Basta una scrittura privata autenticata, anche per cancellare lipoteca del mutuo Per comperar casa non

serve andare dal notaio Servizio di Vincenzo Brancatisano Chi ha detto che per vendere o comprar casa occorre andare dal notaio? E che per cancellare lipoteca sulla casa per cui s ottenuto un mutuo serve latto notarile? Siamo sicuri che la legge richieda davvero tutti quei costosissimi "atti pubblici" che consentono ai notai di percepire redditi da capogiro e che costringono i cittadini a privarsi di mezzo portafoglio per farsi rilasciare un pezzo di carta? Per la compravendita di un immobile (una casa, un terreno) la legge (articolo 1350 Codice Civile) chiede, in alternativa, latto pubblico (redatto dal notaio) o una scrittura privata, cio un contratto scritto e firmato dalle parti. Nel primo caso, il notaio controller varie formalit da vagliare prima di sottoscrivere laffare, sbrigher le pratiche collaterali alla cessione ed soggetto allobbligo di trascrivere tempestivamente il contratto presso la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari (nella foto). Questultima incombenza serve ad evitare che il compratore perda la propriet del bene qua lora il venditore, in mala fede, venda successivamente a un terzo limmobile appena venduto al primo compratore che per non ha registrato latto e dunque non lo ha reso opponibile ai terzi con la pubblicit ufficiale. "Ma per registrare latto di acquisto di un immobile non necessario latto notarile", commenta un professionista modenese oggi alle prese con un vertenza indotta da un errore notarile, e acceso contestatore (anche se chiede lanonimato, segno che della questione preferibile non parlare negli ambienti) di un monopolio duro a morire. "Tutti dovrebbero sapere spiega - che per registrare ad esempio una compravendita la Conservatoria non chiede latto pubblico notarile, poich la legge si accontenta anche della scrittura autenticata, che ben altra cosa". In questultimo caso infatti il notaio invece che redigere il contratto si limita a autenticare le firme dei contraenti per un compenso che dovrebbe essere modesto e non milionario. "Ma lei sicuro - insiste il professionista - che tutt i i notai siano disposti ad autenticare latto di compravendita immobiliare?" Noi confidiamo nel fatto che se lart. 2657 c.c. sancisce che la trascrizione presso la conservatoria si pu eseguire con scrittura autenticata dal notaio, questo pubblico ufficiale poi adempia al proprio dovere dufficio applicando il tariffario relativo. Ma c di pi. LUnione Nazionale Consumatori, che sta conducendo una battaglia sullargomento, spiega che "se venditore e compratore si presentano personalmente allo sportello della Conservatoria con una scrittura privata e con i documenti di riconoscimento, il funzionario ha lobbligo, a richiesta, di legalizzare le firme ai sensi del Dpr n. 445/2000, che riguarda tutte le amministrazioni pubbliche e che alle Conservatorie non conoscono o fanno finta di non conoscere anche perch sono abituate a ricevere soltanto atti notarili". E se il funzionario si rifiutasse di legalizzare le firme? "Pu essere denunciato per rifiuto di atti dufficio ai sensi dellarticolo 328 del Codic e penale". In alternativa, conclude lassociazione, compratore e venditore potrebbero ricorrere al notaio soltanto per lautenticazione delle firme, che costa molto meno. LUNC, consapevole delle contestazioni dei notai su questo punto, conferma ancora oggi la propria opinione in merito, e rilancia: "Perch bisogna spendere tanti soldi da un notaio, che per autenticare due firme si limita a dare unocchiata alle carte didentit?" Ma a interpretarlo alla lettera, il cavilloso Dpr 445/2000 non parrebbe dare alla Conservatoria tale, ulteriore, incombenza. Comunque, per stilare una scrittura privata compratore e venditore dovrebbero essere due persone che masticano un po di diritto, ricordandosi di inserire tutti gli estremi catastali dellimmobile, la provenienza, la destinazione duso (ufficio, abitazione, ecc.), i codici fiscali, la dichiarazione del venditore che non sono state fatte opere abusive e che non vi sono (o se vi sono specificare quali) vincoli, iscrizioni o trascrizioni pregiudiziali, eccete ra. Il notaio utile proprio perch conosce bene tutto quello che c da scrivere nel contratto e quello che c da verificare. Va riconosciuto per che sul notaio incombono infine fastidiose formalit fiscali successive allatto. "Non c nessuna fastidiosa formalit fiscale protesta il professionista modenese - si tratta di pagare limposta di registro. Se la persona interessata non conosce limporto dovuto basta che si rechi allufficio del registro, chieda il modello F23, che quello che serve per pagare le multe, va in posta e paga, poi si va alla Conservatoria. Certo fare una visura per verificare linesistenza di vincoli sullimmobile delicatisssimo, ma come pu sbagliare un cittadino pu anche sbagliare un notaio". Perch: le visure non le fa il notaio? "Per verificarlo - insiste - basta andare una mattina alla Conservatoria".

