FACULDADE ASSIS GURGACZ FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAO DO IMVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAO DO IMVEL RURAL

Trabalho apresentado como pr-requisito para aprovao na disciplina de Avaliaes e Percias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

LAUDO DE AVALIACAO DE IMVEL RURAL

SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMVEL AVALIADO Matrcula: 10.832 Municpio: Cu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE

AVALIAO DO IMVEL Valor da Terra Nua R$ 1.053.800,00

Valor das Benfeitorias R$ 70.600,00

Valor Total de Mercado R$ 1.124.400,00

DATA DA AVALIAO: 20/09/2011 EMPRESA APC - AVALIAES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda. ENGENHEIRO RESPONSVEL Altair Rodrigues

1.

INTRODUO AAPC avaliaes patrimoniais e consultoria s/c Ltda., atravs do Engenheiro

AgrnomoFernando Portillo e por solicitao do Banco do Brasil, procedeu avaliao do imvel conhecido como Fazenda Mesquita, localizado no Municpio e Comarca de Santa Helena. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011, onde foram percorridos pontos do interior e do permetro do referido imvel rural, sendo possvel avistar e identificar suas caractersticas. O valor de um imvel rural e a sua atrao no mercado imobilirio est diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorizao. Propriedades rurais bem localizadas, com bom aproveitamento, estruturas de apoio bem dimensionadas, com relevo que permita a mecanizao possuem melhor liquidez. Na ocasio da pesquisa de mercado foram detectados negcios realizados com imveis de caractersticas semelhantes ao imvel avaliando. Os valores foram determinados aps anlise de ofertas e opinies de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Municpio de Cu Azul. O resultado da avaliao, bem como as etapas e informaes necessrias execuo e fundamentao do trabalho, esto apresentados em captulos especficos, distribudos no corpo do laudo e em seus anexos. 2. PROPRIETRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10.559-01 ENDEREO: Linha Santa Luzia MUNICPIO: Cu Azul

3.

OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imvel citado no item cinco.

4.

FINALIDADE Banco de dados do solicitante.

5.

IDENTIFICAO DO IMVEL AVALIADO Lote

Lote Rural N 384 da Gleba Guairac n3

Matrcula
10.832

rea/ha
50,8

Total 6. CONDIES ESPECIAIS

50,8

Para uma melhor compreenso da sistemtica adotada na avaliao, atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliao de Imveis Rurais para o Brasil, sendo a NBR 14653-3, de autoria da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT. Como a prpria Norma recomenda, para a sua aplicao foi necessrio consultar tambm a Lei Federal n 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra ETA - Brasil/Estados Unidos (1971). As concluses sobre o valor atribudo ao imvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo, e confrontados atravs de observao visual, sem qualquer instrumento de medio, como tambm a situao jurdica do imvel foi considerada livre e desembaraada de qualquer nus. Quaisquer alteraes nas informaes disponibilizadas podem modificar as concluses sobre o valor atribudo ao imvel. 7. 7.1 METODOLOGIA NORMAS TCNICAS A Associao Brasileirade Normas Tcnicas ABNT, atravs da NBR 14653-1 Norma para Avaliao de Bens, regulamenta e fixa as diretrizes para avaliao de imveis rurais.

O detalhamento de interpretao das especificaes das Normas da ABNT so discutidos e apresentados atravs de estudos analticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE. 7.2 CRITRIO ADOTADO O critrio bsico aplicvel para determinar o valor do imvel foi atravs de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT,para avaliao de imveis rurais. No presente caso, tendo em vista a natureza do imvel avaliando, sua situao geoeconmica e a disponibilidade de dados seguros, adotamos: Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado Define o valor atravs da comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e consequentemente, no valor, devem ser justificados por inferncia estatstica ou por homogeneizao, respeitados os nveis de rigor definidos nesta Norma. condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobilirio". 7.3 NVEIS DE FUNDAMENTAO E PRECISO O nvel de fundamentao e preciso pretendido est diretamente relacionado com as informaes que possam ser extradas do mercado, bem como a metodologia utilizada para a confeco do laudo tcnico.
Nvel
Fundamentao Preciso

Grau
I III

NBR 14653-3, itens 9.4 e 9.5

74 pontos 24,67 % amplitude do intervalo de confiana 80%

A coleta de amostra comparativa com dados heterogneos, extrados do mercado imobilirio, torna imperiosa a utilizao da homogeneizao fundamentada, que minimize a variao causada pelas diferenas entre os dados disponveis. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: idoneidade e completa identificao das fontes de informao;

sua atualidade; ao detalhamento da descrio das suas caractersticas; sua semelhana com o imvel objeto da avaliao; confiabilidade de conjunto de elementos; ao tratamento dispensado aos elementos, para torna-los homogneos; ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiana mximo de 30%.

