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Civil II
09/03/2012
Por lo tanto, conviven dos tipos de arrendamientos: los arrendamientos de renta antigua (rentas muy bajas y contratos de muy larga duracin), y los arrendamientos del ao 85 del Decreto (contratos de perodo no largo y rentas muy altas). En esta situacin, el legislador modifica la legislacin existente: se da una nueva regulacin a todos los arrendamientos urbanos que se conciertan a partir de su entrada en vigor (noviembre de 1994) y es como una situacin intermedia entre la ley del 64 y el Real Decreto del 85 (proteger al arrendatario pero no de forma ilimitada: estableciendo un mnimo temporal para disponer de la vivienda). En efecto, una de las diferencias fundamentales entre la LAU del 64 y la del 94 es que en la antigua se reconoca al inquilino el derecho a prrroga forzosa indefinida por todo el tiempo
Por lo tanto, para determinar la legislacin aplicable a un contrato de arrendamiento urbano, habr que fijarse en su fecha, puesto que regir una u otra. b) Los rasgos generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos La materia de arrendamientos urbanos se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994. A qu contratos se aplica la LAU del 94? (mbito de aplicacin) Esto se encuentra regulado en el Ttulo I. La legislacin en la materia, desde sus orgenes, ha tenido un acentuado carcter protector del inquilino. En la actualidad, tal proteccin se ha flexibilizado, y en la vigente legislacin hay una idea bsica: es necesario garantizar que el inquilino pueda disfrutar de la vivienda durante cinco aos. (Los ttulos I, IV, V son imperativos: se aplican a todos los arrendamientos; el ttulo II slo se aplica a los arrendamientos de vivienda, que son imperativos, no se puede dar libertad de pacto entre las partes: se protege el derecho a la vivienda del arrendatario; el ttulo III slo se aplica a los arrendamientos para uso distinto de vivienda: se puede dar una libertad de pacto entre las partes). El ttulo I (art. 1 LAU) establece que los arrendamientos se dan en fincas urbanas, y pueden ser: Arrendamientos de vivienda: arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable, cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o su familia, incluyndose en este caso los accesorios de la vivienda (trasteros, garajes) Arrendamientos para un uso distinto de vivienda: se definen en la ley por exclusin (lo que no es arrendamiento de vivienda, es arrendamiento para uso distinto del de vivienda, tal como establece el art. 3). El art. 3.2 da una serie de ejemplos: arrendamiento de temporada (vacaciones o pisos de estudiante)
Se entiende que cualquier contrato de arrendamiento sobre finca urbana se regula por la LAU, siendo las normas del CC sobre la materia supletorias de aqulla.
Los procesos arrendaticios (resolucin de las cuestiones de arrendamientos) se dan a travs de un proceso declarativo ordinario (hay dos tipos: declarativo ordinario y verbal). Ahora bien, en los casos de los desahucios (lanzamiento del arrendatario) no se produce ni el procedimiento (de manera a que no se d un largo trmite): la tramitacin es a travs de un juicio verbal (demanda). Ttulo V: normas respecto de la fianza (aplicables a ambos tipos de arrendamientos). -El arrendamiento de vivienda: segn el art. 2 LAU, Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, aplicndose tambin sus normas al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendado. Por lo tanto, el hecho de que el arrendatario realice alguna actividad profesional en su casa, no excluye la calificacin del contrato como arrendamiento de vivienda, siempre que sta sea el destino primordial de la finca. A tenor del art. 4.2 LAU, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Ttulo II de la LAU, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC. Del precepto se deduce que la primera fuente de reglamentacin contractual es el Ttulo II de la LAU, que contiene una serie de normas relativas a la duracin del contrato, a la renta, a los derechos y obligaciones de las partes y a la extincin del contrato, que tienen un marcado carcter imperativo, ya que tratan de evitar que las partes puedan llegar a pactos contrarios al inquilino, al que se le supone la parte dbil del contrato. Los pactos contrarios a la Ley daran lugar a la nulidad parcial del contrato, sustituyndose los pactos invlidos por la norma infringida. Ahora bien, la razn por la que la reglamentacin legal prevalece sobre la voluntad de las partes no se da en las llamadas viviendas suntuarias, cuyo inquilino se supone que tiene un nivel de riqueza, que impide que sea considerado la parte dbil del contrato. Por ello, el art. 4.2 LAU, excluye la prevalencia del Ttulo II en los arrendamientos de viviendas cuya superficie
En todo caso, la obligacin de conservacin cesa, en el caso de destruccin de la vivienda por causa no imputable al arrendador (art. 21.1 LAU), en cuyo caso tendr lugar la extincin del contrato de arrendamiento. En cuanto a las obras que pueda llevar a cabo el arrendatario, necesita el consentimiento expreso del arrendador. Esto resulta del art. 23 LAU: El arrendatario no podr realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o que provoquen una disminucin en la estabilidad o seguridad de la misma. Adems, es una clusula que se suele incluir en todos los contratos (consentimiento expreso). El precepto exige que el consentimiento se d por escrito. Sin embargo, parce que hay que flexibilizar este requisito, siempre que el arrendatario pruebe de manera indubitada la existencia de un consentimiento del arrendador a la realizacin de las obras, aunque no lo hubiera expresado de forma escrita. Si no se da el consentimiento, esto es causa de resolucin del contrato. En efecto, el arrendador podr optar entre resolver el contrato, o mantener su vigencia con la facultad de exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificacin efectuada, sin que ste pueda reclamar indemnizacin alguna. Adems, hay una excepcin: supuesto en que sea necesario realizar una reforma para adaptar la vivienda al minusvlido de las personas que convivan con l (es excepcin puesto que en este caso no se da la posibilidad de resolucin). Adems, si no se da el consentimiento, el arrendatario tendr que indemnizar por el valor de las reformas que haya llevado a cabo; o bien tendr que exigir que se reponga la vivienda en su estado anterior (esto tambin en el supuesto de adaptar la vivienda por minusvala).
