Acrdo do Tribunal da Relao de voraAcrdos TREAcrdo do Tribunal da Relao de vora Processo:158/08.0TBRMZ.

E1 Relator: FERNANDO BENTO Descritores:PROMESSA DE COMPRA E VENDA ABUSO DE DIREITO CONHECIMENTO OFICIOSO EFICCIA REAL Data do Acordo:09-12-2009 Votao:UNANIMIDADE Texto Integral:S Meio Processual:APELAO CVEL Deciso:CONFIRMADA A SENTENA Sumrio: I A alegao, pela parte, de documento que ela prpria deveria ter apresentado para justificar a invocada impossibilidade jurdica de outorga da escritura configura, inadmissvel abuso no exerccio do direito na modalidade "venire contra factum proprium". II Por questes de conhecimento oficioso entendem-se questes cuja apreciao est subtrada disponibilidade das partes, logo, cognoscveis por imperativo legal substantivo ou adjectivo, independentemente de serem ou no por estas suscitadas. III No admissvel a execuo especfica de um contrato-promessa sem eficcia real, quando o promitente-vendedor alienar o bem objecto do contrato-promessa antes de ter sido registada a aco de execuo especfica. IV O registo da aco de execuo especfica tem a finalidade de publicitar o litgio, no impedindo - como aconteceria se o contrato tivesse eficcia real - a alienao eficaz do imvel a terceiro, at ao trnsito em julgado da deciso final. A sentena que determina a execuo especfica prevalece sobre as alienaes feitas a terceiros depois do registo da aco. Deciso Texto Integral: ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAO DE VORA RELATRIO A Herdade , prdio misto sito na freguesia e concelho de , descrito na respectiva Conservatria do Registo Predial sob o n 02028 e inscrito na matriz a parte rstica sob o art. 002.0001.0000 e a parte urbana sob o art. 994 da mesma freguesia, pertence em propriedade a A e objecto de um estudo de viabilizao de um empreendimento turstico-imobilirio. As expectativas de viabilizao de tal empreendimento determinaram a celebrao de um intitulado Memorando de Entendimento entre a proprietria, a sociedade B - de que aquela scia e administradora - e a C em 08-03-2005 com vista ao desenvolvimento, em pareceria, de tal empreendimento. Nesse Memorando de Entendimento previa-se, entre outros, a celebrao entre A e C de um contrato-promessa de compra e venda de 7,5% do

referido prdio bem como de um contrato de investimento. Tal contrato-promessa foi outorgado em 07-11-2005 tendo as partes nessa data acordado ser prematura a celebrao do contrato de investimento por no conhecerem ainda a orientao poltico-administrativa viabilizadora do empreendimento e relegando a assinatura de tal contrato para o momento em que se confirme, de facto, uma tal orientao poltico-administrativa. Nos termos de tal contrato-promessa foi convencionado que a escritura de compra e venda seria celebrada decorridos 12 meses a contar da data do contrato-promessa em dia, hora e local a indicar pela promitente compradora promitente vendedora por carta registada com AR a expedir com uma antecedncia no inferior a 15 dias em relao data marcada e obrigando-se esta a no prazo de 8 dias a contar da recepo de tal carta, a entregar promitente compradora todos os elementos que lhe digam respeito e que sejam necessrios para a outorga da escritura. Em 16-05-2008, intentou C "aco declarativa, sob a forma de processo ordinrio, contra A , pedindo que proferida sentena que substitua e produza os efeitos de declarao negocial da r, declarando que a r vendeu autora, pelo preo de 318.750,00 (trezentos e dezoito mil, setecentos e cinquenta euros), a quota indivisa de 7,5% do prdio misto denominado "Herdade ", sito na freguesia e concelho de , descrito na Conservatria do Registo Predial de sob o n. 2028 e inscrito na matriz rstica sob o art. 002.0001.0000 e na matriz urbana sob o art. 944.0 daquela freguesia. Alegou a autora, para o efeito, e em sntese, que, por duas vezes, procedeu marcao da escritura (para o dia 21-01-2008 e para o dia 30-04-2008) no Cartrio Notarial do Dr. , sito na Rua , n. , em , avisando a R com a antecedncia devida, no tendo esta comparecido nem disponibilizado a documentao necessria. Contestou a R A alegando em sntese que a celebrao do contrato prometido estava dependente da outorga do contrato de investimento e que a venda de 7,5% constituiria uma operao de fraccionamento proibida pelo art. 1376., n. 1 do Cdigo Civil e sujeita aos condicionalismos previstos nos Decretos-Lei n. 384/88, de 25, 555/99, de 16.12 e pela Lei n. 60/2007, de 04.09; para alm disso, sustenta que sempre seria necessrio o parecer favorvel da Cmara Municipal do local da situao do prdio, de acordo com o estabelecido no art. 54. da Lei n. 91/95, na redaco que lhe foi dada pela lei n. 165/99 e pela Lei n. 64/2003, de 23.08 e, por fim, que teria caducado a opo de compra por parte da autora, dado esta no a haver exercido at 30-10-2008 conforme fora convencionado. A Autora replicou. Encontram-se junto ao autos fotocpia certificada do contrato promessa de compra e venda cuja execuo especfica a autora requer (fls. 11 a 13 dos autos), certido do registo predial e da caderneta predial relativa ao prdio em questo nos autos (cfr. fls. 14 a 25 dos autos), cpias de cartas dirigidas pela autora r e respectivos registos e avisos de recepo (cfr. fls. 26 a 29 e 33 a 38 dos autos), cartas dirigidas pela autora r (cfr. fls. 103 a 105 dos autos), certides de no comparncia em cartrio Notarial (cfr. fls. 30 a 32 e 39 a 41 dos autos), "Memorando de entendimento" celebrado entre as partes e respectivo aditamento (cfr. fls. 61 a 73 dos autos), cpia de cartas dirigidas pela r autora (cfr. fls. 74 a 83 dos autos) e, por ltimo, fotocpia de parecer emitido pela Cmara Municipal de (cfr. fls. 107 e seguintes dos autos). Encontra-se igualmente no processo certido da Conservatria do Registo Predial relativa ao prdio em causa, da qual se alcana a inscrio da presente aco (Ap. 1 de 2008/05/16) e a inscrio provisria por natureza nos termos do art. 92 n 2-b) da aquisio de tal prdio por permuta a

