A transmissibilidade do Direito de Uso e Aproveitamento da Terra (I

Parte)
INTRODUO
A legislao de terras de qualquer pas um instrumento importante de poltica de desenvolvimento econmico
e social. Em Moambique, tal no excepo.
Maputo, Domingo, 28 de Outubro de 2007:: Notcias

Fonte potencial de conflitos, se a mesma no estiver adequada situao econmica, poltica e
social do pas e no estiver devidamente regulamentada, esse potencial pode levar a grandes
convulses.
Os dispositivos legais relativos possibilidade, termos e condies para a transmisso de
direitos sobre a terra, que constitui tema desta apresentao, so, pois, de grande relevncia,
apresentando-se a seguir alguns aspectos desta problemtica, com base na legislao de terras
em vigor em Moambique e a experincia da sua aplicao ao longo destes anos.
H quem defenda que a privatizao da terra e a consequente liberalizao da
transaccionabilidade dos ttulos iria contribuir melhor para acelerar o desenvolvimento do Pas,
atraindo mais investimento, diminuindo a burocracia e a dificuldade de acesso terra, em
especial para fins empresariais, possibilitando mais fcil acesso ao crdito. Por outro lado,
outros consideram que se deve manter a propriedade pblica da terra, de forma a defender os
interesses dos camponeses pobres, que tem aquela como nico ou principal meio para garantir
a sua subsistncia. Esta apresentao no se debrua sobre essa temtica, restringindo-se ao
actual quadro constitucional e legal moambicano.
Aspectos essenciais da abordagem
A Lei de Terras Lei n 19/97 de 1 de Outubro (LT) e respectivo Regulamento, aprovado pelo
Decreto 66/98 de 8 de Dezembro (RLT), bem como o Regulamento do Solo Urbano, aprovado
pelo Decreto 60/2006 de 26 de Dezembro (RSU), contm os princpios e regras fundamentais
relativas transmissibilidade de direitos sobre a terra. Com base nestes diplomas legais, na
legislao de direito civil e demais legislao em vigor no Pas, abordar-se-o as seguintes
formas de transmisso de direitos sobre a terra:
2.1 Transmisso mortis causa
2.2 Transmisso inter vivos
2.2.1 Por transmisso de prdios urbanos
2.2.2 Por desmembramento de reas das comunidades
2.2.3 Por acesso
2.2.4 Por transmisso de infra-estruturas, construes e benfeitorias (ICB)
2.3 O caso das licenas especiais
21. Transmisso mortis causa
Esta forma de transmisso est prevista no artigo 16 da Lei de Terras, sendo-lhe aplicveis as
normas de direito sucessrio em vigor no Pas, constantes dos artigos 2024 e seguintes do
Cdigo Civil. H que referir que a possibilidade de a transmisso mortis causa pode dar-se
quer na sucesso legtima, quer na testamentria. No caso de haver mais de um herdeiro
relativamente ao DUAT, o direito dos mesmos ser exercido sob a forma de co-titularidade, nos
termos do n 2 do 10 da LT e artigo 12 do RLT. No entanto, a transmisso mortis causa,
tratando-se de direitos sobre a terra emergentes da titularidade de ttulos mineiros, est sujeita
a autorizao estatal, como resulta das disposies combinadas do artigo 43 da 14/2002 de 26
de Junho (Lei de Minas-LM-), e artigo 104 do Regulamento da Lei de Minas, aprovado pelo
Decreto 28/2003 de 17 de Junho (RLM). A entidade estatal competente pode, inclusivamente,
impor a obrigatoriedade de constituio de uma sociedade ou associao entre os herdeiros, no
caso de rea sujeita a ttulo mineiro ser indivisvel (n 5 do artigo 104 do RLM).
2.2 Transmisso inter vivos
2.2.1 Por transmisso de prdios urbanos
Neste caso, a transmisso do DUAT no carece de autorizao do Estado. Embora no resulte
claramente da lei, parece que a dispensa de autorizao estatal s se aplica s situaes de
edifcios j concludos, sem o que estaremos em presena de transmisso de infra-estruturas,
construes e benfeitorias, prevista no n 2 do artigo 16 da LT, em que aquela autorizao
necessria.
2.2.2 Por desmembramento de reas das comunidades
As comunidades locais, que ocupem a terra segundo as prticas costumeiras, adquirem o
direito de uso e aproveitamento dessa terra (alnea a) do artigo 12 da LT). Em conformidade
com o n 5 do artigo 13 da LT e n 1 do artigo 15 do RLT, lcito o desmembramento de reas
da comunidade, emitindo-se ttulos individualizados para os membros da comunidade. Assim,
esta uma forma de transmisso de direitos sobre a terra, a qual tem como nicas restries a
necessidade de consulta em conformidade com a legislao sobre terras e a proibio de serem
abrangidas reas de uso comum.
