PARECER TÉCNICO

DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

CETP
CURSOS PROFISSIONALIZANTES

LUIZ FERNANDO PINTO BARCELLOS

Corretor de Imóveis, Engenheiro Civil, Perito e Avaliador.
 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

SUMÁRIO

1. - A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL

1.1 - Histórico
1.2 - Conceitos básicos
1.3 - Normatização pela ABNT
1.4 - Resolução - COFECI nº 957/2006

2. - METODOLOGIA BÁSICA (para o PTAM)

2.1 - Método Comparativo Direto

2.2 - Método da Renda (considerações)

3. – VALOR DE MERCADO

3.1 – Compra e venda

3.2 - Locação

4. – VISTORIA DOS IMÓVEIS

4.1 – Urbanos e rurais; edificações e benfeitorias·

5. – RESPONSABILIDADE E ÉTICA
5.1 – Ética e profissionalismo
5.2 - Responsabilidade civil na emissão do PTAM

6. – CONTEÚDO E APRESENTAÇÃO DO PTAM

6.1 – Conteúdo mínimo e forma de apresentação

6.2 - Honorários pela elaboração do PTAM
6.3 – O PTAM nos processos judiciais

7. – ANEXOS
7.1 - Resolução - COFECI nº 957/2006
7.2 - Ato Normativo - COFECI nº 001/2006
7.3 - Anexos I, II, III, IV e V do Ato Normativo - COFECI nº 001/2006

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 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1. - A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL

1.1 - Histórico

Em 1975 o Banco Nacional da Habitação – BNH, desejando

padronizar as avaliações de imóveis, firmou um acordo com a
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT para a elaboração de
uma norma para avaliação de imóveis urbanos.

Foi, então, instalada a Comissão de Estudo de Vistorias e

Avaliações – CEVA do Comitê Brasileiro de Construção Civil – CB-2, da
ABNT.

Desses trabalhos iniciais resultou a norma NB 502, para avaliação

de imóveis urbanos. Esta norma evoluiu, posteriormente, para NBR 5676
– Avaliação de Imóveis Urbanos e surgiram as normas NBR 8799, para
imóveis rurais e NBR 8951, para glebas urbanizáveis, entre outras.

Em recente atualização, a ABNT editou as normas da série NBR

14653, Avaliação de Bens. Com validade a partir de 30/05/2001, a Parte
1 (NBR 14653-1) - Procedimentos Gerais, com validade a partir de
30/06/2004, as Partes 2 e 3 (NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos e NBR
14653-3 – Imóveis Rurais). Estas normas são de atenção obrigatória nos
trabalhos avaliatórios.

1.2 - Conceitos básicos

A norma NBR 14653-1 estabelece, entre outras, as seguintes

definições:

Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de

avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

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 Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele
incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da
sua localização, uso ou vocação.

Laudo de Avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro

de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para
avaliar o bem.

Parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento

técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado
sobre assunto de sua especialidade.

1.3 - Normatização pela ABNT

A Lei 8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 39

estabelece:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre

outras práticas abusivas:

I - ............;
II - ...........;
III - ..........;
IV - .........;
V - ..........;
VI - .........;
VII - ........;
VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou
serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos
oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade
credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e
Qualidade Industrial – CONMETRO;

Há, portanto, na prestação de serviços, obrigação legal de atenção

às normas da ABNT, inclusive as de avaliações de imóveis, da série NBR
14653.

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1.4 - Resolução - COFECI nº 957/2006

A norma NBR 14653, da ABNT, restringe a competência para

elaboração de avaliação de imóveis, assim como para emissão de laudo
de avaliação, aos profissionais de nível superior, devidamente registrados
no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA.

A Lei 6530/1978, que regulamenta a profissão de Corretor de

Imóveis, dispõe, em seu artigo 3º:

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação

na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.

É, portanto, de competência legal do Corretor de Imóveis, emitir

opinião sobre comercialização imobiliária, ou seja, mercado imobiliário.

A opinião abalizada e fundamentada, apresentada em forma de

relatório circunstanciado, elaborada por profissional capacitado e
legalmente habilitado, corresponde à definição de Parecer Técnico,
segundo a norma NBR 14653-1.

Assim nasceu o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica –

PTAM, emitido por corretores de imóveis e fiscalizado pelo sistema
COFECI-CRECI.