favor de

(Ap. 3 de 2008/07/15).

No despacho saneador, a Mma Juiz conheceu do mrito da causa e julgou a aco procedente, declarando que a r A vendeu autora C , pelo preo de 318. 75 O, 00 (trezentos e dezoito mil, setecentos e cinquenta euros), a quota indivisa de 7,5% do prdio misto denominado "Herdade ", sito na freguesia e concelho de , descrito na Conservatria do Registo Predial de sob o n. 2028 e inscrito na matriz rstica sob o art. 002.000l.0000 e na matriz urbana sob o art. 944. daquela freguesia. Inconformada, apelou a R, pugnando pela improcedncia da aco em alegao que finaliza com a seguinte sntese conclusiva: I - A douta sentena recorrida julgou procedente a presente aco e declarou que a Apelante vendeu Apelada a quota indivisa de 7,5% do prdio misto denominado "Herdade ", sito na freguesia e concelho de ; II - Tal deciso fundamenta-se em se ter entendido que a ora Apelante no cumpriu o contrato de promessa celebrado com a ora Apelada; III - O contrato de promessa celebrado consta de escrito particular, ao qual as partes atriburam a possibilidade de execuo especfica, o que a Apelada pretende fazer, pela presente aco; IV - No contrato de promessa celebrado no se consignou prazo para a celebrao da escritura notarial, apenas se dizendo que ela seria outorgada depois de decorridos doze meses, nem se indicou quem deveria marcar o local, dia e hora; V - Em data anterior, Apelante e Apelada celebraram um acordo, que chamaram Memorando de Entendimento, em que previram a celebrao do contrato de promessa em simultneo com a celebrao de um Contrato de Investimento. VI - No mesmo dia em que celebraram o contrato de promessa, Apelante e Apelada assinaram um outro acordo, a que chamaram Aditamento ao Memorando de Investimento, no qual relegaram para momento posterior a celebrao do Contrato de Investimento e reafirmaram e mantiveram em vigor tudo o que constava do Memorando de Investimento; VII - A existncia de tal Contrato de Investimento constitui condio essencial da celebrao da escritura notarial e consta de documento escrito anterior ao contrato de promessa, e que foi reafirmado no mesmo dia em que este foi assinado; VIII - A ora apelada interpelou a Apelante para a celebrar a escritura notarial de compra e venda, tendo marcado a mesma, sucessivamente, para 21 de Janeiro e 30 de Abril de 2008. IX - A ora Apelante no compareceu no local, dia e hora em que esteve marcada a celebrao da escritura de compra e venda e, em datas anteriores, comunicou Apelada que s o faria depois de celebrado o Contrato de Investimento; X - A Apelada nunca comunicou Apelante se j tinha obtido qualquer dos documentos indispensveis, licena camarria de utilizao e concordncia com o aumento de nmero de proprietrios, para que pudesse ser celebrada a escritura notarial. XI - No Cartrio Notarial para o qual esteve marcada a outorga da escritura tambm no foi exibida licena de habitao da parte urbana do imvel prometido vender, nem parecer favorvel da Cmara Municipal de ao aumento do nmero de comproprietrios. XII - Sem a exibio de tais documentos, no era legalmente possvel a celebrao da escritura prometida; XIII - No sendo possvel a celebrao da escritura notarial prometida, a Apelante no se constituiu em mora nem em incumprimento perante a Apelada; XIV - A Apelante apenas estava obrigada a obter e entregar no Cartrio, os seus elementos pessoais indispensveis celebrao da escritura notarial,

