 1) Que la promesa conste por escrito: El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la escrituracin del contrato, y para ello bastar el otorgamiento de una escritura privada. En este sentido, es suficiente una escritura privada aunque el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento que se otorgue escritura pblica. Por lo dems, cuando el legislador ha querido que la promesa conste por escritura pblica, lo ha dicho expresamente (ejemplo: el artculo 1787 del Cdigo Civil, que dispone que las promesas que se hacen los esposos, en consideracin al matrimonio debern constar por escritura pblica). Si se omite la escrituracin adolece de nulidad absoluta, en conformidad a los artculos 1443, 1682 y 1554 del Cdigo Civil; y, adems, dicho contrato no va a poder probarse, toda vez que para probar un acto solemne no se admiten ms medios de prueba que la respectiva solemnidad. Una excepcin a la escrituracin de la promesa la constituye el artculo 515 del Cdigo de Comercio, referido al contrato de seguro, que dispone que la estipulacin verbal valdr como promesa, con tal que los contratantes hayan convenido formalmente en la cosa, riesgo y prima. 2) Que el contrato prometido sea vlido: La promesa requiere que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces o, ms exactamente, que sea vlido, esto es, que no adolezca de nulidad. Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el propsito de las partes al celebrar el contrato de promesa no sea en el futuro el celebrar un contrato nulo por estar prohibido por la ley. En otras palabras, la promesa tiene que ser un medio para celebrar contratos vlidos en el futuro y no para llegar a la celebracin de contratos nulos e ineficaces. Por eficacia del contrato prometido debe entenderse que ste produzca efectos jurdicos, que establezca un vnculo de derecho entre los contratantes, origine derechos y obligaciones. La ley se refiere ciertamente a la nulidad del contrato prometido por

omisin de requisitos intrnsecos o de fondo; pues, se entiende que los requisitos de forma debern observarse cuando llegue el momento de su celebracin. As, por ejemplo, es nula la promesa de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente (adolece de objeto ilcito); pero es vlida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, celebrada sin autorizacin judicial (la autorizacin es un requisito de forma). Puede ocurrir que el contrato prometido sea ineficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa, y que en cambio, pueda ser vlido al tiempo de cumplirse sta. En este caso, el contrato de promesa ser perfectamente vlido siempre que las partes al celebrarlo, lo sujeten a la condicin de que el contrato prometido sea vlido al momento de cumplirse la promesa. Ejemplo: la promesa de venta de bienes embargados es vlida, bajo la condicin que los bienes puedan ser enajenados en el momento de la celebracin del contrato prometido (esta es una situacin frecuente). 3) Que se convenga un plazo o condicin para fijar la poca en que el contrato debe celebrarse: La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y que postergan su realizacin para tiempo futuro; las obligaciones del contrato de promesa siempre quedarn diferidas para despus de su celebracin. Es indispensable, por lo mismo, establecer cundo debern las partes cumplir las obligaciones que la promesa les impone, es decir, en qu momento debe celebrarse el contrato prometido. Este tiempo puede sealarse de dos maneras: mediante la fijacin de un plazo o por medio de la estipulacin de una condicin. Mediante ese plazo o condicin se deber fijar la poca en que las partes del contrato deben cumplir lo prometido. Lo que la ley ha querido con esta exigencia es que no se haga el contrato sin base cierta, sin tiempo o condicin que determine la poca del cumplimiento de lo prometido. a. Estipulacin de un plazo para fijar la poca de celebracin del contrato prometido: La fijacin de un plazo es la forma ms certera para determinar la poca de la celebracin del contrato prometido. Ejemplo: se podr estipular que el contrato se celebrar el da 11 de enero de 2006, etc. El problema que aqu se plantea es determinar si el plazo puede ser suspensivo o extintivo, o siempre habr de ser extintivo. Para Alessandri el plazo posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa y es, por tanto, un plazo suspensivo. El contrato prometido deber verificarse una vez expirado el plazo. La Corte Suprema, en algunos de sus fallos (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Ttulo XLI, pgina 354 y Ttulo XLV, seccin primera, pgina 554), se ha inclinado a considerar que el plazo es extintivo. Vencido el plazo, en consecuencia, quedaran extinguidas las obligaciones y derechos derivados de la promesa y el contrato prometido definitivamente frustrado. La opinin mayoritaria de la doctrina es que el contrato de promesa puede estar sujeto tanto a uno como a otro plazo, toda vez que ambos establecen la poca en la cual puede exigirse el cumplimiento de la obligacin emanada del contrato de promesa, cual es, la de celebrar el contrato prometido, y es precisamente sta la finalidad perseguida. Para evitar este problema, se puede pactar un plazo suspensivo, pero agregando uno extintivo, el cual correr despus del vencimiento del primero y

durante el cual se podr exigir el cumplimiento de la promesa; o bien, se sujeta la promesa a un plazo extintivo con la estipulacin expresa de que no ser exigible sta una vez vencido este plazo. En lo que respecta a la mora es igualmente aconsejable agregar a la promesa una clusula, segn la cual una de las partes caer en mora si no comparece a firmar la escritura de compraventa en determinada Notara tal da a tal hora, bastando para acreditarlo un certificado del notario que as lo acredite. b. Estipulacin de una condicin para fijar la poca de la celebracin del contrato prometido: Puede ocurrir que las partes no estn en situacin de prever con certidumbre cundo se encontrarn en situacin de celebrar el contrato que proyectan; en tal situacin, pactarn una condicin para fijar la poca en que debe celebrarse. El problema que se plantea es si determinar si el contrato de promesa puede sujetarse a condiciones determinadas o indeterminadas. Parte de la doctrina y la jurisprudencia se han inclinado a la idea de que las condiciones deben ser determinadas, esto es, que deben realizarse dentro de cierto plazo. Otros se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo condicin indeterminada, y se basan en que la intencin del legislador en el artculo 1554, n 3, del Cdigo Civil fue la de no mantener las condiciones por un plazo indeterminado, ya que todas ellas caducan transcurrido cierto lapso. Lo aconsejable es que en aquellos casos en que deba ponerse en el contrato de promesa una condicin indeterminada o que pueda configurarse como tal, para evitar problemas, sealar un plazo dentro del cual deba cumplirse la condicin. 4) Que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte slo la tradicin de la cosa o las solemnidades legales : La especificacin del contrato significa que ste se individualice de tal modo que se sepa de qu contrato se trata y se precisen sus caractersticas para que no se confunda con otro. Algunos autores sostiene que esta especificacin consiste simplemente en sealar los elementos esenciales del contrato, no siendo, por consiguiente, menester indicar los de la naturaleza o los accidentales. Si no se especificara el contrato prometido la promesa sera prcticamente ineficaz, quedara abierta la puerta para futuras discusiones acerca del alcance de lo estipulado. La especificacin garantiza el cumplimiento de la obligacin u obligaciones de las partes, y hace posible recabar su ejecucin compulsiva. Las partes son dueas de hacer al contrato las agregaciones o modificaciones que deseen, pero jams podr decirse que la ausencia de tales elementos pueda significar falta de especificacin del contrato prometido.

4.- Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:

La doctrina ha discutido largamente sobre la validez de las promesas unilaterales de celebrar un contrato bilateral. Sobre el particular hay dos opiniones: 1. La promesa no es vlida: La jurisprudencia y parte de la doctrina se han inclinado por la nulidad de tales promesas. En esta opinin encontramos a don Arturo Alessandri Rodrguez, entre otros autores.

Los partidarios de esta posicin sealan los siguientes argumentos por los cuales la promesa unilateral de un contrato bilateral sera nula: o El nmero 4 del artculo 1554 del Cdigo Civil exige que se especifique el contrato prometido de modo que slo falte para su perfeccionamiento la tradicin de la cosa o las solemnidades legales que las leyes prescriban, y esta especificacin no sera lo cabal que la ley exige si no consta en la promesa el propsito recproco de obligarse. Si no est este propsito recproco de obligarse no habra consentimiento recproco de las partes. As, en la compraventa -que es un contrato bilateral-, figura como requisito esencial el acuerdo de voluntades de vendedor y comprador, y sin este requisito no se concibe la existencia de la compraventa (artculo 1793, Cdigo Civil). o La promesa unilateral de celebrar una compraventa no se cumple con el requisito del nmero 2 del artculo 1554 del Cdigo Civil, porque un contrato en que uno slo se obligue a vender, no produce efecto alguno, o lo que es lo mismo, adolece de ineficacia. o La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligacin y tiene la prerrogativa de aceptar o no la celebracin del contrato prometido, sera nula conforme al inciso 1 del artculo 1478 del Cdigo Civil. Su obligacin estara sujeta a una condicin meramente potestativa dependiente de su sola voluntad. o El ltimo argumento es el razonamiento en orden a que la nulidad absoluta de las promesas unilaterales de celebrar contratos bilaterales no queda desvirtuado por la circunstancia de existir algunos actos o contratos como el pacto de retroventa, la venta a prueba o en gusto. 2. La promesa es vlida: La mayor parte de la doctrina (Luis Claro Solar, Leopoldo Urrutia, Manuel Somarriva, etc.) es adversa a la posicin anterior y consideran que la promesa unilateral en un contrato bilateral es vlida, por las siguientes razones: Estiman que la especificacin del contrato prometido tiende a individualizarlo y hacerlo inconfundible con otro. Por ejemplo, en una promesa unilateral de compraventa, individualizadas las partes, sealada la cosa y fijado el precio, el contrato futuro queda especificado suficientemente y no es posible dudar acerca de la clase de contrato de que se trata y del alcance de sus especificaciones. Si bien el artculo 1554, n 4, del Cdigo Civil exige la especificacin del contrato prometido, esto no significa que la promesa deba tener la misma esencia y naturaleza del contrato que se pretende celebrar. De ser as, no sera posible, por ejemplo, en una promesa bilateral prometer la celebracin de un contrato unilateral, como el mutuo, lo cual sin duda puede hacerse. La exigencia de que las partes contraigan en la promesa las obligaciones que son propias del contrato prometido, importa asumir de antemano las obligaciones de un contrato an inexistente. No existe disposicin legal alguna que exija que en la promesa las partes se obliguen recprocamente. Si el legislador hubiera entendido que era indispensable que ambas partes en la promesa contrajeran obligaciones recprocas, ciertamente lo habra expresado, como s lo hizo en el artculo 98 del Cdigo Civil, relativo a los esponsales, esto es, la promesa de matrimonio mutuamente aceptada.

Adems se debe recordar que en materia contractual prima el principio de la autonoma de la voluntad, el cual autoriza incluso para la celebracin de contratos no regulados por la ley. Hay diversas disposiciones en nuestro ordenamiento jurdico que revelan el espritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. Ejemplo: el artculo 1881 del Cdigo Civil, que establece el pacto de retroventa, que consiste en una obligacin unilateral que se impone al comprador. En la historia fidedigna de la ley, los autores dicen que atendiendo los precedentes en los cuales se bas el legislador chileno para la elaboracin del Cdigo Civil, se llega a la conclusin de la validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, ya que nuestra fuente ms importante, el Cdigo Civil francs, acepta tal figura en su artculo 1589. No hay razones morales o jurdicas para prohibir las promesas unilaterales que responden a una sentida necesidad en la vida de los negocios, e incluso sucede que el propio legislador ha ratificado expresamente su propia validez, sealando a va de ejemplo, la Ley N 2.754, de 28 de enero de 1913, que autoriz al Presidente de la Repblica para adquirir un bien raz de acuerdo a un contrato de promesa que ella misma sealaba y que era unilateral. Contena solamente una promesa de venta, no habiendo adquirido el promitente-comprador obligacin alguna. En el Cdigo de Minera, en su artculo 169, considera expresamente vlida la promesa unilateral de venta de una concesin minera, esto es, aquella en que solamente el promitente vendedor se obliga a vender, pero el promitente comprador no se obliga a comprar, siendo, por consiguiente, facultativo para l celebrar el contrato de compraventa prometido. La decisin del promitente comprador depender de los estudios, anlisis y prospecciones que haga al respecto.

5.- Efectos de la promesa:

El artculo 1554 del Cdigo Civil concluye que, concurriendo estas circunstancias (los requisitos legales previamente analizados) habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente, es decir, surge del contrato una obligacin de hacer, que consiste en la celebracin del contrato prometido. En consecuencia, el acreedor podr exigir, junto con la indemnizacin de la mora, cualquiera de estas las tres cosas que seala el artculo 1553 del Cdigo Civil: 1) Que se apremie al deudor para la ejecucin del hecho convenido. 2) Que se le autorice a l mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor. 3) Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infraccin del contrato. Esta norma debe complementarse con el artculo 532 del Cdigo de Procedimiento Civil, que establece que si el hecho debido consiste en la suscripcin de un instrumento o en la constitucin de una obligacin por parte del deudor, podr el juez que conoce de la causa proceder a su nombre, cuando es requerido y si no lo hace dentro del plazo que le seale el tribunal. Precisamente, aqu estamos ante un caso en que el juez, asumiendo

legalmente la representacin del deudor, presta por l el consentimiento con el cual se forma el contrato prometido. El problema que se plantea es si es o no necesario proceder a la inscripcin del contrato de promesa de venta de un bien raz. Aparentemente ello no tendra mayor importancia por cuanto el contrato de promesa no implica enajenacin. Pero la inscripcin puede ser til para el caso del incumplirse el contrato prometido.

6.- Accin de resolucin del contrato de promesa:

El artculo 1489 del Cdigo Civil, por ser un principio de carcter general, es aplicable al contrato de promesa. El inciso final del artculo 1554 del Cdigo Civil al remitirse al artculo anterior, no tiene otra consecuencia que recalcar el tipo de obligacin que engendra la promesa de contrato, que es de hacer y, como tal, ha de cumplirse forzadamente por algunas de las formas alternativas que seala el artculo 1553 del mismo Cdigo. El citado inciso final, pues, no modifica la disposicin comn general aplicable al incumplimiento de un contrato bilateral, por lo que, rige respecto de la promesa de contrato tanto la posibilidad de intentar la accin de cumplimiento forzado dispuesta en el artculo 1489 del Cdigo Civil y pormenorizada en el artculo 1553 del Cdigo Civil, como la de accionar por la resolucin; en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. Ahora bien, el deudor demandado por cumplimiento o resolucin de la promesa, puede oponer la excepcin de contrato no cumplido (artculo 1552, Cdigo Civil) en caso que el acreedor demandante no haya cumplido ni se allane a cumplir la obligacin de hacer que le impone el contrato de promesa.

7.- Contrato de promesa de compraventa de bienes races sin recepcin definitiva, en materia inmobiliaria:
Esta materia se encuentra prevista en el artculo 138 bis del decreto con fuerza de ley N 458, que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, publicada en el Diario Oficial de 13 de abril de 1976. Este artculo fue modificado en virtud de la Ley N 20.007, de 11 de abril de 2005. En conformidad al artculo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, las personas naturales o jurdicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes races destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, que no cuenten con recepcin definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raz, debern otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante pliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. La garanta sealada anteriormente, debidamente identificada, se incorporar al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raz entregado por ste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que ste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condicin establecidos por el promitente vendedor. Dicha garanta permanecer vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibicin emanado directamente de obligaciones pendientes e

imputables al promitente vendedor y hasta la inscripcin del dominio en el registro de propiedad del respectivo Conservador de Bienes Races, a favor del promitente comprador. El inciso 2 del artculo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece imperativamente que los notarios pblicos no autorizarn estos contratos de promesa de compraventa si no se ha constituido la garanta a favor del promitente comprador. La ley agrega que la obligacin del promitente vendedor de otorgar la garanta no ser exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejar constancia en el contrato de promesa: a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador. b) Depsitos a plazo en favor del promitente vendedor, que debern mantenerse en custodia del notario autorizante. En estos casos, los montos anticipados sern puestos a disposicin del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Races respectivo. Los depsitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma debern cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, adems, con los requisitos especficos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Por otra parte, en dichos casos tambin deber estipularse un plazo para el cumplimiento de la condicin de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entender que dicho plazo es de un ao contado desde la fecha de la promesa. El inciso final del artculo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece que las disposiciones anteriores se aplicarn a cualquier acto jurdico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisicin del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepcin definitiva, excepto a aquellos regidos por la Ley General de Cooperativas o la Ley N 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepcin definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artculo se aplicarn a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garanta que se otorgue se mantendr vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibicin de gravar o enajenar si la hubiere.

III. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa se encuentra reglamentada en el Libro IV, Ttulo XXIII; en los artculos 1793 al 1896 del Cdigo Civil. La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo de una cosa por otra que, mientras no se conoci la moneda, fue el nico medio de que los hombres se sirvieron para suplir sus necesidades.

I) GENERALIDADES: 1.- Concepto de la compraventa:

El artculo 1793 del Cdigo Civil lo define, sealando que la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. El contrato de compraventa es, en suma, el cambio de una cosa por dinero. Esta definicin, al sealar que una de las partes se obliga a dar una cosa, est sealando que la compraventa no es un contrato real, por cuanto no precisa la entrega de la cosa para perfeccionarse. Deja claro, adems, que el contrato de compraventa no transfiere el dominio de la cosa vendida, sino que de l solo nacen derechos y obligaciones personales y para transferir el dominio se precisa de tradicin.

2.- Caractersticas del contrato de compraventa:

El contrato de compraventa es un contrato bilateral, oneroso, regularmente conmutativo, principal y normalmente consensual. Adems, la compraventa constituye un ttulo traslaticio de dominio. a) Es un contrato bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recprocamente (artculo 1793, Cdigo Civil). En otras palabras, el contrato origina las principales obligaciones que las partes contraen, que consisten en: 1) dar el vendedor la cosa vendida y 2) pagar el comprador el precio en dinero. Tales obligaciones son esenciales en la compraventa, son de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o el contrato degenerar en otro diferente (artculo 1444, Cdigo Civil). No obstante ser stas las principales obligaciones, no son las nicas; existen adems otras obligaciones accesorias a ellas. Ejemplo: la obligacin de saneamiento del vendedor, que comprende el saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios (artculo 1837, Cdigo Civil). b) Es un contrato oneroso, debido a las prestaciones mutuas que l engendra. Las partes contratantes se gravan recprocamente, una en beneficio de la otra. c) Por regla general es un contrato conmutativo. Es conmutativo en el sentido que las obligaciones recprocas de las partes se miran como equivalentes (artculo 1441, Cdigo Civil). No obsta para que el contrato tenga este carcter la circunstancia de que las prestaciones, en el hecho, no equivalgan; importa solamente que las partes miren o consideren sus mutuas prestaciones como equivalentes. Por excepcin, el contrato puede ser aleatorio (la conmutatividad no es de la esencia de la compraventa). As, es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta de ganancia o prdida; o bien, la compraventa de cosas que no existen, pero se espera que existan (artculo 1813, Cdigo Civil), en cuyos casos el contrato de compraventa no ser conmutativo sino aleatorio. d) Es un contrato principal, porque subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin (artculo 1442, Cdigo Civil). El contrato de compraventa no est destinado a asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. e) Por ltimo, podemos sealar que por regla general es un contrato consensual, y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes (artculo 1443). Esto se

desprende del artculo 1801, inciso 1, que seala que la compraventa se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio. Por excepcin la compraventa es solemne. La solemnidad consiste, comnmente, en el otorgamiento de escritura pblica, como ocurre en los casos que establece el inciso 2 del artculo 1801. En todos esos casos el consentimiento de las partes no basta para perfeccionar el contrato. Ejemplo: la venta de los bienes races, servidumbre y censos. f) La compraventa es un ttulo translaticio de dominio , de acuerdo con lo prevenido en los artculos 675 y 703 del Cdigo Civil. La compraventa es el ejemplo clsico de ttulo traslaticio de dominio, es decir, por la naturaleza del contrato sirve para transferir dominio. El contrato de compraventa por s solo no transfiere dominio, slo genera obligaciones; el comprador no se hace dueo de la cosa vendida y el vendedor del precio en virtud del contrato. Pues bien, para que opere la adquisicin del dominio, adems del contrato de compraventa, se requiere que se realice la tradicin de la cosa, la que se har en las formas que establecen los artculos 684 del Cdigo Civi (bienes muebles) y el artculo 686 del Cdigo Civil (bienes inmuebles). En esto, nuestro Cdigo Civil chileno presenta una importante diferencia con el sistema francs, ya que en ste el dominio se adquiere por la sola celebracin de la compraventa, no siendo necesario la tradicin.

II) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

La compraventa consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Por lo tanto, el contrato de compraventa, adems de cumplir con los requisitos generales de existencia del acto jurdico, esto es, requiere: 1) consentimiento, 2) objeto, 3) causa, y 4) solemnidades en los casos que la venta es solemne. Y por otra parte, para la validez del contrato se requiere consentimiento exento de vicios, objeto lcito, causa lcita y capacidad de las partes. Pero adems de los requisitos generales de validez de todo contrato, debe contener los elementos esenciales que le son propios, y que se refieren al objeto de las obligaciones del comprador y vendedor, cuales son: 1) la cosa vendida y 2) el precio. Estos dos requisitos son la esencia del contrato de compraventa, luego si faltare alguno de ellos la compraventa no producir ningn efecto o degenerar en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto en el artculo 1444 del Cdigo Civil.

1.- El consentimiento de las partes:

Como dijimos anteriormente, el contrato de compraventa es por regla general un contrato consensual, por tanto, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. En efecto, el artculo 1801, inciso 1, del Cdigo Civil dispone que la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio. El acuerdo de voluntades debe versar en la cosa, en el precio y, segn Pothier, en la venta misma. - El consentimiento debe recaer en la cosa que es objeto del contrato. No existir acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de error sobre la identidad de la cosa de que se trata (artculo 1453, Cdigo Civil), o sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (artculo 1454, Cdigo Civil).

El consentimiento debe versar acerca del precio y se operar cuando el precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende vender. - El consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, ser preciso que una de las partes quiera vender y la otra comprar. Faltar el consentimiento al respecto cuando sean las partes vctimas de un error sobre la especie del acto o contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender y la otra que se le hace una donacin (artculo 1453, Cdigo Civil). El consentimiento de las partes debe manifestarse libre y espontneamente; si es el resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad. Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de compraventa no se manifieste espontnea y libremente; tal cosa ocurre en las ventas forzadas como cuando, a instancias del acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto. En esta clase de ventas el juez es el representante legal del vendedor o deudor. Aqu ocurre que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a peticin del acreedor. En este caso, el ejecutado no consiente en la venta al tiempo en que se realiza; ha consentido antes, al tiempo de constituirse en deudor.

2.- El objeto en la compraventa:

El objeto del acto jurdico es el conjunto de derechos y obligaciones que ste crea, modifica o extingue. El objeto de la obligacin, por su parte, es la prestacin determinada, la cual puede consistir en dar, hacer o no hacer. Como entre el objeto del acto y el objeto de los derechos y obligaciones hay una estrecha relacin, puede decirse, aunque impropiamente, que el objeto del acto jurdico viene a ser la cosa o prestacin sobre la que versa el acto jurdico. La cosa y el precio constituyen el objeto, respectivamente, de las obligaciones del vendedor y del comprador, y les son aplicables las normas de los artculos 1460 y siguientes del Cdigo Civil. En otras palabras, el objeto de las obligaciones es: a) para el vendedor es la cosa vendida, y b) para el comprador es el precio. El objeto debe ser lcito para la validez del contrato de compraventa. Luego, lo analizaremos con ms detalle cuando analicemos la cosa vendida y el precio.

3.- La causa en la compraventa:

En los contratos bilaterales la causa de la obligacin de cada una de las partes es la obligacin de la contraparte. En la compraventa, para el vendedor la causa va a ser siempre la obligacin del comprador de pagar el precio; y para el comprador va a ser la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida.

4.- Las solemnidades en la compraventa:

El contrato de compraventa es, por regla general, consensual, pero existen casos de excepcin en que el contrato es solemne y la solemnidad consiste en la escritura pblica. El carcter excepcional de las solemnidades aparece claramente de manifiesto en el artculo 1801, inciso 1, parte final, del Cdigo Civil. No ser suficiente, entonces que las partes convengan en la cosa y en el precio para que el contrato se repute perfecto. Adems, es necesario que se cumplan las solemnidades o requisitos que establece la ley.

Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atencin a la importancia de la cosa que es objeto de la compraventa o en atencin a la voluntad de las partes, hace que este contrato que es consensual, pase a ser solemne. * Clases de solemnidades: Las solemnidades de que est revestida la compraventa pueden ser legales (establecidas por la ley) o voluntarias (sealadas por las partes contratantes). El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por voluntad de las partes. 1) SOLEMNIDADES LEGALES: Las solemnidades legales son las que imponen la ley al contrato de compraventa. Estas solemnidades se clasifican en ordinarias y especiales. A. Solemnidades ordinarias: Son aquellas que rigen respecto de todo contrato de compraventa que tenga por objeto ciertos y determinados bienes sealados taxativamente por el legislador en el artculo 1801, inciso 2, del Cdigo Civil. Estas solemnidades consisten en el otorgamiento de escritura pblica. La escritura pblica es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el nico medio de probar su existencia. El artculo 1801, inciso 2, del Cdigo Civil previene que la venta de los bienes races, servidumbre y censos, y la de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica. En consecuencia, los casos en que la ley exige escritura pblica para la validez de la venta son: El contrato de compraventa de bienes races. El contrato de compraventa de los derechos de servidumbre y de censo. El contrato de compraventa del derecho de herencia. La posterior inscripcin del contrato en el Registro de Propiedades del Conservatorio de Bienes Races es la tradicin del derecho real y no tiene carcter de solemnidad de la compraventa. Adems, es menester considerar que la compraventa nicamente es solemne en los bienes inmuebles por naturaleza; pero qu sucede con los inmuebles por adherencia y por destinacin?. o Si el contrato de compraventa versa slo sobre inmuebles por adherencia o destinacin, es decir, si la venta de estos bienes se efecta separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de cosas muebles, en calidad de muebles por anticipacin. o Si la venta comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia o destinacin, estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa sobre inmuebles. La importancia de esta distincin radica en que si se venden separadamente los inmuebles por adherencia o destinacin del predio a que acceden, se tratara de una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las partes

en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna escrituracin se requiere, es slo para los efectos probatorios (artculos 1708 y 1709, Cdigo Civil). En lo que dice relacin a la compraventa de bienes races hay una situacin de excepcin en que no es necesario que se otorgue por escritura pblica, y no por ello pierda su calidad de solemne, sino que la solemnidad es otra. Esta excepcin la consagra el artculo 68 de la Ley N 14.171, de 26 de octubre de 1960, modificado por el artculo 12 de la Ley N 16.392, de 16 de diciembre de 1965. Esta norma establece un sistema especial de escrituracin mediante escritura privada firmada ante Notario, quin debe protocolizarla de oficio dentro de los treinta das de suscrita, dejando constancia en el original y en la copia. Para todos los efectos legales el documento se considera escritura pblica desde la fecha de su protocolizacin. B. Solemnidades especiales: Consisten en formalidades que exige la ley en ciertas ventas que se celebran en determinadas condiciones o entre determinadas personas. De ah que tengan un carcter muy particular. As, se someten a formalidades especiales: Las ventas forzadas ante la ley . La venta se hace, previa tasacin del inmueble y la publicacin de avisos, en pblica subasta, ante el juez (artculos 485 y siguientes, Cdigo de Procedimiento Civil). Las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces. Las solemnidades que comnmente acompaan la venta son la autorizacin judicial y la subasta pblica (artculos 255, 393, 394, 484, 488, 489 y 1754, Cdigo Civil). La omisin de la escritura pblica produce siempre nulidad absoluta; en tanto que la ausencia de la autorizacin judicial o de la pblica subasta produce nulidad relativa. 2) SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS: Fuera de las solemnidades legales, existen las llamadas solemnidades voluntarias o convencionales. Prcticamente la solemnidad consistir en el otorgamiento de escritura pblica o privada cuando la compraventa es puramente consensual. Se contempla esta situacin, en relacin con la compraventa, en el artculo 1802 del Cdigo Civil. De acuerdo al artculo 1802 del Cdigo Civil, si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2 del artculo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pblica o privada, podr cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida. Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto. La facultad que tienen las partes de retractarse es una lgica consecuencia de que el contrato no se ha perfeccionado. La facultad de retractacin se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias siguientes: - Hasta que se otorgue la escritura pblica o privada, porque si el contrato es perfecto no es lcito dejarlo unilateralmente sin efecto. - Hasta que se haya principiado la entrega de la cosa, porque el cumplimiento del contrato, sin que se haya otorgado la escritura prevista, importa una tcita derogacin de la estipulacin que lo hizo solemne. La omisin del instrumento en estos casos no produce nulidad del contrato, ya que la venta sigue siendo consensual.

* Las arras: Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas arras, tratadas en los artculos 1803 a 1805 del Cdigo Civil. Las arras consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la celebracin del contrato, o bien en parte del precio o en seal de quedar convenidos. Las arras, por lo tanto, pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: 1) sirven como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato, y 2) se dan como parte del precio o en seal de quedar las partes convenidas. a. Las arras como garanta: Las arras dadas en garanta de la celebracin o ejecucin del contrato significa que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor. En efecto, el artculo 1803 del Cdigo Civil dispone que si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato, puesto que no son sino un medio de poner a las partes en situacin de desistir de l. En todo caso, la facultad de retractarse no dura indefinidamente. El artculo 1804 seala el plazo y dems condiciones que limitan esta facultad. De acuerdo a esta norma, si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habr lugar a la retractacin despus de los dos meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada escritura pblica de la venta o de principiada la entrega. En consecuencia, la facultad de retractarse tiene un lmite de tiempo, el cual queda sujeto al que fijen las partes y, a falta de estipulacin, se ejercitar en el plazo de dos meses contados desde la convencin. Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados, cuando el contrato se reduce a escritura pblica o ha comenzado a efectuarse la entrega. La retractacin no procede despus de otorgar la escritura o despus de la entrega, porque se ha perfeccionado la compraventa. b. Las arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio : Esta clase de arras constituyen un testimonio de la celebracin definitiva del contrato (un medio de prueba de su celebracin). Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pblica (artculo 1805, inciso 1, Cdigo Civil). Segn este precepto, si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artculo 1801, inciso 2. Para que las arras se entiendan dadas en seal de quedar convenidos o como parte del precio, es menester la concurrencia copulativa de dos circunstancias: a) que las partes lo convengan expresamente, y b) que este convenio conste por escrito. De lo contrario, se entienden las arras dadas en garanta y, por ende, las partes pueden retractarse (artculo 1805, inciso 2, Cdigo Civil).

5.- La cosa vendida:

La cosa vendida es el objeto de la obligacin del vendedor y, por tal razn, ella no puede faltar. No se concibe el contrato de compraventa sin que haya una cosa que se vende. Si falta la cosa vendida, la obligacin del vendedor carecera de objeto y, siendo as, la obligacin del comprador no podra existir y, por lo mismo, carecera de causa. De ah que la falta de la cosa vendida trae consigo la destruccin total del contrato de compraventa. No se concibe, ni jurdica ni materialmente, una venta sin que haya cosa que se venda, porque lo que constituye la esencia misma del contrato de compraventa es el cambio de una cosa por dinero. * Requisitos de la cosa vendida: La cosa vendida debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaracin de voluntad (debe ser lcito, determinado y existir o esperarse que exista). Adems, la cosa vendida debe reunir otros caracteres propios del contrato de compraventa; estos requisitos son cuatro: i. Debe ser comerciable. ii. Debe ser singular y determinada. iii. Debe ser real. iv. La cosa vendida no debe pertenecer al comprador. 1. La cosa vendida debe ser comerciable: Slo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas comerciables, entendindose por tales a aquellas cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Es decir, son cosas comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lcito al enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen un objeto ilcito. En relacin a este punto nos encontramos con el artculo 1810 del Cdigo Civil, segn el cual pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por ley. Si se vende una cosa cuya enajenacin est prohibida por ley, estaremos en presencia de un contrato que la ley prohbe, el cual, por consiguiente, adolece de objeto ilcito (artculo 1466, Cdigo Civil) y, siendo as, su sancin va a ser la nulidad absoluta, de acuerdo al artculo 1682 del Cdigo Civil. Ejemplos de cosas cuya enajenacin est prohibida por la ley: las cosas que no estn en el comercio (artculo 1464, n 1, Cdigo Civil); las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello (artculo 1464, n 3, Cdigo Civil), etc. 2. La cosa vendida debe ser determinada y singular: La cosa vendida debe ser determinada o determinable. Que sea determinada nos est indicando que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo cierto, o bien, en una cantidad determinada o determinable de un gnero tambin determinado. El artculo 1461, inciso 1, del Cdigo Civil dispone que las cosas que son objeto de una declaracin de voluntad es menester que estn determinados, a los menos en cuanto a su gnero. Cuando la cosa vendida se determina genricamente, debe igualmente determinarse la cantidad. Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es, no ser determinada sino solamente determinable; la determinacin posterior, sin embargo, no podr quedar entregada a un nuevo acuerdo de las partes, sino que deber verificarse de acuerdo con las normas sealadas en el contrato mismo.

El artculo 1461, inciso 2, del Cdigo Civil establece que la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. Tambin la cosa vendida puede consistir en una cuota de una cosa en la que se tiene un derecho proindiviso, ya que as lo autoriza el artculo 1812 del Cdigo Civil, que seala que si la cosa es comn de dos o ms o personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podr vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras. Igualmente, la compraventa puede recaer en un crdito, segn lo dispone el artculo 1907 del Cdigo Civil. Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurdica, esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir, no pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea que se venda el total de esos bienes o una cuota de ellos, pues el legislador lo prohbe expresamente en el artculo 1811, inciso 1, del Cdigo Civil. Lo que la ley prohbe es la venta de una universalidad jurdica, pero es posible segn el citado artculo, en su parte final, que una persona venda todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pblica, aunque sta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos. Por lo tanto, la eficacia de la venta est condicionada a los siguientes requisitos: - Que se especifiquen los bienes vendidos. - Que esta especificacin se haga en escritura pblica. - Que no se comprendan en la venta objetos ilcitos. Se entienden nicamente vendidos los bienes inventariados, aunque exista una estipulacin en contrario (artculo 1811, inciso 2, Cdigo Civil). En efecto, segn esta norma legal, las cosas no comprendidas en esta designacin se entendern que no lo son en la venta: toda estipulacin contraria es nula. 3. La cosa vendida tiene que ser real : La cosa vendida tiene que existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si as no fuese, ste carecera de objeto y sera nulo absolutamente (artculos 1461 y 1814, Cdigo Civil). Pero no slo las cosas que existen al momento de la celebracin del contrato pueden ser objeto de la compraventa, sino tambin aquellas que no existen, pero se espera que existan, es decir, las cosas futuras. La cosa vendida ha de existir o esperarse que exista (artculos 1461 y 1813, Cdigo Civil). Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir. En efecto, de acuerdo al artculo 1813 del Cdigo Civil, la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entender hecha bajo la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte. En el caso de las cosas futuras, la venta se va a perfeccionar una vez que la cosa que se espera que exista adquiera existencia material. La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a existir, produce consecuencias diversas, segn que falte total o parcialmente: o Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa (artculo 1814, inciso 1, Cdigo Civil). Segn este artculo, la venta de una cosa que al tiempo de

perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. El contrato ser nulo absolutamente por falta de objeto. o Si la cosa existe slo parcialmente, el contrato es viable (artculo 1814, inciso 2, Cdigo Civil). Pero como no existe ntegramente la cosa vendida y el comprador no podr obtener probablemente una satisfaccin total, el inciso 2 del artculo 1814 del Cdigo Civil le otorga un derecho opcional, en virtud del cual podr el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin. Dicho de otro modo, el comprador o se desiste del contrato o persevera en l exigiendo que se le reajuste debidamente del precio. La venta de cosa futura o que se espera que exista es usual en la compraventa. En estos casos, la compraventa se entiende verificada bajo la condicin suspensiva de que la cosa llegue a existir; si la condicin es fallida, la compraventa no se habr perfeccionado. Sin embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es vlida aunque la cosa no llegue a existir nunca: esto es lo que sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza. La no existencia de la cosa no influye en la validez del contrato, sino en el provecho que las partes reportarn de l, de modo que si no llega a existir el comprador experimentar sencillamente una prdida. La venta de la suerte no es condicional, sino que es pura y simple. El contrato es una hiptesis, es eminentemente aleatorio. De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si la cosa no llega a existir falla la condicin y no hay contrato de compraventa. En cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la obligacin del vendedor es aleatoria, debiendo cumplirla slo si la cosa llega a existir; en tanto que la obligacin del comprador de pagar el precio tiene que cumplirse siempre. 4. La cosa vendida no debe pertenecer al comprador: Esta afirmacin de que la cosa vendida no debe pertenecer al comprador est expresamente dicha por el legislador, en el artculo 1816 del Cdigo Civil, que seala que la compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella. El hecho de que el legislador establezca claramente que la venta de cosa propia no vale, se debe a que sta carecera de causa, pues no se ve cul sera el motivo jurdico o psicolgico que pudiera inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece. Pero mientras la compraventa de cosa propia adolece de nulidad, la compraventa de cosa ajena es vlida (artculo 1815, Cdigo Civil). * La venta de cosa ajena: En conformidad al artculo 1815 del Cdigo Civil, la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. La compraventa es vlida, no existe nulidad porque no hay ningn vicio originario que la acarree. La venta es vlida, pero es inoponible al dueo quien, en principio, dispone de la accin reivindicatoria para recuperar la cosa. El hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea vlida es una consecuencia del carcter que nuestra legislacin le da al contrato de compraventa. En nuestra legislacin (al igual que en el derecho romano), el contrato de compraventa es generador de obligaciones

para ambas partes; por ello, en virtud de ste, el vendedor slo est obligado a entregar la cosa, a procurar al comprador la posesin pacfica y tranquila de la cosa. No est obligado el vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere el contrato. Es por ello que no hay obstculo alguno para que las partes puedan celebrar un contrato respecto de una cosa que no les pertenece, el cual ser vlido siempre que en el concurran todos los requisitos necesarios para su validez. Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo ttulo, porque de acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene justo ttulo y buena fe, y habiendo existido la tradicin, podr tener la calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por prescripcin ordinaria. -o- Efectos de la venta de cosa ajena: Para estudiar esta materia debemos distinguir los efectos en relacin al dueo de la cosa y los efectos entre las partes. a) Efectos en relacin al dueo de la cosa : El dueo de la cosa es totalmente extrao al contrato y a su respecto no produce efecto alguno. No contrae el dueo ninguna obligacin y conserva inclume su derecho de propiedad mientras el comprador no haya llegado a adquirirlo por prescripcin (artculo 1815, parte final, en relacin con el artculo 2517, Cdigo Civil). El derecho del dueo consistir en reivindicar la cosa contra el comprador, que ser regularmente quien la posea. b) Efectos entre las partes: Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes se resumen en los siguientes puntos: o La compraventa, seguida de la correspondiente tradicin, no dar al comprador el dominio de que el vendedor careca, nicamente adquirir los derechos transferibles del vendedor sobre la cosa (artculo 682, Cdigo Civil). Pero el comprador entrar en posesin de la cosa y podr ganarla por prescripcin (artculo 683, Cdigo Civil). o Si como consecuencia de ser ajena la cosa el vendedor se ve en la imposibilidad de entregarla, en este caso, el comprador tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios. o Si entregada la cosa al comprador por el vendedor; en este caso el dueo de ella tiene derecho a reivindicarla, y el vendedor est obligado a sanear la eviccin. No tendr el comprador este derecho si compr a sabiendas de ser ajena la cosa (artculo 1852, inciso 3, Cdigo Civil). -o- Venta de cosa ajena ratificada por el dueo: El vendedor no puede transferir un dominio de que carece. Pero si el dueo de la cosa vendida ratifica el contrato, adquirir el comprador el dominio retroactivamente (artculo 1818, Cdigo Civil). Conforme al artculo 1818 del Cdigo Civil, la venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta. La disposicin contiene un error, puesto que seala que la ratificacin del dueo otorga la comprador los derechos de dueo. Eso no es efectivo, puesto que la sola ratificacin no transfiere el dominio, sino que ste se entiende transferido desde el momento de la tradicin y no de la venta.

Iguales efectos produce la adquisicin por el vendedor del dominio de la cosa vendida, despus de celebrado el contrato. En efecto, el artculo 1819, inciso 1, del Cdigo Civil seala que vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin. La disposicin concuerda con el artculo 682 del Cdigo Civil.

6.- El precio:
El precio es esencial en la compraventa (es el objeto de la obligacin del comprador); no se concibe el contrato sin un precio que, segn previene el artculo 1793, es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Si falta el precio, carece de objeto la obligacin del comprador; no puede existir su obligacin y, como consecuencia, carecera de causa la obligacin del vendedor. * Requisitos del precio: Los requisitos del precio en el contrato de compraventa son los siguientes: i. Debe consistir en dinero (tiene que ser pactado en dinero). ii. Debe ser real. iii. Debe ser determinado. El Cdigo Civil seala el primero y el ltimo de los requisitos anteriormente sealados; el segundo de ellos resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicacin de los principios generales. 1) El precio debe consistir en dinero: El artculo 1793 del Cdigo Civil establece reiteradamente que el precio debe consistir en dinero. Si el precio no se estipula en dinero no hay compraventa sino otro contrato diverso. En efecto, si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un contrato de permuta (artculo 1897, Cdigo Civil). Debe tenerse presente que lo que se exige es que el precio se pacte en dinero, no siendo forzoso que se pague en dinero. El comprador se obliga a pagar el precio en dinero, pero es perfectamente posible que con posterioridad a la celebracin del contrato de compraventa sobrevenga una novacin o una dacin en pago, por ejemplo, y si bien el precio se estipul en dinero, despus, en virtud de la novacin o de la dacin en pago, no se pagar en dinero. Puede darse como alternativa tambin que las partes convengan un precio parte en dinero y una parte en especie. En este caso, se discute si estamos ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la solucin al problema en el artculo 1794 del Cdigo Civil, que dice que se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en el caso contrario. En sntesis, si la cosa vale ms que el dinero, hay permuta; si la cosa vale tanto o menos que el dinero, hay compraventa. 2) El precio debe ser real: Que el precio sea real o serio significa que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa. El precio tiene que ser fijado de tal manera que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligacin de pagarlo. Bajo estos trminos, no ser precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o ridculo, entendindose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de la cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no hay un propsito serio entre las partes de que ese precio sea exigible.