Através da Resolução - COFECI nº 957/2006 e do Ato Normativo -

COFECI nº 001/2006 foi regrada a emissão do PTAM, o Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, a Declaração de Avaliação
Mercadológica e o Selo Certificador de habilitação.

2. - METODOLOGIA BÁSICA (para o PTAM)

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 A norma NBR 14653-1 da ABNT, em seu item 8.2, refere-se à
metodologia aplicável para a determinação do valor de um bem, listando
os seguintes métodos:

a) Método comparativo direto de dados de mercado;

b) Método involutivo;
c) Método evolutivo;
d) Método da capitalização da renda.

Para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,

entretanto, o único método aplicável é o comparativo direto de dados de
mercado, aplicado ao imóvel como um todo, incluindo terreno,
edificações e demais benfeitorias. É uma particularização chamada, em
engenharia de avaliações de “método das vendas” e considerada uma
avaliação de menor precisão.

2.1 - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Ao ser solicitado, ao Corretor de Imóveis, a emissão de um Parecer

Técnico que informe o valor de mercado de um determinado imóvel, está
iniciado o processo de elaboração do PTAM. A esse imóvel dá-se a
designação de imóvel objeto.

Sendo um método comparativo, o primeiro passo é a escolha de

outros imóveis para comporem a amostra. São os chamados imóveis
comparando e devem ser similares ao imóvel objeto e estarem sendo
ofertados à venda ou recentemente comercializados. A similaridade entre
os imóveis componentes da amostra e o imóvel objeto possibilita um
conjunto homogêneo, o que sempre deve ser buscado.

O número de imóveis comparando não deve ser inferior a cinco e

encontrar cinco imóveis com semelhança total ao imóvel objeto nem
sempre é possível. Nesses casos, deve ser feita a homogeneização dos
dados da amostra.

Nas avaliações de que tratam as normas da série NBR 14653, o

tratamento da amostra é um procedimento científico, tanto mais
elaborado e profundo quanto maior é o grau desejado de precisão e
fundamentação.

No caso dos PTAM, é fundamental que seja composta a amostra

de imóveis semelhantes em tudo com o imóvel objeto, para que a

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comparação possa ser realizada sem a necessidade da
homogeneização, pois esta é uma forma de ser introduzida a
subjetividade.

Como os PTAM não têm como escopo serem um trabalho

científico, mas de expressarem uma opinião técnica e abalizada sobre o
valor de mercado do imóvel objeto, a homogeneização da amostra,
quando não puder ser evitada, deve ser feita por fatores.

São fatores que representam, por exemplo, o acréscimo de valor

unitário que existe entre o de um terreno de esquina e o de um de meio
de quadra na mesma rua ou bairro. Para zonas estritamente residenciais
unifamiliares, situa-se ao redor de 10% (dez por cento). Para zonas de
uso misto, pode chegar a 20% (vinte por cento) e para zonas em que
predomina o comércio, pode atingir 50% (cinqüenta por cento).

Outros atributos podem ser homogeneizados por fatores, como

dimensões de testada e profundidade, condições topográficas
(declividade, ondulações, drenagem), idade e conservação para as
edificações, etc.

Para imóveis de diferentes localizações (zonas ou bairros distintos),

pode ser utilizada a relação existente entre os respectivos valores
unitários constantes da Planta de Valores Genéricos, nos municípios que
a elaboram. O fator gerado por essa relação chama-se fator de
transposição, mas sua utilização deve ser evitada, pois nem sempre a
PVG retrata uma valoração pontual correta e atualizada.

Não devem ser feitas, entretanto, em hipótese nenhuma,

comparações entre imóveis dotados de diferentes condições de uso e
ocupação do solo, segundo a legislação municipal. Da mesma forma,
para os imóveis com edificações, não devem diferir determinadas
condições, como padrão de construção, número de dormitórios, para os
apartamentos, etc.

Com a utilização criteriosa dos dados assim tratados, obtêm-se os

valores unitários homogeneizados de todos os itens da amostra e sua
média aritmética conduzirá ao provável valor unitário do imóvel objeto,
podendo ser emitido, assim, o Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.

2.2 - Método da Renda

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 O método da renda de que fala a norma é o da capitalização da
renda do imóvel objeto, ou seja, da determinação de seu valor pela
capitalização da renda líquida que ele proporciona.

