El subarrendamiento o cesin de derechos en el Cdigo Civil: conforme al artculo 1946, el arrendatario no

tiene en principio la facultad para subarrendar o ceder sus derechos en el contrato, a menos que el arrendador lo
hubiere autorizado expresamente. Si se hubiere otorgado dicha autorizacin, el subcontrato no podr! e"tenderse
m!s all! del plazo del contrato de arrendamiento ni podr! comprender otras materias, lo que resulta lgico, pues
sabemos que el subcontrato est! limitado por el contrato.
El subarrendamiento o cesin de derechos en la Ley 18.101: in#ersa es la solucin en el marco de la $e%
n&mero 1'.1(1 sobre arrendamiento de predios urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitacin
con plazo fio superior a un a!o: en ella, conforme al artculo )*, el arrendatario siempre podr! subarrendar,
sal#o cl!usula e"presa que se lo prohba+ en este &ltimo caso, el arrendatario podr! poner t,rmino anticipado al
contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. -ado los t,rminos del artculo )*, si estamos
ante un contrato de duracin indefinida o con plazo fi.o inferior a un a/o, o con plazo fi.o superior a un a/o pero
trat!ndose de inmuebles no destinados a la habitacin, sino que a oficinas, comercio, industria, etc., #ol#emos a
la regla general del artculo 1946 del 0digo 0i#il, requiri,ndose autorizacin e"presa del arrendador.
El subarrendamiento o cesin de derechos en el "ecreto Ley ##$: conforme al artculo 1* de ese cuerpo
legal, queda prohibido al arrendatario de predios r&sticos subarrendar el todo o parte del predio que es ob.eto del
contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir me.oras en el predio sin
autorizacin pre#ia % por escrito del propietario. 0omo #emos, se trata de la regla general del artculo 1946 del
0digo 0i#il.
29 0abe se/alar que en el derecho nacional, la responsabilidad del arrendatario % del subarrendatario son
independientes. 3l primero responde frente al arrendador, % el segundo responde ante el arrendatario. 3n el
-erecho 0omparado, distinta es la situacin. 4s, el artculo 1692 del 0digo 0i#il peruano, dispone que Tanto
el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las
obligaciones asumidas por el arrendatario.
b.45 %bligacin de eecutar las reparaciones locativas.
0omo %a lo #imos, % ahora reiteramos, las reparaciones locativas: son de cargo del arrendatario. 3n dos casos,
sin embargo, ser!n de cargo del arrendador las reparaciones locati#as:
Si los deterioros que las han hecho necesarias pro#ienen de fuerza ma%or o caso fortuito+ o
Si los deterioros que las han hecho necesarias pro#ienen de la mala calidad de la cosa arrendada 6artculo 1971,
inciso 7*5.
8rat!ndose de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 191( se/ala que las reparaciones locati#as a que es
obligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibi, quedando e"ento de
responsabilidad de los deterioros que pro#engan:
-el tiempo % uso legtimo+
-e fuerza ma%or o caso fortuito+
-e la mala calidad del edificio, por su #etustez 6o sea, por su antig9edad5, por la naturaleza del suelo, o por
defectos de construccin.
3n los artculos 1911 % 1917, el 0digo 0i#il detall algunos casos de reparaciones locati#as, trat!ndose de
edificios. :enciona al efecto las siguientes obligaciones, sin que por ello deba entenderse que son ta"ati#as, sino
que slo e.emplares:
0onser#ar la integridad interior de las paredes, techos, pa#imentos % ca/eras, reponiendo las piedras, ladrillos
% te.as, que durante el arrendamiento se quiebren o desenca.en+
;eponer los cristales quebrados en las #entanas, puertas % tabiques+
:antener en estado de ser#icio las puertas, #entanas % cerraduras+
:antener las paredes, pa#imentos % dem!s partes interiores del edificio medianamente aseadas+
:antener limpios los pozos, acequias % ca/eras, % a deshollinar las chimeneas.
b.)5 %bligacin de permitir al arrendador la inspeccin de la cosa arrendada.

<sualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el arrendador, con cierta periodicidad, tendr!
derecho a inspeccionar la cosa arrendada, con el propsito de cerciorarse que ,sta se conser#a en buen estado,
sin per.uicio del desgaste natural que pueda e"perimentar por su uso legtimo que le da el arrendatario. =ero en
nuestra opinin, el arrendador gozara de esta facultad, a&n sin haber cl!usula que e"presamente lo autorice a
e.ercerla, pues nos parece que la obligacin del arrendatario de permitir el acceso del arrendador, emana del
principio general consagrado en el artculo 1)46 del 0digo 0i#il, en orden a que los contratos deben e.ecutarse
de buena fe. =or cierto, el arrendador debiera e.ercitar este derecho de inspeccin comunicando pre#iamente su
intencin al arrendatario % de la forma que produzca la menor molestia posible a ,ste, % en el entendido que tal
inspeccin ha de hacerse slo en forma espor!dica, una o dos #eces en el a/o, o cuando circunstancias
e"cepcionales lo ameriten, como la ocurrencia de un siniestro, por e.emplo un incendio, terremoto u otra
contingencia similar.
3n el 0digo 0i#il peruano, el artculo 16'1 inclu%e entre las obligaciones del arrendatario, la de permitir al
arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das.
b.65 %bligacin de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.
0omo indica 4lessandri, se trata de una obligacin de la esencia del contrato de arrendamiento, porque es un
contrato de duracin limitada)9.
b.6.1. &egulacin en el Cdigo Civil:
-ispone el artculo 1941 que el arrendatario es obligado a restituir al fin del arrendamiento.
$a cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario, pero tomando en consideracin el
deterioro ocasionado por el uso % goce legtimos.
