Universidad Nacional Autnoma de Mxico Facultad de Estudios Superiores Aragn Licenciatura en Derecho

Alumno._ Edgar Ventura de la Cruz Materia._ Derecho Notarial y Registral Grupo._ Turno._
2652 Vespertino

Trabajo._ Principios Registrales

Mxico, Distrito Federal Mayo 2013

INDICE._

Introduccin ----------------------------------------------------------------------------------------------

Principios Registrales -----------------------------------------------------------------------------------

Principio de Rogacin -----------------------------------------------------------------------------------

Principio de Consentimiento --------------------------------------------------------------------------

Principio de Especialidad -------------------------------------------------------------------------------

Principio de Legitimacin -------------------------------------------------------------------------------

Principio de prelacin o prioridad --------------------------------------------------------------------

Principio de calificacin ---------------------------------------------------------------------------------

Principio de legalidad ------------------------------------------------------------------------------------

Principio de inscripcin-----------------------------------------------------------------------------------

Introduccin.

El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer mejor lo que son los sistemas regstrales, encontrar una clasificacin adecuada de los mismos, sus principales caracteres y establecer ciertas crticas de algunos autores; as como explicar lo que son los principios regstrales, su enumeracin e importancia en materia registral. A travs de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regstrales, como el Sistema Romano que careca de solemnidad constitutiva y de proteccin a terceros adquirentes el Antiguo Sistema Germnico que tena solemnidad constitutiva y protega a los terceros adquirentes; pero los sistemas inmobiliarios modernos son eminentemente regstrales, es decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relacin con la institucin del Registro de la Propiedad, a travs del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho tan antiguo, en expresin de Besson, "como la misma propiedad inmueble". A travs del trabajo se aclararn ciertas dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas regstrales y los principios regstrales que deben regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho Registral Bien sabemos que el Registro Pblico de la Propiedad es una Institucin administrativa, dependiente del Poder Ejecutivo Local, la cual tiene por objeto proporcionar seguridad jurdica al trafico de inmuebles mediante la publicidad de la constitucin, declaracin, trasmisin modificacin, extincin y gravamen de los derechos reales y posesin de bienes inmuebles, dndole una apariencia jurdica de legitimidad y fe publica a lo que aparece anotado y asentado en el Registro Publico. Con el presente trabajo nos daremos cuenta de un panorama general en el cual estn los sistemas registrales es decir la manera es que se pueden registrar los diferentes bienes que as lo requieran, no se pretende hacer un trabajo exhaustivo sobre los mismos, ya que para la doctrina del Derecho Registral existe diferencia de principios, los cuales bsicamente se reducen a los planteados en esta obra. Entendiendo esto podemos decir concretamente que a medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnologa, ideologas, los en el mbito comercial, econmico y jurdico y por el hecho de manejar grandes o pequeas actividades, nos vemos en la necesidad de recurrir a los diferentes medios de formalidades que la ley regula a efectos de asegurar nuestro patrimonio y que el mismo circule para que se vaya incrementando y poder tener una estabilidad econmica relativa que es, a lo que todas las personas esperan.

De ah la importancia que tienen los temas que tratamos en este trabajo, esto quiere decir que estos temas son muy importantes, debido a que las personas naturales o jurdicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya que buscan las formalidades y proteccin que las leyes conceden a travs de los notarios ya que estos son los nexos para llegar a la inscripcin del acto o contrato que se desea tenga proteccin para asegurar nuestro futuro. Por todo lo expuesto, esperamos que ste trabajo llene las expectativas de todos los docentes, estudiantes y otros, ya que es un trabajo que le hemos puesto bastante empeo por la misma trascendencia jurdica de que trata. En el presente trabajo tambin se encontrara con los diversos fundamentos en los artculos para mejor entendimiento y as mismo hacer nfasis que en el derecho todo debe ser fundado y motivado, el cual es la ideologa de este trabajo.
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PRINCIPIOS REGISTRALES._ Los principios registrales son todas aquellas orientaciones complementarias de las normas sobre las que descansa el derecho registral. Lo mismo son la base y presupuesto de todo sistema registral, puesto que sus efectos y alcances de lo registrado depende de ellos as pues entendemos que los principios registrales explican el contenido y funcin del Registro Pblico de la Propiedad. Asimismo estn totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del trmino filosfico inmutable, sino que se refiere a la constitucin de una tcnica y elaboracin del estudio del Registro Pblico de la Propiedad: sirve de explicacin terica y prctica de la funcin del Registro. Para el Jurista Roca Sartr, los principios registrales son: el Resultado de la sintetizacin o condensacin tcnica del ordenamiento jurdico hipotecario, en una serie sistmica de bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema En la organizacin del Registro Pblico, se deben atender los principios registrales, que son normas de carcter absoluto que son comunes a esta institucin, constituyen una orientacin o direccin fundamental para entenderla y estudiarla. Los Principios Registrales explican el contenido y funcin del Registro Pblico de la propiedad, constituyen el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral. El interesado tiene que someterse a ellos para poder producir los efectos deseados, como el de crearse una situacin de privilegio, de oponibilidad y de verdad registral, son postulados que ilustran y explican las leyes que forman el sistema, no reglas de aplicacin directa. As los Principios Registrales Organizativos habrn de entenderse como aqullos principios o elementos indispensables para que el sistema de registro de Derechos sea viable y funcione, son principios rectores de los distintos procedimientos que conforman el proceso registral y sin los cuales no se puede hablar del cambio substancial hacia la modernidad del Registro de la Propiedad.

Principio de publicidad El Rgimen Pblico de la Propiedad se cre para dar seguridad jurdica frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesin de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles y a los gravmenes y otras limitaciones que los restrinjan. Existen varias formas de dar publicidad respecto de la propiedad o derecho que una persona tiene sobre un bien. Por ejemplo, el poseedor de una cosa mueble tiene la presuncin de que es su propietario; en tratndose de la prenda, se desposesiona del bien al deudor como forma de publicidad, etctera. En cambio, cuando se trata de bienes inmuebles, la publicidad se da a travs de la inscripcin en el Registro Pblico, pues la simple posesin o celebracin de un contrato, no otorgan seguridad jurdica frente a terceros. Si esta institucin no existiera, sera casi imposible investigar quin es el titular de un inmueble, y cules son los gravmenes que lo limitan; se requerira llevar a cabo la conocida "prueba del diablo", o sea, el examen del ttulo a travs de todos sus antecedentes hasta llegar al propietario original. El principio de publicidad, Consiste en que los actos documentos inscritos en el Registro se hacen del conocimiento pblico para que surtan efectos contra terceros, por lo que toda persona interesada podr consultar y solicitar se le muestre los asientos del Registro, as como obtener las certificaciones relacionadas con stos, y pueden examinarse desde los puntos de vista material y formal. La publicidad material est concebida como los derechos que otorga la inscripcin, y stos son: la presuncin de su existencia o apariencia jurdica, y la oponibilidad frente a otro no inscrito. sta se encuentra concentrada en el Cdigo Civil de la siguiente manera: titular legtimo de acuerdo con los datos que ofrece la publicidad del Registro Pblico; 3. Que sea de buena fe, esto es, que no haya conocido los vicios en las anotaciones y asientos del Registro si las hay; 4. Que haya adquirido su derecho a ttulo oneroso. En caso de conflicto de derechos entre un adquirente a ttulo oneroso y uno a ttulo gratuito, se le da preferencia al primero. La Suprema Corte de Justicia, en jurisprudencia definida ha decidido: RESGISTRO PBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE. Es cierto que los derechos del tercero que adquiere con la garanta del registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad del ttulo del enajenante porque la legitimidad de tal adquisicin ya no emana del ttulo anulado sino de la fe pblica registral y de la estricta observancia del trato continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que se traduce en una absoluta