No caso do PTAM, não se trata de capitalização, mas da

determinação do valor provável de um imóvel cujo valor de locação
mensal é conhecido, pela utilização inversa do percentual que relaciona o
valor dos imóveis que lhe são semelhantes e os praticados em seus
alugueres.

Também pode ser empregado de forma inversa, para a

determinação do valor locatício mensal de um imóvel cujo valor é
conhecido ou encontrado pelo método comparativo direto de dados de
mercado.

3. – VALOR DE MERCADO

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por finalidade

expressar a opinião do Corretor de Imóveis responsável por sua emissão
quanto ao Valor de Mercado do imóvel objeto. Refere-se, sempre, a uma
data fixa, sendo essencial a contemporaneidade dos elementos de
comparação. Também é indispensável a existência de um mercado
aberto, em que haja, ao menos, um vendedor disposto a vender e um
comprador disposto a comprar o bem, sem interferências externas. O
valor da transação assim concretizada é o valor de mercado.

Quatro são os agentes que, todos em conjunto, devem estar

presentes para que um bem tenha valor de mercado. São eles: utilidade,
escassez, poder de compra e desejo de comprar.

O tempo que decorre entre a oferta do bem e a concretização da

venda caracteriza a liquidez, tanto maior, quanto menor o tempo
decorrido. Para a liquidez máxima, dá-se o nome de liquidação forçada e
é o valor procurado pelas instituições bancárias para imóveis em
garantia.

Dois tipos de valores são objetivo de determinação: o de compra e

venda, para caracterizar o valor de mercado do imóvel (para a
transferência da propriedade) e o de locação, para estimar o valor mensal
que deve ser pago a título de aluguel do imóvel (não visa a transferência

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de propriedade).

3.1 – Compra e venda

O valor de mercado, que é estabelecido pela comparação com

imóveis semelhantes, compara imóveis oferecidos à venda ou
recentemente comercializados. No primeiro caso, não há a certeza de
que venha a ser vendido pelo valor de oferta, sendo, normalmente
corrigido pelo fator de oferta (0,8 a 0,9), que representa um deságio,
entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento), previsto para a
ocasião do fechamento do negócio.

Também é necessário, ao comparar os imóveis, verificar as

condições de comercialização, fazendo as comparações,
preferencialmente, de negócios à vista. Em caso de pagamentos
parcelados, é fundamental a determinação do valor presente ou a
comparação de iguais condições de parcelamento, especificando-as no
texto do PTAM.

3.2 - Locação

Quando o objetivo do PTAM é a determinação do valor de locação

do imóvel objeto, o método empregado é o de comparação direta com
outros imóveis semelhantes, de mesma utilização, fazendo-se a
proporção entre as áreas dos imóveis, ou seja, através do valor de
locação unitário.

Pode-se, ainda, no caso de dificuldade em constituir uma amostra

de, ao menos, cinco imóveis comparandos, empregar o método da renda,
que consiste em, conhecendo o valor do imóvel (conhecido previamente
ou determinado dentro do procedimento do PTAM), estimar o valor de
locação pela aplicação de um percentual usual de renda (relaciona o
valor de locação ao valor do imóvel).

Nos dias atuais, esse percentual varia entre 0,5% e 1,2%, estando
a grande maioria entre 0,7% e 0,8%. O percentual de renda varia com a
relação entre oferta e procura, usos residencial e comercial, podendo até
superar 1,2% em casos de exclusividade do imóvel.

4. – VISTORIA DOS IMÓVEIS

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4.1 – Urbanos e rurais; edificações e benfeitorias.

Na vistoria do imóvel objeto, deve o Corretor de Imóveis observar

todas as suas características, assim como as de seu entorno, fazendo
delas registro fotográfico.

No caso de imóveis urbanos, para os que possuem edificações,

verificar o uso, se residencial ou comercial, o padrão de construção, os
tipos de materiais empregados, a idade aparente e o estado de
conservação. Verificar as condições do logradouro onde se situa o imóvel
objeto, os serviços públicos de que é dotado, suas dimensões reais e as
constantes da matrícula no Registro Imobiliário e, ainda, se as
edificações estão averbadas na matrícula, pois sua ausência pode
representar redução de valor de mercado.

