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Sistema Financeiro de Habitao Cartilha do Muturio do Sistema Financeiro de Habitao 1. Quem o Muturio adquirente da casa prpria? a pessoa que recebe, do agente financeiro, os recursos para a compra do imvel. Ela deve devolver essa quantia em parcelas mensais durante um perodo pr-determinado no contrato, acrescidas de juros e correo monetria. 2. Quem o agente financeiro? Qualquer instituio financeira (banco) pblica ou privada, autorizada pela Caixa Econmica Federal que realize financiamentos para a aquisio da casa prpria e respeite as regras do Sistema Financeiro da Habitao (SFH). 3. Os contratos de financiamento da casa prpria esto amparados pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC)? Quais as vantagens? Sim. O Cdigo de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigaes entre fornecedores e consumidores. Nos contratos de financiamento da casa prpria, o fornecedor o agente financeiro e o consumidor o muturio. O que caracteriza a existncia da relao de consumo a destinao dada pelo muturio ao crdito a ele oferecido. No presente caso, em que o muturio utiliza o valor do financiamento integralmente para uso prprio, resta plenamente caracterizada sua condio de usurio final, nos termos previstos em Lei. Dentre os diversos benefcios trazidos pela aplicao do CDC, pode-se destacar: a garantia de igualdade nas contrataes, possibilidade de modificao ou anulao de clusulas desproporcionais, restrio de direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou o equilbrio contratual e, principalmente, reduo da barreira intransponvel existente entre o muturio e o agente financeiro. 4. O contrato de financiamento da casa prpria considerado contrato de adeso? Os contratos so tipicamente de adeso, eis que as clusulas so padronizadas e o contrato previamente elaborado pelo agente financeiro. inclusive, adotando modelos que se conformam com a regulamentao legal e infra-legal da espcie. Normalmente traz clusulas abusivas, vantajosas apenas para o financiador, de maneira totalmente unilateral, no podendo os Adquirentes, em momento algum, discutir as clusulas contratuais, sendo obrigados a aceit-las em bloco, ou ficar sem crdito, isto , sem adquirir a sua moradia. 5. Quais so as maiores dificuldades enfrentadas pelos muturios do SFH? Infelizmente, os muturios enfrentam diversos problemas durante a vigncia do Contrato de Financiamento Habitacional. Dentre estes incmodos, destaca-se a dificuldade em manter o pagamento em dia e o inesperado Saldo Residual. 6. Porque o pagamento da prestao passa a ser difcil? Muitas vezes o agente financeiro substitui a legislao do Sistema Financeiro da Habitao por normas administrativas prprias. Ao aplicar reajustes diferentes dos convencionados no contrato, ou impor taxas que fogem capacidade de pagamento do muturio, provocam um desequilbrio contratual.
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Importante mencionar que grande parte dos contratos de financiamento habitacional so regidos pelo PES Plano de Equivalncia Salarial, portanto, a prestao s poder ser reajustada no mesmo ndice e mesma periodicidade queles aplicados ao salrio do muturio. Diante da falta de interesse em aplicar tal norma, o agente financeiro acaba por aplicar ndices superiores aos recebidos, suprimindo parte da renda e provocando a inadimplncia. 7. Os agentes financeiros devem respeitar o limite de comprometimento de renda? Sobre este assunto, a Lei 8692/93 no deixa qualquer dvida. Art. 11 O percentual mximo de comprometimento de renda do muturio nos contratos regidos pelo Plano Equivalncia Salarial, correspondente relao entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do muturio verificada no ms imediatamente anterior, no poder ser superior a trinta por cento. Portanto, dever ser respeitado o percentual inicialmente pactuado, sendo assegurado ao muturio o direito de renegociar as condies de amortizao, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual mximo estabelecido em contrato, mediante a dilatao do prazo de liquidao do financiamento. 