ADMINISTRASI KONTRAK KONSTRUKSI

A. PENDAHULUAN
1. Pengertian Kontrak / Perjanjian
Kontrak atau Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih
Salah satu pihak disebut PIHAK KESATU dan pihak lainnya disebut PIHAK KEDUA
Sedangkan dalam lingkup lingkup jasa konstruksi, pengertian para pihak adalah :
PIHAK KESATU
: Pengguna Jasa
PIHAK KEDUA
: Penyedia Jasa

2. Administrasi Kontrak
Administrasi Kontrak merupakan upaya pengelolaan atas kontrak dalam periode
pelaksanaannya
sehingga
kewajiban dan hak dari masing-masing pihak dapat dijalankan sesuai dengan ketentuan
yang ada dalam kontrak tersebut.
Dengan demikian administrasi kontrak diperlukan dalam setiap pelaksanaan kontrak.
Bagi kontraktor Administrasi Kontrak diperlukan dalam mengelola kontrak selama
pelaksanaan proyek agar tercapai target pelaksanaan dalam aspek biaya, mutu, an waktu
untuk memperoleh laba, citra yang baik dari perusahaan serta profesionalisme dalam
pelaksanaan pekerjaan.
Dan bagi pengguna jasa Administrasi kontrak diperlukan dalam mengelola kontrak selama
pelaksanaan proyek agar diperoleh hasil pelaksanaan berupa bangunan dan
kelengkapannya sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dalam kontrak.

3. Kedudukan kontrak dalam hubungan kerja

Secara Hukum, perjanjian merupakan undang-undang bagi pihak-pihak yang membuat

Setiap pihak wajib melaksanakan ketentuan kontrak
Setiap kesalahan dalam memenuhi ketentuan akan menimbulkan risiko berujud biaya dan
tidak ada kompensasinya
Contohnya :
Pihak I tidak menyerahkan lahan tepat waktu
Pihak I tidak membayar tepat waktu
Pihak II tidak menyerahkan bangunan tepat waktu
Pihak II tidak memenuhi persyaratan bangunan

1.
2.
3.
4.
5.

a.
b.
c.
d.
6.
7.

Untuk menghindari kerugian karena tidak memenuhi ketentuan, kontraktor

harus :
Menyelenggarakan mutu pelaksanaan sesuai persyaratan
Memahami serta menerapkan ketentuan dalam dokumen kontrak
4. Pemahaman istilah
Kontrak : suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya
terhadap satu orang atau lebih
Provisional Sum : sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk
pekerjaan yang belum ditentukan
Prime Cost : sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk
pekerjaan yang telah ditentukan, umumnya dikerjakan oleh NSC
Nominated Sub Contractor (NSC) : sub kontraktor yang ditunjuk langsung oleh Pihak I
untuk pekerjaan tertentu yang telah ditetapkan
Force Majeure : atau keadaan memaksa, adalah kejadian atau peristiwa yang terjadi
diluar kemampuan Pihak I maupun Pihak II yang dapat mempengaruhi pelaksanaan kontrak,
antara lain berupa :
Bencana alam : banjir, gempa bumi, tanah longsor, badai dan lain-lain
Huru-hara, perang, pemberontakan, kerusuhan, kekacauan dan lain-lain
Kebakaran
Keadaan memaksa yang dinyatakan secara resmi oleh Pemerintah
Eskalasi harga : perubahan/kenaikan harga sesuai kondisi pasar
Klaim
: suatu permintaan akan tambahan harga kontrak, atau waktu pelaksanaan, atau
kompensasi atas terjadinya hal-hal yang bukan kesalahan salah satu pihak dan merugikan
pihak tersebut

8.

Sengketa kontrak : perselisihan/perbedaan pendapat antara Pihak I dan Pihak II yang

tidak dapat disepakati atas hal-hal tentang pelaksanaan kontrak
9.
Penyelesaian sengketa : upaya mencapai kesepakatan antara dua pihak melalui
musyawarah, atau pengadilan, atau arbitrase
10. Arbitrase : peradilan yang dipilih dan ditentukan sendiri secara sukarela oleh pihak-pihak
yang bersengketa

B.

DOKUMEN KONTRAK
Dokumen Kontrak secara lengkap terdiri atas :
a. Dokumen Tender, meliputi :
- Undangan tender
- Petunjuk kepada peserta tender
- Formulir penawaran dan lampirannya
- Syarat-syarat umum dan khusus
- Speseifikasi Tehnik
- Gambar Tender
- Daftar item dan kuantitas pekerjaan
- Addendum
b. Surat Penunjukan
c. Surat Perjanjian
d. Syarat-syarat Perjanjian
e. Rincian Pekerjaan dan Harga
f. Dokumen lain : Berita Acara Aanwijzing (Risalah Penjelasan),
Berita Acara Klarifikasi, data penyelidikan tanah, dan lain-lain