Para os imóveis rurais é imprescindível a pesquisa para conferir se

o imóvel descrito na matrícula é o mesmo que está sendo vistoriado.
Parece desnecessário mencionar este pormenor, mas é muito comum o
interessado fornecer uma matrícula e apresentar para vistoria imóvel
diverso.

De fundamental importância, também, é a verificação da reserva

ambiental legal, se está averbada na matrícula, qual o percentual da área
deve ser reserva, etc. Também é fator determinante no valor de mercado
de uma propriedade rural a existência de passivos ambientais, lembrando
que a imprescritibilidade dos crimes ambientais poderá acarretar a
penalização futura do proprietário pelo dano ambiental causado por
proprietário anterior.

O uso dado ao imóvel rural e aos de seu entorno é de suma

importância para a determinação do valor de mercado, assim como a
infraestrutura existente no próprio imóvel e na região. As benfeitorias
existentes devem ser verificadas, para a busca de imóveis comparando
com benfeitorias semelhantes em qualidade e quantidade. Não deve o
Corretor de Imóveis manifestar-se com respeito à qualidade do solo,
produtividade e outros assuntos técnicos fora de suas atribuições. Deve
restringir-se a comparar imóveis semelhantes, verificando o valor de
mercado pelos praticados na região.

É muito comum para imóveis rurais, os preços unitários de mercado

não serem expressos em unidades monetárias, mas em quantidades de
produtos agro-pecuários, como arrobas de boi e sacas de soja.

5. – RESPONSABILIDADE E ÉTICA

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5.1 –Ética e profissionalismo

Intimamente ligadas, moral e ética têm origem etimológica comum,

a primeira no latim e a segunda no grego, em “comportamento segundo
os costumes”.

Enquanto a moral encerra um conjunto de regras de conduta,

estabelecido numa sociedade de indivíduos e com evolução no tempo,
acompanhando a dos costumes, a ética é um ramo da filosofia que
estuda os princípios fundamentais da moral.

Ligando-se a ética ao profissionalismo, exige-se do indivíduo, no

exercício de sua profissão, o respeito às regras de conduta estabelecidas
pela sociedade, assim como as que regulamentam o exercício
profissional.

Mais do que possa constar em qualquer “código de atitudes”, o

profissional tem plena noção do que é certo e do que é errado ao exercer
sua atividade profissional. Esta plena noção está no conhecimento das
regras provenientes dos costumes da sociedade em que vive.

O ato, sob o ponto de vista moral e ético, produz efeitos, não

somente no indivíduo que o pratica, mas atinge indivíduos de seu
entorno, com conseqüências à sociedade, como um todo. Daí, a
responsabilidade do indivíduo pelas conseqüências do ato por ele
praticado.

5.2 - Responsabilidade civil na emissão do PTAM

O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis encontra-

se na Resolução-COFECI nº 326/92 e estabelece em seu artigo quinto:

Art. 5º - O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos

profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia,
imprudência, negligência ou infrações éticas.

Observe-se que a responsabilidade civil independe de culpa, pois

um trabalho mal realizado por imperícia, imprudência ou negligência
poderá gerar o dever de indenizar o cliente ou a quem tenha causado
dano.
O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece, em seu art. 927, no

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capítulo “Da Obrigação de Indenizar”:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,

independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando
a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por
sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Nos artigos 186 e 187, em “Dos Atos Ilícitos”, estabelece o Código

Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência

ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao

exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim
econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

O corretor de imóveis que emitir um PTAM atribuindo ao imóvel

valor que lhe exceder o valor de mercado poderá ser responsabilizado
civil e penalmente caso, por exemplo, o PTAM venha a instruir processo
de financiamento bancário e o imóvel objeto seja tomado como garantia,
considerando o valor de mercado que lhe foi atribuído.

6. – CONTEÚDO E APRESENTAÇÃO DO PTAM

6.1 – Conteúdo mínimo e forma de apresentação

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica deverá apresentar,

como conteúdo mínimo, os requisitos estabelecidos no Ato Normativo-
COFECI nº 001/2006 (anexo), em seu Anexo III:

1. Identificação do solicitante;
2. Finalidade do PTAM;
3. Identificação e caracterização do imóvel
3.1. Situação e localização (Estado, Município, logradouro,
número, etc.);
3.2. Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;

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 3.3. Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso
comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do imóvel;
3.4. Características e infra-estrutura disponível no logradouro e na
região onde se encontra o imóvel;
3.5. Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções,
benfeitorias, instalações, etc.);
3.6. Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado
4.1. Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra,
explicitando as respectivas fontes;
4.2. Homogeneização dos itens da amostra;
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;
6. Encerramento
6.1. Conclusão do PTAM;
6.2. Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
6.3. Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura
7. Anexos:
7.1. Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização
do Imóvel)
7.2. Plantas de situação e localização, mapas, etc.
7.3. Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de
Imóveis;
7.4. Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos,
CCIR, etc.)
7.5. Currriculo do C.I. avaliador.

