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BRASIL
ESTUDO PRELIMINAR
PREPARADO POR
RICARDO VALLS
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O CONCEITO DO SELF STORAGE
O contrato que regula esta relação é um contrato de aluguel simplificado, uma vez
que não há ocupação humana do espaço locado. No caso de inadimplência, as leis
americanas autorizam a penhora e leilão do material armazenado para cobrir dívidas.
A indústria do self storage originou-se nos E.U.A., nos anos 60, e consolidou-se como
uma indústria dinâmica, com quase 60.000 unidades operacionais atualmente. Está
presente também nos mercados canadense, com 6.100 unidades, australiano e
neozelandês, com aproximadamente 1.000 unidades, no Reino Unido, com cerca de
700 unidades, e em vários países da Europa continental, com operações mais
modestas, conforme quadro abaixo:
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De acordo com as associações do setor, a atividade mantém ritmo de crescimento
consistente, sem sinais de esgotamento da demanda, em função do crescente
reconhecimento público da proposta eficiente da atividade, que introduziu
entendimento e solução de necessidades antes não satisfeitas.
Uma das medidas para avaliar o mercado mais usadas nos E.U.A. é o metro quadrado
locável per capita, que permite estabelecer uma relação entre oferta e demanda. Na
média, o país tinha 0,46 m² locáveis per capita, variando da mínima de 0,13 m² em
NY até a máxima de 0,74 m² em Austin.
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1. Crescimento Populacional -> quanto maior a população, maior a chance de
alguém precisar de espaço adicional;
2. Aumento do aluguel como modelo habitacional -> além de serem unidades
normalmente menores, as alugadas são unidades que não foram adaptadas à
necessidade de espaço do ocupante;
3. Aumento do tamanho médio dos lares -> quanto maiores os lares, maior o
acúmulo de objetos, gerando necessidade de espaço adicional;
4. Aumento da renda média por lar -> quanto maior a renda, maior a
capacidade de consumo e também de pagamento por espaço adicional;
5. Restrições à construção -> quanto maiores as restrições – como custos altos –
a construir, maiores as taxas de aluguel, limitando a demanda do self storage;
6. Crescimento econômico -> a geração de novos empregos aumenta o consumo
e a necessidade de espaço adicional.
Ainda neste estudo, um dos dados mais impressionantes é, sem dúvida, a ocupação
média anual das unidades de armazenamento, independentemente do turn-over: a
ocupação média de 1989 a 2004 foi de 86%, sendo a menor ocupação anual em 1990,
com 81,5% e o pico do período em 1994, com 90% de ocupação anual !!
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SELF STORAGE NO BRASIL: QUAIS AS CHANCES DE SUCESSO?
A atividade existe no país desde 1993, porém não é divulgada e ainda não tornou-
se conhecida da opinião pública. Não há uma associação ou entidade
representativa do setor, que forneça dados confiáveis sobre a atual situação
deste negócio no país.
Com relação aos hábitos dos potenciais usuários, as informações também são
escassas – não há estudos disponíveis sobre o armazenamento de pertences
pessoais. É possível estimar-se a quantidade de mudanças que ocorrem no país,
contudo, os resultados não serão conclusivos, uma vez que tanto o volume,
quanto o destino dos pertences movidos de uma parte para outra não são
conhecidos.
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• Profissionais liberais, em função das leis brasileiras, têm a obrigação de
guardar documentos por períodos longos – prontuários médicos, processos
judiciais, documentos contábeis e outros;
• Micro e pequenas empresas – a enorme maioria das empresas brasileiras -
enfrentam dificuldades de espaço quando começam a crescer – e como
este crescimento ocorre, normalmente, de forma desorganizada, a oferta
de pequenos espaços adicionais, que não impliquem em mudanças físicas,
poderá ser muito conveniente.
A demanda residencial, muito provavelmente, será das classes A1, A2 e B1, que,
juntas, responderão por 46,1% do total do consumo no Brasil em 2007 e ganham
acima de R$3.800,00 por mês (IPC Target, 2007). Estas classes somam 8,3 milhões de
domicílios urbanos no Brasil. Nos E.U.A., 10% de todos os domicílios do país alugam,
pelo menos, uma unidade de armazenamento (SSA, 2007). Como premissa, vamos
admitir que apenas 6% dos domicílios A1, A2 e B1 (ou cerca de 1% de todos os
domicílios brasileiros) adotem este sistema, na fase de amadurecimento do mercado.