7.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriao do real valor de mercado, para o imvel avaliando, exigiu inicialmente, a elaborao de pesquisa de ocorrncias de mercado, relativos a ofertas e transaes reais de imveis semelhantes, situados na regio de influncia. Assim, na coleta de dados para compor a amostra do mercado, foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobilirias, corretores autnomos, agricultores e engenheiros agrnomos, desprezando-se informaes incompletas e/ou inconsistentes. Aos eventos coletados, agregaram-se outras informaes disponveis no nosso banco de dados. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informaes para o segmento de mercado, possibilitando o estudo estatstico. 7.5 DEFINIO TCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposies do solicitante, no presente laudo definimos o Valor de Mercado, cuja definio tcnica a seguinte: Entende-se por valor de mercado de um bem, a sua expresso monetria terica e mais provvel, a uma data de referncia, numa situao em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas negociao, no mercado vigente naquela data. Esta expresso monetria corresponder teoricamente, em condies rotineiras e normais de mercado, ao preo mdio que seria obtido em negociaes que atendessem lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes.

7.6 DECLARAO EM CONFORMIDADE COM O CDIGO DE TICA O imvel objeto desta avaliao foi inspecionado pessoalmente pelo signatrio deste laudo; O autor no tm no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando e to pouco em relao ao solicitante; O signatrio no tem nenhuma inclinao pessoal com relao matria envolvida neste laudo, tampouco aufere qualquer vantagem; No melhor conhecimento do crdito do avaliador, as anlises, opinies e concluses expressas no presente trabalho so baseadas em dados, diligncias e levantamento verdadeiros e corretos; Todas as declaraes/informaes e valores, deste laudo, so contemporneas e vlidas para a data de execuo do laudo 8. 8.1 VISTORIA CARACTERIZAO DA REGIO A regio se caracteriza por ser uma grande produtora de gros, tendo como principais culturas soja e milho, a regio possui uma grande rea de plantio sendo esta localizada beira lago de Itaipu, onde se pode destacar o bom solo do local. 8.1.1 CONTEXTO GERAL A atividade econmica baseada na agropecuria, com algumas agroindstrias instaladas na regio, que garantem a comercializao dos produtos. Na atividade agrcola consideramos como homognea, ou seja, cultivo de lavouras temporrias como soja, milho e trigo Na pecuria podemos citar a bovinocultura de corte e leite, bem como avicultura e suinocultura de corte. 8.1.2 TOPOGRAFIA E CARACTERSTICAS DO SOLO A topografia constituda com reas suave onduladas, com textura argilosa e solos profundos. Possui fertilidade mdia, podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados.

O valor das terras, entre outros fatores, est relacionado com o tipo de solo, caractersticas topogrficas, existncia de recursos hdricos, presena de melhoramentos bem dimensionados, localizao e condies de acesso.

8.1.3 MELHORAMENTOS PBLICOS EXISTENTES A regio possui energia eltrica, transporte coletivo escolar, estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho. 8.1.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMVEL Vindo de cascavel, passando pelo municpio de Diamante D Oeste em direo cidade de Santa Helena, passa a ponte queimada, seguindo pela PR 488, entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda aps a passagem da ponte, nessa entrada tem um ponto de nibus, ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros, ali ter uma estrada s esquerda que deve ser seguida at a sede da fazenda por mais 200 metros. 8.1.5 CROQUI DE LOCALIZAO:

8.1.6 MAPA DE LOCALIZAO:

8.1.7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 250808.90 sul, 535537.92 oeste, estando a uma altitude de 630 metros. 8.2 CARACTERSTICAS DO OBJETO DA AVALIAO