concordancia de los asientos que figuran en el Registro Pblico de la Propiedad. Tambin es verdad que las constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente de buena fe del inmueble objeto del acto anulado; pero los compradores no pueden conceptuarse como terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio de origen del ttulo de su enajenan te, que tambin le es oponible; adems, no basta que el adquirente se cerciore de que el inmueble est inscrito a nombre del vendedor, sino que es necesario que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en los ttulos de las personas que aparecen en el registro, no puede precaverse de una ulterior 'reclamacin. (SJF, Apndice 1917-1985, Tesis de ejecutorias, cuarta parte, Tercera Sala, p. 732.) La publicidad formal consiste en la posibilidad de obtener del Registro Pblico de la Propiedad las constancias y certificaciones de los asientos y anotaciones, as como de consultar personalmente los libros y los folios.

Principio de legitimacin Consiste en otorgar certeza y seguridad jurdica sobre los derechos inscritos, los cuales gozan de una presuncin de veracidad, que se mantiene hasta en tanto no se demuestre la discordancia entre el Registro y la realidad, este es uno de los principios ms importantes de la actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurdica sobre la titularidad de los bienes y su transmisin. Carral y de Teresa dice que: "Lo legtimo es lo que est conforme a las leyes, que es genuino y verdadero. Es legitimo lo que ha sido completado o beneficiado con una presuncin de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurdica." Por su parte, Landaria expresa que: "La legitimacin es el reconocimiento hecho por la norma jurdica del poder de realizar un acto jurdico con eficacia. Algunas veces la legitimacin se asimila a la apariencia jurdica. En efecto, debemos tomar en cuenta que la apariencia es la causa de la legitimacin porque, si se tienen suficientes elementos para presumir la titularidad de un derecho, ste llega a ser vlido. La legitimacin se clasifica en ordinaria y extraordinaria: la primera se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurdica; la extraordinaria es cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que no goza de titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurdica ajena. La ley legitima ese acto basado en la apariencia jurdica.

La presuncin de validez que otorga el Registro a los actos inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad permite la eficacia de las transacciones realizadas con el titular registral. As lo establece el Cdigo Civil. Art. 3009. - El Registro protege los derechos adquiridos por terceros de buena fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley. Art. 3010. - El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada por el asiento respectivo. Se presume tambin que el titular de una inscripcin de dominio o de posesin tiene la posesin del inmueble inscrito. No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del inmueble o derechos reales sobre los mismos o de otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada, sin que, previamente a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin en que conste dicho dominio o derecho. En caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales, se sobreser el procedimiento respectivo de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestacin autntica del Registro Pblico, que dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret el embargo o se sigui el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin como causahabiente del que aparece dueo en el Registro Pblico. La legitimacin nace con el asiento o anotacin en el Registro, de tal manera que mientras no se pruebe la inexactitud de lo inscrito frente a lo real, prevalece lo que se encuentra asentado. Lo inscrito es eficaz y crea una presuncin juris tantum de que el titular aparente es el real; pero si se trata de actos en los cuales se afecte el inters de un ajeno, la presuncin se vuelve juris el de jure, en proteccin a los adquirentes de buena fe, presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al titular registral. Ya en el principio de publicidad mencion el tercero registral a quin protege la apariencia jurdica que produce lo inscrito o anotado en el Registro Pblico de la Propiedad. Al respecto Roca Sastre, seala los siguientes ejemplos: 1. La inscripcin subsiste mientras no se cancela, de suerte que ante el tercero el derecho inscrito existe, aunque est extinguido en la realidad jurdica. As, el crdito

hipotecario ya extinguido por pago, pero respecto del que no se ha practicado cancelacin, es adquirido como subsistente por el tercero de buena fe. 2. La inscripcin se extingue mediante la cancelacin, de modo que, ante el tercero, un derecho cancelado no existe aunque el mismo subsista en la realidad jurdica. As, cuando se adquiere una finca anteriormente gravada con una hipoteca que se cancel indebidamente, sta no puede revivir en perjuicio del adquirente."

Principio de rogacin La inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad se realiza a instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripcin o cancelacin de los derechos reales, posesin, gravmenes y limitaciones. Este principio est estrechamente ligado con el consentimiento, pues en la mayora de los casos, la peticin de inscripcin debe ser hecha por el titular registral. El Registro Pblico de la Propiedad en Mxico tiene una funcin declarativa y no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el consensualismo aceptado en nuestros cdigos civiles, los derechos reales nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del Registro Pblico de la Propiedad. Slo cuando se desea que surtan efectos frente al tercero se inscriben y siempre a peticin de parte legitimada. De ser el Registro constitutivo o sustantivo, la inscripcin sera necesaria no slo para la publicidad sino tambin para la transmisin de la propiedad. La institucin registral como rgano pblico, fue creada para prestar un servicio pblico obligatorio y no potestativo. Con la solicitud de inscripcin entregada a la oficiala de partes, se inicia el procedimiento registral; a partir de ese momento, entra en juego el principio de prelacin. El registrador tiene obligacin de llevar a cabo los actos sealados por el reglamento, tales como anotar el documento en el folio diario de entradas y trmite, as como calificarlo tanto registral como fiscalmente; si lo solicitado procede, se realiza la inscripcin, anotacin, constancia o certificacin y se entrega al interesado. La solicitud de inscripcin puede "pedirse por quien tenga inters legtimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, o por el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate. Asimismo puede solicitarse la inscripcin por los legtimos representantes del derechohabiente o por medio de orden judicial Cuando se trate de bienes que pertenecen a cnyuges casados bajo el regimen de sociedad conyugal, puede solicitar la inscripcin el cnyuge o el acreedor que tenga inters de asegurar un derecho.

Ya que la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad es un acto rogado, una vez que el documento es presentado y se ha iniciado el procedimiento registral, el interesado puede desistirse de la tramitacin, y el registrado est obligado a devolverlo.