8. Quais as causas e conseqncias do desequilbrio contratual? No h dvida que o descontrole das prestaes tem por conseqncia a imediata inadimplncia. Altos ndices de inadimplncia so verificados nos contratos do SFH, ou seja, quando estes deveriam proporcionar a aquisio da moradia, acabam por transformar o trabalhador em devedor. 9. Qual a conseqncia da inadimplncia? A resposta mais direta e objetiva a seguinte: PERDA DO IMVEL. Os Agentes Financeiros possuem duas formas de executar muturios inadimplentes , atravs da execuo extrajudicial e judicial. A primeira reflete exatamente aquilo que o SFH est se tornando, um grande agente imobilirio. Isto porque, o procedimento utilizado pelos Bancos fere princpios constitucionais da ampla defesa e do contraditrio quando no permitem ao muturio questionar a origem daquela dvida. Apesar de desrespeitar ambos princpios, permitida pelo Decreto Lei 70/66, o qual considerado Constitucional pelos Tribunais. J o procedimento de execuo judicial poderamos consider-lo como politicamente correto, pois permite ao muturio demonstrar e questionar a dvida. 10. Se o agente financeiro executar o contrato, h possibilidade de perda do imvel? Em geral, o agente financeiro executa o dbito sem a participao da Justia, ou seja, de forma extrajudicial. Como no h o devido processo legal e o muturio no tem como se defender, possvel entrar com processo judicial pedindo a suspenso do leilo, assim como a sua anulao, ou anulao dos apontamentos no registro do imvel j adjudicado (tomado pelo banco que o forneceu). 11. Existem sadas jurdicas para evitar a perda do imvel? No caso da execuo extrajudicial, constante o descumprimento dos requisitos impostos pelo Decreto 70/66(artigo 29 e seguintes), podendo, portanto, ser anulada a execuo e suspenso o leilo atravs de processo judicial. No caso da execuo judicial, a mesma s poder ocorrer quando a dvida for lquida, certa e exigvel. Todavia, em grande parte dos contratos, diante de todas as irregularidades cometidas pelos agentes financeiros, havendo processo judicial discutindo o contrato e suas clusulas ilegais ou abusivas, alm das irregularidades cometidas, no h como se considerar o dbito lquido e certo e a execuo ficar suspensa at que seja julgada a ao e a dvida seja recalculada pela justia.
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12. Caso no seja tomada nenhuma medida para evitar a execuo, qual ser a conseqncia? Caso o agente financeiro tenha utilizado o meio extrajudicial, o imvel ser levado a Leilo para quitao do dbito. A execuo judicial tem o mesmo propsito, entretanto, permite que o agente financeiro adjudique o imvel. (fique com o imvel para si) 13. O Agente financeiro pode adjudicar o imvel (ficar para si) atravs do procedimento extrajudicial? No. Apesar de corriqueira a prtica da adjudicao (pegar o imvel para si) por parte do agente financeiro, atravs da execuo extrajudicial, o Decreto Lei no permite. O entendimento de juristas e juzes reflete exatamente a omisso da Lei: para ocorrncia da adjudicao, o agente financeiro deve utilizar-se da execuo judicial, conforme disposta na Lei 5741/71. 14. Quanto ao saldo devedor, qual a maior dificuldade? Constata-se que os contratos assinados entre 1988 e 1993, apresentam um grande problema quanto ao saldo residual. Isso deve-se aplicao da TR para a correo do saldo e ndices da categoria profissional para a correo das prestaes. Durante este perodo, tnhamos ndices absurdos de correo do saldo e, muitas vezes, os salrios e as prestaes no o acompanhavam. A conseqncia facilmente constatada: amortizaes negativas. 15. Como pode ser resolvido o problema do saldo residual? A prtica indicou e os Tribunais acolheram o uso de mesmo ndice para reajustar a prestao e o saldo devedor, permitindo o equilbrio entre os ndices de correo. Desta forma, atravs de processo judicial, consegue-se chegar ltima prestao com saldo devedor significativamente reduzido ou prximo de liquidar dvida. 