pelo que qualquer das partes poderia t-los obtido; XV - S em data posterior a 30 de Abril de 2008. que a Apelada obteve o parecer favorvel da Cmara Municipal de , mas nunca disso deu conhecimento ora Apelante; XVI - Nunca foi exibida, nem se encontra junta aos autos, certido da licena de habitao/utilizao da parte urbana do imvel objecto do contrato de promessa; XVII - No estando comprovada a existncia de tal licena, no poderia ser proferida sentena substituindo a declarao negocial que s ia ser proferida mediante a apresentao de tal documento; XVIII - A douta sentena recorrida no se pronuncia sobre a questo de saber se a transmisso de 7,5% da propriedade do prdio identificado nos autos, constitui uma operao de fraccionamento de prdio rstico, proibida pelo disposto no art. 13760 do Cdigo Civil. XIX - O contrato de promessa celebrado tem eficcia meramente obrigacional, no lhe tendo as partes conferido eficcia real; XX - Na pendncia da presente aco, a ora Apelante transmitiu a propriedade da "Herdade " a D , por permuta, encontrando-se essa aquisio devidamente registada na Conservatria de Registo Predial competente, conforme consta da certido junta nos autos; XXI -A aquisio da propriedade por escritura pblica prevalece sobre o registo da presente aco; XXII - A douta sentena recorrida violou, entre outros os normativos dos artigos 221 e 830 do Cdigo Civil e art.1 do Dec. Lei n 281/99, de 26 de Julho; Conclui, pedindo a revogao da sentena. A Autora contra-alegou, concluindo no sentido da improcedncia do recurso, mas arguindo, em recurso subordinado e, subsidiariamente, para a hiptese de o recurso proceder com fundamento na violao do DL n 281/99, a nulidade decorrente da omisso do acto previsto no n 2 do art. 508 do CPC, nos termos do art. 201 do mesmo diploma. Remetido o processo a esta Relao, aps o exame preliminar, foram corridos os vistos legais. Nada continua a obstar ao conhecimento do recurso. FUNDAMENTOS DE FACTO A 1 instncia considerou provados os seguintes factos: 1. A propriedade sobre o prdio misto denominado "Herdade ", sito na freguesia e concelho de , descrito na Conservatria do registo Predial de sob o n. 02028 e inscrito na matriz, respectivamente, a parte rstica sob o art. 002.000l.0000 e a parte urbana sob o artigo 944 da mesma freguesia encontra-se inscrita a favor de A , conforme documento junto a fls. 16 dos autos, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido. 2. Em 08.03.2005, C , A e B , este na qualidade de representante da r, acordaram num "Memorando de Entendimento", mediante o qual, nos termos e demais clusulas documento junto a fls. 61 e seguintes dos autos, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido se propuseram colaborar para a realizao de um projecto de turismo no prdio melhor identificado em 1 .. 3. Em 07.11.2005, C , A , B , este na qualidade de representante da r, acordaram num aditamento ao "Memorando de Entendimento" referido em 2., nos termos e demais clusulas constantes do documento junto a fls. 71 e seguintes dos autos, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido. 4. Por escrito datado de 07.11.2005, assinado por ambas as partes, sem reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, A declarou prometer vender a C , e esta declarou prometer comprar-lhe, livre de nus, encargos e responsabilidades, mediante a contrapartida monetria de