Ou seja, serão 498.000 unidades de armazenamento locadas para o mercado
residencial. Usando as premissas de demanda, chegamos a um total de 766.154
unidades de armazenamento locadas. Que no Brasil a ocupação anual média seja
menor que a americana, acomodando-se no patamar de 70%: teremos uma oferta
total de 1.094.506 unidades de armazenamento. Considerando a média americana
(confirmada em operações paulistas) de 300 unidades de armazenamento por
operação, caberão então 3.648 operações de self storage no Brasil.
Por fim, com a ocupação anual média de 70%, o mercado brasileiro maduro será de
R$2,48 bilhões/ano, cerca de R$680 mil por operação, na média.
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A ADESÃO AO CONCEITO NO BRASIL – ANÁLISE SWOT
Ainda como obstáculos, devemos considerar que existe hoje uma oferta de espaço
adicional locado, representada pelos guarda-móveis de empresas de mudanças. Muito
embora não ofereçam qualquer conveniência, são capazes de atender parte da
demanda, com custo competitivo.
A atividade não possui fortes barreiras de entrada, com exceção do seu alto custo de
implantação. Entretanto, quando houver maior procura pelo setor, certamente este
custo representará menor risco, atraindo competidores.
Por outro lado, o conceito é de fácil assimilação, o que deverá acelerar a adoção
deste sistema, com a divulgação apropriada. A possibilidade de agregar vários
serviços de conveniência, hoje ignorados pelos guarda-móveis, também aumentará a
atratividade da oferta – sem necessariamente torná-la mais cara. Nesse sentido, a
ausência de concorrência direta – com exatamente a mesma proposta operacional –
poderá ser capitalizada para uma expansão rápida nas principais capitais brasileiras.
Mesmo as resistências culturais ao “faça-você-mesmo” poderão ser superadas com
serviços adicionais orientados para maior comodidade na preparação dos pertences a
serem armazenados ou na organização dos mesmos no interior das unidades locadas.
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Análise SWOT do Self Storage no Brasil
Strengths Weaknesses
Opportunities Threats
OPERAÇÃO-PILOTO NO BRASIL
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CURITIBA
Dados Demográficos e Mercadológicos (com as premissas anteriores)
DOMICÍLIOS URBANOS
DADOS RELEVANTES
Ano Curitiba RM
População residente (+ 15 anos) 2005 2.358.087
Separações Judiciais 2005 950
Divórcios 2005 2.462
CARACTERÍSTICAS DA OPERAÇÃO-PILOTO
AS INSTALAÇÕES OPERACIONAIS
Este galpão, construído especialmente para a operação, terá 24 mts de frente por 42
de profundidade, será totalmente cercado e terá portão eletrônico, monitorado
internamente. Lá, teremos uma área de estacionamento para até 4 veículos de
usuários, com proteção para descarregar em dias de chuva; área de manobra; 2
garagens externas para moving-trailers (será explicado adiante); uma garagem
externa para camionete de apoio; portão de acesso a pequenos veículos de carga;
área de descarga interna, integrada com área de recepção e administração; sala de
apoio administrativo; loja para aluguel e venda de materiais de embalagem e
armazenamento; uma copa e dois banheiros (um para clientes e outro para a
administração); dois pisos de área locável, com 3 mts de altura em cada, somando
4.221 m³ de oferta de espaço; elevador monta-carga para transportar carrinhos de
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carga ao segundo piso; estrutura divisória modular, constituída, principalmente, por
chapas corrugadas.
De acordo com manuais americanos sobre a atividade, o galpão deve ter visibilidade
para as estradas que cortam seu entorno, aproveitando a enorme circulação de
carros para divulgar o serviço. Assim, o galpão deve ter bela aparência externa e
apresentar sua marca e a atividade ali desenvolvida em letras enormes, iluminadas à
noite. A operação interna também deve ser “amigável” (user-friendly), com foco no
conforto e boa impressão do usuário – balcão de atendimento convidativo, sofás para
sentar, ambiente climatizado, música ambiente, café e TV, vending machines, ótima
sinalização, limpeza permanente, extrema organização física, funcionários
uniformizados, uso intensivo de automação e oferta de “menu” variado de serviços
de conveniência.
Nosso foco primário será o público residencial, cuja renda familiar média seja
superior a 10 s.m./mês, de ambos os sexos, com filhos, locatários ou proprietários de
imóveis. No foco secundário, estarão os proprietários ou administradores de micro e
pequenas empresas; os profissionais liberais com potencial necessidade do serviço,
como contadores, advogados, médicos e arquitetos; e os pequenos comerciantes.
