CAP.

1 - ASOCIATIA DE PROPRIETARI Asociatia de proprietari are ca scop administrarea gestiunii proprietatii comune, care pe langa drepturi impune si obligatii pentru toti proprietarii. Asociatia este forma juridica de organizare si reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor din condominiu si este recunoscuta de lege. Prin sentinta judecatoreasca aceasta devine persoana juridica cu caracter non-profit. Caracterul non-profit al asociatiei confera dreptul acesteia ca toate sumele provenite din alte venituri sa fie folosite numai pentru imbunatatirea si repararea proprietatii comune, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei, toate acestea fiind hotarate in cadrul adunarii generale a proprietarilor. Acolo unde numarul de proprietari este sub 20, Asociatia de Proprietari se poate constitui pentru minim 3 proprietari. Infiintarea Asociatiei de Proprietari, are deosebite avantaje unele stabilite prin prevederi legale si anume: Calitatea de persoana juridica in fata oricarei institutii publice de stat sau private; Scutire de impozite pe veniturile obtinute de asociatie; Scutire de la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de Asociatia de Proprietari, in situatiile cand aceasta emite facturi catre terti. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva restantierilor; Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instata impotriva furnizorilor de servicii; Privilegiul imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor,la judecatorie; Negocierea contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor de utilitati; Aplicarea unui sistem propriu de penalizari aducator de venituri asociatiei,pentru a compensa pierderile din asociatie sistem hotarat in adunarea generala; Obtinerea de cretite pentru lucrari de reabilitare,consolidare si modernizare; Obtinere de finantari nerambursabile; Posibilitatea deschiderii de conturi la banci; Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice;

CAP2 STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Statutul propriu al asociatiei de proprietari reprezinta legea de organizare si functionare a asociatiei de proprietari pentru care s-a

constituit Asociatia de Proprietari si pe care toti proprietarii sunt obligati sa o respecte. Statutul Asociatiei de proprietari trebuie sa cuprinda urmatoarele capitole: 1 Denumirea,forma juridica,sediul si durata Asociatia de proprietari este o asociatie juridica romana non-profit,nonguvernamentala,apolitica,cu scop administrativ. Asociatia de Proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu legile statului roman si cu prezentul statut.Ea are stampila proprie de format rotund Sediul asociatiei se afla,la adresa cladirii pentru care s-a constituit asociatia. Asociatia de Proprietari se constituie pe perioada nedeterminata. Denumirea Asociatiei de Proprietari cuprinde adresa condominiului pentru care s-a constituit asociatia,incheierea judecatorului delegat si codul de inregistrare fiscala.(pe aceste date de identificare se aplica stampila proprie). 2.Scopul si obiectul de activitate Asociatia de Proprietari are drept scop urmatoarele: Conservarea si dezvoltarea proprietatii imobiliare-(individuala si comuna) din ansamblu cladirii. Cresterea gradului de confort si siguranta al proprietarilor. Cointeresarea proprietarilor la administrarea cladirii. Cresterea calitatii serviciilor de orice fel catre proprietari, membrii ai asociatiei. Asigurarea unui climat optim de convietuire a tuturor proprietarilor Apararea bunurilor asociatiei si gospodarirea spatiilor comune Cointeresarea membrilor asociatiei in desfasurarea unor activitati lucrative pentru eficienta financiara a asociatiei. Obiectul de activitate al Asociatiei de Proprietati este urmatorul: Crearea conditiilor pentru buna functionare a condominiului si reglementarea modului de folosire,intretinere,reparare,inlocuire,si modificare a partilor comune.Cartea tehnica a constructiei reglementata prin H.G.nr.237/1994 si Legea nr.10/1995 cu modificari si completari ulterioare,trebuie completata la zi. Urmarirea comportarii in timp a constructiei. Stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli. Respectarea modului de repartizare a consumurilor,incasarea cotelor de contributie la cheltuielilor asociatiei,pentru cheltuielile pe cota parte indiviza Stabilirea unui sistem de recompensare a membrilor activi din asociatie. Crearea unui sistem de penalizari pentru intarzierea platii cotelor de contributie Angajarea si daca este cazul demiterea din functie a administratorului,a contabilului,a casierului,sau ingrijitorului. Actionarea si sustinerea in justitie,in nume propriu sau in numele proprietarilor a intereselor comune legate de cladire.