318.750 (trezentos e dezoito mil, setecentos e cinquenta euros), 7,5% (sete e meio por cento) do prdio identificado em 1., nos termos e demais clusulas constantes do documento junto a fls. 12 e seguintes dos autos, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido. 5. Mais declararam que da contrapartida monetria referida em 4., a quantia de 104. 000 (cento e quatro mil euros) j anteriormente tinha sido por C a A , tendo o remanescente sido entregue, na data supra referida, em dois cheques, nos valores de 208.000 (duzentos e oitenta mil euros) e 6.750 (seis mil, setecentos e cinquenta euros), respectivamente. 6. Declararam ainda que o acordo referido em 4. seria celebrado, por escritura pblica, decorridos que fossem doze meses, em local, dia e hora a indicar por C , com quinze dias de antecedncia, por via postal registada com aviso de recepo. 7. A declarou-se ainda obrigada a entregar a C , no prazo de oito dias, a contar da recepo da carta referida em 6., todos os elementos que lhe dissessem respeito e fossem necessrios para outorga da escritura. 8. No dia 27.12.2007 a autora enviou r a carta junta, a fls. 26 dos autos, como documento n. 5, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido e mediante a qual lhe comunica que se encontrava agendada para o dia 21.01.2008, pelas 15h, no Cartrio Notarial do Dr. , sito na Rua , n. , em Lisboa, a escritura pblica para celebrao do acordo referido em 4. e lhe solicita a entrega, no prazo de oito dias, da documentao necessria para o efeito. 9. A r no compareceu na escritura agendada, conforme decorre do documento junto a fls. 30 a 32 dos autos que aqui dou por integralmente reproduzido. 10. No dia 14.04.2008 a autora enviou r a carta junta, a fls. 36 dos autos, como documento n. 8, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido e mediante a qual lhe comunica que se encontrava agendada para o dia 30.04.2008, pelas 14h30, no Cartrio Notarial do Dr. -, sito na Rua , n. , em Lisboa, a escritura pblica para celebrao do acordo referido em 4. e lhe solicita a entrega, no prazo de oito dias, da documentao necessria para o efeito. 11. A r no compareceu na escritura agendada, conforme decorre do documento junto a fls. 30 a 32 dos autos que aqui dou por integralmente reproduzido. 12. Em 05.05.2008, a Cmara Municipal de emitiu parecer favorvel realizao do acordo referido em 4., nos termos constantes do documento junto a fls. 107 e seguintes dos autos, cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido. Mais se encontra provado 13. A presente aco foi 15-07- 2008 foi inscrita 92 n 2-b) da aquisio que: inscrita no Registo Predial em 16-05-2008 e em provisoriamente por natureza nos termos do art. de tal prdio por permuta a favor de D .

FUNDAMENTOS DE DIREITO So fundamentalmente as seguintes as questes colocadas na apelao: - Legitimidade para a marcao da escritura; - Se a celebrao do contrato de investimento era condio da outorga da escritura; - Documentao necessria para a outorga da escritura: licena camarria de utilizao e parecer favorvel do Municpio relativamente ao aumento de compartes; - Se a alienao de quota-parte de prdio constitui fraccionamento de prdio. - Omisso de pronncia sobre a questo da precedncia da inscrio a favor

de outrem preceder a inscrio da execuo especfica. Apreciando, cada uma de per se: - Legitimidade para a marcao da escritura: Parece - pelas concluses, j que esta questo no foi tratada na alegao propriamente dita - sustentar a apelante no haver incumprimento seu, por no competir promitente-compradora a marcao da escritura. Imputado o incumprimento do contrato-promessa promitente-vendedora, ora apelante, por falta de comparncia nos dias, horas e locais (cartrios notariais) que a promitente-compradora marcara, questiona aquela a legitimidade desta para a marcao da escritura. Manifestamente, no lhe assiste razo. Basta atentar na clusula 3a do contrato-promessa: "UM - A escritura de compra e venda a celebrar em execuo do presente contrato realizar-se- decorridos que sejam doze meses a contar da presente data, no dia, hora e local a indicar pela SEGUNDA PRIMEIRA CONTRATANTE, por carta registada, com aviso de recepo, a expedir com uma antecedncia no inferior a 15 dias em relao data marcada". Sabendo-se que a 1 outorgante A e 2a outorgante C , inquestionvel a competncia convencionalmente estabelecida entre as partes da promitente-compradora para proceder marcao da escritura. - Se a outorga da escritura estava condicionada pela celebrao do contrato de investimento: Insiste a apelante neste ponto: a outorga do contrato-prometido dependia da celebrao do contrato de investimento. A questo j foi tratada na douta sentena recorrida. Nos termos em que a apelante coloca a questo, a outorga do contratoprometido, o mesmo dizer, o cumprimento do contrato-promessa estava sujeito a uma condio suspensiva, qual seria a celebrao do referido contrato de investimento. As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produo dos efeitos do negcio jurdica (art. 270 CC); a eficcia do contrato-promessa estava subordinada celebrao do referido contrato de investimento. A condio (como o termo) uma clusula acessria do negcio jurdico. Mas a apelante sustenta a essencialidade de tais clusulas no caso concreto. Ora, do contrato-promessa e dos demais elementos do processo no decorre tal essencialidade, isto , que a celebrao do referido contrato de investimento fosse decisiva e determinante pata a celebrao do contrato-promessa em si mesmo e no apenas nos termos em que o foi; a essencialidade tem aqui o sentido de que, sem o contrato de investimento, o contrato-promessa no teria sido celebrado. Como as partes reconheceram: com efeito, inicialmente convencionaram que o contrato-promessa seria celebrado decorridos seis meses aps o Memorando de Entendimento, a solicitao da Autora, promitente-compradora, e se esta entendesse no seu livre e exclusivo critrio existirem fundadas expectativas de viabilizao de dado empreendimento turstico e que, na mesma data, seria celebrado tambm entre elas um contrato de investimento (cfr. N 7.1 e 7.3 do intitulado "Memorando de Entendimento sobre os aspectos fundamentais do Acordo de Cooperao para a realizao do Projecto Turstico da Herdade ", datado de 08-03-2005, referido no n 2 da Matria de Facto. Todavia, em 07-11-2005, acordaram num Aditamento a tal Memorando, nos termos do qual, concordaram "ser prematura a celebrao do contrato de investimento referido" (cfr n 1), embora reafirmando que se mantm plenamente vlidas todas as regras, princpios objectivos estabelecidos no MEMORANDO, relegando a assinatura do Contrato de Investimento nele

