Professional Documents
Culture Documents
Investiii imobiliare
OBIECTIV
1. Obiectivul prezentului standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al
investiiilor imobiliare i al dispoziiilor aferente de prezentare a informaiilor.
DOMENIU DE APLICARE
2. Prezentul standard trebuie aplicat la recunoaterea, evaluarea i prezentarea
informaiilor aferente investiiilor imobiliare.
3. Printre altele, prezentul standard reglementeaz evaluarea, n situaiile financiare ale
unui locatar, a dreptului asupra unei investiii imobiliare deinute n temeiul unui contract
de leasing contabilizat drept contract de leasing financiar i evaluarea, n situaiile
financiare ale unui locator, a unei investiii imobiliare date n leasing unui locatar, n
temeiul unui contract de leasing operaional. Prezentul standard nu reglementeaz
aspectele care intr sub incidena IA 1! Contracte de leasing, inclusiv"
a) clasificarea operaiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaional#
b) recunoaterea venitului realizat din leasing aferent investiiei imobiliare $a se vedea,
de asemenea, IA 1% Venituri&#
c) evaluarea, n situaiile financiare ale unui locatar, a unui drept asupra unei investiii
imobiliare deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de
leasing operaional #
d) evaluarea, n situaiile financiare ale unui locator, a investiiei sale nete ntr'un
contract de leasing financiar#
e) contabilizarea tranzaciilor de v(nzare i leasebac)# i
f) prezentarea informaiilor cu privire la contractele de leasing financiar i leasing
operaional.
*. Prezentul standard nu se aplic"
a) activelor biologice aferente activitii agricole $a se vedea IA *1 Agricultura&# i
b) concesiunilor miniere i rezervelor minerale cum ar fi petrolul, gazele naturale i
resursele neregenerabile similare.
DEFINIII
+. ,n sensul prezentului standard, termenii de mai -os au urmtorul neles"
Valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut n bilan.
Costul este valoarea numerarului sau a ec.ivalentelor de numerar pltite sau valoarea
-ust a altei contraprestaii oferite pentru dob(ndirea unui activ n momentul ac.iziiei
sau construciei sale sau, dac este cazul, valoarea atribuit acelui activ atunci c(nd este
recunoscut iniial n conformitate cu dispoziiile specifice din celelalte I/0'uri, de
e1emplu I/0 2 Plata pe baz de aciuni.
1
Valoarea just este valoarea pentru care un activ ar putea fi tranzacionat ntre pri
interesate i aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n
condiii obiective.
O investiie imobiliar este o proprietate imobiliar $un teren sau o cldire 2 sau o parte a
unei cldiri 2 sau ambele& deinut $de proprietar sau de locatar n temeiul unui contract
de leasing financiar& mai degrab pentru a obine venituri din c.irii sau pentru creterea
valorii capitalului, sau ambele, dec(t pentru"
a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri
administrative# sau
b) a fi v(ndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
O proprietate imobiliar utilizat de posesor este o proprietate imobiliar deinut $de
proprietar sau de locatar n temeiul unui contract de leasing financiar& pentru a fi utilizat
la producia sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative.
3. 4n drept imobiliar deinut de ctre un locatar n temeiul unui contract de leasing
operaional poate fi clasificat i contabilizat ca fiind o investiie imobiliar dac i
numai dac proprietatea imobiliar ar corespunde altfel definiiei unei investiii
imobiliare i locatarul utilizeaz modelul valorii -uste prezentat la punctele 33'++ pentru
activul recunoscut. Aceast alternativ de clasificare poate fi utilizat de la caz la caz. 5u
toate acestea, odat ce se alege aceast alternativ de clasificare pentru un astfel de drept
imobiliar deinut n temeiul unui contract de leasing operaional, toate proprietile
imobiliare clasificate ca investiii imobiliare trebuie contabilizate utiliz(nd modelul
valorii -uste. Atunci c(nd este aleas aceast alternativ de clasificare, orice drept
clasificat astfel este inclus n informaiile a cror prezentare este impus de punctele !*'
!%.
!. O investiie imobiliar este deinut pentru a obine venituri din c.irii sau pentru
creterea valorii capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiie imobiliar genereaz
flu1uri de trezorerie care sunt n mare msur independente de alte active deinute de o
entitate. Astfel, investiiile imobiliare se difereniaz de proprietile imobiliare utilizate
de posesor. Producia sau furnizarea de bunuri sau servicii $sau utilizarea proprietii n
scopuri administrative& genereaz flu1uri de trezorerie care nu pot fi atribuite numai
proprietii imobiliare, ci i altor active utilizate n procesul de producie sau furnizare
de bunuri sau servicii. IA 13 Imobilizri corporale se aplic proprietilor imobiliare
utilizate de posesor.
%. 4rmtoarele constituie e1emple de investiii imobiliare"
a) terenurile deinute, mai degrab, n scopul creterii pe termen lung a valorii
capitalului, dec(t n scopul v(nzrii pe termen scurt, n cursul activitii uzuale#
b) terenurile deinute pentru o utilizare viitoare nc nedeterminat. $6ac o entitate nu a
.otr(t dac va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliar utilizat de posesor,
fie n scopul v(nzrii pe termen scurt n cursul activitii uzuale, atunci terenul este
considerat ca fiind deinut n scopul creterii valorii capitalului.&#
2
c) o cldire aflat n proprietatea entitii $sau deinut de entitate n temeiul unui
contract de leasing financiar& i nc.iriat n temeiul unuia sau mai multor contracte
de leasing operaional#
d) o cldire care este liber, dar care este deinut pentru a fi nc.iriat n temeiul unuia
sau mai multor contracte de leasing operaional#
e) proprietile imobiliare n curs de construire sau amena-are n scopul utilizrii
viitoare ca investiii imobiliare.
7. 4rmtoarele constituie e1emple de elemente care nu sunt investiii imobiliare i care,
prin urmare, nu intr sub incidena prezentului standard"
a) proprietile imobiliare deinute pentru a fi v(ndute n cursul activitii uzuale sau n
procesul de construcie sau amena-are n vederea unei astfel de v(nzri $a se vedea
IA 2 Stocuri&, de e1emplu, proprietile imobiliare dob(ndite cu scopul e1clusiv de
a fi cedate ulterior, n viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amena-ate i rev(ndute#
b) proprietile imobiliare care sunt n curs de construire sau amena-are n numele unor
tere pri $a se vedea IA 11 Contracte de construcie&#
c) proprietile imobiliare utilizate de posesor $a se vedea IA 13& inclusiv $printre
altele& proprietile deinute n scopul utilizrii lor viitoare ca proprieti imobiliare
utilizate de posesor, proprietile deinute n scopul amena-rii viitoare i utilizrii
ulterioare ca proprieti imobiliare utilizate de posesor, proprietile utilizate de
salariai $indiferent dac acetia pltesc sau nu c.irie la cursul pieei& i proprieti
imobiliare utilizate de posesor care urmeaz a fi cedate#
d) eliminat.
e) proprietile imobiliare care sunt nc.iriate unei alte entiti n temeiul unui contract
de leasing financiar.
18. Anumite proprieti includ o parte care este deinut pentru a fi nc.iriat sau cu
scopul creterii valorii capitalului i o alt parte care este deinut pentru a fi utilizat la
producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative. 6ac
aceste pri pot fi v(ndute separat $sau nc.iriate separat n temeiul unui contract de
leasing financiar&, o entitate le contabilizeaz separat. 6ac prile nu pot fi v(ndute
separat, proprietatea imobiliar constituie o investiie imobiliar doar n cazul n care o
parte nesemnificativ este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de
bunuri sau servicii sau n scopuri administrative.