1. ANATOMI / ISI KONTRAK

Kontrak sekurang-kurangnya memuat ketentuan tentang :
1) Para Pihak, menjelaskan tentang :
a. Nama Instansi / Badan Usaha atau Usaha/ Orang Perorangan
b. Nama Wakil / Kuasa atau Sertifikat Keahlian dan ketrampilan bila Usaha Perorangan
c. Tempat kedudukan dan alamat usaha
2)
Rumusan pekerjaan, menguraikan tentang :
a. Pokok-pokok pekerjaan
b. Volume pekerjaan
c. Nilai pekerjaan, dan ketentuan untuk penyesuaian harga
d. Pekerjaan tambah kurang
e. Tata cara penilaian hasil pekerjaan untuk pembayaran
f. Jangka waktu pelaksanaan
3)
Pertanggungan
Jenis pertanggungan yang menjadi kewajiban penyedia jasa :
a. Pembayaran uang muka : dengan jaminan uang muka
b. Pelaksanaan pekerjaan : dengan jaminan pelaksanaan
c. Hasil pekerjaan : dengan ditahan sebagian pembayarannya (retensi)
d. Tenaga kerja : dengan asuransi tenaga kerja
e. Tuntutan pihak ketiga : dengan jaminan asuransi
f.
Kegagalan bangunan : dengan jaminan asuransi

a.
b.
c.
d.

a.
b.
4)
a.
b.
c.
5)
a.
b.
6)
a.
b.
c.
d.
e.
7)
a.
b.
c.
d.
e.
8)
a.

b.

9)

Dalam pertanggungan diatas dicantumkan :

Nilai jaminan / pertanggungan
Jangka waktu pertanggungan
Prosedur pencairan / pengembalian jaminan
Hak & kewajiban masing-masing pihak
Jenis pertanggungan yang menjadi kewajiban Pengguna Jasa:
Pengguna Jasa Pemerintah, dengan dokumen ketersediaan anggaran
Pengguna Jasa Non Pemerintah, dengan jaminan Bank atau bentuk lain yang disepakati
para pihak
Tenaga Ahli, menjelaskan tentang :
Persyaratan klasifikasi dan kualifikasi tenaga ahli
Prosedur penerimaan dan atau pemberhentian tenaga ahli
Jumlah tenaga ahli
Kewajiban & Hak masing-masing pihak, meliputi :
Kewajiban & Hak Pengguna Jasa
Kewajiban & Hak Penyedia Jasa
Cara Pembayaran, berisi uraian tentang :
Volume fisik pekerjaan yang bisa dibayar
Cara/tahapan pembayaran hasil pekerjaan
Jangka waktu pembayaran
Besarnya potongan retensi, angsuran pengembalian uang muka
Denda keterlambatan pembayaran
Pekerjaan tambah dan kurang, menjelaskan tentang :
Definisi pekerjaan tambah kurang
Dasar timbulnya pekerjaan tambah kurang
Dampaknya terhadap harga kontrak
Dampaknya terhadap waktu pelaksanaan
Cara pembayaran pekerjaan tambah
Ketentuan mengenai cidera janji (wan prestasi)
Bentuk cidera janji
oleh Penyedia Jasa :
i.
tidak menyelesaikan pekerjaan
ii.
tidak menyerahkan hasil pekerjaan
oleh Pengguna Jasa
i.
terlambat serahkan lahan, sarana pelaksanaan
ii.
terlambat membayar
iii.
tidak membayar
Bila satu pihak cidera janji, pihak lainnya mendapat kompensasi berupa antara lain :
i.
perpanjangan waktu
ii.
penggantian biaya
iii.
pemberian ganti rugi
iv.
perbaikan hasil pekerjaan
Penyelesaian perselisihan
Dalam hal penyelesaian perselisihan kontrak, didalamnya memuat ketentuan :

a.

penyelesaian menggunakan lembaga peradilan, yaitu melalui pengadilan sesuai Hukum

Acara Perdata, atau Pengadilan Niaga
b.
penyelesaian menggunakan alternatif penyelesaian sengketa, yaitu melalui upaya
mediasi atau konsiliasi, atau arbitrase
10) Ketentuan mengenai pengakhiran/pemutusan kontrak, menguraikan tentang :
a.
bentuk pemutusan yang disepakati, atau pemutusan sepihak
b.
kewajiban dan hak masing-masing pihak sebagai konsekuensi dari adanya pemutusan
kontrak
11) Ketentuan mengenai keadaan memaksa (force majeure), meliputi :
a.
risiko-risiko khusus yg disepakti sebagai keadaan memaksa
b.
kewajiban & hak masing-masing pihak bila terjadi keadaan memaksa
12) Kewajiban para pihak dalam hal kegagalan bangunan, menjelaskan tentang :
a.
jangka waktu pertanggung jawaban kegagalan bangunan
b.
bentuk tanggung jawab terhadap kegagalan bangunan
13) Ketentuan mengenai perlindungan pekerja, meliputi :
a.
kewajiban memenuhi ketentuan perundangan
b.
bentuk tangung jawab dalam perlindungan pekerja
14) Ketentuan mengenai aspek lingkungan, menjelaskan tentang :
a.
kewajiban memenuhi ketentuan perundangan
b.
bentuk tangung jawab mengenai gangguan terhadap lingkungan dan manusia
15) Ketentuan-ketentuan lain diantaranya :
a.
mengenai hak atas kekayaan intelektual (hak cipta/paten)
b.
mengenai pemberian insentif
c.
mengenai sub penyedia jasa (sub kontraktor) dan pemasok
d.
mengenai penggunaan dua bahasa
e.
bahwa kontrak konstruksi tunduk pada hukum yang berlaku

2.