Principio de consentimiento Para que en los asientos del Registro Pblico de la Propiedad exista una modificacin, es necesario la voluntad del titular registral o de quien lo substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su consentimiento tcito o expreso. El cambio o modificacin de los asientos tiene como causa un acto jurdico en donde se haya expresado el deseo de la creacin, transmisin, modificacin o extincin de un derecho real. Al respecto el Cdigo Civil, dispone: Art. 3030. - Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las personas a cuyo favor estn hechas o por orden judicial. Podrn no obstante ser canceladas a peticin de parte, sin dichos requisitos, cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposicin de la Ley o por causas que resulten del ttulo en cuya virtud se practic la inscripcin o anotacin, debido al hecho que no requiera la intervencin de la voluntad. Art. 3031. - Para que el asiento pueda cancelarse por consentimiento de las parte, ste deber constar en escritura pblica. En tratndose de las anotaciones preventivas, el artculo 3035 expresa que para evitar su caducidad Ha peticin de parte o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse una o ms veces. Por su parte el artculo 3037 se refiere a la expresin del consentimiento por medio del representante legal o voluntario para la cancelacin del asiento: Los padres como administradores de los bienes de sus hijos, los tutores de menores o incapacitados y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, slo pueden consentir la cancelacin del registro hecho en favor de sus representados, en el caso de pagos o por sentencia judicial. Este principio de consentimiento puede analizarse desde el punto de vista del acto jurdico que da origen a la creacin transmisin, modificacin o extincin de los derechos reales, y desde el punto de vista de los efectos registrales. En cuanto al primer elemento, que es la causa de la inscripcin, o sea el acto jurdico que la motiva, cuando se trata de actos bilaterales, requiere como elemento de su existencia la manifestacin de la voluntad y en su caso el consentimiento. Ahora

bien, este acto puede producir como efecto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de un derecho y para que se anote o inscriba en el Registro es necesario el consentimiento del titular o de quien lo represente o substituya; en este ltimo caso por orden judicial. Como ejemplo podemos sealar un remate en el cual el Juez firma la escritura en substitucin y rebelda del demandado. Por otro lado existe el consentimiento en el acto jurdico y, por otro, el de inscribirlo, mismo que se entiende implcito y excepcionalmente se manifiesta explcitamente. Es el caso del pago de un crdito hipotecario, en el que forzosamente se tiene que asentar una clusula de estilo, en la que el acreedor manifieste que se da por pagado del crdito y que est de acuerdo en que se cancele en el Registro Pblico de la Propiedad el asiento correspondiente. En el sistema alemn, conocido tambin como constitutivo, adems de la celebracin del acto jurdico, se requiere el consentimiento expreso para su inscripcin. En el caso de las rectificaciones de algn asiento tambin es necesario el consentimiento del titular registral. Art. 3026. - Cuando se trate de errores de concepto los asientos practicados en los folios del Registro Pblico slo podrn rectficarse con el consentimiento de todos los interesados en el asiento. A falta del consentimiento unnime de los interesados, la rectificacin solo podr efectuarse por resolucin judicial.

Principio de prelacin o prioridad Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Pblico de la Propiedad, es la relacin o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato contenido en l inscrito o anotado preventivamente. La fecha de presentacin va a determinar la preferencia y rango del documento que ha ingresado al registro. Si ciertamente es vlido el axioma extendido casi en todo el mundo que prior tempore, potior jure, ste, segn nuestro tema, puede interpretarse y transformarse en "el que es primero en registro es primero en derecho". Analizado este asunto desde otro punto de vista, es obvio pero fundamental que existe la impenetrabilidad registral, o sea, que dos derechos no pueden, al mismo tiempo, ocupar un mismo lugar y preferencia. Pueden coexistir derechos iguales, pero con preferencia distinta, o como lo llama la doctrina, con rango diferente. Por ejemplo, una finca puede estar gravada por dos hipotecas, una en primer lugar y otra en segundo. Cuando coexisten derechos iguales presentados para su inscripcin, entra en accin el principio de prelacin. Por ejemplo, en dos compraventas sobre el mismo inmueble o una hipoteca y una

compraventa realizadas simultneamente cul ser preferente para el Registro o los terceros registrales? Siguiendo el principio de prelacin, ser la que primero se haya inscrito. As lo dispone el Cdigo Civil: Art. 2266. - Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observar lo dispuesto en el artculo anterior. Art. 2982. -Si hubiera varios acreedores hipotecarios garantizados con los mismos bienes, pueden formar un concurso especial con ellos, y sern pagados por el orden de fechas en que se otorgaron las hipotecas, si stas se registraron dentro del trmino legal, o segn el orden en que se hayan registrado los gravmenes, si la inscripcin se hizo fuera del trmino de la ley. Por lo que se refiere a la preferencia, el artculo 3013 establece: La preferencia entre derechos reales sobre una finca u otros derechos, se determinar por la prioridad de su inscripcin en el Registro Pblico, cualquiera que sea la fecha de su constitucin. El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotacin preventiva ser preferente, aun cuando su inscripcin sea posterior, siempre que se d el aviso que previene el artculo 3016. Si la anotacin preventiva se hiciere con posterioridad a la presentacin del aviso preventivo, el derecho real motivo de ste ser preferente, aun cuando tal aviso se hubiese dado extemporneamente. Por su parte el artculo 3015 reza:' La prelacin entre los diversos documentos ingresados al Registro Pblico se determinar por la prioridad en cuanto a la fecha y nmero ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripcin, salvo lo dispuesto en el artculo siguiente .. Asimismo el Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad expresa: Art. 18. - La solicitud de entrada y trmite provista de la copia o copias que se estimen necesarias, tendr el doble objeto de servir como instrumento para dar los efectos probatorios, en orden a la prelacin de los documentos presentados y como medio de control de los mismos, a los que se acompaar en las distintas fases del procedimiento.

Art. 20. - Al ingresar la solicitud se le irn agregando los siguientes datos: Anotaciones preventivas El establecimiento de las anotaciones preventivas, es una forma de dar publicidad y seguridad a los terceros registrales. Estas se asientan marginalmente en los libros si es el sistema a seguir, o en la parte de anotaciones preventivas, cuando se trata del folio real. Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de que si los hechos o actos en ellas consignados, se realizan cumpliendo los requisitos sealados por la ley, sus efectos se retrotraen y el derecho queda inscrito en forma definitiva desde la fecha de la anotacin. Estas pueden realizarse a peticin del notario, del juez, o de oficio en caso de rechazo de una inscripcin. Al respecto el Cdigo Civil establece que: Art. 3043. - Se anotarn preventivamente en el Registro Pblico: I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real sobre aquellos; II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor; III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos; IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohban la enajenacin de bienes inmuebles o derechos reales; V. Los ttulos presentados al Registro Pblico y cuya inscripcin haya sido denegada o suspendida por el Registrador; VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artculo 2852; VII. El decreto de expropiacin y de ocupacin temporal y declaracin de limitacin de dominio, de bienes inmuebles; VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensin provisional o definitiva, en relacin con bienes inscritos en el Registro Pblico; y IX. Cualquier otro ttulo que sea notable, de acuerdo con este Cdigo u otras Leyes. Los efectos retroactivos de las anotaciones preventivas, se establecen en el artculo 3017, que dice: La inscripcin definitiva de un derecho que haya sido anotado previamente, surtir sus efectos desde la fecha en que la anotacin los produjo.