previsto para o momento em que se confirme, de facto, uma orientao poltica-administrativa viabilizadora do pretendido projecto de empreendimento turstico-imobilirio cfr. N 2). E o contrato-promessa foi outorgado nessa mesma data - 07-11-2005. Quer dizer: se bem que inicialmente o contrato de investimento e o contratopromessa estivessem programados para a mesma data, no podendo ser celebrado um sem o outro, posteriormente as partes abandonaram essa posio, aceitando que a celebrao do contrato-promessa antecedesse a do contrato de investimento. Caiu, assim, por terra, pela vontade das partes, a essencialidade da celebrao conjunta ou simultnea do contrato de investimento e do contratopromessa ou a dependncia deste da celebrao daquele. Logo, se dvidas houvesse quanto dependncia do contrato-promessa relativamente ao de investimento, face regulamentao inicialmente estabelecida entre as partes, elas deixaram de se justificar a partir do Aditamento de 07-11-2005 quando as partes admitiram - e celebraram - a precedncia daquele sem prejuzo da ulterior celebrao deste e quando convencionaram no contrato-promessa que o contrato-prometido (escritura de compra e venda) teria lugar logo que decorridos 12 meses a partir dessa data - 07-11-2005 - no dia, hora e local a indicar pela promitente-compradora; logo, as partes convencionaram um prazo para a outorga do contrato prometido sem qualquer referncia ao contrato de investimento e sem fazerem depender deste a eficcia daquele. O que a realidade nos mostra algo diferente: a realizao de um constitua a base de negcios a empreendimento imobilirio na Herdade celebrar entre as partes, entre as quais, o referido contrato de investimento e o contrato-promessa (bem como, obviamente, o contrato prometido), no se compreendendo estes desligados da concretizao daquele empreendimento. A base do(s) negcio(s) em causa - o contrato de investimento e o contrato-promessa - a representao que as partes faziam do desenvolvimento no futuro das circunstncias relativas a tal concretizao; por outras palavras, da projeco no futuro do estado de coisas em que se traduzir a implementao daquele empreendimento. a noo de pressuposio como "convico, consciente ou subconsciente, da verificao no futuro de uma dada circunstncia ou estado de coisas, convico determinante da realizao de um dado contrato, pois, de outro modo, no se teria celebrado o negcio ou s teria tido lugar a sua realizao noutros termos". As partes - ou apenas uma delas - tiveram como certa a verificao de um dado acontecimento ou estado de coisas e, por isso, contrataram. Se lhes ocorresse a possibilidade de falhar tal circunstncia pressuposta, no teriam contratado sem inserir no negcio uma clusula correspondente (p.ex., uma clusula condicional). Da que a pressuposio tenha sido j caracterizada como uma condio no desenvolvida ou no explicitada ou como reserva virtual" (Cfr. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2005, p. 605-606). Pois, como mais adiante refere este saudoso Prof., "o contrato no um fenmeno isolado. Ocorre inserido numa realidade social e humana, imerso num ambiente ou background que no pode ser ignorado . Por conseguinte, respondendo questo enunciada, a outorga do contratopromessa no estava dependente da do contrato de investimento nem a outorga deste constitua condio daquele, embora subjacente a ambos estivesse a mesma base negocial. - Relativamente questo da documentao - licena camarria de utilizao e parecer favorvel do Municpio relativamente constituio da compropr iedade - necessria para a outorga da escritura: Curiosamente, a apelante no invocou na contestao a falta de