PERUBAHAN PERJANJIAN
Terhadap suatu perjanjian/kontrak dimungkinkan adanya perubahan, yaitu :

Perjanjian Amandemen (amendment contract)

bila ada satu atau lebih ketentuan harus dirubah (misalnya perubahan waktu pelaksanaan)
Perjanjian Addendum (addendum contract)
bila ada tambahan ketentuan baru (misalnya tambahan biaya eskalasi)
Perjanjian Suplemen (supplementary contract)
bila ada tambahan ketentuan diluar substansi kontrak

3. KONSEKUENSI ATAS WAN PRESTASI

Perlu disadari bahwa bagi kedua pihak ada konsekuensi :
i Pihak Kedua : kesalahan memenuhi ketentuan kontrak (wan prestasi) akan menimbulkan risiko biaya
tanpa imbalan pendapatan
i Pihak Kesatu : kesalahan memenuhi ketentuan kontrak (wan prestasi) akan menimbulkan risiko klaim dari
Pihak Kedua, yang akan menambah Anggaran Proyek
Agar hal tersebut tidak terjadi, kontraktor harus :
1.
Menyelenggarakan mutu pelaksanaan yang baik

2.

Memahami & menerapkan ketentuan kontrak

4. SUBSTANSI /ISI KONTRAK YANG PERLU DIWASPADAI

1)
Pembayaran
a.
Jaminan pembayaran, bila tidak ada jaminan pembayaran dari Pihak I bisa timbul masalah
dalam kelancaran pembayaran prestasi pekerjaan
b.
Pembayaran berdasarkan bagian pekerjaan yang harus selesai penuh (sistim mile stone).
Bila dalam penyelesaian penuh dari suatu bagian pekerjaan menemui kendala, maka
pembayaran atas bagian tersebut akan bermasalah
c.
Pembayaran sistim progres payment dengan nilai besar 25 %, 50 %. 75 %, 100 %, hal ini
akan menuntut Pihak II mempunyai modal kerja yang cukup besar
d.
Tidak ada uang muka, menyebabkan Pihak II harus menyediakan modal kerja yang cukup
besar
2)
Pekerjaan tambah kurang
Didalam menangani pekerjaan tambah kurang perlu diperhatikan :
a.
Segera konfirmasi perubahan tersebut sehingga formal / sah
b.
Dibuat analisis dampak pekerjaan tambah kurang tersebut pada harga dan waktu kontrak
c.
Segera ajukan perubahan biaya sampai final
d.
Setelah secara legal disetujui baru pekerjaan tambah kurang dilaksanakan (idealnya
begini)
3)
Sanksi dan Denda
a.
Denda keterlambatan penyelesaian pekerjaan (satu permil sehari) diberi batas maksimum
5% dari nilai kontrak
b.
Bila denda keterlambatan diterapkan secara parsial, harus manjadi perhatian untuk tidak
dilanggar
c.
Perlu mencantumkan kompensasi untuk keterlambatan pembayaran
d.
Perlu dicantumkan ketentuan tentang batas keterlambatan dalam pembayaran dengan
sanksi :

Penyedia
Jasa menghentikan kegiatan dan segala risiko ditanggung Pengguna Jasa
4)
Penyelesaian sengketa
Perlu dicantumkan klausul tentang penyelesaian sengketa :
a.
Penyelesaian melalui BANI, atau melalui arbitrasi dan menggunakan aturan BANI, atau
b.
Penyelesaian dengan mediasi (melalui mediator) atau dengan konsiliasi (melalui
konsiliator), atau
c.
Penyelesaian melalui Pengadilan Negeri
5.

PETUGAS YANG HARUS MEMAHAMI KONTRAK

a. Periode Pra Kontrak :

Petugas yang duduk di Tim Penghitungan Tender di Cabang & Kantor Pusat
b. Periode Pelaksanaan Kontrak :
i.
Direktur Operasi / Tehnik (PJT)
ii.
Manager Pengendalian
iii.
Kepala Proyek / Site Manager
iv.
Staf Tehnik Proyek

C. K L A I M

Klaim adalah bentuk permintaan, atau tuntutan, yang diajukan oleh salah satu pihak dalam
suatu perjanjian kepada pihak lainnya berupa pembayaran, atau ganti rugi, atau tambahan
waktu, atau kompensasi atas timbulnya hak dari satu pihak terhadap pihak lainnya, atau
atas kesalahan memenuhi kontrak oleh salah satu pihak.
Klaim oleh Penyedia Jasa
NO.
KEJADIAN
KLAIM
1.
Penyerahan lahan
a. Idle cost sumber daya (alat,
terlambat
tenaga, material)
b. Biaya umum (overhead)
c. waktu
KEJADIAN
PENALTI
2.NO. Pembayaran
termin
Cost
1. terlambat
Penyerahan pekerjaan
Denda (liquidated damage)
terlambattambah
3.
Pekerjaan
Tambahan nilai kontrak
2.
Kualitas
pekerjaan
Harga
dikurangi/kerja
ulang
4.
Pekerjaan kurang
Pegguna
jasa mengurangi
nilai
kurang
kontrak
Ada bagian
ataumeninjau
dikerjaan
5. 3. Kejadian
padapekerjaan
lingkup
a. Mengulang
Penyesuaiankembali,
harga atau
yang
tidak
diterim
karena
oleh
pengguna
jasa
dengan
lokal, nasional, regional
kembali lingkup pekerjaan biaya
tidak
memenuhi
beban
atau global yang
b. Waktupenyedia jasa
ketentuan
berdampak kerugian yang
signifikan

1.