La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relacin a la voluntad de las partes, como en relacin con la cosa que se reputa equivalente. Pero si el precio debe ser real y serio, no es necesario que ste sea justo, entendiendo por tal a aquel que equivale al valor de la cosa, en oposicin a precio vil o insuficiente, que no refleja tal equivalencia (el precio vil es un precio serio, el vendedor ha contratado para recibir efectivamente ese precio). Por excepcin, la desproporcin de valores entre la cosa y el precio, que ocasiona una lesin patrimonial al vendedor, cuando es enorme, influye en la suerte del contrato. 3) El precio debe ser determinado: El precio tiene que ser determinado, lo que significa que debe conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el precio (debe sealarse la precisa cantidad que el comprador debe pagar al vendedor por la cosa comprada), de acuerdo al inciso 1 del artculo 1461 del Cdigo Civil. Existen tres reglas en esta materia: a) La determinacin del precio puede hacerse por acuerdo de las partes; b) El precio puede tambin ser determinado por un tercero; y c) La determinacin del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes. a. La determinacin del precio puede hacerse por acuerdo de las partes . Esta es la forma normal de determinar el precio. El artculo 1808, inciso 1, establece que el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Esta determinacin se har regularmente en el contrato; pero no hay inconveniente para hacer la determinacin a posteriori, sobre las bases sealadas en el contrato. El artculo citado, en su inciso 2, aade que podr hacerse esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen. Como una aplicacin de esta regla, el inciso 3 del artculo 1808 agrega todava que si se trata de cosas fungibles y se venden al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa. En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para su determinacin. b. El precio puede tambin ser determinado por un tercero . La fijacin del precio puede hacerla un tercero. Puesto que su mandato arranca de la voluntad de las partes, se considera como si ellas mismas hubieran hecho la determinacin (artculo 1809, Cdigo Civil). El artculo 1809, inciso 1, del Cdigo Civil dispone que podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta. El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condicin de que el tercero efecte la determinacin del precio. c. La determinacin del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes : En materia de determinacin del precio hay una regla esencial: jams la fijacin del precio puede quedar al arbitrio de uno slo de los contratantes (artculo 1809, Cdigo Civil), porque entonces no habra consentimiento a su respecto, ya que de acuerdo al artculo 1801 del Cdigo Civil el contrato de compraventa se perfecciona cuando las partes han convenido en cosa y precio.

III) CAPACIDAD Y MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

1.- Capacidad para celebrar el contrato de compraventa:

El artculo 1445 del Cdigo Civil establece que para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad es menester que sea legalmente capaz y el artculo 1446 aade que toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces. Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y la incapacidad constituye la excepcin. Al respecto, el artculo 1795 del Cdigo Civil dispone que son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. Entonces, para que exista una incapacidad es necesario que ella se encuentre establecida por el legislador. En este sentido, son incapaces para celebrar el contrato de compraventa: - Las personas afectas a una incapacidad general para contratar, tanto la incapacidad absoluta (los dementes, los impberes y los sordomudos analfabetos), como la incapacidad relativa (los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdiccin de administrar o suyo). - Aquellas personas afectas a ciertas incapacidades especiales o particulares del contrato de compraventa (artculo 1447, inciso final, Cdigo Civil). En esta ocasin interesan solamente estas incapacidades particulares o prohibiciones de realizar el contrato de compraventa, y que se encuentran reglamentadas en el Cdigo Civil en los artculos 1796 al 1800. Estas incapacidades son las siguientes: Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente o entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Venta por el administrador de establecimientos pblicos de bienes que administra, sin facultades de vender. Compra por ciertas personas de bienes en cuya venta tienen o han tenido intervencin. Compraventa por tutores o curadores. Compraventa de los mandatarios, sndicos y albaceas. 1) Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente o entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad (artculo 1796, Cdigo Civil). Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Se trata de incapacidades tanto para comprar como para vender. Este precepto legal fue modificado por la Ley N 19.947, que establece la nueva Ley de Matrimonio Civil, publicada en el Diario Oficial de 17 de mayo de 2004. La redaccin anterior estableca la prohibicin a los cnyuges no divorciados perpetuamente. Como es sabido, las instituciones del divorcio perpetuo y temporal ya no existen en nuestra legislacin, a partir de la dictacin de la citada ley. La separacin judicial es una institucin en virtud de la cual se suspenden ciertos efectos del matrimonio en virtud de una sentencia judicial sin afectar el vnculo matrimonial entre los cnyuges.

La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebren los cnyuges casados en cualquier rgimen matrimonial. Solamente es lcito celebrar entre s el contrato de compraventa a los cnyuges separados judicialmente. Los motivos de esta prohibicin pueden resumirse de este modo: - La ley prohbe las donaciones irrevocables entre cnyuges y por medio de un contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio se burlara fcilmente la prohibicin. - Por el riesgo que existe si los cnyuges celebrarn contratos de compraventa entre s en perjuicio de terceros. Los cnyuges podran, mediante una venta simulada, sustraer sus bienes de la persecucin de los acreedores. Asimismo, el artculo 1796 del Cdigo Civil declara igualmente nulo el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. La patria potestad es el conjunto de derechos que la ley confiere al padre y, en su defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado. La disposicin tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber de cautelar los intereses del hijo y su propio inters. Si se celebra este contrato, ser nulo absolutamente, por aplicacin de los artculos 10, 1466 y 1682 del Cdigo Civil. Sin embargo, es perfectamente vlido el contrato de compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado. Mencin especial requiere la situacin que se plantea cuando el hijo menor adulto ejerce un empleo, oficio, profesin o industria, pues de conformidad al artculo 246 del Cdigo Civil, se mirar como mayor de edad para la administracin y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el artculo 255 del Cdigo Civil. Es decir, para estos efectos se le considera como emancipado (no est sometido a la patria potestad), pero la venta de esos bienes, si se tratare de inmuebles, debe ser autorizada por el juez, con conocimiento de causa. 2) Venta por el administrador de establecimientos pblicos de bienes que administra, sin facultades de vender (artculo 1797, Cdigo Civil): De acuerdo a esta norma, se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente. Es una incapacidad para vender. La disposicin que se relaciona con las atribuciones de los funcionarios pblicos, considera que stos deben obrar dentro de la rbita de sus atribuciones y no puede ejecutar sino los actos para que est expresamente facultado. La sancin, en caso de contravencin, es la nulidad relativa del acto, ya que el artculo 1797 del Cdigo Civil no contempla una prohibicin absoluta, sino que permite esta venta con autorizacin expresa de la autoridad competente. Sin embargo, cabe sealar que existe aqu una verdadera nulidad de derecho pblico, en conformidad a lo dispuesto en los artculos 6 y 7 de la Constitucin Poltica. 3) Compra por ciertas personas de bienes en cuya venta tienen o han tenido intervencin (artculo 1798, Cdigo Civil): En conformidad a lo establecido en el artculo 1798 del Cdigo Civil, al empleado pblico se prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pblica subasta.

Los empleados pblicos tienen especial prohibicin de comprar los bienes que estn encargados de vender, so pena de nulidad absoluta de la compra. Rige la prohibicin aunque la venta se haga en pblica subasta. Adems, los jueces, abogados, procuradores o mandatarios judiciales o escribanos no pueden comprar los bienes que se vendan a consecuencia del litigio en que ellos han intervenido, aunque la venta se haga en pblica subasta. Tambin la sancin en caso de infraccin es la nulidad absoluta. El Cdigo Orgnico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo de aplicacin de esta prohibicin, hacindola extensiva a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y los dems auxiliares de la administracin de justicia (artculo 481 en relacin con el artculo 321 del Cdigo Orgnico de Tribunales). Cabe aqu hacer referencia a la situacin de la venta realizada por un partidor dentro del juicio de particin y como mandatario de los comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una de las partes en dicho juicio particional; el problema que se plantea aqu es si esa venta cae o no dentro de la prohibicin del artculo 1798 del Cdigo Civil. Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que hacen aplicable el artculo 1798 a esta situacin, declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es plenamente vlida y lo han hecho sobre la base de que la particin no es un juicio. 4) Compraventa por tutores o curadores (artculo 1799, Cdigo Civil): Respecto a esta incapacidad, el artculo 1799 del Cdigo Civil dispone que no es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores. Se ocupa de esta materia el artculo 412 del Cdigo Civil, que se refiere tanto a la enajenacin de bienes muebles como a la de los inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso: o Tratndose de bienes muebles del pupilo , el guardador podr comprarlos, pero con la autorizacin de los otros tutores o curadores generales, que no estn implicados de la misma manera, o del juez en subsidio (artculo 412, inciso 1, Cdigo Civil). La infraccin a esta norma es la nulidad relativa, porque el requisito se exige en consideracin a la calidad o estado de la persona. o Tratndose de bienes races del pupilo, la ley establece una prohibicin absoluta, en virtud de la cual el tutor o curador y dems personas all designadas, no pueden adquirir bienes races del pupilo, aunque tengan autorizacin judicial o de los otros guardadores. La prohibicin se hace extensiva al cnyuge del tutor o curador y a sus ascendientes o descendientes (artculo 412, inciso 2, Cdigo Civil). Esta norma es claramente prohibitiva y en consecuencia su infraccin produce la nulidad absoluta del acto. 5) Compraventa de los mandatarios, sndicos y albaceas (artculo 1800, Cdigo Civil): Finalmente el artculo 1800 del Cdigo Civil plantea que los mandatarios, los sndicos de los concursos, y los albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2144. Aqu conviene examinar separadamente la situacin de mandatarios, sndicos y albaceas.

Prohibicin a los mandatarios: El artculo 2144 del Cdigo Civil dispone que no podr el mandatario por s no por otra persona a su nombre: 1) comprar las cosas que el mandante le ha ordenador vender, y 2) vender bienes suyos al mandante que le ha encargado comprar. El objeto de la disposicin no es otro que precaver los abusos que pudiera cometer el mandatario. Esta prohibicin no es absoluta e irremediable, puesto que podra hacerlo si cuenta con la aprobacin expresa del mandante Prohibicin a los sndicos: La disposicin del artculo 2144 del Cdigo Civil es aplicable a los sndicos, en cuanto no pueden comprar para s los bienes que, en su carcter de tales, deben vender para hacer pago a los acreedores. En caso contrario, podrn ser removidos (artculo 29, Ley de Quiebras). Prohibicin a los albaceas: En cuanto a los albaceas, si bien el artculo 1800 del Cdigo Civil se remite a las reglas indicadas del mandato, el artculo 1294 del mismo cuerpo de leyes establece que lo dispuesto en los artculos 394 y 412 se extender a los albaceas, esto es, hace aplicables las normas de las guardas. En consecuencia, no podr el albacea, ni las personas ligadas a l, comprar bienes muebles de la sucesin sino con anuencia de los otros albaceas no inhabilitados o del juez en subsidio; y en el caso de los inmuebles, la prohibicin es absoluta. La regla del mandato no es prcticamente aplicable al albaceazgo, porque nunca podr el albacea obtener la expresa aprobacin del causante.

2.- Modalidades del contrato de compraventa:

El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto, las reglas generales. El contrato de compraventa, en consecuencia, puede ser condicional, sujeto a plazo, modal, etc. El artculo 1807 del Cdigo Civil dice que la venta puede ser pura y simple, o bajo condicin suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por objeto dos o ms cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de este ttulo. Pero existen, adems de las modalidades citadas anteriormente, otras especiales de la compraventa que es importante estudiar por separado. Estas son: a) la venta al peso, cuenta o medida, y 2) la venta a prueba o al gusto. 1) Venta al peso, cuenta o medida: La venta de las cosas que se aprecian segn su cantidad puede hacerse en bloque o al peso, cuenta o medida. o La venta es hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o medir para llegar a determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta. o La venta ser a peso, cuenta o medida cada vez que sea necesario pesar, contar o medir para determinar la cosa o el precio. Pero los efectos de la venta son diversos segn que la operacin de pesar, contar o medir vaya encaminada a determinar el precio total o la cosa que se vende: A. Si se venden cosas determinadas, pero que para establecer su precio total es necesario pesarlas, contarlas o medirlas: En este caso, la venta se encuentra perfecta cuando las partes han convenido en la cosa y en la manera de fijar el precio que

consistir en pesar, contar o medir las cosas vendidas (artculo 1821, inciso 1, Cdigo Civil). En efecto, este artculo dispone que si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra porcin de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio. B. Si se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir para determinarla : en este caso, la venta se encuentra igualmente perfecta, pero los riesgos sern de cargo del comprador desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas (artculo 1821, inciso 2, Cdigo Civil). Esta norma dice que si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, slo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora no pertenecer al comprador, sino despus de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte. C. La operacin de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quin son los riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto : Esta afirmacin es indudable, de acuerdo a lo sealado en el artculo 1822 del Cdigo Civil, que establece que si avenidos vendedor y comprador en el precio, sealaren da para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en l, ser ste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no falt a la cita podr, si le conviniere, desistir del contrato. Las partes disponen de estas acciones porque el contrato tiene existencia jurdica. Tales acciones, en suma, se reducen a pedir el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios. 2) Venta a prueba o al gusto: La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes estn acordes en la cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepcin a esta regla. De acuerdo al artculo 1823 del Cdigo Civil, si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la prdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. La norma agrega que sin necesidad de estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su personal agrado, con la lgica consecuencia de que, entre tanto, la prdida, deterioro o mejora pertenece al vendedor. En consecuencia, la venta es a prueba o al gusto: a) cuando expresamente lo convienen las partes; y b) cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbre vender de este modo, aunque no medie una expresa estipulacin.

IV) EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera para las partes contratantes. Como el contrato es bilateral, ambas partes contraen obligaciones recprocas. El artculo 1793 del Cdigo Civil enuncia las obligaciones fundamentales de las partes: dar el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio. Tales son las obligaciones de la esencia del contrato, sin ellas no hay contrato o existe uno diverso.

Sin necesidad de una estipulacin expresa, las partes contraen otras obligaciones naturales. Ejemplo: la obligacin de saneamiento del vendedor de eviccin y de los vicios redhibitorios. Estas obligaciones naturales pueden ser eliminadas por las partes por medio de clusulas especiales. Por ltimo, y a travs de clusulas especiales las partes pueden introducir obligaciones accidentales.

1.- Obligaciones del vendedor:

El artculo 1824 del Cdigo Civil dispone que las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. La obligacin de saneamiento comprende dos aspectos: el saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios. En suma, las obligaciones del vendedor son dos: La obligacin de entregar la cosa vendida. La obligacin de saneamiento de la cosa vendida. Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o bien, modificar o atenuar las obligaciones sealadas, debiendo existir eso s un convenio expreso para ello. 1) OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA: Consiste en conferir al comprador la posesin legal y material de la cosa a que se ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio por las razones vistas a propsito de la venta de cosa ajena (el comprador no adquirir el dominio porque el comprador no era dueo). * Alcance de la obligacin del vendedor: Importa precisar el alcance de la obligacin del vendedor y decidir a qu concretamente se obliga: Se obliga el vendedor a hacer al comprador dueo de la cosa?, se obliga solamente a procurarle una posesin pacfica y til?. Surge aqu, entonces, una discusin que ha ido cobrando mayor inters con el curso del tiempo y que consiste en determinar cul es la verdadera obligacin del vendedor. Existen dos tesis al respecto: 1) la doctrina clsica y 2) la doctrina moderna. A. Doctrina clsica: Segn ella, la obligacin del vendedor consiste simplemente en efectuar la entrega material de la cosa. Su mayor exponente es don Arturo Alessandri Rodrguez, quien precisamente sostena lo que se ha dicho en cuanto la obligacin del vendedor era entregar la cosa al comprador, sin que tenga el deber de hacerlo propietario de la misma. Sus partidarios consideran que no podra el comprador pedir la resolucin del contrato porque el solo contrato no transfiere dominio; para que el comprador adquiera la propiedad es indispensable que el vendedor lo sea, de lo contrario, la compraventa seguida de la tradicin no har dueo al comprador, slo le dar la posesin de la cosa. La razn principal de esta doctrina es que el artculo 1815 del Cdigo Civil proclama la validez de la venta de cosa ajena. Vendida la cosa ajena, el vendedor cumplir su obligacin entregndola, ponindola a disposicin del comprador para que la goce til y pacficamente. El comprador no adquirir dominio por la sencilla

razn de que el vendedor no era dueo; por consiguiente, el comprador carece del derecho de pedir la resolucin del contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho dueo de la cosa. Por otra parte, la accin resolutoria carece, en este caso, de un objetivo prctico; por su intermedio el comprador perseguira la abolicin del contrato y la restitucin de lo que hubiere pagado. Este resultado se obtiene por la accin de saneamiento de la eviccin. En consecuencia, el vendedor no est obligado a hacer al comprador dueo de la cosa, pero s se obliga a procurarle una posesin pacfica y til, y al entrar el comprador en posesin puede llegar a adquirir la cosa por prescripcin. B. Doctrina moderna: Plantea que la obligacin del vendedor consiste en efectuar la entrega jurdica de la cosa, esto es, transferir su dominio; el vendedor est obligado a transferir el dominio de la cosa sobre la cual ha recado el contrato de compraventa. Esta tesis ha sido sostenida principalmente por don Jos Joaqun Ugarte y respaldada por la mayora de los autores contemporneos. Sostienen que la definicin de compraventa que contiene el artculo 1793 del Cdigo Civil establece la obligacin de una de las partes a dar una cosa; y las obligaciones de dar son aquellas en que una persona se obliga a transferir el dominio o a constituir un derecho real sobre una cosa. Por lo dems, el artculo 703 del Cdigo Civil dice que la compraventa es un ttulo traslaticio de dominio y la misma norma seala que son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta. Luego, se est sealando que la obligacin del vendedor es la de transferir el dominio. Otro argumento que se plantea es que, segn el artculo 1824 del Cdigo Civil, las obligaciones del vendedor se reducen en general a la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. Al hablar de entrega o tradicin es claro que se est empleando ambos trminos como equivalentes en el sentido de tradicin. Asimismo, sealan que el artculo 1837 del Cdigo Civil establece que la obligacin de saneamiento del vendedor comprende el amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa. En seguida, si el vendedor tiene la obligacin de amparar al comprador en el dominio, es porque en primer lugar tena la obligacin de transferrselo. La tesis que se adopte en relacin con este punto es bastante importante. Si seguimos la tesis moderna estimando que el vendedor tiene la obligacin de transferir el dominio, y el vendedor no es dueo y simplemente efecta la entrega de la cosa, no est cumpliendo con su obligacin pues no transfiere el dominio; por lo tanto, el comprador podra pedir la resolucin del contrato. Si aceptamos la tesis clsica, el vendedor cumple efectuando la tradicin; si el vendedor no es dueo, igualmente una vez hecha la tradicin al comprador de la cosa ajena, ya est cumplida por el vendedor su obligacin. De modo que si el verdadero dueo con posterioridad reivindica contra el comprador, ste no podr intentar en contra del vendedor la accin de cumplimiento o la de resolucin del contrato, porque la obligacin de entregar del vendedor ya estaba cumplida. Lo nico que puede hacer es citarlo de eviccin. * Forma de entrega:

La entrega de la cosa vendida se efecta de acuerdo a las disposiciones que rigen la tradicin en el Cdigo Civil: de muebles, segn el artculo 684; e inmuebles, de acuerdo al artculo 686. La cosa vendida debe ser puesta materialmente a disposicin del comprador (no basta la inscripcin en el Registro Conservatorio). La posesin legal de la cosa, si no va aparejada de su tenencia material, no brinda al comprador las ventajas que persigue del contrato. La falta de entrega real o material autoriza al comprador para reclamarla o para pedir la resolucin del contrato de compraventa. * poca en que debe efectuarse la entrega: La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la poca estipulada, y a falta de estipulacin, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato. En efecto, el artculo 1826, inciso 1, del Cdigo Civil establece que el vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato o a la poca prefijada en l. En cuanto al momento o tiempo de la entrega hay que hacer algunas distinciones importantes: o Si el contrato de compraventa es puro y simple, en este caso el vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de compraventa, porque su obligacin se hace exigible en ese momento (artculo 1826, inciso 1, Cdigo Civil). o Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetndolo a un plazo o a una condicin suspensiva, en este caso, el vendedor va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condicin, ya que en ambos casos la exigibilidad de la obligacin ha estado postergada y surge slo en ese momento (artculos 1826, inciso 1, 1485, inciso 1, y 1496, inciso 1, Cdigo Civil). La determinacin del momento o tiempo de la entrega adquiere especial importancia cuando el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o ms personas distintas, para el efecto de saber cual de las ventas debe prevalecer. En conformidad a lo que establece el artculo 1817 del Cdigo Civil si alguien vende separadamente una cosa a dos o ms personas, para determinar cual venta prefiere, se considerar: Si se ha vendido la cosa a dos o ms personas, pero se ha entregado a una sola de ellas, sta ser preferida. Si la cosa se ha entregado a dos o ms personas, tendr derecho a quedarse con ella, aquella a quien se le haya entregado primero. Si la cosa no se ha entregado a ninguno de los compradores prevalecer el ttulo ms antiguo. Hay que tener presente que cuando el Cdigo Civil habla de ttulo ms antiguo, segn la jurisprudencia, se est refiriendo a la fecha de la compraventa. Adems, se ha resuelto que tratndose de inmuebles, la posesin a que se refiere el artculo 1817 del Cdigo Civil es la posesin legal que es conferida por la correspondiente inscripcin del ttulo en el Registro de Propiedad y no la posesin material. En consecuencia, en la discusin sobre preferencia de ttulos respecto de un inmueble debe tomarse como posesin que justifique la preferencia, la posesin legal basada en la inscripcin de los ttulos y cabe considerar como ttulo preferente el que fuera primeramente inscrito.

* Lugar de la entrega: El legislador al reglamentar la compraventa no estableci normas sobre el lugar en que deba hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la entrega las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse el pago (artculos 1587, 1588 y 1589, Cdigo Civil). De estas disposiciones se desprenden los siguientes aspectos: a) La entrega debe hacerse en el lugar convenido o estipulado por las partes en el respectivo contrato. b) Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que debe hacerse la entrega, debemos distinguir: Si se trata de una especie o cuerpo cierto, la entrega se har sta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebracin del acto o contrato. Si se trata de cosas genricas, la entrega se va a hacer en el domicilio del deudor al tiempo de la venta. * Gastos de la entrega: Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al comprador son de cargo del vendedor (artculo 1571, Cdigo Civil), a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa (artculos 1806 y 1805, Cdigo Civil). Sern de cargo del vendedor los gastos que demande la entrega en el lugar debido; en cambio, incumbirn al comprador los gastos en que sea menester incurrir para transportar la cosa ya entregada (artculo 1825, Cdigo Civil). * Qu comprende la entrega: Aqu hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato El pago debe hacerse bajo todos los respectos al tenor de la obligacin y el acreedor no est obligado a recibir la cosa de la que se le debe, ni aun a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida (artculo 1569, Cdigo Civil). En la compraventa rige esta regla establecida en el artculo 1828 del Cdigo Civil, que expresamente seala que el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato. Adems, la cosa vendida debe ser entregada por el vendedor con todos sus accesorios y frutos. En cuanto a los frutos de la cosa vendida, el artculo 1816 del Cdigo Civil seala cules son los que pertenecen a uno u otro contratante. Este artculo, en su inciso 2, seala que los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin. En resumen: - Pertenecen al comprador los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto es, los que se encuentran an adheridos a la cosa fructuaria (artculo 645, Cdigo Civil). - Igualmente pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa vendida produzca despus de celebrado el contrato.

Lo establecido en el artculo 1816 del Cdigo Civil admite tres clases de excepciones: o Cuando las partes han sealado un plazo para la entrega, porque, en tal caso, los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo. o Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condicin, porque los frutos pertenecern igualmente al vendedor hasta que la condicin prevista se cumpla. o Cuando las partes han estipulado clusulas especiales, en cuyo caso los frutos pertenecern al comprador o vendedor, segn las normas contractuales (artculo 1816, inciso 3, Cdigo Civil). Con respecto a los accesorios de la cosa vendida, el Cdigo Civil no establece una disposicin de carcter general que disponga que la cosa vendida debe entregarse con sus accesorios; solamente el artculo 1830 del Cdigo Civil hace esta exigencia a la venta de una finca. Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles. * Riesgos de la cosa vendida: El artculo 1820 del Cdigo Civil considera que los riesgos de la especie o cuerpo cierto son de cargo del comprador. Establece la disposicin legal que la prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa. Como justa compensacin, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la cosa y sus frutos. La norma tiene tres excepciones: a. En la venta condicional, sujeta a una condicin suspensiva: Aqu la prdida fortuita debe soportarla el vendedor, cuando sta sobreviene pendiente la condicin. b. En la venta a peso, cuenta o medida en que debe procederse a pesar, contar o medir para determinar la cosa vendida. En este caso, la prdida, deterioro o mejora pertenecen al comprador slo desde que tales operaciones se verifiquen. c. En la venta al gusto. En cuyo caso los riesgos son del comprador desde que ha expresado que la cosa le agrada y, mientras tanto, pertenecen al vendedor. * La entrega en la venta de predios rsticos: Los predios rsticos, son aquellos que estn destinados al cultivo agrcola, esto es, a la explotacin de la tierra. Estos predios, segn el artculo 1831 del Cdigo Civil, pueden venderse de dos formas: a) como especie o cuerpo cierto, y b) con relacin a su cabida. La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepcin la venta de los mismos con relacin a su cabida. El legislador ha sealado que la venta se entiende hecha con relacin a su cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensin, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse sealado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la distincin entre la cabida real y la cabida declarada (artculo 1831, inciso 2, Cdigo Civil). La determinacin de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. As, podr hacerse indicndose la superficie total del predio, o bien, sealndose la de cada una de las partes que la forman o componen. En lneas generales, la venta se entiende efectuada con relacin a la cabida siempre que: a) la cabida se exprese en el contrato, b) el precio se fije con relacin a ella, y c) las

partes no renuncien a las acciones resultantes de que la cabida real sea diversa de la que reza el contrato. En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada vez que: a) la cabida no se exprese en el contrato, y b) las partes mencionen la cabida, pero expresa o tcitamente declaren que es un dato puramente ilustrativo y que no hacen cuestin por los defectos de ella. 1) Efectos de la venta en relacin a la cabida : Si se vende un predio con relacin a la cabida y el vendedor entrega precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie. Sin embargo, el problema se va a suscitar cuando no corresponda la cabida real a la establecida en el contrato (cabida declarada), pudiendo darse aqu dos alternativas: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato. i. Que la cabida real sea mayor que la declarada (artculo 1832, inciso 1, Cdigo Civil). Si la cabida real, esto es, la superficie que realmente mide el predio, es mayor que la expresada en el contrato, se debe distinguir lo siguiente: o Si la cabida real sobrante excede la dcima parte del precio de la verdadera cabida, en este caso, el comprador tendr un derecho de opcin: o aumenta proporcionalmente el precio o se desiste del contrato, caso en el cual se le resarcirn los perjuicio segn las reglas generales. o Si la cabida real sobrante no excede la dcima parte del precio de la verdadera cabida, en este caso, el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio que recibi en exceso. ii. Que la cabida real sea menor que la declarada (artculo 1832, inciso 2, Cdigo Civil: Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que falte excede de la dcima parte del precio de la cabida declarada. Aqu debemos distinguir: o Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede la dcima parte, en este caso, el vendedor est obligado a completar la cabida declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha entregado una extensin menor que la declarada. o Si el valor de la extensin que falta para completar la cabida declarada excede de la dcima parte, en ese caso, el comprador tiene un derecho alternativo: a) aceptar la disminucin del precio que hiciere el vendedor, o b) demandar la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios por incumplimiento de la obligacin del vendedor. 2) Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto : La otra forma en que puede venderse un predio rstico y que constituye la regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresndose sta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la declarada (artculo 1831, inciso final, Cdigo Civil). La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas: a) sin sealamiento de linderos, y b) con sealamiento de linderos.

a. Sin sealamiento de linderos: Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar, cualquiera que sea la extensin o superficie que se le entregue, porque ello implica el cumplimiento de la obligacin del vendedor (artculo 1833, inciso 1, Cdigo Civil). b. Con sealamiento de linderos: En este caso, el vendedor est obligado a entregar toda la extensin o superficie comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del artculo 1833, inciso 2, es decir, habr que ver si el precio de la extensin que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los linderos. Si no excede, el comprador podr reclamarla o tendr derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Las acciones que otorgan los artculos 1832 y 1833 prescriben en corto tiempo. El artculo 1834 dispone que las acciones dadas en los dos artculos precedentes expiran al cabo de un ao, contado desde la entrega. Las acciones de que se trata son: 1) la accin del vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada; 2) la accin del comprador para pedir la rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real; 3) la accin del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso; y 4) la accin del comprador para desistirse del contrato. Las acciones especiales otorgadas a comprador y vendedor no les privan de la accin rescisoria por lesin enorme, cuando las diferencias de la cabida sean de tal importancia que constituyan una lesin de esa ndole (artculo 1836, Cdigo Civil). * Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida: El incumplimiento de la obligacin del vendedor de entregar la cosa produce las consecuencias que prev la regla general del artculo 1489 del Cdigo Civil: el derecho alternativo para el comprador de pedir el cumplimiento o la resolucin del contrato, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. El artculo 1826, inciso 2, del Cdigo Civil no hace otra cosa que repetir esta regla, al sealar que si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales. Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el vendedor no cumpla su obligacin de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las siguientes condiciones o requisitos: o Que el vendedor est constituido en mora de entregar, que retarse la entrega por hecho o culpa. o Que esta mora sea imputable a su hecho o culpa , es decir, que el incumplimiento debe ser imputable y ste debe provenir por culpa o dolo del deudor. o Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago, si no concurre este ltimo requisito, ante la demanda del comprador el vendedor podr oponer la excepcin contemplada en el artculo 1552 del Cdigo Civil, que contempla el principio de que la mora purga la mora.

* Derecho de retencin del vendedor: El vendedor, sin embargo, tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas circunstancias. No est obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el comprador del derecho de reclamarla en las siguientes situaciones: Cuando el comprador no ha pagado o no est dispuesto a pagar el precio (artculo 1826, inciso 3, Cdigo Civil). Para que se cumpla esta garanta, la cosa debe haber sido entregada, que el comprador no haya pagado el precio y que no se haya fijado plazo para el pago. Cuando el vendedor se vea en peligro de perder la cosa como consecuencia de una disminucin considerable de la fortuna del comprador (artculo 1826, inciso 4, Cdigo Civil). Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad del vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.

2) OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA: Una segunda obligacin del vendedor en la compraventa es el saneamiento de la cosa vendida (artculo 1824, inciso 1, parte final, Cdigo Civil). Es decir, no basta que el vendedor entregue la cosa vendida, sino que adems es preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y tilmente. En el fondo, esta obligacin tiende a amparar al comprador para que tenga: 1) una posesin pacfica y sin que sea turbado de ella; y 2) garantizarle que dicha posesin ser til, es decir, que la cosa no adolezca de defectos. Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el artculo 1837 del Cdigo Civil, al establecer que la obligacin de saneamiento comprende dos objetos: 1) Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, aspecto que configura el saneamiento de la eviccin; y 2) Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el saneamiento de los vicios redhibitorios. Esta obligacin de saneamiento del vendedor presenta dos caractersticas, y que son las siguientes: a. Es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa, puesto que sin ser esenciales en el contrato se entienden pertenecerle. Esta obligacin puede ser modificada por las partes mediante clusula especial. b. Tiene un carcter eventual, porque se hace exigible a condicin de que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no. Mientras tanto, la obligacin permanece en un estado latente. Detalladamente analizaremos las obligaciones de saneamiento del vendedor en el contrato de compraventa: * El Saneamiento de la Eviccin: Consiste en la obligacin del vendedor de garantizar al comprador la posesin pacfica de la cosa vendida, esto es, una posesin que no sea perturbada por terceros. Por esta misma razn es que se denomina tambin obligacin de garanta. Esta obligacin entra a jugar cuando el comprador es perturbado en su posesin por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.

-o- Objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin: La obligacin de sanear la eviccin tiene por objeto, como expresa el artculo 1837 del Cdigo Civil, amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida. Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea vctima de la agresin de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben su posesin. Si fracasa en su empresa y el comprador es privado en todo o en parte de la cosa comprada por sentencia judicial, est obligado el vendedor a indemnizarle. Por lo tanto, la obligacin de saneamiento de la eviccin persigue dos fines: a) Defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa. b) Indemnizar al comprador si la eviccin se produce. La obligacin de saneamiento tiene como fin primero y esencial defender al comprador, y si esta no se puede hacer se convierte en indemnizar (una obligacin de hacer se transforma en una obligacin de dar. Esto se traduce en que el primer aspecto de la obligacin (defender al comprador) es indivisible, y el segundo aspecto (indemnizar al comprador) es divisible. De acuerdo al artculo 1840 del Cdigo Civil, la accin de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse inslidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde que a la obligacin de amparar al comprador en la posesin, sucede la de indemnizarle en dinero, se divide la accin; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota hereditaria. La norma finaliza sealando que la misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa. En caso de pluralidad de deudores, la accin del comprador para exigir que se le ampare es indivisible, no se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la obligacin no es susceptible de ejecucin parcial. Fracasada la defensa y producida la eviccin, la obligacin de indemnizar es divisible: se divide entre los vendedores por partes iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas. -o- Caracteres de la obligacin de saneamiento de la eviccin: Esta obligacin del vendedor presenta una serie de caractersticas, y que son las siguientes: a. Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (artculos 1444 y 1839, Cdigo Civil): Se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una clusula especial. b. El vendedor no puede ejercer las acciones que se traduciran en una perturbacin o extincin de la posesin pacfica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el Cdigo Civil -como los artculos 1837, 1845 y 1849- de los cuales se desprende que es inconciliable esta obligacin de garanta con el ejercicio de la accin reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesin pacfica de la cosa. c. La obligacin del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial : Por esta razn, la obligacin se transmite a los herederos del vendedor y la accin a los herederos del comprador. -o- Requisitos para que sea exigible la obligacin de saneamiento:

Para que se haga exigible la obligacin del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, es necesario: - Que el comprador sea turbado en dicho dominio y posesin (que se vea expuesto a sufrir eviccin la cosa comprada). - Que el vendedor sea citado de eviccin (que el comprador haga saber al vendedor la turbacin de que es vctima para que acuda en su defensa). -o- Concepto de eviccin: La eviccin es el resultado de una derrota judicial sufrida por el comprador, tal como se seala en el artculo 1838 del Cdigo Civil. Esta disposicin considera que hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. El concepto que seala esta disposicin es incompleto. La privacin que sufra el comprador debe provenir de una causa anterior a la celebracin del contrato de compraventa (artculo 1839, Cdigo Civil). Ms correctamente, podemos definir la eviccin como la privacin que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta. -o- Elementos de la eviccin: Para que haya eviccin deben concurrir los siguientes elementos que se desprenden de los artculos 1838 y 1839 del Cdigo Civil: Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. Que esta privacin tenga lugar por una sentencia judicial. Que la privacin provenga de una causa anterior a la compraventa. a) Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa : Lo que constituye esencialmente la eviccin es la privacin que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa. Por lo tanto, la eviccin puede ser total o parcial. As, hay privacin de toda la cosa cuando, por ejemplo, ha habido venta de cosa ajena y el propietario de ella entabla la correspondiente accin reivindicatoria en contra del comprador y se ordena restituir la cosa; o tambin cuando un acreedor hipotecario hace uso de la accin de desposeimiento y quita la cosa al comprador. Por otro lado, hay privacin de parte de la cosa, por ejemplo, cuando se declara en favor de un tercero un derecho real limitativo del dominio y posesin de la cosa comprada, como puede ser un derecho de usufructo, o la propiedad fiduciaria. b) Que esta privacin tenga lugar por una sentencia judicial : Puesto que la eviccin es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y una sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa. Esto es lo que viene a caracterizar la eviccin, de tal forma que si la privacin no se produce por sentencia judicial no existe eviccin. Por lo sealado anteriormente, se suceden las siguientes consecuencias: Los reclamos extrajudiciales que terceros formulen al comprador, pretendiendo derechos sobre la cosa, no hacen exigible la obligacin de saneamiento. Dichos reclamos podrn inspirar al comprador un justo temor de verse privado del todo

o parte de la cosa; pero este temor slo autoriza para suspender el pago del precio, en los trminos que seala el artculo 1872 del Cdigo Civil. El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, de todo o parte de la cosa, no obliga al vendedor al saneamiento; salvo lo dispuesto por el artculo 1856 del Cdigo Civil. Solamente est obligado el vendedor al saneamiento de las turbaciones de derecho de que el comprador sea vctima, esto es, aquellas que provengan de derechos que terceros pretendan tener sobre la cosa. Por lo tanto, respecto a las turbaciones de hecho, stas las debe repeler el comprador por s solo. c) Que la privacin provenga de una causa anterior a la compraventa : Este requisito est contemplado en el artculo 1839 del Cdigo Civil y se ajusta claramente a criterios de lgica y de equidad, pues no sera lgico ni justo hacer responsable al vendedor por hechos que se han producido con posterioridad a la venta y en los cuales no ha tenido participacin alguna. El vendedor solamente podr responder por las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales l tuvo participacin, salvo que las partes dispongan lo contrario. El artculo 1843 del Cdigo Civil insiste en que el comprador debe citar de eviccin al vendedor, cuando se le demanda la cosa por causa anterior a la venta. -o- Citacin de eviccin: Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a indemnizarle es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle total o parcialmente de la cosa. Por este motivo el artculo 1843 del Cdigo Civil dispone que el comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla. La falta de citacin exonera totalmente de responsabilidad al vendedor (artculo 1843, inciso 3, Cdigo Civil). Forma y oportunidad de la citacin: La citacin de eviccin est reglamentada en el Cdigo de Procedimiento Civil, en el Ttulo V del Libro III, de los artculos 584 al 587. La citacin debe solicitarse por el comprador y para que el juez la ordene debern acompaarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud (artculo 584, inciso 2, Cdigo de Procedimiento Civil). La citacin deber hacerse antes de la contestacin de la demanda (artculo 584, inciso 1, Cdigo de Procedimiento Civil). Decretada la citacin, el juicio se paraliza por el plazo de diez das, si el citado reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el juicio; y si reside en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la Repblica, el plazo de diez das se aumenta de la misma forma que el emplazamiento para contestar demandas (artculo 585, inciso 1, Cdigo de Procedimiento Civil). Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citacin, podr pedir el demandante que se declare caducado el derecho de aqul para exigirla, o que se autorice para llevarla a efecto, a costa del demandado (artculo 585, inciso 2, Cdigo de Procedimiento Civil).

Practicada la citacin, las personas citadas de eviccin dispondrn del trmino de emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio, suspendindose mientras tanto el procedimiento (artculo 586, primera parte, Cdigo de Procedimiento Civil). Cabe hacer presente que la citacin de eviccin tiene cabida en todo juicio y no solamente en el juicio ordinario. A quin puede citarse de eviccin: Es obvio que el demandado puede citar de eviccin a su vendedor. Pero tambin puede citar a los antecesores del vendedor, ya que, de acuerdo al artculo 1841 del Cdigo Civil, aquel a quien se demanda una cosa comprada podr intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la accin de saneamiento que contra dicho tercero competera al vendedor, si ste hubiese permanecido en posesin de la cosa. El comprador adquiere sobre la cosa todos los derechos de sus antecesores y, entre ellos, la accin de saneamiento de cada comprador contra su vendedor. El ltimo comprador rene en sus manos todas estas acciones. De este modo se evita la innecesaria prdida de tiempo en que se incurrira si el comprador tuviera que citar a su vendedor, ste al suyo y as sucesivamente hasta llegar al responsable de que la cosa sea evicta. Desarrollo de la accin de saneamiento: Una vez citado el vendedor de eviccin, ste puede adoptar cualquiera de las dos actitudes siguientes: El vendedor no comparece al juicio. El vendedor comparece al juicio (se apersona al juicio). A. Si el vendedor no comparece al juicio: Si el vendedor citado de eviccin no comparece en juicio, vencido el trmino de emplazamiento que dispone para comparecer, continuar sin ms trmite el procedimiento (artculo 587, parte final, Cdigo de Procedimiento Civil). La falta de comparecencia del vendedor acarrea como sancin la responsabilidad de l por la eviccin que se produzca, es decir, es obligado al saneamiento de la eviccin. Pero esta regla admite una excepcin en que, no obstante haberse citado al vendedor, ste no va a responder de la eviccin en aquel caso en que el comprador pierde la cosa porque no opuso una excepcin que le favoreca (artculo 1843, inciso 3, parte final, Cdigo Civil). As ocurrir, por ejemplo, si el comprador omiti deducir una excepcin de prescripcin adquisitiva que, agregando a la suya la posesin de sus antecesores, habra podido invocar. Le corresponder al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el comprador dispona de una excepcin suya que no opuso y que, por esta omisin, la eviccin se produjo. B. Si el vendedor comparece al juicio: Si el vendedor citado de eviccin comparece, se seguir contra l solo la demanda; es decir, en lo sucesivo, el vendedor tomar el papel de demandado. Sin embargo, el comprador podr seguir actuando en el juicio como parte coadyuvante, para la conservacin de sus derechos (artculo 1844, Cdigo Civil).

An ms, el comprador deber intervenir en el pleito si dispone de excepciones que no puede oponer el vendedor. El vendedor que comparece al juicio puede adoptar dos actitudes: - Puede percatarse de la justicia de la demanda del vendedor : En este caso, el comprador puede allanarse a la eviccin, pagando al comprador el precio y la correspondiente indemnizacin. Pero, tambin, puede suceder que el comprador desee continuar por su cuenta en el juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le corresponde; pero, si adopta esta actitud y pierde el litigio, la indemnizacin del vendedor no comprende el pago de las costas del juicio ni el valor de los frutos percibidos durante la secuela del pleito y satisfechos al dueo (artculo 1845, Cdigo Civil). - Puede considerar injusta la agresin de que se ha hecho vctima al comprador y asumir su defensa en el litigio: En este evento, la relacin procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por eso, todas las gestiones y actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en el proceso, pudiendo intervenir, eso s, como coadyuvante en defensa de los derechos que le pertenecen (artculo 1844, Cdigo Civil). Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden resultar dos situaciones: Que el vendedor gane en el litigio: En este caso, la accin intentada por el tercero no prosper y la eviccin no habr llegado a producirse, por lo tanto, de acuerdo al artculo 1855 del Cdigo Civil, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad. Luego, no ser obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador. Que el vendedor pierda el litigio: En esta situacin, se producir la eviccin y termina aqu la primera etapa de esta obligacin de saneamiento (la obligacin de defender al comprador) y surge la obligacin de indemnizar al comprador de la eviccin. -o- La obligacin de indemnizar al comprador evicto: Una vez evicta la cosa vendida por sentencia judicial ejecutoriada nace esta segunda obligacin. Las indemnizaciones que debe el vendedor al comprador son diversas, segn que la eviccin sea total o parcial. El artculo 1847 del Cdigo Civil seala las cinco prestaciones que debe pagar el vendedor en caso de eviccin total, y que son las siguientes: La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos. La restitucin de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. La restitucin del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845 del Cdigo Civil. La restitucin de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo; El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. 1. La restitucin del precio de la cosa vendida : La ms importante, sin duda, de las prestaciones a que est obligado el vendedor es la restitucin del precio que recibi del comprador.