Si el arrendatario, #oluntariamente, restitu%e la cosa antes del &ltimo da fi.ado para el contrato, ser! obligado a
pagar la renta de todos los da que falten hasta completar el plazo con#enido 6artculo 19))5. Se trata de una
aplicacin del artculo 1)4) 6le% del contrato5, % del artculo 1491 6obligaciones a plazo5, pues estamos ante un
plazo que ceda tambi,n en inter,s del arrendador, acreedor de la renta. 3"cepcionalmente, no estar! obligado el
arrendatario a pagar las rentas futuras, cuando se trate de un inmueble urbano, destinado a la #i#ienda, arrendado
a plazo fi.o superior a un a/o, % se hubiere impuesto al arrendatario prohibicin de subarrendar.
Si se trata de un inmueble, deber! restituirse desocupado, poni,ndolo a disposicin del arrendador %
entreg!ndole las lla#es del mismo 6artculo 194'5.
b.6.7. &egulacin en la Ley n'mero 18.101
3l principio en #irtud del cual el arrendatario ha de restituir inmediatamente de concluido el contrato, se altera en
la $e% 1'.1(1. -istinguimos al efecto entre contratos pactados mes a mes % de duracin indefinida+ los pactados
a plazo fi.o que no e"ceden de un a/o+ % los pactados a plazo fi.o superior a un a/o, cuando el inmueble se
destina a la habitacin:
3l artculo 2* alude a los contratos pactados mes a mes y de duracin indefinida: en ellos, el arrendador slo
podr! ponerles t,rmino mediante desahucio udicial o mediante desahucio practicado a tra#,s de una
notificacin personal efectuada por un notario. 3sta segunda opcin, es una no#edad incorporada por la $e%
n&mero 19.'66, que reform el inciso 1* del artculo 2* de la $e% n&mero 1'.1(1, pues con antelacin, slo era
posible el desahucio .udicial. Se manifiesta en esta reforma, la intencin del legislador, en orden a propender que
sea m!s !gil la restitucin del inmueble al arrendador, en los casos planteados. 0on todo, debemos ad#ertir que
haber establecido que ha de ser un notario quien notifique el desahucio, % que esa notificacin debe ser personal,
puede hacer ilusorio el ob.eti#o buscado con la reforma de este precepto, tanto porque se tratara de una gestin
onerosa, cuanto porque no es una funcin natural de los notarios notificar personalmente a una de las partes del
contrato. 0reemos que habra sido m!s lgico haber encomendado esta gestin a un receptor .udicial, actuando
sin pre#ia orden .udicial, como lo autoriza el 0digo 0i#il, por e.emplo, en el artculo 16((, regla )>, a propsito
de las normas Del pago por consignacin.
3n estos casos, la le% faculta al arrendador para poner t,rmino al contrato mediante un acto ur(dico unilateral,
como es el desahucio, lo que rompe el principio de que en el -erecho, las cosas se deshacen de la misma forma
como se hicieron, lo que se .ustifica, pues de otra forma la suerte del contrato quedara entregada al arrendatario,
quien seg&n #eremos, est! protegido en todo caso por la le%. =ero el contrato no se entiende terminado con la
sola e"presin de #oluntad del arrendador. 3n efecto, el plazo de desahucio ser! de dos meses, contado desde la
notificacin del desahucio .udicial o practicado a tra#,s de un notario, % se aumentar) en un mes por cada a!o
completo *ue el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin que los dos meses m!s el aumento, e"cedan
de seis meses. Si el arrendatario restitu%e antes de la e"piracin del plazo m!"imo de seis meses, estar! obligado
a pagar la renta slo hasta el da de la restitucin 6los plazos antes citados, fueron reba.ados por la $e% n&mero
19.'66, al modificar el inciso 7* del artculo 2* de la $e% n&mero 1'.1(15.
3l artculo 4* de esta le%, se refiere a los contratos de plazo fio *ue no exceden de un a!o. 3stablece el
precepto que en tales contratos, el arrendador slo podr! solicitar udicialmente la restitucin del inmueble, % en
tal e#ento, el arrendatario tendr! derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificacin de la demanda.
0omo destaca ?orge $pez Santa :ara, se trata de un caso en el cual el propio legislador, con una le%
permanente, #ulnera el principio de la fuerza obligatoria del contrato, pues mantiene la #igencia del mismo,
m!s all! del plazo estipulado por las partes6(. 3l citado artculo 4*, entonces, altera el principio del artculo 1)4)
del 0digo 0i#il. -ispone a su #ez el inciso 7* del artculo 4* de la $e% 1'.1(1, que el arrendatario podr!
restituir el inmueble antes de e"pirar el plazo de restitucin6enti,ndase el de dos meses5, % slo estar!
obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el da en que aqu,lla se efect&e. 3l plazo citado tambi,n fue
reba.ado por la $e% n&mero 19.'66, al modificar el artculo 4* de la $e% n&mero 1'.1(1. 0abe consignar, en todo
caso, que trat!ndose de los referidos contratos a plazo fi.o no superior a un a/o, se mantiene inalterable la norma
en cuanto slo faculta para solicitar .udicialmente la restitucin, sin que pueda recurrirse a un ministro de fe en
una gestin e"tra.udicial.
3l artculo )* de la le%, se refiere a los contratos pactados a plazo fio superior a un a!o+ cuando el
inmueble se destina a la habitacin. 3n este caso, si se prohibi al arrendatario subarrendar, ,ste podr! poner
t,rmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. 8ambi,n constitu%e
esta norma una #ulneracin al principio de la fuerza obligatoria del contrato. 4hora bien, dado que el precepto se
refiere al inmueble que se destina a la habitacin, debemos colegir que aqu,l destinado por e.emplo a oficina o
establecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la e"cepcin. =or ende, el arrendatario de un
inmueble que no est! destinado a la habitacin % que pretenda poner t,rmino al contrato antes de la e"piracin
del plazo con#enido, deber! pagar toda la renta originalmente pactada, por todo el plazo estipulado, respet!ndose
en este caso la @le% del contratoA consagrada en el artculo 1)4) del 0digo 0i#il.