Anotacin preventiva notarial._ Cuando un notario otorgue o vaya a otorgar una escritura, puede pedir que en el Registro Pblico de la Propiedad, se hagan las anotaciones preventivas correspondientes. Nuestro cdigo, siguiendo al sistema argentino, adopt el sistema conocido como primer aviso preventivo, que se trata de una anotacin solicitada con anterioridad al otorgamiento de una escritura en el certificado de libertad de gravmenes, para congelar el registro por el trmino de treinta das. Al respecto el artculo 3016 en su prrafo primero, establece que la solicitud de libertad de gravmenes surte efectos de aviso preventivo, respecto de la operacin que pretenda realizarse, siempre y cuando tenga las siguientes menciones: 1) nombre de los contratantes; 2) tipo de operacin; 3) finca de que se trate, y 4) antecedente registral. Con la solicitud presentada en los trminos mencionados, el registrador, sin cobro de derecho alguno y asentando la fecha de la solicitud, deber formular la nota de presentacin en la parte de anotaciones preventivas del folio real, o marginalmente si el asiento existe en libros. Esta nota tiene una vigencia de treinta das naturales a partir de la fecha de presentacin de la solicitud. Como lo indica la exposicin de motivos de la reforma al Cdigo Civil de diciembre de 1973, que incluye esta disposicin por primera vez en el entonces artculo 3018, este aviso preventivo resulta de gran utilidad, pues "se cierra la posibilidad de defraudacin o engao al adquirente, ya que durante la elaboracin de la escritura y la obtencin de certificados de inscripcin, gravmenes y dems documentos, que se requieren en estos casos, los embargos, enajenaciones o cualquiera otra forma de modificacin de los derechos derivados del Registro resulta imposible, ya que las inscripciones que se hagan de estos embargos, gravmenes u operaciones, tomarn la prelacin que le corresponda, conforme a la oportunidad de los avisos preventivos". El segundo aviso preventivo, previsto en el segundo prrafo del artculo en comentario, o sea, el que dar el notario dentro de las 48 horas siguientes al otorgamiento de la escritura, tiene efectos retroactivos a la fecha de presentacin del primer aviso, siempre y cuando este segundo aviso ingrese al Registro Pblico de la Propiedad dentro de los treinta das siguientes a la presentacin del primero. Para que produzca este efecto retroactivo en lo que se refiere a la operacin registrable, el notario deber presentar el testimonio de la escritura respectiva dentro de los noventa das siguientes a la presentacin del segundo aviso. Este segundo aviso preventivo, deber contener: 1) los nombres de los interesados; 2) la operacin celebrada; 3) la finca de que se trata; 4) nmero y fecha de firma de la escritura, y 5) los antecedentes registrales. Anotaci6n preventiva judicial. Siempre que existan juicios contradictorios sobre la propiedad o posesin de un bien inmueble, puede pedirse al juez que ordene al registrador la anotacin marginal y

preventiva del estado contencioso en que se encuentre la finca. Esta anotacin, como las notariales, surte efectos frente a terceros, de tal manera que el adquirente de la finca se da por enterado de que sta se encuentra en estado contencioso, y en caso de adquirirla, corre los riesgos del resultado del juicio. Por ejemplo, si se inicia un juicio de prescripcin adquisitiva en contra de un titular registral y se tiene la precaucin de pedir al juez, en el momento de presentar la demanda, que se anote en el Registro Pblico esta circunstancia, cuando se pronuncie la sentencia de prescripcin y se inscriba surtir sus efectos registrales desde el momento en que se hizo la anotacin preventiva, teniendo por lo tanto la prelacin y preferencia desde esa fecha. Como hemos visto con anterioridad, el registrador al calificar un documento puede decidir si se inscribe, se suspende o se rechaza la inscripcin. En los dos ltimos casos el interesado podr optar por interponer un recurso ante el director del registro, o bien impugnar la resolucin ante el Juez de lo Comn. En ambos casos, si la impugnacin le es favorable, los efectos se retrotraern a la presentacin del documento en el Registro. Siempre que un documento se suspenda o rechace, el registrador tendr que fundamentar y motivar su rechazo y hacer la anotacin preventiva en la que conste esta razn (Art. 3043; frac. V). Art. 3022. -La calificacin hecha por el Registrador podr recurrirse ante el Director del Registro Pblico. Si ste conforma la calificacin, el perjudicado por ella podr reclamarla en juicio. Si la autoridad judicial ordena que se registre el ttulo rechazado, la inscripcin surtir sus efectos, desde que por primera vez se present el ttulo, si se hubiere hecho la anotacin preventiva a que se refiere la fraccin V del artculo 3043. Caducidad en las anotaciones preventivas. Como resultado estas anotaciones pueden convertirse en definitivas o simplemente cancelarse. En este ltimo caso, la cancelacin puede producirse por caducidad o bien por improcedencia. As se determina en los siguientes artculos: Art. 3035. -Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarn a los tres aos de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo de caducidad ms breve. No obstante a peticin de parte o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse una o ms veces, por dos aos cada vez, siempre que la prrroga sea anotada antes de que caduque el asiento. La caducidad produce la extincin del asiento respectivo por el simple transcurso del tiempo; pero cualquier interesado podr solicitar en este caso que se registre la cancelacin de dicho asiento. Art. 3044. -La anotacin preventiva, perjudicar a cualquier adquirente de la finca o derecho real a que se refiere la anotacin, cuya adquisicin sea posterior a la fecha

de aquella, yen su caso, dar preferencia para el cobro del crdito sobre cualquier otro de fecha posterior a la anotacin. En los casos de las fracciones IV y VIII del artculo 3043 podr producirse el cierre del registro en los trminos de la resolucin correspondiente. En el caso de la fraccin VI, la anotacin no producir otro efecto que el fijado por el artculo 2854. En el caso de la fraccin VII, la anotacin servir nicamente para que conste la afectacin en el registro del inmueble sobre el que hubiere recado la declaracin, pero bastar la publicacin del decreto relativo en el "Diario Oficial" de la Federacin para que queden sujetos a las resultas del mismo, tanto el propietario o poseedor, como los terceros que intervengan en cualquier acto o contrato posterior a dicha publicacin, respecto del inmueble afectado, debiendo hacerse la inscripcin definitiva que proceda, hasta que se otorgue la escritura respectiva, salvo el caso expresamente previsto por alguna Ley en que se establezca que no es necesario este requisito.

