Garis Panduan ini telah diluluskan oleh :

Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke

30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 serta telah
disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor
Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010
dan

Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil.

3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010.

GARIS PANDUAN PERANCANGAN

BAGI PEMBANGUNAN

PANGSAPURI
PERKHIDMATAN
NEGERI SELANGOR
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa
Negeri Selangor

PRAKATA
Alhamdulillah syukur ke hadrat Allah SWT kerana dengan limpah kurnianya, Garis
Panduan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini telah dapat disediakan. Garis
Panduan ini telah disediakan berdasarkan kepada keperluan khusus bagi
perlaksanaan perancangan dan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri
Selangor. Penyediaan Garis Panduan Pangsapuri Perkhidmatan ini merupakan satu
keperluan memandangkan pembangunan pangsapuri perkhidmatan pada masa kini
merupakan satu konsep pembangunan yang semakin popular di Negeri Selangor.
Sehingga Draf Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri
Perkhidmatan ini disediakan, tiada garis panduan perancangan yang khusus
berkenaan pembangunan pangsapuri perkhidmatan di Negeri Selangor. Kebanyakan
PBT menggunakan garis panduan perancangan perdagangan sedia ada dan
piawaian-piawaian yang berbeza dan menimbulkan masalah kerana aspek-aspek
perancangan fizikal tidak dapat disyaratkan dengan jelas di dalam kelulusan
perancangan.
Selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor
dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan
pangsapuri perkhidmatan, pelaksanaan Garis Panduan Perancangan Bagi
Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor dapat menjadikan
pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor lebih terkawal dari
aspek fizikal dan membantu mewujudkan persekitaran Pembangunan Pangsapuri
Perkhidmatan yang berkualiti dan kondusif.
Garis panduan ini telah disediakan secara bersama antara PBT-PBT di Negeri
Selangor dan juga Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor. Garis
panduan ini telah diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor
Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 dan telah disahkan
oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 31/2010 pada
25 Ogos 2010 serta Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil.
3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010 untuk pemakaian oleh semua Pihak
Berkuasa Perancang Tempatan di Negeri Selangor.
Semoga dengan adanya Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan
Pangsapuri Perkhidmatan ini, adalah menjadi harapan Kerajaan Negeri Selangor
agar ia menjadi sebagai rujukan utama bagi PBT dan agensi teknikal, Pejabat Tanah
dan Daerah, perunding dan pemaju supaya perancangan pembangunan pangsapuri
perkhidmatan yang lebih efisien dapat diwujudkan di Negeri Selangor selain menjadi
panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor dalam
mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan
pangsapuri perkhidmatan dan.

( DATO MOHD. JAAFAR BIN MOHD. ATAN )

Pengarah,
Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa
Negeri Selangor

Cetakan Pertama 2010

c Hak cipta
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor

Hak cipta Terpelihara

Mana-mana bahagian dalam laporan ini tidak boleh diterbitkan semula,
disimpan dalam cara yang dipergunakan lagi,
ataupun dipindahkan dalam sebarang bentuk cara,
sama ada dengan cara elektronik, gambar rakaman dan
sebagainya tanpa kebenaran bertulis
daripada Penerbit terlebih dahulu.

Disediakan bersama :

Diterbitkan di Malaysia
oleh
Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor
Tingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan,
No. 3, Jalan Indah Seksyen 14,
40646 Shah Alam
Selangor Darul Ehsan
http://www.jpbdselangor.gov.my
ii

KANDUNGAN
1.0 TUJUAN

2.0 LATARBELAKANG

3.0 DEFINISI PANGSAPURI

PERKHIDMATAN
4.0 GARIS PANDUAN UMUM
4.1

ZON GUNATANAH YANG

DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN

PANGSAPURI PERKHIDMATAN
4.2

BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI

PERKHIDMATAN
4.3

DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK

4.4

PENYEDIAAN KEMUDAHAN

YANG MENCUKUPI
4.5

PENEKANAN KEPADA ASPEK

KESELAMATAN
4.6

PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK 11

4.7

PENGAPLIKASIAN KONSEP

12

GREEN BUILDING

5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS

OGOS 2010

14

1.0 TUJUAN

Garis Panduan ini disediakan bagi

memberi

panduan

kepada

Pihak

Berkuasa Tempatan (PBT) di Negeri

Selangor

bagi

pembangunan

cadangan
Pangsapuri

Perkhidmatan (Service Apartment )

di

dalam

proses

pertimbangan

Kebenaran Merancang (KM).

