ACTE NECESARE CONSTRUCTIE

CASA

De la casa visata la realitatea construita, drumul

trece peste un munte de autorizatii, certificate, acorduri. Este neplacut, dar inevitabil.
Nu dispera nici o clipa, suntem alaturi de tine si te vom ajuta sa intelegi caile complicate ale
birocratiei.
Asa ca studiaza cu atentie informatiile pe care ti le punem la dispozitie si in care am organizat
pentru tine toti pasii pe care ii ai de parcurs.
Urmareste-ti visul, nu te impiedica in documente, treci doar o data prin etapa autorizarii... si apoi
dam drumul la treaba!

Trebuie sa stii ca documentul cel mai important atunci cand iti construiesti o casa este autorizatia
de construire.Fara aceasta autorizatie nu poti sa te apuci de executarea lucrarilor, avand in vedere ca este
documentul prin care autoritatile locale isi dau avizul pentru inceperea lor.
Pentru obtinerea autorizatiei de construire trebuie sa obtii in prealabil mai multe acte. De regula, acestea
sunt:

Certificatul de urbanism

Proiectul tehnic al constructiei

Avize si acorduri de amplasament

Certificatul de Urbanism (CU)

Certificatul de urbanism este primul pas pe care trebuie sa il faci pentru obtinerea autorizatiei de
construire.
Certificatul de urbanism nu permite construirea, ci informeaza cu privire la principalele caracteristici ale
constructiilor ce se pot executa pe un teren (retrageri de la limitele proprietatii, alinieri, inaltime maxima,
procent de ocupare a terenului etc.) si enumera actele ce se vor depune pentru obtinerea autorizatiei de
construire, inclusiv avizele si acordurile necesare (utilitati urbane, protectia mediului, aparare civila etc.).

Ce este?
Este un act public eliberat la cerere de catre primaria localitatii/sectorului in raza careia se afla terenul, prin
care se fac cunoscute solicitantului informatii despre regimul juridic (situarea in intravilan sau in afara
acestuia), economic (destinatia - locuire, comert etc.) si tehnic (conditiile in care se pot face lucrari de
constructii) al imobilului pentru care a fost solicitat.
Cel mai bine este ca prin acelasi document, sa se solicite certificat de urbanism si pentru bransamentele la
diferitele retele de utilitati, altfel trebuie intocmite certificate de urbanism separate.
Unde se solicita?
La primaria localitatii/sectorului in care se afla terenul pe care vrei sa construiesti.
Acte necesare de emitere
Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depuna la biroul de urbanism din cadrul
primariei un dosar ce va cuprinde (cf. Normelor metodologice din 12 oct. 2009 de aplicare a Legii 50/1991):
o

actul de proprietate

cerere tip

planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru - 1:500 si 1:2000. Planurile pot fi

obtinute din documentatia cadastrala a terenului (daca dispuneti de ea) sau de la Oficiul de Cadastru
teritorial (2 exemplare)

chitanta care atesta plata taxei de eliberare a CU (copie)

plan de situatie facut de proiectant, care poate fi cerut sau nu (planul de situatie al unei
localitati, grup de cladiri, cladire se refera la geometria si pozitionarea in plan a constructiilor existente,
strazi, trotuare, alei, cai de acces, eventual utilitatile)

Atentie! In unele cazuri autoritatile pretind contrar prevederilor legale documente suplimentare cum
ar fi: memoriu in care sa se specifice scopul solicitarii, memoriu tehnic de arhitectura (descriere a
proiectului din punct de vedere arhitectural) sau planuri desenate, plan de situatie cu constructia
propusa etc.
Conform legii, CU se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data
inregistrarii cererii.
Atentie! Certificatul de urbanism poate cere intocmirea unui PUD sau PUZ atunci cand se solicita o
derogare de la normele urbanistice sau acestea nu ofera suficiente informatii.
Planurile de urbanism (PUD, PUZ) sunt documentatii de urbanism care se realizeaza de catre specialisti
atestati si se aproba de Consiliul local, prin care se modifica sau se completeaza regulile de urbanism
existente (parametrii in care se poate construi) pentru un teren (PUD) sau o zona mai mare (PUZ).
Cand se solicita modificari la o cladire existenta sau atunci cand constructia propusa se va lipi de o
constructie existenta (ex. alipire la calcan), este necesara realizarea unei expertize tehnice. Expertiza
tehnica a constructiei este procesul prin care o constructie existenta este analizata de catre un expert
atestat MLPTL (Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei).