3l artculo 6* de la le%, alude a la restitucin del inmueble+ cuando fue abandonado por el arrendatario: un
problema recurrente antes de la modificacin introducida por la $e% n&mero 19.'66, era el consistente en
obtener la restitucin del inmueble, ante el abandono del mismo hecho por el arrendatario, muchas #eces en
forma subrepticia. 3specialmente difcil era la situacin, cuando no obstante el abandono, poda apreciarse,
e"aminando el inmueble desde el e"terior, que a&n se encontraban en ,l bienes pertenecientes al arrendatario. 3n
el caso planteado, no poda el arrendador ingresar de buenas a primeras en el predio, pues estaba #igente el
contrato, e"poni,ndose incluso a e#entuales acciones penales. =ara remediar esta situacin, se agreg un inciso,
el segundo, al artculo 6* de la le%, disponiendo al efecto:
i5 que ante el abandono del inmueble por el arrendatario sin restiturselo al arrendador, ,ste podr! solicitar al .uez
competente que se lo entregue, sin forma de .uicio+
ii5 el .uez competente as lo autorizar!, pre#ia certificacin del abandono hecha por un receptor .udicial o por un
notario 6el precepto dice por un ministro de fe, de manera que incluimos a los dos funcionarios5+
iii5 el ministro de fe le#antar! acta del estado en que se encuentra el bien raz al momento de su entrega al
arrendador, remitiendo copia de dicha acta al tribunal.
b.6.2. ,ora del arrendatario en la obligacin de restitucin.
4s como di.imos que el arrendatario de un inmueble no est! en mora por la sola llegada del plazo pactado para
el pago de la renta 6artculo 1911 del 0digo 0i#il5, tampoco lo estar! el arrendatario de cualquier clase de bien,
en lo que a la restitucin de la cosa se refiere, sino una #ez requerido por el arrendador, aun cuando ha%a
precedido desahucio 6artculo 1949 del 0digo 0i#il5. -icho de otro modo, no aplicamos el n&mero 1 del
artculo 1))1 del 0digo 0i#il, sino que el n&mero 2, siendo necesaria la interpelacin .udicial al arrendatario,
para constituirlo en mora.
Si requerido por el arrendador, el arrendatario no restitu%e la cosa arrendada, ser! condenado al pleno
resarcimiento de todos los per.uicios de la mora, % a los dem!s que competa como in.usto detentador 6entre ellos,
podra ser condenado al pago o de#olucin de los frutos naturales o ci#iles de la cosa, que el arrendador hubiera
podido percibir con mediana inteligencia % cuidado teniendo la cosa en su poder5.
b.1. %bligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conunto habitacional acogido a la
Ley 1#.-$. sobre Copropiedad /nmobiliaria+ el acceso al inmueble.
44
-ispone el artculo 26 de la $e% n&mero 19.)21 sobre 0opropiedad Bnmobiliaria, que si se #iere comprometida
la seguridad o conser#acin de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto
de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cu%a reparacin fuere necesario
ingresar a una unidad, no encontr!ndose el propietario, arrendatario u ocupante *ue facilite o permita el
acceso, el administrador del condominio podr! ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompa/ado de
un miembro del 0omit, de 4dministracin, quien le#antar! acta detallada de la diligencia, incorporando la
misma al libro de actas del 0omit, de 4dministracin % de.ando copia de ella en el interior de la unidad. $os
gastos que se originen ser!n de cargo del o de los responsables del desperfecto producido.
c5 "erechos del arrendador.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendatario, interpretadas a contrario sensu, que los principales
derechos del arrendador, son los siguientes:
c.10 "erecho a recibir (ntegra y oportunamente la renta pactada+ es, por cierto, el principal de los derechos
del arrendador, corresponde al m#il que lo lle# a celebrar el contrato. 0omo todo acreedor, % por aplicacin de
las normas del pago, el arrendador tiene derecho a recibir un pago ntegro % oportuno, conforme a los t,rminos
de la con#encin 6artculo 1)69 del 0digo 0i#il5.
;espondiendo a este legtimo % esencial derecho del arrendador, el artculo 71* de la $e% 1'.1(1, establece dos
reglas fundamentales, aplicables no slo a los arrendamientos de predios urbanos, sino que a todo contrato de
arriendo:
i5 n caso de mora, los pagos o devoluciones que deban !acerse entre las partes de todo contrato de arriendo,
regido o no por esta le", se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que !ubiere variado el valor de
la unidad de fomento entre la fec!a en que debieron realizarse " aquella en que efectivamente se !agan#
ii5 $uando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que
trata el inciso anterior.
0omo se obser#a, no es necesario pactar el rea.uste, siendo un elemento de la naturaleza del contrato 6para
e"cluirlo, se requiere por ende de una estipulacin e"presa, la que en todo caso slo podra referirse a las sumas
que cobre el arrendador, no el arrendatario, pues ,ste no puede renunciar a los derechos que le confiere la le%,
seg&n lo prescrito en el artculo 19* de la $e% 1'.1(15,

0abe consignar que si el bien arrendado fuere #endido, % ante una e#entual discrepancia que pudiere surgir entre
el #endedor 6antiguo arrendador5 % el comprador, acerca de las rentas de arrendamiento, en el supuesto que el
contrato se mantenga #igente, el artculo 1'16, inciso 7* del 0digo 0i#il, establece que pertenecen al
comprador los frutos C48<;4$3S producidos por las cosa, pendientes al momento de celebrar el contrato, %
todos los frutos C48<;4$3S o 0BDB$3S que produzca la cosa #endida, despu,s de celebrado el contrato. 3n
consecuencia, los frutos ci#iles pendientes a la celebracin del contrato 6por e.emplo, rentas de arrendamiento
del bien #endido5, pertenecen al #endedor. 3n cambio, como se conclu%e en un fallo de .unio de 19(7 de la
0orte de 8alca, las rentas de arrendamiento de#engadas despu,s de perfeccionarse la compra#enta, pertenecen al
comprador, aunque el contrato no se ha%a inscrito a fa#or de ,ste. 3n efecto, el artculo 1'16 no toma en cuenta
la fecha de la inscripcin o transferencia del dominio, sino la #enta, es decir, la fecha de otorgamiento de la
escritura p&blica. 8ampoco des#irt&a la conclusin el artculo 64', que dispone que los frutos ci#iles pertenecen
al due/o de la cosa, por cuanto este artculo consigna una disposicin general, que puede sufrir modificaciones
en casos especiales, como sucede cuando se trata de una #enta, respecto de la cual pre#alece la norma especial
del artculo 1'1661.