11. ,n unele situaii, o entitate furnizeaz servicii au1iliare ocupanilor unei proprieti
imobiliare pe care o deine. O entitate trateaz o astfel de proprietate imobiliar ca
investiie imobiliar dac respectivele servicii reprezint o component nesemnificativ a
ntregului contract. 4n e1emplu este situaia n care proprietarul unei cldiri de birouri
furnizeaz servicii de paz i ntreinere locatarilor care ocup cldirea.
12. ,n alte situaii, serviciile furnizate reprezint o component semnificativ. 6e
e1emplu, dac o entitate are n proprietate i administreaz un .otel, serviciile furnizate
oaspeilor reprezint o component semnificativ a ntregului contract. Prin urmare, un
.otel administrat de proprietar reprezint mai degrab o proprietate imobiliar utilizat de
posesor dec(t o investiie imobiliar.
3
13. Poate fi dificil de stabilit dac serviciile au1iliare sunt at(t de semnificative nc(t o
proprietate imobiliar s nu constituie o investiie imobiliar. 6e e1emplu, proprietarul
unui .otel transfer, uneori, anumite responsabiliti unor tere pri n temeiul unui
contract de management. 5ondiiile unor astfel de contracte variaz semnificativ. 9a una
dintre e1treme, proprietarul poate avea o poziie de investitor pasiv. 9a cealalt e1trem,
proprietarul poate s fi contractat, pur i simplu, cu tere pri e1ercitarea anumitor
operaiuni zilnice, rm(n(nd totui suficient de e1pus la variaiile flu1urilor de trezorerie
generate de activitile .otelului.
1*. Pentru a stabili dac o proprietate imobiliar constituie o investiie imobiliar este
nevoie de raionament. O entitate elaboreaz criterii astfel nc(t s i poat e1ercita n
mod consecvent raionamentul, n conformitate cu definiia investiiei imobiliare i cu
ndrumrile aferente de la punctele !'13. Punctul !+ litera $c& impune unei entiti s
prezinte informaii referitoare la aceste criterii n cazul n care clasificarea este dificil.
1+. ,n anumite cazuri, o entitate are o proprietate imobiliar care este nc.iriat i
ocupat de societatea'mam sau de o alt filial. Proprietatea imobiliar nu ndeplinete
condiiile unei investiii imobiliare n situaiile financiare consolidate, deoarece
proprietatea imobiliar n cauz este o proprietate imobiliar utilizat de posesor din
punctul de vedere al grupului. 5u toate acestea, din punctul de vedere al entitii care o
deine, proprietatea imobiliar este o investiie imobiliar dac respect definiia de la
punctul +. Prin urmare, n situaiile sale financiare individuale, locatorul trateaz
proprietatea imobiliar ca investiie imobiliar.
RECUNOATERE
13. O investiie imobiliar trebuie recunoscut ca activ dac i numai dac"
a) e1ist probabilitatea ca beneficiile economice viitoare asociate investiiei imobiliare
s revin entitii# i
b) costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod credibil.
1!. O entitate evalueaz conform acestui principiu de recunoatere toate costurile sale cu
investiiile imobiliare n momentul c(nd sunt suportate. Aceste costuri includ costuri
suportate iniial pentru a ac.iziiona o investiie imobiliar i costurile suportate ulterior
pentru a aduga, pentru a nlocui o parte sau pentru a ntreine o proprietate imobiliar.
1%. 5onform principiului de recunoatere de la punctul 13, o entitate nu recunoate n
valoarea contabil a unei investiii imobiliare costurile ntreinerii zilnice ale unei astfel
de proprieti imobiliare. Aceste costuri sunt mai degrab recunoscute n profit sau
pierdere pe msur ce sunt suportate. 5osturile ntreinerii zilnice sunt n principal costul
manoperei i al consumabilelor i pot include costul prilor minore. copul acestor
c.eltuieli este deseori descris ca fiind pentru :reparaiile i ntreinerea; proprietii
imobiliare.
17. <ste posibil ca unele pri ale investiiilor imobiliare s fi fost dob(ndite prin
nlocuire. 6e e1emplu, s'ar putea ca pereii interiori s fi nlocuit pereii originali.
*
5onform principiului de recunoatere, dac sunt ndeplinite criteriile de recunoatere, o
entitate recunoate n valoarea contabil a unei investiii imobiliare costul nlocuirii unei
pri a investiiei imobiliare e1istente n momentul n care sunt suportate costurile.
=aloarea contabil a acelor pri care sunt nlocuite este derecunoscut n conformitate
cu dispoziiile de derecunoatere din prezentul standard.
EVALUARE LA RECUNOATERE
28. O investiie imobiliar trebuie evaluat iniial la cost. 5osturile de tranzacionare
trebuie incluse n evaluarea iniial.
21. 5ostul unei investiii imobiliare cumprate include preul su de cumprare i orice
c.eltuieli direct atribuibile. 5.eltuielile direct atribuibile includ, de e1emplu, onorariile
profesionale pentru serviciile -uridice, ta1ele pentru transferul dreptului de proprietate i
alte costuri de tranzacionare.
22. <liminat.
23. 5ostul unei investiii imobiliare nu este ma-orat cu"
a) costurile de nfiinare $cu e1cepia situaiei n care acestea sunt necesare pentru a
aduce proprietatea imobiliar n starea necesar pentru a fi capabil de a funciona n
maniera intenionat de ctre conducere&#
b) pierderile din e1ploatare suportate nainte ca investiia imobiliar s ating nivelul
planificat de ocupare# sau
c) c.eltuielile generate de pierderile anormale de materiale, for de munc sau alte
resurse n cursul lucrrilor de construcii sau amena-are a proprietii imobiliare.
2*. 6ac plata pentru o investiie imobiliar este am(nat, costul acesteia este
ec.ivalentul preului n numerar. 6iferena dintre aceast sum i plile totale este
recunoscut n cursul perioadei de creditare drept c.eltuial cu dob(nda.
2+. 5ostul iniial al unui drept imobiliar deinut n temeiul unui contract de leasing i
clasificat drept investiie imobiliar trebuie s fie determinat dup cum este prescris
pentru un contract de leasing financiar la punctul 28 din IA 1!, i anume activul trebuie
recunoscut la valoarea cea mai mic dintre valoarea -ust a proprietii imobiliare i
valoarea actualizat a plilor minime de leasing. O valoare ec.ivalent trebuie
recunoscut drept datorie n conformitate cu acelai punct.
23. Orice prim pltit pentru un contract leasing este tratat ca parte din plile minime
de leasing efectuate n acest scop i este, prin urmare, inclus n costul activului, dar
e1clus din datorie. 6ac un drept imobiliar deinut n temeiul unui contract de leasing
este clasificat ca investiie imobiliar, elementul contabilizat la valoarea -ust este acel
drept i nu proprietatea imobiliar care st la baza lui. Pentru modelul valorii -uste de la
punctele 33'+2 sunt stabilite ndrumri pentru determinarea valorii -uste a unui drept
imobiliar. Acele ndrumri sunt, de asemenea, relevante pentru determinarea valorii -uste
atunci c(nd acea valoare este utilizat drept cost n scopul recunoaterii iniiale.