2.0 LATAR BELAKANG

Pangsapuri perkhidmatan merupakan salah
satu kategori perumahan yang popular
terutamanya di kalangan mereka yang
berpendapatan tinggi.

Artikel daripada

Kajian oleh CH Williams Talhar & Wong

(REHDA Bulletin (Nov / Dec 2004) telah
menunjukkan

peningkatan

mendadak

terhadap pertumbuhan pembangunan ini

semenjak tahun 2002.

Secara

umumnya,

pembangunan
adalah

konsep

pangsapuri

merupakan

asal

bagi

perkhidmatan

kediaman

yang

disediakan untuk disewa oleh pelancong

dan expatriate bagi tempoh masa jangka
pendek

atau

jangka

panjang

sebagai

alternatif penginapan yang lebih murah

berbanding penginapan hotel.

Pangsapuri

perkhidmatan

lazimnya

disertakan

dengan

perkhidmatan-perkhidmatan tertentu seperti housekeeping,

business centre, laundrette, kafe, nurseri dan pengawal
keselamatan.

Namun perkembangan semasa menunjukkan tren yang

berubah di mana kebanyakan pangsapuri perkhidmatan kini
adalah

didiami

oleh

pemilik

(owner-occupied)

sebagai

kediaman di tempat-tempat strategik di dalam atau di pinggir

kawasan bandar.

Dari

segi

perundangan,

pembangunan

pangsapuri

perkhidmatan adalah tidak tertakluk kepada Akta Pemajuan

Perumahan 1966.

3.0 DEFINISI PANGSAPURI PERKHIDMATAN

Tiada

definisi

khusus

yang

diberikan

untuk

konsep

pembangunan ini. Walau bagaimanapun berasaskan ciri-ciri

pembangunannya, JPBD Selangor mendefinisikan Pangsapuri
Perkhidmatan seperti berikut :

Pangsapuri
Perkhidmatan (Service
Apartment) adalah satu
konsep pembangunan
komersil yang bercirikan
kediaman yang
disediakan dengan pakejpakej perkhidmatan
tertentu bagi setiap unit.

4.0 GARIS PANDUAN UMUM

4.1

ZON

GUNATANAH

YANG

DIBENARKAN

BAGI

PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN.

Permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan hanya

dibenarkan di dalam zon komersil / perdagangan seperti yang
terkandung di dalam Rancangan Tempatan.

4.2

BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN

Terdapat beberapa bentuk pangsapuri perkhidmatan yang

dikenal pasti seperti berikut :
i.

PANGSAPURI

PERKHIDMATAN

SEBAHAGIAN

DARIPADA

SEBAGAI
KOMPONEN

PEMBANGUNAN BERCAMPUR

Pembangunan pangsapuri boleh

dibangunkan

bersekali

pembangunan
lain

di

dengan

bercampur

dalam

satu

Pembangunan

yang

kawasan.
pangsapuri

perkhidmatan perlu dibangunkan

pada

blok

yang

berasingan

dengan pembangunan yang lain.

Ia perlu mempunyai akses laluan
secara eksklusif dan berasingan
dari pembangunan lain.

Rajah 1 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI SEBAHAGIAN

DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR

PANGSAPURI
PERKHIDMATAN

JARAK ANTARA
BANGUNAN
MINIMUM 80

SOHO

PERNIAGAAN

JALAN
UTAMA
66

ANJAKAN
40

PERIMETER
PLANTING 10

JALAN
ANJAKAN
UTAMA
40
66
PERIMETER
PLANTING 10

ii.