2.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
a.
b.
c.
9.

Penalti / denda
olehPenggunaJasa

Dalam hal timbul kejadian

merugikan diluar kekuasaan para pihak, maka :
Bila ada aturan dalam kontrak, harus diikuti
Bila tidak ada aturan dalam kontrak, perlu disepakati cara penanganannya
Terdapat dua kelompok klaim
Klaim yang dasar pengajuannya ada dalam kontrak (contractual claim)
klaim biaya perubahan pekerjaan
klaim biaya dan waktu atas penundaan penyerahan lahan
Klaim yang dasar pengajuannya tidak tercantum dalam kontrak (non contractual claim)
klaim kenaikan kurs mata uang asing
klaim biaya dan waktu atas penghentian pekerjaan oleh alasan yang bukan kesalahan
kontraktor
PROSES KLAIM
Setiap kesalahan Pihak I dikonfirmasi secara tertulis
Bila harus mengerjakan diluar lingkup pekerjaan: diminta instruksi/konfirmasi tertulis
Saat melaksanakan pekerjaan butir 1) dan 2), dibuat surat pemberitahuan secara rinci
(kapan, berapa lama, alat apa, material apa, tenaga kerja berapa, dan lain-lain)
Buat foto dokumen sebelum, selama dan selesai pelaksanaan
Setelah pekerjaan selesai, buat konfirmasi atau Berita Acara
Pengajuan klaim dibuat jangan sampai terlambat, karena posisi tawar akan lemah
Berkas pengajuan klaim disusun lengkap, akurat, jelas, menarik
Diupayakan kondisi yang baik/kondusif, berupa :
kinerja pelaksanaan selalu dibuat baik
hubungan interpersonal dengan Pihak I dijaga baik
suasana perundingan tetap hangat & bersahabat
Hasil perundingan dibuat formal

D. KETERKAITAN KONTRAK DENGAN PERATURAN PERUNDANGAN

-

1.
2.
3.
-

4.
a.

b.

c.

Ketentuan-ketentuan dalam dokumen kontrak tidak dibenarkan bertentangan

dengan
Peraturan Perundangan
Bila terdapat yang bertentangan: ketentuan tersebut batal demi hukum
Bila terdapat hak satu pihak (kewajiban pihak lain) tidak tercantum tetapi dibenarkan
peraturan per-undangan, maka hak tersebut memenuhi syarat untuk dituntut
Ketentuan tentang kegagalan Bangunan
UU. No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi, pasal 25, 26, 27, 28
Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi
pasal 34 s/d 48
Ketentuan tentang Peran Masyarakat
UU. No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi, pasal 29, 30
Kegagalan Bangunan
keadaan tidak berfungsinya bangunan, sebagian atau keseluruhan, dari segi teknis,
manfaat, K 3 atau keselamatan umum
bisa karena kesalahan dari Penyedia Jasa (Pelaksana Konstruksi, Perencana Konstruksi, dan
Pengawas Konstruksi) atau Pengguna Jasa
Langkah preventif penting :
Bila lingkungan bangunan ( tanah, air, cuaca, beban dll) mempunyai kondisi yan
memungkinkan bangunan berubah/deformasi, maka dalam BA Penyerahan Pekerjaan
diberi catatan bahwa bila hal itu terjadi
bukan tanggung
jawab Penyedia Jasa
Peran Masyarakat sesuai UU. No. 18/1999 Pasal 29 :
Masyarakat berhak untuk :
i.
melaksanakan pengawasan untuk mewujudkan tertib pelaksanaan Jasa Konstruksi
ii.
memperoleh penggantian
yang layak
atas kerugian yang dialami secara
langsung sebagai akibat penyelenggaraan Jasa Konstruksi
Masyarakat berkewajiban
i.
menjaga
ketertiban
dan
memenuhi
ketentuan yang berlaku
dibidang
pelaksanaan Jasa Konstruksi
ii.
turut
mencegah
terjadinya
pekejaan
konstruksi yang membahayakan
kepentingan umum.
Masyarakat bisa memberikan kritik, usulan, protes, pernyataan curiga sampai tuduhan
Sebagai antisipasi, agar diupayakan :
i.
Pelaksanaan pekerjaan mengikuti ketentuan-ketentuan dalam kontrak
ii.
Interaksi dengan masyarakat sekitar dilakukan dengan baik
iii.
Tetap menjaga lingkungan sekitar proyek dalam keadaan baik

E. PENGAKHIRAN KONTRAK
Kontrak konstruksi berakhir bila :
a.
Pelaksanaan kontrak selesai s/d penyerahan terakhir, dan semua kewajiban dan hak
masing-masing telah diselesaikan,atau

b.