É de suma importância que o texto do PTAM seja claro e apresente

a fundamentação em forma de raciocínio lógico, de tal modo que
qualquer pessoa que o leia possa acompanhar os passos de seu emissor
até a conclusão, com a opinião técnica sobre o valor de mercado do
imóvel objeto.

O PTAM deve ser impresso em três vias, sendo duas destinadas ao

cliente, com aposição do Selo Certificador numerado em ambas, ao lado
da assinatura do corretor de imóveis avaliador. A terceira via deverá ser
arquivada por cinco anos no escritório do profissional, estando nela
fixada a terceira via do selo certificador numerado.

Os selos certificadores serão fornecidos pelo CRECI, mediante a

Declaração de Emissão de PTAM e o recolhimento da taxa
correspondente. Somente poderão emitir PTAM os corretores de imóveis
inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, na forma
prevista na Resolução-COFECI nº 957/2006 (anexa).

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6.2 - Honorários pela elaboração do PTAM

Em primeiro lugar, a pactuação de honorários deve preceder todos

os trabalhos para a emissão do PTAM, e deve ser feita,
preferencialmente por escrito. A maneira mais correta de se estabelecer
a relação com o cliente é através de um contrato de prestação de
serviços, onde fiquem descritas as obrigações do C.I. emissor do PTAM e
a remuneração em contrapartida: os honorários profissionais.

Nos dias atuais, entretanto, é comum e não menos válida a

apresentação da proposta via fax ou e-mail, e a pactuação dos
honorários ser confirmada em resposta pela mesma via.

Ainda não existe uma tabela de honorários pela emissão de PTAM.

Vários fatores devem ser considerados na formulação da proposta

de honorários: o tempo despendido, o valor do imóvel, o grau de
complexidade, as condições financeiras do cliente, a habitualidade ou
eventualidade da prestação de serviços, a localização do imóvel objeto e
as despesas de locomoção e estadia e, por fim, a competência e o
reconhecimento público do profissional.

Os trabalhos bem elaborados de hoje são a certeza de mais

clientes e melhores honorários no futuro.

6.3 – O PTAM nos processos judiciais

Em diversas ações judiciais é necessário o conhecimento do valor
de mercado de imóveis: desapropriações, inventário e partilha,
renovatórias e revisionais de locação, indenizatórias, dissolução e
liquidação de sociedades, etc.
O cliente pode solicitar o PTAM, em qualquer dos casos, para
instruir petição, seja como requerente ou como requerido.
No caso, entretanto, de nomeação pelo juiz, como perito judicial, há
que se observar o que determina o art. 145 do Código de Processo Civil:
Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento
técnico ou científico, o juiz será assistido por perito, segundo o disposto
no art. 421.
§ 1º Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível
universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente,
respeitando o disposto no Capítulo VI, seção VII, deste Código.

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 § 2º Os peritos comprovarão sua especialidade na matéria sobre
que deverão opinar, mediante certidão do órgão profissional em que
estiverem inscritos.
§ 3º Nas localidades onde não houver profissionais qualificados
que preencham os requisitos dos parágrafos anteriores, a indicação dos
peritos será de livre escolha do juiz.
O § 1º acima restringe a nomeação de perito aos profissionais de
nível universitário, não havendo tal restrição, entretanto para os
assistentes técnicos, pois assim estabelece o art. 422 do mesmo CPC:
Art. 422. O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi
cometido, independentemente de termo de compromisso. Os assistentes
técnicos são de confiança da parte, não sujeitos a impedimento ou
suspeição.

7. – ANEXOS

7.1 - Resolução-COFECI nº 957/2006

7.2 - Ato Normativo-COFECI nº 001/2006
7.3 - Anexos I, II, III, IV e V do Ato Normativo-COFECI nº 001/2006

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