Studiu geotehnic
In cazul constructiilor de importanta redusa din mediul rural (case maxim parter + 1 etaj), nu aveti
obligativitatea legala de a avea acest studiu, dar este recomandabil sa-l comandati pentru ca proiectarea
fundatiilor sa se bazeze pe informatii specifice/corecte.
Elaborarea acestui studiu se poate face dupa ce ati depus actele pentru certificatul de urbanism.
Ce este?
Este o documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia terenului, adancimea nivelului freatic, adancimea
optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a solului.
Studiul geotehnic furnizeaza inginerului proiectant al structurii de rezistenta informatiile necesare pentru a
dimensiona corect fundatia cladirii.
Unde se solicita?
La institute/laboratoare de specialitate.

Proiectul tehnic al constructiei (PTC)

Proiectul tehnic al constructiei este un alt document vital in procesul de autorizare, dar si pentru
executarea lucrarilor. El poate fi elaborat in paralel cu obtinerea certificatului de urbanism, pentru a
economisi timp.
Ce este?
Proiectul tehnic si detaliile de executie (PT+DDE) reprezinta documentatia scrisa si desenata care se
elaboreaza la solicitarea proprietarului, pe baza de contract, de catre cadre tehnice de specialitate (arhitect,
inginer de rezistenta, inginer de instalatii). Proiectul contine toate informatiile necesare executiei unei
constructii.
Unde se solicita?
La un institut de proiectare/proiectant autorizat.
Ce este necesar?
Specificarea cerintelor clientului (de ex. suprafete, dispunere a camerelor pe nivele, orientare etc.)
Verificarea proiectului se realizeaza de catre verificatori atestati MLPTL (acestia nu pot fi si autorii
proiectului) pentru diferite specialitati (rezistenta, foc, siguranta in exploatare). In ceea ce priveste locuintele
unifamiliale, este necesar doar referatul de verificare a rezistentei cladirii in vederea obtinerii autorizatiei de
construire. Exceptie fac cladirile de importanta redusa (maxim S+P+1E) din mediul rural, pentru care nu
este obligatorie verificarea proiectului.

Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire

(PAC)

Pentru obtinerea autorizatiei de constructie, nu trebuie depus intreg proiect tehnic, ci proiectul
pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire (PAC), care se constituie din parti ale
proiectului tehnic (PT).
PAC este necesar pentru obtinerea autorizatiei de construire, insa nu si pentru executia constructiei.
Conform anexei 1a din Legea 50/1991 (actualizata in anii 2004, 2005 si 2006) PAC-ul cuprinde:
1. Piese scrise: deviz general, memorii generale si pe specialitati, date privind investitia, studiul geotehnic,
referate pentru verificarea proiectului, fise si documentatii tehnice pentru obtinerea avizelor.
2. Piese desenate - planuri generale si planse pe specialitati:
o

arhitectura: planurile tuturor nivelurilor, acoperisului, fatade, sectiuni caracteristice

structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii (pentru constructii avand sub 10 niveluri,
nu este necesara includerea intregului proiect de structura)

instalatii: parametrii principali si schemele functionale

dotari si instalatii tehnologice

Unde se solicita?
La institutul de proiectare/proiectant autorizat.

