Beli rumah tanpa modal tidak mustahil langsung.

Malah, ianya salah satu pelabura

n hartanah paling best pernah saya buat. Dah le langsung tak keluar apa-apa moda
l, dapat duit lepas bank bayar penjual lagi ade. Sebab tu antara sebab saya suka
beli rumah, sebab saya tadak duit! Banyak kawan buat muka blur when I say that
to them.
Lepas tu pulak, setiap bulan dapat cash. Am talking about pulangan infiniti here
, zero cost tapi dapat duit every month. Once you did it, pandang ASB/ Tabung Ha
ji sebelah mata je
Bagaimana nak beli rumah tanpa modal?
Saya sekeluarga suka jalan-jalan tengok rumah. Lepas tu kami akan list down nama
-nama rumah yang kelihatan menarik dari kaca mata pelabur. Kalau ada masa lapang
, Ill call my favourite valuers tanya tentang market value (MV) kawasan tersebut.
MV ni sangat penting sebab berapa banyak boleh pinjam bank untuk beli sesuatu h
artanah bergantung kepada nilai MV daripada valuer. Biasanya bank bagi 90% darip
ada MV.
Lepas tu mula la telefon semua ejen atau pemilik yang berminat nak jual. Saya ak
an beli jika owner sanggup jual sekurang-kurangnya 10% lebih rendah daripada MV.
Biasanya I tawar sampai dapat 15-20% lebih rendah daripada MV. Di samping itu,
akan saya pastikan, sewa bulanan dapat bayar balik bayaran bulanan bank (mortgag
e) dan maintenance fee (jika ada) so that asset yang dibeli ni mampu menjana pen
dapatan sampingan jugak.
Serampang dua mata; beli rumah tanpa modal + pendapatan bulan.
Contoh,
Harga Jualan: RM80,000
Market Value: RM100,000
90% Loan: RM90,000
Lebihan CASH: RM100,000 RM90,000 = RM10,000
Cash ni anda boleh guna untuk bayar kos guaman SPA & loan agreement; dalam RM7,0
00 untuk contoh di atas. Lebih bagus kalau boleh masukkan kos guaman dalam loan
jugak; jadi macam zeo-moving cost. Ini kena kowtim dengan lawyer & banker. So, y
ou get cold cash RM10,000!
Lets say, kos guaman (masuk dalam pinjaman rumah) + MRTA/MRTT + loan RM90,000 = R
M507 sebulan (faedah 4.5%, 30 tahun pinjaman). Kos maintenance dalam RM50. You s
till can get roughly RM50 sebulan jika sewakan hartanah yang baru dibeli ni deng
an kadar RM600 sebulan.
Dengan kadar sewaan semasa untuk hartanah ni RM700, anda boleh dapat RM150 sebul
an atau RM1,800 setahun. Dan kalau letak duit RM10,000 tadi dalam Tabung Haji de
ngan 5% dividen tahunan, you can get additional RM500 setahun. Total, RM2,300 se
tahun atau RM191 sebulan dengan cara beli rumah tanpa modal satu sen pun.
Ulangi proses yang sama 10x sepanjang hidup anda = RM1.9k sebulan dengan RM100,0
00 CASH dalam Tabung Haji. Isnt that nice? Paling kurang boleh bayar loan rumah y
ang anda duduk sekarang ni tanpa sedikit pun kacau gaji mahupun tabung simpanan
anda! So tolong la jangan buat muka blur when I say beli rumah sebab tadek duit
**P/S: Someone is charging a fee untuk info di atas and yet I reveal to you for
free. Tolong hargai teknik beli rumah tanpa modal ini
Beli rumah tanpa deposit adalah mustahil. Betul, memang mustahil. Tolong ingat n
i betul-betul ye. Sebab bila banyak orang ingat perlu ade banyak duit untuk baya
r deposit, I dont have to compete dengan ramai orang bagi mendapatkan satu-satu h
artanah, hehe. Jangan mare
Beli rumah tanpa deposit untuk rumah baru atau yang under construction ni agak s
traightforward la. Sebab sekarang ni agak banyak pemaju yang tolak diskaun yang
diberi straight daripada deposit berbanding harga keseluruhan.
Contohnya, pemaju akan kenakan 10% downpayment. Bila 7% diskaun bumiputera dan k
emungkinan 3% diskaun early bird ditolak terus daripada downpayment, end up tak
payah bayar deposit nak beli rumah tu. Lagi-lagi sekarang ni kebanyakan pemaju a
bsorb legal fee, lagi la tak bayat apa-apa. To make thing even sweeter bila ada
pakej 5/95 (5% je downpayment).
Cuma nowadays bank seperti digesa untuk tidak membantu spekulasi hartanah dengan
margin pinjaman sebegitu tinggi. Oleh itu, agak sukar sedikit pemaju nak launch
projek perumahan baru dengan skim pembiayaan 5/95 ni. Still there with some fol
lw through dengan developer.
Untuk rumah second-hand, situasi nak beli rumah tanpa deposit langsung memerluka
n negotiation & psychological skill yang agak tinggi, which i myself is still le
arning. Kebanyakan penjual mahukan 10% downpayment sejurus SPA siap sign; lebih-
lebih lagi jika anda membeli sesuatu hartanah tu menerusi ejen hartanah berbandi
ng direct dengan pemilik.
Menjadi harapan pembeli atau pelabur agar bukan sahaja semua kos dan deposit bol
eh dibiaya melalui pinjaman bank (konsep leverage), malah selagi boleh tak nak k
eluar duit langsung from day 1. I did it once untuk rumah jenis second hand but
i think more of coincidence than of solid strategy.
I notice ada satu apartment ni up for sale more than once. I know this sebab i r
eally monitor the market (buying, selling & rental) very-very closely. So bila I
ask penjual tu ape pasal dah banyak kali up for sale; takde orang nak beli sang
at ke. Pelik jugak kalau takde orang nak beli for that very hot property. Then o
wner tu jawab, ade 2-3x buyer nak beli tapi loan kena rijek.
So I buat appointment nak tengok rumah and found the property very nice. Of cour
se la jangan mention how nice rumah tu depan tuan rumah. Kalau awal-awal cakap s
usah mau tawar. In spite of cakap betapa bagusnya rumah tu, i just highlight men
de-mende yang rosak sana-sini; which is very small macam satu ade satu tile yang
retak etc.
Lepas agree harga jual to be 20% less than MV, then comes the time berapa nak ba
yar upon signing SPA. Since i know the biggest concern atau trauma si penjual ni
ialah takut bank tak approve my loan, then i tunjuk letter to offer daripada ba
nk (yg menunjukkan bank dh approve loan saya) sebelum sign SPA untuk tingkatkan
keyakinannya.
Nak dapatkan letter to offer daripada bank tanpa SPA draft/final or booking form
mudah saja. I did artificial doc yang mengatakan owner nak jual dengan harga RM
$$$k (with some clause yg form tu tak valid kalau tak proceed dengan SPA within
30-days bagi menenangkan penjual) dengan buyer & seller signature. Hantar doc t
u kepada bank untuk apply loan, dan tunggu la dalam 2-3 hari. Paling lama pun se
minggu je nak tahu loan approve ke tak.
Bila owner rasa selesa, then takdela dia rasa keberatan sangat nak waive deposit
tu.
Tips membeli rumah ini sangat berguna jika anda merancang untuk pelaburan hartan
ah. Namun, mungkin tak practical jika beli untuk duduk sendiri. Sebabnya, beli u
ntuk duduk ni can be with no reasons except emotional attachment
Tips Membeli Rumah #1: Accessibility
Jualan kenderaan semakin hari semakin banyak. Akibatnya, jalan boleh jem teruk e
specially rush hour. Justeru, kawasan perumahan yang ada beberapa pilihan untuk
ke semua HOTSPOT Lembah Klang sangat-sangat dihargai.
Contohnya, Puchong.
Antara tarikan Puchong ialah ada Lebuhraya Bukit Jalil untuk ke Kuala Lumpur, Le
buhraya KL-Putrajaya untuk ke Putrajaya/ Cyberjaya, Lebuhraya Damansara-Puchong
(LDP) untuk ke Petaling Jaya, Lebuhraya Lembah Klang Selatan (SKVE) untuk ke Kaj
ang & Lebuhraya Shah Alam (KESAS) untuk ke Subang Jaya/ Shah Alam. Jadi, coverag
e untuk Puchong luas membolehkan ramai orang duduk di situ.