Principio de calificacin Este principio denominado tambin de legalidad, consiste en que todo documento, al ingresar al Registro Pblico de la Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripcin, debe ser examinado por el registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, es decir, si satisface todos los requisitos legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurdicos. A esta actividad se le llama "calificadora" y puede ser concurrente con la notarial y la judicial. Por ejemplo, cuando se constituye una sociedad annima, el notario examina la legalidad del negocio jurdico y redacta la escritura; ms tarde, es motivo de la calificacin judicial, con la intervencin del ministerio pblico; finalmente el registrador lo califica para su inscripcin. Examinar el ttulo es un derecho y una obligacin del registrador, quien bajo su responsabilidad y dentro del plazo sealado por la ley, lo debe realizar de manera independiente, as como en forma personalsima y libre de cualquier presin. Este examen debe de ser de forma y fondo, analizando los elementos extrnsecos e intrnsecos. El artculo 14 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad, establece las atribuciones de los registradores: I. Realizar un estudio integral de los documentos que les sean turnados para determinar la procedencia de su registro, segn recibe de su forma y contenido y de su legalidad en funcin de los asientos registrales preexistentes y de los ordenamientos aplicables;

Il, Determinar en cantidad lquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el monto de los derechos a cubrir; III. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la calificacin; IV. Ordenar, bajo su estricta vigilancia y supervisin, que se practiquen los asientos en el folio correspondiente, autorizando cada asiento con su firma; y V. Cumplir con las dems disposiciones legales aplicables, as como las instrucciones que les transmita el Director General. Slo pueden inscribirse documentos autnticos y fidedignos que renan los requisitos de contenido y forma. En cuanto a la calificacin del contenido del documento, el registrador debe constatar que sea de los inscribibles en el Registro Pblico de la Propiedad Inmueble. Estos son: Art 3042 -... I. Los ttulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesin originaria y los dems derechos reales sobre inmuebles; II. La constitucin del patrimonio familiar; III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por perodo mayor de seis aos y aquellos en que haya anticipos de rentas por ms de tres aos; y IV. Los dems ttulos que la ley ordene expresamente que sean registrados. Tambin el registrador debe examinar los documentos que se presentan para anotacin preventiva. Estos se encuentran mencionados en el artculo 3045 del Cdigo Civil. Adems de examinar si es un derecho inscribible o no, el registrador califica si el documento satisface las formas extrnsecas sealadas por la ley; la capacidad de las partes; y la validez del acto o contrato. Esta funcin se encuentra regulada en el artculo 3021 que dice: Los registradores calificarn bajo su respondabilidad los documento s que se presenten para la prctica de alguna inscripcin o anotacin; la que suspendern o denegarn en los casos siguientes: I. Cuando el ttulo presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse; II. Cuando el documento no revista las formas extrnsecas que establezca la ley; III. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el documento,

no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea notoria la incapacidad de stos; IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas o de inters pblico; V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro; VI. Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real, o cuando no se fije la cantidad mxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la ltima parte del artculo 3011, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligacin garantizada; y VII. Cuando falte algn otro requisito que deba llenar el documento de acuerdo con el cdigo u otras leyes aplicables. Como mencion anteriormente slo pueden inscribirse los documentos autnticos y fidedignos que renan los requisitos establecidos por la ley, tales como: a) Los testimonios notariales. Estos son la copia en la que se transcribe la escritura o el acta, con la reproduccin de los documentos que obran en el apndice; b) Los documentos autnticos, por ejemplo el decreto de expropiacin, publicado en el Diario Oficial de la Federacin; c) Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica, por ejemplo, la sentencia de prescripcin que para su inscripcin no requiere ser protocolizada; d) Los documentos que legalmente pueden otorgarse en contrato privado, tales como la compraventa de inmuebles, en los trminos de los artculos 2317 y 2320; e) El contrato de sociedad y asociacin, etctera, siempre y cuando las firmas hayan sido ratificadas debidamente ante notario o juez. Adems de estos documentos existen otros con caractersticas especiales que el registrador debe examinar y calificar, por ejemplo: 1. En tratndose de cancelacin de hipotecas constituidas en garanta de ttulos transmisibles por endoso, el procedimiento a seguir es: Are3038.- ... I. Presentndose la escritura otorgada por la que se hayan cobrado los crditos, en la cual debe constar haberse inutilizados los ttulos endosables en el acto de su otorgamiento; y

11. Por ofrecimiento del pago y consignacin del importe de los ttulos tramitados y resueltos de acuerdo con las disposiciones legales relativas. Art. 3039. - Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objetivo de garantizar ttulos al portador, se cancelarn totalmente si se hiciere constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor la emisin de ttulos debidamente inutilizados. Preceder tambin la cancelacin total si se presentasen, por los menos, las tres cuartas partes de los ttulos al portador emitidos y se asegurase al pago de los restantes, consignndose su importe y el de los intereses que procedan. La cancelacin en este caso, deber acordarse por sentencia, previos de los trmites fijados en el Cdigo de Procedimientos Civiles. Art. 3040. - Podrn cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trate, presentando acta notarial que acredite estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, ttulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trate de extinguir, siempre que dichos ttulos asciendan, por lo menos, a la dcima parte del total de la emisin. Art. 3041. - Podr tambin cancelarse, total o parcialmente la hipoteca que garantice, tanto ttulos nominativos como al portador, por consentimiento del representante comn de los tenedores de los ttulos, siempre que est autorizado para ello y declare bajo su responsabilidad que ha recibido el importe por el que se cancela. 2. Cuando se trata de un documento pblico otorgado en el extranjero para surtir efectos en la Repblica Mexicana, independientemente de las legalizaciones exigidas en el pas donde se otorgue el documento, es necesaria la del cnsul mexicano acreditado en dicho pas. La Secretara de Relaciones Exteriores, de acuerdo con el artculo 28, fraccin X de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica Federal, legalizada a su vez la firma del cnsul mexicano. Una vez realizada la legalizacin, el documento otorgado ante funcionario extranjero necesita traducirse por perito oficial y protocolizarse ante notario, de acuerdo con el artculo 91 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal. Por su parte la mencionada Ley Orgnica de la Administracin Pblica Federal, en tratndose de documentos pblicos otorgados en el extranjero ante el cnsul mexicano para surtir efectos en la Repblica Mexicana, prev en el artculo 28, fraccin 11 que la Secretara de Relaciones Exteriores, ejercer funciones notariales por conducto de los miembros del Servicio Exterior Mexicano. En el mismo sentido el artculo 47, inciso d), de la Ley Orgnica del Servicio Exterior Mexicano, establece que el jefe d 'una representacin consular tiene la obligacin de ejercer funciones notariales en los actos y contratos celebrados por mexicanos en el