2.2.3 Por acesso
Trata-se de uma via de transmisso de direitos sobre a terra pouco tratada na doutrina. De
facto, mesmo em situao em que no existe propriedade privada da terra, possvel que por
fora da natureza ou da aco do homem, as infra-estruturas, construes ou benfeitorias de
algum se unam ou confundam com a terra ou ICB de outrem, sem possibilidade de separao
ou de cuja separao resulte prejuzo para as partes. Imagine-se, a ttulo de exemplo, um caso
de algum a quem tenha sido feita a atribuio de DUAT sobre um terreno sobre o qual j
recaa um outro DUAT e tenha erguido uma infra-estrutura ou edifcio. Parece que se teria que
recorrer-se s regras e solues sobre a acesso previstas nos artigos 1327 e seguintes do
Cdigo Civil, podendo ter que haver lugar transmisso do DUAT, em particular nos casos de
unio ou confuso casual ou de boa-f.
Por transmisso de infra-estruturas, construes e benfeitorias
2.2.4.1 Critrios para autorizao da transmisso
Parece no existirem dvidas que a legislao em vigor relativamente transmisso entre vivos
de benfeitorias, construes e infra-estruturas se tem revelado com uma srie de lacunas,
tornando o processo moroso, no uniforme, complexo e pouco transparente, o que dificulta o
desenvolvimento, particularmente o do empresariado, havendo inmeros casos de transmisses
irregulares de terra em Moambique. que, no estando claramente definidos os critrios para
a autorizao da transmisso pela entidade estatal competente, os interessados ficam sujeitos a
uma larga margem de discricionariedade e de incerteza, que pode levar a aproveitamentos
ilcitos.
As questes que se levantam so relacionadas com o facto de no estar claro se a construo
de uma estrada, de um muro, de uma dependncia, de uma parte de um edifcio, etc.
suficiente para a obteno da autorizao da sua transmisso.
A aprovao de legislao fixando critrios mais objectivos de autorizao poderia obviar a este
inconveniente. Por exemplo, poder-se-ia estabelecer que, para efeitos especficos de
transmisso de benfeitorias, construes e infra-estruturas, considera-se que h cumprimento
do plano de explorao, sempre que aquelas se inseriam no plano de explorao aprovado e
que correspondam a pelo menos um certo nmero de vezes o valor da taxa anual do direito de
uso e aproveitamento da terra, em vigor no momento em que se requer a transmisso e
aplicvel parcela de terra onde esto inseridos os bens a transmitir.
Caso a transmisso fosse requerida por pessoa que seja membro de uma comunidade local, a
transmisso ser paralela a um processo de desmembramento e, de forma a garantir que a
poro de terra ocupada pelas comunidades locais no seja toda transmitida atravs de
desmembramentos para transmisso de benfeitorias, construes ou infra-estruturas pelos seus
membros, mesmo que sob autorizao da comunidade local em causa, cada membro da
comunidade s poderia desmembrar at uma certa percentagem da parcela que lhe cabe.
A comunidade local poderia exigir que o desmembramento, em apreciao de cada caso em
concreto, seja inferior percentagem referida, desde que justifique que a parcela restante aps
o desmembramento no ser suficiente para cobrir as necessidades do membro requerente ou
da famlia que esteja sob os cuidados deste.
Nos casos em que no exista plano de explorao e nos que haja iseno do pagamento da
taxa anual de direito de uso e aproveitamento da terra, a frmula usada para avaliao
patrimonial das benfeitorias seria a mesma indicada anteriormente, considerando-se a taxa que
se pagaria se no houvesse a iseno.
Se se mostrasse necessrio, a entidade competente para autorizar o pedido de transmisso
poderia decidir que fosse feita vistoria para se confirmar o estado das benfeitorias, construes
ou infra-estruturas.
Ainda como forma de facilitar o acesso ao crdito e na linha do que dispe o n 2 do artigo 13
do RLT, a legislao deveria prever a possibilidade de, no caso algum ter beneficiado de um
emprstimo e de sobre a parcela para a qual o mesmo foi concedido nada tiver sido feito ou
erguido, ou as benfeitorias, construes ou infra-estruturas existentes no reunirem os
requisitos legais, na linha do acima referido, para a sua transmisso, no tendo o devedor
outros bens a serem penhorados no mbito do processo executivo instalado, ser considerado
como revogado o DUAT relativo terra em causa e que o credor goze do direito de aquisio
do mesmo. Poderia prever que, mesmo tendo sido feitas benfeitorias, construes ou infra-
estruturas pelo devedor, e desde que tenha sido celebrado contrato-promessa de constituio
de hipoteca sobre as mesmas, a transmisso do DUAT se efective por fora do processo judicial
que eventualmente tenha lugar, sem necessidade de autorizao estatal, caso o devedor
incumpra as suas obrigaes de pagamento do emprstimo.
(Com a colaborao da Dra. Assma Nordine)- jcaldeira@salconsult.com, *Administrador Gerente
da Advogado na SAL & Caldeira Advogados e Consultores, Lda.
Jos Manuel Caldeira*