+
2!. 4na sau mai multe investiii imobiliare poate $pot& fi dob(ndit $dob(ndite& n
sc.imbul unui activ sau unor active nemonetar$e& sau o combinaie de active monetare i
nemonetare. 4rmtoarea discuie se refer la un sc.imb al unui activ nemonetar cu altul,
dar se aplic, de asemenea, tuturor sc.imburilor descrise n propoziia precedent. 5ostul
unei astfel de investiii imobiliare este evaluat la valoarea -ust, cu e1cepia situaiei n
care $a& tranzacia de sc.imb nu are coninut comercial sau $b& nici valoarea -ust a
activului primit i nici cea a activului cedat nu pot fi evaluate credibil. Activul dob(ndit
este evaluat n acest fel c.iar dac o entitate nu poate derecunoate imediat activul cedat.
6ac activul dob(ndit nu este evaluat la valoarea -ust, costul su este evaluat la valoarea
contabil a activului cedat.
2%. O entitate determin dac o tranzacie de sc.imb are coninut comercial lu(nd n
considerare msura n care se preconizeaz ca viitoarele flu1uri de trezorerie ale sale s
se modifice ca rezultat al acelei tranzacii. O tranzacie de sc.imb are coninut comercial
dac"
a) configuraia $riscul, plasarea n timp i valoarea& flu1urilor de trezorerie ale activului
primit difer de configuraia flu1urilor de trezorerie ale activului transferat# sau
b) valoarea specific entitii acordat prii activitilor entitii afectate de tranzacie
se modific n urma sc.imbului# i
c) diferena de la litera $a& sau $b& este semnificativ n raport cu valoarea -ust a
activelor sc.imbate.
Pentru a determina dac o tranzacie de sc.imb are coninut comercial, valoarea specific
entitii acordat prii activitilor entitii afectate de tranzacie trebuie s reflecte
flu1urile de trezorerie dup impozitare. 0ezultatul acestor analize poate fi clar, fr ca
entitatea s aib de efectuat calcule detaliate.
27. =aloarea -ust a unui activ pentru care nu e1ist tranzacii comparabile pe pia poate
fi evaluat credibil dac $a& gradul de variabilitate n intervalul de estimri rezonabile ale
valorii -uste nu este semnificativ pentru acel activ sau $b& probabilitile diverselor
estimri din interval pot fi evaluate rezonabil i utilizate n estimarea valorii -uste. 6ac
entitatea poate s determine credibil valoarea -ust fie a activului primit, fie a activului
cedat, atunci valoarea -ust a activului cedat este folosit pentru a evalua costul, cu
e1cepia situaiei n care valoarea -ust a activului primit este mai clar evident.
EVALUARE DUP RECUNOATERE
Politica contabil
38. in(nd cont de e1cepiile prevzute la punctele 32A i 3*, o entitate trebuie s aleag
ca politic contabil fie modelul valorii -uste prevzut la punctele 33'++, fie modelul
bazat pe cost, prevzut la punctul +3, i trebuie s aplice aceast politic tuturor
investiiilor sale imobiliare.
31. IA % Politici contabile, modificri ale estimrilor contabile i erori prevede c o
modificare voluntar a politicii contabile trebuie s fie efectuat doar dac va avea ca
efect o prezentare mai adecvat a tranzaciilor, a altor evenimente sau condiii n
3
situaiile financiare ale entitii. <ste foarte puin probabil ca o sc.imbare de la modelul
valorii -uste la modelul bazat pe cost s conduc la o prezentare mai corespunztoare.
32. Prezentul standard impune tuturor entitilor s determine valoarea -ust a
investiiilor imobiliare fie n scopul evalurii $dac entitatea folosete modelul valorii
-uste&, fie n scopul prezentrii informaiilor $dac folosete modelul bazat pe cost&. O
entitate este ncura-at, dar nu obligat s determine valoarea -ust a unei investiii
imobiliare pe baza unei evaluri realizate de un evaluator independent care deine o
calificare profesional relevant i recunoscut i care are o e1perien recent n ceea ce
privete localizarea i categoria investiiei imobiliare n curs de evaluare.
32A. O entitate poate"
$a& s aleag fie modelul valorii -uste, fie modelul bazat pe cost pentru toate investiiile
imobiliare care susin datorii care pltesc un randament legat direct de valoarea -ust
sau de randamentele activelor specificate, inclusiv acea investiie imobiliar# i
$b& s aleag fie modelul valorii -uste, fie modelul bazat pe cost pentru toate celelalte
investiii imobiliare, nein(nd cont de alegerea fcut la litera $a&.
32>. 4nii asigurtori i alte entiti e1ploateaz un fond imobiliar intern care emite
uniti noionale, unele uniti fiind deinute de ctre investitori n contracte cone1e i
altele fiind deinute de entitate. Punctul 32A nu permite unei entiti s evalueze
proprietatea imobiliar deinut de ctre fond parial la cost i parial la valoarea -ust.
325. 6ac o entitate alege modele diferite pentru cele dou categorii descrise la punctul
32A, v(nzrile de investiii imobiliare ntre grupuri de active evaluate folosind diferite
modele trebuie recunoscute la valoarea -ust, iar modificarea cumulat a valorii -uste
trebuie recunoscut n profit sau pierdere. ,n consecin, dac o investiie imobiliar
dintr'un grup de active n care se folosete modelul valorii -uste este v(ndut ntr'un grup
n care se folosete modelul bazat pe cost, valoarea -ust a proprietii imobiliare la data
v(nzrii devine costul su presupus.
Modl!l "alo#ii $!%t
33. 6up recunoaterea iniial, o entitate care alege modelul valorii -uste trebuie s
evalueze toate investiiile sale imobiliare la valoarea -ust, cu e1cepia cazurilor descrise
la punctul +3.
3*. Atunci c(nd un drept imobiliar deinut de ctre un locatar n baza unui contract de
leasing operaional este clasificat ca investiie imobiliar n conformitate cu punctul 3,
punctul 38 nu se aplic# trebuie aplicat modelul valorii -uste.
3+. 4n c(tig sau o pierdere generat$& de o modificare a valorii -uste a investiiei
imobiliare trebuie recunoscut$& n profitul sau n pierderea perioadei n care apare.
33. =aloarea -ust a investiiei imobiliare este preul la care proprietatea imobiliar ar
putea fi tranzacionat ntre pri interesate i aflate n cunotin de cauz, n cadrul
unei tranzacii desfurate n condiii obiective $a se vedea punctul +&. =aloarea -ust
e1clude, n mod specific, un pre estimat ma-orat sau micorat de termeni sau mpre-urri
!
speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare, contractele de v(nzare i leasebac),
contraprestaii speciale sau concesiuni acordate de orice persoan implicat n v(nzare.
3!. O entitate determin valoarea -ust fr a deduce costurile de tranzacionare pe care
le poate suporta n cadrul v(nzrii sau al unui alt tip de cedare.
3%. =aloarea -ust a unei proprieti imobiliare trebuie s reflecte condiiile de pia la
data bilanului.
37. =aloarea -ust este specific unui anumit moment. 6eoarece condiiile de pia se pot
modifica, valoarea raportat ca valoare -ust poate fi incorect sau inadecvat ntr'un alt
moment. 6efiniia valorii -uste presupune, de asemenea, realizarea tranzaciei simultan
cu nc.eierea contractului de v(nzare, fr variaii ale preului care ar putea interveni n
cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, ntre pri interesate i aflate n
cunotin de cauz, n cazul n care sc.imbul nu se realizeaz simultan cu nc.eierea
contractului.