16. Existem outros fatos que contribuam para a existncia do saldo devedor? Sim. Alm da correo equivocada pela Taxa Referencial, aplica-se a capitalizao, o que representa uma prtica ilegal. A amortizao tambm no tem sido aplicada como estabelece o Sistema Financeiro da Habitao. Segundo a lei, o rgo financiador deve primeiro abater do saldo devedor a prestao paga, para depois corrigi-lo e ento aplicar a correo monetria. Porm, em geral, ocorre o contrrio, ocasionando o aumento ininterrupto do saldo devedor, devendo o muturio discutir estas ilegalidades na justia. 17. Aps o trmino do prazo de pagamento do contrato, o saldo devedor estar quitado? No. Aps pagar a ltima prestao, o muturio provavelmente possuir saldo devedor. Este pode at ultrapassar o valor do prprio imvel, salvo em contratos em que se aplica efetivamente o Fundo de Compensao das Variaes Salariais (FCVS). 18. Os recentes contratos elaborados pelos agentes financeiros possuem saldo residual? Analisando o Contrato possvel verificar a existncia da clusula que atribui ao muturio a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor. Portanto, o prprio agente financeiro reconhece a possibilidade desta ocorrncia. Entretanto, visvel que os atuais contratos apresentem equilbrio na forma de correo do saldo e da
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prestao. Infelizmente depende da economia, ou seja, se esta permanecer estvel a possibilidade de saldo residual extremamente alto reduzida. 19. O sistema SACRE, utilizado pela CEF, possui saldo residual? Sim. A diferena dos demais sistemas est na sua forma de distribuir este resduo. Como suas prestaes so recalculadas a cada perodo de 12(doze) meses, com base no saldo devedor, seu saldo residual tambm diludo assim. Mas no quer dizer que no exista resduo, apenas reduzida a sua incidncia. 20. vantajoso, para o muturio devedor, a renegociao do contrato com o agente financeiro? Poder ser uma atitude precipitada. A mera renegociao no traz nenhuma vantagem ao muturio, pois a prestao sofrer uma reduo apenas momentnea, com normas e regulamentos elaborados pelo agente financeiro. Posteriormente, as diferenas sero cobradas. Alm do mais, no sero discutidas nessa oportunidade as distores do contrato, o que poder ser discutido na justia. Somente a discusso judicial das clusulas ilegais ou abusivas do contrato podem oferecer a definitiva soluo. 21. Quais so as clusulas e pontos mais discutidos pela via judicial? Valor da prestao ajustada capacidade de pagamento do muturio; Forma de amortizao do saldo devedor antes de sua correo; Retirada da incidncia da capitalizao de juros; Substituio de ndices incorretos aplicados correo monetria da Taxa Referencial (TR) para PES/CP ou INPC; Reduo dos juros ; Ajuste dos valores de prmios de seguros de acordo com a Susep; Compensao de valores pagos a maior; Repetio do indbito, ou seja, devoluo em dobro dos valores pagos a maior, aps sua deduo no saldo devedor; Expurgo da Tabela Price; Expurgo do CES. 22. O que contrato de gaveta? um negcio jurdico, de compra e venda de imveis, que fechado sem o consentimento da instituio de crdito que o financiou. O muturio "vende" atravs de um contrato de compra e venda o direito sobre o imvel para o gaveteiro (quem se oferece para a compra), que fica obrigado a pagar as prestaes para o agente financeiro, mas no feita a transferncia para o seu nome junto ao banco financiador, a qual somente se dar aps a quitao total do contrato. O "vendedor" passa uma procurao para que o "comprador" (gaveteiro), possa transferir o imvel para o seu nome, aps quitado o contrato de financiamento. conhecido como "contrato de gaveta" exatamente porque o agente financeiro no conhece a sua existncia, como se ficasse dentro de uma gaveta, s sendo conhecido por aqueles que o fizeram.