extranjero para ser ejecutados en la Repblica Mexicana, debiendo aplicar las disposiciones de la Ley del Notariado y del Cdigo Civil para el Distrito Federal, en materia comn y para toda la Repblica, en materia federal. Asimismo el artculo 92 de la Ley del Notariado, reitera que para ejercer los poderes otorgados ante el cnsul mexicano en el extranjero, no se requiere protocolizacin, ya que por una ficcin legal se consideran otorgados dentro de la Repblica Mexicana. En caso de sentencias judiciales adems se requiere orden de ejecucin emitida por las autoridades judiciales competentes en la Repblica Mexicana. Art. 3006. - Los actos ejecutados o los contratos otorgados en otra entidad federativa o en el extranjero, slo se inscribirn si dichos actos o contratos tienen el carcter de inscribibles conforme a las disposiciones de este cdigo y del Reglamento del Registro Pblico. Si los documentos respectivos apareciesen redactados en idioma extranjero y se encuentran debidamente legalizados, debern ser previamente traducidos por perito oficial y protocolizados ante notario. Las sentencias dictadas en el extranjero slo se registrarn si no estn en desacuerdo con leyes mexicanas y si ordena su ejecucin la autoridad judicial competente. Como resultado de la actividad calificadora, el registrador podr inscribir el documento. Si existen faltas subsanables o insubsanables, podrn suspender o denegar la inscripcin. Al no estar de acuerdo con la calificacin registral, "podr recurrirse ante el director del Registro Pblico. Si ste confirma la calificacin del perjudicado por ella podr reclamarla en juicio" (Art. 3022). Calificacin fiscal Los registradores tienen la facultad, obligacin y responsabilidad de cuantificar el monto de los derechos que se tienen que pagar por la inscripcin de un documento. Al respecto la fraccin II del artculo 14 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad, establece: Determinar en cantidad lquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el monto de los derechos a cubrir. Calificacin desmedida El exceso de calificacin atenta en contra de las finalidades del Registro Pblico que son la publicidad, la seguridad jurdica y la rapidez en el trfico de inmuebles. Con frecuencia algunos registradores tienden a considerarse "juez de jueces" y se introducen al estudio de un documento en los aspectos ms insignificantes e intrascendentes, como por ejemplo, solicitar el acta de matrimonio del representante de una sociedad, siendo que para nada interesa su estado civil ni el rgimen bajo el cual est casado. Esta actitud propicia el entorpecimiento y dilacin en el proceso registral, as como el innecesario congestionamiento de los documentos, y en algunas ocasiones puede fomentar la corrupcin.

Principio de inscripcin Es el asiento principal, definitivo y completo, que da constancia en el Registro Pblico de la Propiedad de una situacin real o personal sobre inmuebles o personas jurdicas colectivas, el cual debe hacerse constar en el folio electrnico o libros, de manera que ste surta efectos contra terceros. Para que un asiento o anotacin produzca sus efectos, debe constar en el folio real o en el libro correspondiente; de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros. Como se ha visto con anterioridad, el sistema registral declarativo es el que se sigue en Mxico. Art. 3008. "La inscripcin de los actos o contratos en el Registro Pblico tiene efectos declarativos". La solicitud de inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad no se realiza de oficio, es un acto potestativo y rogado. La 'transmisin de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio o de su inscripcin. Ahora bien, si se desea que la adquisicin sea oponible frente a cualquier tercero, es necesaria su inscripcin en el Registro Pblico. En otros sistemas como el sustantivo, la inscripcin es un medio de perfeccionamiento sin el cual no se da la transmisin de la propiedad. Materialmente, la inscripcin puede realizarse en libros o en folios, segn el sistema que se adopte. En el primer caso, la inscripcin se lleva a cabo transcribiendo los documentos en su parte esencial. En este mtodo, el Registro Pblico de la Propiedad se divide en secciones y en cada una se inscriben distintos actos y hechos; por ejemplo, en la seccin primera, los ttulos traslativos de dominio sobre bienes inmuebles; en la segunda, los gravmenes reales; en la tercera, los embargos, fianzas y otros derechos personales; en la cuarta, las personas morales; en la quinta, archivo y certificaciones. En el folio real se asientan: inscripciones en el sentido estricto, cancelaciones, anotaciones preventivas, notas marginales, avisos notariales, y asientos de presentacin. De acuerdo con las modificaciones al Cdigo Civil del Distrito Federal hechas el 3 de enero de 1979, se sustituy el sistema de libros por el de folios. El establecimiento del folio real ha resultado muy til en el Distrito Federal, pues en cada folio se concentran las caractersticas de la finca, su titular, los gravmenes y notas preventivas. En el anterior sistema, para conocer el estado de una finca, haba que consultar varios libros que se encontraban en distintas secciones de las oficinas del Registro Pblico. El artculo 3059 del Cdigo Civil dispone: El reglamento establecer el sistema conforme al cual debera llevarse los folios del Registro Pblico y practicarse los asientos. La primera inscripcin de cada finca ser de dominio o de posesin. Por su parte el artculo 21 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad describe los

folios de la siguiente manera: La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad bsica registral; el folio numerado y autorizado, es el documento que contiene sus datos de identificacin, as como los actos jurdicos que en ellos incidan. El folio en su cartula describir la unidad bsica y sus antecedentes; las subsecuentes partes, diferenciadas segn el acto, contendrn los asientos que requieren publicidad. Las hojas que integren el folio tendrn los apartados necesarios para que ordenadamente se anoten el nmero de entrada, fecha, clave de operacin, el asiento y firma del registrador. Las inscripciones constituyen la finalidad propia del Registro, en ellas se establecen los datos de la finca de que se trata, los titulares y el derecho. Estas se realizan en la primera parte del folio descrito en el artculo 23 de la manera siguiente: La cartula del folio contar con espacios separados por lneas horizontales y casillas apropiadas para contener lo dems sealado por el ya mencionado artculo. Art. 25. - La segunda parte del folio o de gravmenes y limitaciones, se dividir en la misma forma que la anterior y servir para las inscripciones de garantas reales, as como las relativas a las limitaciones de propiedad. El registrador autorizar con su firma cada asiento. Por ltimo, la tercera parte del folio "se destinar a anotaciones preventivas, las cuales sern igualmente autorizadas por el registrador" (Art. 26). Cuando se trate del registro de bienes muebles e inscripcin de personas morales, est previsto que se abrirn folios con las mismas caractersticas que el real. La inmatriculacin Se llama inmatriculacin a la primera inscripcin de una finca en el Registro Pblico de la Propiedad. Al respecto el Cdigo Civil dispone: Art. 3046. - La inmatriculacin es la inscripcin de la propiedad o posesin de un inmueble en el Registro Pblico de la Propiedad, que carece de antecedentes regstrales. Para cualquiera de los procedimientos de inmatriculacin a que se refieren los artculos siguientes, es requisito previo que el Registro Pblico emita un certificado que acredite que el bien de que se trate no est inscrito, en los trminos que se precisen en las disposiciones administrativas que para el efecto se expidan. El Director del Registro Pblico podr allegarse informacin de otras autoridades administrativas. El interesado en la inmatriculacin de la propiedad o posesin de un inmueble podr optar por obtenerla mediante resolucin judicial o mediante resolucin administrativa, en los trminos de las disposiciones siguientes: I. Las inmatriculacin por resolucin judicial se obtiene: a) Mediante informacin de dominio, y b] Mediante informacin posesoria. Il, La inmatriculacin por resolucin administrativa se obtiene: a) Mediante la inscripcin del decreto por el que se incorpora al dominio pblico federal o local un