Avizele si acordurile de amplasament

Ce sunt?
Avizul de amplasament este raspunsul scris al operatorului de retea (de apa, de gaz, de canalizare
etc.) la cererea unui solicitant, in care se precizeaza punctul de vedere fata de propunerea
de amplasament a obiectivului.
Avizele si acordurile pentru obtinerea autorizatiei de construire se elibereaza de catre institutii specializate.
Avizele si acordurile sunt mentionate in certificatul de urbanism.
Este interzisa eliberarea autorizatiei de construire fara a fi luat toate avizele mentionate in certificatul de
urbanism.
Unde se solicita?
Se solicita la:
o

Detinatorii de retele si utilitati: apa, gaz, canalizare, curent electric, drumuri, salubritate

Inspectoratul de Stat pentru Constructii (I.S.C.)

Mediu

Sanatatea populatiei

Protectia civila

Combaterea si prevenirea incendiilor

Telefonie

Apele romane.

Acte necesare:
o

cerere

fisa tehnica de mediu

certificat de urbanism

acte doveditoare ale dreptului de folosinta

plan de situatie, anexa la certificatul de urbanism - daca a fost cerut pentru certificatul de
urbanism

plan de incadrare in zona - sau plan calastral (copie)

dovada platii tarifului initial de avizare

In unele situatii, prin certificatul de urbanism, pentru obtinerea autorizatiei de construire se poate cere si
un acord unic, care se elibereaza de catre Directia Edilitara a Primariei dupa obtinerea tuturor avizelor de
amplasament.

Autorizatia de construire
Iata ca am ajuns si la cel mai important document din procesul de avizare si autorizare.
Autorizatia de construire se poate da atat pentru construirea efectiva, cat si pentru bransamentele la
retelele de utilitati, daca acest lucru a fost cerut astfel prin certificatul de urbanism. In caz contrar,
trebuie sa obtineti autorizatii separate de construire pentru bransamentele la aceste utilitati.
Ce este?
Este actul prin care autoritatea publica locala (Biroul de Urbanism din cadrul primariei) avizeaza proiectul
propus (in confomitate cu cerintele prevazute in certificatul de urbanism) si certifica dreptul de incepere a
lucrarii.
Unde se solicita?
La primaria locala.
Acte necesare
Dosarul prin care se solicita AC se intocmeste cf. Legii 50/1991 si va cuprinde:
o

cerere tip pentru emiterea AC

certificatul de urbanism (in copie)

dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizata)

proiectul (documentatia tehnica) pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii,

inclusiv referatele de verificare, semnate si stampilate in original (2 exemplare)

avize si acorduri necesare stabilite prin certificatul de urbanism, inclusiv acordul de mediu

dovada privind achitarea taxelor legale

Termen de obtinere
Termenul legal de eliberare a AC este de 30 de zile calendaristice de la data inregistrarii cererii.
In cazul in care documentatia este incompleta, aceasta se restituie solicitantului (cu mentionarea
elementelor lipsa).
Valabilitate
Valabilitatea autorizatiei de construire este de 1 an de zile, ca urmare esti obligat sa incepi lucrarile in
interval de 12 luni. AC se poate prelungi cu inca un an, la cerere.
In caz contrar, inceperea executiei lucrarilor se considera data eliberarii autorizatiei de construire.
Inaintea inceperii lucrarilor de constructie se anunta primaria si inspectoratul de stat in constructii (cu minim
5 zile inainte). In caz contrar, inceperea executiei lucrarilor se considera data eliberarii autorizatiei de
construire si este posibil sa nu mai acopere intreaga durata de realizare a constructiei, prevazuta in
proiectul tehnic.