Organizarea si desfasurarea de activitati lucrative,in interiorul si in afara asociatiei Pentru furnizarea unor servicii asociatia poate angaja,contracta persoane fizice sau juridice din cadrul asociatiei sau din afara ei. Personalul care se ocupa de gospodarirea si intretinerea curateniei proprietatii comune,se angajeaza prin contract de munca individual,contract de munca cu timp partial de munca sau conventie civila de prestari servicii.In cazul persoanelor juridice sau persoanelor fizice autorizate asociatia va contracta si incheia contracte de prestari servicii cu acestea. Mijloace materiale si banesti ale asociatiei Gestiunea asociatiei este formata din mijloace banesti si mijloace materiale. La preluarea gestiunii de la fosta administratie,se intocmeste un proces verbal de predare primire a mijloacelor materiale si banesti care se semneaza de catre presedinte si fostul reprezentant al asociatiei. Mijloacele banesti ale Asociatiei de Proprietari sunt urmatoarele: Fondurile stabilite la infiintarea asociatiei respectiv fond de rulment,fond de reparatii, fond special de risc sau fond de investitii. Sumele incasate conform listelor lunare de plata a cotelor lunare de contributie ale proprietarilor. Numerarul din casa si disponibilul in contul curent. Creantele asociatiei pentru care urmeaza a se solicita titluri executorii Alte venituri ale asociatiei (chirii,venituri financiare,contracte economice. Majorarea sau reducerea mijloacelor materiale ale asociatiei se poate dezbate in adunarea generala si hotari de catre aceasta. O asociatie de Proprietari poate avea mai multe conturi la aceeasi banca,la banci diferite sau la C.E.C. stabilite la adunarea generala de constituire sau ulterior de catre Comitetul Executiv prin decizie validata prin hotararea Adunarii Generale a proprietarilor. FONDUL DE RULMENT Fondul de rulment este un fond de rulaj lunar a carei suma este stabilita, de regula, la adunarea generala de constituire a Asociatiei de Proprietari sau ulterior. Necesitatea constituirii fondului de rulment consta in: Modul de intocmire a listei lunare de plata si,perioada de afisare a listei(30 zile calendaristice) Termenul de plata a cotelor de contributie (20dezile calendaristice de la data afisarii) Sistemul de penalizari ale asociatiei si penalizarile aplicate de furnizorii de servicii.

Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie cel putin egala cu suma corespunzatoare acoperirii propriei contributii lunare a fiecarui proprietar. Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente. Fondul de rulment se foloseste numai pentru plata facturilor curente aferente consumurilor sau costurilor lunii anterioare. Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara,sau pe chitanta separata sau pe aceeasi chitanta dar cu mentiune speciala. In momentul schimbarii domiciliului fondul de rulment se returneaza proprietarului pe baza de cerere.Exista si posibilitatea ca fondul de rulment sa fie transmis noului proprietar odata cu transmiterea actelor de proprietate,fara ca acesta sa mai plateasca fond de rulment decat in momentul recalcularii acestuia in functie de cheltuielile aferente.

FOND DE REPARATII Fondul de reparatii are caracter obligatoriu si se constituie pana la limita maxima hotarata de Adunarea Generala a proprietarilor, la fiecare inceput de an ,odata cu stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli. Contributia proprietarilor la acest fond se stabileste in functie de cota parte indiviza aferenta fiecaruia. Dupa efectuarea platilor din bugetul asociatiei, daca suma a depasit ca valoare fondul de reparatii stabilit,se recupereaza sumele,in fondul de reparatii lunar si eliberand chitante separate sau o singura chitanta cu mentiunea fond de reparatii. In momentul pierderii calitatii de membru al Asociatiei de Proprietari,sau de proprietar in cadrul condominiului,fondul de reparatii NU se returneaza.acesta urmand a fi alimentat in continuare de noul proprietar Fondurile speciale au acelasi regim ca si fondurile de reparatii. Mijloacele materiale se compun din:mobilier,unelte,utilaje si mijloace fixe,materiale pentru curatenie si iluminat,consumabile necesare desfasurarii activitatii din cadrul asociatiei Mijloacele materiale si banesti ale Asociatiei de Proprietari pot fi din donatii,sponsorizari,subventii,finantari,credite, imprumuturi,fonduri realizate din actiuni proprii sau prin cumparare. Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta,cumparate,dobandite de Asociatiea de Proprietari,vor face parte din patrimoniul asociatiei,constituit la prima actiune de acest gen. Gestionarea si evidenta mijloacelor materiale si banesti se efectueaza pe baza prevederilor legale de catre o persoana calificata in domeniul economic si financiar sau de catre alte persoane fizice sau juridice pe baza de contract sau conventie civila.