Ma fare un rogito assistiti dal notaio assicura dagli errori Il mutuo? Volendo si pu fare tutto da soli

Servizio di Vincenzo Brancatisano Ma non c solo lacquisto dellimmobile tra gli atti per i quali si pu fare a meno del notaio. LUnione Nazionale Consumatori fa lesempio del mutuo per lacquisto di una casa: "Chi ha finito di pagare il mutuo, va in banca per estinguere lipoteca e si sente dire che bisogna sborsare 130 euro per avere lassenso della banca pi 550 euro per il notaio. Perch? Non c alcun bisogno di estinguere lipoteca, almeno se non si deve rivendere subito la casa, perch larticolo 2878 del Codice civile stabilisce che si estingue con il pagamento del mutuo e larticolo 2847 che si estingue comunque dopo ventanni se non viene rinnovata". "Dal momento che i mutui sono quasi sempre decennali o ventennali, cancellare lipoteca non serve a niente se si continua ad abitare la casa, poich si estingue comunque dopo 20 anni dalliscrizione, fatta dalla banca per cautelarsi sul pagamento del mutuo. Ma le banche non dicono niente allutente. Inoltre, lassenso alla cancellazione dellipoteca un atto dovuto e non pu ess ere fatto pagare, come ha stabilito qualche sentenza di Tribunale (per esempio a Crotone), a meno che non sia previsto dal contratto di mutuo". E il notaio a che serve? "A niente, nessuna norma stabilisce che per cancellare unipoteca alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre un atto notarile, lutente pu fare da solo quando ha ottenuto la dichiarazione della banca". Altro caso riguarda il trasferimento del diritto di usufrutto di una casa. Ricorda lUnione Consumatori, "il notaio non serve perch larticolo 1350 del Codice civile stabilisce che si fanno per scrittura privata "i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto sui beni immobili". (vi.bra.)

Ma chi il notaio? Servizio di Vincenzo Brancatisano La scrittura privata autenticata nellacquisto di un immobile costa molto meno del rogito notarile, cos come il contratto stipulato da avvocati e commercialisti che operando in regime di concorrenza possono praticare prezzi pi bassi. Anche le associazioni dei consumatori e le associazioni dei proprietari, se volessero, potrebbero assistere i cittadini. Tuttavia, se non si fa latto pubblico notarile, n il notaio n la sua assicurazione copriranno i danni in caso di spiacevoli sorprese. Ma il problema che neppure il rogito notarile in grado di garantire sempre lacquirente da sorprese, quali la presenza dissimulata di un affittuario o labusivismo edilizio. E nemmeno la visura sulle ipoteche pu garantire in assoluto lacquirente poich nulla vieta che venga iscritta unipoteca sullimmobile del venditore nel periodo che intercorre tra la visura del notaio e il successivo rogito. Molti si chiedono: perch molte funzioni del notaio non potrebbero essere svolte dalla pubblica amministrazione (come in altri Stati, dove occorrono pochi minuti e meno di 100 euro per costituire una societ)? "Limportanza dei notai questa - ha commentato il notaio Mario Soldani in una puntata della trasmissione Rai "Report" - che, comunque sia, qualunque cappellata facciano ne rispondono. Sono assicurati, per ne rispondono. Perch normalmente quando uno si rivolge, diciamo, verso pubbliche amministrazioni, non risponde mai nessuno". E se infine ci proponessimo la domanda pi terribile: perch in Italia i notai sono cos pochi, ci che consente loro di guadagnare cifre esagerate?, la risposta potremmo trovarla in una constatazione. Nella legislatura precedente (pur con maggioranza a sinistra) fu presentata una proposta di legge (la n. 3971 inoltrata da Rinnovamento Italiano) che mirava a raddoppiare le sedi notarili italiane, che oggi sono solo 26 con 5.000 notai in tutto, e ad aumentare i posti. La proposta non fu nemmeno discussa. (vi.bra.)