Executia constructiei
Poate fi prestata prin intermediul unei firme specializate sau in regie proprie.
Etape necesare
Obligatii legale in aceasta faza:
anuntarea primariei si ISC cu minimum 5 zile inainte de inceperea lucrarilor + plata taxelor

o
aferente
o

angajarea unui diriginte de santier autorizat pentru urmarirea bunei desfasurari a lucrarilor si
respectarea proiectului (acesta va reprezenta interesele tale in raport cu constructorul)

intocmirea cartii tehnice a constructiei, prin grija dirigintelui de santier

realizarea dosarelor de racordare la retelele de utilitati

anuntarea primariei si ISC ca lucrarile au fost finalizate, in vederea efectuarii receptiei +

plata taxelor aferente

efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in prezenta ta si a dirigintelui de santier,

executantului, proiectantului si reprezentantului primariei

La executia constructiei, proiectul tehnic si informatiile care au stat la baza obtinerii autorizatiei
trebuie respectate intocmai. Orice modificare conduce la obligatia completarii documentatiei si
reautorizarii acesteia.

Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor

Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)
Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de
estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la
utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.
Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa
vedeti si avizati forma finala a temei.
Studiul de fezabilitate
Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea
costurilor.
Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism
CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin
care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic,
economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile
de urbanism aprobate.
Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie.
Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.
Certificatul contine referinte despre:
regimul de inaltime a constructiei
pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)
cota de inaltime la cornisa;
valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre
aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este
de pana la 40% pentru zonele de locuit)
valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport
intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.
CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.
Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista
cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din
Primarie
7

Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie

a casei
Autorizatia de constructie a casei se obtine in baza Legii 50/1991 - Autorizarea
lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul
1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.
Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea lucrarilor
Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:
CertificatuI de Urbanism;
schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;
schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
cerere
CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de
constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi
de la o zona la alta):
Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din
circuitui agricol (dc este in zona agricola)
exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane
exploatare retele electrice - Electrica
exploatare retele de gaze naturale - Distrigaz
salubritate;
retele telefonice - Romtelecom
aparararea impotriva incendiilor - Pompieri
apararea civila - Apararea Locala Antiaeriana
sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID
Admininistatia drumurilor si podurilor
Politia - dc terenul se afla intr-o zona speciala
Autoritatea romana de aviatie - dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport
MApN, SRI - dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
Ministerul culturii si cultelor - dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona
de interes arheoloic
protectia mediului - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului
etc,
Observatie - avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul,
deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize
In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor
documentatii cum ar fi:
PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism
anterioare,
8

PUZ - Plan de Urbanism Zonal

PUG - Plan de Urbanism General
Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il
introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre
Consiliul Local al localitatii
Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza
solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul
de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in
constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991)
si va cuprinde:
planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
certificatul de urbanism;
toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
acte notariale (la nevoie);
memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
referatele verificatorilor de specialitate;
referatele expertilor tehnici (la nevoie);
actele de proprietate asupra terenului
proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:
planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
planul de invelitoare
sectiune caracteristica
toate fatadele
scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
chitanta de achitare a taxei de autorizare.
Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din
localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea
constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a
constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit
prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale
Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)
9

 documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta,

arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii
electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer
conditionat).
Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand- -edacta
detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in
vederea unei executii corecte.
Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica
si fonica, impuse de legile vigoare.
Alte acte necesare referitoare la executia casei :
Autorizarea organizarii de santier
Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar
provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se
executa cu avizul Administratiei Locale.
Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
documentatia constructiei - project;
planurile de amplasare in zona;
planul de fundatie pe nivele;
cerere tip.
Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in
aproximativ 30 zile lucratoare.
Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica,
canalizare, telefonie)
Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate
(sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile
Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz
pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor
speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile.
Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale.
Aceasta factura trebuie platita integral in avans.
La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?
o Reteaua de apa potabila
o Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor
subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o
distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de
nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile
nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar
respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge
conductele de apa potabila .
o Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va
recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei),
10

pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza

consumurile.
o Reteaua de gaz
Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu
regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati
ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau chiar
pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei
gazului care vin sa inregistreze consumurile.
De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei
prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati
nimic.
o Reteua de canalizare
Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre
canalul colector stradal.
Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de
nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si
avarierea pe timpul iernii.
Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca
intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru
garaj.
o Reteaua de energie electrica
Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica
220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu
energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un
transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!
Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile
executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o
concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a
finanta ,,spargerea" drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea
retelei/racordului la conductele de apa si gaz.
Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare
Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o
imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege
sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie" totul, sau puteti
alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.
Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va
prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si
eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:
11

 utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;

personalul este ocupat cu alta lucrare.
Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:
lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;
proiectul de executie bransament (in functie de zona);
taxa de proiectare;
taxa de aprobare;
taxa de autorizatie de constructie pe retea;
costul bransamentului (in functie de zona).
Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale.
Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l
achitati.
Ce inseamna Autorizatie de Constructie, Proiect de Autorizare (D.T.A.C.
sau P.A.C.), Certificat de Urbanism si Studiu Geotehnic. Aflati ce pasi
trebuie sa urmati pentru a incepe construirea unei case, care sunt
responsabilitatile dvs. in fiecare etapa.
Scurt ghid in procesul de autorizare a constructiei:
1. Solicitati Certificatul de Urbanism (CU) de la primaria localitatii/ sectorului in
care se afla terenul pe care vreti sa construiti. Certificatul de Urbanism este un
act informativ, prin care Primaria va comunica conditiile pe care trebuie sa le
indepliniti pentru a obtine autorizatia de construire: acte necesare, retrageri
minime de la limitele de proprietate, avizele si acordurile ce trebuie obtinute etc.
Pentru a obtine Certificatul de Urbanism, trebuie sa aveti urmatoarele acte cf.
legii: actul de proprietate, planurile cadastrale, cererea tip si dovada achitarii unei
taxe. In mod normal si legal pentru a obtine acest document nu aveti nevoie de
vreo documentatie speciala intocmita de proiectant, insa experientele noastre din
ultima vreme demonstreaza ca din ce in ce mai multe Primarii solicita in plus, pe
langa documentele necesare cf. legii, un memoriu tehnic de arhitectura, sau chiar
planuri desenate. Pentru rezolvarea unor astfel de probleme, solutia cea mai
rapida ar fi intocmirea de catre proiectant a documentatiilor solicitate suplimentar
fata de actele prevazute in lege.
2. Comandati un studiu geotehnic pentru amplasamentul in care doriti sa
construiti. Studiul geotehnic va analiza calitatea si caracteristicile terenului de
fundare, oferind proiectantului informatiile necesare pentru calcularea si
dimensionarea corecta a fundatiilor. In cazul constructiilor de importanta redusa
din mediul rural (case maxim Parter + 1 Etaj), nu aveti obligativitatea legala de a
avea un studiu geotehnic, dar, chiar si in acest caz, este recomandabil sa
comandati studiul geotehnic, astfel incat proiectarea fundatiilor sa se bazeze pe
acesta.
12