Tips Membeli Rumah #2: Jalan Keluar-Masuk
Kawasan Puncak Perdana memang hebat membangun. Dalam tu ada Alam Budiman, Sunway
Kayangan, Cahaya SPK & Bandar Nusa Rhu to name few. Namun nilainya tak dapat na
k naik banyak sangat sebab semuanya bergantung kepada Jalan Batu Arang sahaja un
tuk keluar masuk. My friend cakap, penduduk di situ kena keluar seawal 6.00am un
tuk ke pejabat. 6.30am dah jem teruk. Is it true?
Same goes to Damansara Damai (DD), Sutera Damansara & Saujana Damansara yang ber
gantung kepada satu entrance DD sahaja. You may say dah duduk KL, mana-mana pun j
em. Betul! Tapi kalau jem tu seawal depan rumah, bakal pembeli atau penyewa sebol
eh mungkin cari alternatif rumah di kawasan yang lain sebelum datang jumpa anda.
Tips Membeli Rumah #3: Kemudahan
Kalau orang dulu beli rumah, masjid dan sekolah antara faktor terpenting. Tapi o
rang sekarang priority tertinggi ialah supermarket terdekat, betul tak? Sebab tu
nilai rumah di Bandar Utama & Mutiara Damansara naik mencanak-canak dah One Uta
ma & The Curve pun depan mata. Lagipun sekarang kat mana2 pun ada masjid dan sek
olah..
Bergantung kepada target market anda kemudahan sekolah, hospital, tadika atau sp
ort center pasti berbeza. Kalau expat of course la suka International School. Ta
dika pun high-class. Tapi kalau target market biasa-biasa saje, sekolah kerajaan
pun cukup. Kalau nak duduk, cuba cari jugak sekolah agama sebab ia semakin pupu
s dimamah shopping mall. Lama-kelamaan, ini boleh jadi satu kelebihan.
Lagi satu, HIJAU juga penting. Walaupun banyak yang prefer duduk dekat KL, hampi
r pasti mereka juga prefer unsur-unsur kehijauan. Sebab tu taman di KLCC meriah
bila weekends dan after office hour. Youll get extra point kalau belakang rumah a
da taman. Lebih extra point kalau depan rumah tu mengadap taman, tasik atau huta
n simpan.
Tips Membeli Rumah #4: Public transport
Nah, ini memang paling famous. Cuma jangan limitkan definasi Public Transport ke
pada PUTRA, STAR atau KOMUTER sahaja. Sebab orang terlalu HYPE dengan keretapi n
i, semua hartanah sekitarnya naik tak tentu hala. Jangan lupa juga bas terutaman
ya jika anda target golongan berpendapatan rendah.
Tips Membeli Rumah #5: Kejiranan
Bila sebut Kepong, banyak orang fikir middle-low class. To get rid of that, Saml
ing Group buat konsep perumahan style resort, penuh dengan taman untuk rekreasi,
ajak Sime Darby setup private hospital & panggil operator sekolah antarabangsa.
Akhirnya, itulah yang anda lihat di Desa ParkCity (DPC).
Dengan semua kemudahan yang ada, Samling mampu letak harga BERKALI-KALI GANDA be
rbanding kawasan perumahan terdekat. Itupun, rumah teres 2-tingkat yang dijual d
engan harga RM2juta SOLD OUT dalam masa seminggu! DPC akhirnya mampu menarik pem
beli middle-upper class yang mungkin tak pernah terfikir pun nak duduk Kepong se
belum tu.
Tips Membeli Rumah #6: Brand Pemaju
Hampir semua nilai perumahan yang dimajukan TALAM Corporation lebih rendah berba
nding perumahan sekitarnya. Jangan tertipu dengan harga renda ni. First, workman
ship TALAM memang teruk. Second, TALAM hampir bankrupt dan semua projek yang bel
um siap diambil-alih IJM. So jangan la beli dengan harapan value naik banyak. Na
mun, its still ok kalau nak beli untuk disewakan (atau duduk).
Having said that, sure you ingat kalau Sime Darby jadi developer sure bagus. Do
you know ade banyak rumah yang Sime Darby (dulu known as Sime UEP) develop kat J
ohor yang nilainya tak naik langsung? Turun lagi ada. I think sama juga macam co
ndo Elaies 1 & 2 kat Bukit Jelutong, negligible gain kalau ada pun. Sebabnya, ha
rga jual dah overprice. So, jangan beli semata-mata kerana pemaju.
Tips Membeli Rumah #7: Pusat Komersil
Kalau kedai-kedai kat kawasan tu macam hidup segan mati tak mahu, menunjukkan pe
nduduk di kawasan tersebut jenis tak berapa nak berbelanja. Jenis-jenis perniaga
an di sesuatu kawasan juga mencerminkan masyarakat atau kejiranan sesuatu kawasa
n.
Kalau ada McD atau KFC, itu petanda jumlah population yang dah sampai ke level c
ritical mass. Tapi kalau ada kopitiam tu maknanya kawasan tu memiliki purchasing
power yang baik. Dan kalau ada Dome atau Starbucks, tu lebih bagus. Perumahan y
ang memiliki penduduk dengan purchasing power yang tinggi berpotensi untuk naik
nilainya dengan kadar yang sangat cepat.
Tips Membeli Rumah #8: Jauhi Kawasan Malapetaka
Rumah di TTDI Jaya macam selalu kena banjir kilat. Nilai rumah di TTDI Jaya juga
kelihatan makin susut sebab banyak kes pecah rumah dan rompak. I got friend yan
g beli rumah kat sana nak jual balik lepas tak sampai setahun pun duduk bila sep
upu dia kena hentak kepala dengan perompak. Betul, tak semua rumah kat TTDI Jaya
teruk macam tu. Tapi label tempat tu dah negatif so susah nak market. Same goes
to kawasan Bukit Antarabangsa.
Tips Membeli Rumah #9: Elakkan Kawasan Terpencil
Kawasan terpencil ni can be something like hujung kampung. Tempat-tempat hujung
ni susah sikit nak ada demand. Boleh jugak naik, but take years sebab takde cata
lyst. Namun keadaan boleh berubah.
Tmn Tun Dr Ismail pun dulu hujung KL. Sebab harganya lebih murah berbanding Bang
sar waktu tu, banyak la gov servant yang beli. And now center of PJ golden trian
gle. Tapi ingat, at least 10 tahun baru nampak. So kalau nak melabur dalam harta
nah sebegini, pastikan anda ada holding power yang sangat kuat. Kalau tak, tak p
asal2 kena lelong je nanti
Dah bersedia praktikkan tips membeli rumah ni dan bermula sebagai property inves
tor?
Abiy told me that banyak kawan-kawan kami yang kini menetap di Miri sibuk beli r
umah baru sama ada di Kuala Lumpur atau pun Selangor; probably because dah naik
pangkat, HeHeHe. Im so happy for them. Semoga terus maju & berdaya saing.
Being out of KL, memang sedikit sukar nak buat proper property research. So, the
most popular way must be register dengan pelbagai developer dan mula research b
ila dapat call pasal launching baru. So, the choice is limited to new launch I g
uess. And somore perception geli nak beli rumah second hand (atas orang) membuat
kan darah mudah bergelojak (eh, betul ke ada maksudnyer nih?) bila dapat call pa
sal launching terbaru sebab takut SOLD OUT again; which mostly happen to first t
ime home buyer.
I have keen interest nak beli rumah baru selepas beberapa pembelian sebelum ni s
emua rumah second hand. Tapi, rasa membuak-buak nak beli tu terus hilang bila te
ngok harganya yang gilos-babos mahal nak mampos. Tahu tak rumah teres kat Melawati s
ekarang ni pun dah cecah RM1.4-1.7Mil? Ini Sime Darby punya project.
Paling saya tak suka bab nak beli rumah baru dari pemaju as investment ialah har
ganya adalah nilaian masa depan (Future Price). Maknanya, kalau tahun ni harga r
umah sekitarnya mungkin RM800k, assuming kenaikan harga rumah 5-10% setahun, pem
aju expect harga rumah sekitar projek bakal mencecah RM1 juta bila projek peruma
hannya siap dalam masa 3 tahun dari sekarang.