inmueble; b] Mediante la inscripcin del decreto por el que se desincorpore del dominio pblico un inmueble, el ttulo expedido con base en ese decreto; c) Mediante la inscripcin de un ttulo fehaciente y suficiente para adquirir la propiedad de un inmueble, en los trminos del artculo 3051 de este Cdigo; d) Mediante la inscripcin de la propiedad de un inmueble adquirido por prescripcin positiva, en los trminos del artculo 3052 del presente Cdigo, y e) Mediante la inscripcin de la posesin de buena fe de un inmueble, que reuna los requisitos de aptitud para prescribir, en los trminos del artculo 3053 de este Cdigo. Inmatriculacin judicial mediante informacin de dominio o de posesin El Cdigo de Procedimientos Civiles establece, dentro de los juicios de jurisdiccin voluntaria, los de informacin de dominio o de posesin (Art. 927). Curiosamente el artculo 122, tercer prrafo del ordenamiento adjetivo que se refiere a la notificacin por edictos, dispone en procedimiento de informacin de dominio que aparentemente es contencioso y no de jurisdiccin voluntaria, pues habla de alegatos, apelacin en ambos efectos y sustanciacin de los recursos normales de los juicios ordinarios. Considero que ese artculo est mal ubicado y desentona dentro del Cdigo de Procedimientos Civiles; la forma de sustancias la informacin de dominio se establece en el Cdigo Civil al determinar que: Art. 3047.-En el caso de la informacin de dominio a que se refiere el inciso a) de la fraccin 1 del artculo anterior, el que haya posedo bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos establecidas en el libro segundo, ttulo sptimo, captulo 11 del Cdigo Civil, y no tenga ttulo de propiedad o, tenindolo no sea susceptible de inscripcin por defectuoso, podr ocurrir ante el juez competente para acreditar la prescripcin rindiendo la informacin respectiva, en los trminos de las disposiciones aplicables del Cdigo de Procedimientos Civiles. Comprobados debidamente los requisitos de la prescripcin, el juez declarar que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripcin y tal declaracin se tendr como ttulo de propiedad y ser inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad. Los presupuestos para iniciar el juicio a que se refiere el artculo transcrito son: a) El certificado de no inscripcin. Se llama as a la certificacin expedida por el Registro Pblico de la Propiedad de que la finca no se encuentra inscrita a nombre de una persona. Este elemento a mi parecer no es totalmente confiable ya que por una parte, es difcil, casi imposible, la bsqueda que ms bien es una autntica investigacin, de una inscripcin ante la complejidad de los diferentes sistemas con que ha funcionado el Registro (libros y folios) y, sobre todo, ante la anterior diversidad administrativa de las oficinas del Registro. Se sabe que antes haba registros en Tlalpan, Tacubaya, Villa lvaro Obregn, y en el centro de la ciudad etctera, y por otro lado, ante estas circunstancias cmo probar un hecho negativo?

b) Constatar que se carece de ttulo de propiedad, o bien si se tiene, demostrar que no es inscribible por defectuoso; y c) Probar que la finca se ha posedo por un plazo mayor a 5 aos en forma pblica, pacfica y de buena fe. En este supuesto, el ttulo de propiedad en su sentido formal, lo constituye la sentencia ejecutoriada y protocolizada ante notario. El testimonio de la protocolizacin, una vez realizado el pago de los impuestos y derechos correspondientes, se inscribe en el Registro Pblico de la Propiedad. Por lo que se refiere a la inmatriculacin de la posesin de un inmueble puede promoverse judicialmente en va de jurisdiccin voluntaria e inscribirse en el Registro Pblico, previa protocolizacin ante notario de las diligencias necesarios correspondientes. La inscripcin de la posesin tiene por objeto: a) atribuir al poseedor la publicidad registral; b] establecer la certeza del tiempo transcurrido de la posesin; y e) tener a la posesin inscrita como apta para prescribir, es decir, con las caractersticas de buena fe, pacfica, continua, pblica y en concepto de propietario (animus domini). , Transcurridos cinco aos desde su inscripcin puede pedirse judicialmente que se declare adquirida la propiedad por haberse consumado la prescripcin (Art. 3055). 3047. El efecto de la inscripcin ser tener la posesin inscrita como apta para producir la prescripcin, al concluir el plazo de cinco aos, contados desde la fecha de la inscripcin. Las inscripciones de posesin expresarn las circunstancias exigidas para las inscripciones previstas en el Reglamento del Registro Pblico. En virtud de que el procedimiento de informacin ad perpetuam, ya sea de posesin o de propiedad, es de jurisdiccin voluntaria, cuando hay oposicin de cualquier interesado, el juez debe suspenderlo. La controversia para determinar quin tiene mejor ttulo entre dos propietarios o poseedores, se deduce ejercitando la accin publiciana o plenaria de posesin por medio de un juicio contencioso y no en jurisdiccin voluntaria. Si el procedimiento de informacin de dominio o de posesin estuviese concluido y aprobado, el juez lo har del conocimiento del director del Registro para que suspenda el asiento respectivo, y si ya lo hubiese hecho, para que haga la anotacin de la oposicin. Esta anotacin retrotrae sus efectos a la fecha de iniciacin de la informacin, sea que haya o no prosperado la accin en el momento de su anotacin. La vigencia de

esta anotacin est sujeta a que dentro de los seis meses siguientes, se haga valer en juicio el derecho por ella protegido, y de no ser as, la anotacin preventiva caduca (Art. 3049). Inmatriculacin por resolucin administrativa Incorporacin o desincorporacin por resolucin administrativa. De acuerdo con la Ley de Bienes Nacionales, el patrimonio del Estado, est constituido por los bienes de uso comn; los bienes de dominio privado de la federacin, de los Estados y del Distrito Federal; y por los bienes destinados a un servicio pblico. El Estado puede adquirir bienes por incorporacin, expropiacin y por contrato. Cuando se trata de expropiacin de un inmueble no inscrito (el caso de expropiacin de un ejido en zona urbana), se requiere de la nmatriculacn en el Registro Pblico. El decreto que desincorpora del dominio pblico un inmueble para su enajenacin a los particulares, o el ttulo en que consta la enajenacin, se inmatricula en el Registro. La Ley de Bienes Nacionales establece el procedimiento y las bases para enajenar un bien desincorporado del dominio pblico. Tanto el decreto de incorporacin como el de desincorporacin se inmatriculan en el Registro Pblico, mediante resolucin de su director.