c.75 -erecho a e"igir al arrendatario que efect&e las reparaciones locati#as+ sal#o, en aquellos casos, %a
estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean de cargo del arrendador.
c.25 -erecho a e"igir al arrendatario que le indemnice por los da/os ocasionados a la cosa arrendada, sal#o si
estos se producen por caso fortuito o fuerza ma%or+
c.45 -erecho a e"igir al arrendatario que le restitu%a la cosa arrendada, al e"pirar el contrato, % si se trata de un
predio urbano, con sus ser#icios b!sicos % gastos comunes al da67.
c.)5 -erecho a pedir al 8ribunal que lo autorice para retener bienes del arrendatario, cuando ,ste le adeude rentas
o indemnizaciones.
c.65 "erecho a pedir el t1rmino anticipado del contrato+ si el arrendatario no cumple sus obligaciones. =or
cierto, la primera de las obligaciones cu%o incumplimiento podra lle#ar al arrendador a pedir el t,rmino
anticipado del contrato, ser! la falta de pago de la renta pactada. EFu, ocurre con otros incumplimientos, que no
tengan la gra#edad del mencionadoG 3n los contratos bilaterales, sabemos que #a en#uelta la condicin
resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, caso en el cual, el contratante diligente, o sea
aqu,l que ha cumplido o est! llano a cumplir, podr! pedir, entre las dos opciones que le confiere el artculo 14'9
del 0digo 0i#il, la resolucin del contrato 6que en el arrendamiento se llama @t,rmino del contratoA5, con
indemnizacin de per.uicios. Cuestros tribunales % la doctrina nacional ma%oritaria, han asentado el principio de
que basta cualquier incumplimiento, por insignificante que fuere, para pedir la resolucin del contrato, sal#o en
aquellos casos en que la le% se/ale otra cosa62. =recisamente tal ocurre con el contrato de arrendamiento, seg&n
se desprende de los artculos 1929, 1917 % 1919, todos del 0digo 0i#il. 3n efecto, el artculo 1929, tras ad#ertir
que el arrendatario emplear! en la conser#acin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, o sea, tras
de.ar en claro que responder! de culpa le#e, se/ala que de faltar a esta obligacin responder! de los per.uicios %
a&n tendr! derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en caso de un grave y culpable deterioro.
Hbs,r#ese que la le% no faculta al arrendador entonces para pedir el t,rmino del contrato ante cualquier deterioro
que e"perimente la cosa, sino que en la medida en que este, adem!s de culpable, sea @gra#eA. =or su parte, el
artculo 1917, dentro de las %eglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios6aplicables en subsidio de las reglas especiales de la $e% 1'.1(15, dispone que l inquilino es adems
obligado a mantener las paredes, pavimentos " dems partes interiores del edificio medianamente aseadas# a
mantener limpios los pozos, acequias " ca&eras, " a des!ollinar las c!imeneas. 'a negligencia grave bajo
cualquiera de estos aspectos dar derec!o al arrendador para indemnizacin de
d.75 -erecho a e"igir al arrendador que mantenga el inmueble en condiciones aptas para el fin pactado en el
contrato 6por e.emplo, si se arrienda un local comercial, % la :unicipalidad respecti#a niega la patente,
porque el inmueble no cumple con ciertos requisitos, el arrendador debe subsanar tal situacin5+
d.25 -erecho a e"igir al arrendador que efect&e aquellas reparaciones que no sean locati#as+ % a&n las locati#as,
cuando sean de cargo del arrendador.
d.45 -erecho a e"igir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que presente el mueble o inmueble
arrendado, % que e"istan al momento de celebrar el contrato.
d.)5 -erecho a e"igir al arrendador que le libere de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada,
ocasionado por un tercero, cuando sean de derecho, pues si fueren de hecho, el arrendatario deber! defenderse
por s mismo, a menos que la turbacin o embarazo pro#engan de personas sobre las cuales el arrendador tu#iere
ascendiente.
d.65 -erecho a pedir al 8ribunal que lo autorice para retener bienes del arrendador, cuando ,ste le adeude
indemnizaciones.
d.15 -erecho a pedir el t,rmino anticipado del contrato, si el arrendador no cumple sus obligaciones.
d.'5 -erecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que conste el pago de la renta 6lo que tiene
importancia tanto para probar que pag, como tambi,n para obtener el sal#oconducto en 0arabineros5.
d.95 -erecho a e"igir la de#olucin del dinero entregado por concepto de garanta, si procede. Ser!
improcedente, si el arrendador .ustifica que debi in#ertir los dineros en reparaciones locati#as.
d.1(5 -erecho a subarrendar, cuando el arrendatario est, premunido de esta facultad, conforme a lo estudiado.
d.115 -erecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles acogidos a la $e% n&mero 19.)21, sobre
0opropiedad Bnmobiliaria. 3n efecto, todo copropietario estar! obligado a asistir a las asambleas respecti#as, sea
personalmente o debidamente representado, seg&n se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el
copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habi,ndolo designado, ,ste no asistiere, para
este efecto se entender! que acepta que asuma su representacin el arrendatario o el ocupante a quien hubiere
entregado la tenencia de su unidad, siempre *ue en el respectivo contrato as( se hubiere establecido
..2. &ecepcin de la costumbre en el contrato de arrendamiento de cosas.