apresentao da licena camarria de utilizao como impeditiva da outorga do contrato prometido. E compreende-se: como proprietria, era ela quem detinha (ou devia deter...) tal documento e, logo, era ela quem o devia apresentar no Cartrio Notarial ... Invocar agora esse facto - que se deve a omisso sua - para da retirar benefcios equivale a um venire contra factum proprium, representando o acolhimento dessas razes um verdadeiro benefcio ao infractor ... j que, em regra, a obrigao de disponibilizar a documentao necessria outorga da escritura de compra e venda recai sobre o promitente vendedor. Isso mesmo foi estipulado no n 2 da clusula 3a do contrato-promessa em causa, nos termos do qual a promitente vendedora ficou obrigada a, no prazo de 8 dias, aps a recepo da carta registada de comunicao da data e local da escritura, entregar promitente compradora "todos os elementos que lhe digam respeito e que sejam necessrios para a outorga da escritura". No apenas os elementos de identificao pessoal e fiscal - estes so essenciais - mas tambm os necessrios para a outorga da escritura, entre os quais se incluem os documentais, e que dizem respeito proprietria vendedora relativamente ao direito que vai alienar. Logo, o cumprimento por esta da obrigao assumida no contrato-promessa assegurava-se no s pela sua comparncia (ou representao) na escritura - para a fazer a declarao de vontade prometida - mas tambm pela disponibilizao da documentao necessria sua efectivao. Se aquela a obrigao principal - s assim ela realiza a prestao a que est vinculada (art. 762 n 1 CC) - esta , seguramente, uma obrigao lateral e acessria cujo cumprimento subjaz e antecede o daquela e se insere no mbito da clusula geral da boa-f que deve nortear as partes no cumprimento da obrigao. No apresentar a documentao necessria para a outorga de determinado negcio e depois invocar a impossibilidade de tal negcio por falta dessa documentao toca, pois, as raias da m-f. Mas consideremos detalhadamente cada um dos documentos cuja falta, segundo a apelante, deveria determinar a impossibilidade de outorga da escritura. So fundamentalmente dois: a licena de utilizao e o parecer favorvel do Municpio quer para o fraccionamento, quer para a constituio da compropriedade. Quanto licena de utilizao, rege o art. 1 n 1 do DL n 281/99 de 26 de Julho, nos termos do qual "no podem ser celebradas escrituras pblicas que envolvam a transmisso da propriedade de prdios urbanos ou de suas fraces autnomas sem que se faa perante o notrio prova suficiente da inscrio na matriz predial, ou da respectiva participao para a inscrio, e da existncia da correspondente licena de utilizao, de cujo alvar, ou iseno de alvar, se faz sempre meno expressa na escritura". Todavia, a licena de utilizao s passou a ser exigida a partir do incio da vigncia do art. 8 do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas aprovado pelo DL n 38382/51 de 7 de Agosto. Relativamente aos prdios construdos anteriormente a inexistncia de licena de utilizao no impeditiva do negcio desde que comprovada, como alis, a apelante bem sabe, porquanto tendo outorgado contrato de permuta do prdio referido nos autos, apresentou a "certido emitida em 17/06/2008 pela Cmara Municipal de , da qual consta que o prdio ... foi construdo em data anterior a 07/08/1951, no sendo por isso, exigido data de construo, o licenciamento municipal de construo e de utilizao" - (Cfr. Doc. Fls 260-266, junto pela prpria R, j na fase de recurso) Se assim , pergunta-se ento, a que ttulo que a apelante, exigindo tal

documento, escreve na sua alegao que "tal licena de utilizao ou habitao nunca foi exibida nem se encontra junta aos presentes autos, apelada tambm nunca referiu t-la obtido, ... " e, mais adiante, pretendendo que a fotocpia autenticada da caderneta predial junta com petio inicial comprovava que o prdio urbano fora inscrito na matriz 1970, "que se tornava indispensvel a obteno da licena camarria de utilizao" e que "por conseguinte, nem a escritura de compra e venda poderia ser celebrada nas datas para as quais foi marcada pela apelada

