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INTRODUCCIN Como ya bien se sabe, el mantenimiento de una obra civil consiste en prever y solucionar los problemas que se presentan, a causa de su uso, y as brindar al usuario un nivel de servicio de calidad para la cual fue diseada dicha obra. La vida de una edificacin est en funcin de una adecuada respuesta al mantenimiento para prolongar su vida til, es por este motivo fundamental que a continuacin se presentan de manera sencilla, clara y comprensible una serie de informacin estrictamente relacionada con el mantenimiento de edificios sin dejar a un lado los techos, de esta manera se estar englobando la frecuencia el mantenimiento (diaria, mensual, semestral, anual) as como las actividades que corresponden. Otro aspecto importante a desarrollar es el mantenimiento de las instalaciones sanitarias. Las redes de distribucin de aguas servidas y potables, l porque es importante mantenerlas en buen estado. El mantenimiento de las estructuras de concreto, los factores adversos al concreto, como se debe mantener y qu hacer cuando ocurra un falla.

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS: GENERALIDADES LIMPIEZA DE EDIFICIOS Y OFICINAS

FRECUENCIA

Oficinas administrativas

Aulas, laboratorios, talleres, biblioteca, comedor Barrer pisos Vaciar papeleras Limpiar polvo escritorios, mesones, sillas y carteleras Limpiar pizarrones y borradores Desmanchar puertas, divisiones y paredes Reparar rayones en el mobiliario Limpiar closets

Cocinas, baos y camarines Barrer y limpiar pisos Limpiar lavaplatos, espejos, lavamanos, inodoros, urinarios y duchas Rellenar jaboneras, toalleros y porta-rollos Desmanchar puertas, tabiques divisorios y paredes Limpiar a mquina

Pasillos y circulaciones

Otros

Barrer pisos Vaciar papeleras Limpiar polvo escritorios, mesas y Diaria archivadores Desmanchar puertas, divisiones y paredes Reparar rayones mobiliario Limpiar closets Desempolvar ventanas, repisas, marcos de cuadros y carteleras Semanal Lavar vidrios y marcos por el interior Limpiar con pao hmedo mobiliario y estantes

Barrer pisos Desmanchar puertas, divisiones y paredes Limpiar bebederos patio

Desempolvar ventanas, repisas, marcos de cuadros y carteleras

pisos Lavar paredes y tabiques divisorios Lavar con productos Limpiar a mquina pisos Lavar vidrios y marcos por el interior

Lavar vidrios y marcos desinfectantes por el interior Limpiar con pao hmedo mobiliario y estantes Lavar papeleras lavaplatos, inodoros, urinarios, lavamanos y duchas Rociar con insecticida Lavar vidrios y 4

Lavar papeleras

marcos por el interior

Lavar todas las paredes y pisos Semestral Lavar los vidrios por el exterior Limpiar y lavar lmparas

MANTENIMIENTOS DE TECHOS Y AZOTEAS. De todas las superficies exteriores del edificio del establecimiento, los techos, tejados o cubiertas son los ms vulnerables, por su implacable exposicin al sol, viento, lluvia y temperaturas extremas. An el mejor techo requiere de un mantenimiento peridico. Todas las cubiertas estn sujetas a expansin y contraccin por causa de las variaciones de la temperatura ambiente, lo cual puede conducir a la presencia de fisuras y rupturas, y posibles fugas o filtraciones. Un programa de mantenimiento preventivo bien planificado puede reducir dramticamente la frecuencia y seriedad de las reparaciones. El punto de arranque recomendado es la divisin de la superficie total del techo en reas fcilmente identificables. Estas reas debern ser marcadas

en los planos de construccin para proporcionar una ayuda visual para la organizacin, planeamiento y control de las actividades de mantenimiento. Luego de que las reas del techo han sido identificadas, deber efectuarse una inspeccin visual de campo de cada una de ellas, para determinar sus condiciones o estado actual. Un informe de los hallazgos identifica las reas problema y permite la realizacin de la programacin de acciones en el corto, mediano y largo plazo. El informe deber incluir, dentro de lo posible, informacin sobre el tamao, edad, tipo, uso funcional y un historial de las reparaciones efectuadas. Esta informacin ayuda al diagnstico de los problemas y la aplicacin de acciones correctivas. La revisin puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la ejecucin de trabajos de reparacin antes de iniciar la implementacin de un programa de mantenimiento preventivo. Todos los techos y azoteas debern ser inspeccionados por lo menos anualmente, pero preferiblemente dos veces al ao, generalmente antes de la iniciacin del perodo de lluvias. Paralelamente con los techos debern ser inspeccionados los canales colectores y bajantes de aguas pluviales, as como las reas prximas a esquinas, chimeneas, ductos de ventilacin, etc.

MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES DE PLOMERA Instalaciones sanitarias Son aquellas instalaciones destinadas a conducir agua potable y aguas servidas, de modo de obtener una adecuada condicin sanitaria evitando la propagacin de enfermedades.

a)

Red de distribucin de agua potable De ella obtenemos agua

debidamente sanitizada en plantas de tratamiento, para el consumo humano. b) Red de recoleccin de aguas servidas Las redes de

alcantarillado estn destinadas a la evacuacin de las aguas servidas, que no es otra cosa que el agua potable usada para el consumo humano en baos, cocinas, lavaderos y otros. El no disponer o mantener en mal estado estas redes, significara mantener un foco infeccioso en lugares donde se concentra un conglomerado humano.

Por qu deben mantenerse las Instalaciones Sanitarias?

Las instalaciones sanitarias son un bien de alto costo, pero a su vez de gran beneficio para el usuario. Una adecuada programacin nos permite: Mantener baos y recintos limpios. Mantener y controlar las condiciones sanitarias del establecimiento. Contribuir a la duracin de instalaciones y artefactos sanitarios. Evitar filtraciones que pueden ocasionar daos a la infraestructura. Evitar mayores costos de operacin producto de prdidas de agua, as como de reparaciones producto de filtraciones. Qu ocurre si no se mantienen las Instalaciones Sanitarias?

La no mantencin, la mantencin inadecuada, o la mantencin insuficiente, tienen como consecuencia:

 El desaseo y desorden de recintos que contienen instalaciones sanitarias. Mayores costos de mantencin tanto por limpieza como por deterioro de muros y pisos producto de filtraciones. Condiciones sanitarias insuficientes, incrementando la posibilidad de contraer enfermedades, y por ende, aumentando la ausencia escolar. Disminucin de la cantidad disponible de artefactos por encontrarse algunos inoperantes. Reducir la vida til de instalaciones y artefactos sanitarios, as como la de la infraestructura soportante, pisos y muros, demandando un gran costo ya sea por reparacin o reposicin. Prdidas de agua, que incrementen fuertemente los costos operacionales mensuales de cada establecimiento. Incrementar la falta del recurso agua, lo que constituye una irresponsabilidad debido a las frecuentes sequas.

Existen dos tipos de mantencin: la preventiva y la correctiva.

La mantencin preventiva debe ser peridica, ejecutndose en forma diaria, semanal, mensual, anual o en secuencias anuales, de modo de mantener las instalaciones sanitarias en un estado seguro y as disminuir la probabilidad de emergencias. En cambio, la mantencin correctiva se aplica para reparar las emergencias (filtraciones, obturacin de artefactos, etc.), y debe llevarse a cabo en forma inmediata. Los pasos para poder elaborar un buen plan de mantencin son:

1. Diagnstico. 2. Reparaciones (mantencin correctiva) 3. Programacin de mantencin preventiva

1. Diagnstico Si el establecimiento no cuenta con un plan prestablecido de

mantenimiento, el director o a quien ste designe para estos efectos, debe hacer un diagnstico del estado en que se encuentran las distintas instalaciones sanitarias del establecimiento, es decir, revisar filtraciones y funcionamiento de instalaciones sanitarias interiores y exteriores (jardines y patios) y sus componentes, tales como:

Instalaciones exteriores (patios y jardines) a) Red de agua potable (revisar posibilidad filtraciones, humedad en suelo o muros) b) Revisar goteos, filtraciones y facilidad de accionamiento de: Llaves de jardn, vlvulas, grifos y bebederos Estanques de agua y sus mecanismos Paneles solares c) d) e) Red de alcantarillado de aguas servidas (revisar escurrimiento) Cmaras de alcantarillado (revisar limpieza, escurrimiento) Tapas de cmaras (revisar si estn daadas, trizadas o

quebradas) f) g) h) i) j) Fosas spticas (revisar estado de colmatacin) Pozos negros (revisar estado de colmatacin) Norias (revisar sellado y bomba de extraccin) Trampas de grasas (revisar niveles) Cloradores (revisar niveles de cloro)

Formulacin de un Programa de Actividades

Formulacin

de

un

Programa

de

Actividades

de

Mantenimiento

Instalaciones interiores

a) Tuberas de agua potable (revisar posibilidad de filtraciones, humedad en muros o pisos) b) Llaves de paso (revisar filtraciones, goteos y funcionamiento) c) Descargas de alcantarillado (revisar escurrimiento y obstrucciones) d) Piletas (revisar limpieza, escurrimiento y rejillas) e) Artefactos sanitarios (revisar filtraciones, fijaciones y funcionamiento) f) Grifera (revisar filtraciones, goteos y funcionamiento)

g) Sifones y desages (revisar limpieza y obstrucciones). h) Calefones (revisar filtraciones y funcionamiento)

Redes pblicas Si el encargado de mantencin detecta que existen problemas en las redes pblicas de alcantarillado y/o agua potable que estn afectando al establecimiento, debe hacer el reclamo respectivo a la empresa sanitaria correspondiente que es la nica autorizada a intervenir en las instalaciones pblicas.