Sabido es que en materia ci#il, la costumbre tiene una restringida recepcin, slo cuando la le% se remite a ella,
conforme al artculo 7 del 0digo 0i#il. Sin embargo, el arrendamiento debe ser el contrato en que, no obstante
lo e"puesto, la costumbre tiene ma%or cabida, seg&n se aprecia en las siguientes disposiciones del 0digo 0i#il:
4rtculo 192', al disponer que @l arrendatario es obligado a usar de la cosa seg(n los t)rminos o espritu del
contrato# " no podr en consecuencia !acerla servir a otros objetos que los convenidos# o, a falta de
convencin e*presa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.
4rtculo 194(, conforme al cual l arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. +e entienden por
reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, " en general, las
de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, alba&ales " acequias, rotura de cristales, etc.
4rtculo 19)1, al disponer que +i no se !a fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos
partes podr !acerlo cesar sino desa!uciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente.
4rtculo 19'6, al establecer que +i nada se !a estipulado sobre el tiempo del pago, se observar la
costumbre del departamento,-
.... El derecho de retencin.
a5 Concepto.
Se trata de un derecho que la le% confiere tanto al arrendador como al arrendatario, para hacer m!s eficaz el
cobro de las rentas o el pago de ciertas indemnizaciones, seg&n el caso 6artculos 1947 % 1921 del 0digo 0i#il5.
3l derecho legal de retencin es una garant(a, pero no es caucin, pues no se trata de una obligacin
@contradaA 6artculo 46 del 0digo 0i#il5 para asegurar otra obligacin. Co ha% de por medio un contrato, sino
que es la le%, en este caso, la fuente de la garanta66. 4lessandri lo define como aqu)l en virtud del cual el
tenedor o detentador de una cosa perteneciente a otro, la conserva en su poder para asegurar el pago de lo que
el propietario de la cosa le adeude, " se ejerce sobre la cosa que se encuentra en poder de la persona a quien
este derec!o compete,.. 3n una sentencia de la 0orte de 8emuco, de octubre de 1926, se define como la
facultad e*cepcional que tienen algunos acreedores comunes que detentan un bien perteneciente a su deudor,
para re!usar legtimamente la entrega del mismo bien, mientras el propietario deudor no les pague un cr)dito
originado con motivo de dic!a detentacin,/.
Co es en todo caso, un derecho e"clusi#o del arrendamiento, encontr!ndose en di#ersas instituciones del 0digo
0i#il, como en el usufructo, el comodato, el depsito, el mandato, etc.
b5 3aturaleza ur(dica del derecho de retencin.
0omo se/ala 4lessandri, el derecho de retencin es un derec!o sui g)neris, que no es absolutamente real ni
personal, pero que tiene algo de una " otra clase de derec!os,0.
3s personal, porque slo puede in#ocarse respecto de cierta persona, aquella a quien pertenece la cosa. 3s real,
porque se e.erce sobre una cosa determinada, pero no confiere un atributo esencial de todo derecho real, como es
el derecho de perseguir la cosa de manos de quien se encuentre.
Co es el 0digo 0i#il, sino el 0digo de =rocedimiento 0i#il, el que reglamenta este derecho, en sus artculos
)4) a )4', asimilando los bienes retenidos a los bienes hipotecados o prendados. 0onforme al artculo )46 del
0digo de =rocedimiento 0i#il, si el derecho legal de retencin se e.erce sobre bienes muebles, se asimila a la
prenda para los efectos de la preferencia. I si recae sobre inmuebles, se asimila al cr,dito del acreedor
hipotecario, siempre que el derecho de retencin ha%a sido declarado .udicialmente e inscrito en el competente
registro.
3n relacin a la preferencia que confiere el derecho de retencin, el artculo 11 de la $e% n&mero 1'.11), o $e%
de Fuiebras, establece que $uando a alg(n acreedor corresponda el derec!o de retencin, en los casos
se&alados por las le"es, no podr privrsele de la cosa retenida sin que previamente se le pague o se le asegure
el pago de su cr)dito. 'a procedencia del derec!o legal de retencin podr ser declarada a(n despu)s de la
sentencia de quiebra.
c5 Casos en *ue procede el derecho de retencin+ trat)ndose del arrendamiento.
Jemos indicado que el derecho puede impetrarse por el arrendador o por el arrendatario, en los casos siguientes:
c.10 Caso en *ue lo invoca el arrendador 4art(culo 1#56+ inciso 67 del Cdigo Civil0: la $e% 19.'66 agreg un
nue#o artculo a la $e% 1'.1(1, el 72 bis, que dispone: 1ara los efectos del artculo 2034 del $digo $ivil, a
los contratos de arrendamiento regidos por esta le" les ser aplicable lo dispuesto en el artculo -0/ del $digo
de 1rocedimiento $ivil. -e acuerdo a lo pre#isto en esta &ltima disposicin, +i el arrendatario pretendiera
burlar el derec!o de retencin que concede al arrendador el artculo 2034 del $digo $ivil e*tra"endo los
objetos a que dic!o artculo se refiere, podr el arrendador solicitar el au*ilio de cualquier funcionario de
polica para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.
l funcionario de polica prestar este au*ilio slo por el t)rmino de dos das, salvo que transcurrido este plazo
le e*!iba el arrendador copia autorizada de la orden de retencin e*pedida por el tribunal competente.
3l arrendador puede in#ocarlo, entonces, para asegurar el pago de la renta % de las indemnizaciones a que tenga
derecho, reteniendo todos los frutos de la cosa arrendada % los ob.etos con que el arrendatario ha%a amoblado,
guarnecido o pro#isto la cosa arrendada. =ara e.ercer el derecho, las cosas han de pertenecer al arrendatario,
presumiendo la le% tal dominio, sin per.uicio de admitir prueba en contrario 6presuncin simplemente legal, por
ende5.