e a a em nem

a douta sentena recorrida podia ser proferida sem que se comprovasse a existncia da licena de utilizao do imvel urbano" para concluir, como o faz na concluso XVII da sua alegao, que "no estando comprovada a existncia de tal licena no poderia ser proferida sentena substituindo a declarao negocial que s poderia ser proferida mediante a apresentao de tal documento". Por outras palavras, a apelante, para alm incumprir a obrigao de disponibilizar esse documento - nunca questionou a comprovao da sua inexigibilidade - ainda se insurge contra essa falta de apresentao para acabar por reconhecer que tal documento, afinal, inexiste ... Quando muito, deveria comprovar a inexistncia de licena de utilizao, atenta a data da construo do prdio. Mas essa obrigao impendia sobre ela. A alegao da falta de documento que ela prpria deveria ter apresentado para justificar a invocada impossibilidade jurdica de outorga da escritura configura, pois, inadmissvel abuso no exerccio do direito de defesa na modalidade j referida de "venire contra factum proprium"; como diz o nosso povo, a R faz o mal e a caramunha ... - Quanto questo de saber se o negcio prometido envolvia fraccionamento da propriedade: Sustenta a apelante que a sentena recorrida no se teria pronunciado sobre a questo de saber se a transmisso de 7,5% da propriedade do prdio rstico constitui ou no operao de fraccionamento de prdio rstico proibida pelo art. 1376 CC. Teria, assim, incorrido a sentena recorrida na nulidade prevista no art. 668 n 1-d) CPC - omisso de pronncia. O que no verdade: basta atentar na sentena recorrida, mais concretamente, a fls. 220-221, onde a 1 instncia concluiu que "no caso, de celebrao do contrato prometido no resulta qualquer diviso fsica do prdio, originando-se to s uma situao de compropriedade do prdio entre autora e r, situao de compropriedade essa para a qual a Cmara j emitiu parecer favorvel necessrio ao abrigo do Municipal de disposto no art. 54 n 3 da Lei sobre reas Urbanas de Gnese Ilegal, na redaco que lhe foi dada pela Lei n 64/2003 de 23/08" A apelante confunde manifestamente omisso de pronncia com pronncia em sentido contrrio dos seus interesses, j que a questo foi expressamente apreciada na sentena recorrida tendo concludo no sentido de que o cumprimento do contrato-promessa no implicava diviso fsica do prdio. E a apelante no questiona este entendimento. - Por fim, suscita a apelante mais uma nulidade da sentena por omisso de pronncia sobre a questo da precedncia da inscrio do prdio em causa a favor de D por permuta, inscrio essa que prevaleceria sobre o registo anterior da aco de execuo especfica: Acontece que se trata manifestamente de questo nova, no colocada na 1 instncia e sobre a qual esta no proferiu qualquer deciso. Ora, os recursos destinam-se a reapreciar decises dos tribunais inferiores e no a criar, nos tribunais superiores, decises sobre questes novas, salvo as de conhecimento oficioso (art. 676 n 1 CPC). No tendo a questo ora suscitada sido oportunamente colocada na 1

instncia, ser que tem que ser apreciada, agora em primeira-mo, pelo tribunal de recurso? Invoca a apelante a seu favor o Ac. Uniformizador de Jurisprudncia n 4/98 de 5-11-1998, in DR 291/98 srie I-A, de 1998-12-18: A execuo especfica do contrato-promessa sem eficcia real, nos termos do artigo 830 do Cdigo Civil, no admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a aco de execuo especfica, ainda que o terceiro adquirente no haja obtido o registo da aquisio antes do registo da aco; o registo da aco no confere eficcia real promessa". A hiptese tratada neste Ac. Unif. Jur foi, como a se delimitou, "aquela em que o promitente-vendedor, em lugar de cumprir a sua obrigao de celebrar o contrato prometido, aliena a terceiro a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a aco de execuo especfica intentada pelo promitente-comprador contra o promitente-vendedor" e no "aquela em que a alienao da coisa a favor de terceiro ocorre j depois de registada a aco de execuo especfica" (como no caso sub judice), pois que esta - bem como outra a referida que para o caso ora no interessa - "so diferentes daquela que cabe aqui resolver, pois que convocam outros preceitos legais que no so aplicveis resoluo da presente, como resultar do que adiante se vai apontar". No caso em apreo, a aco de execuo especfica foi registada em 16-052008 e a escritura de permuta teve lugar em 02-07-2008 (cfr. Doc. Fls 260-266, junto pela R na fase de recurso), tendo sido registada a aquisio a favor de terceiro em 15-07-2008. Consequentemente, ao invs da hiptese sobre que incidiu o Ac. Unif. Jur., no caso sub judice, a inscrio registal da aco de execuo especfica precedeu a realizao da permuta e a inscrio da aquisio, por esta via, do direito a favor de terceiro. Mas no ser esta questo de conhecimento oficioso? Por questes de conhecimento oficioso entendem-se questes cuja apreciao est subtrada disponibilidade das partes, logo, cognoscveis por imperativo legal substantivo ou adjectivo, independentemente de serem ou no por estas suscitadas. Assim, as questes decorrentes da obrigao que impende sobre o tribunal de conhecer, interpretar e aplicar o Direito aos factos que devam ter-se por provados (art. 664 CPC). Ora, ainda antes da prolao do despacho saneador foi junta na 1 instncia certido passada pela Conservatria do Registo Predial de de onde constava, alm do mais, a inscrio da aco de execuo especfica e a da aquisio provisria por natureza, nos termos do art. 92 n 2-b) do Cod. Reg. Predial por permuta a favor de D . Seria esta inscrio impeditiva da procedncia da aco de execuo especfica? Tal inscrio foi admitida como provisria por natureza, nos termos do art. 92 n 2-b) do Cd. Registo Predial, ou seja, por se encontrar dependente de um registo provisrio ou ser incompatvel com ele. Esse registo provisrio de que dependia a inscrio de aquisio por permuta e que era incompatvel com ela era a inscrio provisria por natureza da aco de execuo especfica: dependia, por um lado, da sua improcedncia e, por outro, era incompatvel com a sua procedncia. O que fora registado foi a aco de execuo especfica ou, de outro modo dito, a petio inicial dessa aco (art. 53 Cod. Reg. Predial). No foi a deciso final de tal aco, esta, alis, tambm sujeita a registo (art.3 n 1-a) e c) Cd. Reg. Predial). Aquele facto no confere eficcia real ao contrato-promessa, isto , no garante a sua oponibilidade dos direitos dele emergentes contra terceiros.