Reparaciones Una vez determinado el estado actualizado de las instalaciones sanitarias debe procederse a reparar a la brevedad las que presenten problemas y, de preferencia, aquellas instalaciones que representen riesgo de enfermedad (artefactos obstruidos) o de accidentes (tapas de cmaras rotas o piletas sin rejillas). Tanto en las reparaciones como en la mantencin preventiva deberemos determinar a quin se le encargar el trabajo de reparacin. Para esto podremos distinguir tres niveles:

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Nivel 1: Se refiere en general a los trabajos ms sencillos que pueden realizarse directamente por personal de establecimiento, de los cuales podrn capacitarse una o ms personas dependiendo del tamao del establecimiento.

Principales trabajos involucrados: a) Cambio de sellos y reapriete de llaves, vlvulas, griferas, etc. b) Limpieza y destape de desages, sifones y piletas. c) Cambio de vlvula de descarga, flotador y cadena estanque inodoro d) Limpieza y destape de cmaras de alcantarillado, sumideros y rejillas e) Relleno de pozos negros saturados f) Reabastecimiento de artefacto clorador g) Limpieza de trampa de grasas

Personal involucrado: Uno o ms auxiliares del establecimiento con la debida capacitacin, o miembros de la comunidad educativa (padres o apoderados). Herramientas y materiales: Para la realizacin de estos trabajos es necesario contar con el siguiente listado mnimo de herramientas y materiales:

1 carretilla 1 pala 1 chuzo 1 sierra para metales 1 llave inglesa 12 1 llave francesa 12 1 llave caimn 10 2 desatornilladores punta paleta, uno de 6 y uno 10 2 desatornilladores punta cruz, uno de 6 y uno 10

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1 juego de llaves de punta y corona 1 lima de 8 Tefln para impedir filtraciones Sellos de gomas para llaves

Nivel 2: Se refiere fundamentalmente a aquellos trabajos de gasfitera, en los que se requiere un grado mayor de especializacin y que difcilmente un establecimiento escolar pueda contar con personal especializado, por lo que se deber contratar a una empresa o gsfiter externo.

Principales trabajos involucrados: a) Reparaciones y modificaciones de caeras de agua potable y que requieran la utilizacin de soldadura b) Reparaciones y modificaciones de tuberas de alcantarillado. c) Cambio de llaves, vlvulas y grifera en general d) Montaje y desmontaje de artefactos sanitarios en general. e) Reparaciones de calefn y paneles solares

Personal involucrado: Gasfter; la Superintendencia de Servicios Sanitarios ha elaborado una nmina con ms de 3 mil instaladores acreditados. Para postular a esta nmina y permanecer en ella los tcnicos tienen que satisfacer varias exigencias. El gasfter deber acreditar que su inscripcin est vigente. Es absolutamente inconveniente realizar estos trabajos con personal del establecimiento si no se cuenta con la capacitacin y experiencia necesaria. A la larga la reparacin resulta ms cara que el trabajo hecho en forma correcta. Tambin puede considerarse la contratacin de un gsfiter debidamente autorizado que sea miembro de la comunidad educativa (padre o apoderado).

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FRECUENCIA

PARTIDA

ACTIVIDAD Limpieza y desinfeccin

ACCION A SEGUIR

Baos y cocinas, de incluyendo paredes lavaplatos, lavamanos, Diaria y pisos inodoros, urinarios, duchas Revisin y reparacin de estanques Griferas inodoros Revisin y reparacin de llaves de urinarios, duchas, lavamanos, Paneles solares lavaplatos Revisin de sellos en llaves, Revisin y reparacin de grifera, tuberas, vlvula, diafragma y quemador Semanal Calefones Revisin y reparacin de desages de lavamanos, duchas y lavaplatos estado de tuberas, y estado de vlvula diafragma. Reparar con gsfiter si se detectan filtraciones o averas Eliminar residuos que tapan desages (recomendacin: agregar filtro en desage) Revisin y reparacin de Desages y sifones sifones de lavamanos y lavaplatos Revisin de trampa de grasas Revisin y reparacin de llaves de paso y llaves de Limpiar Revisin de sellos de llaves de paso y jardn, cambiar si se Destapar sifones Revisin de sellos en llaves y cambiar si se detectan filtraciones o goteos Limpieza y desinfeccin con cloro o productos similares Revisin de gomas, flotador y cadena, cambiar si se detectan fallas