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El vendedor tiene que devolver ntegramente el precio recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo que medie entre la venta y el tiempo de la eviccin (artculo 1847, n 1, Cdigo Civil). Pero, como esto podra traducirse en un enriquecimiento sin causa para el comprador, la ley establece una excepcin que se refiere a que si ha habido deterioro de la cosa y, este deterioro ha significado un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse proporcionalmente el precio. En efecto, el artculo 1848 del Cdigo Civil dispone que si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, se har el debido descuento en la restitucin del precio. El pago de las costas legales del contrato : La indemnizacin tambin comprende las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador (artculo 1847, n 2, Cdigo Civil). Esta indemnizacin, entonces, no comprende cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta. Ejemplos: impuestos, gastos de escritura, etc. El pago de frutos: Debe igualmente indemnizar el vendedor el valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845 (artculo 1847, n 3, Cdigo Civil). El pago de los frutos debe hacerse por el vendedor en la medida en que el comprador deba restituirlos al dueo de la cosa. Pero esta obligacin tiene una limitacin: el vendedor no debe el valor de los frutos posteriores a la fecha en que el vendedor se allan a la eviccin y percibidos durante la secuela del juicio que el comprador se empe en seguir adelante (artculo 1845, Cdigo Civil). Es lgico que en este caso no se responda porque el juicio se sigui en contra de su opinin. El pago de las costas del juicio : La indemnizacin comprende tambin las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda (artculo 1847, n 4, Cdigo Civil). Esta obligacin tambin tiene una limitacin, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador decidi seguir adelante con el litigio. El pago del aumento del valor de la cosa: Finalmente, la indemnizacin comprende el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo (artculo 1847, n 5, Cdigo Civil). El aumento de valor de las cosas puede provenir: a) de mejoras introducidas por el comprador, y b) de causas naturales o del simple transcurso del tiempo. Esta indemnizacin se rige por reglas distintas, segn cual sea la causa del aumento del valor de la cosa evicta. El legislador reglament minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los artculos 1849 y 1850 del Cdigo Civil, distinguiendo las siguientes situaciones: a. Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas por el comprador, para los efectos de esa indemnizacin hay que distinguir: o Si el vendedor estaba de buena fe, esto es, si desconoca las causas de la eviccin al momento de la venta, est obligado a indemnizar las mejoras necesarias o tiles que hubiera efectuado el comprador, pero slo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intent la

accin, ya que puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al pago de esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas (artculo 1849, inciso 1, Cdigo Civil). o Si el vendedor estaba de mala fe, esto es, conoca las causas de la eviccin al celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo aumento de valor que haya experimentado la cosa por concepto de mejoras, incluido el reembolso de las mejoras voluptuarias (artculo 1849, inciso 2, Cdigo Civil). b. Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales o al transcurso del tiempo, tambin debemos distinguir para los efectos de su indemnizacin: Si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al comprador el aumento que ha experimentado la cosa, pero con la limitacin que no se abonar en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta (artculo 1850, Cdigo Civil). Si el vendedor estaba de mala fe, tiene que indemnizar todo aumento que experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin limitacin alguna (artculo 1850, Cdigo Civil). Todo lo sealado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque tratndose de las ventas forzosas, de acuerdo al artculo 1851 del Cdigo Civil, el vendedor debe una sola prestacin: el precio. No debe las restantes indemnizaciones del artculo 1847 del Cdigo Civil, debido a que el contrato de venta le ha sido impuesto, de modo que faltando su voluntad en el contrato no puede imputarse la eviccin a su culpa. -o- Eviccin parcial: La eviccin parcial es aquella en que se priva al comprador solamente de parte de la cosa vendida que compr en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de compraventa. Las consecuencias son diversas segn la magnitud de la eviccin. La ley distingue dos situaciones: a) la parte evicta es de tal importancia que sea de presumir que sin ella no se habra comprado la cosa; y b) la parte evicta no es de tanta importancia o el comprador no hace uso del derecho que le acuerda el artculo 1852, parte final. - Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador no habra celebrado el contrato de compraventa: En ese caso, el comprador tiene un derecho opcional de pedir la resolucin del contrato de compraventa con indemnizacin de perjuicio (artculos 1852, inciso final, y 1853, Cdigo Civil) o puede pedir el saneamiento de la eviccin parcial (artculo 1854, Cdigo Civil). - Si la parte evicta no es de tanta magnitud de manera que, faltando ella, el comprador habra celebrado el contrato de todas maneras: En ese caso, el comprador slo tiene derecho a pedir el saneamiento de la eviccin parcial y nada ms (artculo 1854, Cdigo Civil). El establecer la magnitud de la parte evicta, esto es, el determinar si fue o no relevante en la celebracin de la compraventa, es una situacin de hecho. -o- Extincin de la obligacin de saneamiento de la eviccin:

La obligacin de saneamiento puede extinguirse total o parcialmente. Si la extincin es total, el vendedor queda por completo liberado; si es parcial, su responsabilidad se limita a ciertas prestaciones nicamente. La accin de saneamiento por eviccin se extingue: a) por renuncia, b) por prescripcin, y c) por casos especiales previstos por la ley. (a) Renuncia de la accin de saneamiento : La obligacin de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo tanto, las partes pueden modificarla e incluso abolirla (artculo 1839, parte final, Cdigo Civil). El comprador puede renunciar a la accin de saneamiento por eviccin porque ella mira a su solo inters y no en general. La renuncia slo produce limitados efectos puesto que no exonera por completo al vendedor de la accin de saneamiento. El vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la accin, tiene que restituir el precio recibido, porque si no fuere as, habra un enriquecimiento sin causa (artculo 1852, inciso 1, Cdigo Civil). No obstante lo anterior, hay casos en que el vendedor ni siquiera tiene la obligacin de restituir el precio (artculo 1852, inciso 3, Cdigo Civil). Estos casos en que la renuncia extingue por completo la obligacin del vendedor son dos: 1) Cuando el comprador compr la cosa a sabiendas de que era ajena; y 2) Cuando el comprador tom sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo. (b) Prescripcin de la accin de saneamiento : La accin de saneamiento, en cuanto se traduce en defender al comprador, es imprescriptible. En cualquier tiempo en que el comprador sea demandado por terceros que aleguen derechos sobre la cosa vendida, puede citar de eviccin al vendedor para que le defienda. En cambio, es prescriptible la obligacin de saneamiento en cuanto se convierte en la de indemnizar al comprador, pero slo despus que la eviccin se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa. La obligacin de restituir el precio prescribe de acuerdo a las reglas generales, es decir, en tres o cinco aos, segn se trate de accin ejecutiva u ordinaria (artculo 2515, Cdigo Civil). La obligacin de pagar las restantes indemnizaciones prescribe en cuatro aos (artculo 1856, Cdigo Civil). Para ver desde cundo se cuenta el plazo, hay que distinguir: - Si hay sentencia que priv al comprador de todo o parte de la cosa, en cuyo caso el plazo comienza a correr desde la fecha en que se dict dicha sentencia (artculo 1856, inciso 2, primera parte, Cdigo Civil). - Si no hay sentencia, porque el comprador restituy la cosa al tercero por haberse allanado el vendedor a la demanda de ste, caso en el cual el plazo corre desde la restitucin de la cosa (artculo 1856, inciso 2, segunda parte, Cdigo Civil). (c) Extincin por causas legales : En determinados casos la ley declara al vendedor parcial o totalmente liberado de la obligacin de saneamiento de la eviccin. La obligacin se extingue parcialmente en los siguientes casos: En las ventas forzadas la indemnizacin se limita a la devolucin del precio (artculo 1851, Cdigo Civil). En caso de que el vendedor se allane al saneamiento y el comprador prosiga por s solo el juicio, la indemnizacin no comprende las costas del pleito en que hubiere

incurrido defendindose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueo (artculo 1845, Cdigo Civil). La obligacin de saneamiento se extingue totalmente en los casos siguientes: Cuando el comprador no cit de eviccin al vendedor (artculo 1843, inciso 3, primera parte, Cdigo Civil). Cuando citado el vendedor de eviccin, no comparece, pero el comprador pierde el juicio por no haber hecho valer una excepcin o defensa que la perteneca, y por ello fuere evicta la cosa (artculo 1843, inciso 3, segunda parte, Cdigo Civil). Cuando el comprador y el tercero que demanda la cosa como suya se someten al juicio arbitral, sin consentimiento del vendedor y los rbitros fallaren contra el comprador, o sea, a favor del tercero demandante (artculo 1846, n 1, Cdigo Civil). Si el vendedor consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la obligacin de saneamiento. Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello se sigui la eviccin (artculo 1846, n 2, Cdigo Civil).

* El Saneamiento de los Vicios Redhibitorios: Este es el otro aspecto que comprende la obligacin de saneamiento que pesa sobre el vendedor. Esta obligacin de saneamiento tiene por finalidad garantizar al comprador la posesin til de la cosa en el sentido de que ste va a poder utilizarla para los fines que determinaron su adquisicin. Esta posesin til de la cosa va a desaparecer cuando se presenta algn defecto oculto o redhibitorio en la cosa comprada. Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen intil o aminoran su utilidad, habr violado el vendedor su obligacin. -o- Concepto de los vicios redhibitorios: El legislador no ha definido qu se entiende por vicio redhibitorio, pero el artculo 1858 del Cdigo Civil ha sealado sus caractersticas. De esta forma, se desprende que vicio redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que exista al tiempo de la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa. No debe incurrirse en la equivocacin de confundir los vicios redhibitorios con el error sustancial, ya que en el primero hay un defecto o una imperfeccin inherente a la cosa en s misma y que tiene como consecuencia el hacerla intil para su uso natural, y en el error esencial hay un falso o equivocado concepto de una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus condiciones inherentes. -o- Requisitos para que un vicio sea redhibitorio: De acuerdo al artculo 1858 del Cdigo Civil, para que un vicio sea redhibitorio se deben reunir las siguientes calidades: Que el vicio haya existido al tiempo de la venta. Que el vicio sea grave. Que el vicio sea oculto. a. Que el vicio haya existido al tiempo de la venta: La responsabilidad del vendedor se limita a los vicios existentes al tiempo del contrato Este requisito es de toda lgica ya que el vendedor no puede responder de los vicios que se hayan producido con

posterioridad a ella, pues la cosa entonces ha dejado de estar en su poder y por consiguiente a su cuidado. Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido en toda su extensin, magnitud o gravedad al momento de la celebracin del contrato, sino que bastar que el vicio exista en germen, aunque posteriormente se manifieste en toda su gravedad. b. Que el vicio sea grave: Esto significa que no cualquier defecto de la cosa puede atentar contra la estabilidad del contrato. El vicio es grave cuando el defecto es de tal naturaleza que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio (artculo 1858, n 2, Cdigo Civil). Determinar esto es una cuestin de hecho que el juez va a tener que resolver en cada caso. En sntesis, la gravedad del vicio puede resultar de estas tres circunstancias: 1) Que la cosa no sirva para su uso natural; 2) Que sirva para su uso natural, pero imperfectamente; y 3) Que, conocidos estos hechos por el comprador, sea presumible que no hubiera comprado o hubiera pagado un precio mucho menor. c. El vicio debe ser oculto: El requisito ms caracterstico de los vicios redhibitorios es que sean ocultos, es decir, que sean ignorados por el comprador sin ser manifestados por el vendedor (artculo 1858, n 3, Cdigo Civil). Si el comprador conoci la existencia de los vicios, se presume que no les atribuy importancia, ajust el precio tenindolos en cuenta e, implcitamente, renunci a la garanta. Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios sealados en el mismo artculo 1858, n 3, del Cdigo Civil. Estos casos son: Cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador. Cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio. Cuando el comprador por su profesin u oficio ha podido fcilmente conocer el vicio. Ejemplo: un veterinario compra un animal enfermo. -o- Clusulas que hacen redhibitorios los vicios que no lo son: El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato le den a un vicio el carcter de redhibitorio, aun cuando ste no lo sea naturalmente. El artculo 1863 del Cdigo Civil dice que las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son. No obstante, el carcter redhibitorio que pueda atribursele a un vicio se hace slo en ese contrato, no en una convencin posterior. -o- Efectos de los vicios redhibitorios: Los efectos de los vicios redhibitorios no son otra cosa que los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza, y que se traducen en la existencia de dos acciones que el comprador puede intentar en contra del vendedor: 1) la accin redhibitoria; y 2) la accin estimatoria o quanti minoris. El ejercer una u otra de las acciones citadas es un derecho que la ley confiere al comprador. La ley dice que los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o

la rescisin de la venta o la rebaja del precio, segn mejor le pareciere (artculo 1860, Cdigo Civil). La accin redhibitoria es aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolucin de la venta (artculo 1857, Cdigo Civil). La accin redhibitoria no es sino una accin resolutoria del contrato de compraventa. La accin estimatoria o quanti minoris es la que la ley confiere al comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio (artculo 1857, Cdigo Civil). En este caso, a diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce una rebaja proporcional en el precio. La regla general es que el comprador tiene un derecho opcional entre estas dos acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el comprador est privado de este derecho de opcin, pudiendo solamente ejercer la accin estimatoria o de rebaja del precio. Estos casos son los siguientes: a) Cuando los vicios no son graves (artculo 1868, Cdigo Civil). Si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que seala la ley, el comprador slo tendr derecho para la rebaja del precio. b) Si el vendedor conoci los vicios o debi conocerlos en razn de su profesin u oficio ser obligado no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios (artculo 1861, primera parte, Cdigo Civil). Pero si no los conoca o no eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio (artculo 1861, segunda parte, Cdigo Civil). c) Cuando la cosa perece despus de perfeccionado el contrato de compraventa, encontrndose en poder del comprador y por culpa de ste (artculo 1862, inciso 1, Cdigo Civil). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma, subsiste el derecho de opcin para el comprador (artculo 1862, inciso 2, Cdigo Civil). Tratndose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el artculo 1865 del Cdigo Civil, sealando que la accin redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera declarado a peticin del comprador (habr lugar a la accin redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios). -o- Caso en que el objeto vendido se compone de varias cosas: El artculo 1864 del Cdigo Civil reglamenta el caso de que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y algunas de ellas adolezcan de vicios. En este caso, slo habr lugar a la accin redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto. Pero la regla no es aplicable si aparece que no se habra comprado el conjunto sin esa cosa. Ejemplo: cuando se compra un juego de muebles. -o- Extincin de la obligacin de saneamiento por vicios redhibitorios: La obligacin se saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la renuncia y por la prescripcin. Tambin cesa esta obligacin en las ventas forzadas. A. Renuncia del saneamiento de los vicios redhibitorios : La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios puede renunciarse, porque se trata de un elemento de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de la accin de saneamiento de los vicios

redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y l no se lo manifest al comprador (artculo 1859, Cdigo Civil). En sntesis, la renuncia slo produce efectos si el vendedor est de buena fe. Se entiende que est de mala fe cuando conoca la existencia de los vicios y no los dio a conocer al comprador. B. Prescripcin de las acciones que originan los vicios redhibitorios : La ley ha sealado plazos de prescripcin para la accin redhibitoria propiamente tal y para la accin estimatoria o quanti minoris. Estos plazos varan segn si la cosa vendida se trata de un bien raz o un mueble. La accin redhibitoria, respecto de los bienes muebles, prescribe en el plazo de seis meses y, respecto de los inmuebles, prescribe en un ao; en ambos casos estos plazos pueden ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes. El plazo de prescripcin de la accin redhibitoria se cuenta desde la entrega real de la cosa (artculo 1866, Cdigo Civil). Por su parte, la accin estimatoria o quanti minoris prescribe en el plazo de un ao para los muebles y dieciocho meses para los inmuebles (artculo 1869, Cdigo Civil). Este plazo tambin se cuenta desde la entrega real. El artculo 1869 del Cdigo Civil nada dice sobre la posibilidad de ampliar o restringir estos plazos tratndose de la accin estimatoria. Sin embargo, Alessandri sostiene que tambin tratndose de esta accin las partes pueden ampliar o restringir este plazo, porque si no tuvieran esta facultad podra darse la situacin que la accin estimatoria prescribira antes de la accin redhibitoria en el caso de que las partes, haciendo uso del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el plazo de prescripcin de esta ltima. Como es mayor el plazo de prescripcin de la accin quanti minoris, subsiste esta accin despus de prescrita la accin redhibitoria (artculo 1867, Cdigo Civil). Se debe tener presente que la accin de indemnizacin de perjuicios prescribe segn las reglas generales. La regla que fija en un ao el plazo de prescripcin de la accin para la rebaja del precio, tratndose de bienes muebles, tiene la excepcin del artculo 1870 del Cdigo Civil, que seala que si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la accin de rebaja del precio prescribir en un ao contado desde la entrega al consignatario, con ms el trmino de emplazamiento, que corresponda a la distancia. Esta regla rige a condicin que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.

2.- Obligaciones del comprador:

La compraventa, como contrato bilateral que es, tambin origina obligaciones para el comprador. Las obligaciones del comprador son las siguientes: La obligacin de recibir la cosa comprada. La obligacin de pagar el precio. Estas obligaciones estn establecidas en los artculos 1793, 1827 y 1871 del Cdigo Civil. La principal de estas obligaciones es la de pagar el precio, sealndolo as expresamente el legislador en el artculo 1871 del Cdigo Civil.

1) OBLIGACION DE RECIBIR LA COSA COMPRADA: La obligacin del comprador de recibir la cosa comprada consiste en hacerse cargo de la misma, tomando posesin de ella. La manera de cumplirse esta obligacin variar segn la naturaleza de la cosa. Esta obligacin del comprador de recibir la cosa que el compr no es ms que la lgica consecuencia de la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida. A esta obligacin de recibir la cosa comprada se refiere el Cdigo Civil exclusivamente en el artculo 1827, que aborda las consecuencias de la mora del comprador. El artculo 1827 del Cdigo Civil seala que si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave. La mora del comprador en recibir la cosa produce dos efectos: a) El vendedor debe abonar los perjuicios que sean consecuencia de la mora (la enumeracin del artculo 1827 del Cdigo Civil no es taxativa). b) El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y slo responde de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo. Qu sucede si el comprador se niega a recibir la cosa comprada por l?. En este caso, pueden suceder las siguientes situaciones: o El vendedor puede pagar por consignacin (artculos 1598 y siguientes, Cdigo Civil). o El vendedor podr pedir la resolucin o el cumplimiento del contrato con indemnizacin de perjuicios, por incumplimiento de la obligacin del vendedor de recibir la cosa comprada (en aplicacin del artculo 1489 del Cdigo Civil, que se refiere a la condicin resolutoria tcita, de no cumplirse lo pactado en el contrato bilateral). 2) OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO: Esta es la principal obligacin del comprador. El artculo 1871 del Cdigo Civil dispone que la principal obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido. La obligacin del comprador de pagar el precio -as como la del vendedor de entregar la cosa vendida- es un elemento esencial del contrato de compraventa. Sobre esta obligacin de comprador, el Cdigo Civil establece unas pocas disposiciones. Para determinar quin debe pagar el precio, cmo y a quin debe pagarse, entre otras materias, se deben seguir las reglas generales. Sobre esto hay que tener presente que el pago del precio no puede hacerse por parcialidades (artculo 1591, Cdigo Civil). Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede pagar por consignacin. * Lugar y poca del pago del precio: En lo que dice relacin con el tiempo y lugar de pago del precio, hay que estarse primeramente a lo estipulado por las partes (rige la regla general), de modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo o una condicin, habra que atenerse a ese plazo o condicin. Si las partes nada han dicho, el pago deber hacerse en el momento y en el lugar de la entrega (artculo 1872, inciso 1, Cdigo Civil).

El comprador puede, sin embargo, excusarse de pagar el precio en la poca convenida o fijada por la ley, cuando se ve expuesto a perder la cosa. En este caso, la ley confiere al comprador un derecho de retencin del precio, que se traduce en que la obligacin de pagar el precio por el comprador se suspende cuando ste deposita el precio en el tribunal con la aprobacin del juez, a causa de haberse perturbado su posesin de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas del comprador (artculo 1872, inciso 2, Cdigo Civil). * Derecho de retencin del precio por el comprador: El inciso 2 del artculo 1872 del Cdigo Civil prescribe que si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio. Se trata aqu no de un pago por consignacin, sino de un depsito en el tribunal, lo que es una retencin judicial del precio que dura hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (artculo 1872, inciso 2, Cdigo Civil). Ejemplo: si se trata de la compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una medida precautoria consistente en la prohibicin de gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce en la prohibicin de hacer la tradicin del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este derecho de retencin. En sntesis, son dos las causas que justifican la suspensin por el comprador por el pago del precio. a) Que sea turbado en la posesin de la cosa. b) Que pruebe que exista contra la cosa una accin real de que el vendedor no le dio noticia antes de celebrarse el contrato. * Consecuencias de la falta de pago del precio: El incumplimiento de pagar el precio, conforme al precepto general del artculo 1489 del Cdigo Civil, autoriza al vendedor para pedir la resolucin del contrato o su cumplimiento, con indemnizacin de perjuicios. El artculo 1873 del Cdigo Civil repite esta regla general, estableciendo que si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios. La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador, para ello es preciso que est constituido en mora. No estar en mora el comprador si el vendedor no ha entregado la cosa o no est llano a entregarla. * Efectos de la resolucin del contrato por falta de pago del precio: El Cdigo Civil ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros de la resolucin del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligacin de pagar el precio. 1) Efectos entre las partes: Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se les restituya al estado anterior a su celebracin. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor determinadas prestaciones:

a. El vendedor tiene derecho, en primer lugar, a que se le restituya la cosa (se aplica la regla del artculo 1487 del Cdigo Civil, respecto a la condicin resolutoria cumplida). b. El vendedor tambin tiene derecho a que se le restituyan los frutos que el comprador hubiere percibido mientras tuvo la cosa en su poder. En el contrato de compraventa, cuando la resolucin se produce por el no pago del precio, el comprador va a tener que restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en proporcin a la parte no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial (artculo 1875, Cdigo Civil). Aqu se altera la regla general que establece nuestro Cdigo Civil en el artculo 1488. c. En caso de haberse dado arras, el vendedor tiene derecho para retenerlas si las hubiera recibido o para exigirlas dobladas si las hubiera dado (artculo 1875, Cdigo Civil). d. El vendedor tiene derecho para que el comprador le indemnice los deterioros que haya experimentado la cosa. Para estos efectos, se considerar al comprador que no ha pagado el precio como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido un deterioro en su fortuna tan grande que le impide pagar el precio (artculo 1875, inciso 3, Cdigo Civil). El hecho de que se presuma legalmente la mala fe del comprador significa que si ste no puede comprobar lo contrario en los trminos del artculo 1875, inciso 3, del Cdigo Civil, se le van a reembolsar solamente las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las tiles ni las voluptuarias, pudiendo en este caso, s llevarse las materiales, siempre que concurran los requisitos de los artculos 910 y 911 del Cdigo Civil. e. Finalmente, al vendedor le asiste el derecho de demandar la indemnizacin de los perjuicios que el incumplimiento del contrato le haya ocasionado (artculo 1873, Cdigo Civil). Por su parte, el vendedor debe realizar ciertas prestaciones en favor del comprador. Estas son las siguientes: a) El comprador tiene derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio (artculo 1875, inciso 2, Cdigo Civil). b) El comprador tiene igualmente derecho para que se le abonen las mejoras, reputndose, para estos efectos, como poseedor de mala fe. El vendedor debe abonarle las mejoras necesarias, y no las tiles ni voluptuarias, pero s puede llevarse los materiales, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa y que el vendedor rehse pagarle el precio que tendran una vez separados (artculos 809, 909, 910, 912, Cdigo Civil). 2) Efectos respecto de terceros: La resolucin del contrato por el no pago del precio no afecta a terceros poseedores de buena fe. El inciso 1 del artculo 1876 del Cdigo Civil aplica al contrato de compraventa los principios generales de los artculos 1490 y 1491 del Cdigo Civil. Segn el inciso 1 del artculo 1876 del Cdigo Civil, la resolucin por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artculos 1490 y 1491. En consecuencia, si la cosa es mueble, para reivindicar la cosa, los terceros deben estar de mala fe, es decir, deben conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa es mueble, es

necesario que en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por escritura pblica, conste la existencia de dicho saldo de precio. Por otra parte, el inciso 2 del artculo 1876 del Cdigo Civil reviste gran importancia, pues establece un resguardo en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en su favor cuando en la escritura se dice que se pag el precio, ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en contrario: a) la de la nulidad de la escritura, y b) la de la falsificacin de la escritura. Esta norma establece que si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores. Cuando en la escritura se declara ntegramente pagado el precio, la buena fe de los terceros es indudable. El legislador no admite que se ponga en duda esta buena fe y, por lo tanto, aunque el comprador y el vendedor convengan en que el precio no fue realmente pagado, no podr accionar este ltimo contra los terceros. Para que esto sea posible, no puede impugnar la veracidad de la declaracin, sino que deber atacar la escritura misma en que se contiene la declaracin, tachndola de nula o falsificada. Rige la disposicin para accionar el vendedor contra el comprador que conserva la cosa en su poder?. Al respecto, un sector amplio de la doctrina ha declarado negativamente, sealando que este resguardo es slo respecto de terceros y no para las partes, y se basan en que el artculo 1876 se refiere a los efectos de la resolucin del contrato por no pago del precio que afecta a los terceros, se trata pues de una medida de proteccin a terceros, pues, pensar lo contrario se traducira en situaciones absurdas. Alessandri, por otra parte, cree que esta disposicin no slo es aplicable respecto de terceros sino que tambin sirve como instrumento para el vendedor contra el comprador que tiene la cosa en su poder. * Clusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio: El Cdigo Civil establece en el artculo 1874 que la clusula de no transferirse el dominio sino en virtud del pago del precio, no producir otro efecto que el de la demanda alternativa que tiene el vendedor de pedir el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios. Esta disposicin se encuentra relacionada con el artculo 680, inciso 2, del Cdigo Civil que seala que verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin. El dominio, pese a la estipulacin, se transfiere al comprador; la falta del pago del precio no impide que se haga dueo, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios. Entre ambos textos legales parece haber una contradiccin. Mientras el artculo 680 del Cdigo Civil establece que si el vendedor se reserva expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la tradicin no har dueo al comprador, el artculo 1874 del Cdigo Civil declara, enfticamente, que tal reserva no obsta para la adquisicin de la propiedad por el adquirente. Se ha sostenido que en la pugna ha de prevalecer el artculo 1874 del Cdigo Civil, por ser de carcter particular aplicable precisamente a la compraventa.

V) PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

Pueden agregarse al contrato de compraventa diversos pactos accesorios. El Cdigo reglamenta tres de estos pactos: 1) el pacto comisorio, 2) el pacto de retroventa, y 3) el pacto de retracto. Pero, en conformidad al artculo 1887 del Cdigo Civil se pueden agregar al contrato de compraventa otros pactos accesorios lcitos que se rigen por las reglas generales de los contratos.

1.- Pacto comisorio:

Se encuentra reglamentado el pacto comisorio en el Cdigo Civil, en los artculos 1877 y siguientes. El pacto comisorio es la condicin resolutoria de no cumplirse lo pactado, expresamente estipulado (artculo 1877, Cdigo Civil). Es decir, el pacto comisorio, en doctrina y en trminos simples, no es otra cosa que la condicin resolutoria tcita expresada. Este pacto comisorio se puede clasificar en: 1) simple, y 2) calificado o con clusula de resolucin ipso facto. No insistiremos mayormente sobre el pacto comisorio, toda vez que se trata de una materia analizada en profundidad en el tema de las obligaciones condicionales.

2.- Pacto de retroventa:

El pacto de retroventa est tratado en el Cdigo Civil, en los artculos 1881 y siguientes. * Concepto del pacto de retroventa: El artculo 1881 del Cdigo Civil expresa que por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la compra. Entonces, podemos definir al pacto de retroventa como aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que haya costado la compra (artculo 1881, Cdigo Civil). Ejemplo: Juan le vende a Pedro un predio en cinco millones y se reserva el derecho de recuperarlo, reembolsando dicha suma, en el plazo de dos aos. Se trata entonces de una venta sujeta a una condicin resolutoria ordinaria potestativa, que depende de la sola voluntad del vendedor. El hecho futuro e incierto consiste en que el vendedor haga valer su opcin de recobrar la cosa vendida. El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, no puede cederse (artculo 1884, Cdigo Civil); sin embargo, el derecho del vendedor podr transmitirse por causa de muerte. * Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa: El contrato de retroventa es un eficaz medio de procurarse dinero el propietario de una cosa de la que no desea desprenderse definitivamente. En el fondo el pacto de retroventa es una caucin, ya que el comprador va recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella, o la cantidad que se hubiere estipulado.

Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantas, como la hipoteca, ya que puede procurarse una mayor suma de dinero, pues el acreedor que presta con garanta hipotecaria tiene lgicamente en cuenta los gastos del cobro de su crdito y no presta sino lo que pueda valer la finca, con deduccin de tales gastos. El vendedor confa en que, dentro del plazo fijado, podr procurarse los fondos para reembolsar el precio y recobrar la cosa. Por otro lado, las ventajas para el comprador son enormes, pues podr hacer suya la cosa por el solo hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; entonces, la venta se har irrevocable. Sus inconvenientes derivan de que, a menudo, sirve para encubrir un pacto comisorio que la ley terminantemente prohbe. En el hecho la estipulacin puede tener simplemente por objeto permitir al prestamista hacerse pago de su crdito con la cosa dada en garanta. * Requisitos del pacto de retroventa: Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran los siguientes requisitos: Facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa al momento del contrato. Obligacin del vendedor de recobrar la cosa. Un plazo concedido al vendedor para ejercitar su derecho. 1) Facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa al momento del contrato : Es esencial, como se comprende, que el vendedor se reserve la facultad de recobrar la cosa vendida. La estipulacin de la reserva debe hacerse en el mismo contrato de compraventa. El artculo 1881 del Cdigo Civil nos dice que por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de..., lo que indica que ello debe hacerse en el momento mismo de la celebracin del contrato y no con posterioridad. La estipulacin a posteriori importara una promesa de compraventa. 2) Obligacin del vendedor de recobrar la cosa: El artculo 1881 del Cdigo Civil previene que el vendedor debe reembolsar al comprador el precio que se estipulare y, a falta de estipulacin, ese precio ser el mismo de la compraventa. 3) Un plazo concedido al vendedor para ejercitar su derecho: Es indispensable un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la cosa que ha vendido (artculo 1885, Cdigo Civil). Las partes pueden estipular el plazo que deseen siempre que no exceda de cuatro aos contados desde la fecha del contrato. El problema que se ha planteado con este plazo es que si ste se trata de un plazo de prescripcin o de caducidad. Se ha resuelto que se trata de un plazo de caducidad, ello quiere decir que transcurrido el plazo, se extingue de pleno derecho la facultad del vendedor de recuperar la cosa. * Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de retroventa: Para el ejercicio de los derechos que genera el pacto de retroventa para el vendedor y para que opere la resolucin del contrato de compraventa, es preciso que concurran las siguientes condiciones: - Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho.

A.

B.

C. D.

- Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposicin del comprador. - Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno. - Que se d el correspondiente aviso al comprador. Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho: Si las partes se avienen a ejecutar la retroventa, el vendedor reembolsa el precio y el comprador restituye la cosa, no pueden suscitarse dificultades. Pero si el comprador se resiste, es indispensable que el vendedor ejercite su derecho, acudiendo a la justicia. El artculo 1885 del Cdigo Civil emplea la expresin intentar la accin, que supone la necesidad del vendedor de intentarla judicialmente (se requiere ms que la simple declaracin de voluntad). Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposicin del comprador : En el acto de hacer valer su derecho, el vendedor debe pagar el precio. La expresin reembolsando al comprador.... indica claramente la idea de simultaneidad entre el ejercicio del derecho y el pago. Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno : El vendedor debe invocar el pacto de retroventa en tiempo oportuno, es decir, dentro del plazo convenido, que ser superior a cuatro aos. Expirado ese plazo el derecho del vendedor se extingue. Que se d el correspondiente aviso al comprador : Para ejercitar su derecho el vendedor debe avisar al comprador con la debida anticipacin. El comprador goza de la cosa y es lgico que anticipadamente se le avise que debe restituirla. El inciso 2 del artculo 1885 del Cdigo Civil dispone que en todo caso tendr derecho el comprador a que se le d noticia anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races ni de quince das para las cosas muebles. Esta regla no se aplica a los frutos que la cosa produce de tiempo en tiempo, mediante trabajos e inversiones preliminares, sino que despus de la prxima percepcin de obtenidos los frutos de su esfuerzo.

* Efectos del pacto de retroventa: Los efectos que produce el pacto de retroventa son diversos, segn si el vendedor haya o no ejercitado oportunamente su derecho. 1. Si el vendedor no ejercit su derecho en el plazo convenido o legal , fallar la condicin resolutoria del contrato de venta. En este caso, caducarn los derechos del vendedor y se consolidan los del comprador; es decir, el comprador que tena la calidad de dueo condicional pasa a ser, en virtud de esta situacin, dueo puro y simple. 2. Si el vendedor ejercita su accin en la oportunidad debida, se habr cumplido la condicin resolutoria, se resolver el contrato de venta y las cosas volvern al mismo estado en que se encontraran si no se hubiera contratado. Como en el caso de toda condicin resolutoria, se deben analizar los efectos entre las partes y los efectos con relacin a los terceros: a) Efectos entre las partes: Tanto el comprador y como el vendedor deben prestaciones mutuas. Ellas son: El comprador est obligado a restituir la cosa con sus accesiones naturales (artculo 1883, inciso 1, Cdigo Civil). El comprador debe indemnizar al vendedor por los deterioros de la cosa, que se hubieren originado por su hecho o culpa (artculo 1883, inciso 2, Cdigo Civil).

El vendedor debe pagar al comprador las expensas o mejoras necesarias, pero no teniendo responsabilidad por las tiles y las voluptuarias (artculo 1883, inciso 3, Cdigo Civil). b) Efectos respecto de terceros: Respecto de los terceros se siguen las reglas generales (artculos 1490 y 1491, Cdigo Civil). La resolucin del contrato afectar a los terceros que estn de mala fe.

3.- Pacto de retracto:

El pacto de retracto se encuentra reglamentado en el Cdigo Civil, nicamente en el artculo 1886. * Generalidades: En conformidad al inciso 1 del artculo 1886 del Cdigo Civil, si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr pasar de un ao), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra. Se trata de una venta sujeta a una condicin resolutoria que consiste en que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un ao, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipul en la compraventa, se va a producir la resolucin de sta, a menos que el comprador o su adquirente mejore el precio en los mismos trminos. El artculo 1886 del Cdigo Civil merece ser analizado bajo una doble perspectiva. A saber: o El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un ao. o En igualdad de condiciones (entre el primitivo y el nuevo comprador), el contrato no se resuelve y la ley hace prevalecer el inters del primitivo comprador. * Concepto del pacto de retracto: Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se resolver la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones ms ventajosas que el comprador primitivo. * Efectos del pacto de retracto: Una vez producida la resolucin en virtud del pacto de retracto, se aplican a ste, las mismas reglas aplicables al pacto de retroventa. Es decir, entre las partes y respecto de terceros, el pacto produce los mismos efectos que el pacto de retroventa (artculos 1886, incisos 2 y 3, Cdigo Civil).

VI) LA RESCISION DE LA VENTA POR LESION ENORME: 1.- Concepto y fundamento de la lesin enorme:
La lesin es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la falta de equivalencia de las prestaciones recprocas de un contrato conmutativo. La lesin enorme en la compraventa consiste en la desproporcin grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida. En este caso lo que

existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones de las partes, lo que se traduce en que una de las partes obtiene una utilidad o ventaja desmedida frente a la otra, sufriendo esta ltima un perjuicio por la diferencia de valores. Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio sea de gran entidad para que se justifique la rescisin. La lesin, en otros trminos, debe ser enorme. La finalidad que persigue el legislador es, justamente, proteger a las partes de esta situacin, frente al aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o necesidad de la otra.

2.- Requisitos de la rescisin por lesin enorme:

Para que opere el rescisin de la venta por causa de lesin enorme, deben concurrir los siguientes requisitos: Que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesin. Que la lesin sea enorme, en los trminos que seala la ley. Que la cosa no haya perecido en poder del comprador. Que el comprador no haya enajenado la cosa. Que la accin correspondiente se entable en tiempo oportuno. 1) Que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesin : La rescisin por causa de lesin tiene cabida slo en los actos que la ley expresamente seala. La rescisin no tiene cabida en todo contrato de compraventa, slo tiene cabida en la compraventa de bienes races; por lo tanto: o No procede la accin rescisoria por lesin enorme en las ventas de bienes muebles (artculo 1891, Cdigo Civil). Como consecuencia de ello, no tiene cabida en las ventas comerciales (artculo 126, Cdigo de Comercio). o Tampoco tiene lugar la accin rescisoria en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia (artculo 1891, Cdigo Civil). Las ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no son rescindibles por causa de lesin, porque en esas ventas hay una intervencin del poder judicial y adems porque el precio se determina en pblica subasta, con lo cual se excluye toda posibilidad de lesin o abuso por parte del comprador. o No cabe la rescisin por lesin enorme en las ventas de minas, aunque se trate de inmuebles (artculo 77, Cdigo de Minera). 2) Que la lesin sea enorme, en los trminos que seala la ley : La lesin debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le interesa cualquier desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que siempre hay un margen razonable de utilidad y de prdida, pero ese margen necesariamente debe tener un lmite (la ley reputa legtima una diferencia moderada). Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el carcter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que tener presente que la lesin enorme la pueden sufrir el vendedor y el comprador. El inciso 1 del artculo 1889 del Cdigo Civil precisa cundo hay lesin de esta ndole para uno y otro: El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. Ejemplo: si el justo precio de la cosa que se vende es de $1.000.000, el vendedor sufrir lesin enorme si recibe $400.000.

El comprador sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. Ejemplo: si el justo precio de la cosa que se vende es de $1.000.000, el comprador sufre lesin enorme si paga $2.150.000. Aqu el problema es determinar cul es el justo precio. El inciso 2 del artculo 1889 del Cdigo Civil dice que el justo precio se refiere al tiempo del contrato; as, por ejemplo, en el evento que se celebre un contrato de promesa de celebrar un contrato de compraventa, el justo precio se mira al momento de la compraventa y no al de la promesa. La prueba de lesin incumbe a aquel de los contratantes que deduce la accin correspondiente. 3) Que la cosa no haya perecido en poder del comprador: Para que proceda la rescisin por lesin enorme es preciso que la cosa no haya perecido en poder del comprador. El inciso 1 del artculo 1893 del Cdigo Civil, al respecto, seala que perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra parte para la rescisin del contrato. La restitucin es el efecto propio de la rescisin del contrato. La disposicin se explica porque rescindido el contrato deber restituirse la cosa, y si la ella ha perecido resulta imposible la restitucin. 4) Que el comprador no haya enajenado la cosa : Ninguno de los contratantes podr pedir la rescisin de la venta si el comprador hubiere enajenado la cosa (artculo 1893, Cdigo Civil). Aqu la rescisin de venta por causa de lesin enorme difiere sustancialmente de la rescisin del mismo contrato, pero por otras causas. Es decir, en este aspecto se aparta de la regla general que seala que la nulidad judicialmente declarada da accin reivindicatoria contra terceros poseedores (artculo 1689, Cdigo Civil). Pero, si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que l haba pagado por la cosa, procede en su contra una accin indemnizatoria, en virtud de la cual el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con un lmite, que es el justo precio de la cosa, con deduccin de una dcima parte (un 10 por ciento). En lo que el sobreprecio exceda de este tope, le pertenece lcitamente al comprador (artculo 1893, inciso 2, Cdigo Civil). Ejemplo: Juan le vende a Pedro en $1.000 una cosa cuyo justo precio es de $2.200 y, a su vez, Pedro la vende en $2.500. En ese caso, Juan tiene derecho a reclamar el exceso de $300. Pero si Pedro la vende en $4.500 no tendr derecho del total de la diferencia ($3.500) porque sta tiene como lmite el justo precio con deduccin de una dcima parte y que asciende a $1.080. 5) Que la accin correspondiente se entable en tiempo oportuno: Finalmente, para que proceda la rescisin por lesin enorme es preciso que se deduzca la accin correspondiente en tiempo oportuno. La accin rescisoria por lesin enorme expira en el plazo de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato (artculo 1896, Cdigo Civil). Como prescripcin del corto tiempo, corre contra toda clase de personas (artculo 2524, Cdigo Civil).

3.- Irrenunciabilidad de la accin rescisoria:

La accin rescisoria, de acuerdo a la ley, es irrenunciable. Autorizar la renuncia importara abolir la accin y, como seala Portales, la ley no habra prestado sino un socorro intil e ilusorio al desgraciado y al oprimido. El artculo 1892 del Cdigo Civil previene que si se estipulare que no podr intentarse la accin rescisoria por lesin enorme, no valdr la estipulacin; y si por parte del vendedor se expresare la intencin de donar el exceso, se tendr esta clusula por no escrita.

4.- Efectos de la rescisin por lesin enorme:

El objeto de la accin rescisoria es invalidar la compraventa. Sus efectos son los propios de la nulidad. Pero la rescisin por lesin enorme tiene una interesante modalidad: el restablecimiento del equilibrio de las desproporciones desagravia a las partes, y de este modo desaparecen sus motivos de queja. Los efectos de la rescisin sern diversos segn que el demandado opte por evitar que el contrato se rescinda o por aceptar la rescisin. 1) Efectos si el demandado opta por evitar la rescisin: La parte que sufre los efectos de la lesin, slo puede accionar en contra de la contraparte pidiendo la rescisin de la venta; es decir, que se deje sin efecto y que se proceda a las restituciones mutuas como ocurre para el caso de la nulidad. En cambio, el culpable de la lesin puede solicitar que se le rebaje el precio o bien se le complete ste, segn sea comprador o vendedor (artculo 1890, inciso 1, Cdigo Civil). Segn el inciso 1 del artculo 1890 del Cdigo Civil, el comprador contra quien se pronuncia la rescisin, podr a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con deduccin de una dcima parte; y el vendedor en el mismo caso, podr a su arbitrio consentir en la rescisin, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una dcima parte. Pronunciada la rescisin nace para los contratantes el derecho de enervar el fallo, aumentando el precio el comprador o restituyendo parte del mismo el vendedor. La facultad del comprador o vendedor demandados de aceptar o evitar la rescisin puede ejercerla a su arbitrio. La opcin del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad. La ley fija la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisin. Aqu debemos distinguir: o El vendedor debe restituir el exceso de precio recibido; por ejemplo, si el justo precio es de $1000, y el comprador ha pagado $2500, debemos aumentar el justo precio en un diez por ciento lo que nos da $1100. El exceso, entonces, que debe restituir es de slo $1400. o El comprador debe completar el precio pagando la diferencia ; por ejemplo, si el justo precio es de $1000. y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe completar $900, ya que ese es el justo precio menos la dcima parte. El comprador o el vendedor deben abonar los frutos e intereses, pero slo desde la fecha de la demanda (artculo 1890, inciso 2, Cdigo Civil), esto es, por el tiempo comprendido entre el contrato y la iniciacin del juicio.

2) Efectos si el demandado consiente en la rescisin del contrato: Declarada la rescisin de la venta por lesin enorme origina, en principio, que las partes sean restituidas al mismo estado en que se hallaran si no se hubiera celebrado el contrato nulo, con algunas limitaciones: a. El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos, pero slo desde la demanda (artculo 1890, inciso 2, Cdigo Civil). b. Las partes no estn obligadas a pagar las expensas del contrato. Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebracin del contrato (artculo 1890, inciso 2, Cdigo Civil). c. El comprador no est obligado a indemnizar los deterioros de la cosa, salvo que se hubiere aprovechado de ellos (artculo 1894, Cdigo Civil). d. La rescisin de la venta por lesin enorme no afecta a los terceros adquirentes. Si la cosa se ha enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisin del contrato. e. La rescisin no afecta tampoco a terceros en cuyo favor hubiere constituido el comprador algn derecho real. Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes de la rescisin, no caducan de pleno derecho por la sola declaracin de rescisin, sino que el comprador va a tener que cancelar esos gravmenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor (artculo 1895, Cdigo Civil). La disposicin deja en claro que las hipotecas y dems derechos reales no se extinguen de pleno derecho por la rescisin del contrato.

