MASTER EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (M.D.I.

) CURSO 2011 - 2012

MODULO 7: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA Documento: REGISTRO DE LA PROPIEDAD Profesor: D. Julin Salcedo Gmez Sesiones: 9 al 14.1.12
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REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Es un registro pblico dependiente del M de Justicia, que tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Su regulacin resulta de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario. Las inscripciones y anotaciones se harn en el Registro en cuya circunscripcin territorial radiquen los inmuebles. Su finalidad bsica es servir de elemento de publicidad y dar seguridad jurdica al trfico inmobiliario, as como otorgar la proteccin registral al titular inscrito.

Planeamiento y Gestin Urbanstica Registro de la Propiedad

Las inscripciones en el Registro de la Propiedad declaran el estado jurdico de los inmuebles y pueden ser consultadas por cualquier interesado. El Registrador las extrae de los documentos o ttulos presentados a inscripcin (se denomina calificacin) y se presentan agrupados en folios (para cada una de las fincas objeto de inscripcin), consignndose los asientos relativos a cada inscripcin, consecutivamente, en la parte del Libro relativo al inmueble. La descripcin de la finca en el Registro se hace para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Registro y Catastro son distintos: el Catastro representa grficamente los inmuebles y su objeto es individualizar y dar existencia fsica a los mismos. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la representacin jurdica de los inmuebles y su objeto es la toma de razn de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre dichos bienes.

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Para el Registro de la Propiedad una finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que constituye un elemento formal: es finca todo elemento que abre folio en el Registro con un nmero especial y bajo este nmero (que comprende un nmero determinado de pginas del libro de inscripciones que se ha delimitado como folio de la finca) se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. La apertura de un folio registral (operacin denominada inmatriculacin) a una finca, queda descrita por:
Naturaleza (urbana o rstica). Situacin. Linderos (predios colindantes). Superficie. Nombre (si existiese) Nmero de la finca.

Hay que destacar el carcter no esencial de la extensin, ya que la lnea poligonal (linderos) es lo esencial.

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Existen fincas especiales, como son las entidades inmobiliarias que no consisten en un simple polgono y que sin embargo abren folio registral: p. ej. los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est concluida o por lo menos, comenzada; tambin abren folio los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripcin del inmueble la constitucin de dicho rgimen. La finca registral puede modificarse, ya en los caracteres que la identifican, ya en sus lmites: Modificacin fsica en caracteres: p. ej. solar en edificio (Declaracin de Obra Nueva, en construccin o terminada). Modificacin fsica en extensin: p. ej. modificacin de superficie (exceso de cabida)

Los Registros de la Propiedad abren un libro por cada trmino municipal, numerados por orden de antigedad.
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Los distintos tipos de asiento (anotacin) que practican siguientes:

son los

Asiento de presentacin (da fe de la fecha de entrega en el Registro del ttulo que se quiere inscribir). Inscripciones: venta, obra nueva, hipoteca, cancelacin, etc. Anotaciones preventivas: embargo, cancelacin, etc. Cancelaciones (de los actos anteriores inscritos). Notas marginales (descritas al margen izquierdo del libro de inscripciones) que contienen la publicidad del cumplimiento de condiciones: pago o exencin de impuestos, referencia al asiento de presentacin, etc.

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Los principios por los que se rige el Registro de la Propiedad, as como sus garantas y eficacia, son los siguientes: Las declaraciones del registro se presumen exactas. El adquirente de buena fe, fiado por la publicidad registral, cuenta con proteccin frente a terceros. La proteccin registral se otorga a quienes inscriben en el Registro sus ttulos y por orden de ingreso de aquellos; se presume que tienen la posesin de los mismos y, en todo caso, la Ley Hipotecaria les otorga la accin posesiva. Los cambios registrales se producen a instancia de parte, el Registrador no puede practicar asientos si no es solicitado para ello. Cada asiento se apoya en otro anterior (principio del tracto sucesivo). El Registrador debe denegar la inscripcin cuando no se den los presupuestos formales y materiales para la inscripcin en el ttulo.

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En el Registro, adems de inmuebles, tambin se inscriben derechos, como el de hipoteca, condiciones resolutorias (p. ej. en garanta de pagos aplazados), etc. Para la inscripcin de tales derechos se crea un rango, en los supuestos de concurrencia de derechos reales, que viene determinado por su fecha de inscripcin. Por ejemplo, sobre una finca se constituye por orden cronolgico sucesivo: Una primera hipoteca. Una servidumbre de paso Una segunda hipoteca. Una servidumbre de vistas. Una tercera hipoteca.

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De forma que si el primero en hacer uso de su derecho de realizacin es el segundo acreedor hipotecario, la finca se enajenar gravada con la primera hipoteca y la servidumbre de paso, y el precio de la enajenacin se aplicar , sucesivamente, al pago del segundo prstamo hipotecario, a indemnizar al titular de la servidumbre de vistas y a pagar al tercer crdito asegurado con hipoteca. En resumen, los derechos de rango superior no son afectados por la enajenacin, mientras que los de rango inferior se resuelven a causa de ella. La jerarqua de los derechos puede verse alterada por la voluntad de las partes:
Posposicin (cambio de lugar). Permuta. Reserva de puestos.

Los Registros estarn comunicados por fax, correo electrnico o cualquier otro medio tcnico, siempre que garanticen la proteccin e integridad de la base de datos.
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EL PROCESO DE INMATRICULACION DE FINCAS

La inmatriculacin de fincas constituye el proceso a seguir para que una finca ingrese/cause alta en el Registro de la Propiedad, se le abra folio y se le de nmero. Los medios para realizar el proceso son: Titulo pblico (escritura notarial de adquisicin) Expediente de dominio (si no existen documentos inscritos que prueben la titularidad), se tramita en el Juzgado por edictos y al final el Juez dicta auto.

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Adems de las modificaciones fsicas que puede sufrir una finca, existen las siguientes modificaciones formales: Agrupacin (dos fincas inmatriculadas separadamente se unen pasando a formar una sola, con su nueva descripcin, cerrndose los folios de ambas y dando lugar a la apertura de un nuevo folio). Agregacin (una finca inmatriculada recibe otra cuya hoja registral se cierra, o bien parte de otra, pero en todo caso la porcin agregada queda formando parte ntegramente de la finca receptiva, que contina inmatriculada en el mismo folio y con igual nmero). Segregacin (de una finca inmatriculada se le separa parte, para constituir con ella una finca independiente, quedando la antigua en su folio y abriendo nuevo folio para la segregada).

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 Divisin (una finca inmatriculada se fracciona en varias, cerrndose el folio de aquella y abriendo uno nuevo para cada una de las fincas en que se dividi). Un caso particular lo constituyen las parcelaciones (existen fincas de origen y se obtienen fincas de resultado). ***

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