REVISTA MBITO JURDICO O significado e as diferen? entre as a?s reais ou pessoais reipersecut?

?s Resumo: As certides de aes reais ou pessoais reipersecutrias so habitualmente exigidas para a concretizao de negcios jurdicos imobilirios por instrumento pblico. Entretanto, tais aes so de difcil compreenso pelo pblico leigo, a comear pela terminologia. Assim, o foco desta pesquisa esclarecer o significado e os efeitos das referidas aes judiciais. Sumrio: 1. Conceito de ao real; 2. Espcies de aes reais; 3. Conceito de ao pessoal reipersecutria; 4. Espcies de aes pessoais reipersecutrias; 5. Registro de citao de aes reais ou pessoais reipersecutrias no registro de imveis; 6. Distino entre o registro de citao de aes reais ou pessoais reipersecutrias e a averbao premonitria; 7. Concluso. As transaes imobilirias formalizadas por escritura pblica devem conter as exigncias documentais da Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto Federal 93.240/86. Dentre os documentos a serem apresentados ao notrio escolhido pelos interessados para lavratura de escritura pblica que envolve bem imvel, destacam-se pela sua difcil compreenso as certides de aes reais ou pessoais reipersecutrias. Tais documentos devem ser expedidos pelo Registro de Imveis onde o imvel estiver matriculado, sendo vlidos por 30 dias, para este fim. A ao real tem como objeto do pedido feito pelo autor a tutela de direito real. A expresso direito real tem origem no latim jus in re cujo significado direito sobre a coisa. Assim, aquele que possui direito sobre uma coisa, mvel ou imvel, o legitimado para a propositura da ao real. Como assevera Maria Helena Diniz, compete sua promoo quele que o titular do direito real contra quem no o quer reconhecer, detendo injustamente a coisa sobre a qual recai aquele direito. Podemos tomar como exemplos de aes reais, os seguintes: a usucapio, a de reconhecimento de um usufruto, uso ou habitao, a hipotecria e a reivindicatria, sendo esta ltima caracterizada como a ao do proprietrio no possuidor contra o possuidor no proprietrio. Ainda, merecem destaque os interditos possessrios, quais sejam: a reintegrao de posse, para o caso de esbulho possessrio, a manuteno de posse, relativa turbao da posse, e o interdito proibitrio, quando houver ameaa de retirada da posse. Os direitos reais esto elencados no artigo 1.225 do Cdigo Civil brasileiro, a saber: I - a propriedade; II - a superfcie; III - as servides; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitao; VII - o direito do promitente comprador do imvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese; XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; XII - a concesso de direito real de uso. Embora no conste no rol do referido artigo, a propriedade fiduciria tambm constitui direito real. Na modalidade de bem mvel, a propriedade fiduciria est regulada no Decreto-Lei n 911/69. Quando recai sobre bens imveis, a regulamentao a contida na Lei Federal 9.514/97. A ao reipersecutria, por sua vez, objetiva que o autor retome ao seu patrimnio o que lhe pertence, mas se encontra em poder de terceiro ou na esfera patrimonial do ru que no cumpriu uma obrigao contratual. Em linguagem acessvel, a ao que persegue uma coisa em decorrncia de relao obrigacional no honrada pelo devedor. A melhor definio abordada pelo registrador Srgio Jacomino, em citao ao professor Aureliano de Gusmo, o qual considera aes pessoais reipersecutrias as que, derivando de uma obrigao, tm uma direo real, recaindo sobre uma cousa certa (rem sequuntur) e podendo ser propostas ou contra a pessoa obrigada ou contra o possuidor da cousa. A autora Maria Helena Diniz complementa que essas aes pessoais so designadas reipersecutrias, porque, embora oriundas de relao de direito pessoal, tm por finalidade a aquisio de um direito real ou o esclarecimento de dvidas sobre uma coisa. A ao pauliana pode ser um bom exemplo de ao pessoal reipersecutria. Como se sabe, a referida ao cabvel quando estiver caracterizada a fraude contra credores prevista no artigo 158 do Cdigo Civil. Assim, quando o devedor em estado de insolvncia realiza um negcio de transmisso de bens onerosa (compra e