=ara que el arrendador pueda e.ercer el derecho de retencin, debe pre#iamente ser autorizado por el tribunal.
4s lo han ratificado di#ersas sentencias, #. gr.: 1ara que sea eficaz el derec!o de retencin que a favor del
arrendador consagra el artculo 2034 del $digo $ivil es necesario que su procedencia sea declarada
judicialmente. +lo cuando e*iste resolucin judicial ejecutoriada, en virtud de la cual se !a"an retenido bienes
determinados, )stos sern considerados, seg(n su naturaleza, como !ipotecados o constituidos en prenda para
los efectos de su realizacin " de la preferencia a favor de los cr)ditos que garantizan 60orte de 0oncepcin,
diciembre de 19215+ l arrendador no puede ejercer el derec!o que consagra el inciso 45 del artculo 2034 del
$digo $ivil sin decreto judicial, pues la tenencia de la cosa arrendada se !alla en poder del arrendatario, el
cual tiene tambi)n bajo su dominio " posesin las especies sujetas a retencin. 'a retencin por la sola
voluntad del arrendador dejara e*puestos a los terceros a perjuicios de que les sera difcil precaverse 60orte
Suprema, agosto de 1'975+ 'a circunstancia de que los animales sean talajeros no faculta la retencin de ellos
por el due&o del talaje, en razn de no !ab)rsele pagado )ste, sin que tal retencin !a"a sido ordenada o
dictada previamente por la autoridad competente 60orte de Santiago, fecha no e"presada51(.
3l &ltimo de los fallos alude a un contrato atpico o no regulado por la le%, el llamado @contrato de tala.eA, que
en #erdad es una de las formas que puede asumir el contrato de arrendamiento, como ha precisado un fallo de la
0orte de Santiago de abril de 1'9': l contrato en virtud del cual una de las partes coloca animales a talaje en
el fundo de la otra es de arrendamiento " no de depsito, pues se concede el goce de los pastos del fundo a fin
de alimentar animales ajenos mediante la remuneracin estipulada.2.
0abe consignar que un medio indirecto que puede permitir al arrendador e.ercer el derecho de retencin, es
negando la autorizacin que el arrendatario debe presentar al solicitar el salvoconducto que debe otorg!rsele por
0arabineros, para que proceda a la mudanza de sus especies % abandone el inmueble arrendado 6en todo caso, el
arrendatario podr! obtener el sal#oconducto, e"hibiendo a 0arabineros el recibo en que consta el pago de la renta
correspondiente al &ltimo mes % los recibos de pago de los ser#icios b!sicos respecti#os5.
c.60 Caso en *ue lo invoca el arrendatario 4art(culo 1#$.0: puede ser in#ocado, cuando el arrendador adeuda
indemnizaciones por las me.oras efectuadas por el arrendatario, % que deben reembolsarse por el arrendador. Son
tales todas aquellas que no tengan el car!cter de locati#as. Bgual que en el caso del arrendador, el arrendatario
debe solicitar la respecti#a autorizacin .udicial.
0abe ad#ertir, sin embargo, que nuestra .urisprudencia ha precisado que el arrendatario carece de la facultad para
hacer su%os los frutos que la cosa retenida produzca, porque con arreglo a los artculos 646 % 64' del 0digo
0i#il, aquellos pertenecen al due/o de la cosa, calidad que ostenta el arrendador. 4s se conclu%e en un fallo de
la 0orte de 0hill!n, de no#iembre de 194717.
Sin embargo, no podr! e.ercitarse el derecho, cuando estemos ante la e"tincin in#oluntaria del derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada.
d5 %portunidad para hacer valer el derecho legal de retencin.
0omo presupuesto b!sico, cabe afirmar que resulta necesario que el arrendador o el arrendatario detente en su
poder la cosa arrendada. Slo puede @retenerA quien toda#a tiene la cosa a.ena en su poder. 0omo indica la
citada sentencia de la 0orte de 8emuco de octubre de 1926, tal derec!o civil o legal de retencin es un
principio de seguridad de !ec!o " supone necesariamente la conservacin de la cosa sobre la cual va a recaer,
de tal modo que la declaracin del derec!o viene a ser simplemente una consagracin legal de la tenencia
actual " pree*istente 6...7 Dentro del procedimiento especialsimo establecido por la le" para la tramitacin del
juicio sobre terminacin inmediata del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, por falta de pago
de la renta, el arrendatario moroso no tiene otra oportunidad para !acer valer el derec!o de retencin por
indemnizaciones debidas, que aquella que le ofrece el comparendo a que las partes son convocadas a fin de
practicar la segunda de las reconvenciones a que se refiere el artculo 20.. del $digo $ivil, "a que es en esa
audiencia en donde los interesados deben e*poner lo conveniente a su derec!o 6...7 n consecuencia, es
e*tempornea " debe ser rec!azada in limine la reclamacin del derec!o de retencin !ec!a valer por el
arrendatario una vez ejecutoriada la sentencia que puso t)rmino al juicio " decretado el lanzamiento de aqu)l.
3l artculo 9* de la $e% 1'.1(1, establece que el demandado, al contestar la demanda, podr! hacer #aler el
derecho de retencin, resol#iendo el tribunal en la sentencia definiti#a, si ha lugar o no a la retencin solicitada.
..8. Expiracin del arrendamiento de cosas.
-e acuerdo al artculo 19)( del 0digo 0i#il, el arrendamiento de cosas e"pira por los mismos modos que los
otros contratos, % especialmente:
=or la destruccin total de la cosa arrendada+
=or la e"piracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo+
=or la e"tincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada+ %
=or la sentencia del .uez en los casos que la le% ha pre#isto.