Dan sebab projek perumahannya lebih baharu (lebih moden + kontemporari), dia nai
kkan lagi 20-50% maka jadilah harga rumah sekarang yang gilos babos. Saya tak be
rapa nak gemar beli rumah guna Future Price ni sebab sangat tak pasti berapa ban
yak lagi harganya boleh naik. In other words, berapa mahal lagi orang kita sangg
up bayar for a house kalau harganya masakini pun dah beyond reach.
Nah, jom kita tengok kenapa pemaju masakini perlu jual mahal-mahal.
Antara kos pembinaan yang pemaju perlu tanggung ialah kos buruh, logistik & baha
n binaan. Memandangkan pembinaan rumah teres boleh mengambil masa 3 tahun untuk
siap, pemaju kini awal awal lagi dah masukkan worst case scenario sepanjang 3 ta
hun tu. In other words, mereka dah masukkan harga besi ke konkrit ke or even kos
buruh yang bakal naik kalau harga minyak komoditi naik.
Dan memandangkan pasaran komoditi kini tak menentu, berkemungkinan besar pemaju
masukkan faktor kenaikkan kos pembinaan pada tahap tertinggi. So kalau harga bes
i sekarang RM1000/kg (contoh aje), pemaju dah awal-awal buat kos besi tu jadi RM
1500/kg sepanjang 3 tahun; walaupun sebenarnya nanti cuma RM1200/kg saje. Nah, k
umpulkan semua kos-kos berkaitan dan tambahkan 5-30% profit margin.
Keburukan pengiraan di atas, pengguna (aka pembeli rumah) perlu awal-awal subsid
i sebarang kemungkinan kenaikan kos pembinaan; walaupun in reality belum tentu n
aik sebanyak itu. Kebaikannya pulak, pemaju sepatutnya tadek masalah nak siapkan
rumah tersebut walaupun kos meningkat sebab dah cukup kusyen nak absorb kos kenai
kan pembinaan.
Kedua, pakej pembiayaan yang lebih memudahkan pembeli.
Beli rumah tanpa modal ataupun deposit untuk rumah baru lebih mudah berbanding k
alau beli rumah second hand. Tak payah susah-susah tawar, pemaju masa kini awal
awal lagi offer PERCUMA S&P, loan agreement or even bayaran faedah semasa pembin
aan. Malangnya, tiada apa yang benar-benar PERCUMA sebenarnya.
They know investor & home buyer sukakan minimum downpayment or apa-apa juga upfr
ont cost. So they market AS IF mereka yang tanggung walhal semuanya dah dalam ko
s pembinaan; which end up pembeli rumah tu jugak yang perlu bayar, except semuan
ya dah masuk dalam loan. Akhirnya, jadilah semua kos tu sebenarnya dah di absorb
dalam pinjaman rumah tanpa perlu declare Zero Moving Cost or NOT.
These two factors enough to make me shy away from property for quite some time n
ow; since early-2010 to be specific. Beli rumah daripada pemaju sepatutnya lebih
murah (ni antara tips property guru) tapi dengan Future Price, sedikit sukar nak
jumpa peluang yang benar-benar berbaloi-baloi.
Ada lagi satu faktor yang membuatkan saya percaya harga masakini tak berapa sust
ainable. Maybe Ill share in next post la kot sbb dah panjang sangat dahni.
Cara membeli rumah second hand sedikit leceh berbanding rumah baru daripada pema
ju. Bukan leceh sebab ape pun, leceh sebab ade extra steps yang anda perlu buat,
terutamanya bab valuation dan lawyer yang sendiri mau cari. Sebelum sesiapa pun
jadi confius, let me story cara membeli rumah second hand ni langkah demi langk
ah.
Sebab rumah baru tersangatlah mahal (I myself still berangan nak beli rumah baru
), so anda pun decide jalan-jalan survey rumah second hand. By the way, maksud r
umah second hand ni adalah rumah yang dah siap tak kira sama ada pemilik tu yang
duduk, disewakan ke orang lain mahupun dilelong.
Jalan punya jalan, anda pun jumpa la satu rumah idaman ni, harganya RM250,000. S
ince anda pun beli daripada ejen hartanah, biasanya anda perlu bayar 3% daripada
harga jual sebagai booking. 3% ni bukan owner punya duit, tapi ejen ni yang dap
at. Once anda sign booking form tu (Agreement to Purchase), biasanya anda diberi
masa 21 hari untuk sign SPA (Sales & Purchase Agreement). Deposit yang dibayar
untuk booking consider hangus jika gagal.
Lawyer akan setelkan bab-bab details tentang rumah tersebut (e.g. Land/ Bankrupt
cy Search etc) untuk buat SPA. Kalau nak cepat, bagi terus copy of SPA antara ow
ner dengan developer supaya lawyer tu boleh start draft dan anda pun boleh start
review. Kat sini lah anda perlu pastikan apa sahaja yang dah dipersetujui denga
n owner dimasukkan dalam SPA. Contohnya rumah mesti siap sapu, diding rumah di c
at semula atau pagar berkarat diganti.
Pada masa yang sama, you kena mintak valuer buat valuation untuk rumah tersebut.
PASTIKAN, valuer yang anda nak pakai ni adalah panel bank untuk pinjaman rumah
ni nanti. Yang paling famous JuruNilai Bersekutu dan Rahim & Co. Sebelum valuer
tu pergi tengok rumah, anda perlu isi Borang Arahan (Instruction Form) dan hanta
r kepada mereka bersama duit deposit. Biasanya deposit RM100 pun cukup.
Lepas tu valuer tu akan tanya bila you free untuk mereka datang tengok rumah. Ka
lau anda beli rumah melalui ejen, suruh saje ejen tersebut yang set-kan tarikh d
an masa dengan owner, tak payah susah-susah fikir. Lepas valuer tu tengok rumah,
dia akan berikan anda laporan penuh dalam masa 2-3 minggu. Kalau nak tolong mer
eka buat kerja cepat, berikan juga SPA owner dan developer untuk mereka dapatkan
maklumat rumah tersebut.
Anda boleh gunakan draft SPA atau borang Agreement to Purchase tadi beserta lapo
ran daripada valuer, salinan gaji, statement bank tempat gaji masuk, simpanan KW
SP (print kat kiosk KWSP) & kad pengenalan untuk start apply loan bank. Bank aka
n bagi respond dalam masa seminggu sama ada pinjaman anda diluluskan atau sebali
knya. Kalau diluluskan, anda akan diberikan Letter to Offer dengan semua details
tentang pinjaman tersebut.
Once dah sign Letter to Offer daripada bank, anda akan sign Loan Agreement. Ini
adalah perjanjian pinjaman rumah antara anda dengan bank. Anda perlukan lawyer p
anel bank tersebut nak buat benda ni. Lawyer ni can be different daripada lawyer
yang anda gunakan untuk sign SPA. Kalau nak senang, of course la ambil lawyer y
ang sama untuk SPA & Loan Agreement. In case ade dispute late charges, senang la
wyer tu nak handle kes.
There you go, anda baru saja selesai beli rumah!
Happy? Tunggu dulu
Dalam SPA tu biasanya ada clause yang cakap, anda perlu bayar baki bayaran rumah
(lets 90% baki melalui pinjaman bank) dalam masa 90 hari daripada tarikh SPA. Ji
ka gagal, anda dikenakan interest 8-10% setahun untuk setiap hari yang tertanggu
h. Untuk baki rumah ni tadi; RM225,000, you have to pay RM18,000 setahun atau RM
49.32 untuk setiap hari yang tertangguh. Kalau lambat sebulan, kena bayar extra
RM1,479 kepada owner sebelum dapat kunci. Bagi mengelakkan benda ni terjadi, and
a perlu follow-up gila-gila dengan pihak terlibat.
Hampir semua pembeli rumah pun pakai pinjaman perumahan. Hatta orang yang ada du
it sekali pun ambil pinjaman perumahan jugak mainly sebab kadar faedahnya sangat
rendah berbanding pinjaman-pinjaman jenis lain. Selain memilih bank yang mampu
memberi kadar faedah yang menarik, antara perkara yang bermain di benak pemikira
n para pembeli rumah juga ialah, nak pinjam untuk berapa tahun?
Pendapat yang bisa kita dengar ialah, kalau rumah tersebut digunakan sebagai pel
aburan, lagi panjang lagi bagus. Sebabnya, jumlah keuntungan daripada sewa bulan
an dapat dimaksimakan hasil bayaran semula kepada bank yang lebih rendah.