Dilakukan pemutusan kontrak oleh salah satu pihak oleh suatu sebab sesuai
kontrak, dan semua kewajiban dan hak yang timbul pada masing-masing pihak telah
diselesaikan, atau
c.
Dilakukan pemutusan kontrak atas kesepakatan para pihak sesuai kontrak, dan semua
kewajiban dan hak yang timbul pada masing masing pihak telah diselesaikan

F. URUTAN KEKUATAN / PRIORITAS DOKUMEN

Bila terdapat hal-hal yang bertentangan / tidak sama pada satu dokumen gengan dokumen
lainnya, umumnya berlaku :
Dokumen yang lebih akhir adalah yang lebih kuat / mengikat untuk dilaksanakan
Dalam hal tidak ditentukan, urutan prioritas untuk dilaksanakan berdasarkan urutan
adalah :
1.
Instruksi tertulis Pengawas/Wakil Pemilik Proyek
2.
Kontrak Adendum
3.
Surat Perjanjian dan Syarat-syarat Perjanjian
4.
Surat Perintah Kerja, Surat Penunjukan
5.
Berita Acara Negosiasi
6.
Berita Acara Klarifikasi
7.
Berita Acara Aanwijzing/Risalah Rapat Penjelasan
8.
Syarat-syarat Administrasi
9.
Spesifikasi/Syarat Tehnis
10. Gambar Rencana Detail
11. Gambar Rencana
12. Rincian Nilai Kontrak

G.

a.

FORMAT STANDAR KONTRAK

Meskipun di Indonesia belum ditetapkan suatu standar kontrak, tetapi sebagai referensi
dapat digunakan antara lain :

Standar kontrak dari FIDIC (Federation Internationale

atau International Federation of Consulting Engineers.
b.
Standar kontrak dari JCT (Joint Contract Tribunal)

H.

a.
-

b.

Des

Ingeuneurs

Conseils)

BENTUK KONTRAK
Terdapat beberapa jenis bentuk kontrak dalam jasa konstruksi, tetapi yang banyak ditemui
adalah bentuk kontrak :
Kontrak Lump Sum (Lump Sum Contract)
Kontrak Lump Sum nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan pada
lingkup/scope pekerjaan, baik menyangkut kuantitas maupun kualitasnya
Kuantitas pekerjaan pada RAB hanya dipakai sebagai dasar perhitungan dalam penawaran,
dan pembayaran prestasi pekerjaan, sedangkan risiko kekurangan kuantitas atau kelebihan
kuantitas menjadi tanggung jawab Pihak II/kontraktor
Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)

- Kuantitas pekerjaan dihitung bersama oleh kedua pihak berdasarkan keadaan lapangan,
tetapi harga satuan pekerjaan tidak berubah
- Dalam penawaran, kuantitas pekerjaan ditetapkan oleh Pihak I untuk dasar perhitungan
harga penawaran

FIDIC Part 1 Presentation

FIDIC CONTRACT PART I

PRESENTATION
By. Dwi Arifin

FIDIC adalah singkatan kata dari Federation Internationale Des Ingeniurs Conseil atau International
Federation Consultant Engineer
Didirikantahun 1913 oleh Negara Perancis, Belgia, dan Switzerland
Maksud

: melakukan Study Penelitian Mengenai Pembuatan Kontrak-Kontrak Proyek Konstruksi Skala nasional
maupun Internasional.

Tujuan

: Membuat terobosan dalam Pembuatan bentuk Kontrak Konstruksi dengan Bahasa Kontrak yang
menitik beratkan Perlindungan atau Proteksi Terhadap Hak Kekayaan Intelektual.
: Dengan Membuat bentuk-bentuk kontrak Konstruksi yang lebih dapat beradaptasi dan fleksible
dalam penerapannya
Dalam terapannya FIDIC tidak hanya mendasari kontraknya dengan Hukum adat/Kebiasaan tetapi juga
dengan tambahan Hukum Perdata Internasional, sehingga dapat di terapkan oleh banyak Negara dan
lebih di terima oleh lembaga Pembiayaan Proyek dengan taraf bank-bank internasional.

First Edition

: Bentuk kontrak Pertama di buat tahun 1957 dan terus di revised tahun 1963, 1977 dan terakhir 1987.
Dan Indonesia adalah Negara yang mengadopsi bentuk kontrak FIDIC

Kontrak Proyek.
Kontrak Proyek : Berawal dari sebuah Impian/ keinginan untuk membangun sebuah bentuk konstruksi yang berkembang
menjadi sebuah Rencana / perencanaan Konstruksi dan makin berkembang menjadi sebuah dokumen
Lelang yang siap di adakan sebuah pelelangan yang mana para peserta nya adalah pemberi jasa
Konstruksi atau lebih familiar di sebut Kontraktor dengan hasilnya adalah suatu kontrak kerja proyek.
Kontrak

WITH ?