5.- Extincin de la accin por lesin enorme:

Se extingue esta accin por tres causales: 1) por destruccin de la cosa, 2) por enajenacin de la cosa, y 3) por prescripcin. 1. Destruccin de la cosa: Segn el inciso 1 del artculo 1893 del Cdigo Civil, perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra parte para la rescisin del contrato. Ello es as porque destruida la cosa que se vendi es imposible su restitucin, que es el efecto propio de la resolucin. 2. Enajenacin de la cosa: No hay accin reivindicatoria por lesin enorme si la cosa vendida sali del patrimonio del comprador, en lo cual se diferencia fundamentalmente de la nulidad, ya que el artculo 1689 del Cdigo Civil da accin reivindicatoria en contra de terceros poseedores. Cuando el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo en la venta un sobreprecio respecto a lo que l haba pagado por ella procede en su contra una accin distinta de la rescisoria que es la accin indemnizatoria. En este caso el comprador debe restituir el sobreprecio con un lmite o tope, esto es, el justo precio de la cosa con deduccin de un diez por ciento, en lo que el sobreprecio excede de este tope, pertenece al comprador (artculo 1893, inciso 2, Cdigo Civil). 3. Prescripcin: Esta accin prescribe en cuatro aos contados desde la celebracin del contrato (artculo 1896, Cdigo Civil). Esta es una prescripcin especial, por lo tanto, no se suspende pero s se interrumpe segn las reglas generales.

Es importante sealar que no cabe la renuncia anticipada de la rescisin por lesin enorme (artculo 1892, Cdigo Civil). Si se permitiera esta renuncia, ella se transformara en una clusula de estilo del contrato y la institucin carecera de sentido.

IV. EL CONTRATO DE PERMUTA

El contrato de permuta se encuentra reglamentado en el Ttulo XXIV del Libro IV del Cdigo Civil; en los artculos 1897 al 1900. El legislador regla este contrato bajo el ttulo De La Permutacin, inmediatamente luego de la compraventa. La permuta histricamente, resulto uno de los primeros contratos que se utilizaron, toda vez que al no existir la moneda, se realizaba el truque o intercambio de mercancas. En realidad, si se hiciera un estudio cronolgico de los contratos, haba que tratar primero el de la permuta, que en el orden del tiempo es el primero que aparece, respondiendo a las necesidades primarias del hombre de procurarse las cosas necesarias para su existencia. Desde luego siempre anterior a la compraventa, puesto que sta supone una fase superior de civilizacin, en donde las personas han encontrado una medida de orden general (dinero), para facilitar el trueque de las mercancas. Con la aparicin del contrato de compraventa desaparece el papel primordial que en las transacciones tena la permuta, asumiendo este carcter el primero por su evidente practicidad.

1.- Concepto del contrato de permuta:

El contrato de permuta se encuentra definido en el artculo 1897 del Cdigo Civil, que seala que la permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Esta definicin no es exacta; no slo es permuta el contrato en que se cambia una cosa por otra; lo es tambin el cambio de una cosa por otra y dinero, si la cosa vale ms que el dinero (artculo 1794, Cdigo Civil). El trueque de cosas genricas no es permuta, sino que constituye un contrato innominado.

2.- Caractersticas del contrato de permuta:

Las caractersticas que presenta el contrato de permuta son similares a la compraventa; en consecuencia, es un contrato bilateral, consensual por regla general, principal, oneroso, etc. En el contrato de permuta, sin embargo, podemos citar las siguientes caractersticas que le son propias: a. Por regla general, el contrato de permuta es consensual , esto es, segn el artculo 1898, primera parte, del Cdigo Civil, el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento. b. Por excepcin la permuta es solemne, cuando una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes races o derechos de sucesin hereditaria. En tales casos, para la perfeccin del contrato ante la ley, ser necesaria escritura pblica (artculo 1898, segunda parte, Cdigo Civil). c. Las cosas que no pueden venderse tampoco pueden permutarse (artculo 1899, inciso 1, Cdigo Civil). d. No son hbiles para celebrar el contrato de permuta las personas que no son hbiles para el contrato de compraventa. Del inciso 2 del artculo 1899 del Cdigo Civil se desprende que son hbiles para celebrar el contrato de permuta las mismas personas que son hbiles para celebrar el contrato de compraventa.

3.- La permuta se rige por las reglas de la compraventa:

El artculo 1900 del Cdigo Civil, establece que las disposiciones relativas a la compraventa son aplicables a la permuta en lo que no sean contrarias a la naturaleza de este contrato. Cada permutante ser considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirar como el precio que paga por lo que recibe en cambio.

V. LA CESION DE DERECHOS
Esta materia se encuentra reglamentada en el Ttulo XXV del Libro IV; en los artculos 1901 al 1914 del Cdigo Civil, ambas normas inclusive.

1.- Generalidades:
La cesin de derechos, en sentido amplio es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Las normas del Titulo XXV del libro IV se ocupan de reglamentar tres materias diferentes: 1) la cesin de crditos personales; 2) la cesin del derecho de herencia, y 3) la cesin de derechos litigiosos. De este modo, la denominacin del titulo no es exacta; sugiere que se tratar de un modo general la cesin de todo tipo de derechos. En verdad, se ocupa de ciertos crditos o derechos personales. No trata de la cesin de los derechos reales sino solo del de herencia, y de la cesin de derechos litigiosos que, naturalmente, pueden ser reales o personales.

2.- Cesin de derechos personales:

La cesin de derechos personales est reglamentada en el prrafo 1 del Ttulo XXV del Libro IV del Cdigo Civil, y que se denomina De los crditos personales. * Concepto de crditos personales: La expresin crditos personales es redundante, toda vez que los crditos son necesariamente personales, en el sentido de que slo pueden reclamarse de quienes por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (artculo 578, Cdigo Civil). Con esta expresin el legislador ha querido significar cierto tipo de crditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo mismo, nominativos. * Tipos de crditos: En principio, todos los crditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un carcter personalsimo. Pero la manera de efectuar la cesin vara segn la forma del titulo en que consta el crdito. Desde este punto de vista los crditos pueden ser: a. Crditos nominativos: Son aquellos en que se indica con toda precisin la persona del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. Tal es por ejemplo, el crdito del vendedor contra el comprador por el precio. b. Crditos a la orden: Son aquellos en que el nombre de la persona del titular se antepone la expresin a la orden u otra equivalente. Tales crditos son pagaderos a la persona designada o a quien sta ordene o designe. Ejemplos: las letras de cambio, los pagares y cheques adoptan generalmente esa forma. c. Crditos al portador: Son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan la expresin al portador. De este tipo son los billetes bancarios, los bonos hipotecarios, los cheques en que no se han borrado las expresiones al portador. Qu cesin rige el Cdigo Civil?. Nuestro Cdigo reglamenta solo la cesin de crditos nominativos. Efectivamente, el artculo 1908 del Cdigo Civil prescribe que las disposiciones de este titulo no se aplicarn a las letras de cambio, pagares a la orden,

acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el Cdigo de Comercio o por leyes especiales. Cmo se hace la tradicin de estos crditos?. La forma de transferencia vara segn sea el crdito de que se trate: - En los crditos nominativos, la tradicin se realiza mediante reglas especiales especificadas en el artculo 1901 y 1902, que veremos posteriormente. - En los crditos a la orden, la tradicin se verifica mediante endoso (artculo 164, Cdigo de Comercio), que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y dems documentos a la orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, ms bien dicho, del crdito de que da constancia (artculo 655, Cdigo de Comercio). - En los crditos al portador, la tradicin se realiza por la simple entrega, real o ficta; o como dice la ley por la mera tradicin manual (artculo 164, Cdigo de Comercio). * Naturaleza jurdica: La ubicacin de este ttulo en el Libro IV -entre la permuta y el arrendamiento-, sugiere la idea de que la cesin de derechos es un contrato. Pero un atento examen conduce a una conclusin diversa. Cuando el Cdigo Civil reglamenta la cesin de derechos personales no est reglamentando un contrato, lo que en realidad est regulando es la tradicin de los derechos personales y, por lo tanto, se requiere igualmente de un ttulo traslaticio de dominio, generalmente un contrato, el cual puede ser, por ejemplo, una compraventa. La cesin, en el fondo, es la tradicin de los derechos personales o crditos. Se llega a esta conclusin por las siguientes razones: 1) El artculo 1901 del Cdigo Civil establece la forma como se perfecciona la cesin, entre cedente y cesionario, y que es a cualquier titulo que se haga. La disposicin deja en claro que la cesin requiere de un titulo y que ste puede adoptar diversas formas. Un crdito puede cederse, en efecto, a titulo de compraventa, de permuta, de donacin, de aporte en sociedad. 2) El artculo 1907 del Cdigo Civil, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesin a titulo oneroso. Con ello queda claro, una vez ms, que es menester un titulo, que tambin puede ser gratuito, caso en el que el cedente no contrae ninguna de las obligaciones que seala la disposicin citada. 3) Finalmente, el artculo 1901 del Cdigo Civil reproduce casi literalmente la regla del artculo 699 del mismo cuerpo legal, que establece que la tradicin de los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del titulo hecha por el cedente al cesionario. * Formalidades de la cesin: Las formas requeridas para la eficacia de la cesin deben ser enfocadas desde un doble ngulo: entre las partes y respecto de terceros. En este sentido, perfecta la cesin entre las partes, an puede no estarlo respecto del deudor cedido y de terceros si no se cumplen ciertas formalidades. -o- Perfeccionamiento de la cesin entre las partes:

El solo acuerdo de voluntades o, lo que es igual, el solo contrato, no es suficiente para que se perfeccione la cesin. Como no se concibe la entrega del crdito, ya se trata de una cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por la entrega del titulo. Por este motivo, el artculo 1901 del Cdigo Civil, dispone que la cesin de un crdito personal, a cualquier titulo que se haga, no tendr efecto entre cedente y cesionario sino en virtud de la entrega del titulo. En virtud de esta entrega del titulo, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular del crdito. Al efectuarse la entrega deber anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho, con designacin del nombre del cesionario bajo la firma del cedente (artculo 1903, Cdigo Civil). Qu ocurre si el crdito no consta por escrito?. La entrega del titulo supone que el crdito cedido conste por escrito, entonces surge precisamente la interrogante anterior. Al respecto, tanto la jurisprudencia como la doctrina han estimado que es posible transferirlos, ya que si se sostiene lo contrario se estara sustrayendo del comercio una apreciable cantidad de derechos personales, contrariando el espritu general de la legislacin. En tal caso, la escritura de cesin en que se especifique el crdito servir de titulo que habr de entregarse al cesionario. -o- Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros: La entrega del titulo deja perfecta la cesin entre las partes, esto es, entre el cedente y cesionario; sin embargo, para que la cesin se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es menester que se notifique al deudor o aceptada la cesin por ste (artculo 1902, Cdigo Civil). Mientras no intervenga la notificacin o aceptacin, para el deudor y terceros el titular del crdito contina siendo el cedente. Al respecto, el artculo 1905 del Cdigo Civil establece que, en general, se considerar existir el crdito en manos del cedente respecto del deudor y terceros. La misma disposicin prev dos consecuencias particulares de este principio general: a) el deudor podr paga validamente al cedente; y b) los acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa pertenecerle. En sntesis, mientras no medien la notificacin o aceptacin, la cesin es inoponible al deudor y a terceros. Es importante destacar que los requisitos que seala el artculo 1902 del Cdigo Civil no son copulativos. Basta la notificacin del deudor o la aceptacin del mismo. 1) Notificacin del deudor: La cesin se perfecciona respecto de terceros y del propio deudor, en primer trmino, por la notificacin de ste. La notificacin del deudor debe ser judicial, y debe efectuarse personalmente previa resolucin del juez. El artculo 47 del Cdigo de Procedimiento Civil previene que esta forma de notificacin se utilizar siempre que la ley disponga que se notifique a una persona para la validez de ciertos actos. La iniciativa de la notificacin del deudor corresponde al cesionario, ya que l es quien est primordialmente interesado en que la notificacin se practique y, adems, tiene el titulo del crdito que la ha sido entregado por el cedente. No hay inconveniente, sin embargo, que se cometa este encargo al cedente que, en tal caso, se reputar como un representante del cesionario.

La notificacin debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda notificacin personal. Adems deber cumplir con lo dispuesto en el artculo 1903 del Cdigo Civil, debiendo hacerse con exhibicin del titulo, que llevar anotado el traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente. 2) Aceptacin del deudor: La cesin se perfecciona igualmente, respecto del deudor y terceros, por la aceptacin del primero. El Cdigo no ha rodeado la aceptacin de ningn requisito de forma. Esta aceptacin puede ser expresa o tcita. La primera consistir en una explcita declaracin del deudor de que aprueba la cesin. La segunda consiste en un hecho que la suponga, como la litis contestacin con el cesionario, un principio de pago al cesionario, etc (artculo 1904, Cdigo Civil). La notificacin del deudor, hecha por un ministro de fe, previa orden judicial, marca con toda exactitud el momento en que se ha perfeccionado la cesin respecto del deudor y de terceros. Prestada la aceptacin verbalmente surgir el problema de probarla. Para este efecto regirn las limitaciones de la prueba testimonial de los artculos 1708 y 1709 del Cdigo Civil. Si la aceptacin consta en instrumento privado, quedar plenamente probada respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por reconocido. Respecto de terceros, el documento no adquirir fecha cierta sino desde que ocurra alguno de los hechos previstos en el artculo 1703 del Cdigo Civil. La aceptacin no puede hacerse valer respecto de terceros sino desde que el instrumento en que consta adquiere fecha cierta a su respecto. De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al cesionario, mientras los terceros pueden continuar reputando al cedente. Nuestro Cdigo se ha apartado, sin provecho, de su modelo habitual al Cdigo Francs, el que si exige que la aceptacin del deudor conste de un acto autentico.

* Efectos de la cesin: Los efectos de la cesin deben considerarse en dos aspectos. Primero ser menester examinar el alcance o extensin de la cesin, y en seguida ser preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesin contrae el cedente. (a) Extensin de la cesin: El artculo 1906 del Cdigo Civil establece que la cesin de un crdito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente. En otras palabras, se cede el crdito con sus accesorios. En suma, el cesionario gozara del crdito en los mismos trminos que el cedente. Sin embargo, la cesin no transfiere las excepciones personales del cedente, salvo la nulidad relativa que, de acuerdo con el artculo 1684 del Cdigo Civil, pueden invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios. Esta regla tiene una regla general tratndose de la compensacin. En efecto, el artculo 1659, inciso 1, del Cdigo Civil dispone que el deudor que acepta sin reserva alguna la cesin que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podr

oponer en compensacin al cesionario los crditos que antes de la aceptacin hubiera podido oponer al cedente. Es lgico que el deudor no pueda oponer en compensacin al cesionario los crditos adquiridos contra el cedente posteriores a la aceptacin. El cedente ha dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones reciprocas. Pero tampoco puede compensar al deudor los crditos que adquiri antes de la aceptacin y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas importa una renuncia de la compensacin. Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin la situacin es distinta, el deudor podra oponer al cesionario todos los crditos que antes de la notificacin haya adquirido en contra del cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino despus de la notificacin (artculo 1659, inciso 2, Cdigo Civil). Si el crdito est garantizado con hipoteca, es necesaria una nueva inscripcin a nombre del cesionario?. La respuesta generalmente aceptada (Alessandri, Somarriva, Abeliuk) es que no se requiere pues, s se practicara una nueva inscripcin, la hipoteca ya no sera la misma sino otra, y no es eso lo que ocurre sino que el crdito pasa del cedente al cesionario con sus hipotecas. De manera no sera necesaria una nueva inscripcin, bastando simplemente con practicar una anotacin el margen de la inscripcin hipotecaria. En relacin con los efectos de la cesin, se plantea tambin la cuestin de si el cesionario puede demandar la resolucin del contrato del que emana el derecho personal cedido si el deudor no cumple. La mayora de los autores consideran que si se cede un crdito, dicha cesin no importa la transferencia de la accin resolutoria, porque la resolucin sera una excepcin personal; el cesionario no adquiere la calidad de contratante y, como de acuerdo al artculo 1489 del Cdigo Civil la accin resolutoria le corresponde a uno de los contratantes, no tendra la accin resolutoria. (b) Responsabilidad del cedente: La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesin depende de si el titulo es gratuito u oneroso. Si la cesin se hizo a ttulo gratuito, el cedente no se hace responsable de nada, por aplicacin del artculo 1422 del Cdigo Civil, que seala que el donatario de donacin gratuita no tiene accin de saneamiento (no le cabe ninguna responsabilidad al cedente). Si la cesin se realiz a ttulo oneroso, segn el artculo 1907 del Cdigo Civil, el cedente se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que verdaderamente le perteneca en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete expresamente a ello, salvo que se comprenda expresamente la primera. De este modo, por el solo hecho de la cesin onerosa y sin necesidad de especial estipulacin, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse. Sin embargo, se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor. A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido. La estipulacin que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende naturalmente slo su insolvencia al tiempo de la cesin; el riesgo de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa.

Finalmente, el artculo 1907 del Cdigo Civil precisa que no se extender la responsabilidad del cedente sino hasta concurrencia del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesin, a menos que expresamente se haya estipulado otra cosa.

3.- Cesin del derecho de herencia:

Esta materia est contemplada y reglamentada en el prrafo 2 del Ttulo XXV del Libro IV del Cdigo Civil, y abarca los artculos 1909 y 1910. La cesin de un derecho de herencia o legado presupone necesariamente que se haya abierto la sucesin. Hay que tener presente que el derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona (artculo 1463, Cdigo Civil); los pactos sobre sucesin futura adolecen de objeto ilcito y, por lo mismo, de nulidad absoluta. Sin embargo, la situacin es diferente una vez que se ha abierto la sucesin del difunto. Al hablar de cesin del derecho real de herencia el Cdigo se est refiriendo a la tradicin de ste. Se puede ceder un derecho de herencia, desde el momento de la muerte del causante hasta antes que se haga la particin. Una vez que se efecta la particin, termina el derecho real de herencia y solo existe el derecho de dominio sobre los bienes adjudicados a cada heredero. Tambin el legatario puede ceder su legado, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 1909 del Cdigo Civil. Ahora bien, segn una doctrina mayoritaria, el legatario de especie o cuerpo cierto adquiere el dominio de la cosa legada por sucesin por causa de muerte, al fallecimiento del causante, y el de gnero adquiere un crdito contra la sucesin. * Maneras de efectuar la cesin: La cesin puede hacerse de dos maneras: 1) especificando los bienes comprendidos en la cesin; y 2) sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado. Las reglas del prrafo 2 del Titulo XXV son aplicables slo cuando falte la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado. As lo dispone el artculo 1910 del Cdigo Civil, al sealar que el que cede a ttulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone..... No se hace cuestin de los bienes que forman la herencia o legado; se transfiere el derecho de suceder a titulo de heredero o legatario. * Tradicin del derecho real de herencia: El Cdigo Civil seala solamente algunos efectos de esta cesin, pero no la forma como ha de efectuarse la tradicin. La cuestin se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema, y es si al hacerse la tradicin del derecho de herencia cuando la integran bienes inmuebles, debe hacerse inscripcin en el Conservatorio de Bienes Races. Como no hay norma alguna del Cdigo Civil que se refiera a la tradicin del derecho real de herencia, han surgido algunas doctrinas que proponen soluciones diversas (teoras que fueron estudiadas anteriormente a propsito de la tradicin). La casi totalidad de la jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia considera que la tradicin del derecho de herencia no exige la inscripcin, aunque en ella existan bienes races; basta cualquier medio que revele la intencin del tradente de transferirlo y la del adquirente de aceptarlo.

Tratndose de la cesin del derecho de legado (que se entiende que existe tan slo cuando el legado es de gnero), la conclusin es que la tradicin se hace conforme a las reglas de la cesin de crditos personales. * Responsabilidad del cedente: La responsabilidad del cedente depende de que la cesin se verifique a titulo gratuito u oneroso. El cedente a titulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros trminos, no debe ninguna garanta al cesionario, segn se desprende del artculo 1422 del Cdigo Civil, que niega la accin de saneamiento al donatario En cuanto a la cesin onerosa, el artculo 1909 del Cdigo Civil dispone que el que cede a ttulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario. No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen parte de la herencia o legado, a menos que as se haya estipulado; solo garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado. -o- Responsabilidad del cesionario ante terceros: El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del cedente. Pero, ante terceros, el cedente contina siendo responsable; los acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin. El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado. Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptaran como deudor y se estara en presencia de una delegacin perfecta novatoria. * Efectos de la cesin: Por efectos de la cesin, el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas las responsabilidades del cedente. Dicho de otro modo, el cesionario pasa a ocupar la misma situacin jurdica del cedente. La doctrina niega que mediante la cesin de derechos hereditarios se traspase la calidad de heredero, pero como pasa a ocupar el lugar jurdico del heredero puede pedir la posesin efectiva de la herencia, solicitar la particin de bienes e intervenir en ella y ejercitar la accin de peticin de herencia y de reforma del testamento. No obstante, como el cesionario no adquiere la calidad de heredero, los acreedores del causante pueden dirigirse en contra del heredero, quien ser el responsable de las deudas hereditarias y porque la cesin es inoponible a los acreedores, sin perjuicio de que pueden aceptar la cesin y optar por dirigirse contra el cesionario. Luego, el acreedor puede dirigir a su arbitrio su accin en contra del cedente o del cesionario. No hay inconveniente para que el acreedor acepte el cambio de deudor y se dirija en contra del cesionario. Pero, si se dirige en contra del cedente y ste paga, puede repetir en contra del cesionario ya que cedi a ste el activo y el pasivo de la herencia (artculo 1910, Cdigo Civil). El Cdigo Civil prev algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de heredero o legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la apertura de la sucesin.

1) El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesin; debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el legislador no juzg necesario sealarlo. 2) El cedente debe al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los crditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes sucesorios, etc. El artculo 1910, inciso 1, del Cdigo Civil dispone que si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido crditos o vendido efectos hereditarios, ser obligado a rembolsar su valor al cesionario. 3) El cesionario deber rembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia (artculo 1910, inciso 2, Cdigo Civil). 4) El cesionario se beneficia del derecho de acrecer. En efecto, el artculo 1910, inciso 3, del Cdigo Civil establece que cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa. Las mismas reglas se aplican al legatario, por expresa disposicin del artculo 1910, inciso final, del Cdigo Civil.

4.- Cesin de derechos litigiosos:

La cesin de derechos litigiosos es una materia prevista en el prrafo 3 del Ttulo XXV del Libro IV (artculos 1911 a 1914). * Concepto y generalidades: Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio. El Cdigo Civil se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuando un derecho tiene el carcter de litigioso, al sealar que se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda. La cesin de derechos litigiosos supone que el derecho sea objeto de una contienda judicial. Pero no importa cesin de derechos litigiosos la transferencia del derecho que se discute en juicio. La cesin de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la pretensin, bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en un litigio. En otros trminos, la cesin de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del cedente de ganar o perder el pleito. El inciso 1 del artculo 1911 del Cdigo Civil no deja dudas al respecto, al sealar que se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesin es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente. Esta cesin, por lo tanto, tiene un carcter eminentemente aleatorio, puesto que el equivalente de la prestacin que suministre el cesionario envuelve una contingencia de ganancia o prdida. Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales. La ley no establece ninguna distincin. * Quin puede ceder el derecho litigioso: Slo puede ceder el derecho litigioso el demandante en el juicio puede efectuar la cesin de derechos litigiosos. Diversas circunstancias lo demuestran:

o El artculo 1913 del Cdigo Civil concede el derecho de rescate al deudor, esto es, al demandado. Fluye de aqu que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos. o El artculo 1912 del Cdigo Civil, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el juicio. * Forma de hacer la cesin: El traspaso del derecho litigioso no escapa a la regla de nuestro sistema, que impone la concurrencia del titulo y el modo. Pero, nuestro Cdigo no ha establecido la forma de efectuar la cesin de derechos litigiosos, por ello se han propuesto dos tesis: a. Una primera tesis que sostiene don Emilio Rioseco, ha propuesto que la circunstancia de ser litigioso el derecho no impide calificarlo de derecho real o personal, y que para determinar la forma en que se debe efectuar la cesin, debe atenderse a esta circunstancia. En consecuencia, si el derecho litigioso es real, se aplican las reglas tratadas para ellos: si es mueble, rigen las formas indicadas en el artculo 684 del Cdigo Civil, y si es inmueble, ser necesaria la inscripcin conservatoria, conforme al artculo 686 del Cdigo Civil. Al contrario, si el derecho litigioso es personal, se aplican las reglas vistas para la tradicin de los derechos personales. b. Otros autores, entre ellos, Silva Bascuan, plantean que aun cuando en forma mediata lo cedido pudiere ser un derecho real o personal, en trminos inmediatos lo cedido es siempre el evento incierto de la litis de manera que la forma de efectuar la tradicin ha de ser tambin una sola y como la ley no la seala, tendr que ser una manifestacin de voluntad en tal sentido, concretamente una actuacin realizada en el litigio por el cesionario, con consentimiento expreso o tcito del cedente y con expreso conocimiento de las dems partes del juicio, por la que el cesionario substituye al cedente en la posicin que ste tena en la controversia. La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos. El artculo 1912 del Cdigo Civil establece que es indiferente que la cesin hay sido a titulo de venta o permutacin. La cesin puede igualmente efectuarse a titulo gratuito, pues, el artculo 1913 del Cdigo Civil prev que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate. * Efectos de la cesin: Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista: 1) efectos entre el cedente y cesionario, y 2) efectos respecto del demandado. 1. Efectos de la cesin entre el cedente y cesionario : Visto desde este punto de vista, la cesin produce los siguientes efectos: El cedente se desprende de los derechos que le correspondan como demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos . No obstante, el artculo 1912 del Cdigo Civil expresa que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho; de esta manera, una vez efectuada la cesin el juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario. No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio . El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y aceptado las contingencias del litigio.

2. Efectos de la cesin respecto del demandado : Aqu surge el derecho de rescate o retracto litigioso. Este puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la prestacin a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que ste hubiere pagado al cedente como precio de la cesin. La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de los adquirentes de litigios y de disminuir el nmero de pleitos. Para que proceda este derecho es indispensable la concurrencia de dos requisitos: a) La cesin se haya efectuado a titulo oneroso: El demandado o deudor no ser obligado a pagar al cesionario sino el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido, con los intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesin al deudor (artculo 1913, inciso 1, Cdigo Civil). Por lo tanto, la cesin debe efectuarse a un titulo que importe un sacrificio para el cesionario. As, por ejemplo, hecha la cesin a titulo de venta, el deudor abonar el precio pagado al cedente; verificada a titulo de permuta, deber el valor de la cosa que el cedente recibi a cambio de los derechos litigiosos. b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio de nueve das que seala el artculo 1914 del Cdigo Civil : De acuerdo a esta norma, el deudor no puede oponer al cesionario el beneficio que por el artculo precedente se le concede, despus de transcurridos nueve das desde la notificacin del decreto en que se manda ejecutar la sentencia. Hay ciertos casos en los cuales no procede este derecho, y que son los siguientes: - Las cesiones enteramente gratuitas (artculo 1913, inciso 2, Cdigo Civil). En ellas no cabra el reembolso del valor suministrado por el cesionario, ya que, la cesin gratuita no puede constituir un acto de especulacin. - Las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia (artculo 1913, inciso 2, Cdigo Civil). En estas cesiones, segn Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho. - Las cesiones que van comprendidas en la enajenacin de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesin (artculo 1913, inciso 2, Cdigo Civil). - La cesin que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es comn a los dos (artculo 1913, inciso 3, n 1, Cdigo Civil). La cesin, en este caso, pone fin a un estado de indivisin, finalidad que el legislador estima plausible. - La cesin que se hace a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente (artculo 1913, inciso 3, n 2, Cdigo Civil). El cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso, probablemente porque el deudor carece de otros bienes. - La cesin que se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble (artculo 1913, inciso 3, n 3, Cdigo Civil). El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesin o impide su goce seguro y tranquilo.

VI. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento se encuentra reglamentado en el Libro IV, Ttulo XXVI; en los artculos 1915 al 2021 del Cdigo Civil. El Cdigo Civil trata, en sucesivos prrafos, del arrendamiento de cosas y de sus modalidades, del arrendamiento de criados domsticos, de los contratos para la confeccin de una obra material, del arrendamiento de servicios inmateriales y del arrendamiento de transporte.

I. EL ARRENDAMIENTO EN GENERAL 1.- Concepto de arrendamiento:

El artculo 1915 del Cdigo Civil se encarga de definirlo, sealando que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. De la definicin resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto: a) la concesin del goce de una cosa; b) la ejecucin de una obra, y c) la prestacin de un servicio.

2.- Importancia del arrendamiento:

El contrato de compraventa satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir, de procurarse servicios indispensables, etc. Por estas razones es que el Cdigo lo reglamenta extensamente en el Libro IV. Algunas formas del contrato de arrendamiento, por su excepcional importancia, han adquirido personalidad propia, como sucede con el contrato de trabajo.

3.- Caracteres generales del contrato:

Las caractersticas que presenta todo contrato de arrendamiento se pueden resumir en las siguientes: a. Es un contrato consensual, es decir, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio (artculo 1443, parte final, Cdigo Civil). b. Es un contrato bilateral, pues ambas partes contraen obligaciones mutuas; los contratantes se obligan recprocamente (artculos 1439 y 1915, Cdigo Civil). c. Es un contrato oneroso, de manera tal que las partes contratantes se gravan recprocamente, una en beneficio de la otra (artculo 1440, Cdigo Civil). d. Es un contrato conmutativo, lo que significa que las prestaciones recprocas de las partes se miran como equivalentes (artculo 1441, Cdigo Civil). e. Es un contrato principal, ya que subiste por s mismo, sin necesidad de otra convencin. f. Es un contrato nominado, por cuanto se encuentra perfectamente reglamentado por la ley. g. Es un contrato de tracto sucesivo. El arrendamiento es el tpico contrato de tracto sucesivo porque las obligaciones se van generando y cumpliendo en el tiempo, en forma peridica.

h. Es un ttulo de mera tenencia, de manera que el arrendatario reconoce dominio ajeno. En efecto, la mera tenencia es la que se ejerce sobre una cosa no como dueo sino en lugar o a nombre del dueo.

II. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS I) GENERALIDADES: 1.- Concepto del arrendamiento de cosas:

El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio. La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe pagar el precio, arrendatario (artculo 1919, Cdigo Civil). El arrendatario de predios urbanos recibe la denominacin particular de inquilino (artculo 1970, Cdigo Civil), y el arrendatario de predios rsticos, la particular denominacin de colono (artculo 1979, Cdigo Civil).

2.- El arrendamiento de cosas y la compraventa:

Entre el arrendamiento de cosas y la compraventa existen notables semejanzas y algunas diferencias. Ambos contratos se asemejan en los siguientes aspectos: o Tanto el arrendamiento de cosas y la compraventa son contratos consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos. o Ambos requieren, como elementos esenciales, cosa, precio y consentimiento de las partes contratantes. o En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y til, respondiendo del saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios. Por otro lado, entre ambos contratos median algunas diferencias, y que son las siguientes: La compraventa es un ttulo translaticio de dominio, porque naturalmente sirve para transferirlo (seguida de la tradicin, conduce al comprador a la adquisicin del dominio); en cambio, el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia, en donde el arrendatario no adquiere ni el dominio ni la posesin de la cosa arrendada, sino que reconoce el dominio ajeno. El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo. Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.

3.- El arrendamiento de cosas y el derecho de usufructo:

Tanto el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se concede a una persona la facultad de uso y goce de una cosa ajena. Pero evidentemente se trata de dos instituciones completamente distintas. La principal diferencia entre ambos derechos es consecuencia de que el usufructo es un derecho real (de goce), mientras que el derecho resultante para el arrendatario es un derecho personal.

El usufructo es un derecho real que permite su persecucin respecto de cualquiera persona, aun cuando el dueo de la cosa vaya cambiando. En cambio, el arrendamiento es un contrato del que nacen nicamente derechos personales, de manera que el arrendatario tiene nicamente de un derecho personal en contra del arrendador para exigir de ste el uso y goce de la cosa arrendada.

4.- El arrendamiento de cosas y el comodato:

El arrendamiento se asemeja al comodato pues en ambos contratos se confiere el uso de una cosa. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre ambos: el comodato es un contrato gratuito, mientras que en el arrendamiento se genera para la parte que usa de la cosa, la obligacin de pagar un precio por ese uso. Por lo dems el arrendamiento es un contrato consensual, esto es, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; en cambio, el comodato est definido como un contrato real que se perfecciona por la entrega de la cosa.

II) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

El contrato de arrendamiento debe cumplir con los requisitos generales de existencia del acto jurdico. En consecuencia, requiere: consentimiento, objeto, causa, y solemnidades legales en el caso que la ley las exige. Por otra parte, para la validez del contrato se requiere: consentimiento exento de vicios, objeto lcito, causa lcita, y capacidad de las partes. Pero, adems de los requisitos generales de validez de todo contrato, debe contener los elementos esenciales que le son propios, y que se refieren al objeto de las obligaciones del arrendador y arrendatario, cuales son: 1) la cosa arrendada, y 2) el precio del arrendamiento. Estos dos requisitos son la esencia del contrato de arrendamiento; luego, si faltare alguno de ellos el arrendamiento no producir ningn efecto o degenerar en un contrato diferente.

1.- El consentimiento de las partes:

El arrendamiento de cosas es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca de la cosa y el precio. No es necesario un acto escrito para que el contrato se repute perfecto; sin embargo, el otorgamiento del contrato por escrito reviste una gran importancia prctica, principalmente por las siguientes razones: a) Un acto escrito facilita la prueba del contrato . Con arreglo a las normas generales no podr probarse por testigos si el precio excede de dos unidades tributarias mensuales. b) Es de gran conveniencia prctica que el contrato se otorgue por escritura pblica y, aun, que se inscriba en el Registro Conservatorio de Bienes Races . El artculo 53 del Reglamento del Conservador de Bienes Races seala el arrendamiento entre los ttulos que pueden inscribirse. De esta manera las partes pueden disponer de un ttulo ejecutivo para reclamar compulsivamente el cumplimiento de sus mutuas obligaciones. Adems, en caso de enajenarse la cosa, los adquirentes quedarn obligados a respetar el arriendo.

2.- El objeto en el arrendamiento:

El objeto del acto jurdico es el conjunto de derechos y obligaciones que ste crea, modifica o extingue. El objeto de la obligacin es la prestacin determinada, la cual puede consistir en dar, hacer o no hacer. Como entre el objeto del acto y el objeto de los derechos y obligaciones hay una estrecha relacin, puede decirse, aunque impropiamente, que el objeto del acto jurdico viene a ser la cosa o prestacin sobre la que versa el acto jurdico. En el contrato de arrendamiento, el objeto de las obligaciones es: 1) para el arrendador es la cosa arrendada, y 2) para el arrendatario es el precio del arrendamiento. El objeto debe ser lcito para la validez del contrato de compraventa. Luego lo veremos con ms detalle cuando analicemos la cosa arrendada y el precio.

3.- La causa en el arrendamiento:

En los contratos bilaterales la causa de la obligacin de cada una de las partes es la obligacin de la contraparte. En el arrendamiento, para el arrendador la causa va a ser siempre la obligacin del arrendatario de pagar el precio; y para el arrendatario va a ser la obligacin del arrendador de conceder el goce de la cosa arrendada.

4.- Solemnidades del contrato de arrendamiento:

Como sealamos previamente, el contrato de arrendamiento es consensual, o sea, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes respecto a la cosa y el precio. Sin embargo, en forma excepcional, el contrato de arrendamiento est envuelto de ciertas formalidades, y stas pueden ser legales y voluntarias: a. Solemnidades legales: El arrendamiento suele estar revestido de solemnidades legales. Cabe advertir, sin embargo, que tales solemnidades no son exigidas por la ley en consideracin al contrato en s mismo, sino en atencin a la calidad de las personas que lo celebran. As, para dar en arrendamiento los bienes races de la mujer, por ms de cinco aos si son predios urbanos y por ms de ocho si se trata de predios rsticos, el marido necesita el consentimiento de la mujer (artculo 1756, Cdigo Civil). Anloga regla rige para arrendar la mujer administradora de la sociedad conyugal los bienes del marido (artculo 1761, Cdigo Civil). b. Solemnidades voluntarias: Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen convenientes y dar al contrato un carcter solemne. Consagra el artculo 1921 del Cdigo Civil una regla anloga a la sealada para la compraventa: Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. Como lgica consecuencia de que el contrato no se encuentra perfecto, las partes tienen el derecho de retractarse, el cual puede ejercerse hasta que se otorgue la escritura prevista o hasta que se haya verificado la entrega de la cosa. Si en el arrendamiento se otorgan arras se observarn las mismas reglas que en la compraventa. Como puede apreciarse un acto solemne por voluntad de las partes no es lo mismo que uno que lo es por mandato de la ley. En el acto solemne por determinacin de las

partes, el acto puede producir efectos aun si no se cumplen las solemnidades, si se ejecutan hechos que importen renuncia de stas, en este caso si se procede a la entrega de la cosa arrendada. En cuanto a las solemnidades legales, en caso de no cumplirse se estar omitiendo un requisito de existencia del acto que corresponde.

5.- La cosa arrendada:

La cosa debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaracin de voluntad, es decir, debe ser lcito, debe ser determinado y existir o esperarse que exista. El artculo 1916, inciso 1, del Cdigo Civil establece una regla general: Son susceptibles de arrendarse todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. En sntesis, son susceptibles de arrendarse los bienes races y muebles, las cosas corporales e incorporales. Ejemplos: puede arrendarse un derecho de usufructo (artculo 793, Cdigo Civil); el derecho derivado del contrato puede subarrendarse (artculo 1946, Cdigo Civil). Solamente no son susceptibles de arrendamiento: a) las cosas cuyo arriendo la ley prohbe; b) los derechos personalsimos, y c) las cosas consumibles de las que no pueda hacerse un uso acorde con su naturaleza sin que se destruyan, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al trmino del contrato. A propsito de esto, se discuti bastante, no solo en Chile sino tambin en la legislacin comparada, si era posible dar en arrendamiento una mina, ya que los minerales de una mina se agotan, se trata pues de un bien consumible. Actualmente nuestro Cdigo de Minera permite expresamente el arrendamiento de las concesiones mineras. El artculo 1916 del Cdigo Civil concluye que puede arrendarse la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe (es decir, el que ignoraba el hecho de ser ajena la cosa) tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin.

6.- El precio o renta:

Como en la compraventa, el precio debe ser real o serio y determinado. El precio, por tanto, no debe ser fingido o simulado ni irrisorio. La determinacin del precio es una exigencia que fluye de los principios generales. La cantidad a que asciende el precio puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo. Pero mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero, en el arrendamiento puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada (artculo 1917, inciso 1, Cdigo Civil). En este ltimo caso, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alcuota de los de cada cosecha (esta forma es frecuente en el arrendamiento de predios rsticos y recibe la denominacin de aparcera o, vulgarmente llamada, mediera). El precio puede fijarse en una cantidad alzada o en una cantidad peridica. Se llama renta cuando se paga peridicamente (artculo 1917, inciso 2, Cdigo Civil). El precio puede fijarse de los mismos modos que en el contrato de venta; esto es, por los contratantes de comn acuerdo o por un tercero. En ningn caso podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

La determinacin del precio puede hacerse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen (artculo 1808, inciso 2, Cdigo Civil).

III) EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Cuando nos referimos a los efectos del contrato de arrendamiento hablamos de los derechos y obligaciones que genera ste para las partes contratantes. Al igual que en la compraventa, como se trata de un contrato bilateral, ambas partes contraen obligaciones recprocas.

1.- Obligaciones del arrendador:

El arrendador se obliga, como lo seala la definicin del artculo 1915 del Cdigo Civil, a conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Tal es la nica obligacin del arrendador, pero esta se descompone en varias obligaciones que seala el artculo 1924 del Cdigo Civil. Segn la citada disposicin, el arrendador es obligado: A entregar al arrendatario la cosa arrendada. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Estas son las obligaciones del arrendador, pero de estas tres obligaciones, slo es esencial la de entregar la cosa arrendada; las dems obligaciones son de la naturaleza del contrato y susceptibles de ser alteradas convencionalmente. 1) OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA: La obligacin de entregar es de la esencia del contrato de arrendamiento. Slo mediante la entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue. * Forma de entrega: En esta materia, en el artculo 1920 del Cdigo Civil se seala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. La disposicin es atinada tratndose de cosas corporales muebles, en donde la entrega podr hacerse por cualquiera de los medios de efectuar tradicin que seala el artculo 684 del Cdigo Civil. Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega no se verificar por medio de la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races, porque la inscripcin por medio de la cual se hace la tradicin de los inmuebles supone un ttulo translaticio de dominio y el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. La entrega a que se obliga el arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla. La entrega del inmueble se verifica ponindolo materialmente a disposicin del arrendatario o, simblicamente, entregndole, por ejemplo, las llaves. * Tiempo y lugar de la entrega: En cuanto al tiempo y lugar de la entrega, deben observarse las reglas generales. (a) En cuanto al tiempo de la entrega, sta deber verificarse en la poca sealada por las partes. A falta de estipulacin, inmediatamente despus de la celebracin del contrato.

Si se ha fijado un plazo o condicin, la entrega deber efectuarse, vencido dicho plazo o cumplida la condicin. (b) En cuanto al lugar de la entrega, sta se har, en primer trmino, en el lugar convenido y, a falta de designacin en el lugar, se aplicarn las reglas del pago, esto es, la entrega se verificar en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, segn se trate de cosas especficas o genricas (artculos 1587, 1588 y 1589, Cdigo Civil). Se ha discutido a qu domicilio del deudor se refiere esta norma, si al que tena al momento de celebrar el contrato o al que tiene al momento en que debe hacerse el pago. Atendido lo que dispone el artculo 1589 del Cdigo Civil, no nos cabe duda que debe estarse al primero, pues justamente esta disposicin se pone en el caso en que entre ambas fechas, el deudor hubiere mudado su domicilio, estableciendo que, en ese caso, el pago debe hacerse en el lugar que sin esa mudanza correspondera, salvo que las partes dispongan de comn acuerdo otra cosa. * Estado en que debe entregarse la cosa arrendada: La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada, de lo contrario el arrendatario no podr obtener el adecuado goce de la cosa que se propuso al contratar. Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo gnero que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa. Como la cosa debe entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada, si sta presenta vicios o defectos que no permiten obtener de ella el provecho a que est naturalmente destinada, el arrendador debe responder de la siguiente manera: a) Si el mal estado o calidad de la cosa impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, el arrendatario puede pedir el termino del contrato de arrendamiento, en conformidad a lo que dispone el inciso 1 del artculo 1932 del Cdigo Civil. Segn esta norma, el arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contratar, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. b) Si el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o si la destruccin es slo en parte, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta, segn lo seala el inciso 2 del artculo 1932 del Cdigo Civil. c) Adems del derecho de pedir la terminacin del arrendamiento o la rebaja del precio, en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que le indemnicen los perjuicios, cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende slo el dao emergente (artculo 1933, inciso 1, Cdigo Civil); pero si el vicio era conocido por el arrendador al tiempo del contrato o tal que debi preverlo o por su profesin conocerlo, se incluir el lucro cesante (artculo 1933, inciso 2, Cdigo Civil).