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23. O gaveteiro pode ingressar com ao judicial? O gaveteiro que desejar ingressar com uma ao judicial dever possuir procurao pblica do titular, com clusula "adjudcia" que d poderes para isso, ou solicitar que o prprio titular do imvel assine a procurao, que dar condies ao advogado de representa-lo na justia. 24. Caso no possua procurao, ainda possvel ingressar com Ao? Vrias decises judiciais, proferidas pelos mais diversos Tribunais do Brasil, equiparam o gaveteiro ao titular do contrato, permitindo que exera os mesmo direitos, como seu titular fosse. Entretanto, possvel entendimento contrrio. 25. Os muturios podem utilizar o FGTS para pagamento das prestaes? Sim. A Lei 8036/90 dispe o seguinte: "Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poder ser movimentada nas seguintes situaes: V - pagamento de parte das prestaes decorrentes de financiamento habitacional concedido no mbito do Sistema Financeiro da Habitao - SFH, desde que: a) o muturio conte com o mnimo de trs anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes; b) o valor bloqueado seja utilizado, no mnimo, durante o prazo de doze meses; c) o valor do abatimento atinja, no mximo, oitenta por cento do montante da prestao. VI - liquidao ou amortizao extraordinria do saldo devedor de financiamento imobilirio, observadas as condies estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no mbito do SFH e haja interstcio mnimo de dois anos para cada movimentao. VII - pagamento total ou parcial do preo da aquisio de moradia prpria, observadas as seguintes condies: a) o muturio dever contar com o mnimo de trs anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes; b) seja a operao financivel nas condies vigentes para o SFH. VIII - quando permanecer trs anos ininterruptos, a partir da vigncia desta Lei, sem crdito de depsitos;" 26. O FGTS poder ser utilizado para pagamento de prestaes atrasadas? A lei 8036 no probe a utilizao do FGTS para pagamento de parcelas em aberto, entretanto, a disposio do Fundo fica por conta do Conselho Curador e, este sim, no permite. Diversas aes judiciais j foram distribudas e obtiveram xito na utilizao do FGTS para saldar prestaes atrasadas. necessrio alertar que esta poder no ser a sada correta. Muitas vezes o simples pagamento do dbito com o FGTS no resolve o problema na sua raiz, ou seja, importante corrigir aquilo que ocasionou a inadimplncia, ou seja, clasulas ilegais ou abusivas do contrato de financiamento, o que s pode ser feito atravs de processo judicial. Alerta-se para a necessidade da realizao de uma consulta prvia sobre a viabilidade ou no de utilizar o FGTS, afinal, poderia ser til em outra ocasio. 27. O que Fundo de Compensao das Variaes Salariais - FCVS? Este fundo foi criado pelo extinto Banco Nacional da Habitao (BNH) para garantir a quitao dos saldos
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devedores no trmino do contrato. Estes so ocasionados por diferentes formas de reajustes entre a prestao e o saldo devedor. A condio para uso do FCVS a contribuio mensal do valor correspondente a 3 % do encargo. Esse recurso foi mantido at o final da dcada de 80 e em alguns contratos no incio dos anos 90. Portanto, quem possui esse fundo em seu contrato, tem o direito de liquidar o saldo devedor aps o pagamento da ltima prestao, devendo encaminhar seu pedido diretamente ao agente financeiro. 28. Quais as providncias a serem tomadas pelos muturios para a correo de seus contratos? Recomendamos a tentativa por vias administrativas antes de ajuizar uma ao. Mas o nico caminho para solucionar definitivamente as irregularidades, praticadas pelos agentes financeiros, a justia. 29. Quem pode solicitar quitao do contrato? De acordo com a lei 10.150 de 2.000, apenas muturios com contratos de financiamento assinados at dezembro de 1.987 e com cobertura do Fundo de Compensao das Variaes Salariais (FCVS). 30. Quem tem mais de um financiamento habitacional com a cobertura do FCVS poder solicitar quitao dos contratos? Sim. A lei 10.150 de 2.000 permite ao muturio com mais de um financiamento solicitar e obter as quitaes, desde que os contratos tenham sido firmados at 5 de dezembro de 1.990. Considerando que essa lei refere-se aos contratos assinados at dezembro de 1987, todos os muturios com duplo financiamento devem ser beneficiados por ela. Contudo, comum a resistncia por parte do agente financeiro em aceitar essa situao. Nesse caso, necessrio pleitear na justia a quitao dos contratos. 