: Adalah Perjanjian Kerja antara Pemakai jasa dengan kontraktor sebagai pemberi jasa, dengan
perjanjian kerja tertentu dan waktu tertentu dan dengan hasil suatu bentuk konstruksi yang sesuai dalam
kontrak.
: Siapa dan dengan siapa yang mentandatangani kontrak
Pemakai jasa / Pemilik/ Employer
Pemberi Jasa / Kontraktor

WHO ?

: Siapa saja yang terikat dalam Kontrak

Pemakai Jasa / Pemilik/Employer
Pemberi Jasa/ Kontraktor
Pemberi Jasa/ Engineer
Pemberi Jasa Terhadap Kontraktor/ Sub Kontraktor

WHAT ?

: Pekerjaan Apa yang ada di dalam kontrak

Apa saja yang di atur dalam kontrak dalam melaksanakan pekerjaan tersebut

WHEN ?

: Kapan Kontrak ini di mulai untuk memulai pelaksanaan Konstruksi dan kapan Kontrak ini berakhir
untuk menyelesaikan Pekerjaan Konstruksi

Bahasa Hukum Kontrak

Ke absahan kontrak perlu adanya beberapa struktur atau unsur yang wajib di adakan dalam kontrak seperti hal nya
1.

Adanya pelaku kontrak : Perorangan/ Badan yang sah dengan hukum dan mempunyai criteria untuk
mengadakan atau mengikuti kegiatan dalam pekerjaan ini.

2.

Adanya aturan-aturan penyusunan kontrak yang berkesinambungan atau tidak berat sebelah

3.

Dasar dasar pembuatan Kontrak yang mencerminkan tidak adanya perbedaan

4.

Prosedur prosedur untuk pembuatan kontrak demi menghindari kecurangan kecurangan ataupun
kesalahan

Pembahasan
Pelaku :
Pemilik/ Employer
: Perorangan / badan yang di sahkan oleh hukum dan berhak membuat suatu
Kegiatan atau bentuk proyek konstruksi yang mana factor pembiayaan nya di atur olehnya.
Kontraktor
: Pelaksana/Pemberi jasa terhadap Pemilik Proyek yang telah di berikan
mandat yang sah oleh pemilik proyek untuk melaksanakan kegiatan atau pekerjaan proyek konstruksi
yang di atur dalam kontrak.
Sub Kontraktor
: Pelaksana /Pemberi Jasa terhadap Pemilik Proyek yang di berikan mandat
yang sah oleh kontraktor untuk melaksanakan sebagian pekerjaan dalam kontrak dan menjadi
tanggung jawab kontraktor ( dengan menggunakan Kontrak perjanjian kerja berbeda )
Permanent
: Sub kontraktor dengan adanya kontrak perjanjian berbeda yang namanya
di sebutkan di dalam kontrak yang di setujui oleh pemilik untuk melakukan sebagian perkerjaan dan di
atur dalam kontrak serta pembiayaannya menjadi tanggung jawab kontraktor.
Contoh : Sub kontraktor untuk supply Material skala besar/prioritas utama/ Fabrication, Manufacturing
Temporary
: Sub kontraktor yang bersifat sementara dengan adanya kontrak perjanjian
dengan kontraktor dan melakukan sebagian pekerjaaan di dalam kontrak yang namanya tidak di
sebutkan di dalam kontrak dengan pemilik dan menjadi tanggung jawab kontraktor.
Contoh: Sub contractor untuk Tenaga Kerja
Engineer/Tenaga Ahli : Pelaksana/pemberi jasa terhadap pemilik Proyek yang di beri
kan mandat dari pemilik proyek yang sah untuk melakukan Pengawasan pekerjaan dalam proyek
dengan adanya penunjukan dari pemilik proyek yang ditentukan di dalam kontrak.

Pengertian lain
: Kewenangan untuk mewakili pemilik proyek dalam memberikan persetujuan,
pendapat terhadap tindak lanjut aktifitas proyek kepada Kontraktor. Dalam hal ini Engineer tidak terlibat
dalam Proses Konstruksi.
Engineer Representatif : Pelaksana/pemberi jasa terhadap pemilik Proyek yang di beri
kan mandat dari pemilik proyek yang sah untuk melakukan Pengawasan pekerjaan dalam proyek
( Assistant Engineer) dengan adanya penunjukan dari Engineer yang ditentukan di dalam kontrak
terpisah.
Aturan-Aturan / Sifat

Dalam pembuatan kontrak Aturan aturan yang di adopsi seperti hal nya:

Aturan yang mengikat : Jelas di dalam kontrak telah dan wajib diatur/aturan yang harus di patuhi baik
masalah jenis pekerjaan, waktu pekerjaan, apa saja di dalam kontrak yang di buat pemilik dan di setujui
Kontraktor
Aturan Fleksibel
: Penjelasan aturan yang mengikat dapat menjadi fleksible dengan
poin-poin tertentu, Apabila aturan / isi di dalam kontrak tidak sesuai atau perlu adanya perubahan yang di
buat setelah adanya diskusi atau penelitian ulang oleh kontraktor dan engineer serta kemudian di ajukan
usulan kepada pemilik. Contoh : Perpanjangan Waktu karena factor sebab, Penambahan atau
pengurangan atau perubahan jenis material. Etc.
Dasar Kontrak

Modal dasar pembuatan kontrak itu wajib di dasari dengan criteria sbg berikut :
1.