De conformidad al artculo 1934 del Cdigo Civil, el arrendatario no tiene derecho a indemnizacin en los siguientes casos: o Si contrat a sabiendas del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo. o Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte. o Si renunci a la accin de saneamiento por el vicio, designndolo. * Arrendamiento de una cosa a varias personas: En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien primero se haya entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si no se ha entregado a ninguno, el titulo anterior prevalecer (artculo 1922, Cdigo Civil). Segn este artculo, si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si a ninguno, el ttulo anterior prevalecer. * Incumplimiento de la obligacin de entregar: El incumplimiento de la obligacin de entregar del arrendador acarrea las consecuencias que son simunes a todo incumplimiento. En esta materia es indispensable averiguar la causa determinante del incumplimiento, es decir, si se debe al hecho o culpa del arrendador o a un caso fortuito. De este modo, segn el inciso 1 del artculo 1925 del Cdigo Civil, si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios. El arrendatario tiene los derechos indicados aunque el arrendador haya credo equivocadamente y de buena fe que poda arrendar la cosa. Sin embargo, el arrendatario carece del derecho de demandar indemnizacin de perjuicios y slo puede demandar la terminacin del contrato cuando tuvo conocimiento de la imposibilidad del arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso fortuito (artculo 1925, inciso 2, Cdigo Civil). * Mora en el cumplimiento de la obligacin de entregar: El artculo 1926 del Cdigo Civil prev las consecuencias de la mora del arrendador en el cumplimiento de la obligacin de entregar la cosa arrendada. La mora del arrendador debida al hecho o culpa suyos o de sus agentes o dependientes, da derecho al arrendatario a demandar indemnizacin de perjuicios (artculo 1926, inciso 1, Cdigo Civil). Pero si a consecuencia del retardo se disminuye considerablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario demandar la terminacin del contrato, con derecho para que, adems, se le resarzan los perjuicios sufridos, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito (artculo 1926, inciso 2, Cdigo Civil). 2) OBLIGACION DE MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN DEL ARRENDAMIENTO:

El arrendador debe entregar la cosa arrendada en estado de servir; pero no basta con que la cosa sea inicialmente apta, sino que el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo de duracin del arrendamiento, hasta el trmino del contrato. En razn de esta obligacin, el arrendador tiene a su cargo las reparaciones necesarias que sean del caso, a excepcin de las locativas, que corresponden generalmente al arrendatario, a menos que los deterioros de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada. En todo caso las partes pueden alterar estas reglas, pues son de la naturaleza del contrato (artculo 1927, inciso final, Cdigo Civil). Segn el artculo 1927 del Cdigo Civil, la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Esta norma agrega, en su inciso 2, que, no obstante lo anterior, ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. * Las reparaciones necesarias: La regla es que el arrendador est obligado a efectuar aquellas reparaciones que se hayan convenido en el contrato. Si las partes nada dijeron, le corresponden las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas. Las reparaciones necesarias son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para que se la arrend. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin. Le corresponde al arrendador efectuar las reparaciones locativas, pero puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario por cuenta del arrendador (el arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los presupuestos que seala el artculo 1935 del Cdigo Civil). Este precepto dispone que el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer oportunamente las reparaciones, se abonar al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad. En consecuencia, el derecho del arrendatario para que se le reembolse el costo de las reparaciones necesarias requiere: Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa. Que se haya dado pronta noticia al arrendador para que las efecte, a menos que la noticia no hubiere podido darse a tiempo. Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente. Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata. * Mejoras tiles: La ley prev la suerte de las mejoras introducidas por el arrendatario a la cosa. En relacin a esto, debemos distinguir:

a. Las mejoras tiles -es decir, aquellas que aumentan el valor venal de la cosa (artculo 909, inciso 2, Cdigo Civil)- debern ser reembolsadas por el arrendador siempre que haya consentido en que se efecten con la expresa condicin de abonarlas (artculo 1936, primera parte, Cdigo Civil). Si no se hubieren efectuado en esas condiciones, el arrendatario podr separar y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerados separadamente (artculo 1936, segunda parte, Cdigo Civil). El arrendatario goza del derecho de separar y llevarse los materiales a condicin de que el arrendador no est dispuesto a pagar su valor. b. Las mejoras voluptuarias -es decir, aquellas que slo consisten en objetos de lujo y recreo y que no aumentan el valor venal de la cosa o slo lo aumentan en una proporcin insignificante (artculo 911, inciso 2, Cdigo Civil)- en el contrato se arrendamiento jams se indemnizan. El arrendatario podr llevrselas en conformidad a las reglas generales. 3) OBLIGACION DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACION EN EL GOCE DE LA COSA: No slo debe el arrendador procurar al arrendatario el goce de la cosa, sino que este goce ha de ser tranquilo o pacfico. Por este motivo la ley exige que el arrendador garantice al arrendatario que lo librar de las turbaciones de que ste sea vctima por parte de terceros y, con mayor razn, debe abstenerse l mismo de turbar al arrendatario. En consecuencia, la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa arrendada se descompone en dos obligaciones: - Obligacin del arrendador de no turbar al arrendatario. - Obligacin del arrendador de garantizar al arrendatario frente a turbaciones de terceros. * Obligacin de no turbar el arrendador al arrendatario: En conformidad al artculo 1929 del Cdigo Civil, el arrendador ser responsable no slo de su propia conducta sino que tambin de la de aquellas personas por quien es responsable; y si en el hecho se producen turbaciones, ello dar origen a la correspondiente indemnizacin de perjuicios. De acuerdo al artculo 1929 del Cdigo Civil, si fuera de los casos previstos en el artculo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios. Pero el legislador se ha ocupado, en especial, de las turbaciones que provengan de mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecucin de trabajos en ella; en efecto, el artculo 1928 del Cdigo Civil dispone que el arrendador no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas. Sin embargo podr suceder que la cosa necesite urgentes reparaciones. Las consecuencias son diversas segn la magnitud de tales reparaciones y la medida en que embaracen o turben el goce. a. Si las reparaciones causan una turbacin de poca importancia, debe soportarlas el arrendatario, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la

parte que fuere (artculo 1928, inciso 2, Cdigo Civil). Al arrendatario le asiste el derecho de pedir una rebaja del precio o renta. b. Si las reparaciones recaen sobre una parte tan grande de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom el arriendo, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento (artculo 1928, inciso 3, Cdigo Civil). El arrendatario puede demandar la terminacin del contrato. A las acciones sealadas, encaminadas a pedir una rebaja del precio o la terminacin del arriendo, puede sumarse la indemnizacin de perjuicios. El arrendatario tendr derecho a la indemnizacin de perjuicios en los siguientes casos: Si las reparaciones provienen de una causa que ya exista al tiempo del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoci o era tal que tuviese antecedentes para temerla o por su profesin debiese conocerla (artculo 1928, inciso 4, Cdigo Civil). Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario (artculo 1928, inciso 5, Cdigo Civil). * Obligacin de sanear las turbaciones que sean obra de terceros: Las turbaciones que el arrendatario puede ser vctima de terceros pueden ser de hecho o de derecho. 1. Turbaciones de hecho: Las turbaciones de hecho son las que provienen de vas de hecho de terceros que no pretenden derechos sobre la cosa; en otros trminos, son aquellas que importan ejecucin de actos materiales que no implican pretensiones de derecho. Estas turbaciones no imponen al arrendador ninguna responsabilidad (artculo 1930, inciso 1, Cdigo Civil), y es el arrendatario el que deber preocuparse de perseguir la responsabilidad y obtener la reparacin del dao (el arrendatario, por los medios de que disponga, debe repeler esta clase de agresiones que le turben el goce). 2. Turbaciones de derecho: Las turbaciones de derecho son aquellas que se producen por vas de derecho, esto es, por las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre la cosa arrendada; implican que hay un tercero que pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada. Por ejemplo: un tercero pretende ejercer en la cosa un derecho de usufructo o servidumbre, o deduce una accin judicial para reclamar todo o parte de ella. De tales turbaciones es responsable el arrendador porque, en verdad, provienen de una mala calidad de su derecho. Aqu se ve afectado el derecho del arrendador, por ello ste debe necesariamente intervenir (artculo 1931, inciso 1, Cdigo Civil). En conformidad al inciso 1 del artculo 1931 del Cdigo Civil, esta accin debe dirigirse en contra del arrendador. Pero el arrendatario, por su parte, tiene la obligacin de dar noticia al arrendador de las turbaciones o molestias que reciba de los terceros; la omisin o tardanza en que incurra le har responsable de los perjuicios que de ello se sigan al arrendador (artculo 1931, inciso 2, Cdigo Civil). Esta obligacin del arrendatario est en relacin con el artculo 896 del Cdigo Civil, cuando, en un juicio reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara

el nombre y residencia de la persona a cuyo nombre la tiene (en realidad, se trata de la eviccin aplicada al contrato de arrendamiento). Para determinar los derechos que competen al arrendatario turbado en el goce de la cosa arrendada, es necesario averiguar la importancia de la turbacin, esto es, si es grave o leve. a) Cuando la turbacin es de relativamente escasa importancia, el arrendatario slo tiene derecho a una rebaja del precio (artculo 1930, inciso 2, Cdigo Civil). Esta norma seala que si el arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podr el arrendatario exigir una disminucin proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante. b) Si la turbacin o embarazo es considerable, el arrendatario puede pedir la terminacin del contrato (artculo 1930, inciso 3, Cdigo Civil). En efecto, este artculo establece que si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr exigir que cese el arrendamiento. Adems de las acciones referidas, tiene derecho a obtener indemnizacin de perjuicios si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi haber sido conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste intervino estipulacin especial de saneamiento respecto de ella (artculo 1930, inciso 4, Cdigo Civil). En cambio, si la causa del derecho del tercero no era ni deba ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no ser obligado a abonar el lucro cesante (artculo 1930, inciso 5, Cdigo Civil). * Derecho legal de retencin del arrendatario: Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retencin sobre la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago. Este derecho se traduce en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada, mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente el pago (artculo 1937, inciso 1, Cdigo Civil). De acuerdo a este precepto legal, en todos los casos en que se debe indemnizacin al arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. El derecho de retencin del arrendatario procede cuando se le deben indemnizaciones en razn de: a. La mutacin de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que emprenda el arrendador que le turben o embaracen el goce (artculo 1928, Cdigo Civil). b. Las turbaciones de que sea vctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada (artculo 1930, inciso 4, Cdigo Civil). c. El mal estado de la cosa arrendada (artculo 1928, inciso 4, Cdigo Civil).

d. Las mejoras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y con la expresa condicin de abonarlas (artculo 1936, inciso 1, Cdigo Civil). El arrendatario deber hacer valer su derecho de retencin en la audiencia de contestacin y conciliacin, en la cual ser necesario que se reconvenga y solicite segn se explica en el capitulo relativo al procedimiento; obviamente, la retencin slo procede si aun detenta la propiedad. Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retencin en caso de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, segn lo establece el inciso 2 del artculo 1937 del Cdigo Civil. Esta extincin slo podra deberse a caso fortuito o la expropiacin.

2.- Obligaciones del arrendatario:

Como contrato bilateral que es, el arrendamiento impone igualmente obligaciones al arrendatario. De esta manera, podemos decir que las obligaciones del arrendatario son las siguientes: A pagar el precio o renta. A usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato. A cuidar la cosa como un buen padre de familia. A efectuar las reparaciones locativas. A restituir la cosa al trmino del arrendamiento. 1) OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO: El artculo 1942 del Cdigo Civil seala expresamente, en su inciso 1, que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Esta es su obligacin ms importante y constituye una obligacin esencial que no puede faltar. Como dijimos anteriormente, la determinacin del precio se sujeta a las mismas reglas que en el contrato de compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el precio; la falta de acuerdo de las partes acerca del precio o renta impide que el contrato de arrendamiento llegue a generarse. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del arriendo despus de que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este caso, se estar al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales (artculo 1943, Cdigo Civil). De acuerdo al artculo 1943 del Cdigo Civil, si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estar al justiprecio de peritos, y los costos de esta operacin se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Sin perjuicio de lo anterior, la Ley N 18.101, ante un contrato verbal, presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad (artculo 20, Ley N 18.101). * poca del pago del precio: El precio o renta debe pagarse en la poca convenida; a falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas; en defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del artculo 1944 del Cdigo Civil, esto es:

1. La renta de predios urbanos se pagar por meses (anticipados) y la renta de predios rsticos por aos. 2. Si se arrienda una cosa mueble por cierto nmero de aos, meses o das, la renta se deber inmediatamente despus de expirado el respectivo ao, mes o da correspondiente. 3. Si se arrienda por una suma alzada, se deber sta luego que termine el arrendamiento. Ejemplo: las casas de veraneo. De este modo, el precio es pagadero al trmino del contrato o de cada uno de los perodos de pago. * Efectos del incumplimiento en el pago de la renta: El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo que establece el artculo 1489 del Cdigo Civil, esto es, puede pedir el cumplimiento del contrato o su terminacin. En caso de que se ponga trmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, deber ste el pago de los perjuicios que resulten para el arrendador. Esta indemnizacin comprende, especialmente, el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que desahuciado hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio (artculo 1945, inciso 1, Cdigo Civil). Para librase de este pago el arrendatario podr proponer, bajo su responsabilidad, otra persona idnea que le sustituya por el tiempo que falte, prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (artculo 1945, inciso 2, Cdigo Civil). Este es un caso de subrogacin personal, que importara una suerte de novacin por cambio de deudor. Tambin podra asimilarse a una cesin de contrato, pero con la particularidad que habra una obligacin legal de caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario. En el caso de que el arrendatario se constituya en mora de pagar la pagar la renta, el Cdigo Civil establece algunas normas especiales para ciertos casos determinados. As el artculo 1977 del Cdigo Civil establece que la mora de un perodo entero en el pago de la renta, dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable que no bajar de treinta das. Esta disposicin se aparta del artculo 1949 del Cdigo Civil que seala que una regla distinta para el caso que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada, estableciendo que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que contra l competa como injusto detentador. 2) OBLIGACION DE USAR LA COSA SEGUN LOS TERMINOS O EL ESPIRITU DEL CONTRATO: El derecho de usar y gozar la cosa no es ilimitado para el arrendatario; al contrario, debe encuadrarse dentro de ciertos lmites. La forma de usar la cosa ser, en primer termino, las que las partes convengan expresamente. A falta de estipulacin, el goce del arrendatario deber ajustarse a la intencin presunta de los contratantes y al natural destino de la cosa, segn lo dispone el artculo 1938 del Cdigo Civil.

Segn el inciso 1 del artculo 1938 del Cdigo Civil, el arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato, y no podr en consecuencia hacerlo servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas. De esta manera, por ejemplo, el arrendatario de una casa habitacin ni puede instalar en ella un comercio o el arrendatario de un caballo de carreras destinarlo al arado. El uso que el arrendatario debe dar a la cosa resulta, a menudo, de la presunta intencin de las partes. Ejemplo: el arrendamiento a un fabricante de colchones de un local destinado anteriormente a un almacn, supone un tcito acuerdo para variar su uso. La infraccin de esta obligacin del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la terminacin del arrendamiento con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el arriendo (artculo 1938, inciso 2, Cdigo Civil). En caso de controversia toca al juez decidir cul es el destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideracin las variadas circunstancias del caso. Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos. 3) OBLIGACION DE CUIDAR DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA: Puesto que el arrendamiento es un contrato que beneficia a las partes recprocamente, el arrendatario, con arreglo a los principios generales, es responsable de la culpa leve, esto es, la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. El artculo 1939 del Cdigo Civil ratifica esta idea al decir que el arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia (artculo 1939, inciso 1, Cdigo Civil). El incumplimiento de esta obligacin, hace responsable al arrendatario de los perjuicios que su conducta ocasione, y aun tendr el derecho el arrendador de poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro (artculo 1939, inciso 2, Cdigo Civil). Por lo tanto, la sancin depender de la magnitud de la infraccin. Solamente la infraccin grave autoriza al arrendador para pedir la terminacin del arriendo, entendindose por tal aquella que ocasiona un serio deterioro. La infraccin leve slo autoriza para demandar indemnizacin de perjuicios. El arrendatario, adems, no slo es responsable de su propia culpa, sino tambin de la de su familia, huspedes y dependientes, conforme lo establece el artculo 1941 en relacin con el 2320 del Cdigo Civil, que seala que toda persona es responsable no slo de sus propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado. * Cesin y subarriendo: Consecuencia de la obligacin de cuidar la cosa es la prohibicin que la ley impone al arrendatario de subarrendar o ceder el arriendo, a menos que se le autorice expresamente para ello (artculo 1946, Cdigo Civil). En conformidad al artculo 1946 del Cdigo Civil, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.

El subarrendamiento y la cesin son dos cosas diversas, que no deben confundirse, por ello es importante distinguirlos: - El subarrendamiento consiste en dar en arrendamiento la cosa que se tiene a ttulo de arrendatario. En el subarriendo hay dos arrendamientos superpuestos; el subarrendador se encuentra doblemente obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el primer contrato y de arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario. - La cesin del arrendamiento consiste en transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relacin directa entre el cesionario y el arrendador, conservando este ultimo todas las cauciones que tendra el contrato cedido. En consecuencia, la cesin es una operacin de efectos ms radicales que el subarrendamiento. El artculo 5 de la Ley N 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin a plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso este podr poner termino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar renta por el periodo que falte. A contrario sensu, debemos entender que en los contratos a plazo fijo inferiores a un ao no se subentiende la facultad de subarrendar, y deber mencionarse ella expresamente. 4) OBLIGACION DE EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS: Las reparaciones locativas son las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario determinndose por la costumbre del lugar (artculos 1927 y 1940, Cdigo Civil). El arrendatario, dice la ley, es obligado a las reparaciones locativas (artculo 1940, inciso 1, Cdigo Civil). Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. (artculo 1940, inciso 2, Cdigo Civil). Excepcionalmente el arrendatario no est obligado a efectuar las reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada. 5) OBLIGACION DE RESTITUIR LA COSA ARRENDADA: El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, debe restituir la cosa al arrendador al trmino del contrato. As lo dispone el inciso 1 del artculo 1947 del Cdigo Civil al sealar que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. * Estado en que debe restituirse la cosa: El arrendatario debe restituir la cosa en el estado en que le fue entregada (artculo 1947, inciso 2, primera parte, Cdigo Civil). Pero, como se comprende, el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o menoscabo. Por este motivo, la disposicin aade que en la restitucin debe tomarse en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos (artculo 1947, inciso 2, parte final, Cdigo Civil).

Es probable que las partes hayan dejado constancia del estado en que se encontraba la cosa; en tal caso, no surgirn dificultades acerca de cmo debe efectuarse la restitucin. Si las partes no han expresado el estado en que se entreg la cosa, la ley establece una presuncin de que ese estado fue satisfactorio; la presuncin es simplemente legal, pero, en todo caso admite prueba en contrario que el arrendatario rinda (artculo 1947, inciso 3, Cdigo Civil). La norma prescribe que si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Los daos y prdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa, se presumen culpables. Toca al arrendatario acreditar que no han sobrevenido por su culpa o de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios (artculo 1947, inciso 4, Cdigo Civil). * Forma de la restitucin: La entrega debe efectuarse de la siguiente manera: Si la cosa es mueble, se har poniendo la cosa materialmente a disposicin del arrendador. Si la cosa es inmueble, la restitucin se verificar desocupando la propiedad enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves (artculo 1948, Cdigo Civil). * Incumplimiento de la obligacin de restituir y la mora del arrendatario: Terminado el arriendo, el arrendatario debe restituir la cosa, esto es, se hace exigible su obligacin. Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir es menester que sea requerido o reconvenido por el arrendador. La expiracin del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle trmino. Es un caso de excepcin al artculo 1551 del Cdigo Civil, porque la ley exige que se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. As lo dispone el artculo 1949 del Cdigo Civil. Conforme a lo establecido en el artculo 1949 del Cdigo Civil, para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que contra l competa como injusto detentador. * Derecho legal de retencin del arrendador: Al igual que el arrendatario, el arrendador goza del derecho legal de retencin. Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que, por diversos conceptos, el arrendatario le adeude (artculo 1942, Cdigo Civil). La norma citada expresa que podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria. En consecuencia, el arrendador puede hacer uso de este derecho en los siguientes casos:

a. Si el arrendatario usa la cosa contrariamente a los trminos o al espritu de contrato (artculo 1938, inciso 2, Cdigo Civil). b. Si la cosa experimenta deterioros imputables al arrendatario por no cuidar la cosa como un buen padre de familia (artculo 1939, inciso 2, Cdigo Civil). c. Por el hecho de incurrir el arrendatario en mora de restituir la cosa arrendada (artculo 1949, Cdigo Civil). d. Por termino del contrato por culpa del arrendatario (artculo 1945, inciso 1, Cdigo Civil). e. Por concepto de precio o renta (para responder por las rentas y servicios adeudados). Con arreglo a lo dispuesto en el inciso 2 del artculo 1942 del Cdigo Civil, el derecho legal de retencin recae sobre todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria. Naturalmente que la retencin se hace efectiva sobre los bienes indicados a condicin de que pertenezcan al arrendatario; se presumir que le pertenecen, salvo prueba en contrario. Por su parte, el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil otorga un derecho especial al arrendador en caso de que se pretenda burlar el derecho de retencin, a travs del cual, podr solicitar el auxilio de cualquier funcionario de polica para impedir que los objetos sobre los cuales puede recaer la retencin sean extrados de la propiedad arrendada. Este derecho de retencin puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo, incluso despus de dictada sentencia definitiva y, por supuesto antes del lanzamiento o en el momento de cumplirse ste. Su tramitacin es incidental y por cuerda separada.

IV) EXPIRACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

El contrato de arrendamiento de cosas termina del mismo modo que los otros contratos (artculo 1950, inciso 1, Cdigo Civil). Pero el mismo artculo seala diversas causales peculiares de este contrato: 1. Por la destruccin total de la cosa arrendada. 2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo. 3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn. 4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto. A las causales apuntadas, es necesario agregar otras, como el desahucio, la circunstancia de necesitar el arrendador de la cosa para efectuar reparaciones en ella, etc.

1.- La destruccin total de la cosa arrendada:

Para que la destruccin ponga trmino al contrato de arrendamiento, sta debe ser total, quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligacin deja de tener causa y objeto. Destruida ntegramente la cosa no podr en lo sucesivo el arrendador procurar al arrendatario el goce de la misma; el arrendatario, a su vez, quedar liberado de la obligacin de pagar la renta, ya que, como se dijo, su obligacin carece de causa y objeto.

La destruccin total y culpable de la cosa har responsable al arrendatario a indemnizar perjuicios y, especialmente, al pago de la renta por el tiempo que falte hasta la expiracin del plazo estipulado o hasta que, mediante el desahucio, hubiera podido cesar el contrato (artculo 1945, inciso 1, Cdigo Civil). Si la destruccin es solamente parcial, el juez debe decidir, atendidas las circunstancias, si tendr lugar la terminacin del arrendamiento, o se concede una rebaja del precio o renta (artculo 1932, inciso 2, Cdigo Civil). En consecuencia, la destruccin parcial no extingue el contrato; para que esto ocurra la destruccin debe ser total.

2.- La expiracin del plazo estipulado para la duracin del arriendo:

El contrato de arrendamiento, como reiteradamente se ha sealado, es por su esencia temporal; pero su duracin puede ser determinada o indeterminada. * Contrato por tiempo determinado: Se entiende que es determinado el tiempo de duracin del contrato de arrendamiento: a. Si las partes han convenido expresamente un plazo o trmino. b. Cuando el tiempo es determinado por la naturaleza del servicio a que la cosa se destina (plazo tcito). c. Cuando el tiempo es determinado por la costumbre del pas. En tales casos, la expiracin del trmino pone fin automticamente o ipso jure al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una expresa declaracin de voluntad de las partes (artculo 1954, Cdigo Civil). Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Ley N 18.101 (artculos 3 y 4), hoy en da toda restitucin de un bien raz urbano necesariamente debe hacerse por la va judicial, es decir, habr que notificar el trmino del contrato y conjuntamente pedir la devolucin del inmueble arrendado. * Contrato por tiempo indeterminado: Si no se ha fijado un tiempo para la duracin del arriendo, o ste no resulta de la naturaleza del servicio o de la costumbre del contrato, durar indefinidamente mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin (artculo 1951, inciso 1, Cdigo Civil). Arrendador y arrendatario deben darse mutuo aviso de su intencin de no perseverar en el contrato. Este aviso previo se denomina desahucio. El inciso 1 del artculo 1951 del Cdigo Civil dice que si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente. Cuando se haya fijado plazo obligatorio slo para una de las partes, aquella a que el plazo no obliga deber desahuciar a la otra para hacer cesar el arriendo (artculo 1953, Cdigo Civil). Dicho de otro modo, en el caso de que una sola de las partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho. -o- Concepto y clases de desahucio:

El DESAHUCIO es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. Este aviso, que debe darse con cierta anticipacin, tiene a precaver los perjuicios que a las partes ocasionara el trmino inopinado del arrendamiento. El desahucio es un acto unilateral, pues la aceptacin de la parte a quien se dirige carece de importancia. El desahucio puede ser judicial o extrajudicial (artculo 588, Cdigo de Procedimiento Civil). El desahucio extrajudicial puede ser verbal o escrito. - El desahucio extrajudicial tiene serios inconvenientes. En efecto, dado verbalmente, no podr probarse por testigos cuando la cuanta del contrato sea superior a las dos unidades tributarias mensuales; y otorgado por escrito, el documento queda en poder del desahuciado y la parte que dio el desahucio no puede contar con dicho documento para acreditar que formul el aviso. Actualmente el desahucio extrajudicial que emana del arrendador slo tiene cabida tratndose de cosas muebles. El desahucio de los bienes races por iniciativa del arrendador es siempre judicial. - El desahucio judicial, como su nombre lo indica, es el que se da por medio de una notificacin judicial; se practica por intermedio de los tribunales de justicia a travs de la correspondiente notificacin. El inciso 3 del artculo 588 del Cdigo de Procedimiento Civil dispone que el desahucio judicial se efectuar notificando al arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner en conocimiento de uno o de otro la noticia anticipada a que se refiere el artculo 1951 del Cdigo Civil. Notificado de desahucio, el desahuciado dispone de un plazo de diez das para oponerse. En caso de no deducirse oposicin, habr de dictarse sentencia que d lugar al desahucio y fije da para la restitucin de la propiedad. Si se deduce oposicin, se citar a las partes a un comparendo a que concurrirn con sus medios de prueba para que expongan lo conveniente a sus derechos (artculos 589 y 590, Cdigo de Procedimiento Civil). -o- Irrevocabilidad del desahucio: El desahucio es irrevocable; a pesar de que se trata de un acto unilateral de voluntad del arrendador o arrendatario, no es posible que uno u otro se retracten unilateralmente. As lo seala el artculo 1952 del Cdigo Civil, el cual establece que el que ha dado noticia para la cesacin del arriendo, no podr despus revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. La regla se encuentra sobradamente justificada. Se supone con fundamente que el desahuciado ha debido adoptar medidas de previsin de la terminacin del arrendamiento, tales como buscar otro arrendatario el arrendador, u otra cosa susceptible de ser arrendada el arrendatario.

-o- Anticipacin con que debe darse el desahucio: La notificacin de poner trmino al contrato debe manifestarse con la debida antelacin. Se entiende, entonces, por la anticipacin del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en conocimiento de la otra parte la intencin de no perseverar en el arrendamiento.

La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que se regula para los pagos. De este modo, si se arrienda a tanto por mes o ao, el desahucio debe darse con un mes o ao de anticipacin (artculo 1951, inciso 2, Cdigo Civil). Para precisar con exactitud cundo debe entenderse terminado el contrato, el artculo 1951, inciso 3, del Cdigo Civil, dispone que el desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo (artculo 1951, inciso 3, Cdigo Civil). Ejemplo: si el arrendamiento es por meses y la renta se paga el 1 de cada mes, y el arrendador o el arrendatario se proponen ponerle fin el 1 de abril, el aviso deber darse antes del 1 de marzo (dado el 20 de febrero, correr desde el 1 de marzo). -o- Momento en que se extingue el contrato: Cuando el contrato se ha celebrado por un tiempo determinado, obviamente se extingue cuando expira dicho trmino. Si es procedente el desahucio, el contrato termina en el momento en que expira el plazo del mismo. Como lgica consecuencia, hasta esa poca, subsiste el derecho del arrendador de percibir el precio o renta. Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deber, no obstante, pagar la renta hasta el fin del contrato (artculo 1955, Cdigo Civil). -o- Tcita reconduccin: En caso que, terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario contina detentando la cosa sin protesta del arrendador, no se entiende que las partes hayan entendido prorrogar el contrato. Esta es la llamada tcita reconduccin, es decir, la renovacin del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador (artculo 1956, inciso 1, Cdigo Civil). De acuerdo al artculo 1956, inciso 1, del Cdigo Civil, terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retencin de la cosa por el arrendatario, es una renovacin del contrato. Para que se entienda renovado el arriendo es preciso que las partes as lo convengan expresamente; y como una lgica consecuencia de que el contrato no se entiende renovado, el arrendador puede reclamar en cualquier tiempo la restitucin de la cosa (artculo 1956, inciso 2, Cdigo Civil). En efecto, esta norma establece que si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato, tendr derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. Sin embargo, el Cdigo acepta por excepcin la reconduccin tcita, si la cosa fuera raz y el arrendatario con el beneplcito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo. En este caso, se entender renovado el contrato pero no por ms tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rsticos, todo esto sin perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma forma (artculo 1956, inciso final, Cdigo Civil). En consecuencia, para que tenga lugar la excepcin prevista en la disposicin es preciso: Que la cosa arrendada sea inmueble.

Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa. Que el arrendatario haya pagado, con el beneplcito del arrendador, la renta correspondiente a un perodo posterior a la extincin del contrato, o las partes hayan ejecutado otros hechos demostrativos de su inequvoca intencin de perseverar en el arriendo. La reconduccin importa la celebracin de un nuevo arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior, pero que variar en su duracin: el nuevo arrendamiento durar hasta tres meses si el bien arrendador es urbano y hasta que puedan recogerse los frutos pendientes y aprovecharse las labores realizadas, si se trata de un predio rstico. Puesto que el contrato que liga en lo sucesivo a las partes es un nuevo contrato, se extinguen las cauciones constituidas por terceros para la seguridad de las obligaciones derivadas del primero (artculo 1957, Cdigo Civil).

3.- La extincin del derecho del arrendador:

La prdida de los derechos que el arrendador tena sobre la cosa le coloca en la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones y, por ende, determina la extincin del contrato. Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se coloca en la imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Las causas que extinguen el derecho del arrendador son diversas. La extincin puede producirse, en sntesis, por hecho o culpa del arrendador o por causas independientes de su voluntad, lo que tiene importancia para determinar la posible indemnizacin de perjuicios. * La extincin involuntaria del derecho del arrendador: Lo reglamenta el artculo 1958 del Cdigo Civil, que dispone en su inciso 1 que extinguindose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el arrendamiento an antes de cumplirse el tiempo para que su duracin se hubiere estipulado. La extincin del derecho del arrendador supone que otra persona adquiere este derecho; la expiracin del contrato significa, en otros trminos, que los terceros que adquieren los derechos que el arrendador perdi no estn obligados a respetar el arrendamiento. La disposicin del artculo 1958 propone dos ejemplos. Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del da en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, pese a las estipulaciones que medien entre arrendador y arrendatario sobre la duracin del arriendo (artculo 1958, inciso 2, Cdigo Civil). -o- Responsabilidad del arrendador: Para precisar la responsabilidad del arrendador en caso de expirar el contrato por causas ajenas a su voluntad (que se traduce en el pago de perjuicios) es menester distinguir si estaba de buena o mala fe. La mala fe del arrendador consiste, en este caso, en haber contratado a sabiendas del carcter incierto de su derecho y atribuyndose la calidad de dueo absoluto. Entonces se debe distinguir:

 Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duracin de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho est sujeto a una condicin resolutoria, no habr lugar a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derecho. Pero si el arrendador tiene un derecho de incierta duracin y contrat atribuyndose el carcter de dueo absoluto, ser obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto. -o- Extincin por causa de expropiacin: La expropiacin por causa de utilidad pblica es una causa de extincin del arriendo ajena a la voluntad del arrendador. El artculo 1960 del Cdigo Civil establece las siguientes reglas: o Se dar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes (artculo 1960, n 1, Cdigo Civil). o Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no d lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto nmero de aos, todava pendientes a la fecha de expropiacin, y as constare por escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicios por el Estado o la corporacin expropiadora (artculo 1960, n 2, Cdigo Civil). o Si slo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habr lugar a la regla del artculo 1930, inciso 3, esto es, tendr derecho el arrendatario a pedir la terminacin del contrato, cuando la parte de que ha sido privado sea tanta que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado. En consecuencia, la expropiacin que pone fin al contrato debe ser total; la parcial slo autoriza al arrendatario para pedir la terminacin del contrato, cuando rene los caracteres anotados. * La extincin del derecho del arrendador por su hecho o culpa: La extincin del derecho del arrendador puede operarse por su hecho o culpa. El caso ms frecuente de esto ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada o por el hecho de no pagar el precio se declara resuelto el contrato de compraventa que le sirvi de ttulo para su adquisicin. Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente o sucesor est o no obligado a respetar el arriendo: A. Si el sucesor no est obligado a respetar el arriendo: Cada vez que se extinga el derecho del arrendador y su causahabiente no est obligado a respetar el arriendo, debern indemnizarse al arrendatario los perjuicios que la extincin del contrato le ocasione (artculo 1961, Cdigo Civil). El artculo 1961 del Cdigo Civil seala que extinguindose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueo, o siendo usufructuario de ella hace cesin del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, ser obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no est obligada a respetar el arriendo.

Suponiendo que el arriendo se estipul a un largo plazo; si el causahabiente del arrendador no est obligado a respetar el contrato, el arrendatario se ver privado de la cosa cuyo goce contaba por largo tiempo y se le seguir ciertamente un dao que el arrendador debe repararle. El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios que sufra con motivo de la extincin del contrato. Adems, el arrendador debe indemnizar los perjuicios que el subarrendatario sufriere por su parte. El arrendatario directo reclamar la indemnizacin de estos perjuicios a su propio nombre o ceder su accin al subarrendatario. El arrendatario directo deber reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas (artculo 1963, Cdigo Civil). B. Si el sucesor est obligado a respetar el arriendo: Si el sucesor del arrendador debe respetar el arriendo, subsiste el contrato; obviamente el arrendatario no tiene derecho a reclamar perjuicios. La regla general es que el sucesor no est obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero absoluto frente al contrato; sin embargo, principalmente por razones de orden econmico, el legislador ha sealado casos en que por excepcin el adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el artculo 1962 del Cdigo Civil, el cual seala tres casos, estando obligados a respetar el arriendo: o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo. o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores hipotecarios. o Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. Detalladamente podemos analizar estos tres casos en que el sucesor debe respetar el arriendo: a. Sucesores a ttulo gratuito: Deben respetar el arriendo los sucesores a ttulo gratuito, esto es, los herederos, legatarios y donatarios del arrendador (artculo 1962, n 1, Cdigo Civil). Los herederos deben respetar el contrato porque representan a su causante y le suceden en todos sus derechos y obligaciones transmisibles (artculo 1097, Cdigo Civil). En cuanto a los legatarios y donatarios, deben respetar el arriendo porque de otro modo se creara para su causante una embarazosa situacin, como consecuencia de la indemnizacin de perjuicios que debera pagar el arrendatario; no es justo que se imponga esta responsabilidad al autor de la liberalidad y la nica manera de ponerle a cubierto de ella es obligar a los sucesores a respetar el arriendo. b. Sucesores a ttulo oneroso: Los causahabientes a ttulo oneroso deben respetar el arriendo siempre que conste por escritura pblica (artculo 1962, inciso 2, Cdigo Civil). Constituido por escritura pblica, consta el contrato de un modo fehaciente y tiene una fecha cierta. Por este motivo, pese a que el arrendamiento es, por regla general, un contrato consensual, conviene que se le revista la solemnidad de la escritura pblica,

en atencin a que el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha realizado con dicha solemnidad. c. Caso de los acreedores hipotecarios: Una regla especial rige para esta materia, que seala que los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo siempre que conste por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria (artculo 1962, n 3, Cdigo Civil). El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura. En consecuencia, para que los acreedores hipotecarios deban respetar el arriendo deben cumplirse los siguientes requisitos: 1) Que el arriendo conste por escritura pblica; 2) Que se encuentre inscrito en el Registro del Conservador; y 3) Que la inscripcin del arriendo sea anterior a la inscripcin de la hipoteca. En este caso los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento de la situacin contractual de la propiedad hipotecada. Los registros del Conservador son pblicos y por ello el acreedor hipotecario va a tener pleno conocimiento del arriendo que afecta a la propiedad hipotecada. * Clusula de no enajenar la cosa arrendada: El artculo 1964 del Cdigo Civil reglamenta los efectos del pacto que celebren el arrendador y el arrendatario de no enajenar el primero la cosa arrendada. Dicha norma establece que el pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural. Por de pronto, la estipulacin no impide al arrendador enajenar, con tal que si esto ocurre el adquirente deba respetar el arriendo. * Embargo de la cosa arrendada: El embargo trabado por el acreedor o acreedores del arrendador sobre la cosa arrendada no pone fin al arriendo (artculo 1965, Cdigo Civil). En efecto, prescribe el inciso 2 del artculo 1965 del Cdigo Civil que si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962, que se refiere a los casos en que el sucesor debe respetar el arriendo. Mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste y se sustituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. El Cdigo de Procedimiento Civil, en su artculo 454, se ha ocupado ms en detalle de esta materia.

4.- Otras causales de extincin del arrendamiento:

El contrato de arrendamiento puede expirar adems por otras causales distintas de las anteriores: 1) La sentencia judicial de terminacin del arriendo : El contrato de arrendamiento expira por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto (artculo 1950, n 4, Cdigo Civil). Esta forma de terminacin tendr lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el trmino del mismo, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas. Del mismo modo, terminar de esta manera cuando se declara judicialmente nulo o rescindido el contrato. 2) La insolvencia del arrendatario: La insolvencia del arrendatario suele poner fin al arriendo. Tiene derecho el arrendador para dar por concluido el arrendamiento y

para que el arrendatario le indemnice los perjuicios, segn las reglas generales (artculo 1968, Cdigo Civil). Pero los acreedores del arrendatario, interesados en la subsistencia del contrato, podrn sustituirse al arrendatario rindiendo caucin a satisfaccin del arrendador. Por este motivo es que el inciso 1 del artculo 1968 del Cdigo Civil expresa que la insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. En consecuencia, la insolvencia del arrendatario slo pone fin al arriendo cuando los acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador. 3) Casos en que deben hacerse reparaciones en la cosa arrendada : El arrendamiento expira cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que impidan total o parcialmente el goce de ella (artculo 1966, Cdigo Civil). En efecto, el artculo 1966 del Cdigo Civil establece que podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendr entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artculo 1928. En otras palabras, el arrendador puede poner fin al contrato, pero el arrendatario, a su vez, tiene derecho a que se le rebaje proporcionalmente el precio o renta y, eventualmente, a que se le indemnicen los perjuicios sufridos. En cambio, no puede el arrendador poner trmino al contrato a pretexto de que necesita para s la cosa (artculo 1967, Cdigo Civil). -o- Arrendamiento de bienes de sus representados hecho por el padre, marido o guardador: El padre, madre, marido y guardador no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer o pupilos sino por un cierto tiempo. El artculo 1969 del Cdigo Civil dispone que los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o madre como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cnyuge, se sujetarn (relativamente a su duracin despus de terminada la tutela o curadura, o la administracin paterna o materna, o la administracin de la sociedad conyugal), a los artculos 407, 1749, 1756 y 1761.

V) REGLAS PARTICULARES AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS: 1.- Disposiciones aplicables:

El arrendamiento de bienes races urbanos est sometido a las normas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en el prrafo 5 del Ttulo XXVI, denominado Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios. Rige adems la Ley N 18.101, publicada en el Diario Oficial el 29 de enero de 1982 -que derog el Decreto Ley N 964, de 12 de abril de 1975- y que consta de cinco ttulos y dos artculos de disposiciones transitorias. Cabe sealar que esta ley sufri importantes modificaciones en virtud de la Ley N 19.866, de 11 de abril de 2003.

2.- mbito de aplicacin de la Ley N 18.101:

La Ley N 18.101 rige el arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, y tambin se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea (artculo 1, Ley N 18.101). El artculo 1 de la Ley N 18.101 dispone que el contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil. Agrega que la misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea. Se excluyen del mbito de aplicacin de esta ley, por disponerlo as su artculo 2, los siguientes bienes races: 1. Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin. 2. Inmuebles fiscales. 3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo. 4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje. 5. Estacionamientos de automviles y vehculos. 6. Las viviendas regidas por la Ley N 19.281, que establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa (leasing habitacional). No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos que se refieren a viviendas temporales (artculo 2, n 3, Ley N 18.101) y estacionamientos de automviles y vehculos (artculo 2, n 5, Ley N 18.101) se substanciarn de acuerdo al procedimiento establecido en el Ttulo III de esta ley.

3.- Irretroactividad de las normas de la Ley N 18.101:

Las disposiciones de la Ley N 18.101 no se aplicarn a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia, sino que ellos continuarn regidos por las disposiciones del Decreto Ley N 964, de 1975, el que se entender subsistente en todas sus partes para tal fin (artculo 1 transitorio, Ley N 18.101). El texto legal se ajusta, de esta manera, de lo dispuesto en el artculo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, que considera que en todo contrato se entendern incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebracin y que sobreviven a su derogacin por una ley posterior.

4.- Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios:

El artculo 12 del Cdigo Civil establece que pueden renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que slo miren el inters individual del renunciante, y que no est prohibida su renuncia. Por lo anteriormente sealado, el artculo 19 de la Ley N 18.101 es excepcional, en el sentido que consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por esta razn que, cuando se solicita la aprobacin de un avenimiento ante el juzgado que est conociendo de un juicio regido por estas normas, normalmente se provee

Tngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho. As queda firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos conferidos por la Ley N 18.101.