3. Realizarea proiectului de catre proiectantul pe care l-ati ales.

In prima faza, se va definitiva tema de proiectare. In urma exprimarii cerintelor
dumneavoastra cu privire la functionalitatea, compartimentarea interioara si
aspectul constructiei, echipa de proiectanti (arhitect+inginer de structura+ingineri
de instalatii) va propune solutii pentru realizarea constructiei.
Dupa alegerea si aprobarea unei solutii definitive, se va elabora initial proiectul de
autorizare pentru fiecare specialitate (arhitectura, structura de rezistenta si
instalatii) care consta in planse desenate si documentatii scrise, asumate si
semnate de catre proiectanti conform legislatiei in vigoare in Romania. Proiectul
de autorizare, numit Documentatie tehnica pentru autorizarea executrii lucrrilor
de construcii (D.T.A.C.) reprezinta o forma simplificata a proiectului tehnic
(P.Th.); proiectul de autorizare contine documentatia scrisa si desenata necesara
si suficienta pentru obtinerea autorizatiei de construire dar nu si pentru executia
constructiei.
Dupa emiterea autorizatiei de construire, documentatia tehnica D.T. se dezvolta
in proiectul tehnic P.Th. Proiectul tehnic si detaliile de executie (P.Th.
+D.E.) reprezinta documentatia scrisa si desenata care se elaboreaza de catre
cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de rezistenta, ingineri de instalatii)
si care contine toate informatiile necesare executiei unei constructii.
Documentatiile tehnice vor fi in conformitate cu prevederile legale exprimate prin
certificatul de urbanism, prin legile si normativele in vigoare si de caracteristicile
specifice amplasamentului (caracteristici teren de fundare, incarcari cu zapada,
vant, cutremure etc.).
4. Obtineti avizele si acordurile solicitate prin Certificatul de Urbanism. In mod
uzual, prin CU, Primaria va solicita obtinerea avizului de Mediu si a avizelor si
acordurilor furnizorilor de utilitati urbane prezente in zona (electricitate,
alimentare cu apa si canalizare, gaze, salubritate etc.). Numarul si tipul avizelor si
acordurilor solicitate va depinde de conditiile de amplasament si de natura
constructiei.
4. Solicitati Autorizatia de construire, depunand la Primaria locala dosarul complet
de autorizare (proiectul de autorizare, pe care l-ati primit de la echipa de
proiectanti, avizele de la punctul 3 si actele de proprietate);
5. Dupa obtinerea autorizatiei, puteti incepe executia constructiei (respectand
proiectul tehnic), fie cu o firma specializata, fie in regie proprie.
Obligatii legale in aceasta faza:
anuntati Primaria si Inspectoratul de Stat in Constructii cu minim 5 zile inainte
de inceperea lucrarilor;
angajati un diriginte de santier autorizat, care sa reprezinte interesele dvs. in
raport cu constructorul, sa urmareasca buna desfasurare a lucrarilor si respectarea
proiectului;
se intocmeste, prin grija dirigintelui de santier, Cartea tehnica a constructiei
(cuprinde toate documentele privind constructia, emise in toate etapele realizarii
ei de la certificatul de urbanism pana la receptia finala a lucrarilor);

13

 se efectueaza receptia la terminarea lucrarilor in prezenta dvs., a dirigintelui de

santier, a executantului, a proiectantului, si a reprezentantului Primariei.
Glosar:
Autorizatia de construire este actul prin care autoritatea publica locala
(Biroul de Urbanism din cadrul Primariei) avizeaza proiectul propus (in
confomitate cu cerintele prevazute in certificatul de urbanism) si certifica
dreptul de incepere a lucrarii.
Dosarul prin care se solicita AC se intocmeste cf. Legii 50/1991 si va cuprinde:
1. cerere tip pentru emiterea AC;
2. certificatul de urbanism (in copie);
3. dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizata);
4. proiectul (documentatia tehnica) pentru autorizarea executarii lucrarilor de
constructii DTAC, inclusiv referatele de verificare, semnate si stampilate in
original (2 exemplare);
5. avize si acorduri ce se obtin prin grija investitorului, daca sunt solicitate prin
certificatul de urbanism, inclusiv acordul de Mediu;
6. dovada privind achitarea taxelor legale.
Termenul legal de eliberare a AC este de 30 de zile calendaristice de la data
depunerii documentatiei complete, insa, adeseori, acest termen nu este respectat
de catre emitent. In acest caz se aplica legea aprobarii tacite, prin care lipsa unui
raspuns pozitiv sau negativ in temenul legal echivaleaza cu aprobarea autorizatiei
solicitate.
Certificatul de urbanism este un act public eliberat la cerere de catre
Primaria localitatii/sectorului in raza careia se afla terenul, prin care se
fac cunoscute solicitantului informatii despre regimul juridic (situarea in
intravilan sau in afara acestuia), economic (destinatia locuire, comert,
etc.) si tehnic (conditiile in care se pot face lucrari de constructii) al
imobilului pentru care a fost solicitat.
C.U. nu permite construirea, ci informeaza cu privire la principalele caracteristici
ale constructiilor ce se pot executa pe un teren (retrageri de la limitele
proprietatii, alinieri, inaltime maxima, procent de ocupare a terenului, etc.) si
enumera actele ce se vor depune pentru obtinerea autorizatiei de construire,
inclusiv avizele si acordurile necesare (utilitati urbane, protectia mediului, aparare
civila etc.).
Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depuna la biroul
de urbanism din cadrul Primariei un dosar cuprinzand (cf. Normelor metodologice
din 12 oct. 2009 de aplicare a Legii 50/1991):
-cerere tip;
-planuri topografice/ cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru. Planurile pot fi
obtinute din documentatia cadastrala a terenului (daca dispuneti de ea) sau de la
Oficiul de Cadastru teritorial; (2 exemplare)
-chitanta care atesta plata taxei de eliberare a CU; (copie)
In unele cazuri autoritatile pretind contrar prevederilor legale documente
suplimentare cum ar fi: actul de proprietate, memoriu in care sa se specifice
14