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jardn

detectan goteos y filtraciones

Revisin sellado y bomba Red de agua potable de extraccin noria Reparar en caso de averas Reabastecer con cloro si se Revisin clorador encuentra vaco

Herramientas y materiales: Si el establecimiento contara con el personal idneo, deber disponer adems de lo indicado para el Nivel 1, con las siguientes herramientas y materiales: 1 soplete Combustible para el soplete Lija al agua Soldadura de estao Pasta de soldar

Nivel 3: Se refiere a todos aquellos trabajos que por su nivel de especializacin y por la sofisticacin de herramientas y equipos involucrados es necesario contratar a empresas externas, las que cuentan con los recursos humanos, materiales y equipos necesarios, entre los cuales se cuentan: 1. Mantencin mensual de equipos de bombeo 2. Limpieza y desinfeccin de estanques de acumulacin 3. Limpieza de fosas spticas 4. Limpieza y varillado de redes de alcantarillado 5. Reparacin de grietas en estanques de acumulacin.

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Programacin de Mantencin Preventiva Las actividades que se sealan a continuacin, constituyen la base mnima para un Programa de Conservacin y Mantenimiento de las Instalaciones Sanitarias de un establecimiento educacional

FRECUENCIA PARTIDA

ACTIVIDAD Revisar filtraciones en muros

ACCION A SEGUIR Pedir asesora a empresas fabricantes de productos especiales para la construccin

Estanques de acumulacin Mantencin equipos de bombeo Red agua potable Mensual exterior Red alcantarillado exterior Revisar cmaras de vlvulas y grifos Revisar filtraciones

Realizar contrato de mantencin con empresa especializada

Cambiar sellos y reapriete de vlvulas y grifos, si presentan filtraciones y goteos

Limpiar y destapar cmaras alcantarillado.

Cambio de sellos de goma de todos los Artefactos Semestral sanitarios artefactos, revisar y reparar asentamientos de Reparacin grifera sellos. Contratar mantencin que debe realizarse Limpieza y Estanques acumulacin desinfeccin de estanques y revisin de vlvulas y equipos de bombeo a travs de una empresa especializada que limpie y escobille muros y pisos del estanque y desinfecte con cloro y detergente; cambie sellos y asientos de vlvulas, elimine xido de escalines y elementos metlicos, reponer aire estanques hidroneumticos; pintar caeras, estanques hidroneumticos y elementos

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metlicos. Revisar funcionamiento tanto elctrico como hidrulico de los equipos de bombeo.

Red agua potable exterior

Revisar vlvulas, grifos y llaves de jardn Mantencin fosa Cambiar sellos, reparar asientos y reapriete Limpieza fosa sptica, con empresa sanitaria Relleno de pozo si est saturado y reubicacin de caseta Limpieza cmaras y varillado red alcantarillado, con empresa sanitaria Cambiar sellos y asiento vlvula, cambiar cadena y flotador, cambiar asiento taza, Inodoros Lavamanos, reapriete artefacto.

Anual Alcantarillado exterior

sptica Mantencin pozos negros Mantencin alcantarillado

Baos, cocinas

duchas, urinarios, lavaplatos Piletas Llaves de paso

Cambiar sello y asiento llaves, destapar sifn y desages, reapriete artefactos. Destape, limpieza y reposicin de rejillas. Cambio de sello y reparacin asientos

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MANTENIMIENTO DE ESTRUCTURA DE CONCRETO El mantenimiento de cualquier obra de concreto estar estrechamente relacionada con el comportamiento del concreto, sea armado o no, toda edificacin requiere a fin de detectar cualquier posible signo de deterioro. En lneas generales se deben avisar la aparicin de grietas, en vigas, losas, columnas, paredes, y dems elementos estructurales de la edificacin. Si se observa la aparicin de grietas o cualquier signo de deterioro se deben realizar estudios de evaluacin. Resistencia al desgaste Los pisos, pavimentos y estructuras hidrulicas estn sujetos al desgaste; por tanto, en estas aplicaciones el concreto debe tener una resistencia elevada a la abrasin. Los resultados de pruebas indican que la resistencia a la abrasion o desgaste est estrechamente relacionada con la resistencia la compresin del concreto. Un concreto de alta resistencia a compresin tiene mayor resistencia a la abrasin que un concreto de resistencia a compresin baja. Como la resistencia a la compresin depende de la relacin Agua Cemento baja, as como un curado adecuado son necesarios para obtener una buena resistencia al desgaste. Posibles agentes que deterioran el concreto: Sulfatos: El inters respecto a un elevado contenido de sulfatos en el agua, se debe a las posibles reacciones expansivas y al deterioro por ataque de sulfatos, especialmente en aquellos lugares donde el concreto vaya a quedar expuesto a suelos o agua con contenidos elevados de sulfatos Otras sales comunes: Los carbonatos de calcio y de magnesio no son muy solubles en el agua y rara vez se les encuentra en concentraciones suficientes para afectar la resistencia del concreto.