Namun, kalau beli rumah untuk duduk sendiri, tempoh yang lebih pendek lebih baik
supaya kita boleh langsaikan koleksi hutang peribadi secepat mungkin. Juga, tak
perlu bayar jumlah faedah yang lebih tinggi dengan tempoh yang pendek tadi.
Ill be the first yang cakap konsep di atas SALAH!!! (as usual, suka membangkang)
Katakan saya sedang dalam proses membeli sebuah kondo di tengah-tengah Bandaraya
Kuala Lumpur yang berharga RM1,000,000. Selepas buat 10% downpayment, saya pun
mula la memohon pinjaman perumahan sebanyak RM900,000. Dengan kadar faedah/profi
t ratio (pembiayaan shariah) 4.05% (BLR-2.25%), jumlah bayaran bulanan yang perl
u saya bayar adalah:
20 tahun: RM5,477.56 sebulan
25 tahun: RM4,775.41 sebulan
30 tahun: RM4,322.72 sebulan
40 tahun: RM3,789.48 sebulan
Memang kalau tanya orang bank, cadangan yang biasanya anda dapat ialah ambil pak
ej 20 tahun kalau hartanah tersebut untuk duduk sendiri dan ambil pakej 40 tahun
kalau untuk pelaburan. Sekarang, mari kita lihat pula kalau ambil pakej 40 tahu
n tapi setiap bulan bayar seperti 20, 25 dan 30 tahun:

Jadi, katakan saya mohon pinjaman untuk 40 tahun tapi bayar sama seperti pinjama
n untuk 30 tahun (RM3,789.48 + RM532.24 = M4,322.72 sebulan), saya boleh percepa
tkan bayaran untuk 10 tahun! Dalam kata lain, hutang pinjaman perumahan tadi bol
eh selesai dalam masa 30 tahun juga. Lebih kurang sama jika anda bayar lebih sep
erti pakej 25 & 20 tahun; cuma kurang by kurang 1 bulan.
Bagaimana ini boleh terjadi?
Senang aje. Sebab lebihan bayaran tadi dapat mengurangkan jumlah pinjaman pokok
aka principle amount. Oleh kerana pinjaman perumahan ni on daily rest, setiap lebi
han bayaran bila-bila masa akan mengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar, j
usteru mengurangkan tempoh bayaran semula.
Apa kelebihan strategi pinjaman perumahan sebegini?
Anda tak perlu commit nak bayar RM4,322.72 sebulan walaupun sebenornya mampu ata
u memang nak bayar banyak tu pun. Justeru, di saat-saat memerlukan duit (e.g. la
hirkan anak, kereta repair etc) RM532 tu tadi boleh membantu meringankan beban t
anpa perlu mengabaikan kontrak pinjaman perumahan atau lebih teruk, rekod tak ba
gus masuk dalam CCRIS.
Walaupun kita memang beli rumah tu untuk duduk sendiri, tak mustahil suatu hari
nanti bila ada rezeki lebih kita upgrade ke rumah yang lebih sesuai. Dan pada ma
sa itu, anda boleh menyewakan rumah yang asal dengan keuntungan sewa yang member
angsangkan sebab ambil tempoh pinjaman yang panjang.
Dengan tempoh pinjaman yang lebih panjang, bayaran bulanan juga lebih rendah. Pa
da pandangan mata bank, komitmen bulanan anda dilihat sebagai lebih rendah. Just
eru, ini membolehkan anda terus membeli hartanah lain untuk tujuan yang lain (e.
g. pelaburan, rumah untuk ibu/bapa or adik-beradik).
**Wah, rasa macam dah lama tak tulis pasal hartanah kan? Maybe pasni macam mana
nak jimat interest in the most jimat way
anggan RSS Feed blog ini agar tidak terlepas tips-tips yang lebih menarik. Juga
tawaran khas untuk pembaca MySuperKids!
Sejak PM galakkan pembelian rumah dalam Bajet 2011, banyak juga yang tanya pinja
man perumahan terbaik tu bagaimana rupanya? Adakah kadar faedah yang terendah se
mata-mata? Berbaloikah ambil pinjaman yang fleksibel (boleh withdraw balik extra
payment)? Atau lock-in period 3 atau 10 tahun pun takpe?
Bagi menjawab persoalan ini, baik dimulakan dengan tujuan pembelian hartanah ter
sebut in the first place. Ideally, kita nak yang kadar faedah/profit rate terend
ah tanpa lock-in period yang sangat fleksibel bukan? Malangnya, takde bank yang
boleh offer ketiga-tiganya sekali gus.
Beli Untuk Duduk
Pinjaman perumahan jenis fleksibel mungkin lebih sesuai kalau you beli property
tu betul-betul for own stay. Kalau tak betul pun, at least plan duduk situ for 1
5-20 years. Pinjaman perumahan jenis fleksibel ni bagus sebab 1) interest boleh
dikurangkan dengan bayaran lebihan setiap bulan 2) boleh withdraw balik bayaran
lebihan tadi di saast-saat memerlukan. Saat-saat memerlukan ni can be 1) pakai d
uit lebih bila dapat cahaya mata 2) pakai duit lebih nak tampung perbelanjaan pa
rent yg hospitalised, dan 3) sebagai modal untuk perniagaan/ pelaburan jika pelu
ang itu muncul.
Kelemahan pinjaman perumahan jenis ni pula 1) kadar faedah lebih tinggi daripada
conventional loan 2) biasanya ade lock-in period (tak jadi masalah jika takde p
lan nak jual or refinance dalam tempoh lock-in period tu), dan 3) biasanya ade s
ervice charge dalam RM10 sebulan untuk maintain akaun lebihan bayaran tadi (ade
je bank yang waive service charge ni).
Beli Untuk Jual
Kalau memang betul-betul beli satu-satu hartanah untuk dijual semula, pinjaman j
enis yang takde lock-in period & variable interest seems to be the perfect. Seba
b kalau jual rumah sebelum lock-in period berakhir, you have to pay dalam 3-5% o
f the balance/total loan sebagai penalty. 3% from RM300k saja sudah RM9k. This R
M9k will eat your profit margin.
Again, kalau jenis takde lock-in ni biasanya interest rate dia memang tinggi sik
it. But just to hold rumah tu dalam 2-3 tahun, the impact of additional 0.2% san
gat-sangat minima jika dibandingkan dengan jumlah keuntungan hasil jualan hartan
ah tersebut.
Beli Untuk Sewa
Kalau plan takkan jual hartanah tu sampai bila-bila, better ambil fixed interest
rate punya loan. Walaupun kelihatan mahal hari ini, ia lebih selamat sebab tak
terdedah kepada kadar kenaikan BLR. Somore, kalau ambil yg fixed interest sekara
ng ni, interest Cuma dalam 5%. This strategy sesuai untuk hartanah komersil yang
betul-betul hot; since tak susah nak cari penyewa every now & then.
Kalau beli rumah untuk disewakan, kadang-kadang agak susah nak dapat positive ca
shflow kalau ambil yang fixed interest. Normally orang akan amek yang variable;
which nowadays pun ade yang islamik. Interest mula-mula murah, dan naik selari d
engan kenaikan BLR. To play safe, orang akan nego for good rate with extra lock-
in period. And after 5-10 years, normally orang akan jual semula.
Ingat, pinjaman perumahan paling bagus tidak terhad kepada pinjaman yang memberi
kan kadar faedah terendah dipasaran. Tapi, pinjaman yang boleh mengurangkan kos
pembelian anda sebanyak mungkin. The last thing you want to be is Penny Wise, Pou
nd Foolish.
Semalam Bank Negara Malaysia (BNM) arahkan semua bank menghadkan pinjaman bank u
ntuk rumah ketiga kepada 70% daripada market value sahaja. Jika anda masih ingat
artikel pasal Loan Rumah Dikurangkan 10%?, I did suggest rumah pertama & kedua ma
intain 90% loan (beli rumah ke-2 untuk parent duduk dekat dengan anak di KL). Ru
mah ke-3 onwards baru kurangkan. Macam ade orang atasan je yang baca blog ni, hu
hu. Perasan
Actually, BNM is even more agressive by putting 70% immediately rather than 80%
dulu and see the effect first. It is a good news kalau tahu manipulate it to our
advantage. Good or bad, lets see ape potential impact dulu:
Harga Rumah Jatuh? Since this measure penalize middle-income earner yang nak inv
est dalam hartanah, I saspek property bawah RM500,000 (rumah bertingkat) & bawah
RM800,000 (rumah landed) will be the most affected. Sub-sale Low-cost flat tak
terkecuali especially lately yang beli rumah jenis-jenis ni kat secondary market
is investor yang nak rental income.