PANGSAPURI

PERKHIDMATAN

SEBAGAI

FREE

STANDING BUILDING

Pembangunan

pangsapuri

perkhidmatan secara Free Standing

Building merupakan pembangunan
yang hanya melibatkan pangsapuri
perkhidmatan.

Pembangunan

ini

boleh melibatkan hanya 1 blok

pangsapuri perkhidmatan atau lebih
di dalam satu kawasan dengan
kemudahan

perniagaan

di

bawahnya.

Rajah 2 :

GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE

STANDING BUILDING

PANGSAPURI
PERKHIDMATAN

PERNIAGAAN

JALAN
UTAMA
66

ANJAKAN
40
PERIMETER
PLANTING 10

ANJAKAN
40
PERIMETER
PLANTING 10

JALAN
UTAMA
66

iii.

PEMBANGUNAN
DAN

KEDAI

PANGSAPURI

PEJABAT

PERKHIDMATAN

DI

DALAM

ini

haruslah

KOMPLEKS

PERNIAGAAN

Terdapat

juga

pembangunan
pangsapuri
perkhidmatan

yang

bersekali

dengan

kedai pejabat di dalam

satu

kompleks

bangunan.
pangsapuri

Unit-unit
perkhidmatan

berasingan

dengan bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk

secara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain
perlu

disediakan

untuk

pembangunan

pangsapuri

perkhidmatan.

Rajah 3 : GAMBARAN PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN

DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN

PANGSAPURI
PERKHIDMATAN

JARAK ANTARA
BANGUNAN
MINIMUM 80

JARAK ANTARA
BANGUNAN
MINIMUM 80

PEJABAT

KOMPLEKS PERNIAGAAN

JALAN
ANJAKAN
UTAMA
40
66
PERIMETER
PLANTING 10

JALAN
ANJAKAN
UTAMA
40
PERIMETER 66
PLANTING 10

4.3

DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK

Pembangunan

Pangsapuri

Perkhidmatan

adalah

tertakluk

kepada Dasar Kerajaan Negeri bagi penyediaan kedai mampu

milik. Bagi pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan, 10%
daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perlu
disediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordable
rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk
disewa.

4.4

PENYEDIAAN KEMUDAHAN YANG MENCUKUPI

i.

Penyediaan
pada

kemudahan
pembangunan

pangsapuri
perlulah

perkhidmatan

mengambil

penyediaan
bagi

kira

kemudahan

kediaman

dan

komersil, seperti ditetapkan

pada Garis Panduan Khusus, para 5.0.
ii.

Laluan berbumbung perlu

disediakan

bagi

semua

laluan masuk ke bangunan

(pada aras jalan) terutama
dari kawasan tempat letak
kereta

dan

perhentian

pengangkutan awam.
iii.

Laluan lintas untuk pejalan kaki perlu disediakan pada

jarak dan lokasi yang efisien.

iv.

Kemudahan-kemudahan

untuk

golongan Orang Kelainan Upaya

(OKU) seperti laluan pejalan kaki
mesra-OKU dengan penyediaan
ramp yang sesuai di lintasan jalan
kaki, beep sound pada lampu
isyarat,

reka

bersesuaian

bentuk
serta

lif

khas

kemudahan-

kemudahan lain yang memberikan

keselesaan

kepada

golongan

OKU.
8

4.5

PENEKANAN KEPADA ASPEK KESELAMATAN

i.

Reka bentuk perancangan kawasan dan bangunan perlu

menekankan aspek keselamatan melalui pengaplikasian
prinsip Crime Prevention Through Environmental Design
(CPTED) secara menyeluruh.

ii.

Reka bentuk kawasan perlu mengambil kira keadaan

topografi supaya tiada kejadian yang tidak diingini
berlaku seperti tanah runtuh dan banjir.

iii.