Como não conhecemos os hábitos destes públicos e não podemos medir sua intenção
de uso através de estudos já existentes, é recomendável executarmos pesquisas
neste sentido, com empresa tecnicamente preparada e experiência comprovada.
AS ESTRATÉGIAS DE PREÇOS
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Hoje, o custo mensal médio do m³ situa-se na faixa de R$18,00, no mercado mais
competitivo, que é São Paulo. Abaixo, uma tabela aponta os preços de 5 operadores
brasileiros, para espaços de 6, 27 e 81 m³ respectivamente. As duas últimas colunas
são empresas de Belo Horizonte (Mini Docks) e Recife (Box & Box):
STORAGE BRASIL
EM REAIS(R$) RENT-A-BOX MINI DOCKS BOX & BOX
SYSTEM STORAGE
m³ pequeno 22,96 23,67 21,03 33,56 15,33
m³ médio 14,26 17,33 17,18 19,73 12,72
m³ grande 11,31 10,96 13,22 17,07 10,78
Além do negócio principal, será possível obter receitas adicionais com as seguintes
atividades, inseridas no mesmo contexto operacional:
A ESTRUTURA OPERACIONAL
A operação de uma unidade de self storage, embora com acesso 24 horas, 7 dias por
semana, não parece muito complexa; como são 3 turnos operacionais de 8 horas,
bastam 2 profissionais nos turnos de maior movimento (7 às 16h – 15 às 24h) e um
profissional no turno de menor movimento (23 às 8h). São, portanto, 5 funcionários
operacionais – 3 recepcionistas/administrativos e 2 serviços gerais.
Para expandir os negócios até o nível de ocupação estimado nas premissas anteriores,
a atuação de um vendedor no mercado comercial é muito importante.
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Além destes, seria importante manter um supervisor operacional, entre 9 e 18h, para
controlar o dia-a-dia da operação, fazer pedidos de compra, montar relatórios de
acompanhamento e supervisionar a área comercial.
O MARKETING DA OPERAÇÃO
Isso representa uma grande vantagem, em termos de divulgação inicial, pois ela deve
ser restrita à cidade onde está a operação. No caso de uma operação como esta, que
é uma novidade, a divulgação deverá acompanhar a estratégia de outros negócios
imobiliários, procurando alugar parte do estoque de espaço adicional locável antes
do início da operação.
A OCUPAÇÃO OPERACIONAL
Para que as premissas de ocupação sejam realistas, iniciaremos a operação com 20%
de ocupação – por conta da bem-sucedida campanha introdutória de marketing – e
chegaremos, após 10 meses de operação, aos 80% de ocupação.
Apesar do número parecer otimista, não podemos esquecer que a ocupação média
durante 15 anos nos E.U.A. – de 1989 a 2004 – foi de 86%, com mínimo de 81% e o
máximo de 90%. Estaremos entrando no mercado, é certo; mas após mensurá-lo com
as pesquisas e ter certeza que há a intenção de uso. Além disso, não teremos
concorrência direta, o que torna nossa oferta, corretamente divulgada, a única
alternativa para os interessados.
DESPESAS OPERACIONAIS
Os custos variáveis crescem junto com o faturamento. Os únicos custos que estão
elevados, mas poderão ser diluídos quando forem múltiplas as operações, são o do
administrador e o de marketing, em base mensal.
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RESULTADOS ESPERADOS
Com esta conjunção de fatores favoráveis – custos baixos, demanda forte, pouca
concorrência – os resultados esperados são extremamente positivos.
A operação tem uma fortíssima capacidade de gerar caixa – logo, por mais que os
custos sejam inflados, a margem ainda apresenta-se atraente. Na planilha financeira
anexa, é possível observar uma margem líquida operacional de 19,2% ao atingirmos a
ocupação planejada- margem que, ajustada com a diluição de alguns custos em
múltiplas operações, eleva-se para cerca de 30%.
Isto porque, ao adquirir um terreno e construir um galpão sobre ele, terá imobilizado
seu capital, a custo, em um bem de alta liquidez. Caso a operação não se revele
interessante e o investidor deseje desinvestir o capital, ao fazê-lo, a preço de
mercado e não a custo, provavelmente recuperará total ou parcialmente o capital
empregado também na operação – na forma de salários, marketing e outros custos
não patrimoniais.
Como conclusão final, o assunto parece ser atraente o suficiente para elaborarmos
um business plan detalhado, com considerações financeiras mais aprofundadas, visão
de longo prazo e análise da eventual transferência de controle, após a consolidação
da operação nacionalmente.
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