Harga Saham Jatuh? Saham pemaju hartanah dan bank akan ada correction in short-t
erm. Saham pemaju hartanah drop sebab pool of buyer shrinking. Saham bank pulak ja
tuh sebab loan growth akan slow-down. Terutamanya recently, bulk of total househol
d loan adalah pinjaman perumahan. Spill-over effect untuk saham-saham lain juga
tak terkecuali.
More Affordable House & Rumah Mewah? Pemaju akan start re-looking again into rum
ah mampu milik (<RM200,000) since market ni almost got no attention before. Just
dont expect it to happen in perfect locations with perfect amenities. Rumah mewa
h (>RM2,000,000) pula got no effect since yang beli pun memang betul-betul kaya.

Yang Kaya Terus Kaya? Situasi jadi lebih mencabar untuk pelabur hartanah yang ad
a asset portfolio <RM1,000,000 with little cash to spare (<RM100,000) untuk teru
s melabur. Ini membolehkan pelabur kaya terus memonopoli pelaburan hartanah in s
hort-term. Tidak mustahil untuk pelabur kaya beli flat low-cost bile tak ramai y
ang mampu buy it even at 30-50% less than MV.
Stop Residential, Go Commercial? I think sangat possible untuk pelabur hartanah
divert kepada hartanah komersil lepas ni even with no investment experience at a
ll. Margin untuk hartanah komersil still at 80-85% (sometimes still can get 90%)
, dan ini membuatkan ia lebih menarik berdasarkan pulangan yang jauh lebih membe
rangsangkan.
No Property, Yes to Stock? Middle class property investor berkemungkinan besar m
asuk semula pasaran saham untuk mengumpul modal downpayment hartanah seterusnya.
Hopefully, retail investor yang masuk bursa akan push harga saham ke paras yang
lebih tinggi kepada index yang all-time-high sekarang ni.
So, whats your next step?
Lebih kurang 25-30% rakyat Malaysia terdiri daripada golongan berumur 24 tahun k
e bawah; hampir kesemuanya belum beli rumah. Bayangkan jumlah budak-budak univer
sity atau kolej yg akan mula bekerja in 3-7 years time, tu tak masuk lagi budak-
budak lepasan SPM. Brapa byk yg cari rumah?
Dengan majority peluang pekerjaan still tertumpu area KL or Selangor, you can ex
pect Klang Valley punya property akan terus hot than others.
More than that, about 5 juta rakyat Malaysia berumur 19 ke bawah. These makes IP
TA/ IPTS another boost untuk hartanah. Unlike most IPTA kolej swasta or private/
international school lebih tertumpu kepada area Bandar; can be a good catalyst u
ntuk expand Klang Valley further.
Saving Rate Sgt Tinggi
Secara purata, rakyat Malaysia memiliki kadar simpanan yg paling tinggi dalam du
nia, about 40%. Kalau gaji RM1k, simpan RM400. Somore, margin kadar household lo
an juga rendah, if i can recall is less than 30% drpd pendapatan bulanan. Kalau
gaji RM1k, monthly commitment cuma RM300.
Practically, perbelanjaan bulanan rakyat Malaysia hanya sekitar 30% sahaja. Now
you know how jimak; eh, jimat, rakyat Malaysia really are.
Sikap rakyat Malaysia yg suka simpan duit menyebabkan bank-bank ada byk cash unt
uk dipinjamkan kepada peminjam. Dan kerana household loan juga sangat rendah, ra
kyat Malaysia masih boleh buat pinjaman hartanah bila-bila masa (jika layak).?
Menilai harga rumah antara skill yang you need to master kalau nak terlibat dala
m pelaburan hartanah. Harga rumah RM1 juta memang nampak mahal. Tapi dari perspe
ktif nilai belian, ianya sangat murah jika ia adalah banglo yang terletak di seb
elah KLCC. Dalam hal berkaitan pelaburan hartanah, membeli dengan nilaian yang s
angat tinggi adalah salah satu kesilapan terbesar.
Perbandingan kaki persegi or per-square-feet (psf)
Ini cara paling popular untuk rumah bertingkat macam condo, apartment atau flat.
Cara nak kira senang aje. Bahagikan harga rumah (RM) dengan build-up area (sqft
), so dapatlah RMpsf.
Untuk kawasan yang sama, antara sebab satu-satu flat, apartment mahupun condo le
bih mahal daripada yang lain ialah;
Lokasi lebih strategik. Contohnya lebih dekat dengan pusat komersil, lebih dekat
dengan pelbagai kemudahan (macam stesen bas or putra station) or lebih mudah un
tuk keluar masuk (macam tak payah pusing-pusing or buat u-turn nak balik rumah).
Reputasi pemaju. Kalau kat Mont Kiara ni, paling mahal adalah condo yang dibangu
nkan oleh Sunrise. Tak kira berapa pun harga, memang confirm sold out. Dah la so
ld out, condo pun confirm naik 20%. Condo tau, bukan rumah teres landed.
Lebih terbaru. Harga rumah New launch sure lebih mahal daripada rumah terdahulu
dan ini akan reflect harga psf yang lebih tinggi juga untuk harga sub-sale years
down the road.
Size lebih kecil. Harga psf untuk studio atau condo 1-bilik lebih mahal daripada
condo 2-3 bilik untuk condo yang sama.
Facing yg cantik. Unit di condo Seri Maya yang mengadap swimming pool atau KLCC
lebih mahal berbanding unit yang mengadap kem askar ataupun LRT track.
Kelebihan yang unik. Contohnya setiap condo OneKL di KLCC ada swimming pool untu
k setiap unit. And Vox Tower di Condo Verve Suite, Mont Kiara yang ada beach in t
he sky.
On the other hand, sebab harga psf untuk rumah juga boleh jadi lebih rendah dari
pada unit sekitarnya,
Management yang teruk antara sebab kenapa Avenue K sangat tidak digemari walaupu
n the only condo yang ada Putra Station right underneath.
Ade sejarah hitam. Tingkat 19 Bayu condo, Mont Kiara up for sale for very cheap
sebab ade kes owner yang baru beli condo tu jumpe mayat yang dicincang masuk da
lam peti ais.
Facing jalan besar. Di Meridin Mont Kiara, walaupun dibangunkan oleh Sunrise, un
it yang mengadap Tol Jalan Duta paling murah in psf sebab bunyi bising; especial
ly bila rush hour which is as early as after Subuh!
Yield = sewa tahunan/ harga rumah
Consider rumah teres setingkat yang saya plan nk beli ni, harga sewa bulanan ial
ah RM1,700. So sewa tahunan ialah RM20,400. jika harga rumah tersebut ialah RM55
0,000, yield untuk rumah tu ialah RM20,400/RM550,000 = 3.7%.
Untuk rumah landed, yield sekitar 3-4% is normal. Kalau condo yang mahal-mahal t
u biasanya 5-6%. Apartment pula boleh dapat 7-8% and low-cost flat can go 9-12%.
From the yield alone, memang flat la kelihatan paling menarik sebab harganya ya
ng murah. Yield untuk rumah landed paling rendah sebab harganya yang terlalu tin
ggi dan most buyer beli untuk capital appeciation, not really for rental.
Kalau nak tahu murah atau mahal rumah yang anda nak beli tu, dapatkan kadar sewa
sekitarnya dan kira yield. Kalau 1-3% lebih rendah daripada skala di atas, to m
e hartanah tu overvalue. Kalau lepas tawar pun owner taknak kurangkan harga, bia
sanya Ill say Good Luck to him/her. Hal ini sangat sering terjadi jika rumah tu own
er yang duduk. So owner tu takde urgency sangat nak jual. Kalau ade orang beli O
K, kalau tidak pun takpa.
Return on Investment (ROI) or Cash on Cash (COC) Return
Little bit advanced, cara ni yang paling saya suka. You can use my personal prop
erty calculator nak kira (sorry, tak sempat lagi nak translate BM). Paling penti
ng kat sini ialah, anda tahu berapa boleh dapat untuk setiap sen yang anda dah k
eluarkan untuk beli rumah tu (downpayment, lawyer, value etc).