4nalizaremos a continuacin estos modos @especialesA de e"piracin del arrendamiento de cosas.
a5 Expiracin del arrendamiento por la destruccin total de la cosa arrendada.
Si la cosa se destru%e, entonces falta el ob.eto de la obligacin del arrendador, cual es proporcionar al
arrendatario el goce de una cosa. I si falta el ob.eto para el arrendador, entonces falta la causa de la obligacin
del arrendatario, porque pagara una renta a cambio de nada.
)6
14
4lessandri: ob. cit., p!g. 116.
=ara que el contrato e"pire, la destruccin ha de ser total. Si la destruccin es parcial, el .uez decidir!, seg&n las
circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato o concederse una reba.a del precio o renta, seg&n
%a lo estudiamos 6artculo 1927 del 0digo 0i#il5.
0arece de importancia que la p,rdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los efectos de la e"piracin del
contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si la p,rdida fuere imputable a una de las partes, se podr!
pedir la respecti#a indemnizacin de per.uicios, conforme a las reglas generales.
b5 Expiracin del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duracin del arriendo.
$a e"piracin del contrato de arrendamiento puede estar pre#iamente determinada, o ser indeterminada.
;e#isemos las dos situaciones:
Expiracin determinada: acontece lo anterior, en las siguientes situaciones:
1* 0uando se ha estipulado un plazo fi.o para que tenga fin 6plazo e"preso5+
7* 0uando su terminacin est! indicada por la naturaleza del ser#icio a que la cosa est! destinada 6plazo t!cito:
por e.emplo, se arriendan #ehculos motorizados, para el traslado de los participantes a una reunin
internacional, que se efectuar! durante 1) das en cierta ciudad5+
2* 0uando su terminacin est! indicada por la costumbre del pas 6por e.emplo, la costumbre establece que el
arriendo de ciertas maquinarias agrcolas, se hace por el perodo de cosecha5.
3n los tres casos anteriores, no ser! necesario desahucio, para poner t,rmino al contrato. 3ste e"pira, con la
llegada del plazo 6artculo 19)4 del 0digo 0i#il5: se trata sencillamente del cumplimiento del plazo e"tinti#o
6lo anterior, sin per.uicio de las e"cepciones mencionadas a propsito del arrendamiento de predios urbanos,
contenidas en la $e% 1'.1(15.
Expiracin indeterminada: lo ser!, cuando el contrato no tiene plazo estipulado por los contratantes, ni puede
deducirse del ser#icio al que la cosa se destina, ni por la costumbre del pas. 3n este caso, el contrato puede
terminar en cualquier momento, por desahucio del arrendador o del arrendatario 6artculo 19)1 del 0digo
0i#il5. Jemos se/alado que el desahucio es un acto .urdico unilateral. 4lessandri lo define como la noticia
anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo de poner t)rmino al contrato.3. 3l desahucio no
puede adem!s re#ocarse por la sola #oluntad del desahuciante, sino slo con el consentimiento del desahuciado
6artculo 19)7 del 0digo 0i#il5. 3l desahucio puede ser e"tra.udicial o .udicial, pero como es lgico, por regla
general slo el &ltimo ser! #erdaderamente eficaz, en caso de oposicin del arrendatario. 3l desahucio .udicial es
el que se hace por medio de una notificacin .udicial, en que se hace saber a una de las partes la intencin del
otro contratante, de poner t,rmino al contrato. $a notificacin debe hacerse pre#io decreto .udicial que as lo
autorice 6artculo )'' del 0digo de =rocedimiento 0i#il5. 3l desahucio e"tra.udicial, seg&n %a lo estudiamos, es
aqu,l que se realiza a tra#,s de un notario, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmuebles, pactado
mes a mes % de duracin indefinida. 3n este caso, el desahucio tendr! la misma eficacia que el desahucio
.udicial.
Co obstante haberse cumplido el plazo e"preso o t!cito del contrato o haberse efectuado el desahucio, puede
ocurrir que el contrato contin&e #igente por un cierto t,rmino, operando entonces una 8t)cita reconduccin9
6artculo 19)6 del 0digo 0i#il5. 8al ocurre cuando se cumplan los siguientes requisitos copulati#os:
Se trata de un bien raz que permanece en poder del arrendatario+
3l arrendatario, con el benepl!cito del arrendador, ha pagado la renta de cualquier espacio de tiempo
subsiguiente a la terminacin, o ambas partes han manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequ#oco
su intencin de perse#erar en el contrato.
0umpliendo con los dos requisitos enunciados, se entender! reno#ado el contrato, pero por el siguiente plazo:
=or tres meses, si se trata de predios urbanos+
=or el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas % coger los frutos pendientes en los predios
r&sticos 6plazo t!cito, por ende5.
3n todo caso, ad#ierte el artculo 19)1 del 0digo 0i#il que, reno#ado el contrato, se e"tinguir!n las garantas
constituidas por terceros 6se aplica el mismo principio consagrado en el artculo 1)19, respecto a la solidaridad,
% en el artculo 1649, a propsito de la no#acin5.
c5 Expiracin del arrendamiento por la extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
-e cuatro maneras puede e"tinguirse el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada:
=or causas a.enas a su #oluntad+
=or hecho o culpa su%a+
=or actos de terceros+ %
=or disposicin de la le%.K
c.10 Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa+ por causas aenas a su voluntad: en realidad, es la
le% la que pone t,rmino al contrato. 3l artculo 19)' del 0digo 0i#il se/ala algunos e.emplos: si el arrendador
era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, e"pira el arrendamiento por la llegada del da en que debe
cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, a&n cuando el plazo del arrendamiento fuere superior+
trat!ndose del usufructo, se remite el artculo 19)' al artculo 194 del 0digo 0i#il, que ratifica que aun cuando
el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier ttulo, todos los contratos
que al efecto ha%a celebrado se resol#er!n al fin del usufructo+ con todo, el propietario conceder! al
arrendatario el tiempo que necesite para la pr"ima percepcin de frutos, % por ese tiempo, quedar! substituido
al usufructuario en el contrato 6se trata de una norma similar a la que se establece en el artculo 1''), a propsito
del pacto de retro#enta5.