31. H muturios que quitam seus contratos com o prprio dinheiro. Mas, logo aps, descobrem que tinham direito de at 100% de quitao. Eles podem solicitar a devoluo do valor desembolsado? A AMM desenvolve estudos jurdicos em busca de oferecer solues para os que desembolsaram valores na quitao de seu imvel. Esses muturios descobrem tardiamente a concesso de 100%, pela lei 10.150/2000. As Medidas Provisrias anteriores a essa lei apenas forneciam descontos parciais. Elas esto sob anlise, no plano de sua eficcia, aps serem convertidas pela referida lei. 32. O gaveteiro pode obter desconto na quitao de seu contrato? Sim. Mas deve estar atento s condies da lei 10.150/00, que complexa e requer muita ateno para ser interpretada. Para informaes mais precisas, deve-se procurar um especialista. 33. Quem est inadimplente (com prestaes atrasadas), tambm pode obter desconto na quitao? A lei 10.150/00 apenas beneficia com desconto de 100% o muturio em dia com suas prestaes. Porm, entende-se que na maioria das vezes, a inadimplncia ocorre por reajustes abusivos aplicados s prestaes. necessrio buscar auxlio para recalcular os valores do contrato de financiamento, para obter a prestao ideal. A partir disso, informa o agente financeiro das correes, que devem entrar em seu consenso. Caso obtenha xito nesse processo, possvel o ingresso na justia com o pedido de reviso contratual e enquadramento lei 10.150/00, para obter o devido desconto. 34. Quem j est na justia pedindo a reviso do contrato pode se beneficiar do desconto de 100%? Sim, a lei 10.150/00 garante esse benefcio. Porm, freqentemente esse direito negado ao muturio que
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j entrou na justia, o que contraria a Constituio Federal. Alguns agentes financeiros realizam atravs do pedido de baixa do processo judicial. Recomenda-se a baixa do processo a pedido da banco, quando existe um comprometimento entre o muturio e o agente financeiro, ou seja, quando se chega judicialmente a um acordo entre ambos, aps a aprovao do juiz. 35. Nos contratos com construtoras, os contratantes enfrentam os mesmo problemas daqueles assinados com agentes financeiros? Normalmente no. Entretanto, importante alertar sobre alguns pontos principais dos contratos com construtoras: * Na maioria dos contratos existe a previso de pagamento de resduo, na entrega das chaves; * Para aqueles que continuarem seu financiamento com a construtora, sempre bom lembrar que a partir da entrega das chaves a prestao ser calculada atravs de algum sistema de Amortizao(Tabela Price) e incidiro juros; * As prestao e saldo sero corrigidos por INCC, ICC-SP ou IGP-M. 36. Caso uma construtora no cumpra a entrega do imvel no prazo determinado do contrato, pode-se exigir devoluo das parcelas pagas? Sim. O comprador poder solicitar a devoluo integral dos valores pagos, acrescida de juros e correo monetria, atravs de uma denncia de resciso (anulao) contratual, por descumprimento de prazo de entrega do imvel. Caso a construtora negue o fato, o contrato pode ser cancelado atravs da justia, em Ao Resciso Contratual. O valor ser reembolsado da mesma maneira. 37. O que o comprador de um imvel, que est ainda na planta da construtora, deve fazer quando no consegue mais pagar as prestaes? Deve exigir a resciso (anulao) contratual, por insuficincia financeira para continuar com os pagamentos mensais. Nesse caso, pode-se exigir a devoluo das parcelas pagas. Os Tribunais entendem que o valor a ser devolvido corresponde a 90% do foi pago, corrigido monetariamente. 38. Quais os cuidados que o pretendente compra de um imvel na planta deve ter antes de assinar seu contrato? So vrios os cuidados a serem tomados. Entre eles a pesquisa no Registro de Imveis para certificar-se que a propriedade pertence construtora/incorporadora, ou se existe algum tipo de alienao, penhora, hipoteca, ou outra taxa sobre o imvel. H tambm a verificao do registro da empresa na matrcula. No documento dever constar que no terreno determinado ser construdo o empreendimento, e que este foi aprovado pela prefeitura(habite-se). Tambm necessria a informao da quantidade de unidades a serem construdas, assim como suas medidas, tipos, alm de outras benfeitorias de uso comum. Estes dados so checados no memorial descritivo da obra, fornecido pela construtora. Outra pesquisa importante a de obras j realizadas pela incorporadora. Assim, pode-se avaliar a qualidade, a satisfao dos compradores e o cumprimento do prazo de entrega. Verifique tambm a existncia de processos judiciais contra a empresa na Justia Estadual, Federal e na Justia do Trabalho. A existncia de vrios processos e os tipos de processos podem ser um forte indcio de que a empresa no est em boa situao e pode vir a no terminar os novos projetos e as obras em andamento. *Dvidas sobre SFH - CLIQUE AQUI ou ligue (11) 3284.8001 (Associao dos Muturios e Moradores das Regies Sul e Sudeste do Brasil) Fonte: www.ammrs.com.br e www.endividado.com.br
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