And even more important, anda boleh buat smart decision nak masuk Tabung Haji, A
SB, atau mana-mana unit trust atau pun nak melabur dalam hartanah yang anda nak
beli tu sebab its an apple to apple comparison.
Discounted cash
Ha, ini sangat advance. Formula dia (which never revealed by any property gurus
yet) complicated sikit. For now I better not to confused you yet. Tapi kalau nak
tahu jugak cemana, tunggu
Byk org sibuk memperkatakan harga rumah 2010. Keputusan terkini kerajaan untuk m
engenakan 5% cukai hartanah hanya untuk pembelian kurang drpd 5 tahun (drpd tiad
a limit berapa tahun pun dlm bajet 2010 bulan lepas), cukup menggembirakan pelab
ur; walaupun rata-rata mengidamkan kurang 3 tahun.
Di sini ingin saya kongsikan pandangan saya tentang pelaburan hartanah untuk tah
un 2010.
Sebelum ini saya menjangkakan tahun 2010 bakal menyaksikan pemulihan ekonomi yan
g sedikit lembap sebab org US tak habis-habis lagi bayar hutang rumah yg terlamp
au banyak kesan subprime mortgage. Namun, beberapa penunjuk asas menggambarkan eko
nomi dunia akan kembali rancak seawal suku tahun kedua 2010. Berikut adalah bebe
rapa penunjuk asas yang perlu di perhatikan:
Harga Minyak
Dalam suratkhabar semalam ada dinyatakan jualan kereta di China kini mencecah 4
juta unit minggu lepas! Jika trend ini berulang, permintaan minyak bagi China ak
an mendahului US dalam masa kurang dari 5 tahun. Juga, kesediaan beberapa syarik
at minyak untuk melabur di Iraq (High Risk High Return) membuktikan mereka yakin
harga minyak mentah akan kekal atau naik ke paras USD80-90 by end of 2010.
Di Malaysia pula, kerajaan dh bagi hint bahawa subsidi minyak akan dikurangkan l
agi tahun depan dengan menghadkannya kepada kumpulan sasaran. Dengan harga minyak
yg kian meningkat (dan kerajaan yg semakin takde duit), saya percaya harga minya
k akan di naikkan lagi selewat-lewatnya suku tahun ke-3.
Jika ini berlaku, harga rumah akan naik lagi terutamanya yang dekat dengan tren.
Namun, pengukuhan MYR berbanding USD mungkin dapat sedikit-sebanyak meng-offset
harga kenaikan minyak.
Interest Rate & GST
3-6 bulan selepas harga minyak dinaikkan, saya percaya Bank Negara juga akan men
inggikan OPR (overnight policy rate); bergantung kepada bagaimana rakyat secara
keseluruhan absorb kenaikan harga minyak. Ini kerana, inflasi pasti meningkat (wal
aupun saya tak fikir begitu tinggi) dan pengukuhan ringgit selepas OPR naik sedi
kit-sebanyak dapat membantu mengurangkan harga minyak yg diimport.
Jika ini berlaku, hampir pasti yg harga sewa rumah juga meningkat 5-10% sebab pe
milik rumah terpaksa membayar interest yang lebih tinggi; lebih-lebih lagi jika
rumah tersebut hanya walking distance ke public transport (sbb org mula naik tre
n semula untuk penjimatan).
Cukai servis yang bakal dikenakan mulai tahun depan juga bakal menyaksikan harga
barang/ servis naik 5-10%; walaupun kerajaan berkali-kali meyakinkan masyarakat
GST yg diperkenalkan lebih rendah drpd gov & servis tax yg sedia ada. Ini keran
a penjual akan mengambil kesempatan menaikkan harga. Namun, kesediaan kerajaan u
ntuk denda peniaga yang mengaut keuntungan berlebihan perlu dipuji; walaupun say
a sedikit kabur bagaimanakah cara mereka untuk memantau.
5% Cukai Kenaikan Hartanah
Rata-rata pelabur hartanah akan menaikkan harga jualan rumah 5-10% tahun depan b
agi mengekalkan kadar keuntungan walaupun terpaksa membayar 5% cukai hartanah. B
ergantung kepada kebolehan pembeli untuk negotiate tapi saya pasti penjual takka
n rendahkan harga; lebih-lebih lagi untuk kawasan perumahan yang HOT.
Malaysia masih banyak liquidity (duit dalam pasaran; cth simpanan) kerana tabiat k
ita yg suka menyimpan di waktu senang berbanding org puteh yg suka belanja berle
bihan. Selagi Malaysia dilimpahi dengan nisbah liquidity yg tinggi, pelabur yaki
n yg hartanah mereka akan terjual untuk harga yang mereka tetapkan.
Sbb liquidity inilah yg menyelamatkan kita daripada krisis yang lebih teruk untu
k tahun 2008/09. Cumanya, liquidity yg tinggi byk dipegang oleh golongan berduit b
erbanding kita si ikan bilis, huhu
Perumahan Baru
Rata-rata pemaju bersiap-sedia untuk melancarkan hartanah baru tahun 2010; selep
as kebanyakan daripada mereka menangguhkan pelancaran tahun ini berikut kelembap
an ekonomi. Saya menjangkakan hartanah yg berharga RM400k ke bawah untuk condo d
an RM700k ke bawah untuk teres di kawasan strategik lembah klang akan laku mcm p
isang goreng panas.
Jualan hartanah yang melebihi paras RM1.2 juta mungkin masih lembap kerana banya
k pelabur-pelabur kaya lebih gemar membeli hartanah luar negara yg masih murah (
kesan krisis ekonomi yg teruk) dan terbukti menguntungkan (Australia, UK, US & S
ingapore). Tahukah anda, sewa di Australia bukan pakai bulan, tapi minggu!
Namun begitu, perumahan baru ini bakal menyebabkan over-supply, so berhati-hati. U
ntuk play-safe, saya cadangkan anda melabur dalam hartanah berdekatan tren ataup
un kawasan-kawasan yg dh matured (Bangsar, Hartamas, TTDI etc) sahaja. Harga har
tanah-hartanah ini mmg lebih mahal berbanding hartanah di kawasan lain namun ker
ana demand yg sgt tinggi, anda dpt tidur lebih lena memikirkan hartanah tersebut
senang disewa/ dijual. Kalau duduk sendiri lain cerita la.
Kesimpulan
Kalau you all perasan, harga rumah tahun 2010 banyak dipengaruhi oleh desakan pa
saran berbanding permintaan. Abiy & me keep on discussing sejauh mana demand mam
pu support kenaikan harga/ sewa rumah. To me, mula-mula je ckp mahal, lama-lama
beli/ sewa jugak sbb dh no choice. But to abiy, kalau harga naik lg cpt drpd dem
and/ ability to pay, can expect 5-10% minor correction; and thats where money-mak
er really is, wic i tend to agree jugak la.
Also, preference org muda untuk membeli kereta import yg mahal (relative to gaji
) akan membuatkan bank hanya boleh meluluskan margin pinjaman yg rendah (<90%).
Margin pinjaman rumah yg rendah menyebabkan mereka perlukan deposit yg sgt tingg
i (>10%). Since kebanyakannya tak bersedia untuk membayar deposit RM20k or more,
permintaan untuk sewa di bandar mungkin lebih kukuh berbanding beli untuk tahun
-tahun mendatang.
wut u think?
Harga rumah boleh jatuh ke? Saya terbaca artikel ni dalam surat kabar The Star a
nd I think worth sharing. My comment in Purple
Large percentage of property loans may be a problem if recession hits
By JAGDEV SINGH SIDHU
jagdev@thestar.com.my | Aug 14, 2010
THE surge in property prices has created a fresh avenue for investors wanting to
make big bucks, but it is also creating a huge future problem that if left unch
ecked, can spell trouble for households, banks and the overall economy.
The robust property market has seen the percentage of property loans to total lo
ans in the banking system rising well beyond the levels seen during the 1997/98
Asian financial crisis.
The growth in house purchases is said to be among the largest contributors to th
e tremendous build-up in household debt over the past 10 years.