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Adems de hongos e intemperismo. Las situaciones tpicas de deterioro que clasifican en esta categora son: Rajaduras o grietas corridas, Fisuraciones superficiales, Oxidacin, Manchas de humedad, etc. Deterioro medio: en gneros provocados por causas accidentales o tambin por causas naturales pero en avanzado estado de deterioro. Deterioro grave: provocado ya sea por factores meramente naturales o de tipo accidental, pero con un avanzado estado de deterioro, de tal magnitud que perjudica la estabilidad mecnica del elemento. En caso de la aparicin de grietas el mantenimiento se basa en evaluar la situacin del elemento y determinar: a) Recuperar monolitismo: Inyeccin de epoxi.

b)

Refuerzo del elemento: Verificar armadura existente. Reforzar

en caso necesario, para lo cual se debe: Colocar insertos (tipo anclajes) a travs de perforaciones; relleno conepoxi Picar y colocar armadura adicional, rellenar con morteroepoxi. Reforzar con armadura externa (platabandas adheridas con epoxi).c) Eventual demolicin y remplazo

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CONCLUSIONES Toda instalacin por moderna que sea requiere de mantencin y de una preocupacin permanente de la comunidad en dicho proceso. Para que los trabajos de mantenimiento sean eficientes es necesario el control, la planeacin del trabajo y la distribucin correcta de la fuerza humana, logrando as que se reduzcan costos. Como se observo anteriormente existe una estrecha relacin en cuanto a la frecuencia y al tipo de edificacin al que se le va a realizar el mantenimiento, ya que no es lo mismo realizar un mantenimiento diario a un bao a realizar el mismo mantenimiento en una oficina. Se deben tomar en cuenta los aspectos generales de la edificacin para determinar cul es el tipo de manutencin que va acorde con la estructura. Quizs muchas personas piensan que al techo de una casa o edificio es la parte que menos mantenimiento se le debe hacer, esta forma de pensar esta herrada ya que si nos fijamos bien el techo es que sufre con mayor frecuencia las agresiones del tiempo atmosfrico lo que los hace ms vulnerables a la aparicin de fisuras, grietas o rupturas; por ese motivo se recomienda ampliamente un mantenimiento preventivo y peridico que vaya desde la inspeccin visual hasta la remocin de algn material que haya perdido la cualidad para la cual fue creada como el impermeabilizante vencido. Las instalaciones sanitarias incluidas las red de distribucin de agua potable y aguas negras, deben contar con un mantenimiento consecutivo y planificado para tratar en lo posible de no interrumpir estos servicios pblicos, ya que una mala condicin sanitaria podra impulsar la propagacin de

enfermedades, situacin que se agrava aun mas en las redes pblicas (alcantarillado). El concreto es un material de construccin que no requiere un mantenimiento estricto, sin embargo cuando ste se est preparando hay

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varios factores que deben tomarse en cuenta para no alterar las condiciones de diseo iniciales del concreto, estos factores son: La resistencia, verificar que no exista materia orgnica en los agregados, presencia de sulfatos, aguas alcalinas o con presencia excesiva de sales entre otras En general siempre se debe elaborar un buen plan de mantencin, que debe contar con un diagnstico, reparaciones (mantencin correctiva), programacin de mantencin preventiva.

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REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

http://unesdoc.unesco.org/images/0012/001231/123152s.pdf http://www.universidades24.com/mantenimiento-edificaciones-tecnica.htm http://html.rincondelvago.com/concreto.html http://es.scribd.com/doc/34936082/Fallas-Estructuras-de-Concreto http://www.buenastareas.com/search_results.php?action=search&hidden=0& query=mantenimiento+de+de+obras+civiles http://html.rincondelvago.com/el-mantenimiento.html

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ANEXOS MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES

MANTENIMIENTO DE PLOMERIA

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MANTENIMIENTO DEL CONCRETO

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