*8. =aloarea -ust a unei investiii imobiliare reflect, printre altele, veniturile din c.irii
aferente contractelor curente de leasing, precum i ipotezele raionale i -ustificate
reprezent(nd ceea ce prile interesate i aflate n cunotin de cauz ar presupune cu
privire la veniturile din c.irii obinute din contracte viitoare de leasing, din perspectiva
condiiilor actuale. Aceasta reflect, de asemenea, n mod similar, orice ieiri de numerar
$inclusiv pli ale c.iriilor i alte ieiri& care ar fi de ateptat n ceea ce privete
proprietatea imobiliar. 4nele din aceste ieiri sunt reflectate n datorii, n timp ce altele
sunt legate de ieiri care nu sunt recunoscute n situaiile financiare p(n la o dat
ulterioar $de e1emplu, pli periodice cum ar fi c.iriile contingente&.
*1. Punctul 2+ specific baza de recunoatere iniial a costului unui drept asupra unei
proprieti imobiliare luate n leasing. Punctul 33 prevede ca dreptul n proprietatea
imobiliar n leasing s fie reevaluat, dac este necesar, la valoarea -ust. ,ntr'un contract
de leasing negociat la ratele pieei, valoarea -ust a unui drept ntr'o proprietate
imobiliar n leasing la ac.iziie, net de toate plile de leasing ateptate $inclusiv cele
aferente datoriilor recunoscute& ar trebui s fie zero. Aceast valoare -ust nu se modific,
c.iar dac, n scopuri contabile, un activ i o datorie n leasing sunt recunoscute la
valoarea -ust sau la valoarea actualizat a plilor minime de leasing, n conformitate cu
punctul 28 din IA 1!. Astfel, reevaluarea unui activ n leasing de la cost, n conformitate
cu punctul 2+, la valoarea -ust, n conformitate cu punctul 33, nu ar trebui s dea natere
niciunui c(tig sau niciunei pierderi iniial$e&, cu e1cepia cazului n care valoarea -ust
este evaluat la momente diferite. Aceasta s'ar putea nt(mpla atunci c(nd alegerea de a
aplica modelul valorii -uste se face dup recunoaterea iniial.
*2. 6efiniia valorii -uste se refer la :pri interesate i aflate n cunotin de cauz;.
,n acest conte1t, :aflate n cunotin de cauz; nseamn c at(t cumprtorul, c(t i
v(nztorul, care particip de bunvoie la contract, sunt informai corect cu privire la
natura i caracteristicile investiiei imobiliare, la utilizrile actuale i poteniale ale
acesteia, precum i la condiiile de pia la data bilanului. 4n cumprtor interesat este
%
motivat, dar nu constr(ns s cumpere. Acest cumprtor nu este nici e1trem de
nerbdtor, nici .otr(t s cumpere la orice pre. Presupusul cumprtor nu ar plti un
pre mai mare dec(t ar impune o pia a v(nztorilor i cumprtorilor interesai i aflai
n cunotin de cauz.
*3. 4n v(nztor interesat nu este nici e1trem de nerbdtor, nici constr(ns s v(nd,
dispus s accepte orice pre, i nici pregtit s menin un pre care nu este considerat
realist n condiiile curente de pia. =(nztorul interesat este motivat s v(nd investiia
imobiliar, n condiiile pieei, la cel mai bun pre care poate fi obinut. ,mpre-urrile n
care se afl proprietarul actual al investiiei imobiliare nu sunt luate n considerare,
deoarece v(nztorul interesat este un proprietar ipotetic $de e1emplu, un v(nztor
interesat nu ar lua n considerare circumstanele fiscale specifice ale proprietarului actual
al investiiei imobiliare&.
**. 6efiniia valorii -uste se refer la o tranzacie desfurat n condiii obiective. Acest
tip de tranzacie are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special care ar face
ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice condiiilor de pia. e presupune c
tranzacia are loc ntre pri neafiliate, acion(nd fiecare n mod independent.
*+. 5ea mai bun dovad a valorii -uste este dat de preurile curente e1istente pe o pia
activ pentru proprieti imobiliare similare, aflate n aceeai locaie i stare, care fac
obiectul unor contracte similare de leasing sau de alt natur. O entitate are gri- s
identifice orice diferene survenite n natura, locaia sau starea proprietii imobiliare
sau n termenii contractuali stipulai n contractele de leasing sau de alt natur, care au
ca obiect proprietatea imobiliar.
*3. ,n lipsa unor preuri curente pe o pia activ de tipul celei descrise la punctul *+, o
entitate ia n considerare informaii provenite din diverse surse, inclusiv"
$a& preurile curente pe o pia activ pentru proprieti imobiliare diferite ca natur,
stare sau locaie $sau care fac obiectul unor contracte diferite de leasing sau de alt
natur&, a-ustate astfel nc(t s reflecte diferenele n cauz#
$b& preurile recente ale proprietilor similare de pe piee mai puin active, cu a-ustri
care s reflecte orice modificri ale condiiilor economice survenite de la data
tranzaciilor care au fost efectuate la acele preuri# i
$c& previziunile actualizate ale flu1urilor de trezorerie, bazate pe estimri credibile ale
flu1urilor de trezorerie viitoare, susinute de termenii oricror contracte e1istente de
leasing sau de alt natur i $dup caz& de dovezi e1terne, cum ar fi c.iriile curente de
pe pia pentru proprieti imobiliare similare, aflate n aceeai locaie i stare,
utiliz(nd rate de actualizare care reflect ipotezele curente de pe pia privind
incertitudinile referitoare la valoarea i durata flu1urilor de trezorerie.
*!. ,n unele cazuri, diversele surse enumerate la punctul anterior pot sugera concluzii
diferite n ceea ce privete valoarea -ust a unei investiii imobiliare. O entitate
analizeaz motivele care determin diferenele n cauz pentru a a-unge la cea mai
credibil estimare a valorii -uste, ntr'un interval de estimri credibile ale valorii -uste.
7
*%. ,n situaii e1cepionale, n momentul n care o entitate ac.iziioneaz pentru prima
dat o investiie imobiliar $sau n momentul n care o proprietate imobiliar e1istent
devine pentru prima dat investiie imobiliar, ca urmare a unei modificri a utilizrii&,
e1ist dovezi evidente c gradul de variabilitate al gamei de estimri credibile ale valorii
-uste va fi at(t de mare, iar probabilitile obinerii unor rezultate variate vor fi at(t de
dificil de evaluat, nc(t utilitatea unei singure estimri a valorii -uste este negat. Acest
lucru poate indica faptul c valoarea -ust a proprietii imobiliare nu va putea fi
determinat, n mod credibil, pe o baz continu $a se vedea punctul +3&.
*7. =aloarea -ust difer de valoarea de utilizare, astfel cum este aceasta definit n IA
33 Deprecierea activelor. =aloarea -ust reflect cunotinele i estimrile
cumprtorilor i v(nztorilor interesai i aflai n cunotin de cauz. ,n sc.imb,
valoarea de utilizare reflect estimrile entitii, inclusiv efectele factorilor care pot fi
specifici entitii i care nu sunt aplicabili entitilor n general. 6e e1emplu, valoarea
-ust nu reflect niciunul dintre factorii urmtori, n msura n care ei nu vor fi disponibili
la nivel general pentru cumprtorii i v(nztorii interesai i aflai n cunotin de
cauz"
$a& valoarea suplimentar derivat din crearea unui portofoliu de proprieti n diferite
locaii#
$b& sinergiile dintre proprietile imobiliare i alte active#
$c& drepturile sau restriciile legale care sunt specifice doar proprietarului curent# i
$d& beneficiile sau poverile fiscale specifice proprietarului curent.