Macam mana tak naik. Tahun 2000 still boleh beli apartment RM40,000 kat Lembah K
lang. Sekarang, low-cost flat pun dah lebih RM50,000. The apartment yang dulu RM
40,000 sekarang bernilai RM80,000. Ni belum cakap rumah teres yang naik 2X ganda
dalam masa 5-7 tahun.
Harga rumah naik is NORMAL. Yang jadi tak berapa normal bila kadar kenaikan harg
a rumah JAUH lebih tinggi daripada kadar kenaikan pendapatan. Am not talking hot
property in hot area, kawasan jauh KL pun naik mendadak jugak; especially kalau
developed by GIANT developer.
Those concerns, for now, are being overlooked as the sector has not yet showed s
igns of strain.
For those investing in property as a means of investments, it has yielded huge g
ains.
I have made more money from property than from stocks, says one retired analyst, wh
o has been investing his nest egg over the past few years.
Its not hard to see why that has been the case. Stock markets have been volatile
over the past few years.
Although a bet on the right stock can lead to generous returns, the effort and t
hought that goes into picking a winning stock is far more tedious than buying a
house.
In property, the general rule is that you cannot go wrong if you buy a house at
the right location. And there are always a few hot areas where huge returns can
be made.
However, the pressure for overall prices in the country to appreciate is growing
beyond those so-called hot locations.
The Real Estate and Housing Developers Association Malaysia earlier in the week s
aid prices of residential properties, notwithstanding the earlier big gains, was
expected to rise 10% to 20% over the next six months.
Ini lagi satu super spekulasi. Dari awal tahun 2010 sampai sekarang, harga rumah
dah naik sama banyak macam cukup setahun iaitu 3-7%. Malah ada yang dah naik 15
% in some part of Puchong. Nak naik lagi 10-20%?
I think jangkaan harga rumah naik lagi daripada REHDA ni berdasarkan hartanah me
wah yang banyak dilancarkan sejak awal tahun. Sebab kebanyakannya dah mahal (con
do in Mont Kiara dah hampir sama macam KLCC), projek-projek baru ni akan PUSH ha
rga rumah lama untuk naik.
Macam tak banyak developer nak buat rumah yang berharga RM200,000 ke bawah?
Another boost to property investment is that money is plentiful right now.
Look at the banks advertisements and you can see how innovative loan schemes have
become.
Housing loan repayment periods have gone from 30 years to up to 40 years, and ho
me buyers can now take loans up to the age of 70, way past their retirement age.
This works on the premise that their retirement benefits, prior investments or t
heir childrens incomes should be sufficient to pay the mortgages taken out on the
ir homes.
Also, the innovative loan schemes that require smaller downpayments 5% or even z
ero payment has allowed buyers to make huge returns.
A 20% appreciation in property values between the time the house is bought on, s
ay, a 5% downpayment, to the time the house is completed (which is normally a co
uple of years or so), would see speculators raking in a four-bagger from their s
mall downpayment, even after paying real property gain tax.
Jual rumah once completed memang cara paling mudah nak buat duit; lagi-lagi kala
u beli pun dapat 7% discount bumi. The only risiko ialah unit yang mana, feng sh
ui ok ke x, dan sampai bila anda kena hold property tu. Of course, depend on loc
ation & USP jugak la.
Benda-benda ni banyak membantu pemaju perumahan baru untuk tolak harga rumah leb
ih mahal menggunakan alasan kos pembinaan yang meningkat. Nak salahkan spekulator
yang main jual-beli rumah? Saya tak pernah buat benda ni lagi but once you did i
t memang sangat-sangat ketagih kot. Mana taknya, untung beratus ribu! Buat benda
ni 5-7x (untuk rumah RM400,000 ke atas), memang boleh dapat RM1,000,000 CASH in
10-15 years.
The extension of loan periods, the low interest rate environment and the smaller
margins banks are willing to take just to grow their market share of property l
oans, have also helped fuel demand for properties.
The fate of the banking sector is tied to the property sector, says ECM Libra head
of research Bernard Ching.
With half of the loans growth for the banking sector to June (which is 13.3% on
an annualised basis) coming from properties, the portion of residential loans on
the banks books is estimated to be 27%.
The percentage just prior to the Asian Financial Crisis was said to be around 17
%.
The low interest rate environment really began after that crisis and it has been
maintained by the subsequent recessions that have hit the country.
This has contributed greatly to a rise in total household debt as a percentage o
f the economy.
Household debt as a percentage of GDP was 40% in 2000 and today, that figure is
around 64%.
Walaupun benda ni dah jadi, memiliki rumah masih menjadi satu cabaran besar untu
k kebanyakan rakyat Malayisa. Harga rumah naik more than 2x untuk 10 tahun yang
lepas dan tiada jaminan langsung akan slow down for the next 10-years as makin b
anyak pelabur asing yang terlibat dalam pelaburan hartanah Malaysia.
My only hope, pendapatan pun boleh la naik 2x jugak, especially untuk fresh grad
yang baru start kerja.
Its rising and that has been the trend, says Maybank Investment Bank analyst Wong Ch
ew Hann.
Although property loans form a big part of the financial system, analysts say su
ch loans are not in danger of default as the non-performing loan (NPL) ratio is
low, particularly for higher-end properties.
But the danger will come should Malaysia suffer a severe recession. Analysts say
transport and consumption loans would be the first to signal a default, rather
than property loans.
However, with the nature of each new recession different from the ones before, a
nd with recessions becoming more frequent, some analysts point out that if left
unchecked, the current situation may become a problem.
To address this, maybe Bank Negara, taking a cue from what China has done, will
need to look at instituting more stringent requirements for housing loans.
One suggestion is to impose higher downpayments, based on percentages on a risin
g scale, for people buying second, third or more houses.
That way, the profit from their initial investments on the homes will shrink aft
er paying off the real property gains tax, thus making it less attractive to pun
t on house values.
Maybe prudent limits on banks should to be considered, given the banks exposure t
o residential properties.
Whatever the case, its better to err on the side of caution.
A property market collapse always spells trouble for the economy.
So, should or should not beli rumah sekarang?
Ill share my view in next artikel la. Sbb this one dah panjang sgt la
Malam tadi aku pergi berjumpa dengan junior aku dulu daripada salah satu firma A
udit yang terkemuka di Kuala Lumpur. Nama dia Rosli (bukan nama sebenar). memang
bukan nama dia.
Aku harus jumpa dia, sebab di berada di persimpangan dilema
Apa dilema dia ?
Pernah dengar nama MAPEX ? 18-20 March 2011.
Dilansungkan di Midvalley pada hujung minggu yang lepas.
Ada banyak properties yang dijual secara Package.
So Rosli ni dah pergi tengok MAPEX pada hari sabtu dan berkenan dengan satu hart
anah di Kajang. Balik daripada situ, dia terus pergi tengok tapak cadangan harta
nah tersebut dan terus jatuh cinta. Hari ahad, keesokan harinya dia pun pergi ba
lik ke booth jualan dan tanpa segan silu bayar deposit.
Harga rumah tersebut ialah RM300,000.
Rumah teres 2 tingkat. Daerah Kajang. Freehold.
Standard practise untuk beli rumah : Deposit 10%
Pinjaman Bank : 90%. Bayaran bulanan = RM1,300
Jadi sepatutnya dia kena bayar RM30,000 untuk bayar deposit dalam pembelian hart
anah tersebut. Dalam kes Rosli, dia diberi diskaun sebanyak 7% kerana dia beli B
umi Lot.
Sekarang ni deposit yang dia perlu bayar ialah 3% sahaja, iaitu RM9,000. Betul t
ak ? Bila aku tanya dia, berapa yang kau bayar ?
Dia cakap bayar RM1,000 sahaja. Kos Peguam Jualbeli ditanggung oleh Pemaju. Kos
Peguam Pinjaman Bank dimasukkan ke dalam pinjaman bank.
Kalau Bayar RM1,000, berapa peratus deposit yang dia bayar ?
Rm1,000/Rm300,000 = 0.33% (wow! not even 1%) Tak Percaya ?
Bayar 0.33% dapat rumah sebijik? Rumah 2 tingkat ? Freehold ?
Mana datang RM8,000? Ini adalah rebat yang diberi oleh Pemaju kepada Pembeli. Ke
napa? kena tanya pemaju. Memang selalunya pemaju akan bagi Rebat dalam menggalak
kan orang ramai membeli hartanah yang dijual oleh mereka.