5.- La renta:
En cuanto a la renta del arrendamiento, la Ley N 18.101 de arrendamiento de predios urbanos reglamenta importantes aspectos. * Presuncin en el monto de la renta: Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario. El artculo 20 de la Ley N 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la Ley N 18.101, que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario. Se trata, pues, de una presuncin simplemente legal. * La mora en el pago de la renta: La mora de un perodo entero en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de 30 das, conforme lo establece el artculo 1977 del Cdigo Civil. Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la oportunidad convenida, la accin es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el pago, por ejemplo prestando una garanta real o personal. Si el contrato est regido por la Ley N 18.101, se aplica en caso de mora, el artculo 21 que establece en todo contrato reajustes proporcionales a la unidad de fomento y si se deben intereses se calcularn sobre la suma adeudada ms el reajuste. * Reajuste de las devoluciones de dinero: Los pagos o devoluciones de dinero se harn reajustados en la misma proporcin que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debi hacerse el pago y aquella en que efectivamente se haga. El artculo 21 de la Ley N 18.101 as lo establece al decir que en caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior. * Consignacin de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago: Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorera respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicacin del inmueble. Se le comunicar al arrendador por carta certificada la existencia del depsito, conforme lo establece el artculo 23, el cual seala que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignacin establecido en el prrafo 7, del Ttulo

XIV, del Libro IV del Cdigo Civil, podr depositar aqulla en la Unidad de Servicio de Tesorera que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellido y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso tercero del artculo 1956 del Cdigo Civil, esto es, la tcita reconduccin. Esta es una forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignacin. Adems, tratndose de rentas de arrendamiento peridicas se aplica el artculo 1601 inciso 5 del Cdigo Civil, que dispone que cuando se trata del pago peridico de sumas de dinero provenientes de una misma obligacin, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositar en la cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarn en Tesorera, como lo establece la Ley N 18.101, y no ser necesaria la oferta de las siguientes a la que ya se haya consignado. No obstante que la Ley N 18.101 facilita al arrendatario el pago, en la forma sealada, no podemos olvidar que de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente har el arrendador a travs del procedimiento correspondiente. Finalmente, si transcurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito en el Servicio de Tesoreras, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarn a rentas generales de la Nacin (artculo 23, inciso final, Ley N 18.101). * Monto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador: La garanta no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de acuerdo a la variacin del ndice de Precios al Consumidor.

6.- Obligaciones del arrendatario o inquilino:

El arrendatario tiene especialmente la obligacin de usar la cosa arrendada de acuerdo con los trminos o el espritu del contrato y a cuidar de la cosa y de efectuar las reparaciones locativas. A) Obligacin de usar de la cosa segn los trminos del contrato: El artculo 1973 del Cdigo Civil reitera esta obligacin del arrendatario. El arrendador tendr derecho para expeler al inquilino que empleare la cosa en algn objeto ilcito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarrienda a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrn ser igualmente expelidas. Conforme a las reglas generales, el arrendatario no puede subarrendar, a menos que se le haya autorizado expresamente. B) Obligacin de cuidar la cosa y de efectuar las reparaciones locativas: En virtud de la obligacin de cuidar de la cosa, el arrendatario se obliga a lo siguiente: - A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen (artculo 1971, n 1, Cdigo Civil).

A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques (artculo 1971, n 2, Cdigo Civil). - A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras (artculo 1971, n 3, Cdigo Civil). - A mantener las paredes, pavimentos y dems partes interiores del edificio medianamente aseadas, a mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a deshollinar las chimeneas (artculo 1972, inciso 1, Cdigo Civil). La obligacin de efectuar las reparaciones locativas se traduce en mantener el edificio en el estado que lo recibi (artculo 1970, Cdigo Civil). No es responsable el arrendatario de los deterioros que provengan del tiempo y uso legtimo, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construccin. Se entender que el arrendatario ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario (artculo 1971, inciso final, Cdigo Civil).

7.- Subarrendadores y subarrendatarios:

La Ley N 18.101 reconoce la figura del subarrendatario, en el artculo 22, que seala que todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente. Incluso, la ley sanciona con multa, que impondr el juez que conoce del juicio, al subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble (artculo 24, n 2, Ley N 18.101).

8.- Extincin del contrato:

En relacin con las causales de expiracin del contrato de arrendamiento, merece considerarse principalmente el desahucio, as como otras causas. 1) El Desahucio: Como sealamos anteriormente, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. En los casos de aplicacin de esta ley, el desahucio no tiene que ser fundado, y tiene que ser judicial. - La motivacin del desahucio est vinculada a la fijacin de una renta mxima y, por ende, procede slo respecto de los contratos en que la renta est limitada de este modo. - Por otro lado, el desahucio debe ser judicial (artculo 3, Ley N 18.101). El desahucio judicial es el que se realiza por intermedio de los tribunales de justicia a travs de la correspondiente notificacin. En cuanto al plazo de desahucio, debemos distinguir: a. En los contratos pactados mes a mes y de duracin indefinida , en este caso el plazo es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda, y se aumentar en dos meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de doce meses (artculo 3, inciso 2, Ley N 18.101).

b. En los contratos a plazo fijo que no exceden de un ao, el plazo es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda (artculo 4, Ley N 18.101). Tanto en este caso como en el anterior, el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento solo hasta el da en que ella se efecte. c. En los contratos a plazo fijo por mas de un ao , en este caso, la ley no dio plazo especial, por ende se aplica el artculo 1976 del Cdigo Civil, que establece la regla general remitindose al artculo 1951 del mismo texto legal. En estos contratos se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte (artculo 5, Ley N 18.101). 2) Expiracin por otras causas: Cuando el arrendamiento termine por la expiracin del tiempo estipulado para su duracin, por la extincin del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble.

VI) REGLAS PARTICULARES AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS: 1.- Disposiciones aplicables:

Al contrato de arrendamiento de predios rsticos se le aplican las normas del Cdigo Civil contenidas en el Ttulo XXVI, prrafo 6 -titulado Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rsticos- en su calidad de supletorias al Decreto Ley N 993 del 24 de Abril de 1975, modificado por el Decreto Ley N 2.567, del 22 de mayo de 1979. El Decreto Ley N 993 derog el Decreto con Fuerza de Ley N 9, del 26 de enero de 1968, cuerpo legal que regulaba el arrendamiento de predios rsticos; pero el artculo nico transitorio previene que los contratos vigentes a la fecha de la publicacin del Decreto Ley continuarn rigindose por el Decreto con Fuerza de Ley N 9 y por las disposiciones anteriores al mismo, salvo en lo que dice relacin con los derechos eventuales de prrroga del contrato y de compra preferente del predio por el arrendatario, que se entendern extinguidos.

2.- mbito de aplicacin del Decreto Ley N 993 y del Decreto con Fuerza de Ley N 9:
El Decreto Ley N 993 y sus modificaciones se aplica al arrendamiento de predios rsticos y cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como tambin las medieras o aparceras (artculo 1 del Decreto Ley N 993 y artculo 1 del Decreto con Fuerza de Ley N 9. Para estos efectos se entender por predios rsticos el definido como tal en la Ley N 16.640, esto es, todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, est comprendido en zonas rurales o urbanas. El Decreto Ley N 993 no se aplicar, sin embargo:

1. Al arriendo de viviendas situadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectrea fsica. El contrato se sujetar, en tal evento, a la legislacin sobre arrendamiento de predios urbanos. 2. Al arrendamiento de terrenos fiscales. 3. A los contratos de arrendamiento, aparcera o mediera a que se refiere el artculo 8 de la Ley N 17.729.

3.- Arriendo de predios rsticos en el Decreto Ley N 993:

Respecto al arriendo de predios rsticos reglamentado en el Decreto Ley N 993, podemos mencionar los siguientes aspectos: * Elementos del contrato: El contrato de arrendamiento de predios rsticos se celebra por escritura pblica o privada; siendo necesario en este ltimo caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 aos (artculo 5, inciso 1, Decreto Ley N 993). Adems, el Decreto Ley N 993 impone la obligacin al arrendador de declarar en la misma escritura si est afecto al impuesto de primera categora sobre la base efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al rgimen de renta presunta para efectos tributarios (artculo 5, inciso 2, Decreto Ley 993). Pero, al igual que el arrendamiento de predios urbanos, el contrato no es solemne; la omisin de la escritura no obsta a su plena eficacia y sta tiene, por tanto, un significado solamente probatorio. -o- La renta: En relacin a la renta, el Decreto Ley N 993 no contiene ninguna disposicin acreca del precio o renta y, por tanto, regirn supletoriamente los artculos 1917 y 1918 del Cdigo Civil. El precio o renta puede ser en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada y podr fijarse por cualesquiera medios, por acuerdo de las partes o por un tercero. Sin embargo, el Decreto Ley N 993, en su artculo 11, dispone que la mora en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien treinta das, para cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificar el pago dentro de un plazo razonable que no bajar de 30 das. -o- Duracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos: El Decreto Ley N 993 no establece un trmino mnimo de duracin. El contrato tendr la duracin que las partes hayan acordado, y en defecto de estipulacin, el tiempo podr ser determinado por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre. De otro modo, durar indefinidamente. Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobra singular relevancia la costumbre, como fuente formal del derecho y, en este caso su aplicacin es ajustada a la lgica, porque de otro modo el contrato durara indefinidamente. -o- Incapacidad especial: El artculo 3 y 6 del Decreto Ley N 993 establece una incapacidades especial para celebrar el contrato de arrendamiento. Segn ella, las personas naturales o jurdicas

extranjeras no pueden celebrar el contrato de arrendamiento en zonas fronterizas (artculo 3, Decreto Ley N 993). Esta disposicin constituye una excepcin al artculo 57 del Cdigo Civil, relativo a la igualdad de las personas, que seala que la ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la adquisicin y goce de los derechos civiles que regla el Cdigo. El artculo 6 del Decreto Ley N 993 tambin contena una serie de limitantes, disposicin que fue derogada por el Decreto Ley N 2.567, de 22 de marzo de 1979, del Ministerio de Agricultura, publicado en el Diario Oficial de 5 de abril de 1979. * Efectos del contrato: Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurdico crea derechos y obligaciones recprocas para las partes que lo celebran. -o- Obligaciones del arrendador: Las obligaciones del arrendador son las siguientes: A. Obligacin de entregar la cosa arrendada. El arrendador debe entregar el predio en los trminos estipulados. El legislador ha hecho hincapi en que la cabida del predio debe ser la que expresa el contrato. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habr lugar al aumento o disminucin del precio o la renta, o a la rescisin del contrato, segn lo dispuesto en el ttulo De la compraventa (artculo 1978, Cdigo Civil). Las dificultades que puedan surgir con motivo de que la cabida real resulte mayor o menor que la declarada en el contrato, podrn sortearse con la estipulacin de que el predio se arrienda como cuerpo cierto. B. Obligacin de asegurar al arrendatario el uso y goce pacfico de la cosa. El arrendador debe asegurar al arrendatario el uso y goce pacfico del predio arrendado. -o- Obligaciones del arrendatario: Las obligaciones que tiene el arrendatario, por su parte, son las que a continuacin se mencionan: A) Obligacin de pagar el precio o renta: A propsito de la obligacin de pagar el precio o renta, el artculo 1983 del Cdigo Civil establece, como regla general, que el colono o parcelero no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha. La razn es absolutamente obvia, ya que la suerte del arrendador no puede quedar ligada a los xitos o fracasos del negocio emprendido por el arrendatario. En este sentido, el legislador se apart del contrato de arrendamiento de predios rsticos en el derecho francs, que es ms liberal para el arrendatario. B) Obligacin de cuidar la cosa: El colono debe gozar de la finca como un buen padre de familia, y si as no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para atajar el mal uso o el deterioro del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y an, hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves (artculo 1979, Cdigo Civil). El caso grave tendr que calificarlo el juez de la causa, siendo una circunstancia de hecho. Solamente la infraccin grave autoriza para pedir la terminacin del contrato de arrendamiento.

El artculo 8 del Decreto Ley N 993 agrega que el arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotacin. Por su parte, el artculo 1982 del Cdigo Civil vela tambin por el derecho del arrendador al disponer que el colono cuidar de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y ser responsable de su omisin en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensin y linderos de la heredad. Esta norma atribuye responsabilidad al arrendatario por la omisin, consistente en no noticiar al arrendador de la usurpacin del predio. C) Obligacin de usar la cosa conforme a los trminos y espritu del contrato : La ley seala algunas normas especiales para precisar, a falta de una estipulacin expresa, los trminos en que debe gozar de la cosa el arrendatario de un predio agrcola. - El colono debe conservar los rboles y bosques y circunscribir el goce de ellos a los trminos convenidos. A falta de estipulacin, se limitar el colono a usar del bosque para los objetos que se conciernan al cultivo y beneficio del fundo mismo, pero no podr cortarlo para la venta de madera, lea o carbn (artculo 1980, Cdigo Civil). - El colono no podr derribar los rboles para aprovechar el lugar que ocupan para plantar o sembrar, a menos que as se haya expresado en el contrato (artculo 1981, Cdigo Civil). D) Obligacin de restituir la cosa: Ha previsto la ley cmo ha de efectuarse la restitucin cuando el predio rstico se arrienda con una dotacin de animales. Las normas son supletorias a la voluntad de las partes. Si el arrendamiento inclua ganado, se debe restituir el mismo nmero de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del contrato no existieran en el predio animales de calidad y edad suficientes, se pagar la diferencia en dinero. Adems, el arrendador no estar obligado a recibir animales que no estn aquerenciados en el predio, conforme lo establece el artculo 1984 del Cdigo Civil. En este tipo de arrendamiento se produce una figura anloga a la del cuasiusufructo, porque el arrendatario se hace dueo de los animales y asume el riesgo. En relacin al ganado, este arrendamiento es un ttulo traslaticio de dominio, por lo que procede aplicarse en este contrato, en el caso del riesgo, el aforismo romano que dice las cosas perecen para su dueo. * Expiracin del contrato: En cuanto a la expiracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos, podemos mencionar las siguientes causales: a. Desahucio: Cualquiera de las partes puede poner fin al arrendamiento de predios rsticos, mediante el desahucio, si no se hubiere fijado el tiempo de su duracin. Las partes pueden fijar las normas que estimen convenientes para establecer la anticipacin y dems caracteres del desahucio. A falta de estipulacin, rige la norma del artculo 1985 del Cdigo Civil, que impone la obligacin de desahuciar con la anticipacin de un ao, entendindose el ao del modo siguiente: El da del ao en que principi la entrega del fundo al colono, se mirar como el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se contar desde este da inicial,

aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes (artculo 1985, Cdigo Civil). b. Extincin del derecho del arrendador : La extincin del derecho del arrendador pone fin al contrato, salvo que el tercero adquirente deba respetar el arriendo y ste le sea consecuencialmente oponible. El artculo 10 del Decreto Ley N 993 prescribe que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de ste con el arrendatario. A diferencia de los arrendamientos de predios urbanos el Decreto Ley N 993 no distingue si la extincin del derecho fue a ttulo gratuito u oneroso y no seala ningn requisito para que el adquirente deba respetar el arriendo. Sin embargo, es indispensable que el contrato de arrendamiento tenga, respecto de terceros, una fecha cierta y anterior a la enajenacin.

4.- Mediera o aparcera:

El Decreto Ley N 993 reglamenta esta materia en su Ttulo III, denominado De las medieras y aparceras (artculos 12 y siguientes). * Concepto de mediera o aparcera: El contrato de aparcera o mediera es aquel en que una parte se obliga a aportar una determinada superficie de terreno y la otra su trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos resultantes, obligndose, adems, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotacin de los terrenos, a concurrir a los gastos de produccin, a realizar en forma conjunta la direccin de la explotacin y a participar en los riesgos de la misma (artculo 12, inciso 1, Decreto Ley N 993). La parte que se obliga a suministrar la tierra se llama cedente y la que se obliga a trabajarla se denomina mediero (artculo 12, inciso 2, Decreto Ley N 993). * Contenido del contrato: De acuerdo al artculo 13 del Decreto Ley N 993, el contrato de mediera debe contener: a. Individualizacin de las partes. b. Descripcin, ubicacin y superficie de los terrenos que se aportan en mediera, los dems aportes que se estipulen y la forma como se harn por las partes. c. Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarn. d. Forma y porcentaje en que ser distribuido entre las partes el producto y utilidades que se obtengan de la explotacin, as como la manera en que sern repartidas las prdidas, si las hubiere. e. Fecha de entrega y de restitucin de los terrenos. f. Clusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tambin la persona que intervendr como rbitro arbitrador. A falta de estipulacin, el cedente deber aportar: los terrenos y el agua correspondiente, si fueren de riego; la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o en dinero; y los dos tercios de los fertilizantes de efectos

duraderos utilizados en el ltimo ao de la mediera (artculo 14, inciso 1, Decreto Ley N 993). El mediero, por su parte, deber aportar, adems de su trabajo, el saldo de las prestaciones que competen al cedente (artculo 14, inciso 2, Decreto Ley N 993). En el mismo evento, los productos que se obtengan se distribuirn por iguales partes y la duracin del contrato ser de un ao (artculo 14, inciso final, Decreto Ley N 993). * Obligaciones del mediero: El mediero est obligado a cumplir las disposiciones convencionales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales (artculo 17, Decreto Ley N 993). Asimismo, el mediero est obligado a imponer en el Servicio de Seguro Social, en las mismas condiciones y con iguales derechos que los trabajadores agrcolas, salvo que acredite estar afiliado a otro sistema previsionales o goce del beneficio de la jubilacin. El cumplimiento de esta obligacin ser de exclusivo cargo, como asimismo el de las leyes sociales respecto de los obreros que contrate y de los aportes a que se refiere la Ley sobre Sindicacin Campesina (artculo 16, Decreto Ley N 993). * Cesin y submediera: No pueden cederse los derechos derivados de la mediera o aparcera y el mediero no podr establecer submedieras, sin autorizacin previa y escrita del propietario (artculo 15, Decreto Ley N 993). * Extincin de la mediera: Segn el artculo 18 del Decreto Ley N 993, el contrato de mediera se extinguir por las causales de terminacin de los contratos en general, y especialmente por las siguientes causas: 1) Por infracciones a las disposiciones contenidas en los artculos 15 17 del Decreto Ley N 993. Es decir, se extingue si el mediero cede los derechos resultantes del contrato de mediera o establece submedieras, o si no impone en el Servicio de Seguro Social, o si no da cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales. 2) Por fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero. El mediero o su sucesin debern ser indemnizados por el cedente en un monto no inferior al valor de os aportes efectuados por aqul. Se debe tener presente que el fallecimiento del cedente no ser causal de trmino anticipado del contrato de mediera.

III. CONTRATOS PARA LA CONFECCION DE UNA OBRA MATERIAL 1.- Concepto:

De acuerdo con el artculo 1915 del Cdigo Civil, el arrendamiento puede tener por objeto ejecutar una obra, de ah que el contrato de arrendamiento para la ejecucin de una obra material se puede definir como aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella un precio determinado.

La persona que toma a su cargo la ejecucin de la obra se denomina, en general, artfice.

2.- El contrato importa compraventa o arrendamiento:

El contrato para la confeccin de una obra material puede importar legalmente una compraventa o un arrendamiento: a. Si el artfice suministra la materia para la confeccin de la obra, el contrato es de venta (artculo 1996, inciso 1, Cdigo Civil). Se dice que el contrato se celebra obra vendida para significar que el artfice suministrar los materiales. b. Si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de arrendamiento (artculo 1996, inciso 3, Cdigo Civil). c. Si ambas partes suministran la materia, el contrato ser de compraventa o arrendamiento, segn cul de ellas suministre la parte principal. Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artfice lo dems, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta (artculo 1996, inciso 4, Cdigo Civil). * Confeccin de obra material y compraventa: Suministrada la materia ntegramente o en su parte principal por el artfice, el contrato es de compraventa. El contrato ser de venta de cosa futura y, por lo tanto, condicional. Se entiende hecha la venta bajo la condicin de que la obra ser bien confeccionada, condicin que se entender cumplida cuando el que encarg la obra la ha recibido y aprobado (artculo 1996, inciso 1, Cdigo Civil). El precepto mencionado establece que si el artfice suministra la materia para la confeccin de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobacin del que orden la obra. La consecuencia ms importante que se sigue de reputarse el contrato como de venta, dice relacin con los riesgos de la cosa. El inciso 2 del artculo 1996 considera que el peligro de la cosa no pertenece al que orden la obra sino desde su aprobacin, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Los riesgos se invierten si el que encarg la obra se constituye en mora de expresar si la acepta o rechaza. * Confeccin de obra material y el arrendamiento: Si el que encarga la obra proporciona la totalidad o la parte principal de la materia, el contrato es de arrendamiento. Este contrato de arrendamiento se sujeta a las normas generales ya vistas con algunas particularidades especiales. El problema de los riesgos se plantea de forma diversa. La prdida de la materia recae sobre su dueo, esto es, la persona que orden la obra (artculo 2000, incisos 1 y 2, Cdigo Civil). 1. Si embargo, el artfice ser responsable cuando la materia perece por su culpa o por la de las personas que le sirven (artculo 2000, inciso 2, parte final, Cdigo Civil). 2. Pero el artfice, aunque la cosa perezca sin culpa suya o de sus dependientes, pierde su trabajo, no podr reclamar el precio o salario, salvo las excepciones legales (artculo 2000, inciso 3, Cdigo Civil). En este sentido, el artfice comparte los riesgos con la persona que le encarg la obra.

3. El riesgo es ntegramente del que encarg la obra, esto es, pierde los materiales y debe pagar el precio por el trabajo realizado, en los siguientes casos: o Si la obra ha sido reconocida y aprobada (artculo 2000, n 1, Cdigo Civil). o Si la cosa no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encarg la obra (artculo 2000, n 2, Cdigo Civil). o Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artfice por su oficio haya debido conocer, o que conocindolo no haya dado aviso oportuno (artculo 2000, inciso 3, Cdigo Civil).

3.- La fijacin del precio:

El problema se suscita slo ante el silencio de las partes, pues si lo han pactado se estar a esa determinacin, la que normalmente ser un precio fijo por la obra terminada o un precio especial por cada una de las partes de la obra. El artculo 1997 del Cdigo Civil seala que si no se ha fijado precio se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de ste por el que se estimare equitativo a juicio de los peritos. Es decir, para que se someta a la decisin de peritos es menester que las partes no hayan acordado un precio o que frente al silencio de las mismas no sea posible recurrir a normas consuetudinarias. Nos encontramos entonces, frente a un caso en que la ley se remite a la costumbre, la que tiene bastante aplicacin tratndose de arrendamiento. Las partes tambin pueden confiarle a un tercero la fijacin del precio; es por ello que el artculo 1998 del Cdigo Civil prev la hiptesis de la muerte del tercero antes o despus de ejecutada la obra: - Si el tercero muere antes de procederse a la ejecucin de la obra, ser nulo el contrato. - Si el fallecimiento se produce despus de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijar el precio por peritos.

4.- Efectos del contrato de arrendamiento de obra material:

El contrato es bilateral, y como tal engendra, por consiguiente, obligaciones recprocas para las partes. 1) Obligaciones de la parte que encarga la obra: La parte que encarga la obra contrae sustancialmente dos obligaciones: a) pagar el precio, y b) declarar si aprueba o rechaza la obra. a. Obligacin de pagar el precio: El precio debe pagarse en la forma y oportunidad convenida. A falta de estipulacin, ser exigible una vez concluida, reconocida y aprobada la obra. El reconocimiento puede hacerse parcialmente, cuando se ha convenido que la obra se apruebe por partes (artculo 2001, Cdigo Civil). b. Obligacin de declarar la aprobacin o rechazo de la obra: La persona que encarg la obra, una vez ejecutada, debe declarar si la aprueba o rechaza. El incumplimiento de esta obligacin o, ms exactamente, la mora del que encarg la obra, trae como consecuencia que sean de su cargo los riesgos y que deba pagar el precio, aunque la cosa haya perecido. 2) Obligacin del artfice:

El artfice contrae la obligacin de ejecutar la obra fiel y oportunamente, en la forma convenida. Ejecutar la obra fiel y oportunamente en la forma convenida : Obviamente el artfice tiene la obligacin de ejecutar la obra oportunamente, en la forma convenida. Si el que encarg la obra alegare que no se ha ejecutado debidamente, se nombrarn por las dos partes peritos que decidan (artculo 2002, inciso 1, Cdigo Civil). * El incumplimiento de las obligaciones de las partes: Se aplican las reglas generales, y proceder la indemnizacin de perjuicios correspondiente, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su ejecucin (artculo 1999, inciso 1, Cdigo Civil). Si el incumplimiento es del que encarg la obra, debe resarcir al artfice todos los costos, dndole adems lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra (artculo 1999, inciso 2, Cdigo Civil). Si el incumplimiento es del artfice, ste podr ser obligado, a eleccin del que encarg la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnizacin de perjuicios (artculo 2002, inciso 2, Cdigo Civil). Es evidente que si el que encarg la obra suministr los materiales, se le deben rembolsar con otros de igual calidad y cantidad o su precio en dinero (artculo 2002, inciso 3, Cdigo Civil).

5.- La extincin del contrato de arrendamiento de obra material:

En esta materia se aplican las reglas generales sealadas preciamente. Dos causales tpicas de extincin se presentan en el contrato de confeccin de obra material: a) Extincin por voluntad del que encarg la obra: El contrato puede tener fin por la manifestacin unilateral de voluntad del que encarg la obra, caso en el cual deber pagar lo que valga el trabajo hecho. El artculo 1999, inciso 2, del Cdigo Civil establece que el que encarg la obra, aun en el caso de haberse estipulado un precio nico y total por ella, podr hacerla cesar, reembolsando al artfice todos los costos, y dndole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra. El desistimiento de la obra no lesiona al artfice por el hecho de que se le debe indemnizar. b) Extincin por muerte del artfice: La consideracin de la persona del artfice es de suma importancia y, por lo mismo, su fallecimiento pone fin al contrato. En cambio, no influye en la suerte del contrato la muerte del que encarg la obra, por lo tanto, este es un contrato intuito personae slo para una de las partes (artculo 2005, inciso 2, Cdigo Civil). El legislador ha debido prever la suerte de los trabajos realizados con anterioridad al fallecimiento. El que encarg la obra debe pagar el valor de los materiales preparados, que puedan ser tiles para la obra de que se trata. Y deber igualmente pagar el valor de los trabajos realizados, que se calcular proporcionalmente, tomando en consideracin el precio estipulado para toda la obra (artculo 2005, inciso 1, Cdigo Civil).

6.- Contratos para la construccin de edificios:

Reviste excepcional importancia el contrato para la confeccin de edificios, sujeto a reglas especiales cuando concurren las siguientes circunstancias: o Que se trate de un contratista general, que se encargue de toda la obra. o Que el contrato sea a precio alzado, a un precio nico prefijado, como lo dice el inciso 1 del artculo 2003 del Cdigo Civil. En otras palabras, debe convenirse que la obra se realice por un precio global e invariable, fijado de antemano. Segn Alessandri las normas relativas a los contratos para la construccin de edificios constituyen la reglamentacin de lo que en el derecho se llama contrato de empresa y que se define como aquel por el cual una persona llamada empresario, toma a su cargo la construccin de un edificio, por un precio prefijado. Las normas especiales relativas al contrato para construccin de edificios son las que dicen relacin con las modificaciones en el precio, el reajuste del mismo y la responsabilidad posterior a la recepcin de la obra. Modificaciones en el precio: Cuando el contrato se celebra en las condiciones precedentemente descritas, el precio no sufrir alteraciones por alzas de materiales y jornales o la ejecucin de nuevas obras (artculo 2003, n 1, Cdigo Civil). De acuerdo a esta norma, el empresario no podr pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones. Para que la ejecucin de obras adicionales confiera derecho al empresario para demandar un mayor precio, ser menester que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones. Reajuste de precio por imprevistos: El legislador se ha preocupado de reglamentar la situacin que se presenta cuando la obra ha tenido un alza imprevista en el costo de la construccin, y ha sealado en el n 2 del artculo 2003 que si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto en el suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, deber el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueo. Por consiguiente, no es lcito al empresario realizar los mayores gastos imprevistos sin autorizacin del que encarg la obra. Pero el dueo puede negarse injustificadamente a admitir la necesidad de estos gastos que superan sus previsiones; ante esta negativa, el empresario podr ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de la obra, y fije el aumento de precio que por esta razn corresponda. En relacin a esta disposicin se discute si es un caso excepcional de reconocimiento de la teora de la imprevisin o bien de un vicio redhibitorio de la materia. En cualquier caso, el juez podr intervenir declarando si era o no previsible el vicio del terreno y fijar, si procede, un aumento del precio por la obra realizada, interviniendo directamente en el contrato. Responsabilidad posterior a la recepcin de la obra: Por regla general, la responsabilidad del artfice cesa cuando la obra ha sido reconocida y aprobada. Pero la ley ha establecido una responsabilidad especial para el constructor en caso de que la construccin adolezca de desperfectos que ataen a su solidez y estabilidad. La recepcin sin reservas de la obra slo significa que exteriormente se encuentra conforme (artculo 2003, n 4, Cdigo Civil).

La norma que contempla el artculo 2003, n 4, del Cdigo Civil establece que el recibo otorgado por el dueo, despus de concluida la obra, slo significa que el dueo la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone. En cambio, esta recepcin deja subsistente la responsabilidad del constructor por vicios que afectan a la solidez y estabilidad de la construccin. En cuanto a esta responsabilidad, sta debe hacerse efectiva dentro del plazo de cinco aos contados desde la entrega, si el edificio perece o amenaza ruina por alguna de las causas siguientes: Por vicios o defectos de la construccin. Por vicios del sueldo que el empresario o las personas por l empleadas hayan debido conocer en razn de su oficio. Por vicio de los materiales. Si los materiales fueron suministrados por el que encarg la obra, slo es responsable el empresario cuando adolezcan de vicios que debi conocer, o que conocindolos no dio aviso oportuno (artculo 2000, inciso final, Cdigo Civil). De acuerdo al artculo 2003, n 3, del Cdigo Civil, si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco aos subsiguientes a su entrega, por vicio de la construccin, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer en razn de su oficio, o por vicio de los materiales, ser responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueo, no habr lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artculo 2000, inciso final. El Cdigo Civil seala que el plazo de cinco aos se cuenta desde la entrega de la obra, pero el artculo 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones precisa que la prescripcin correr desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por la Direccin de Obras Municipales. Responsabilidad subsidiaria del que encarg la obra: El artculo 2003, n 5, del Cdigo Civil establece que los artfices u obreros empleados en la construccin del edificio que han contratado directamente con el que encarg la obra por sus respectivas pagas, se mirarn como contratistas independientes, y tendrn accin directa contra el dueo; pero si han contratado con el empresario, no tendrn accin contra el dueo sino subsidiariamente, y hasta la concurrencia de lo que ste deba al empresario. La responsabilidad, pues, es subsidiaria y limitada a lo que el dueo deba al empresario en el momento de la demanda. Sin embargo, el artculo 16 del Cdigo del Trabajo ha modificado esta norma. Responsabilidad de los arquitectos : El artculo 2004 dispone que las reglas de los nmeros 3, 4 y 5 del artculo 2003 se extienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de arquitectos. Es decir, el arquitecto encargado de la obra es responsable de los vicios y errores de los planos que normalmente redundan en un vicio de construccin. Por su parte, el artculo 26 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que los firmantes de los planos (ingeniero, arquitecto) sern responsables de los defectos que provengan de errores contenidos en las piezas del proyecto aprobado. Y aade

el artculo 77 que las acciones contra los arquitectos, ingenieros o constructores, por las responsabilidades que les pudieran afectar con motivo de las obras en que hubieren intervenido prescribirn en cinco aos contados desde la recepcin definitiva de la obra por la Direccin de Obras Municipales.

IV. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES 1.- Concepto:

El arrendamiento se servicios inmateriales es el de aquellos en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo puramente manual. Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo puramente manual. En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma contractual referida a ciertas formas de transferencias de tecnologa en los artculos 2006 al 2012 del Cdigo Civil.

2.- Clases de arrendamiento de servicios inmateriales:

La ley distingue tres clases de arrendamiento de esta especie: Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra. Servicios que consisten en una larga serie de actos. Servicios prestados por profesionales. A) Obra intelectual aislada: La primera clase de arrendamiento de servicios inmateriales es aquel que consiste en la ejecucin de una obra en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano (artculo 2006, Cdigo Civil). El artculo 2006 del Cdigo Civil prescribe que las obras inmateriales, o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composicin literaria, o la correccin tipogrfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales de los artculos 1997, 1998, 1999 y 2002. Ejemplos de tales obras son una composicin literaria o musical, o la correccin tipogrfica de un impreso, etc. El legislador, en el artculo 2006 del Cdigo Civil, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial contenida en los artculo 1997, 1998, 1999 y 2002 del Cdigo Civil, relativos a la confeccin de una obra material y que se refieren a la fijacin del precio, a los perjuicios que deben resarcir las partes en caso de incumplimiento, a la facultad del que encarg la obra de poner trmino al contrato realizado y de la ganancia que habra reportado a la otra partes, y a las consecuencias de la indebida ejecucin del trabajo. B) Servicios que consisten en una larga serie de actos : El artculo 2007 del Cdigo Civil expresa que los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas que siguen. Los servicios de estas personas les dan regularmente la calidad de empleados particulares y estn regulados por la legislacin laboral. Por tal razn, las disposiciones de los artculos 2008, 2009, 2010 y 2011 del Cdigo Civil se deben considerar derogadas por el Cdigo del Trabajo.

C) Servicios profesionales: El artculo 2012 del Cdigo Civil previene que los artculos precedentes se aplican a los servicios que segn el artculo 2118 del Cdigo Civil se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Esta ltima disposicin se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros (artculo 2118, Cdigo Civil). Los servicios de profesiones a que est unida la facultad de representar y obligar ante terceros constituyen un verdadero mandato. Pero, generalmente, los profesionales carecen de esta facultad. El abogado, el ingeniero, el mdico no representan a su cliente; la representacin que suele tener el primero, no la tiene en virtud de su profesin, sino del poder que se le confiera. Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al arrendamiento de servicios. Sin embargo, el artculo 109, n 3, del Cdigo del Trabajo hace aplicable sus disposiciones a las personas que desempean funciones para cuyo ejercicio se requiere un ttulo o grado universitario, que presten servicio a un solo empleador.

V. ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE 1.- Generalidades:

El arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro (artculo 2013, inciso 1, Cdigo Civil). La persona que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y, segn el medio de hacer el transporte, recibe las denominaciones particulares de arriero, carretero, barquero, naviero (artculo 2013, inciso 2, Cdigo Civil). El Cdigo de Comercio denomina porteador al que se encarga de transportar por tierra, ros o canales navegables (artculo 166, Cdigo de Comercio). La persona que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama empresario de transportes (artculo 2013, inciso 3, Cdigo Civil). La persona que encarga el transporte se llama consignante (artculo 2013, inciso 4, Cdigo Civil), cargador o remitente (artculo 166, Cdigo de Comercio). La persona a quien se enva la mercadera se llama consignatario. El contrato de transporte se rige principalmente por el Cdigo de Comercio, el que en su artculo 171 seala que sus disposiciones son aplicables a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la denominacin que vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan ocasionalmente a conducir pasajeros o mercaderas. Es decir, las disposiciones del Cdigo Civil slo son subsidiarias o supletorias (artculo 2021, Cdigo Civil).

2.- Efectos del arrendamiento de transporte:

Como todo contrato bilateral el arrendamiento de transporte crea obligaciones para ambas partes. 1) Obligaciones del acarreador: El acarreador tiene las siguientes obligaciones:

 En primer lugar, tiene la obligacin de presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado. Tambin est obligado a efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado (artculo 2016, Cdigo Civil). Finalmente, est obligado el acarreador a velar por la persona o cosa que transporta. Por lo mismo, es responsable de los daos que sufran las personas por la mala calidad del carruaje, barco o navo en que se verifica el transporte (artculo 2015, inciso 1, Cdigo Civil). Asimismo, es responsable de la destruccin y deterioro de la carga, salvo estipulacin en contrario, o que se pruebe vicio de la carga o caso fortuito (artculo 2015, Cdigo Civil). El acarreador responde de su hecho propio y del de sus agentes o sirvientes (artculo 2015, inciso 3, Cdigo Civil). Las obligaciones impuestas al acarreador corresponden igualmente al empresario de transporte, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea (artculo 2014, Cdigo Civil). 2) Obligaciones del cargador o consignante: Por su parte, el consignante tiene las siguientes obligaciones: Tiene la obligacin de presentar los pasajeros y carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete (artculo 2019, inciso 1, Cdigo Civil). Le incumbe igualmente la obligacin de pagar el precio o flete del transporte (artculo 2018, Cdigo Civil). Por ltimo, debe reparar los daos ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o sirvientes, o por el vicio de la carga (artculo 2018, Cdigo Civil).

3.- Terminacin del arrendamiento de transporte:

Normalmente el contrato terminar una vez concluido el transporte, esto es, entregada la cosa o conducido el pasajero al lugar convenido. Pero la ley prev el caso de la muerte de alguna de las partes, y dispone que no se pone fin al contrato. El artculo 2020 del Cdigo Civil seala que la muerte del acarreador o pasajero no pone fin al contrato; las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicio de lo dispuesto generalmente sobre la fuerza mayor y caso fortuito.

VII. EL CONTRATO DE SOCIEDAD

I) GENERALIDADES: 1.- Reglamentacin aplicable:
El contrato de sociedad se encuentra reglamentado en el Libro IV, Ttulo XXVIII; en los artculos 2053 al 2115 del Cdigo Civil. Adems tratan de la sociedad el Cdigo de Minera (Ttulo VII del Libro II), el Cdigo de Minera (Ttulo XII) y diversas leyes especiales. El Cdigo Civil establece ciertas normas bsicas generales, aplicables a toda especie de sociedad y reglamenta, en especial, un tipo determinado: la sociedad colectiva civil. Las sociedades colectivas mercantiles se rigen principalmente por las disposiciones del Cdigo de Comercio y en algunas materias por el Cdigo Civil. Las sociedades annimas se rigen ntegramente por el Cdigo de Comercio y leyes especiales. Las sociedades de responsabilidad limitada se rigen por la Ley N 3.918 y, en lo no previsto en ella y en el pacto social, le son aplicables las reglas establecidas para las sociedades colectivas (artculo 4, Ley N 3.918).

2.- Concepto de sociedad:

La sociedad o compaa es un contrato en que dos o ms personas estipulan poner algo en comn con la mira de repartir entre s los beneficios que de ello provengan (artculo 2053, inciso 1, Cdigo Civil).

3.- Caracteres del contrato de sociedad:

El contrato de sociedad posee algunas caractersticas propias de dicho contrato. Estas son: 1) Es un contrato bilateral: porque las partes que la conforman se obligan recprocamente. 2) Es un contrato oneroso: debido a las prestaciones mutuas que genera el contrato de sociedad. 3) Es un contrato conmutativo: en el sentido que las prestaciones mutuas que engendra se miran como equivalentes. 4) Por regla general es un contrato consensual : es decir, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.

No es menester para que la sociedad se perfeccione la entrega del aporte de los socios, porque revestira los caracteres de un contrato real. Sin embargo, son solemnes las sociedades civiles annimas (sujetas a las mismas normas que las sociedades annimas comerciales), las sociedades civiles de responsabilidad limitada y las sociedades comerciales (que son siempre solemnes). 5) Es un contrato intuito personae: esto quiere decir que la consideracin de la persona de los socios es determinante de su celebracin. La comunidad de intereses que genera el contrato de sociedad supone una recproca confianza entre los socios que encuentra diversas manifestaciones. Este carcter no es comn a todas las sociedades. En las sociedades annimas la persona de los socios es indiferente (son sociedades de capital). 6) La sociedad es una persona jurdica distinta de los socios : El artculo 2053, inciso 2, del Cdigo Civil declara enfticamente que la sociedad forma una persona jurdica, distinta de los socios individualmente considerados. La personalidad jurdica de la sociedad se genera, regularmente, sin intervencin de la autoridad pblica; adquiere esta personalidad por el ministerio de la ley, por el slo hecho de formarse. Por excepcin, las sociedades annimas requieren de un decreto del Presidente de la Repblica que autorice su existencia (artculo 427, Cdigo de Comercio). Como consecuencia de la personalidad jurdica, las sociedades: Tienen patrimonio propio, distinto del patrimonio personal de los socios. Los bienes que los socios aportan a la sociedad dejan de pertenecerles y pasan a ser del dominio social. Tienen una voluntad propia, que es, normalmente, la de la mayora de los socios. El inciso 1 del artculo 2054 del Cdigo Civil seala que en las deliberaciones de los socios que tengan derecho a votar, decidir la mayora de votos, computada segn el contrato, y si en ste nada se hubiere estatuido sobre ello, decidir la mayora numrica de los socios. Se exceptan los casos en que segn la ley o el contrato se exija la unanimidad, o que concedan a cualquiera de los socios el derecho de oponerse a los otros (artculo 2054, inciso 2, Cdigo Civil). Toda modificacin sustancial del contrato debe ser acordada unnimemente, salvo que el contrato mismo estatuya otra cosa (artculo 2054, inciso 3, Cdigo Civil). Tienen un nombre propio o razn social. Aunque el Cdigo Civil no se refiere a ello, es indudable que debe existir.

4.- Sociedad y comunidad:

La sociedad tiene cierto parentesco con la comunidad, pero median entre ambas instituciones algunas diferencias: a. En cuanto a su origen, la sociedad requiere como elemento esencial el consentimiento de los socios, mientras que en la comunidad el consentimiento de los comuneros no es esencial. En sntesis, la sociedad es un contrato y la comunidad es un cuasicontrato. b. La sociedad es una persona jurdica diversa de los socios considerados individualmente, por lo tanto, los bienes sociales no pertenecen a los socios sino que a la sociedad. En cambio, la comunidad no constituye una persona jurdica, y por ende, los bienes comunes pertenecen a los socios pro indiviso. c. La sociedad es poderoso factor de progreso econmico, por ello el legislador la protege y fomenta. En cambio, la comunidad es un factor que entraba el progreso econmico, por esta razn el legislador repudia los actos tendientes a perpetuarla.

II) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE SOCIEDAD:

Adems de los requisitos generales propios de todo contrato, la sociedad debe reunir los siguientes que son caractersticos: Estos elementos caractersticos de la sociedad son los siguientes: 1. 2. 3. 4. Aporte de los socios. Participacin en las utilidades. Contribucin a las prdidas. Affectio societatis o intencin de formar sociedad.

1.- Aporte de los socios:

Este elemento lo podemos ubicar en la definicin del artculo 2053 del Cdigo Civil cuando seala que la sociedad en un contrato en que dos o ms personas deciden poner algo en comn...... Por otro lado, el artculo 2055 del Cdigo Civil dispone que no hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en comn. La necesidad de efectuar un aporte resulta de que la sociedad, para llevar a cabo sus fines, debe contar con un patrimonio que le permita realizarlos. * Objeto del aporte:

El aporte de los socios puede consistir en dinero u otros bienes races o muebles, en industria, servicio o trabajo apreciable en dinero (artculo 2055, inciso 1, Cdigo Civil). El artculo 2055, inciso 1, del Cdigo Civil seala que no hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en comn, ya consista en dinero o efectos, ya en una industria, servicio o trabajo apreciable en dinero. No es menester que los aportes sean del mismo valor ni de la misma naturaleza; importa slo que los socios efecten un aporte. * Requisitos del aporte: El aporte de los socios debe reunir los siguientes caracteres: o Debe ser apreciable en dinero. o Debe efectuarse a ttulo singular. A) Debe ser apreciable en dinero: Los aportes que los socios se comprometen a efectuar deben ser susceptibles de estimacin pecuniaria, apreciables en dinero. De este modo, el crdito comercial de una persona puede ser materia de aporte, puesto que constituye un poderoso factor de xito. B) Debe efectuarse a ttulo singular: El aporte debe verificarse a ttulo singular. Se prohbe toda sociedad a ttulo universal, sea de bienes presentes y venideros, o de unos u otros (artculo 2056, inciso 1, Cdigo Civil). Se prohbe asimismo toda sociedad de ganancias, a ttulo universal, excepto entre cnyuges (artculo 2056, inciso 2, Cdigo Civil). Sociedad universal de bienes presente o futuros es aquella en que los socios estipulan poner en comn la totalidad de si patrimonio actual o venidero. Sociedad a ttulo universal de ganancias es aquella en que los socios se comprometen a compartir la totalidad de los beneficios que obtengan en sus respectivas actividades. El legislador solamente tolera una sociedad a ttulo universal de ganancias entre cnyuges.