+8. Pentru a determina valoarea -ust a unei investiii imobiliare, o entitate nu
evideniaz dublu activele sau datoriile care sunt recunoscute ca active sau datorii
separate. 6e e1emplu"
$a& ec.ipamente precum lifturile sau aparatele de aer condiionat fac adesea parte
integrant dintr'o cldire i, n general, sunt mai degrab incluse n valoarea -ust a
investiiei imobiliare, dec(t recunoscute separat ca imobilizri corporale#
$b& dac un birou este nc.iriat mpreun cu mobilierul din interior, atunci valoarea -ust
a biroului include, n general, valoarea -ust a mobilierului, deoarece veniturile din
c.irii sunt aferente biroului mobilat. Atunci c(nd mobilierul este inclus n valoarea
-ust a investiiei imobiliare, o entitate nu recunoate mobilierul ca fiind activ
separat#
$c& valoarea -ust a investiiei imobiliare e1clude veniturile din leasing operaional,
anga-ate sau pltite n avans, deoarece entitatea le recunoate ca activ separat sau
datorie separat#
$d& valoarea -ust a investiiei imobiliare deinut n temeiul unui contract de leasing
reflect flu1urile de trezorerie preconizate $inclusiv c.iria contingent care se
preconizeaz c va deveni scadent&. Prin urmare, dac o evaluare obinut pentru o
proprietate imobiliar este net de orice pli care se preconizeaz c vor fi efectuate, va
fi necesar readugarea oricrei datorii recunoscute aferente contractului de leasing
pentru a se a-unge la valoarea -ust a investiiei imobiliare, n scopuri contabile.
18
+1. =aloarea -ust a investiiei imobiliare nu reflect c.eltuiala viitoare de capital care va
mbunti sau va spori valoarea proprietii imobiliare i nu reflect beneficiile viitoare
aferente generate de acea c.eltuial viitoare.
+2. ,n unele cazuri, o entitate preconizeaz c valoarea actualizat a plilor sale aferente
unei investiii imobiliare $altele dec(t plile aferente datoriilor recunoscute& va depi
valoarea actualizat a ncasrilor de numerar aferente. O entitate aplic IA 3!
Provizioane, datorii contingente i active contingente pentru a determina dac se
recunoate o datorie i, n caz afirmativ, cum s fie evaluat aceasta.
Inca&acitata d a dt#'ina (n 'od c#dibil "aloa#a $!%t
+3. <1ist o prezumie relativ conform creia o entitate poate s determine, n mod
credibil, valoarea -ust a unei investiii imobiliare, pe o baz continu. 5u toate acestea,
n situaii e1cepionale, n momentul n care o entitate ac.iziioneaz pentru prima dat o
investiie imobiliar $sau n momentul n care o proprietate imobiliar e1istent devine
pentru prima dat investiie imobiliar, ca urmare a unei modificri a utilizrii& e1ist
dovezi evidente c valoarea -ust a investiiei imobiliare nu este determinabil n mod
credibil pe o baz continu. Aceast situaie apare dac i numai dac tranzaciile
comparabile de pe pia sunt ocazionale i nu sunt disponibile estimri alternative
credibile ale valorii -uste $de e1emplu, bazate pe previziuni actualizate ale flu1urilor de
trezorerie&. 6ac o entitate stabilete c valoarea -ust a unei investiii imobiliare n
construcie nu este determinabil n mod credibil, dar se ateapt ca valoarea -ust a
proprietii s fie determinabil n mod credibil la finalizarea construciei, aceasta trebuie
s evalueze investiia imobiliar aflat n construcie la cost p(n c(nd valoarea sa -ust
devine determinabil n mod credibil sau p(n c(nd se finalizeaz construcia $oricare
survine mai devreme&. 6ac o entitate stabilete c valoarea -ust a unei investiii
imobiliare $alta dec(t o investiie imobiliar n construcie& nu este determinabil n mod
credibil pe o baz continu, aceasta trebuie s evalueze investiia imobiliar folosind
modelul bazat pe cost din IA 13. ?rebuie presupus c valoarea rezidual a investiiei
imobiliare este egal cu zero. <ntitatea trebuie s aplice IA 13 p(n n momentul cedrii
investiiei imobiliare.
+3A. ,n momentul n care entitatea poate evalua n mod credibil valoarea -ust a unei
investiii imobiliare aflate n construcie care a fost anterior evaluat la cost, aceasta
trebuie s evalueze proprietatea respectiv la valoarea sa -ust. 6up nc.eierea
construciei proprietii, se presupune c valoarea -ust a acesteia poate fi evaluat n
mod credibil. ,n caz contrar, n conformitate cu punctul +3, proprietatea trebuie
contabilizat utiliz(nd modelul bazat pe cost n conformitate cu IA 13.
+3>. Ipoteza c valoarea -ust a unei investiii imobiliare n construcie poate fi evaluat
n mod credibil poate fi respins doar la recunoaterea iniial. O entitate care a evaluat
un element al unei investiii imobiliare n construcie la valoarea -ust nu poate
concluziona c valoarea -ust a investiiei imobiliare finalizate nu poate fi stabilit n
mod credibil.
11
+*. ,n cazurile e1cepionale n care, din motivul prezentat la punctul +3, o entitate este
constr(ns s evalueze o investiie imobiliar utiliz(nd modelul bazat pe cost n
conformitate cu IA 13, entitatea evalueaz toate celelalte investiii imobiliare ale sale la
valoarea -ust, inclusiv investiiile imobiliare aflate n construcie. ,n aceste cazuri, cu
toate c o entitate poate folosi modelul bazat pe cost pentru o investiie imobiliar,
entitatea trebuie s continue s contabilizeze fiecare dintre proprietile imobiliare
rmase utiliz(nd modelul valorii -uste.
++. ,n cazul n care a evaluat anterior o investiie imobiliar la valoarea -ust, o entitate
trebuie s continue s evalueze proprietatea imobiliar n cauz la valoarea -ust, p(n n
momentul cedrii $sau p(n n momentul n care proprietatea imobiliar devine
proprietate imobiliar utilizat de posesor sau entitatea ncepe s amena-eze proprietatea
n scopul v(nzrii ulterioare n cursul activitii uzuale&, c.iar dac frecvena
tranzaciilor comparabile de pe pia scade sau preurile pieei devin mai greu accesibile.
Modl!l ba)at & co%t
+3. 6up recunoaterea iniial, o entitate care opteaz pentru modelul bazat pe cost
trebuie s evalueze toate investiiile sale imobiliare n conformitate cu dispoziiile IA
13 pentru acel model, altele dec(t cele care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca
fiind deinute n vederea v(nzrii $sau sunt incluse ntr'un grup destinat cedrii care este
clasificat ca fiind deinut n vederea v(nzrii& n conformitate cu I/0 + Active
imobilizate deinute n vederea v!nzrii i activiti ntrerupte. Investiiile imobiliare
care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deinute n vederea v(nzrii $sau
sunt incluse ntr'un grup destinat cedrii care este clasificat ca fiind deinut n vederea
v(nzrii& trebuie evaluate n conformitate cu I/0 +.