Principio de especialidad Es la precisin o individualizacin del acto inscrito de tal manera que se identifique de manera indubitable a la naturaleza y alcances de los derechos inscritos, es decir este principio tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y contenido de los derechos. Antiguamente existan las hipotecas universales o generales que gravaban el patrimonio del deudor. No se determinaba qu bienes integraban la garanta y por cunto responda cada uno de ellos; pero ahora el Cdigo Civil, en los artculos 2912 y 2913, obliga cuando se han hipotecado varias fincas para garantizar un crdito, a determinar el monto' que corresponde a cada una de ellas. Tambin establece que si un predio se ha fraccionado se "repartir equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones". Respondiendo a este principio, cuando un predio es subdividido o fraccionado, o se constituye el rgimen de propiedad en condominio, se debe abrir un folio por cada uno de los departamentos resultantes y locales en condominio, en el que se describan sus caractersticas particulares. Este principio denominado tambin de especificacin o de determinacin, obliga a concretar el bien, los sujetos y el derecho inscritos. Se encuentra regulado en el artculo 3061 del Cdigo Civil que dice: Los asientos de inscripcin debern expresar las circunstancias siguientes:

I. La naturaleza, situacin y linderos de los inmueble objeto de la inscripcin o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse; su medida superficial, nombre y nmero si constare en el ttulo; as como las referencias al registro anterior y las catastrales que prevenga el reglamento; II. La naturaleza, extensin y condiciones del derecho de que se trate; III. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores, cuando conforme a la ley deban expresarse en el ttulo; IV. Tratndose de hipotecas, la obligacin garantizada; la poca en que podr exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad mxima asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los rditos, si se causaren, y la fecha desde que deban correr; V. Los nombres de las personas fsicas o morales a cuyo favor se haga la inscripsin y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes. Cuando el ttulo exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, estado civil, ocupacin y domicilio de las interesados, se har mencin de esos datos en la inscripcin; VI. La naturaleza del hecho o negocio jurdico; y VII. La fecha del ttulo, nmero si lo tuviere, y el funcionario que lo haya autorizado. Por su parte, el artculo 63 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad, ordena describir detalladamente los datos a que se refiere la disposicin antes transcrita, por ejemplo: I. Para determinar la situacin de las fincas se expresar, de acuerdo con los datos del documento, Delegacin en la que se ubiquen, nombre del predio, si lo tuviere, fraccionamiento, colonia, poblado o barrio; la calle y nmero o los del lote y manzana que lo identifiquen, cdigo postal y nmero de cuenta catastral; En relacin con las caractersticas y contenido que deben tener las anotaciones preventivas, el artculo 3062 del Cdigo Civil establece: Las anotaciones preventivas contendrn las circunstancias que expresa el artculo anterior, en cuanto resulten de los documentos presentados y, por lo menos, la finca o derecho anotado, la persona a quien favorezca la anotacin y la fecha de sta. Las que deban su origen a embargo o secuestro, expresarn la causa que haya dado lugar a aqullos y el importe de la obligacin que los hubiere originado. Las que provengan de una declaracin de expropiacin, limitacin de dominio u ocupacin de bienes inmuebles, mencionarn la fecha del decreto respectivo, la de su publicacin

en el Diario Oficial de la Federacin y el fin de utilidad pblica que sirva de causa a la declaracin. En tratndose de inscripcin de bienes muebles y personas morales, los artculos 3070 y 3072, dispones los elementos y caractersticas que deben seguir. Este ltimo determina cules son los elementos esenciales de una persona moral civil que son motivo de publicidad para dar a conocer al pblico en general sus caractersticas, estructura y finalidad. Las personas morales civiles, a diferencia de las mercantiles, tienen personalidad jurdica, a partir de su inscripcin en el Registro. En el Cdigo Civil no existen sociedades o asociaciones civiles de hecho, con personalidad jurdica, como en las sociedades mercantiles. La modificacin de cualquiera de las caractersticas establecidas en el artculo arriba sealado deber inscribirse en el Registro, y mientras no se lleve a cabo la inscripcin, la modificacin no producir efectos frente a tercero, el cual podr aprovecharse de esta omisin. Especial significacin tiene el nombramiento de los administradores y las facultades que les otorguen, pues slo con su inscripcin, podrn acreditar legalmente su representacin. Frecuentemente los jueces desechan una demanda por falta de legitimacin activa, fundados en que el promovente no acredita la inscripcin de su nombramiento en el folio de personas morales de la asociacin o sociedad representada.

Conclusiones. En la elaboracin del presente trabajo podemos concluir en que la organizacin del Registro Publico, deben atender los principios registrales, que son normas de carcter absoluto y que constituyen una orientacin o direccin fundamental para entenderla y estudiarla, explican el contenido y funcin del Registro; constituyen el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral son la base y presupuesto de todo sistema registral, puesto que sus efectos y alcances de lo registrado depende de ellos. Los principios registrales explicados anteriormente representan el marco de referencia, directrices o lineamientos que deben tomarse en cuenta en la formulacin de las normas y procedimientos que regulan un buen sistema registral. En sentido amplio podramos decir que son la base o razn fundamental sobre la cual se debe proceder en materia registral. Los diferentes principios que aqu mencionamos son la base en la forma de registrar todo ante el registro publico 2.- El principio de Inscripcin es por el cual se producen los efectos del registro que se materializan en los asientos registrales, mismos que se hacen constar en los libros o folios (u otros medios), segn el sistema registral adoptado. 3.- El principio de especialidad consiste en determinar perfectamente los bienes objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y contenido de los derechos. 4.- El principio de consentimiento, consiste en que debe existir un momento de reflexin para el caso de una modificacin en los asientos del Registro Pblico de la Propiedad, ya que es necesario la voluntad del titular o de quien los sustituya. 5.- El principio de rogacin postula que la inscripcin debe ser solicitada por quien acredita tener derechos, su representante legal o el Fedatario Pblico por lo que siempre ha de ser rogada, prohbe al registrador practicar inscripciones EX MOTU PROPIO. Alguien debe solicitrselo y tiene que estar legitimado: ser parte en el acto o el notario autorizante de la escritura o el juez. No me cabe la menor duda en cuanto que los sistemas registrales ms avanzados como seran los casos de Mxico, Espaa y Francia, entre muchos otros, son notoria e indiscutiblemente mejores que el sistema de seguro de ttulo, pues por lo complicado del sistema registral de recording hubieron que parchar el defecto con el seguro que, como hemos visto, solamente ofrece una compensacin en dinero, a quien perdiera su derecho.

A diferencia de lo anterior, nuestro sistema de registro garantiza los derechos reales del titular, es decir, garantiza el seoro sobre la cosa, que se traduce en la conservacin de la finca que, constituye una defensa del concepto romano clsico del derecho de propiedad, que es el Derecho Real por excelencia, al que estn subordinados todos los dems, tal y como esta concebido en nuestro Derecho Civil. No obstante que el Derecho Civil ha evolucionado como otras ramas del Derecho y que esta evolucin ha impuesto modalidades al derecho de propiedad, como en el caso mexicano, el ocurrido a consecuencia de la Revolucin de 1910, la Constitucin de 1917 plasm los postulados de aquel movimiento social imponiendo en su art. 27 el concepto social de la propiedad; sin embargo, la propiedad privada no ha variado en su esencia desde el concepto que se tenia de ella en el Derecho Romano que, por cierto, tambin y desde entonces impona limitaciones como el derecho de luz. El Derecho de Propiedad sigue siendo el mas completo que el hombre pueda ejercer sobre una cosa. El propietario goza, con la exclusin de otro, de todas las ventajas que su cosa es susceptible de proporcionar.

Ventajas.

La inatacabilidad del ttulo protege a los terceros adquirentes. 2. Esa seguridad afirma el valor de la propiedad. 3. El pblico conoce las fincas con nitidez. 4. En la actualidad, se cuenta con una gran diversidad de leyes y reglamentos que norman la actividad registral tanto local como federal. 5. Facilita la contratacin

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