Por via da eficcia real, o promissrio, a par do direito obrigacional contra o promitente que lhe permite exigir a realizao da prestao prometida, ou seja, a celebrao do contrato objecto da promessa e tambm um direito real de aquisio oponvel erga omnes (cfr. Galvo Telles, Direito das Obrigaes, 1989, p. 129-130). O contrato-promessa, que tinha eficcia meramente relativa e obrigacional, vinculando apenas e to s as partes que nele outorgaram, manteve essa eficcia, aps a inscrio da aco e enquanto no transitar a deciso final. O registo da aco de execuo especfica tem a finalidade de publicitar o litgio, no impedindo - como aconteceria se o contrato tivesse eficcia real - a alienao eficaz do imvel a terceiro, at ao trnsito em julgado da deciso final; como entendeu o STJ em acrdo de 12-03-1991, o contrato-promessa de compra e venda sem eficcia real no a pode adquirir em aco registada de execuo especfica pois seria por via adjectiva o que no era possvel por via substancial, j que os pressupostos da eficcia real do contrato-promessa so a escritura pblica, o acordo das partes e o registo do contrato-promessa (Cfr. Act. Jur., 17, p. 17). O que no significa que o registo da aco seja desprovido de significado ou relevncia. Com efeito, por fora do princpio da prioridade do registo, o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens por ordem da data dos registos (art. 6 n 1 do Cd. Reg. Predial. Escreve a propsito o Prof. Almeida Costa: "Deve entender-se, na verdade, que o registo da aco apenas amplia os efeitos da sentena respectiva, tornando-a oponvel no s s partes, mas tambm a terceiros que tenham adquirido direitos sobre a coisa na pendncia do pleito. Importa salientar que a propositura de uma aco e o seu registo nunca modificam a natureza do direito invocado pelo autor. De outro modo, criar-se-ia revelia do artigo 413 do Cdigo Civil, um segundo caminho de atribuio de 'eficcia real' ao direito de crdito realizao do contrato prometido [. . .] O registo das aces destina-se a resolver conflitos entre o autor que obtm ganho da causa e terceiros, que, na pendncia da aco adquiram, atravs do ru, direitos incompatveis com aquele que se pretende tutelar judicialmente. Se as modificaes subjectivas ocorridas medio tempore prevalecessem sobre o contedo da deciso de mrito que acolhe o pedido, afectar-se-ia sem remdio o princpio de que a demora inevitvel do processo no deve funcionar em prejuzo da parte que tem razo" (Revista de Legislao e de Jurisprudncia, Ano 127., pg. 216). Assim, a sentena que determina a execuo especfica prevalece sobre as alienaes feitas a terceiros depois do registo da aco (Cfr. Ac. STJ de 28-04- 2009, Proc n 7933/07, Relator Cons. Casanova Abrantes, acessvel na INTERNET atravs de http://www.colectaneadejurisprudencia.com). No mesmo sentido, o Ac. STJ de 11-12-2008 (cons. Pires da Rosa, acessvel na INTERNET atravs de http://www.dgsi.ptem 23-11-2009) doutrinou que "a sentena transitada que declarar a execuo especfica do contrato-promessa reporta os seus efeitos ao registo da prpria aco, recuperando a anterioridade do registo provisrio respectivo, a menos que este, por caducidade, no tenha sido convertido em definitivo". Estamos, pois, perante um afloramento do princpio geral constante do n 3 do art. 271 do CPC, segundo o qual a sentena a proferir eficaz perante o adquirente de bem ou direito litigioso na pendncia da aco, ainda que este no intervenha no processo, excepto no caso de a aco estar sujeita a registo e o adquirente registar a transmisso antes de feito o registo da aco. No caso em apreo - recorde-se - a aco est sujeita a registo e foi registada, mas o registo da transmisso a favor do adquirente posterior ao registo da aco.

Logo, nada impede a eficcia da execuo especfica perante o adquirente. ACRDO Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelao, confirmando o douto despacho saneador - equiparado a sentena - recorrido. Custas pela R e apelante. vora, 09.12.09