Keselamatan

di

tempat

letak

kereta

perlu

diberi

penekanan dari segi peletakan lampu, laluan pejalan

kaki, ramp dan ventilasi udara yang bersesuaian.

iv.

Memastikan penggunaan barrier atau railing di setiap

kawasan yang berisiko seperti parit dan aras lantai/tanah
yang berbeza (split level).

v.

Memastikan bilangan dan lokasi peletakan lampu jalan

dan lampu taman disediakan secukupnya terutama di
kawasan

laluan

pejalan

kaki

dan

kawasan

yang

terlindung.

vi.

Penyediaan

persekitaran

memastikan

tiada

yang

laluan-laluan

selamat

dengan

tersembunyi

dan

pemasangan CCTV bagi kawasan-kawasan terpilih dan

di lokasi-lokasi yang bersesuaian.

vii.

Akses laluan keluar masuk ke pangsapuri perkhidmatan

perlu disediakan secara eksklusif dan berasingan dari
pembangunan lain

10

4.6

PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK

i.

Intensiti pembangunan pangsapuri perkhidmatan yang

dicadangkan perlu mengambil kira keupayaan sistem
sirkulasi dan jalan raya sedia ada di sekitar kawasan
pembangunan dengan cadangan penyuraian trafik (traffic
dispersal) dan hierarki jalan yang bersesuaian.

ii.

Sistem

sirkulasi

kawasan

dalam

pembangunan

perlu disediakan dengan

sempurna

dengan

mengambil kira jalan susur

serta laluan keluar masuk
yang

berasingan

komponen

dari

pembangunan

yang lain.

iii.

Penyediaan tempat letak

kenderaan

perlulah

disediakan

dengan

mencukupi.

11

4.7

PENGAPLIKASIAN KONSEP GREEN BUILDING

i.

Perancangan dan Reka Bentuk Bangunan berkonsepkan

ciri-ciri

Green

Building

adalah

digalakkan

dengan

penekanan kepada penggunaan solar dan bahan binaan

yang energy efficient.

ii.

Reka

bentuk

unit-unit

pangsapuri perkhidmatan
perlu mempunyai sistem
ventilasi udara yang baik
bagi menggalakkan aliran
udara secara semula jadi.

iii.

Menggalakkan penggunaan sistem tangki atau kolam

simpanan air hujan (rain water harvesting) yang boleh
diguna pakai untuk tujuan kitar semula air hujan.

Contoh Sistem Rain Water Harvesting Yang Boleh Digunapakai Pada

Bangunan Pangsapuri Perkhidmatan

iv.

Reka bentuk perlu menekankan aspek penggunaan

cahaya semula jadi (natural lighting) yang maksimum
agar bekalan tenaga dapat dikurangkan.

12

v.

Bahan binaan Lanskap kejur seperti perabot jalan dan

laluan pejalan kaki hendaklah menggunakan elemenelemen mesra alam.

vi.

Menggalakkan elemen-elemen Lanskap lembut dan air di

kawasan lapang dan taman.

13

5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS

BIL

KOMPONEN

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

Zon Gunatanah

Zon komersil / perdagangan.

Lokasi Peletakan

Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan perlu ditumpukan

kepada lokasi-lokasi berikut :
a. Dalam kawasan pusat bandar.
b. Berhampiran terminal-terminal pengangkutan seperti
Integrated Transport Terminal, LRT dan komuter.
c.

d. Berhampiran dengan kawasan-kawasan institusi dan

pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.

e. Kawasan pembangunan semula bandar.

14

BIL

KOMPONEN

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

Saiz Tapak

Minimum 2 ekar.

Ruang Lantai

Minimum - 550kp

Saiz Isi Rumah

Maksimum 4.5 orang/unit

Nisbah Plot dan a. Kawalan ketinggian adalah merujuk Nisbah Plot dan
Kawasan Plinth seperti yang terkandung di dalam RT atau
Kawasan Plinth
RKK di sesuatu kawasan.
b. Bagi RT/RKK yang tidak menjelaskan Nisbah Plot dan
Kawasan Plinth adalah merujuk kepada Nisbah Plot dan
Kawasan Plinth yang terkandung di dalam Manual Garis
Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor.