Melihat Hak dan mengaplikasikannya

2.

Melihat Kewajiban dan mengaplikasikannya

3.

Melihat Tanggung Jawab dan mengaplikasikannya

Ketiga criteria tersebut harus terdapat dalam penyusunan kontrak, karena tanpa criteria tersebut
berpengaruh proyek tidak dapat berjalan semestinya sesuai kontrak. 3 kriteria tersebut menitik beratkan
ke dalam hal pekerjaan dan pembiayaannya.
Prosedur Kontrak

Syarat-Syarat : Ketentuan umum di mulai dari pelelangan yang di jadikan prioritas utama dan
penentuan pemenang tender Proyek. Syarat-syarat ini juga berupa

Syarat-syarat umum (General Condition)FIDIC : ada 25 syarat 72 pasal

Beberapa syarat-syarat penting :

Definisi dan Interpretasi

Perubahan-Perubahan

Pelimpahan Kontrak
Jumlah Perkiraan

Dokumen Kontrak
Perbaikan-Perbaikan

Kewajiban-Kewajiban Umum
Resiko Khusus

Penangguhan Pekerjaan
Pembebasan dari Pelaksanaan

Pelaksanaan & Kelambatan

Penyelesaian Perselisihan

Tanggung Jawab Atas Cacat

Kesalahan Pengguna Jasa
Syarat-syarat Khusus (Condition of Particular) FIDIC, antara lain:

Definisi kata/Istilah tertentu

Bahasa dan Hukum yang berlaku

Prioritas Dokumen

Jaminan Pelaksanaan

Bonus Penyelesaian

Arbitrase

Kesalahan Pengguna Jasa/Penyedia Jasa

PROJECT CONDITION
FIDIC membagi bentuk kontrak di lihat dari beberapa kondisi.

Kontrak Proyek Konstruksi Skala Besar yang pekerjaannya bersifat keseluruhan/ atau di mulai
dari Tahap Perencanaan. (RED BOOK ) Pelaku kontrak yang menjadi putusan adalah antara Pemilik
Proyek dengan Kontraktor Pembiayaan bersifat Lump sum.

Tanggung jawab dalam pembuatan desain oleh Pemberi/ Pemilik Proyek

Tetapi beberapa desain boleh di buat oleh kontraktor

Administrasi kontrak , supervisinya, dan sertifikasinya, Persetujuan Progress Kerja untuk proses
pembayaran oleh Engineer

Pembayaran dilihat / di ukur dari Progress pekerjaan dan di bayar menurut Bill of Quantities di dalam
kontrak.
Kontrak Proyek Konstruksi Skala Besar yang pekerjaannya bersifat sebagian/ atau bisa di mulai dari
tahap Perencanaan. (YELLOW BOOK) Pelaku Kontrak yang menjadi Putusan adalah Pemilik Dengan
Kontraktor dan faktor pembiayaannya bersifat Lump Sum.

Tanggung Jawab desain dari kontraktor

Tetapi beberapa desain boleh di buat oleh Employer ( Engineering Personell)

Pemilik Proyek memberikan draft list untuk kebutuhan/ keinginan dan kontraktor mendesainnya

Administrasi kontrak , supervisinya, dan sertifikasinya oleh Engineer

Proses Pembiayaan biasanya sesuai schedule/ bisa dengan pembicaraan. Tidak seperti dalam RED
BOOK.
Kontrak Proyek EPC/TURNKEY skala besar yang pekerjaannya bersifat Perubahan, penggantian
ataupun penambahan. ( SILVER BOOK ) Pelaku Kontrak yang menjadi Putusan adalah antara Pemilik
Proyek dengan Kontraktor, factor pembiayaan bersifat lump sum.

Tanggung jawab desain dari Kontraktor

Pemilik Proyek memberikan spesifikasi/ type/kebutuhan yang di inginkan

Engineering, Procurement, Construction di kerjakan penuh oleh kontraktor

Tidak ada penggunaan Engineer oleh pemilik proyek.Engineer kebutuhan diadakan kontraktor

Kontraktor di berikan kebebasan dalam melakukan cara untuk mengerjakan proyek.

Kontrak Proyek dengan Skala kecil ( SHORT ) atau relative dari segi pekerjaaan ataupun waktu
pengerjaan proyeknya ( GREEN BOOK ) Pelaku Kontrak yang menjadi Putusan adalah antara Pemilik
Proyek dengan Kontraktor, factor pembiayaan bersifat lump sum tetapi bisa juga tidak.