venda, p. ex.), gratuita (doao) ou remisso (perdo) de dvida, os credores quirografrios, ou seja, que no tm garantia real, podem pleitear a anulao do ato por ser lesivo aos seus direitos. Obviamente, o carter reipersecutrio da referida ao, para fins de registro imobilirio, somente ser evidenciado quando o negcio jurdico anulvel tiver por objeto bem imvel. Lado outro, a propositura de uma ao para cobrana de valor pecunirio ou de qualquer outra que no vise diretamente um imvel, mas possa gerar a constrio de bens imveis do ru, no configura ao pessoal reipersecutria. Em acrdo referente a pedido de registro de citao de ao declaratria de cancelamento de protesto de ttulo extrajudicial, a Corregedoria-Geral de Justia do Estado de So Paulo negou provimento Apelao Cvel n 722-6/7, da Comarca de Olmpia, sob o fundamento de que eventual condenao na ao ajuizada e o no pagamento voluntrio, que eventualmente poder acarretar na penhora de um ou mais bens imveis de propriedade do ru, no tem o condo de caracterizar a ao ajuizada como pessoal de natureza reipersecutria, porque a ao em si no busca nenhum imvel. No servio de registro de imveis, devem ser registradas no Livro n 2 as citaes de aes reais ou pessoais reipersecutrias, relativas a imveis, conforme o artigo 167, inciso I, n 21, da Lei Federal 6.015/73. O referido ato no apenas d cincia aos interessados da existncia dessas aes, como tambm se presume cometida em fraude execuo qualquer aquisio imobiliria posterior sua inscrio. Portanto, a aquisio poder ser judicialmente declarada ineficaz, no podendo o adquirente fundar-se na boa-f. Seguindo tal corrente, Regnoberto M. de Melo Jr. ensina que o efeito do registro imobilirio da citao de aes relativas a imveis declaratrio. Como documento pblico que , fazendo prova no s da sua formao, mas tambm dos fatos que o escrivo, o tabelio, ou o funcionrio declarar que ocorreram em sua presena, a teor do artigo 364 do CPC, o registro imobilirio da citao poderoso instrumento probatrio de fraudes na transmisso e, ou, constituio de direitos sobre coisa imvel. Uma ltima distino diz respeito averbao premonitria prevista no artigo 615-A do CPC, introduzido no referido diploma legal pela Lei 11.382/06. No ato de distribuio, possvel que o exequente obtenha certido que comprove o ajuizamento de ao executria, a qual poder ser averbada no registro de imveis. Assim como no registro de citao de aes reais ou pessoais reipersecutrias, a averbao premonitria firma a presuno de fraude execuo para onerao ou alienao de bens, aps a feitura do ato. No entanto, pelo teor normativo, verifica-se que a averbao premonitria aplica-se to somente s aes vinculadas ao processo de execuo, ao passo que o registro das citaes de aes reais ou pessoais reipersecutrias mais abrangente, recaindo sobre aes ordinrias, na maioria das vezes. A dvida que surge, ento, quanto s aes de execuo, posto que uma demanda desta natureza tambm possa ser pessoal reipersecutria. Podemos exemplificar essa situao com a ao de cobrana relativa ao valor remanescente de aquisio de um imvel, quando a compra e venda se der em carter pro solvendo. O no cumprimento de uma obrigao contratual pelo devedor que o pagamento faz desta ao no apenas executria, mas tambm pessoal reipersecutria, j que repercute sobre o bem imvel objeto do negcio jurdico. Logo, a mencionada demanda poder originar a certido premonitria e a certido de citao de ao pessoal reipersecutria. A manifestao de vontade vlida nas relaes jurdicas decorrentes das transaes imobilirias no suficiente para garantir s partes os desejveis efeitos do negcio jurdico. Esta percepo aplicada ao foco desta pesquisa, ou seja, as aes reais ou pessoais reipersecutrias, atenta ao adquirente da necessidade de avaliao da matrcula do imvel que pretenda adquirir para tomar conhecimento de eventuais aes publicizadas no lbum imobilirio, podendo assim, formalizar um negcio jurdico seguro e sem riscos. Referncias bibliogrficas BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imveis. 14 ed. So Paulo: Saraiva. CENEVIVA, Walter. Lei de registros pblicos comentada. 17 ed. So Paulo: Saraiva, 2007. 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