TRANSFERURI
+!. ?ransferurile n i din categoria investiiilor imobiliare trebuie fcute dac i numai
dac e1ist o modificare a utilizrii, evideniat de"
a) nceperea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria investiiilor
imobiliare n categoria proprietilor imobiliare utilizate de posesor#
b) nceperea procesului de mbuntire n perspectiva v(nzrii, pentru un transfer din
categoria investiiilor imobiliare n categoria stocurilor#
c) nc.eierea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria proprietilor
imobiliare utilizate de posesor n categoria investiiilor imobiliare# sau
d) nceperea unui leasing operaional cu o alt parte, pentru un transfer din categoria
stocurilor n categoria investiiilor imobiliare.
e) @<liminatA.
+%. Punctul +! litera $b& prevede ca o entitate s transfere o proprietate imobiliar din
categoria investiiilor imobiliare n categoria stocurilor dac i numai dac intervine o
modificare n utilizare evideniat de demararea lucrrilor de amena-are, n perspectiva
v(nzrii. ,n cazul n care decide s cedeze o investiie imobiliar fr amena-ri
suplimentare, o entitate continu s trateze proprietatea imobiliar ca investiie imobiliar
p(n n momentul n care aceasta este derecunoscut $eliminat din bilan& i nu o
trateaz ca element de stoc. ,n mod similar, dac o entitate ncepe procesul de
12
reamena-are a unei investiii imobiliare e1istente, n scopul utilizrii viitoare continue ca
investiie imobiliar, atunci proprietatea imobiliar rm(ne investiie imobiliar i nu
este reclasificat drept proprietate imobiliar utilizat de posesor n cursul reamena-rii.
+7. Punctele 38'3+ se aplic aspectelor legate de recunoatere i evaluare care apar n
cazul n care o entitate utilizeaz modelul valorii -uste pentru investiiile imobiliare. ,n
cazul n care o entitate utilizeaz modelul bazat pe cost, transferurile ntre categoria
investiiilor imobiliare, a proprietilor imobiliare utilizate de posesor i a stocurilor nu
modific valoarea contabil a proprietii imobiliare transferate i nu modific nici costul
respectivei proprieti, n scopul evalurii sau al prezentrii informaiilor.
38. Pentru transferul unei investiii imobiliare contabilizate la valoarea -ust n categoria
proprietilor imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor, costul presupus al
proprietii n scopul contabilizrii ei ulterioare n conformitate cu IA 13 sau cu IA 2
trebuie s fie valoarea sa -ust de la data modificrii utilizrii.
31. 6ac o proprietate imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar care
va fi contabilizat la valoarea -ust, o entitate trebuie s aplice IA 13 p(n la data
modificrii utilizrii. <ntitatea trebuie s trateze orice diferen de la acea dat n
valoarea contabil a proprietii imobiliare n conformitate cu IA 13 i valoarea sa -ust
la fel ca pe o reevaluare, n conformitate cu IA 13.
32. P(n la data la care proprietatea imobiliar utilizat de posesor devine o investiie
imobiliar contabilizat la valoarea -ust, o entitate amortizeaz proprietatea imobiliar i
recunoate orice pierderi din depreciere survenite. <ntitatea trateaz orice diferen de la
acea dat n valoarea contabil a proprietii imobiliare n conformitate cu IA 13 i
valoarea sa -ust la fel ca pe o reevaluare, n conformitate cu IA 13. 5u alte cuvinte"
$a& orice reducere rezultat a valorii contabile a proprietii imobiliare este recunoscut n
profit sau pierdere. 5u toate acestea, n situaia n care o valoare este inclus n
surplusul din reevaluare aferent respectivei proprieti imobiliare, reducerea acesteia
este recunoscut n alte elemente ale rezultatului global i diminueaz surplusul din
reevaluare din cadrul capitalurilor proprii.
$b& orice cretere rezultat a valorii contabile este tratat dup cum urmeaz"
$i& n msura n care aceast cretere reia o pierdere din depreciere anterioar aferent
proprietii imobiliare n cauz, creterea este recunoscut n profit sau pierdere.
=aloarea recunoscut n profit sau pierdere nu depete valoarea necesar
restabilirii valorii contabile la valoarea contabil care ar fi fost determinat
$minus amortizarea& n cazul n care nu ar fi fost recunoscut nicio pierdere din
depreciere#
$ii& orice valoare rmas a creterii va fi recunoscut n alte elemente ale rezultatului
global i va ma-ora surplusul din reevaluare din cadrul capitalurilor proprii. ,n
momentul unei cedri ulterioare a investiiei imobiliare, surplusul din reevaluare
inclus n capitalurile proprii poate fi transferat n rezultatul reportat. Acest
transfer din surplusul din reevaluare n rezultatul reportat nu se face prin
intermediul profitului sau pierderii.
13
33. Pentru un transfer din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare, care va
fi contabilizat la valoarea -ust, orice diferen ntre valoarea -ust a proprietii
imobiliare la acea dat i valoarea sa contabil anterioar trebuie recunoscut n profit
sau pierdere.
3*. ?ratamentul transferurilor din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare
care vor fi contabilizate la valoarea -ust este consecvent cu tratamentul v(nzrilor de
stocuri.
3+. Atunci c(nd o entitate finalizeaz lucrrile de construcie sau de amena-are n regie
proprie a unei investiii imobiliare care va fi contabilizat la valoarea -ust, orice
diferen ntre valoarea -ust a proprietii imobiliare de la acea dat i valoarea sa
contabil anterioar trebuie recunoscut n profit sau pierdere.
CEDRI
33. O investiie imobiliar trebuie derecunoscut $eliminat din bilan& n momentul
cedrii sau atunci c(nd investiia imobiliar este definitiv retras din folosin i nu se
mai preconizeaz apariia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.
3!. 5edarea unei investiii imobiliare poate fi realizat prin v(nzare sau prin contractarea
unui leasing financiar. Pentru determinarea datei de cedare a investiiei imobiliare, o
entitate aplic criteriile din IA 1% pentru recunoaterea veniturilor rezultate din
v(nzarea bunurilor i ia n considerare ndrumrile aferente din apendicele la IA 1%.
IA 1! se aplic n cazul cedrii realizate prin contractarea unui leasing financiar i a
unei tranzacii de v(nzare i leasebac).
3%. 6ac, n conformitate cu principiul de recunoatere de la punctul 13, o entitate
recunoate n valoarea contabil a unui activ costul nlocuirii pentru o parte dintr'o
investiie imobiliar, entitatea derecunoate valoarea contabil a prii nlocuite. Pentru
investiia imobiliar contabilizat utiliz(nd modelul bazat pe cost, o parte nlocuit nu
poate fi o parte care a fost amortizat separat. 6ac nu este posibil ca o entitate s
determine valoarea contabil a prii nlocuite, ea poate utiliza costul nlocuirii ca pe o
indicaie a valorii costului prii nlocuite la momentul ac.iziionrii sau construciei.
5onform modelului valorii -uste, valoarea -ust a unei investiii imobiliare poate s
reflecte de-a c partea care urmeaz a fi nlocuit i'a pierdut valoarea. ,n alte cazuri,
poate fi dificil s discernem cu c(t ar trebui redus valoarea -ust pentru partea care este
nlocuit. O alternativ la reducerea valorii -uste pentru partea nlocuit, atunci c(nd
aceasta nu este posibil, este includerea costului nlocuirii n valoarea contabil a
activului i apoi reevaluarea valorii -uste, aa cum s'ar impune pentru adugiri care nu
implic nlocuirea.