2.- Participacin en las utilidades:

Todos los socios deben participar en los beneficios (artculo 2055, inciso 1, Cdigo Civil). La sociedad persigue un fin de lucro con el objeto de repartir el provecho entre los asociados. Esta finalidad es de la esencia de la sociedad. No hay sociedad si se conviene en atribuir todos los beneficios a algunos socios con exclusin de otros. El beneficio que los socios obtengan, del mismo modo que sus aportes, deben ser de carcter pecuniario; no se considera beneficio el de ndole solamente moral, no apreciable en dinero (artculo 2055, inciso 3, Cdigo Civil).

El derecho de los socios de participar en los beneficios supone que la sociedad obtenga utilidades. Importa aqu una remuneracin del capital, industria o trabajo y quien la recibe no debe ser considerado como socio (artculo 2086, inciso 1, Cdigo Civil). Si al que aporta su industria se le asigna una cuota del eventual beneficio que la sociedad obtenga, nada podr reclamar cuando la sociedad haya experimentado prdidas, aun cuando la cuota asignada se le haya reconocido como precio de su industria (artculo 2086, inciso 2, Cdigo Civil). Segn el artculo 2086 del Cdigo Civil, si por el acto constitutivo de la sociedad se asegura a una persona que ofrece su industria una cantidad fija que deba pagrsele ntegramente aun cuando la sociedad se halle en prdida, se mirar esta cantidad como el precio de su industria, y el que la ejerce no ser considerado como socio. El inciso 2 de esta norma aade que si se le asigna una cuota del beneficio eventual, no tendr derecho, en cuanto a ella, a cosa alguna, cuando la sociedad se halle en prdida, aunque se le haya asignado esa cuota como precio de su industria. * Forma en que se distribuyen los beneficios: La distribucin de los beneficios puede hacerse en la forma que determinen las partes contratantes o un tercero, y en su defecto la ley. 1. En primer lugar, la distribucin de los beneficios se har como los socios lo hayan acordado. Los contratantes pueden fijar las reglas que tuvieren por convenientes para la divisin de ganancias y prdidas (artculo 2066, Cdigo Civil). 2. La forma de efectuar la distribucin del beneficio puede entregarse al arbitrio de un tercero. La decisin del tercero no es susceptible de reclamo, a menos que lo resuelto fuere manifiestamente inicuo; la reclamacin no es admisible pasados tres meses desde que la resolucin del tercero fue conocida del reclamante o si ha empezado a ponerse en ejecucin por l (artculo 2067, inciso 1, Cdigo Civil). Si el tercero fallece antes de cumplir su encargo, o por otra causa cualquiera no lo cumple, la sociedad es nula, esto es, que la sociedad no llega a formarse (artculo 2067, inciso 3, Cdigo Civil). La determinacin como deben compartirse las utilidades no puede quedar al arbitrio de ninguno de los socios (artculo 2067, inciso 2, Cdigo Civil). 3. Si las partes nada dicen, la ley seala que la participacin de las utilidades ser proporcional al aporte. En efecto, el artculo 2068 del Cdigo Civil seala que a falta de estipulacin expresa, se entender que la divisin de los beneficios debe ser a prorrata de los valores que cada socio ha puesto en el fondo social, y la divisin de las prdidas a prorrata de la divisin de los beneficios. El socio industrial aporta su industria, servicio o trabajo. A falta de estipulacin cul ser su participacin en los beneficios?. Como resulta inaplicable la regla sealada anteriormente, no cabe otra solucin equitativa que dejarlo a la determinacin del juez (artculo 2069, primera parte, Cdigo Civil).

Para este caso, el Cdigo de Comercio establece otra regla. El socio industrial llevar en las ganancias una cuota igual a la que corresponda al socio que hizo el menor aporte.

3.- Contribucin a las prdidas:

El propsito de obtener beneficios y de compartirlos suele frustrarse y resultar de las operaciones sociales una prdida que los socios deben igualmente compartir. Los socios contribuirn a las prdidas en la forma prevista en el contrato. A falta de estipulacin debe hacerse la distribucin de las prdidas a prorrata de la divisin de los beneficios (artculo 2068, Cdigo Civil). En cuanto al socio industrial, el artculo 2069 del Cdigo Civil dispone que si ninguna estipulacin determinare la cuota que le quepa en las prdidas, se entender que no le cabe otra que la de dicha industria, trabajo o servicio. El socio industrial pierde su trabajo. * Regla del artculo 2070 del Cdigo Civil: La parte que a cada socio corresponde en los beneficios y en las prdidas debe calcularse sobre el resultado definitivo de las operaciones sociales (artculo 2070, inciso 2, Cdigo Civil). Esto produce una doble consecuencia: a. Los negocios en que la sociedad sufre prdidas debern compensarse con aquellos en que reporta beneficio (artculo 2070, inciso 2, primera parte, Cdigo Civil). b. La distribucin de beneficios y prdidas no se entender ni respecto de la gestin de cada socio, ni respecto de cada negocio en particular (artculo 1070, inciso 1, Cdigo Civil). El resultado definitivo de los negocios de la sociedad, no puede conocerse sino cuando sta tenga fin. Pero en la prctica, puede suceder que los socios deseen percibir los beneficios que persiguen en otro instante que no sea el fin de la sociedad, y para lograr esto se aplicarn las cuotas de beneficios o prdidas a los resultados del balance anual. Puede ocurrir tambin en la prctica que le socio gire en exceso sobre lo que le corresponda en definitiva, y en tal caso, el socio que reciba a cuenta mayor cantidad de beneficios que le correspondan devolver el exceso. Sin embargo, los socios comanditarios o annimos no son obligados a colacionar los dividendos que hayan recibido de buena fe (artculo 2070, inciso 3, Cdigo Civil).

4.- La intencin de formar sociedad:

La doctrina seala un ltimo elemento del contrato de sociedad: la affectio societatis, es decir, las partes deben contratar con el propsito de asociarse, con la intencin de formar sociedad. Este elemento consiste en la voluntad de los contrayentes de unirse con el propsito o intencin de constituir sociedad y de dispensarse recprocamente el trato de socios. Este elemento diferencia al contrato de sociedad de otros contratos. Por ejemplo, con el contrato de trabajo, en donde, por ejemplo, el empleado no puede oponerse a los actos que debe realizar, no tiene responsabilidad en las deudas sociales, puede ser despedido, etc. Hay autores que niegan la affectio societatis como elemento del contrato de sociedad, pues dicen que no es ms que el consentimiento con los matices propios de este contrato. * Sociedad de hecho: La falta de estos requisitos, que son de su esencia, trae como consecuencia que el contrato no produzca efecto alguno o degenere en uno diverso del contrato de sociedad. El artculo 2057 del Cdigo Civil prescribe que si de hecho se forma una sociedad que no pueda subsistir legalmente, ni como sociedad, ni como donacin, ni como contrato alguno, cada socio tendr la facultad de pedir que se liquiden las operaciones anteriores y de sacar sus aportes. Por su parte, el artculo 2058 del Cdigo Civil aade que la nulidad del contrato de sociedad no perjudica a las acciones que corresponden a terceros de buena fe contra todos y cada uno de los asociados por las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho. La sociedad de hecho tiene como base a una convencin y consiste en una comunidad de hecho, que no es otra cosa que una simple situacin de hecho, capaz de producir efectos jurdicos, de donde resulta un estado de indivisin, la que tiene su fuente en un contrato. Existen opiniones encontradas en la doctrina en cuanto a la circunstancia de que estas sociedades de hecho puedan tener personalidad jurdica y desarrollar normalmente sus actividades prevalindose de tal condicin. Segn algunos autores, la sociedad de hecho no constituye una persona jurdica, pues esta caracterstica se deriva del cumplimiento de las solemnidades legales que precisamente le faltan a aquella; segn otros, la personalidad jurdica se deriva del mismo contrato de sociedad. En todo caso, la doctrina dominante en nuestro pas en la materia, seala que no hay razn para que se prive a las sociedades de hecho de una de las manifestaciones ms importantes derivadas del contrato de sociedad, como es su personalidad jurdica. La mantencin de ella es til para los terceros a quienes ciertamente la ley no ha querido sancionar por hechos en que no les cabe responsabilidad.

III) DIFERENTES ESPECIES DE SOCIEDAD: 1.- Clasificacin de las sociedades segn su objeto:
Atendiendo al objeto o fin de la sociedad, sta puede ser civil o comercial (artculo 2059, inciso 1, Cdigo Civil). Para calificar las sociedades de civiles o mercantiles la ley atiende a la clase de negocios para que ha sido constituida o, en otros trminos, a la naturaleza de su giro. A. Sociedad Civil: Son aquellas cuyo objeto o giro no es una actividad que la ley determine como mercantil (artculo 2059, inciso 2, parte final, Cdigo Civil). B. Sociedad Comercial o Mercantil: Son aquellas que se forman para negocios que la ley califica de actos de comercio (artculo 2059, inciso 2, primera parte, Cdigo Civil). Los actos de comercio se encuentran enumerados en el artculo 3 del Cdigo de Comercio. Las sociedades comerciales tienen mayor importancia que las civiles, por lo mismo, son de mayor aplicacin las reglas del Cdigo de Comercio que las rigen. Incluso algunas sociedades civiles, como las annimas, se rigen por sus disposiciones. Puede estipularse que la sociedad civil por su naturaleza se sujete a las reglas de la sociedad comercial (artculo 2060, Cdigo Civil).

2.- Clasificacin de las sociedades segn su organizacin:

El inciso 1 del artculo 2061 del Cdigo Civil establece que la sociedad, sea civil o mercantil, puede ser colectiva, en comandita o annima. La Ley N. 3.918, de 14 de marzo de 1923, estableci las sociedades de responsabilidad limitada. La clasificacin atiende tanto a la forma de su administracin como a la responsabilidad que cabe a los socios frente a las obligaciones sociales. A) Sociedades colectivas: Es aquella en que todos los socios administran por s o por un mandatario elegido de comn acuerdo (artculo 2061, inciso 2, Cdigo Civil). La ley ha definido las sociedades colectivas por la forma que adopta su administracin, pero, en verdad, tal definicin no las caracteriza adecuadamente. Las sociedades colectivas se caracterizan, adems, por las circunstancias siguientes: a. Los socios responden con sus bienes propios de las obligaciones sociales, en forma ilimitada, pero proporcional a sus respectivos aportes. b. La sociedad forma su nombre o razn social con el nombre de todos los socios o de alguno de ellos y las palabras y compaa. De este modo, el nombre de la

sociedad permite a los que contratan con ella enterarse de que se trata de una sociedad colectiva. B) Sociedades de responsabilidad limitada: La gnesis de estas sociedades surge del hecho de que la ilimitada responsabilidad que impone a los socios la sociedad colectiva importa un grave riesgo. La sociedad de responsabilidad limitada, como su nombre lo indica, pone un lmite a ka responsabilidad de los socios. La sociedad se rige, en general, por las mismas reglas que la sociedad colectiva, con las siguientes salvedades: a. La responsabilidad de los socios se limita al monto de sus aportes o de la suma que a ms de stos se indique. La escritura de sociedad debe contener una expresa declaracin en tal sentido. b. El contrato es solemne. Debe constituirse por escritura pblica, cuyo extracto debe inscribirse en el Registro de Comercio del domicilio social y publicarse en el Diario Oficial. c. La razn social debe contener el nombre de uno o ms de los socios o una referencia de la sociedad, para terminar con la palabra limitada. La omisin de esta palabra hace responsables solidariamente a los socios de las operaciones sociales. C) Sociedades annimas: La sociedad annima tiene una extraordinaria importancia, ya que prcticamente todos los negocios de alguna envergadura se explotan por sociedades de esta clase. La sociedad permite reunir grandes capitales y sustancialmente se caracteriza porque es una sociedad de capitales ms bien que de personas. El Cdigo Civil define a la sociedad annima como aquella formada por la reunin de un fondo comn, suministrado por accionistas responsables slo por sus respectivos aportes y administrada por un directorio integrado por miembros esencialmente revocables (artculo 2061, inciso 4, Cdigo Civil). En lneas generales, las caractersticas de esta clase de sociedad son las siguientes: a. La administracin no corresponde a todos los socios, sino que est a cargo de mandatarios revocables designados en la forma, por el tiempo y con las facultades que prevn los estatutos. Tales mandatarios, conocidos comnmente como directores, constituyen el directorio o consejo de administracin de la sociedad. b. La responsabilidad de los socios se limita al monto de sus aportes o acciones (artculo 2097, Cdigo Civil).

c. El nombre de la sociedad resulta de su objeto y si excepcionalmente lleva el nombre de un socio, se agregan a este nombre las expresiones sociedad annima o las iniciales S.A.. d. La sociedad annima es siempre solemne y es la nica sociedad que requiere para su existencia de una autorizacin de la autoridad pblica (artculo 427, Cdigo de Comercio). D) Sociedades en comandita: La sociedad en comandita es aquella en que uno o ms de los socios se obligan solamente hasta la concurrencia de sus aportes (artculo 2061, inciso 3, Cdigo Civil). Dentro de las caractersticas de las sociedades en comanditas podemos mencionar las siguientes: a. La sociedad en comandita tiene dos clases de socios: socios gestores y socios comanditarios. Los socios comanditarios no tienen ninguna injerencia en la administracin que corresponde exclusivamente a los socios gestores. b. Los socios gestores son responsables de la misma manera que los socios colectivos y en sus relaciones entre s y con terceros se aplican las reglas de las sociedades colectivas (artculo 2063, Cdigo Civil). Los socios comanditarios responden hasta la concurrencia de sus aportes (artculo 2097, Cdigo Civil). c. La razn social se forma con el nombre de los socios gestores nicamente. Se prohbe a los socios comanditarios incluir sus nombres en la firma o razn social, y tomar parte en la administracin (artculo 2062, inciso 1, Cdigo Civil); la contravencin a esto les impondr la misma responsabilidad que a los miembros de una sociedad colectiva (artculo 2062, inciso 2, Cdigo Civil).

3.- Administracin de la sociedad colectiva:

La sociedad colectiva se caracteriza porque la administracin corresponde a todos los socios, por s o por medio de mandatarios designados de comn acuerdo (artculo 2061, inciso 2, Cdigo Civil). Por consiguiente, es necesario distinguir dos situaciones diversas: La primera situacin tiene que ver si los socios han designado para la administracin de la sociedad uno o varios administradores. La segunda situacin es el caso en que los socios no han efectuado dicha designacin.

1) Caso en que la administracin se confa a uno o varios administradores : La designacin de administradores puede efectuarse por una clusula especial del contrato de sociedad o por un acto posterior. En efecto, el artculo 2071, inciso 1, del Cdigo Civil dispone que la administracin de la sociedad colectiva puede confiarse a uno o ms de los socios, sea por el contrato de sociedad, sea por acto posterior unnimemente acordado. a. Designacin del administrador en el pacto social: La designacin del administrador en el pacto social hace razonablemente suponer que el contrato se ha celebrado en consideracin a que la administracin estar confiada a determinada persona. El inciso 2 del artculo 2071 del Cdigo Civil establece que si la designacin se ha hecho en el contrato mismo, las facultades administrativas del socio o socios forman parte de las condiciones esenciales de la sociedad, a menos que se exprese otra cosa en el mismo contrato. El administrador no puede renunciar ni ser removido sino por causa legtima (artculo 2072, Cdigo Civil). o El socio administrador no puede renunciar a su cargo, sino por causa prevista en el acto constitutivo, o unnimemente aceptada por los consocios (artculo 2072, inciso 1, Cdigo Civil). o El socio administrador no puede ser removido, sino en los casos previstos o por causa grave, y se tendr por tal la que le haga indigno de confianza o incapaz de administrar tilmente. Cualquiera de los socios podr exigir la remocin, justificando la causa (artculo 2072, inciso 2, Cdigo Civil). La renuncia o remocin del administrador, como condicin esencial que es el contrato, pone fin a la sociedad. Sin embargo, el artculo 2073 del Cdigo Civil prev las condiciones en que la sociedad puede continuar a pesar de la remocin o renuncia del administrador designado en el contrato. En el caso de justa renuncia o justa remocin del administrador, podr continuar la sociedad siempre que todos los socios convengan en ello y en la designacin de un nuevo administrador o que la administracin pertenezca en comn a todos los socios (artculo 2073, inciso 1, Cdigo Civil). Si hubiere varios administradores, podr continuar la sociedad, acordndose unnimemente que ejerzan la administracin los que restan (artculo 2073, inciso 2, Cdigo Civil).

b. Nombramiento del administrador por acto posterior al contrato de sociedad : En este caso, el nombramiento del administrador no es condicin esencial de la sociedad; su renuncia o remocin no requiere expresin de causa y no influye en la existencia de la sociedad (artculo 2074, Cdigo Civil). El artculo 2074 del Cdigo Civil establece que la administracin conferida por acto posterior al contrato de sociedad, puede renunciarse por el socio

administrador y revocarse por la mayora de los consocios, segn las reglas del mandato ordinario. El nombramiento del administrador exige el acuerdo unnime de los socios, mientras que la remocin requiere solamente la mayora. 2) Caso en que no se haya designado administrador : En el caso que no se haya designado administrador, en el contrato mismo o en acto posterior, la administracin compete a todos los socios. Esta regla lgica es la que establece el artculo 2081 del Cdigo Civil, que seala que se entender que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar. * Formas de administracin: La forma como se desenvuelve la administracin depende de las personas a quienes se encuentra encomendada. De esta forma, la administracin puede estar confiada: A un administrador. A varios administradores. A todos los socios.

1. Administracin por un administrador: El administrador goza de libertad e independencia para administrar los negocios sociales. En su gestin no requiere consultar a sus consocios y, aun, puede actuar contra el parecer de los dems (artculo 2075, inciso 1, Cdigo Civil). Si la voluntad unnime de los socios le ha investido del poder de administrar, es natural que no pueden contradecirle en el desempeo de sus funciones. De acuerdo al artculo 2075, inciso 1, del Cdigo Civil, el socio a quien se ha conferido la administracin por el contrato de sociedad o por convencin posterior, podr obrar contra el parecer de los otros; conformndose, empero, a las restricciones legales, y a las que se le hayan impuesto en el respectivo mandato. No obstante, la mayora de los socios podr oponerse a todo acto que no haya producido efectos legales (artculo 2075, inciso 2, Cdigo Civil), pero la oposicin resulta ineficaz ante los actos consumados. 2. Administracin por varios administradores: Cuando la administracin se confa a varios administradores, cada cual, indistinta y separadamente, est investido de la facultad de administrar, a menos de estipularse que han de obrar de comn acuerdo (artculo 2076, inciso 1, Cdigo Civil). Si el ttulo de su mandato prescribe que los administradores obrarn de consuno, no podrn actuar separadamente, ni aun a pretexto de urgencia (artculo 2076, inciso 2, Cdigo Civil). Las facultades de los administradores sern las que las partes hayan sealado; el administrador debe ceirse a los trminos de su mandato. A falta de estipulacin que fije las atribuciones del administrador, se entender que no le es

permitido contraer a nombre de la sociedad otras obligaciones, ni hacer otras adquisiciones o enajenaciones, que las comprendidas en el giro ordinario de ella (artculo 2077, Cdigo Civil). El objeto de la sociedad determina las atribuciones del administrador, porque obviamente debe entenderse que los socios han querido dotarle de todas aquellas facultades que sean conducentes a la realizacin de los fines sociales. Corresponde al socio administrador cuidar de la conservacin, reparacin y mejora de los objetos que forman el capital fijo de la sociedad (actos tpicos de administracin); sin embargo, no le es lcito dar en prenda los bienes sociales, ni hipotecarlos, ni alterar su forma, aunque las alteraciones le parezcan convenientes (artculo 2078, inciso 1, Cdigo Civil). Pero puede ocurrir que los bienes sociales requieran alteraciones o transformaciones urgentes. En ese caso, el administrador podr llevarlas a cabo a condicin de que sean tan urgentes que no le hayan dado tiempo para consultar a los consocios. Concurriendo los requisitos apuntados, se considerar al administrador que las efecta como agente oficioso de la sociedad (artculo 2078, inciso 2, Cdigo Civil). En cuanto a los efectos de los actos del administrador, estos actos realizados dentro de la rbita de sus atribuciones obligan a la sociedad; los actos que ejecute excedindose de sus facultades obligan personalmente al administrador, de acuerdo al artculo 2079 del Cdigo Civil. Esta norma establece que en todo lo que obre dentro de los lmites legales o con poder especial de sus consocios, obligar a la sociedad; obrando de otra manera, l solo ser responsable. La disposicin citada aplica, lisa y llanamente, las reglas generales del mandato. Para que los socios excluidos de la administracin tomen conocimiento de la marcha de los negocios sociales, los administradores deben rendir cuenta de su gestin en la poca prefijada o, a lo menos, una vez al ao (artculo 2080, Cdigo Civil). Este artculo seala que el socio administrador es obligado a dar cuenta de su gestin en los perodos designados al efecto por el acto que le ha conferido la administracin, y, a falta de esta designacin, anualmente. 3. Administracin por todos los socios: La administracin que corresponde a todos los socios est sujeta a las mismas reglas antes indicadas. Los socios tendrn las mismas facultades que se hayan mutuamente otorgado y, en su defecto, no podrn contraer otras obligaciones ni hacer otras adquisiciones o enajenaciones que las que correspondan al giro ordinario de la sociedad. Sin embargo, el artculo 2081 del Cdigo Civil consigna algunas reglas aplicables al caso en que la administracin corresponda a todos los socios. Estas reglas son las siguientes: o Cualquiera de los socios tienen derecho a oponerse a los actos de los dems, mientras est pendiente su ejecucin o no hayan producido efectos legales (artculo 2081, n 1, Cdigo Civil).

o Cada socio podr servirse para su uso personal de las cosas que forman el haber social con tal que las emplee segn su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros (artculo 2081, n 2, Cdigo Civil). o Cada socio tiene derecho para obligar a los otros a que hagan con l las expensas necesarias para la conservacin de las cosas sociales (artculo 2081, n 3, Cdigo Civil). o Ninguno de los socios podr hacer innovaciones en los inmuebles que dependan de la sociedad sin el consentimiento de los otros (artculo 2081, n 4, Cdigo Civil).

IV) OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS:

Los prrafos 5 y 6 del Ttulo XXVIII se denominan De las obligaciones de los socios entre s y De las obligaciones de los socios respecto de terceros, respectivamente. Las obligaciones que se ocupa el prrafo 5 son, ms propiamente, obligaciones de los socios para con la sociedad y de la sociedad para con los socios. De este modo distinguiremos: Obligaciones de los socios para con la sociedad. Obligaciones de la sociedad para con los socios. Obligaciones de los socios respecto de terceros.

1.- Obligaciones de los socios para con la sociedad:

Las obligaciones que el contrato impone a los socios para con la sociedad son los siguientes: Obligacin de efectuar el aporte prometido. Obligacin de sanear la eviccin del cuerpo cierto aportado. Obligacin de cuidar, como un buen padre de familia, los intereses sociales.

1) OBLIGACION DE EFECTUAR EL APORTE PROMETIDO: En virtud del contrato de sociedad los socios estipulan poner algo en comn, se obligan a efectuar un aporte. Este es una obligacin esencial, y este carcter aparece destacado en el artculo 2055 del Cdigo Civil, cuando seala que no hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en comn. Los aportes deben efectuarse en la forma y tiempo convenido, y a ningn socio podr exigirse aporte ms considerable que aquel a que se haya obligado (artculo 2087,

primera parte, Cdigo Civil). Pero si por una mutacin de circunstancias no pudiere obtenerse el objeto de la sociedad sin aumentar los aportes, el socio que no consienta en ello podr retirarse, y deber hacerlo si sus consocios lo exigen (artculo 2087, parte final, Cdigo Civil). Los aportes de la sociedad pueden hacerse en propiedad o en usufructo, y en uno u otro caso, los frutos pertenecen a la sociedad desde el momento del aporte (artculo 2082, Cdigo Civil). Las consecuencias que derivan de una u otra forma de realizar aporte son diversas y revisten considerable importancia: A. Aporte en propiedad: El aporte es en propiedad cuando el socio se obliga a transferir a la sociedad el dominio de los bienes aportados. La sociedad, en tal caso, es un ttulo translaticio de dominio. Verificada la tradicin, conforme a las reglas generales, la sociedad se hace duea de los bienes aportados, los que debern inscribirse, a nombre de la sociedad, en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races. B. Aporte en usufructo: El aporte es en usufructo cuando el socio se obliga a otorgar a la sociedad solamente el uso y goce de los bienes aportados, esto es, un derecho de usufructo. En consecuencia, las relaciones entre el socio que ha efectuado esta clase de aporte y la sociedad sern las que median entre el nudo propietario y el usufructuario. Sin embargo, se debe tener presente que en el usufructo de cosas fungibles, el usufructuario se hace dueo de ellas (artculo 789, Cdigo Civil). El problema de los riesgos de la cosa aportada se plantea en trminos diversos, segn la forma del aporte: a) Si el aporte es en propiedad, el peligro de la cosa pertenece a la sociedad segn las reglas generales, y la sociedad queda exenta de la obligacin de restituirla en especie (artculo 2084, inciso 1, Cdigo Civil). La sociedad debe soportar los deterioros y la prdida que experimente por caso fortuito, y el socio no ver disminuidos sus derechos en la sociedad. b) Si el aporte es en usufructo, la prdida o deterioro de la cosa pertenecern al socio que hace el aporte (artculo 2084, inciso 2, Cdigo Civil), es decir, los riesgos son de cargo del socio y no de la sociedad. Esta afirmacin no es del todo exacta, pues, ms correctamente, los riesgos son tanto del socio como de la sociedad, ya que cada cual perder el derecho que le pertenece: el socio la nuda propiedad y la sociedad el usufructo. c) Las reglas anteriores sufren una importante excepcin cuando el aporte constituye un cuasiusufructo y el usufructuario se hace dueo de los bienes aportados . En este caso, los riesgos son de cargo de la sociedad, en el sentido de que la prdida de las cosas aportadas no la libera de la obligacin de pagar al socio su valor (artculo 2084, inciso 3, Cdigo Civil). La disposicin es aplicable a condicin de que las cosas aportadas renan los siguientes caracteres:

o Que se trate de cosas fungibles, es decir, aquella que puede ser reemplazada por otra en intencin de las partes. o Que las cosas sean de aquellas que el uso deteriora , porque no puede pensarse que la intencin de las partes ha sido que el socio que aporta el goce de tales cosas las reciba considerablemente menoscabadas al tiempo de la disolucin de la sociedad. o Que se trate de cosas destinadas a la venta , porque el aporte sera estril y la sociedad no podra vender dichas cosas si tuviera que restituirlas en especie. o Que se trate de cosas que se aportan avaluadas , porque la estimacin de su valor pone de manifiesto la intencin de las partes de que sea ese valor el que se restituya. El valor que la sociedad debe reintegrar al socio ser, por regla general, el que las cosas tenan al tiempo del aporte, salvo que las cosas se hayan aportado apreciadas, porque, entonces, se deber el valor de la apreciacin (artculo 2084, inciso 4, Cdigo Civil). El incumplimiento de la obligacin de efectuar el aporte prometido da derecho para pedir la resolucin del contrato, con indemnizacin de perjuicios, siguiendo las reglas generales (artculo 2101, Cdigo Civil). La norma citada establece que si cualquiera de los socios falta por su hecho o culpa a su promesa de poner en comn las cosas o la industria a que se ha obligado en el contrato, los otros tendrn derecho para dar la sociedad por disuelta. Por su parte, el artculo 2083 del Cdigo Civil, prescribe que el socio que aun por culpa leve ha retardado la entrega de lo que le toca poner en comn, resarcir a la sociedad todos los perjuicios que le haya ocasionado el retardo. Comprende esta disposicin al socio que retarda el servicio industrial en que consiste su aporte. Aunque el Cdigo no lo seala, es evidente que los socios tienen derecho a reclamar el cumplimiento compulsivo del aporte.

2) OBLIGACION DEL SANEAMIENTO DE EVICCION DEL CUERPO CIERTO APORTADO: El socio que aporta un cuerpo cierto debe una garanta a la sociedad, sea que el aporte se verifique en propiedad o en usufructo. De cualquier modo que el aporte se realice, el socio debe asegurar a la sociedad la posesin y el goce pacfico de la cosa aportada (artculo 2085, Cdigo Civil). La posicin del socio frente a la sociedad se asemeja a la del vendedor frente al comprador, en el contrato de compraventa.

3) OBLIGACION DE CUIDAR LOS INTERESES SOCIALES Los socios deben velar por los intereses de la sociedad, como un buen padre de familia, es decir, en el cumplimiento de esta obligacin, los socios deben anteponer los intereses de la sociedad a su inters personal. Esta obligacin tiene diversas aplicaciones que conviene examinar: Indemnizacin de los perjuicios causados a la sociedad : Todo socio es responsable de los perjuicios que aun por culpa leve haya causado a la sociedad (artculo 2093, primera parte, Cdigo Civil). Aade la disposicin que les est vedado a los socios compensar estos perjuicios con los provechos que su industria haya procurado a la sociedad. Aqu no cabe la compensacin porque el socio y la sociedad no son recprocamente deudores (slo lo es el deudor). El producto de la actividad de los socios cede en exclusivo provecho social : El socio tiene la obligacin de velar por el inters social, por lo mismo, la sociedad y no el socio se beneficia con la actividad que ste despliegue. Al respecto, el artculo 2091 del Cdigo Civil seala que los productos de las diversas gestiones de los socios en el inters comn pertenecen a la sociedad; y el socio cuya gestin haya sido ms lucrativa, no por eso tendr derecho a mayor beneficio en el producto de ella. Caso del socio que es acreedor de un deudor de la sociedad : El artculo 2092 del Cdigo Civil consigna que si un socio que administra es acreedor de una persona que es al mismo tiempo deudora de la sociedad, y si ambas deudas fueren exigibles, las cantidades que reciba en pago se imputarn a los dos crditos a prorrata, sin embargo de cualquiera otra imputacin que haya hecho en la carta de pago, perjudicando a la sociedad. Por ejemplo, Juan Prez debe a un socio $50.000 y $100.000 a la sociedad, y paga $30.000 al primero. La suma pagada debe prorratearse y correspondern a la sociedad y al socio $20.000 y $10.000 respectivamente, puesto que el crdito social alcanza el doble que el crdito del socio. La solucin es aplicable aunque el socio, en el recibo que otorgue, haya imputado el pago a su propio crdito. Pero, a la inversa, el socio puede sacrificar su inters en aras del inters de la sociedad (artculo 2092, inciso 2, Cdigo Civil). Pero estas reglas deben entenderse sin perjuicio de la facultad del deudor de hacer la imputacin del pago (artculo 2092, inciso 3, Cdigo Civil). En otras palabras, el deudor podr imputar el pago a la deuda que l elija. Caso del socio que recibe ntegra su cuota de un crdito social, permaneciendo impagos sus consocios: El artculo 2090 del Cdigo Civil establece que si un socio hubiere recibido su cuota de un crdito social, y sus consocios no pudieren despus obtener sus respectivas cuotas del mismo crdito, por insolvencia del deudor o por

otro motivo, deber el primero comunicar con los segundos lo que haya recibido, aunque no exceda a su cuota y aunque en la carta de pago la haya imputado a ella. Ms exactamente, la disposicin debi decir que el socio debe integrar al fondo comn lo que reciba en pago para, de este modo, compartirlo con sus consocios.

2.- Obligaciones de la sociedad para con los socios:

Las obligaciones de la sociedad para con los socios pueden detallarse de la siguiente manera: 1) OBLIGACION DE REINTEGRAR ANTICIPOS Y PAGAR PERJUICIOS: El producto de la actividad de los socios pertenece a la sociedad; como justa contrapartida, son de cargo de la sociedad los gastos. Por este motivo: Cada socio tendr derecho a que la sociedad le reembolse las sumas que l hubiere adelantado con conocimiento de ella, por las obligaciones que para los negocios sociales hubiere contrado legtimamente y de buena fe (artculo 2089, inciso 1, primera parte, Cdigo Civil). Asimismo, tiene el socio derecho a que la sociedad le resarza los perjuicios que los peligros inseparables de su gestin le hayan ocasionado (artculo 2089, inciso 1, parte final, Cdigo Civil).

Los socios deben concurrir al pago de estas indemnizaciones a prorrata de su inters en la sociedad, y la parte de los insolventes se dividir igualmente a prorrata entre todos (artculo 2089, inciso 2, Cdigo Civil).

2) OBLIGACION DE ACEPTAR LA INCORPORACION DE UN TERCERO A LA SOCIEDAD, CON EL CONSENTIMIENTO UNANIME DE LOS SOCIOS: La sociedad es un contrato intuito personaey descansa sobre la base de la recproca confianza de los socios. Consecuente con este principio, el artculo 2088 del Cdigo Civil dispone que ningn socio, aun ejerciendo las ms amplias facultades administrativas, puede incorporar a un tercero en la sociedad, sin el consentimiento de sus consocios. La incorporacin de un nuevo socio no es viable sino con el asentimiento unnime de los asociados. La regla es slo aplicable a las sociedades de personas. No rige para las sociedades annimas.

Pero no requiere el socio consentimiento de los otros para asociar a un tercero en la parte que a l le corresponde en la sociedad; en tal caso, se formar entre el socio y el tercero una nueva sociedad, una sociedad particular relativa a la parte del socio antiguo en la primera sociedad (artculo 2088, Cdigo Civil).

3.- Obligaciones de los socios para con terceros:

Finalmente, nos encontramos en la situacin de las obligaciones de los socios para con terceros. 1) OBLIGACION A LAS DEUDAS: El problema de la obligacin a las deudas se traduce en averiguar en quien recaen las consecuencias de los actos ejecutados por los socios. Dicho de otro modo, aqu lo que interesa es determinar a quin puede demandarse el cumplimiento de las obligaciones por ellos contradas. En esta materia es indispensable distinguir si el socio ha obrado personalmente o en nombre de la sociedad: a) Contratos en que el socio celebra a su propio nombre : El socio que contrata a su propio nombre se obliga personalmente ante terceros y no obliga a la sociedad. La sociedad no queda, por tanto, obligada ni aun en el caso de que reporte beneficio del acto que el socio ejecuta a nombre propio. El acreedor slo podr intentar contra la sociedad las acciones del socio deudor (artculo 2094, inciso 1, Cdigo Civil). Lo ltimo se trata de un caso ms del ejercicio de la accin oblicua o subrogatoria. El acreedor, para satisfacerse de su crdito, puede intentar acciones de su deudor contra la sociedad. b) Contratos en que el socio celebra a nombre de la sociedad : Para que el socio se entienda que obra en nombre de la sociedad es preciso que lo declare expresamente o que resulte de un modo inequvoco de las circunstancias del contrato. De este modo se entiende que no acta en su propio nombre. En caso de duda debe entenderse que el socio contrata en su nombre privado (artculo 2094, inciso 2, Cdigo Civil). Para precisar los efectos del acto ejecutado por el socio, en nombre de la sociedad, es menester averiguar si ha obrado o no con poder bastante: o El socio que acta invocando el nombre de la sociedad y con un poder suficiente, obliga a la sociedad. El socio, personalmente, no contrae ninguna obligacin, es un simple intermediario. o Si el socio contrata en nombre de la sociedad, pero sin poder bastante, no obliga a terceros sino en subsidio, y hasta la concurrencia del beneficio que ella hubiere reportado del negocio (artculo 2094, inciso 3, Cdigo Civil). En otros trminos, las obligaciones recaen sobre el socio; la sociedad slo se obliga

subsidiariamente y su obligacin queda limitada al monto del beneficio que reciba. Las reglas del artculo 2094 del Cdigo Civil son aplicables aunque haya un socio exclusivamente encargado de la administracin (artculo 2094, inciso 4, Cdigo Civil). -o- Efectos de las obligaciones contradas con terceros: El contrato vlidamente celebrado por los socios obliga a la sociedad; todos los bienes sociales, races o muebles, presentes o futuros, con la excepcin de los inembargables, quedan afectos al cumplimiento de estas obligaciones. Pero adems del patrimonio social, los socios comprometen su propio patrimonio. Los socios responden de las deudas sociales a prorrata de su inters en la sociedad (artculo 2095, inciso 1, Cdigo Civil). Segn esta norma si la sociedad colectiva es obligada respecto de terceros, la totalidad de la deuda se dividir entre los socios a prorrata de su inters social, y la cuota del socio insolvente gravar a los otros. La responsabilidad de los socios es, por tanto, ilimitada, ya que no queda circunstanciada a sus aportes. Pero dicha responsabilidad no es solidaria, salvo estipulacin en contrario (artculo 2095, inciso 2, Cdigo Civil). En conformidad al inciso 2 del artculo 2095 del Cdigo Civil, no se entender que los socios son obligados solidariamente o de otra manera que a prorrata de su inters social, sino cuando as se exprese en el ttulo de la obligacin, y sta se haya contrado por todos los socios o con poder especial de ellos. En las sociedades colectivas comerciales la regla diferente: los socios son ilimitada y solidariamente responsables de todas las obligaciones legalmente contradas bajo la razn social (artculo 370, Cdigo de Comercio). -o- Situacin de los acreedores de los socios: Los acreedores de la sociedad pueden perseguir los bienes sociales y los bienes de los socios que, a prorrata de sus aportes, responden ilimitadamente de las deudas sociales. En cambio, no es lcito a los acreedores personales de los socios perseguir sus crditos en el patrimonio de la sociedad (artculo 2096, Cdigo Civil). Los acreedores de un socio no tienen accin sobre los bienes sociales sino por hipoteca, anterior a la sociedad, o por hipoteca posterior, cuando el aporte del inmueble no conste por inscripcin en el competente Registro. Los acreedores personales de los socios solamente tienen derecho para perseguir los bienes del socio deudor. En relacin con la sociedad, solamente gozan de los derechos que seala el artculo 2096 del Cdigo Civil: a. Pueden los acreedores personales del socio intentar contra la sociedad las acciones indirecta y subsidiaria que se les conceden por el artculo 2094 (artculo 2096, inciso 2, Cdigo Civil).

b. Pueden tambin pedir que se embarguen a su favor las asignaciones que se hagan a su deudor por cuenta de los beneficios sociales o de sus aportes o acciones (artculo 2096, inciso 2, Cdigo Civil); es decir, pueden hacer efectivo su crdito en los beneficios que el socio obtenga en la sociedad.

V) DISOLUCION DE LA SOCIEDAD:
Esta materia se encuentra reglamentada en el prrafo 7 del Ttulo XXVIII del Libro IV del Cdigo Civil, denominado De la disolucin de la sociedad.

1.- Causales de disolucin de la sociedad:

Las causales de disolucin de la sociedad, que contempla el Cdigo Civil, son las siguientes: o o o o o o o o o o La expiracin del plazo o el evento de una condicin. El trmino del negocio. La insolvencia de la sociedad. La prdida total de los bienes sociales. El incumplimiento de la obligacin de efectuar el aporte. La muerte de uno de los socios. La incapacidad sobreviniente de un socio. La insolvencia sobreviniente de un socio. El acuerdo unnime de los socios. La renuncia de uno de los socios.

1) La expiracin del plazo o el evento de una condicin: La sociedad se disuelve por la expiracin del plazo o por el evento de la condicin que se ha prefijado para que tenga fin (artculo 2098, inciso 1, Cdigo Civil). El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condicin resolutoria ponen fin ipso iure a la sociedad. Sin embargo, pueden los socios acordar la prrroga del plazo e impedir, de esta manera, la disolucin de la sociedad, con las mismas formalidades que para la constitucin primitiva (artculo 2098, inciso 2, Cdigo Civil). La prrroga de la sociedad debe acordarse antes del vencimiento del plazo estipulado. La prrroga queda irrevocablemente disuelta; la voluntad de las partes es incapaz de revivirla. Solamente sera posible a los socios constituir una nueva sociedad, en las mismas condiciones que la antigua. Los codeudores de la sociedad no sern responsables de los actos ejecutados durante la prrroga, si no hubieren accedido a sta (artculo 2098, inciso 3, Cdigo Civil).