15

KOMPONEN

BIL

Anjakan bangunan

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

a.

PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN

PEMBANGUNAN BERCAMPUR
Perimeter
Planting
10

Menghadap
Jalan utama 12.2 m (40)

TAMAN ATAS
BUMBUNG

Menghadap
Jalan tepi
12.2 m (40)
Menghadap
Jalan belakang 12.2 m (40)

20

40

SOHO

PANGSAPURI
PERKHIDMAT

Jarak Antara
Bangunan
80

40

40
ANJAKAN

Sempadan
bersama 6.1m (20)

b.

PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE STANDING

BUILDING

Perimeter
Planting
10

40

20

PANGSAPURI
PERKHIDMAT

TAMAN ATAS
BUMBUNG

40

40
ANJAKAN

c.

PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM

KOMPLEKS PERNIAGAAN

TAMAN ATAS
BUMBUNG

Perimeter
Planting
10
40

20 PANGSAPURI

PERKHIDMAT

PEJABAT

40

PEJABAT
Jarak Antara
Bangunan
80

40

ANJAKAN

16

BIL
8

KOMPONEN

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

Perimeter Planting

Minimum
3
meter (10) di
sekeliling
kawasan
pembangunan
(Tidak
termasuk
jarak anjakan
bangunan).

17

BIL

KOMPONEN

Kawasan Lapang

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

a. Menggunakan piawaian 1000 penduduk : 2 Hektar kawasan

lapang

b. Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan,

gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.

c. Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di

tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung.

18

BIL

10

KOMPONEN

Tempat
Kenderaan

Letak

* Nota :
TLK Tempat Letak
Kereta
TLM Tempat Letak
Motosikal
OKU

Orang
Kelainan Upaya

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

a. TLK

: 2 TLK/Unit Pangsapuri Perkhidmatan + 20%

pelawat
b. TLM : 20 % daripada jumlah TLK
c. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLK
d. Bagi ruang lantai perniagaan
i.
TLK
: 1 TLK/46.0mp(495kp) ruang lantai
ii.
TLM
: 1 TLM/84mp(905kp) ruang lantai
e. Kemudahan OKU
Unit TLK OKU berdekatan dengan lif dan ramp
Disediakan Ramp dan Railing

19

BIL

11

KOMPONEN

Kemudahan Awam

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

Kemudahan Eksklusif
a.
b.
c.
d.
e.
f.

Sistem Sekuriti 24 jam dan CCTV

Gymnasium
Dewan Serbaguna
Kolam renang
Kemudahan Wi-Fi/Broadband
Akses Lif yang khusus untuk
Perkhidmatan

unit

Pangsapuri

Kemudahan Sokongan
a. Surau (Minimum 40 x 40)
Surau Lelaki dan Perempuan secara berasingan
Lengkap dengan tempat mengambil air sembahyang
dan tandas

20

BIL

KOMPONEN

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

b. Tadika 1 tadika / 200 unit

c. Perniagaan Peringkat Tempatan

Di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri
perkhidmatan.
Contoh : Laundrette, Saloon Rambut/Pusat Kecantikan,
Mini Market, Perkhidmatan Kurier, Stationery dan
perkhidmatan percetakan digital, Kafe/Coffee House dan
lain-lain).
10% daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan
perlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik
(affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil
atau kiosk untuk disewa.

21

BIL

KOMPONEN

PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

d. Mini Perpustakaan / Bilik Bacaan yang lengkap dengan

kemudahan IT.

e. Laluan pejalan kaki berbumbung minimum 2.1 m (7)

f.
g.
h.
i.

Restoran / Medan Selera

Pejabat Pengurusan
Tempat pembuangan sampah berpusat
Tempat Letak motosikal dan basikal berbumbung
berserta tempat mengunci basikal dan motosikal

22