scopul solicitarii, plan de situatie cu constructia propusa, etc.

Cf. legii, CU se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile
calendaristice de la data inregistrarii cererii.
Expertiza tehnica a constructiei este procesul prin care o constructie
existenta este analizata de catre un expert atestat MLPTL. Aceasta este
ceruta prin certificatul de urbanism n cazul n care solicitati modificari la o cladire
existenta sau atunci cand construcia propusa se va lipi de o construcie existenta
(ex. alipire la calcan).
Planuri de urbanism (PUD, PUZ) sunt documentatii de urbanism, care se
realizeaza de catre specialisti atestati si se aproba de Consiliul local, prin
care se modifica sau se completeaza regulile de urbanism existente
(parametrii in care se poate construi) pentru un teren (PUD) sau o zona
mai mare (PUZ). Certificatul de urbanism poate cere intocmirea unui PUD sau
PUZ atunci cand se solicita o derogare de la normele urbanistice sau acestea nu
ofera suficiente informatii.
Proiect tehnic si detaliile de executie (P.Th.+D.E.) este documentatia
scrisa si desenata care se elaboreaza la solicitarea investitorului, pe baza
de contract, de catre cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de
rezistenta, inginer de instalatii) si care contine toate informatiile
necesare executiei unei constructii.
Proiectul de autorizare, numit Documentatie tehnica pentru autorizarea
executrii lucrrilor de construcii (D.T.A.C.) se constituie din parti ale
proiectului tehnic (P.Th.) necesare si suficiente pentru obtinerea
autorizatiei de construire dar nu si pentru executia constructiei.
Va cuprinde:
1. Piese scrise: deviz general, memorii, la care se vor anexa studiul geotehnic,
referate pentru verificarea proiectului, fise si documentatii tehnice pentru
obtinerea avizelor;
2. Piese desenate planuri generale si planse pe specialitati:
arhitectura: planurile tuturor nivelurilor, acoperisului, fatade, sectiuni
caracteristice;
structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii;
instalatii: schemele coloanelor instalatiilor electrice, sanitare, termice.
Studiul geotehnic este o documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia
terenului, adancimea nivelului freatic, adancimea optima de fundare a
constructiei, capacitatea portanta a solului, furnizand inginerului
proiectant al structurii de rezistenta informatiile necesare pentru a
dimensiona corect fundatia cladirii.
Verificarea proiectului se realizeaza de catre verificatori atestati MLPTL
(acestia nu pot fi si autorii proiectului) pentru diferite specialitati
(rezistenta, foc, siguranta in exploatare). In ceea ce priveste locuintele
unifamiliale, doar referatul de verificare a rezistentei cladirii este necesar
in vederea obtinerii autorizatiei de construire. Exceptie fac cladirile de

15

importanta redusa (maxim S+P+1E) din mediul rural, pentru care nu este
obligatorie verificarea proiectului

16