As informaes sobre os aspectos intrnsecos do imvel foram observadas in loco, sem a utilizao de instrumento de medio, e constam no quadro abaixo. As reas e demais dimenses fsicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e j citadas neste laudo. 8.2.1 OCUPAO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAO
Lavoura Pastagem rea alagada (vrzea) Reserva mata nativa Sede/outros

REA ha
46,00 4,60 0,0 0,0 0,0

TOTAL 8.2.2 CLASSIFICAO DOS SOLOS

50,08

Os solos foram classificados como Latossolo, conforme levantamento da Embrapa Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuria, contido no livro Sistema Brasileiro de Classificao de Solos. 8.2.3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma, CLASSE
II III V

REA ha
6,000 40,000 4,800

PERCENTUAL - %
11,8 78,7 9,4

Total

50,08

100,00

Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de eroso (declive entre 2 e 5%). Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados, margem de crregos, entorno de nascentes, etc). 8.2.4 HIDROGRAFIA O Imvel avaliado no possui mata nativa,posssui uma pequena rea alagada e nascentes em seu interior. 8.2.5 CARACTERSTICAS FSICAS

A topografia constituda como suave onduladas. Possui textura argilosa, boa profundidade e boa drenagem, no apresentando eroso aparente. 8.2.6 CLIMA Clima Subtropical mido Mesotrmico, veres quentes com tendncia de concentrao das chuvas (temperatura mdia superior a 22 C), invernos com geadas pouco frequentes (temperatura mdia inferior a 18 C), sem estao seca definida. A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8.2.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMVEL CIRCULAO
Situao Boa Tipo de estrada Primeira classe no asfaltada Importncia das distncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0,91

8.2.8 BENFEITORIAS N
01 03

NOME DO PRDIO
1 casa sede 1 barracao pr moldado

DESCRIO
Alvenaria, forro, telhas fibrocimento Piso cho batido, telhas fibrocimento

REA m
112,00 165,00

8.2.9 COMENTRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imvel avaliado possui ampla utilizao comercial, devido a caractersticas de solo e relevo, localizao geogrfica e infraestrutura disponvel. No foi observada a presena de Posseiros ou Invasores no interior do imvel avaliando, na ocasio da vistoria. 8.2.10 CONSIDERAES FINAIS A regio caracterizada pela homogeneidade relativa s atividades desenvolvidas. No entorno do imvel, predominam propriedades cuja atividade principal a agricultura anual.

Regionalmente, no se observou influncia valorizam-te tpico no entorno, levandose em conta sua vocao agropecuria. 8.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado, a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no prprio municpio, nas zonas de entorno do imvel avaliando, resultando numa amostra composta por cinco elementos, sendo todos aproveitados, aps saneamento amostral. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalncia: Equivalncia de situao: d-se preferncia a locais da mesma situao. Os elementos situados fora desta zona sero devidamente homogeneizados. Equivalncia de tempo: sempre que possvel, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliao. Equivalncia de caractersticas: sempre que possvel deve ocorrer a semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao, grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao, etc. A homogeneizao e saneamento dos dados amostrais o tratamento tcnico dos preos observados, mediante a aplicao de coeficientes ou transformaes matemticas que expressem as diferenas de atributos entre os imveis pesquisados e o avaliando. De acordo com os critrios escolhidos e com o nvel de preciso foi realizado a homogeneizao, utilizando-se os seguintes critrios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido atravs de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas, dos critrios das Normas para Avaliaes. PREO PADRO(q): Obtido atravs dos critrios das Normas para Avaliaes, fazendo-se a correo da: SITUAO: em funo da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preos proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA, considerando as classes de capacidade de uso, por representar a regio geoeconmica do municpio em estudo.

CULTURAS: No se aplica SEMOVENTES: No se aplica DIMENSO: caso verificada a existncia de influncia da rea no valor unitrio, ser feita a devida correo aps a homogeneizao dos itens acima, com adoo de ndices devidamente demonstrados no laudo.

FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenas entre imveis cujo perfil topogrfico difere, sendo o mais adotado aquele que considera a situao paradigma num terreno plano, com coeficiente 1,00 onde os demais fatores so os seguintes: Declive
At 5% De 5 a 10% Maior que 10%

Coefic.
0,95 0,90 0,80

Aclive
Suave Acentuado

Coefic.
0,95 0,90

FATOR DE MECANIZAO (Fm): a existncia de melhorias sobre a terra nua um item relevante na valorizao do imvel, comparando a condio do solo superficial entre o imvel avaliando e os elementos pesquisados, sendo a condio paradigma igual a 100 correspondendo superfcie 100% mecanizada, sendo que o valor do fator de melhoria para cada imvel ser o quociente entre a nota do imvel em avaliao e a nota do imvel pesquisado. MELHORIA/MECANIZAO
90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59%

COEFICIENTE
1,00 0,95 0,90 0,85 0,80

FATOR DE TRANSPOSIO (Ft): refere-se s diferenas de valores ente imveis situados em locais distintos, uma vez que, por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepncias relativas localizao. CAMPO DE ARBTRIO: definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir. Utilizou-se a Distribuio t de Student (80% de probabilidade). Os valores finais pesquisados, a mdia e o desvio padro, o estudo dos elementos suspeitos, o campo de arbtrio e o valor unitrio mdio do imvel paradigma esto demonstrados anexo.

8.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condies que interferem na determinao do fator de comercializao, podemos mencionar as seguintes: Localizao do imvel e condies de acesso; Classe e capacidade de uso do solo; Quantidade, qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas; Equilbrio econmico do empreendimento; Condies de obsolescncia; Distncia dos mercados consumidores dos produtos explorados; Caractersticas geoeconmicas da regio; Mercado imobilirio, etc.

Devido a caractersticas j mencionadas neste laudo, o imvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito, influenciando diretamente no seu valor comercial. 8.5 DETERMINAO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1.053.800,00 Mdia (Construes/benfeitorias/equipamentos) 70.600,00 Valor total de mercado R$ 1.124.400,00 (Um Milho cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referncia da avaliao 15/10/2011
Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras)

Depreciabilidade

8.6 CLASSIFICAO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL, com expectativa de alienao entre 10 e 20 meses, de acordo com caractersticas do imvel avaliando e condies de mercado observadas. 9. CONCLUSO importante ressaltar que o valor definido para o imvel, dentro dos critrios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliaes, no representam um nmero exato, e sim uma expresso monetria terica e mais provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imvel, numa data de referncia, dentro das

condies de mercado vigente. Isto no significa que eventuais negociaes no possam ser efetivadas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas.

10. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 16 pginas impressas eletronicamente de um s lado, rubricadas, sendo esta assinada, contendo 16 anexos.

Cascavel, 20 de setembro de 2011

ANEXOS Coleta de dados para avaliao das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Stio em Cu Azul (PR) Proprietrio: Ademir Rotta rea total 30 hectares 29,5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barraco pr moldado Situao de circulao muito boa Fica a 6 quilmetros do municpio Preo: R$ 25.891,63 por hectare Valor total: 776.748,97

Propriedade 2 Terreno para Venda: Stio em Cu Azul (PR) Proprietrio: Valdir Cagol rea total 25 hectares

1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situao de circulao boa 18 quilmetros distantes do municpio Preo: R$ 18.288,00 por hectare Valor total: 457.200,00

Propriedade 3 Terreno para Venda: Stio em Cu Azul (PR) Proprietrio: Ladir Ferrari rea total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III

Situao de circulao tima 01 casa sede 100 m2 01 barraco pr moldado 15 quilmetros distantes do municpio Preo: R$ 30.500,00 por hectare Valor total: 1.294.000,00

Propriedade 4 Terreno para Venda: Stio em Cu Azul (PR) Proprietrio: Edson Miotto rea total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situao de circulao tima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpo em alvenaria 400 m2 4 quilmetros distantes do municpio

Preo: R$ 24.000,00 por hectare Valor total: 600.000,00

Propriedade 5 Terreno para Venda: Stio em Cu Azul (PR) Proprietrio: Ademir Ba rea total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situao de circulao boa 21 quilmetros distantes do municpio Preo: R$ 23.307,41 por hectare Valor total: 536.070,37