Tanggung Jawab desain bisa antara dua pelaku

Sum dari kontrak tidak mengatur Monitoring progress, tetapi tingkat kerumitan pekerjaan

Tidak ada penggunaan Engineer

Dasar hukum yang di gunakan biasanya Perdata tiap-tiap Negara yang mengeluarkan

Banyak di gunakan/di terapkan dalam proyek-proyek kecil. Seperti :Maintenance

Definition of Contract Pasal 1.1 (Syarat-syarat Umum)
Spesifikasi

: Jenis Pekerjaan apa saja yang ada di dalam kontrak

Apabila ada perubahan spesifikasi akan di ajukan kontraktor kepada Engineer

Engineer akan mengeluarkan Opini apabila ada perbedaan atau perubahan di hal kualitas atau
kuantitas yang ada dalam kontrak dan akan mengeluarkan instruksi .

Untuk hal tersebut semua spesifikasi akan mengacu kepada BOQ tentang adanya/perlunya
penambahan jumlah atau pengurangan jumlah serta hasilnya akan di setujui oleh Engineer dan akan di
ajukan kepada pemilik untuk adanya perubahan dalam BOQ.
Drawing
: Semua jenis gambar, kalkulasi gambar, Informasi teknik yang di buat oleh
Engineer kepada kontraktor di dalam kontrak. Dan semua gambar dan kalkulasi serta informasi teknik
tersebut akan di buat ulang oleh kontraktor dan di ajukan untuk di setujui oleh engineer di dalam kontrak.
Dan untuk Proses dan syarat-syarat umum mengenai persetujuan, pengajuan, monitoring Drawing atau
Document mengacu kepada ( General Condition Clause 6 and Clause 7)
Bill Of Quantity
: Semua nilai /Price dan kuantitas dari semua aspek pekerjaan secara lengkap
yang dimasukkan dalam lelang dan diajukan nilainya oleh kontraktor dan merupakan bagian dari Tender.
(General Condition Clause 55.1) Quantity yang ada di dalam BOQ sebagai acuan dalam kerja proyek,
tetapi BoQ tidak dapat dianggap sebagai jumlah yang actual dan akurat dari pekerjaan-pekerjaan oleh
kontraktor dalam pemenuhan kewajiban-kewajibannya berdasarkan kontrak.
Tender
: Nilai dan aspek keseluruhan sebagai kesanggupan yang diberikan Kontraktor kepada
Employer untuk Memulai hingga menyelesaikan pekerjaan dengan melihat dan mengikuti semua
ketentuan, syarat, aturan yang ada di dalam kontrak dan di setujui dengan adanya Letter of
Acceptance.
Letter of Acceptance : Persetujuan secara Formal dari employer di dalam tender
Contract Agreement : Perjanjian kesepahaman kerja antara pihak Employer dan Kontraktor
Appendix to Tender : Lampiran Lampiran dalam tender untuk memudahkan pencarian kembali salah
satu ketetapan/ktentuan dalam syarat-syarat kontrak.
DEFINITION of FIDIC CONTRACT
Dari keterangan-keterangan di atas kita bisa menarik kesimpulan hal-hal yang di terapkan dalam kontrak
Internasional :
1.
Syarat-syarat umum kontrak mengatur hak dan kewajiban para pihak (Pemakai Jasa dan
Pemberi Jasa) secara lengkap, terperinci serta mencerminkan keadilan dan kesetaraan kedudukan para
pihak. Misalnya : Para pihak berhak untuk manangguhkan pekerjaan atau memutuskan kontrak.

2.

Hal-hal Khusus sehubungan dengan sifat pekerjaan yang memerlukan pengaturan

Khusus, dijabarkan dalam Syarat-Syarat Khusus.

3.

Besaran-besaran yang menyangkut Jaminan Ganti Rugi Waktu Pelaksanaan, Waktu

Penyerahan Lahan, Masa Jaminan atas Cacat, Besarnya Nilai Retensi, semuanya
dicantumkan dalam suatu daftar yang disebut Lampiran (Appendix) sehingga
memudahkan mencarinya.
4.
Bahasa yang dipakai adalah bahasa Inggris yang mudah dimengerti dan hampir-hampir tak
mungkin diartikan lain. Kata-kata/istilah tertentu diberikan definisi yang jelas

5.

Penyelesaian perselisihan/sengketa, tak ada satupun yang memilih Pengadilan

(Court). Semuanya memilih Arbitrase. Pilihan badan, proses dan tata cara serta
prosedur Arbitrase diatur secara rinci.

6.

Istilah Masa Pemeliharaan yang biasa kita kenal di ganti dengan istilah Masa
Tanggung Jawab Atas Cacat (Defect Liability Period) yang memang rasanya lebih
tepat kecuali Standar SIA 80 yang masih menggunakan istilah Maintenance
Period.

7.

Istilah Denda (Penalty) yang lazim kita kenal, tidak lagi di gunakan, di ganti
dengan istilah Ganti Rugi Atas Kelambatan (Liquidity Damages for Delay) atau
Liquidity and Ascertain Damages for Delay.

8.

Semua standar kontrak konstruksi internasional mengizinkan hal-hal berikut:

Penyelesaian pekerjaan secara bertahap (partial completion)

Penempatan / penggunaan bagian pekerjaan yang telah diserahkan (partial

occupation)

Penyelesaian pekerjaan secara praktis/substansial, tidak mutlak 100% selesai

(practical/substantial completion)
9.

Pekerjaan Tambah di batasi maksimum 10% - bila lebih di izinkan pakai kondisi khusus.