2) El trmino del negocio: Puesto que se ha conseguido la finalidad que las partes perseguan y se ha realizado el propsito que tuvieron en vista al asociarse, la sociedad carece en lo sucesivo de razn de ser. Segn el inciso 1 del artculo 2099 del Cdigo Civil, la sociedad se disuelve por la finalizacin del negocio para que fue contrada. Pero la regla es aplicable plenamente slo a condicin que no se haya fijado plazo. Si se ha prefijado un plazo para la duracin de la sociedad, vencido el plazo, la sociedad se disuelve, aunque no haya cumplido el objeto o finalizado el negocio (artculo 2099, inciso 2, Cdigo Civil). 3) La insolvencia de la sociedad: Producida la insolvencia de la sociedad, no puede satisfacer sus obligaciones ni llevar adecuadamente el objeto social. Por estos motivos, la sociedad se disuelve por la insolvencia sobreviniente (artculo 2100, inciso 1, Cdigo Civil). Es normal que las partes acuerden que la sociedad se disolver cuando se pierda determinado porcentaje del capital social. 4) La prdida de los bienes sociales: La sociedad se disuelve tambin por la extincin de la cosa o cosas que forman su objeto total (artculo 2100, inciso 1, Cdigo Civil). La prdida total de los bienes sociales impide por completo la realizacin de sus fines. La prdida parcial de la cosa o cosas que constituyen su objeto no pone fin a la sociedad; pero los socios podrn pedir su disolucin si con la parte que resta no pudiere continuar tilmente (artculo 2100, inciso 2, Cdigo Civil). El artculo 2102, inciso 1, del Cdigo Civil concuerda con esta idea. 5) El incumplimiento de la obligacin de efectuar el aporte prometido: La infraccin de la obligacin que los socios contraen de poner en comn los bienes que constituyen el patrimonio de la sociedad, conforme a las reglas generales, faculta a los dems para pedir la resolucin del contrato. Segn el artculo 2101 del Cdigo Civil, si cualquiera de los socios falta por su hecho o culpa a su promesa de poner en comn las cosas o la industria a que se ha obligado en el contrato, los otros tendrn derecho para dar la sociedad por disuelta. 6) La muerte de uno de los socios: La sociedad es de aquellos contratos que, por excepcin, terminan con la muerte de una de las partes contratantes, ya que en este contrato la consideracin de la persona es

predominante (artculo 2103, inciso 1, primera parte, Cdigo Civil). El heredero del socio es un extrao para el resto de los socios. Sin embargo, la muerte del socio no pone inmediato trmino a la sociedad, sino que para que ello ocurra es necesario que este hecho sea conocido por los socios (artculo 2103, inciso 2, Cdigo Civil). La ley seala que en este caso se entender continuar la sociedad, mientras los socios administradores no reciban noticia de la muerte. Despus de recibida esta noticia, las operaciones iniciadas por el socio difunto, que no supongan una aptitud particular suya, debern de todas maneras llevarse a cabo (artculo 2103, inciso 3, Cdigo Civil). Esta regla general admite excepciones respecto de casos en que la muerte de un socio no disuelve la sociedad. Estos casos de excepcin estn consignados en el inciso 1 del artculo 2103 del Cdigo Civil, y son los siguientes: a. Cuando por disposicin de la ley la sociedad debe continuar con los herederos del socio difunto. Ejemplo: la ley presume la intencin de los socios de continuar la sociedad con los herederos en aquellas que se forman para el arrendamiento de un inmueble, o para el laboreo de minas y en las annimas (artculo 2104, Cdigo Civil). b. Cuando por acuerdo de los socios, al constituirse la sociedad, se convino que continuara con los herederos del difunto o slo con los socios sobrevivientes. Los efectos de la estipulacin de continuar la sociedad con o sin los herederos del socio son diferentes: Efectos de la estipulacin de continuar la sociedad con exclusin de los herederos del socio: La estipulacin de que continuar la sociedad, pero slo entre los socios sobrevivientes, impide la disolucin de la sociedad; sta contina con la obligacin de pagar a los herederos el haber que corresponda a su causante. Los herederos no les cabe ninguna participacin en las utilidades o prdidas posteriores sino en cuanto fueren consecuencia de las operaciones que al tiempo de saberse la muerte estaban ya iniciadas (artculo 2105, inciso 1, Cdigo Civil). Efectos de la estipulacin de continuar la sociedad con los herederos del socio difunta: La estipulacin de que continuar la sociedad con los herederos del socio fallecido, en principio, da derecho a todos los herederos para incorporarse a la sociedad. Se excluye solamente a aquellos herederos que por la edad, el sexo u otra causa hayan sido expresamente excluidos (artculo 2105, inciso 2, Cdigo Civil). Los herederos incapaces concurrirn bienes concurrirn a los actos sociales por medio de sus representantes legales o por medio de quien tenga la administracin de sus bienes (artculo 2105, inciso 3, Cdigo Civil). 7) La incapacidad sobreviniente de un socio:

La sociedad tambin expira por la incapacidad sobrevimiento de alguno de sus miembros (artculo 2106, inciso 1, Cdigo Civil). Ejemplo: cuando un de los socios es declarado en interdiccin por demencia o la mujer que es socio contrae matrimonio, etc. Sin perjuicio de lo anterior, la sociedad puede continuar con el incapaz cuando ste es representado por medio de su respectivo representante legal. El marido, como administrador de la sociedad conyugal, representar a la sociedad conyugal, representar a la mujer que siendo socia se casare (artculo 2106, inciso 2, Cdigo Civil). 8) La insolvencia sobreviniente de un socio: La insolvencia sobreviniente, del mismo modo que la incapacidad, pone fin a la sociedad (artculo 2106, inciso 1, Cdigo Civil). Pero podr continuar la sociedad con el socio insolvente y, en tal caso, los acreedores ejercern sus derechos en las operaciones sociales (artculo 2106, inciso 2, Cdigo Civil). 9) El acuerdo unnime de los socios: La comn voluntad de los socios que le dio vida a la sociedad puede ponerle trmino a sta. As lo dispone el artculo 2107 del Cdigo Civil, que dice que la sociedad podr expirar en cualquier tiempo por el consentimiento unnime de los socios. 10) La renuncia de uno de los socios: La sociedad puede expirar tambin por la renuncia de uno de los socios (artculo 2108, inciso 1, Cdigo Civil). La renuncia de un socio pone fin a la sociedad, sin que sea menester expresar causa, cuando la sociedad tiene una duracin ilimitada. Por el contrario, si la sociedad se ha pactado por cierto tiempo o para la realizacin de un determinado negocio, no es admisible la renuncia sino por causa justificada. En consecuencia, debemos distinguir: o Cuando la sociedad se ha pactado por un tiempo fijo o para un negocio de duracin limitada, no ser lcito a los socios renunciar sino por alguna de las dos siguientes causas: a) en virtud de autorizacin conferida en el contrato, y b) por causa grave, como la inejecucin de las obligaciones de otro socio, etc. (artculo 2108, inciso 2, Cdigo Civil). o Cuando la sociedad se pacta por tiempo ilimitado , se entiende que dura toda la vida de los socios, pero stos tienen la facultad de renunciar (artculo 2065, Cdigo Civil).

La renuncia de uno de los socios pone trmino a la sociedad siempre que concurran los siguientes requisitos: 1. Que se notifique a los socios : El artculo 2109, inciso 1, del Cdigo Civil previene que la renuncia de un socio no produce efecto alguno sino en virtud de su notificacin a todos los otros. Sin embargo, cuando la administracin de la sociedad se ha confiado a uno o varios de los socios, la notificacin al socio o socios que exclusivamente administran, se entender hecha a todos (artculo 2109, inciso 2, Cdigo Civil). Los socios que no han sido notificados pueden, a eleccin suya, aceptar la renuncia con posterioridad o dar por subsistente la sociedad en el tiempo intermedio, segn mejor les convenga (artculo 2109, inciso 3, Cdigo Civil). 2. Que se haga la renuncia de buena fe : No vale la renuncia que se haga de mala fe. Se entiende que renuncia de mala fe el socio que lo hace por apropiarse de una ganancia del negocio o a soportar exclusivamente las prdidas. Los dems socios, en tal caso, podrn obligar al renunciante a partir con ellos las utilidades del negocio o a soportar exclusivamente las prdidas. Asimismo, podr exclursele de toda participacin en los beneficios sociales y obligrsele a soportar su cuota en las prdidas (artculo 2111, inciso 2, Cdigo Civil). 3. Que la renuncia no sea intempestiva : Segn el artculo 2112 del Cdigo Civil, se entiende que renuncia intempestivamente el socio que lo hace cuando su separacin es perjudicial a los intereses sociales (artculo 2112, inciso 1, primera parte, Cdigo Civil). Debe el socio aguardar para retirarse el momento oportuno (artculo 2112, inciso 2, Cdigo Civil). Cuando la renuncia es intempestiva, la sociedad continuar entonces hasta la terminacin de los negocios pendientes, en que fuere necesaria la cooperacin del renunciante (artculo 2112, inciso 1, parte final, Cdigo Civil). Los efectos de la renuncia intempestiva son los mismos sealados para la renuncia de mala fe (artculo 2112, inciso 3, Cdigo Civil).

2.- Efectos de la disolucin de la sociedad:

Disuelta la sociedad, es menester proceder a su liquidacin, es decir, a la divisin de los objetos que componen su haber (artculo 2115, inciso 1, Cdigo Civil). Las normas que el Cdigo seala para la liquidacin de los bienes hereditarios son aplicables a la liquidacin de la sociedad (artculo 2115, inciso 2, Cdigo Civil). En efecto, este precepto establece que las reglas relativas a la particin de los bienes hereditarios y a las obligaciones entre los coherederos, se aplican a la divisin del caudal social y a las obligaciones entre los miembros de la sociedad disuelta, salvo en cuanto se opongan a las disposiciones de este ttulo. En consecuencia, sern aplicables las reglas relativas a la designacin del liquidador, a la forma de distribucin de los bienes, a la garanta que se deben los partcipes en caso de eviccin, etc.

* Efectos de la disolucin respecto de terceros: La disolucin de la sociedad no es oponible a terceros sino en los siguientes casos que enumera el artculo 2114 del Cdigo Civil: 1. Cuando la sociedad ha expirado por la llegada del plazo prefijado para la duracin del contrato. 2. Cuando se ha dado noticia de la disolucin por medio de tres avisos publicados en un peridico del departamento o de la capital de la provincia, si en aqul no lo hubiere. 3. Cuando se pruebe que el tercero ha tenido oportunamente noticia de la disolucin por cualesquier medios.

VIII. EL CONTRATO DE MANDATO

La mandato se encuentra reglamentado en el Ttulo XXIX del Libro IV del Cdigo Civil; en los artculos 2116 al 2173, ambos inclusive.

I) GENERALIDADES: 1.- Concepto del mandato:

Segn el inciso 1 del artculo 2116 del Cdigo Civil, el mandato es un contrato en que una persona confa la gestin de uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario (artculo 2116, inciso 2, Cdigo Civil).

2.- Caractersticas del contrato de mandato:

Los rasgos caractersticos del contrato de mandato son los que a continuacin se enumeran: 1) Por regla general es un contrato consensual: El mandato es comnmente un contrato consensual, por lo tanto se perfecciona por el solo consentimiento de mandante y mandatario. La voluntad del mandante de confiar la gestin de un negocio al mandatario y la voluntad de ste de aceptar el encargo, puede manifestarse tcitamente. En efecto, el artculo 2123 del Cdigo Civil dispone que el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pblica o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aun por la aquiescencia tcita de una persona a la gestin de sus negocios por otra. Este encargo debe ser aceptado por el mandatario. El inciso 1 del artculo 2124 del Cdigo Civil seala que el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del mandatario, y sta puede ser expresa o tcita. La aceptacin tcita es todo acto en ejecucin del mandato (artculo 2124, inciso 2, Cdigo Civil). Sin embargo, por excepcin, el silencio del mandatario suele importar que acepta el encargo; aqu el silencio constituye manifestacin de voluntad. Efectivamente, el artculo 2125 del Cdigo Civil dispone que las personas que por su profesin u oficio se encargan de negocios ajenos, estn obligadas a declarar lo ms pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un trmino razonable, su silencio se mirar como aceptacin.

La persona ausente que hace el encargo confa en que ser aceptado por quien hace su profesin de la gestin de negocios ajenos y que ste adoptar las medidas encaminadas al resguardo de sus intereses. Pero, aunque rechacen el encargo las personas que se encargan habitualmente de negocios ajenos, debern tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda (artculo 2125, inciso 2, Cdigo Civil). Aunque el mandato quede perfecto por la aceptacin del mandatario, ste puede retractarse. La retractacin no impone responsabilidad al mandatario si se verifica mientras el mandante se halle todava en aptitud de ejecutar el negocio por s mismo, o de cometerlo a diversa persona (artculo 2124, inciso 3, Cdigo Civil).

Por excepcin, el contrato de mandato es solemne. El artculo 2123 del Cdigo Civil establece que no se admitir la escritura privada para acreditarlo cuando las leyes requieran un instrumento autntico. Estos casos son los siguientes: El mandato judicial, cuyas solemnidades pueden consistir en cualquiera de los casos que establece el artculo 6, inciso 2, del Cdigo de Procedimiento Civil. El mandato para contraer matrimonio, que debe constar por escritura pblica (artculo 15, Ley N 4808). El mandato que confiere la mujer casada para expresar su consentimiento para la enajenacin de bienes races sociales (artculo 1749, Cdigo Civil), o inmuebles que el marido est o pueda estar obligado a restituirle en especie (artculo 1754, Cdigo Civil).

La generalidad de la doctrina y la jurisprudencia estima que el mandato solemne debe estar revestido de las mismas solemnidades de ste. Por ejemplo, el mandato para comprar o vender un bien raz debe otorgarse por escritura pblica. Esta postura se funda principalmente en que, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 2123 del Cdigo Civil, si bien el mandato es regularmente consensual, la misma norma establece que se excepta el caso en que debe constar de instrumento autntico y no vale, en tal evento, la escritura privada. Otros estiman que el mandato mantiene su carcter consensual an cuando el acto encargado sea solemne. Afirman que la doctrina contraria confunde el mandato con el negocio para el cual el mandato se confiere, conservando en todo caso el mandato su carcter consensual. 2) El mandato es oneroso por su naturaleza: De acuerdo a lo establecido en el artculo 2117 del Cdigo Civil, el mandato puede ser gratuito o remunerado, es decir, es oneroso. El mandato, como contrato oneroso que es por regla general, obliga al mandante a pagar una remuneracin al mandatario, aunque no medie una expresa estipulacin.

Esta remuneracin, denominada honorario, se determina, en primer trmino, por acuerdo de las partes, antes o despus del contrato. Tambin se puede determinar por la ley, la costumbre o el juez (artculo 2117, inciso 2, Cdigo Civil). Por el hecho de ser el mandato remunerado, el mandatario es responsable de la culpa leve (artculo 2129, inciso 2, Cdigo Civil). 3) El mandato es un contrato bilateral : El mandato remunerado es, obviamente, un contrato bilateral, puesto que ambas partes se obligan recprocamente. Pero tambin es bilateral el mandato gratuito. 4) El mandatario obra por cuenta y riesgo del mandante : El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que sern para el mandante los beneficios que la gestin reporte y soportar las prdidas, como si tal gestin la realizara personalmente. El acto ejecutado por el mandatario compromete slo el patrimonio del mandante. La gestin del mandatario convierte al mandante en acreedor o deudor. 5) El mandato es un contrato principal : Se trata de un contrato principal, por cuanto subsiste por s mismo sin precisar de otra convencin. 6) El mandato es un contrato de confianza : Lo que se desprende de la propia definicin del artculo 2116 del Cdigo Civil, en cuanto una persona confa a otra la gestin de sus negocios. Lo anterior lo transforma en un contrato intuito personae, es decir, en que la consideracin del individuo es la causa principal y determinante del mandato. Esta situacin se observa claramente desde el punto de vista del mandante, quien escoger determinada y cuidadosamente la persona a quien efecta el encargo. El carcter de contrato de confianza acarrea consecuencias de importancia, en particular en lo referente a la extincin del contrato como se ver posteriormente.

3.- Temas relacionados con el mandato:

El mandato puede relacionarse con otras instituciones de naturaleza similar a este contrato. * Mandato y representacin: Por regla general el mandatario es representante del mandante y, por ello, los efectos del mandato se producen para el mandante y no para el mandatario. Sin embargo, esta caracterstica de llevar envuelta la representacin no es de su esencia, porque el mandatario puede perfectamente contratar a nombre propio y no a nombre del mandante (artculo 2151, Cdigo Civil). La norma prescribe que el mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante; si contrata a su propio nombre, no obliga respecto de terceros al mandante.

La representacin es un elemento de la naturaleza del contrato de mandato; no es un elemento de su esencia, con todas las consecuencias inherentes a ello. Si el mandatario obra a su propio nombre, se obliga l y no al mandante. * Mandato y agencia oficiosa: En ambos el objeto es el mismo, gestionar un negocio ajeno. La diferencia es que en el mandato se hace previo acuerdo de voluntades, por ende las obligaciones son siempre contractuales. En cambio, la agencia oficiosa es un cuasicontrato. El mandato, adems, es naturalmente remunerado, en cambio el agente oficioso o gerente no tiene remuneracin. * Mandato y contrato de trabajo: Si bien en manos una persona encarga una funcin a otra, son varias las diferencias. Por ejemplo, lo que caracteriza al contrato de trabajo es la existencia de un vnculo de subordinacin o dependencia, que se manifiesta en el obedecimiento de rdenes, horarios, etc. En el mandato, en cambio, el mandatario tiene mayor libertad, las partes estn en una situacin de igualdad jurdica. Por otra parte, en el contrato de trabajo la obligacin de cumplir es personal; en cambio en el mandato lo que interesa es el encargo, pudiendo cumplirse personalmente o por delegacin.

II) REQUISITOS DEL MANDATO: 1.- Objeto del mandato:

El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecucin de actos jurdicos. El encargo que consiste en la ejecucin de un hecho material, como construir un camino, levantar un muro, no constituye un mandato, sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confeccin de obra material. * Servicios profesionales: El artculo 2118 del Cdigo Civil establece que los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato.

La ley no ha calificado la naturaleza de estos servicios, solamente ha dispuesto que se sujetan a las reglas del mandato. A tales servicios sern igualmente aplicables las normas del contrato de trabajo. * Actos jurdicos a que es aplicable el mandato: En principio, todos los actos jurdicos pueden ser ejecutados por medio de mandatarios. La regla tiene muy contadas excepciones; la ms calificada de estas excepciones la constituye el testamento, que establece que la facultad de testar es indelegable (artculo 1004, Cdigo Civil). * El negocio no debe interesar slo al mandatario: El mandato se celebra comnmente en inters exclusivo del mandante. Si el negocio es de mutuo inters para el mandante y el mandatario, del mandante y de un tercero, o de un tercero exclusivamente, habr verdadero mandato. En caso de que el mandante obre sin autorizacin del tercero mediar entre ambos un cuasicontrato de agencia oficiosa (artculo 2120, Cdigo Civil). Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario. Dicho mandato es un mero consejo, que no produce obligacin alguna (artculo 2119, inciso 1, Cdigo Civil). Si este consejo se da maliciosamente, obliga a la indemnizacin de perjuicios (artculo 2119, inciso 2, Cdigo Civil).

2.- Capacidad de las partes:

El mandante y el mandatario desempean un rol totalmente diverso en el contrato de mandato. Por este motivo, la capacidad que requiere uno y otro para celebrar el contrato es diversa. * Capacidad del mandante: La ley no ha sealado normas especiales que regulen la capacidad del mandante. Para llenar este vaco se aplican las reglas generales que establece la ley (artculo 1445, Cdigo Civil). En consecuencia, el mandante debe tener la capacidad necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere. En ausencia de tal capacidad habr nulidad absoluta o relativa del mandato dependiendo de si la incapacidad es absoluta o relativa.

* Capacidad del mandatario: De acuerdo con el artculo 2128 del Cdigo Civil, el mandatario puede ser un incapaz relativo y la razn de esto es que la incapacidad relativa se encuentra establecida para proteger el patrimonio del incapaz y cuando hay mandato, los actos del mandatario no comprometen su patrimonio, sino el del mandante. El citado precepto establece que si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario sern vlidos respecto de terceros en cuanto obliguen a stos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrn tener efecto sino segn las reglas relativas a los menores. Si una persona confa una gestin de negocios a un relativamente incapaz, es porque tiene confianza en lo que ste puede hacer. En las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia la incapacidad del mandatario: se obliga el mandante para con terceros y stos se obligan para con l. Diferente es la situacin en las relaciones del mandatario con el mandante y terceros; en estas influye decisivamente la incapacidad del mandatario. A menos que en la aceptacin del mandato haya intervenido la autorizacin del representante legal del incapaz, no sern vlidas las obligaciones del mandatario; en sntesis, no podr reclamarse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato sino en cuanto se hubiere hecho ms rico.

III) CLASIFICACIONES DEL MANDATO Y FACULTADES DEL MANDATARIO: 1.- Diversas clases de mandato:
El mandato es susceptible de ser clasificado desde diferentes puntos de vista; de tal manera que se distinguen: 1) el mandato general y el especial; y 2) el mandato definido y el indefinido. 1) Mandato general y especial: En atencin a la extensin de los negocios confiados al mandatario, el mandato puede ser general o especial. Esta clasificacin es importante, porque las facultades del mandatario sern distintas segn la especie de mandato de que se trate. a. Mandato general: El mandato es general cuando se otorga para todos los negocios del mandante, o bien, para todos ellos con una o ms excepciones (artculo 2130, Cdigo Civil). Las facultades del mandatario general estn indicadas en el artculo 2132 del Cdigo Civil, disposicin que seala que el mandatario general puede ejecutar actos de administracin y de conservacin, haciendo una enumeracin no taxativa de los actos de administracin.

b. Mandato especial: El mandato especial es aquel que comprende uno o ms negocios especialmente determinados, tal cual lo dispone el artculo 2130, inciso 1, primera parte, del Cdigo Civil. 2) Mandato definido e indefinido: Desde el punto de vista de las facultades conferidas al mandatario, puede el mandato estar concebido en trminos definidos o indefinidos. a. Mandato indefinido: Es indefinido cuando el mandato esta concebido en trminos generales o indefinidos, sin precisar los poderes o facultades conferidos al mandatario. Ejemplo: Juan confiere poder a Pedro para que administre sus negocios o tal o cual negocio. b. Mandato definido: Es definido cuando el mandato est concebido en trminos ms o menos precisos y definirse con alguna exactitud las atribuciones del mandatario. Ejemplo: Juan otorga a Pedro un mandato para comprar, vender o hipotecar tales o cuales bienes, o en general los del mandante.

2.- Facultades del mandatario:

El mandato concebido en trminos generales o indefinidos plantea el problema de saber cules son las atribuciones que confiere al mandatario. Esta cuestin la resuelve el artculo 2132 del Cdigo Civil, que dice que el mandato no confiere naturalmente al mandatario ms que el poder de efectuar los actos de administracin; y concluye sealando que para todos los actos que salgan de estos lmites, necesitar de poder especial. Solamente queda el mandatario investido de la facultad de ejecutar actos de administracin, aunque el mandato le autorice para obrar del modo que ms conveniente le parezca o le otorgue la libre administracin del negocio o negocios que se le han encomendado. En sntesis, por generales que sean los trminos del mandato, y aunque se empleen trminos enfticos que sugieran una latitud de poderes, no se confiere al mandatario sino la facultad para ejecutar actos administrativos. * Concepto de actos de administracin: La ley no ha definido que debemos entender por actos de administracin; pero, al tenor de lo sealado en el artculo 391 del Cdigo Civil, podemos sealar que administrar es adoptar las medidas de carcter material o jurdico tendientes a conservar los bienes, a incrementar y obtener las ventajas que pueden procurar.

El artculo 2132 del Cdigo Civil seala algunos ejemplos de los actos de administracin: pagar las deudas y cobrar los crditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fbricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. De este modo, la administracin comprende la ejecucin de actos de conservacin, estos, aquellos tendientes a impedir la prdida o menoscabo de los bienes. Estos actos conservativos pueden ser materiales o jurdicos. Adems de lo anterior, la facultad de administrar comprende la ejecucin de actos que tienden a obtener de los bienes administrativos el provecho o rendimiento que estn llamados ordinariamente a brindar. Un lmite no muy bien definido separa los actos de administracin con los de disposicin. Estos ltimos pueden ser realizados por el mandatario siempre que pertenezca al giro ordinario del negocio administrado. * Actos que requieren un poder especial: El inciso 2 del artculo 2132 del Cdigo Civil establece, como regla general, que para todos los actos que salgan de los lmites que seala necesita el mandatario de un poder especial o expreso. Aqu el legislador ha cuidado de sealar algunos casos en que el otorgamiento de un poder especial es indispensable. Entre ellos podemos mencionar los siguientes: a) Se requiere de un poder especial para transigir (artculo 2448, Cdigo Civil), con especificacin de los bienes, derechos y acciones sobre que debe versar la transaccin. b) Se requiere de poder especial para conferir las facultades extraordinarias del mandatario judicial (artculo 7, Cdigo de Procedimiento Civil). Estas facultades son aquellas que no se entienden incorporadas de pleno derecho, por lo tanto, requieren de una expresa mencin por parte del mandante. Asimismo, el Cdigo ha determinado el alcance de ciertas facultades especiales conferidas al mandatario. De este modo: La facultad de transigir no comprende la de comprometer y viceversa (artculo 2141, Cdigo Civil). La facultad de vender comprende naturalmente la de recibir el precio (artculo 2142, Cdigo Civil).

IV) EFECTOS DEL MANDATO: 1.- Obligaciones del mandatario:

Sobre el mandatario pesan dos obligaciones fundamentales: 1) cumplir el mandato, y 2) rendir cuentas de su gestin. 1) OBLIGACION DE CUMPLIR EL MANDATO: Aunque el Cdigo no lo ha sealado expresamente, es obvio que el mandatario debe cumplir el mandato, es decir, debe efectuar el encargo que se le ha confiado. El mandatario debe ceirse en la ejecucin del mandato, conforme a los trminos en que le fue conferido (artculo 2131, Cdigo Civil). Esta norma seala que el mandatario se ceir rigorosamente a los trminos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo. Para que se entienda que el mandatario se cie a las instrucciones del mandante, debe emplear los medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr los fines del mandato. La ley seala que la recta ejecucin del mandato comprende no slo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo (artculo 2134, inciso 1, Cdigo Civil). Esta regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se cia estrictamente a los trminos del mandato, ya sea porque las instrucciones recibidas resultan impracticables, o bien porque de su rigurosa aplicacin se puede seguir un dao al mandante. Podemos citar diversas normas del Cdigo: o El artculo 2149 del Cdigo Civil dispone que el mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecucin sera manifiestamente perniciosa al mandante. En consecuencia, no puede el mandatario, a pretexto de ceirse estrictamente a los trminos del mandato, cumplir un encargo manifiestamente perjudicial para su comitente. o El artculo 2150, inciso 1, del Cdigo Civil seala que si el mandatario se halla en la imposibilidad de obrar con arreglo a sus instrucciones, no est obligado a constituirse agente oficioso; le basta tomar las providencias conservativas que las circunstancias exijan. El inciso 2 del mismo artculo agrega que si no fuere posible dejar de obrar sin comprometer gravemente al mandante, el mandatario tomar el partido que ms se acerque a sus instrucciones y que ms convenga al negocio. Le corresponde al mandatario probar la fuerza mayor o caso fortuito que le imposibilite de llevar a efecto las rdenes del mandante (artculo 2150, inciso 3, Cdigo Civil).

o El artculo 2134, inciso 2, del Cdigo Civil considera que el mandatario podr apartarse de las instrucciones del mandante al respecto y emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato. o El artculo 2148 del Cdigo Civil consagra una regla justa, conforme a la cual las facultades concedidas al mandatario se interpretarn con alguna ms latitud, cuando no est en situacin de poder consultar al mandante. -o- Pluralidad de mandatarios: La pluralidad de mandatarios plantea la cuestin de averiguar en qu trminos dividen entre ellos la gestin del mandato. Se deben seguir las siguientes reglas al respecto (artculo 2127, Cdigo Civil): Si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gestin, obviamente se estar a la voluntad del mandante. Pero, si el mandante no ha expresado su voluntad, podrn los mandatarios dividir entre ellos la gestin, a menos que el mandante haya dispuesto que debern obrar de consuno.

-o- Prohibiciones impuestas al mandatario en la ejecucin del mandato: El Cdigo Civil, en sucesivas disposiciones, establece importantes prohibiciones impuestas al mandatario: a) Se prohbe al mandatario comprar para s lo que el mandante le ha ordenado vender y vender de lo suyo al mandante lo que se le ha ordenado comprar (artculo 2144, Cdigo Civil). Esta prohibicin no es absoluta; la compra o la venta son viables con la aprobacin del mandante. b) El mandatario puede prestar dinero al mandante que le ha encargado tomar dinero prestado, al inters fijado o, en su defecto, al inters corriente; pero no puede, a la inversa, tomar para s el dinero cuya colocacin el mandante le ha confiado, a menos que medie la autorizacin de ste (artculo 2145, Cdigo Civil).. c) Sin la expresa autorizacin del mandante, no es lcito al mandatario colocar a inters dineros del mandante (artculo 2146, inciso 1, Cdigo Civil). d) Con tal que no se aparte de los trminos del mandato, el mandatario puede aprovecharse de las circunstancias para realizar el encargo con mayor beneficio y menor gravamen para el mandante. Pero se le prohbe apropiarse lo que exceda el

beneficio o disminuya el gravamen designado por el mandante (artculo 2147, inciso 1, Cdigo Civil). -o- Responsabilidad del mandatario: El mandatario debe emplear en la ejecucin del mandato la diligencia de un buen padre de familia. El artculo 2129 del Cdigo Civil dispone que el mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo. Esta responsabilidad recae ms estrictamente sobre el mandato remunerado y ser menos estricta si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante (artculo 2129, incisos 2 y 3, Cdigo Civil). Por otro lado, el mandatario no es responsable, por regla general, del incumplimiento por los terceros de las obligaciones contradas para con el mandante por su intermedio; en otros trminos, no responde de la insolvencia de los deudores. Sin embargo, en virtud de una expresa estipulacin, puede el mandatario tomar sobre su responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro (artculo 2152, Cdigo Civil). Como consecuencia de lo anterior, el mandatario se constituye en principal deudor para con el mandante y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor. -o- Delegacin del mandato: La delegacin est permitida, salvo que el mandante prohba al mandatario delegar. En este caso, es menester analizar las diversas hiptesis que pueden presentarse: 1. La delegacin no ha sido autorizada ni prohibida por el mandante . En este caso, el mandatario puede delegar el mandato, pero los terceros carecen de accin contra el mandante por los actos del delegado (artculo 2136, Cdigo Civil). El artculo 2135 del Cdigo Civil dispone que el mandatario responder de los hechos del delegado, como de los suyos propios. 2. La delegacin ha sido autorizada sin indicacin de la persona del delegado. Si el mandante autoriza simplemente al mandatario para delegar, no es responsable el mandatario de los actos del delegado, a menos que haya escogido a una persona notoriamente incapaz o insolvente (artculo 2135, inciso 2, Cdigo Civil). 3. La delegacin ha sido autorizada con indicacin de la persona del delegado . En esta situacin, el mandatario no responde de los actos del delegado porque se entiende constituido un nuevo mandato entre mandato y delegado (artculo 2137, Cdigo Civil). 4. La delegacin ha sido prohibida por el mandante . En este caso, el mandatario no puede delegar; los actos del delegado no obligan al mandante, a menos que ste ratifique (artculo 2138, Cdigo Civil).

2) OBLIGACION DE RENDIR CUENTAS: El mandatario es obligado a dar cuenta de su administracin, segn lo dispone el artculo 2155 del Cdigo Civil. La obligacin de rendir cuentas se justifica porque el mandatario no obra por su cuenta, sino por cuenta del mandante. El mandante debe ser enterado de la forma como se han gestionado sus negocios. Las partidas importantes de la cuenta deben ser documentadas, si el mandante no le ha relevado al mandatario de esta obligacin (artculo 2155, inciso 2, Cdigo Civil). Puede el mandante relevar al mandatario de la obligacin de rendir cuentas, pero no queda por ello exonerado de los cargos que contra l justifique el mandante (artculo 2155, inciso 3, Cdigo Civil). El mandatario debe restituir al mandante cuanto hubiere recibido por l, en el desempeo del mandato. Al Respecto, el artculo 2157 del Cdigo Civil establece que el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros en razn del mandato (aun cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado de recibir por su culpa. La restitucin comprende aun lo que el mandatario recibi y que no se deba al mandante. An ms, la restitucin debe incluir lo que el mandatario ha dejado de recibir por su culpa. Adems, el mandatario debe restituir al mandante las especies metlicas que tuviere en su poder, por cuenta del mandante (artculo 2153, Cdigo Civil). Siguiendo el tenor literal es esta norma, las especies metlicas que el mandatario tiene en su poder por cuenta del mandante, perecen para el mandatario aun por fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estn contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza, o que por otros medios inequvocos pueda probarse incontestablemente la identidad. Por ltimo, el mandatario debe los intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado en su propio beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta. Los intereses que debe el mandatario son los siguientes: El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante que haya empleado en utilidad propia (artculo 2156, inciso 1, Cdigo Civil). Debe asimismo el mandatario los intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora (artculo 2156, inciso 2, Cdigo Civil).

2.- Obligaciones del mandante:

Las obligaciones del mandante emanan del contrato mismo o de las circunstancias posteriores, derivadas de su ejecucin; estas ltimas, en consecuencia, pueden o no llegar a existir. Estas obligaciones son: 1) cumplir las obligaciones contradas por el mandatario, 2) proveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato, 3) indemnizarle de los gastos y perjuicios en que haya incurrido por causa del mandato, y 4) pagar la remuneracin convenida o usual. 1) CUMPLIMIENTO MANDATARIO: DE LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS POR EL

El mandante debe cumplir las obligaciones que contraiga el mandatario, a su nombre, dentro de los lmites del mandato (artculo 2160, inciso 1, Cdigo Civil). La disposicin es una lgica consecuencia de la representacin que el mandatario inviste; los actos que ejecute se reputan actos del mandante. Para que el mandante quede colocado en la necesidad de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario se deben cumplir dos condiciones: a) que el mandatario obre a nombre del mandante, y b) que acte dentro de los lmites del mandato. A. El mandatario debe obrar a nombre del mandante: Ante terceros, con quienes contrata, el mandatario no representa al mandante y no le obliga sino a condicin de obrar en su calidad de mandatario. Si el mandatario obra a su propio nombre no obliga al mandante respecto de terceros (artculo 2151, Cdigo Civil). El mandatario que obr a propio nombre se obliga personalmente a terceros y el mandante no contrae obligaciones. Pero en sus relaciones con el mandante, el mandatario se reputar haber obrado por cuenta de aqul. B. El mandatario debe obrar dentro de los lmites del mandato : Si el mandatario excede tales lmites carece de poder y, por lo mismo, no obliga al mandante. Pero el mandante puede aceptar las obligaciones contradas por el mandatario, fuera de los lmites del mandato, mediante una ratificacin (artculo 2160, inciso 2, Cdigo Civil). La ratificacin puede ser expresa o tcita. La extralimitacin del mandato no obliga al mandante respecto de terceros; y, en principio, tampoco se obliga el mandatario personalmente respecto de terceros (artculo 2154, Cdigo Civil). Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de las dos siguientes circunstancias: a) que se haya obligado personalmente (artculo 2154, n 2, Cdigo Civil), y b) que no les haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (artculo 2154, n 1, Cdigo Civil). -o- Casos en que el mandatario se convierte en agente oficioso: En determinadas circunstancias el mandatario se convierte en agente oficioso. Estos casos son los siguientes:

Se convierte en un agente oficioso el mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo. La buena fe, en este caso, consiste en la ignorancia del mandatario de que es nulo el mandato (artculo 2122, Cdigo Civil). Asimismo, se convierte en un agente oficioso el mandatario que excede los lmites del mandato por causa de una imperiosa necesidad (artculo 2122, Cdigo Civil).

-o- Ejecucin parcial del mandato: El mandatario debe ejecutar ntegramente el encargo, pero qu ocurre si ste lo ejecuta parcialmente. La ejecucin parcial del mandato no obliga al mandante, sino en cuanto del cumplimiento del encargo reportare beneficio (artculo 2161, inciso 1, Cdigo Civil). La ley seala que cuando por los trminos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que no debi ejecutarse parcialmente, la ejecucin parcial no obligar al mandante sino en cuanto le aprovechare. Adems, el mandatario deber indemnizar al mandante los perjuicios que la ejecucin parcial el irrogare (artculo 2161, inciso 2, Cdigo Civil).

2) OBLIGACION DE PROVEER AL MANDATARIO DE LO NECESARIO PARA CUMPLIR EL MANDATO: Con arreglo a lo prevenido en el n 1 del artculo 2158 del Cdigo Civil, el mandante es obligado a proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del mandato. De este modo, si encarga al mandatario la realizacin de una compra, deber proveerle de los dineros necesarios para pagar el precio. El mandatario no est obligado a emplear recursos propios en el cumplimiento del encargo. La falta de provisin de fondos autoriza al mandatario para desistir del encargo (artculo 2159, Cdigo Civil).

3) OBLIGACION DE INDEMNIZAR AL MANDATARIO: El mandante tiene la obligacin de procurar que el mandatario quede totalmente indemne de las resultas del desempeo del mandato. La indemnizacin comprende: El reembolso de los gastos razonables causados por la ejecucin del mandato (artculo 2158, n 2, Cdigo Civil). El reintegro de las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes (artculo 2158, n 4, Cdigo Civil).

El pago de las prdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato (artculo 2158, n 5, Cdigo Civil).

4) OBLIGACION DE REMUNERAR AL MANDATARIO: El mandante tiene, adems, la obligacin de pagar al mandatario la remuneracin estipulada usual. En consecuencia, el mandante debe pagar la remuneracin acordada, antes o despus del contrato; a falta de estipulacin, la remuneracin ser la usual, esto es, la que se acostumbra pagar por la clase de servicios de que se trate. En caso de desacuerdo de las partes, la remuneracin ser fijada por el juez. Esta obligacin, segn los trminos del artculo 2158, inciso final, del Cdigo Civil, es ineludible para el mandante. De acuerdo a este precepto, no podr el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen xito, o que pudo desempearse a menos costo; salvo que le pruebe culpa. Es natural que as ocurra, pues el mandatario no est obligado a llevar con xito el negocio encomendado, sino a poner lo que est de su parte para conseguir el resultado esperado. En caso de incumplimiento del mandante, autoriza al mandatario para excusarse del desempeo de su cargo (artculo 2159, Cdigo Civil). -o- Derecho legal de retencin del mandatario: Para garantizar al mandatario sus crditos por el concepto de gastos, anticipos, prdidas y honorarios, la ley le otorga el derecho legal de retencin (artculo 2162, Cdigo Civil). Segn esta norma, podr el mandatario retener los efectos que se le hayan entregado por cuenta del mandante para la seguridad de las prestaciones a que ste fuere obligado por su parte.

V) EXTINCION DEL MANDATO: 1.- Causales de extincin del mandato:

El artculo 2163 del Cdigo Civil es la norma que enumera las causales de extincin del mandato. Segn esta disposicin, el mandato termina: Por el desempeo del negocio para que fue constituido. Por la expiracin del trmino o por el evento de la condicin prefijados para la terminacin del mandato. Por la revocacin del mandante. Por la renuncia del mandatario.

Por la muerte del mandante o del mandatario. Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro. Por la interdiccin del uno o del otro. Por la cesacin de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas.

Adems de las causales citadas, se debe agregar la falta de uno de los mandatarios conjuntos. La Ley N. 18.802 derog la causal establecida en el n 8 del artculo 2163 del Cdigo Civil. Antiguamente era causal de extincin del mandato el matrimonio de la mujer mandataria. 1. Por el desempeo del negocio para que fue constituido : El mandato termina, obviamente, por el cumplimiento del encargo para que fue conferido. El mandatario ha terminado su misin, ha pagado su obligacin. 2. Por la expiracin del trmino o por el evento de la condicin prefijados para la terminacin del mandato: El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condicin estipulados ponen trmino al mandato. El efecto propio de estas modalidades es la extincin de la relacin jurdica en que inciden. 3. Por la revocacin del mandante: El mandato es un contrato de confianza y, por regla general, cede en exclusivo beneficio del mandante; ambas circunstancias justifican que el mandante puede ponerle unilateralmente fin, cuando crea conveniente. El artculo 2165 del Cdigo Civil deja en claro que la revocacin es una facultad discrecional del mandante. En cuanto a sus formas, la revocacin del mandato puede ser expresa, tcita, total o parcial. La revocacin tcita se produce por el encargo del mismo negocio a otra persona (articulo 2164, inciso 1, Cdigo Civil). La revocacin es parcial si ella se refiere slo a una parte de los negocios confiados al mandatario. Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segundo (artculo 2164, inciso 2, Cdigo Civil). La revocacin, sea expresa o tcita, produce su efecto desde el da en que el mandatario ha tenido conocimiento de ella (artculo 2165, Cdigo Civil) -normalmente el conocimiento se da por medio de una notificacin judicial-; el mandante debe notificar tambin a los terceros que, como consecuencia de sus relaciones con el mandatario, conocen la existencia del mandato. Revocado el mandato, el mandante tiene derecho a reclamar al mandatario la restitucin de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecucin del encargo. Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, debe el mandante darle copia firmada de su mano, si el mandatario lo exige (artculo 2166, Cdigo Civil). 4. Por la renuncia del mandatario: Al igual que el mandante, el mandatario puede unilateralmente poner fin al mandato, por medio de su renuncia al cargo.

La renuncia deber ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio; pero no surte efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante pueda adoptar las medidas adecuadas para la atencin del negocio que haba confiado al mandatario (artculo 2167, inciso 1, Cdigo Civil). De esta manera, la renuncia no pone trmino instantneo al contrato. El mandatario que no contina prestando atencin a los negocios que se le encomendaron, deber indemnizar los perjuicios que la renuncia cause al mandante. Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: a) por la imposibilidad en que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa, y b) a consecuencia de que la gestin le causa grave perjuicio de sus intereses propios (artculo 2167, inciso 2, Cdigo Civil). 5. Por la muerte del mandante o del mandatario : La consideracin de las personas es decisiva en el mandato, de tal suerte que la muerte de una de las partes pone fin al mandato. El mandante no tendr la misma confianza en los herederos del mandatario; los herederos del mandante no inspirarn probablemente al mandatario los mismos sentimientos de afecto y estimacin. La muerte del mandatario pone siempre trmino al mandato. La muerte del mandante pone fin al mandato, salvo las siguientes excepciones: No termina por la muerte del mandante el mandato llamado a ejecutarse despus de ella; los herederos suceden en los derechos y obligaciones del mandante (artculo 2169, Cdigo Civil). Tampoco termina por la muerte del mandante el mandato judicial (artculo 396, Cdigo Orgnico de Tribunales).

Pese a que el mandato siempre termina con la muerte del mandatario, la ley ha adoptado medidas para evitar que los intereses del mandante no queden abandonados. Para ello, los herederos, los albaceas, los tutores y curadores y, en general, todos los que sucedan en la administracin de los bienes del mandatario difunto, debern cumplir una doble obligacin: a) dar aviso inmediato al mandante del fallecimiento del mandatario, y b) hacer en favor del mandante lo que puedan y lo que las circunstancias exijan. La omisin a este respecto los har responsables de los perjuicios (artculo 2170, Cdigo Civil). 6. Por la quiebra o insolvencia del mandante o mandatario : La insolvencia y con mayor motivo la quiebra del mandatario pone fin al mandato, puesto que no merece confianza como gestor de negocios ajenos quien no ha sido capaz de gestionar los propios. En cuanto al mandante que se encuentra en la misma situacin, estar impedido para cumplir las obligaciones del mandato o, como en el caso de la quiebra, la administracin de sus bienes pasa al sndico de quiebras (artculo 61, Ley N 18.175, de Quiebras).

7. Por la interdiccin del mandante o del mandatario: La interdiccin hace incapaz al mandante y al mandatario. Se comprende que si el mandatario no puede administrar sus propios bienes, tampoco podr administrar los ajenos; por su parte, el mandante interdicto, la administracin de sus bienes corresponde a un curador. 8. Por la cesacin de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas: El mandato termina por el hecho de cesar las funciones del mandante, si el mandato ha sido otorgado en el ejercicio de tales funciones. Las funciones en que el mandante ces, en verdad, se prolongaran en el mandatario. 9. Por la falta de uno de los mandatarios conjuntos : A las causales que seala el artculo 2163 del Cdigo Civil, debe aadirse la falta de uno de los mandatarios cuando stos son varios y deben obrar de consuno. El artculo 2172 del Cdigo Civil considera que si son dos o ms los mandatarios y por la constitucin del mandato estn obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondr fin al mandato.

2.- Actos ejecutados por el mandatario despus de expirado el mandato:

La regla general es que los actos ejecutados por el mandatario, despus que el mandato ha tenido fin, no obligan al mandante, no le son oponibles. Este principio admite excepciones que encuentran su fundamento en la buena fe de los terceros con quienes el mandatario contrata. Estos casos son: Si el mandatario ignora que ha expirado el mandato y cree, por consiguiente, que el mandato subsiste, los actos que ejecute obligarn al mandante para con los terceros que, por su parte, ignoraron la extincin del mandato (artculo 2173, inciso 1, Cdigo Civil). Se supone que tanto el mandatario como los terceros estn de buena fe, y por lo tanto, la situacin del mandante con el mandatario ser la misma que si el acto se hubiera realizado antes de la expiracin del mandato. Si el mandatario no ignoraba la expiracin del mandato, pero esta circunstancia era ignorada por los terceros, se obliga igualmente el mandante (artculo 2173, inciso 2, Cdigo Civil). Aqu la buena fe es de los terceros.
Corresponde al juez decidir de la buena o mala fe de los terceros. El artculo 2173 del Cdigo Civil concluye diciendo que cuando el hecho que ha dado causa a la expiracin del mandato hubiere sido notificado al pblico por peridicos, y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podr el juez en su prudencia absolver al mandante.