Mijloacele materiale si banesti nu pot fi grevate de nici un fel de datorii sau alte obligatii personale ale asociatilor. MEMBRII ASOCIATIEI DE PROPRIETARI Membrii ai asociatiei pot fi: Titularii contractelor de vanzare-cumparare Persoane juridice care isi au sediul societatii in suprafete detinute cu titlu de proprietate. Statul care detine titlu de proprietate asupra unor spatii de locuinta sau cu alta destinatie decat cea de locuinta. Inscrierea ulterioara in Asociatiei de Proprietari a unor proprietari se face la simpla cerere a acestora si printr-un act aditional la contractul de asociere. DREPTURILE MEMBRILOR ASOCIATIEI a) sa-si inscrie candidatura,sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei b) sa convoace Adunarea Generala extraordinara in conditiile prevazute de lege. Sa solicite si sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotelor de contributie si sa conteste daca este cazul in scris. c) Daca o hotarare a asociatiei este contrara prevederilor legale, statutului si acordului de asociere proprietarii pot contesta in justitie in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. d)Membrii asociatiei au dreptul sa solicite in baza unei cereri catre presedintele asociatiei,scutire de la plata cotelor de contributie privind consumurile de:apa rece si canalizare,apa calda menajera,gaze naturale,energia electrica(parti comune si ascensor),cheltuieli pentru curatenie pentru o anumita perioada si un numar de persoane.Nu se poate obtine scutire de la plata cheltuielilor pe cota-parte indiviza. e)Fiecare proprietar este liber sa instraineze proprietatea individuala dar si cota parte indiviza aferenta fara avizul asociatiei. f)Sa participe(si sa fie retribuiti ) la activitati lucrative in functie de pregatirea lor profesionala..

OBLIGATIILE MEMBRILOR,ALE PROPRIETARILOR

Proprietarii si membrii asociatiei de proprietari au urmatoarele obligatii; Sa respecte statutul asociatiei;

Sa se supuna hotararilor asociatiei de proprietari; Sa participe la Adunarile Generale; Sa respecte orice angajament facut fata de asociatie; Sa participe cand sunt solicitati la actiuni deosebite; Sa anunte asociatia la sosirea in apartament a unor musafiri care locuiesc mai mult de 15 zile calendaristice; Sa anunte schimbarea destinatiei proprietatii individuale si sa obtina acordul scris al asociatiei,acordul de principiu si mai ales acordul proprietarilor care locuiesc in imediata lor vecinatate(pe plan vertical si orizontal).La 30 zile dupa obtinerea acordului,este bine sa se incheie Conventia anuala cu Asociatiei de Proprietari; Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta are obligatia ca,in baza unui preaviz din partea asociatiei de 5 zile sa permita accesul unui reprezentant al asociatiei in spatiul respectiv. Pentru daune sau stricaciuni legate de partea comuna proprietarul are obligatia sa repare sau sa plateasca contravaloarea reparatiilor efectuate; Pentru orice modificari aduse partii comune, lucrari care nu afecteaza structura de rezistenta cladirii se obtine acordul celorlalti proprietari si apoi este obligatorie autorizatia de construire.

Stuctura organizatorica in cadrul asociatiei de proprietari Structura organizatorica a Asociatiei de Proprietari este formata din:Comitetul Executiv,Presedinte si Comisia de Cenzori. Asociatia de proprietari este condusa de Adunarea Generala a proprietarilor asociati. La adunarea de constituire se stabileste numarul membrilor Comitetului Executiv si al Comisiei de Cenzori care trebuie sa fie impar iar componenta lor se stabileste prin votul membrilor asociatiei. Presedintele asociatiei,va fi ales dintre candidatii care au obtinut cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv si totodata se va hotari si durata mandatelor. ATRIBUTIILE ADUNARII GENERALE

-Hotaraste necesitatea constituirii fondului de rulment precum si modul de utilizare a acestuia. -Hotaraste nivelul anual al fondului de reparatii obligatoriu prin lege. -Stabileste competentele Comitetului Executiv. -Mandateaza Comitetul Executiv reprezentat de Presedintele Asociatiei de Proprietari pentru angajarea,contractarea precum si eliberarea din functie a