..
berbalik kepada cerita Rosli (R) ni tadi.
R : Ok ke tuanbri (TB) aku beli rumah ni ?
TB : kau beli kenapa ?
R : sebab aku rasa nak beli. Nak kena ada something . kawan aku pun baru angkat se
mi D sebijik. Dia kata kena beli sekarang sebab nanti harga rumah akan naik lagi
TB : wow! kau tak sure kenapa ? kau kerja kat Shah alam tapi beli rumah kat Kaja
ng ?
R : Nanti bila rumah siap, aku cari la kerja dekat Kajang pulak.
TB : mmm. camtu pulak plan kausenang ke cari kerja sekarang ni ? kalau tak dapat
camne ?
R : aku jual la rumah tu. Bila dah siap, SURE harga rumah tu akan naik kan ?
TB : pernah tak harga rumah kat Malaysia ni jatuh ?
R : eh, mana pernah.US lain la..
Cadangan aku kepada dia :
Seminar Hartanah 4 Langkah ke Arah Hartawan Hartanah
1. Kenalpasti terlebih dahulu apa yang R nak dalam hidup dia.
2. Jangan ikut kawan. Dia terjun lombong, kau terjun jugak ? Dia tahu berenang,
kau tahu ke ?
3. Buat pelaburan dalam diri sendiri dulu. Beli rumah bukan macam beli Ayam. Bil
a busuk, boleh dibuang beitu sahaja. tak percaya ? Korang boleh rujuk kepada Bil
a Bankrap nak buat apa ? dalam blog Tuanbri.Com. Berapa ramai yang bermasalah ?
Salam
Nak tanyalah kepada yang dah tahu,macam mana cara untuk kita beli rumah tanpa ke
luarkan deposit?Kalau sudi kongsilah ilmu ni ye..
1.Untuk rumah baru
2.Untuk rumah lama
3.Untuk rumah lelong
terima kasih
1.) Umah baru (under development)
biasanya developer akan bagi diskaun 5%-15% dari selling price. pembeli pulak ma
suk loan based pada selling price, normally insyallah boleh dapat 100% loan.
2.) Untuk rumah lama
nego dengan owner rumah untuk jual under market value. tapi customer masuk loan
based pada market value. insyallah leh dapat 100% loan.
3.) Untuk rumah lelong
rasanya yang ini takleh nak wat 100% loan, pasal kena ada deposit sket, walaupun
lepas tu leh refinance rumah lelong tu atas market value (boleh dapat balik dep
osit+untung).
Wah sukanya aku hari ni...tadi dapat call dari lawyer yang handle satu case clie
nt aku..lawyer cakap bank client dah disburse duit ke bank pelelong..basically i
ni bermakna part client aku boleh dikatakan selesai la..kira dah boleh nak masuk
rumah la lepas ni...
Namun perjalanan proses pemindahan hak milik rumah ini tidak mudah. Penuh dengan
pancaroba dan halangan. Dari pengalaman menguruskan kes ni, banyak yang telah d
ipelajari. So mari kita sama2 belajar...
Ni antara halangan2 yang aku hadapi :
1. Market value
Memandangkan client aku bersungguh2 nak beli rumah ni, harga yang ditetapkan seb
enarnya hanya berdasarkan kesimpulan semata2 dengan melihat pada harga new launc
h di tempat yang sama. Sedangkan cara yang betul ialah dengan melihat pada berap
a valuation semasa yang boleh diberi oleh pihak valuer. So bila menang rumah ni,
rupanya valuation agak jauh lebih rendah dari harga yang dimenangi. Kacau oo ka
lau jadi macam ni. Katakan menang pada harga rm400k, tapi valuation cuma dapat r
m320k. Bank hanya akan finance setakat 90% dari valuation bukan pada harga beli.
Mana nak cekau duit untuk cover the difference? Nasib client aku baik sebab rum
ah ni mmg heavily renovated dan aku dapat kontek valuer yang sanggup kasi valuat
ion ikut harga yang kitorang nak. Solve satu part...
2. Proses mintak owner keluar
Rumah ni owner asal yang tinggal. Tu pasal rumah ni sangat cantik. Memang sangat
berbaloi untuk dibeli. Cuma nak jadi cerita, owner lama ni ada masalah kewangan
yang agak teruk (bisnes tak menjadi), so somehow rumah ni terlelong sebab owner
tak buat bayaran bulanan.
Bila aku datang ke rumah tu untuk berunding, terpaksa la menghadapi situasi dram
a melayu. Owner mintak budi bicara supaya tak proceed untuk beli rumah dia. Aku
tak boleh nak kasi harapan sebab client aku memang nak rumah ni. Lepas beberapa
kali berjumpa, rundingan berjaya dijalankan dengan baik. Owner lama setuju untuk
keluar. Owner lama ni pun orang yang baik2. Its just that nasib dia je tak bera
pa baik pada ketika ini. Semoga beliau akan dapat bangkit semula di masa akan da
tang...
3. Banyak cuti + bank/lawyer slow
Part ni tak banyak yang boleh dilakukan sebab kita hanya menunggu orang lain bua
t kerja. Kita cuma boleh terus menerus membuat follow up agar setiap pihak senti
asa membuat tugasan mereka sebaik mungkin. Di sini penting untuk kita memilih la
wyer yang bagus dan cekap sebab tanpa mereka, kita susah nak bergerak. Kadang2 b
ank pun buat perangai juga. Kena pula ada cuti panjang, ramai orang bercuti. Mem
ang file kita tu tak bergerak la jawabnya. Kat part ni la yang menyebabkan case
client aku ni tidak dapat diselesaikan dalam tempoh 120 hari yang diberikan.( Un
tuk pengetahuan, dalam kes ni lawyer aku telah menjalankan tugas dengan begitu b
aik. Cekap dalam mengejar pihak2 yang terlibat agar pantas menjalankan tugas. Ak
u pun kena kejar dengan lawyer ni hehe. Kes ni jadi sedikit lewat disebabkan del
ay masa nak apply loan, nak tunggu loan approve, nak hantar kes pada lawyer, nak
tunggu balance duit deposit etc)
4. Pastikan duit balance 5% sentiasa sedia bila diperlukan
Part ni perlu diberi perhatian jika masa kita menang lelong, kita hanya diperluk
an membayar 5% deposit sahaja. Kadang2 kita lupa. Seronok sebab kuar duit sediki
t masa menang sedangkan balance 5% deposit tetap perlu diselesaikan bila tiba ma
sanya. Tu pasal kita kena asingkan duit balance deposit 5% tu dan jangan digunak
an untuk tujuan lain. Bila lawyer minta kita jelaskan, terus je submit duit tu p
ada lawyer. Jangan tangguh2. Kalau tangguh, memang ada kemungkinan untuk request
extention la jawabnya sebab selalunya lawyer minta balance deposit time dekat2
nak disburse duit loan.
5. Jangan guna personal cek, guna bankers cek
Bila nak bayar balance duit deposit 5% tu, sila guna banker cheque. Jangan guna
personal cheque. Bank tak terima sebab takut tak valid. So kalau kena reject, te
rpaksa la pula nak kena tukar jadi banker cheque pula. Dah buang masa.
6. Elakkan dari memohon extention
Tak semua bank kasi extention k! please remember that. Lebih2 lagi kena pula lel
ongan mahkamah atau pejabat tanah. Sebarang permohonan lanjutan masa tidak akan
dilayan. Burn sia2 je duit deposit korang tu kalau tak jaga part masa ni. Extent
ion masa juga merupakan satu pembaziran sebab kalau diikutkan, masa 120 hari tu
memang cukup untuk setelkan sumer urusan. Jangan ingat extention masa tu sebagai
satu luxury. Sila jimatkan duit anda. Daripada kasi bank duit penalti extention
tu, baik la kasi aku kan hehe..
Ok tu la sedikit sebanyak pengalaman aku dalam menguruskan kes client aku ni. Wa
laupun aku dah kira ada pengalaman dalam bidang lelongan, kadang2 timbul masalah
2 yang tidak disangka2 dan memerlukan kita untuk jadi kreatif dalam menyelesaika
n masalah tersebut. Dan tidak lupa juga, pastikan kita ada team lelongan yang ma
ntap seperti banker dan lawyer yang bagus. Kalau dapat team yang kerja macam kur
a2, siap la korang...gigit jari la jawabnya tengok deposit korang hangus...