37. 5(tigurile sau pierderile generate din casarea sau cedarea unei investiii imobiliare
trebuie determinate ca diferen ntre ncasrile nete din cedare i valoarea contabil a
activului i trebuie recunoscute n profit sau pierdere $cu e1cepia situaiei n care IA
1! nu prevede alte reguli pentru v(nzare i leasebac)& n perioada scoaterii din uz sau
cedrii.
1*
!8. 5ontraprestaia care urmeaz a fi primit n urma cedrii unei investiii imobiliare
este recunoscut iniial la valoarea -ust. ,n particular, dac plata pentru o investiie
imobiliar este am(nat, contraprestaia primit este recunoscut iniial la ec.ivalentul n
numerar al preului. 6iferena dintre valoarea nominal a contraprestaiei i ec.ivalentul
n numerar al preului este recunoscut ca venit din dob(nzi, n conformitate cu IA 1%,
utiliz(nd metoda dob(nzii efective.
!1. O entitate aplic IA 3! sau alte standarde, dup caz, pentru orice datorii pe care le
reporteaz n urma cedrii unei investiii imobiliare.
!2. 5ompensaia primit de la teri pentru investiiile imobiliare depreciate, pierdute sau
la care s'a renunat trebuie recunoscut n profit sau pierdere atunci c(nd compensaia
devine e1igibil.
!3. 6eprecierile sau pierderile din investiiile imobiliare, preteniile cone1e pentru, sau
plata de compensaii de la teri i orice ac.iziionri ulterioare sau construcii de active
de nlocuire sunt evenimente economice separate i sunt contabilizate separat dup cum
urmeaz"
$a& deprecierile investiiilor imobiliare sunt recunoscute n conformitate cu IA 33#
$b& scoaterea din uz sau cedarea investiiilor imobiliare sunt recunoscute n conformitate
cu punctele 33'!1 din prezentul standard#
$c& compensaiile de la teri pentru investiii imobiliare care au fost depreciate, pierdute
sau la care s'a renunat sunt recunoscute n profit sau pierdere atunci c(nd devin
e1igibile# i
$d& costul activelor renovate, cumprate sau construite ca nlocuitori este determinat n
conformitate cu punctele 28'27 din prezentul standard.
PRE*ENTAREA INFORMAIILOR
Modl!l "alo#ii $!%t i 'odl!l ba)at & co%t
!*. Informaiile a cror prezentare este prevzut mai -os se aplic n plus fa de cele
prevzute de IA 1!. ,n conformitate cu IA 1!, proprietarul unei investiii imobiliare
furnizeaz prezentrile de informaii ale unui locator cu privire la contractele de leasing
nc.eiate. O entitate care deine o investiie imobiliar n temeiul unui contract de leasing
financiar sau operaional furnizeaz prezentrile de informaii ale locatarului pentru
contractele de leasing financiar i prezentrile de informaii ale locatorului pentru orice
contract de leasing operaional pe care l'a nc.eiat.
!+. O entitate trebuie s prezinte urmtoarele informaii"
$a& dac aplic modelul valorii -uste sau modelul bazat pe cost#
$b& n cazul n care aplic modelul valorii -uste, dac, i n ce situaii, drepturile
imobiliare deinute n temeiul unor contracte de leasing operaional sunt clasificate i
contabilizate drept investiii imobiliare#
$c& n cazul n care clasificarea este dificil $a se vedea punctul 1*&, criteriile pe care le
folosete pentru a deosebi investiiile imobiliare de proprietile imobiliare utilizate
1+
de posesor i de proprietile imobiliare deinute pentru v(nzare n cursul activitii
uzuale#
$d& metodele i ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii -uste a investiiei
imobiliare, inclusiv o declaraie din care s rezulte c determinarea valorii -uste s'a
bazat pe informaii de pe pia sau s'a bazat mai mult pe ali factori $pe care entitatea
trebuie s i prezinte&, din cauza naturii proprietii imobiliare i a lipsei de date
comparabile pe pia#
$e& msura n care valoarea -ust a investiiei imobiliare $astfel cum a fost evaluat sau
prezentat n situaiile financiare& se bazeaz pe o evaluare efectuat de un evaluator
independent care deine o calificare profesional recunoscut i relevant i care are
o e1perien recent n ceea ce privete locaia i categoria investiiei imobiliare
supuse evalurii. ,n cazul n care nu e1ist o astfel de evaluare, acest lucru trebuie
menionat#
$f& valorile recunoscute n profit sau pierdere pentru"
$i& veniturile din c.irii aferente investiiilor imobiliare#
$ii& c.eltuielile directe de e1ploatare $inclusiv cele de reparaie i ntreinere&
rezultate din investiiile imobiliare care au generat venit din c.irii n cursul
perioadei# i
$iii& c.eltuielile directe de e1ploatare $inclusiv cele de reparaie i ntreinere&
rezultate din investiiile imobiliare care nu au generat venit din c.irii n cursul
perioadei#
$iv& modificarea cumulat a valorii -uste recunoscut n profit sau pierdere pentru o
v(nzare a investiiei imobiliare dintr'un grup de active n care este utilizat
modelul bazat pe cost ntr'un grup n care este utilizat modelul valorii -uste $a se
vedea punctul 325&#
$g& e1istena i valorile restriciilor impuse asupra gradului de realizare a investiiilor
imobiliare sau asupra transferului de venituri i ncasri din cedare#
$.& obligaiile contractuale privind cumprarea, construcia sau amena-area unor
investiii imobiliare sau privind lucrri de reparaii, ntreinere sau mbuntire.
Modl!l "alo#ii $!%t
!3. ,n plus fa de informaiile a cror prezentare este prevzut la punctul !+, o entitate
care aplic modelul valorii -uste descris la punctele 33'++ trebuie s prezinte, de
asemenea, o reconciliere a valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i la
sf(ritul perioadei, evideniind urmtoarele elemente"
$a& adugrile, prezent(ndu'le separat pe cele rezultate din ac.iziii i pe cele rezultate
din c.eltuielile ulterioare, recunoscute n valoarea contabil a unui activ#
$b& adugrile rezultate din ac.iziiile desfurate n cadrul unor combinri de
ntreprinderi#
$c& activele clasificate ca fiind deinute n vederea v(nzrii sau incluse ntr'un grup
destinat cedrii clasificat ca fiind deinut n vederea v(nzrii n conformitate cu I/0
+ i alte cedri#
$d& c(tigurile sau pierderile nete rezultate din a-ustrile valorii -uste#
$e& diferenele nete de curs valutar rezultate din conversia situaiilor financiare n monede
diferite de prezentare i din conversia unor operaiuni din strintate n moneda de
prezentare a entitii raportoare#
13
$f& transferurile n i din categoriile stocurilor i proprietilor utilizate de posesor# i
$g& alte modificri.
!!. Atunci c(nd o evaluare obinut pentru o investiie imobiliar este a-ustat
semnificativ n vederea situaiilor financiare, de e1emplu pentru a evita dubla
contabilizare a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute drept active i datorii
separate dup cum se descrie la punctul +8, entitatea trebuie s prezinte o reconciliere
ntre evaluarea obinut i evaluarea a-ustat inclus n situaiile financiare, art(nd
separat valoarea agregat a oricror obligaii recunoscute ale contractului de leasing care
au fost readugate i orice alte a-ustri semnificative.