persoanei juridice sau fizice ca va detine functia de administrator precum si a altor angajati sau prestatori de servicii. -Hotaraste la data constituirii Asociatiei de Prorpietari numarul membrilor comisiei de cenzori si numarul comitetului executiv(numar par) prcum si durata mandatelor lor. -Alege dintre membrii asociatiei,Comitetul executiv, precum si presedintele care poate fi candidatul cu cel mai mare numar de voturi dintre membrii comitetului executiv sau oricare alt membru ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor. -Alege dintre membrii asociatiei, Comisia de Cenzori si stabileste sarcinile si atributiile acestora. -Revoca, atunci cand este cazul oricare dintre membrii Comitetului de Cenzori sau Comitetului Executiv si se ocupa de alegerea unui succesor pentru ocuparea locului vacant. -Hotaraste cu minim 2/3 din voturile membrilor asociatiei necesitatea angajarii de credite bancare sau contracte de asigurari. -Hotaraste cu acelasi numar de voturi asupra cumpararii de apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta de la persoane particulare sau fizicesi totodata hotaraste si destinatia spatiilor cumparate sau preluate de Asociatiei de Proprietari. -Adopta regulamentul de organizare si functionare al asociatiei conform prevederilor legale. -Hotaraste si adopta regulamente pentru taxe si sanctiuni cu privire la nerespectarea sau incalcarea de catre proprietari a regulilor si regulamentelor adoptate. -Hotaraste cu acelasi numar de voturi modificarile statutului si ale acordului de asociere ale societatii. -Hotararile Asociatiei de Proprietari se iau in cadru Adunarii Generale prin supunere la vot a cel putin 50% + 1din membrii acesteia. Adunarea Generala se intruneste in sedinte ordinare cel putin o data pe an in prima parte a anului (in primul semestru) si in sedinte extraordinare de cate ori este nevoie. Adunarea Generala Extraordinara poate fi convocata de presedinte,membrii comitetului executiv sau cel putin 20% dintre membrii asociatiei de proprietari pe baza de tabel convocatorcu ce putin 7 zile inainte,convocare ce va fi afisata la loc vizibil mentinandu-se in anunt si ordinea de zi. Adunarea Generala are loc obligatoriu la inceputul anului, in luna ianuarie sau februarie si are de regula urmatoarea ordine de zi: Raport de activitate administrativ-financiara pe anul care a trecut precum si descarcarea de gestiune a Comitetului Executiv si a personalului angajat. Bugetul de venituri si cheltuieli pentru anul in curs,stabilirea valorii fondurilor precum si stabilirea prioritatilor.Fondurile stabilite se

repartizeaza pe fiecare luna in parte, pe lista de plata in functie de cota-parte indiviza a fiecarui proprietar. Stabilirea tuturor felurilor de servicii pe care le poate contracta Asociatia de Proprietari pentru anul in curs,in interesul proprietarilor si a partii comune. O.B.S: daca la prima convocare nu s-a intrunit 50%+1 nu se pot lua hotarari si se procedeaza la reconvocarea Adunarii Generale, in termen de 10 zile de al prima convocare.Adunarea generala reconvocata este legal constituita indiferent de numarul participantilor prezenti daca exiata dovada convocarii ei prin afis la avizier sau tabel convocator.Daca sunt proprietari care nu sunt de acord cu hotararile luate la Adunarea Generala reconvocata au dreptul sa conteste in justitie in termen de 45 de zile de la data adoptarii sau pot convoca o Adunare Generala Extraordinara. Hotarile Adunarii Generale referitoare la buna intretinere si exploatare a cladirii sunt obligatorii si pentru ceilalti proprietari chiar daca nu sunt membrii ai Asociatiei de Proprietari. Discutiile si hotararile din cadrul Adunarii Generale se consemneaza in Registru de Procese- Verbale,care se pastreaza de catre presedintele asociatiei si fiecare proces- verbal va fi semnat de toti membrii participanti si Presedinte. COMITETUL EXECUTIV -Urmareste functionalitatea si managementul de proprietate si managementul financiar. -Presedintele Comitetului Executiv este si Presedintele Asociatiei de Proprietari. Sarcinile Comitetului Executiv sunt urmatoarele: -Asigura ducerea la indeplinire a hotararilor Adunarii Generale -Executa bugetul de venituri si cheltuieli -Prezinta dari de seama referitoare la activitati desfasurate si face propuneri pentru anul urmator. -Decide si supune validarii societatea bancara la care Asociatia de Proprietari isi va deschide unul sau mai multe conturi. -Avizeaza listele de plata si urmareste incasarea cotelor de contributie -Rezolva contestatiile proprietarilor in termen de 5 zile calendaristice de la depunerea acestora -Emite notificari-somatii catre restantieri. -Asigura elaborarea fiselor de apartament pentru citirea contoarelor. -Decide termenul de plata(max. 20 zile calendaristice de la data comunicarii prin afisare la avizier. -Stabileste modul de calcul si incasare a fondului de rulment si decide actualizarea acestuia daca este cazul.

-Decide actionarea in justitie a proprietarilor restantieri la plata cotelor de intretinere. -Decide conditiile de angajare a administratorului,contabilului,casierului.