-Modificacin subjetiva de la relacin arrendaticia Cuando el arrendador vende la vivienda arrendada a un tercero, en estos supuestos, el art. 14 de la LAU, establece que cuando se transmite la vivienda, y en contra de lo que dice el CC, la transmisin de la vivienda arrendada no extingue el contrato del arrendamiento, sino que se produce una subrogacin del nuevo dueo en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros aos del contrato. Si el contrato dura ms de cinco aos, esa misma obligacin tendr el arrendador, salvo que concurran las siguientes circunstancias: Que el nuevo adquirente rena los requisitos del art. 34 de la ley hipotecaria: el adquirente tiene que ser de buena fe: para ello el arrendamiento de la vivienda no debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad: el adquirente no sabe que ese inmueble est arrendado, adquiere as el bien de quien consta como dueo, y a su vez, inscribe su adquisicin en el Registro de la Propiedad). El nuevo adquirente arrendador no lo recibir si se ha pactado en el contrato de arrendamiento que con la transmisin de la vivienda (cambio en el sujeto), se dar la extincin del contrato.
El cambio de sujetos se puede producir tambin porque el arrendador se vea privado de su derecho de propiedad por otro motivo (por ejemplo: dejar de pagar una Hipoteca). En estos supuestos, la LAU establece una solucin similar: dado que este tercero nuevo que adquiere la propiedad, se subroga en los derechos del arrendador, hasta que se cumplan los 5 primeros aos, y esta subrogacin del nuevo adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador, se producirn con independencia de que el acto que haya dado lugar a la novacin subjetiva, sea anterior o posterior a la suscripcin del contrato de arrendamiento. Es decir, pase lo que pase, habiendo un cambio en la figura del arrendador (por enajenacin o por cualquier otra causa), los cinco aos se van a respetar siempre: el arrendatario va a estar protegido siempre. -Cesin y subarriendo: (cf: clusula sexta del CONTRATO). Diferencia entre cesin y subarriendo: cuando se da una cesin del contrato, el arrendatario sale de la posicin jurdica de la que se encontraba, y a parece un nuevo inquilino. En cambio,
El arrendatario tambin puede resolver el contrato: Cuando el arrendador no le mantiene en el goce o uso pacfico de la vivienda Cuando el arrendador no atiende a la conservacin de la vivienda, conforme al art. 21 de la LAU.
Fianza: Las normas son imperativas: para el arrendamiento de vivienda: pago de un mes Para el arrendamiento de uso distinto de vivienda: pago de dos meses
En los contratos de arrendamiento, una de las formas de garanta del pago del arrendatario es el aval bancario a un requerimiento. d) El arrendamiento para uso distinto del de vivienda La LAU slo le dedica 6 artculos (arts. 29 a 35), y se remite prcticamente a todo lo anterior. El principio general del arrendamiento de local (arrendamiento para uso distinto de vivienda) es la gran libertad de las partes a la hora de pactar. Las normas de la LAU tienen carcter supletorio, es decir, sin perjuicio de la aplicacin de los ttulos imperativos I, IV y V. Los arrendamientos de uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes (lmites: ley, moral y orden pblico). En su defecto, se aplica el ttulo III de la LAU. Y en su defecto, el CC. El ttulo III puede excluirse de aplicacin, pero siempre y cuando, sea expresamente (tal como establece el art. 4.4). En principio, el ttulo III remite a la regulacin en muchos supuestos al arrendamiento de vivienda. Por ejemplo, las obras de conservacin y mejora (arts. 21, 23, 26) son de aplicacin subsidiaria en el caso de los arrendamientos de local. Pero existen unas normas especficas en las que nos vamos a centrar: La enajenacin del inmueble de la finca arrendada: se produce una subrogacin del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendamiento. Salvo que el adquirente est protegida por el art. 34 de la Ley Hipotecaria (el adquirente de buena fe).