!%. ,n cazurile e1cepionale menionate la punctul +3, atunci c(nd o entitate evalueaz
investiiile imobiliare folosind modelul bazat pe cost din IA 13, reconcilierea prevzut
la punctul !3 trebuie s prezinte valorile aferente respectivelor investiii imobiliare
separat de valorile aferente altor investiii imobiliare. ,n plus, o entitate trebuie s
prezinte"
$a& o descriere a investiiilor imobiliare#
$b& o e1plicaie a motivului pentru care valoarea -ust nu poate fi determinat n mod
credibil#
$c& dac este posibil, intervalul de estimri n cadrul cruia este foarte probabil s se
situeze valoarea -ust# i
$d& n cazul cedrii unor investiii imobiliare care nu au fost contabilizate la valoarea
-ust"
$i& faptul c entitatea a cedat investiii imobiliare care nu au fost contabilizate la
valoarea -ust#
$ii& valoarea contabil a respectivelor investiii imobiliare n momentul v(nzrii# i
$iii& valoarea c(tigului sau a pierderii recunoscute.
Modl!l ba)at & co%t
!7. ,n plus fa de informaiile a cror prezentare este prevzut la punctul !+, o entitate
care aplic modelul bazat pe cost descris la punctul +3 trebuie s prezinte"
$a& metodele de amortizare utilizate#
$b& duratele de via util sau ratele de amortizare folosite#
$c& valoarea contabil brut i amortizarea cumulat $agregat cu pierderile cumulate din
depreciere& la nceputul i la sf(ritul perioadei#
$d& o reconciliere a valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i la sf(ritul
perioadei, evideniind urmtoarele elemente"
$i& adugrile, prezent(ndu'le separat pe cele rezultate din ac.iziii i pe cele
rezultate din c.eltuielile ulterioare recunoscute ca activ#
$ii& adugrile rezultate din ac.iziii efectuate n cadrul unor combinri de
ntreprinderi#
$iii& activele clasificate ca fiind deinute n vederea v(nzrii sau incluse ntr'un grup
destinat cedrii clasificat ca fiind deinut n vederea v(nzrii n conformitate cu
I/0 + i alte cedri#
$iv& amortizarea#
1!
$v& valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum i valoarea pierderilor din
depreciere reluate n cursul perioadei, n conformitate cu IA 33#
$vi& diferenele nete de curs valutar rezultate din conversia situaiilor financiare n
monede diferite de prezentare i din conversia unor operaiuni din strintate n
moneda de prezentare a entitii raportoare#
$vii& transferurile n i din categoriile stocurilor i proprietilor utilizate de posesor#
i
$viii& alte modificri# i
$e& valoarea -ust a investiiei imobiliare. ,n situaiile e1cepionale descrise la punctul +3,
atunci c(nd o entitate nu poate determina, n mod credibil, valoarea -ust a
investiiilor imobiliare, entitatea trebuie s prezinte"
$i& o descriere a investiiilor imobiliare#
$ii& o e1plicaie a motivului pentru care valoarea -ust nu poate fi determinat n mod
credibil# i
$iii& dac este posibil, intervalul de estimri n care este foarte probabil s se
ncadreze valoarea -ust.
DISPO*III TRAN*ITORII
Modl!l "alo#ii $!%t
%8. O entitate care a aplicat anterior IA *8 $2888& i alege pentru prima dat s clasifice
i s contabilizeze unele sau toate drepturile imobiliare eligibile, deinute n temeiul unor
contracte de leasing operaional, ca investiie imobiliar, trebuie s recunoasc efectul
acelei alegeri ca pe o a-ustare a soldului de desc.idere al rezultatului reportat aferent
perioadei n care alegerea a fost fcut pentru prima dat. ,n plus"
$a& n cazul n care, anterior, entitatea a prezentat public $n situaiile financiare sau n alt
fel&, valoarea -ust a acelor drepturi imobiliare din perioadele anterioare $determinate
pe o baz care s respecte definiia valorii -uste de la punctul + i ndrumrile de la
punctele 33'+2&, entitatea este ncura-at, dar nu obligat"
$i& s a-usteze soldul de desc.idere al rezultatului reportat aferent primei perioade
prezentate pentru care o astfel de valoare -ust a fost prezentat public# i
$ii& s retrateze informaiile comparative aferente perioadelor n cauz# i
$b& n cazul n care, anterior, entitatea nu a prezentat public informaiile descrise la litera
$a&, aceasta nu trebuie s retrateze informaiile comparative i trebuie s menioneze
acest fapt.
%1. Prezentul standard prevede un tratament contabil diferit de cel prevzut de IA %. IA
% prevede retratarea informaiilor comparative, cu e1cepia cazului n care o astfel de
retratare este imposibil.
%2. Atunci c(nd o entitate aplic pentru prima dat prezentul standard, a-ustarea soldului
de desc.idere al rezultatului reportat include reclasificarea oricrei sume deinute n
surplusul din reevaluare pentru investiiile imobiliare.
Modl!l ba)at & co%t
%3. IA % se aplic oricrei modificri a politicilor contabile care intervine n momentul
n care o entitate aplic pentru prima dat prezentul standard i opteaz pentru utilizarea
1%
modelului bazat pe cost. <fectul modificrii politicilor contabile include reclasificarea
oricrei sume deinute n surplusul din reevaluare pentru investiiile imobiliare.
%*. 6ispoziiile punctelor 2!'27 n ceea ce privete evaluarea iniial a unei investiii
imobiliare dob(ndite ntr'o tranzacie de sc.imb de active trebuie aplicate prospectiv
doar tranzaciilor viitoare.
DATA INTRRII +N VI,OARE
%+. O entitate trebuie s aplice prezentul standard pentru perioadele anuale care ncep la 1
ianuarie 288+ sau ulterior acestei date. Aplicarea anticipat este ncura-at. 6ac o
entitate aplic prezentul standard pentru o perioad care ncepe nainte de 1 ianuarie
288+, entitatea trebuie s prezinte acest fapt.
%+A. IA 1 Prezentarea situaiilor financiare $revizuit n 288!& a modificat terminologia
utilizat n cadrul I/0'urilor. ,n plus, a fost modificat punctul 32. O entitate trebuie s
aplice respectivele modificri pentru perioadele anuale care ncep la 1 ianuarie 2887 sau
ulterior acestei date. 6ac o entitate aplic IA 1 $revizuit n 288!& pentru o perioad
anterioar, modificrile trebuie aplicate pentru respectiva perioad anterioar.
%+>. Punctele %, 7, *%, +3, +* i +! au fost modificate, punctul 22 a fost eliminat i
punctele +3A i+3> au fost adugate prin ,mbuntirile aduse I/0'urilor publicate n
mai 288%. O entitate trebuie s aplice aceste modificri prospectiv pentru perioadele
anuale care ncep la 1 ianuarie 2887 sau ulterior acestei date. O entitate poate aplica
amendamentele la investiiile imobiliare aflate n construcie ncep(nd cu orice dat
anterioar celei de 1 ianuarie 2887, cu condiia ca valorile -uste ale investiiilor
imobiliare aflate n construcie s fie stabilite la acea dat. e permite aplicarea anterior
acestei date. 6ac o entitate aplic amendamentele pentru o perioad anterioar, entitatea
trebuie s prezinte acest fapt i s aplice n acelai timp amendamentele la punctele + i
%1< din IA 13 Imobilizri corporale.
RETRA,EREA IAS 40 -.000/
%3. Prezentul standard nlocuiete IA *8 Investiii imobiliare $emis n 2888&.
17