E-ebe indemnizar el arrendador al arrendatario, cuando el contrato e"pira antes del plazo con#enido, pero por
causas a.enas a la #oluntad del primeroG 3l artculo 19)9 del 0digo 0i#il distingue al efecto dos situaciones,
que se basan en la buena o mala fe con que contrat el arrendador:
1* Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrat teniendo sobre la cosa un derecho su.eto
a condicin resolutoria 6debiera tratarse de una condicin resolutoria ordinaria, por e.emplo, porque pact con su
#endedor un pacto de retro#enta, % no t!cita, %a que ,sta quedara comprendida en el caso siguiente, cuando el
arrendamiento conclu%e por culpa del arrendador5, no habr) lugar+ por regla general+ a indemnizacin de
peruicios por la cesacin del arriendo en #irtud de la resolucin del derecho+
7* =ero si encontr!ndose en alguna de las situaciones mencionadas, hubiere arrendado como propietario absoluto
6ocultando entonces su calidad de usufructuario, o de propietario fiduciario o su.eto a condicin resolutoria5,
ser) obligado a indemnizar al arrendatario, sal#o que ,ste ha%a contratado a sabiendas de que el arrendador no
era propietario absoluto.
c.60 Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya: puede ocurrir
que el arrendador pierda su derecho porque #ende o dona la cosa arrendada+ o porque se resuel#e la compra#enta
que le sir#i de ttulo para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma+ etc. 3n los casos
anteriores, el arrendador pierde el derecho que tena sobre la cosa, por una causa imputable a su persona. =ara
determinar si el arrendador debe indemnizar al arrendatario, debemos distinguir si la persona a quien se
traspasan los derechos que el arrendador tena sobre la cosa, est) o no obligado a respetar el contrato de
arrendamiento. 3n el primer caso, el arrendatario no tiene derecho a reclamar indemnizacin alguna, pues la
circunstancia de haber un nue#o due/o no lo afecta, %a que el arrendamiento subsiste. 3n el segundo caso, s
tiene derecho a ser indemnizado, pues a consecuencia de haber pasado el dominio a otras manos, el
arrendamiento se e"tingui. 3l artculo 1967 establece los casos en *ue el contrato de arrendamiento es
oponible al nuevo due!o de la cosa arrendada:
1* 4quel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un t(tulo lucrativo. 0onsignemos que la e"presin
@lucrati#oA es sinnimo en el 0digo, aunque no lo parezca, de ttulo gratuito 6en el mismo sentido, #er artculo
72(2, en el pago de lo no debido5. -e esta forma, el donatario deber! respetar el arrendamiento #igente, por todo
el plazo que reste.
7* 4quel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un t(tulo oneroso, siempre % cuando el contrato de
arrendamiento se hubiere celebrado por escritura p'blica, % e"ceptu!ndose tambi,n a los acreedores
hipotecarios. Ctese que el 0digo 0i#il slo e"ige que el arrendamiento conste por escritura p&blica, pudiendo
o no estar inscrita. $a disposicin, entendible a la ,poca en que entr en #igencia el 0digo, resulta mu%
peligrosa en nuestros das, pues resulta imposible para el adquirente, por el n&mero de notaras e"istentes en la
actualidad, saber a ciencia cierta si pesa o no un arrendamiento sobre el bien que incorpora a su patrimonio. 3n
todo caso, si el comprador se encuentra con tal desagradable sorpresa, bien puede solicitar que se declare la
resolucin de la compra#enta % se le indemnicen los per.uicios, por no haber cumplido el #endedor en forma
cabal, con su obligacin de entrega de la cosa 6e#entualmente, podra deducir una accin penal, si el #endedor
declar en la compra#enta que el bien estaba libre de gra#!menes5. =ero ello es un problema a.eno al
arrendatario, quien estar! protegido por el plazo que reste al contrato.
:arco 4ntonio Sep&l#eda $arroucau, se/ala por su parte que el artculo 1967 atenta contra el rol de publicidad
de la inscripcin, en contra de la fe p(blica registral, lo que se traduce en una falta evidente de seguridad
jurdica al efectuarse el respectivo estudio de ttulos 6...7 8o cabe duda alguna que lo dispuesto en el art. 20,4
n5 4 del $.$. atenta contra los legtimos intereses de terceros, "a que basta con que el contrato de
arrendamiento se !a"a celebrado con escritura p(blica para que el adquirente del inmueble, a ttulo oneroso
6tambi)n pensamos que debera e*istir publicidad en el caso que se adquiera a ttulo gratuito# art. 20,4 n5 2 del
$.$.7, deba respetarlo.-
3n relacin al n&mero dos del artculo 1967, cabe consignar que sobre ,l, debe pre#alecer el artculo 1964, que
dispone: l pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin,
no dar derec!o al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, !asta su terminacin natural.
;ecordemos que este precepto es citado a propsito del estudio de la eficacia o ineficacia de la cl!usula en #irtud
de la cual el due/o se autoKimpone una prohibicin de ena.enar. Si se trata del arrendamiento, la prohibicin es
ineficaz, % el propietario siempre podr! ena.enar. E=or qu, afirmamos que el artculo 1964 pre#alece por sobre el
artculo 1967 n&mero 7G $a razn es sencilla: porque la norma slo tiene utilidad cuando el contrato de
arrendamiento consta en instrumento pri#ado. Si consta en escritura p&blica, entonces con o sin cl!usula que
prohibi ena.enar, el contrato de arrendamiento ser! oponible al adquirente, quien deber! respetar el plazo que
quede de contrato. 3n cambio, si el arrendatario celebra el arrendamiento por un instrumento pri#ado % en ,l
incorpora la cl!usula en #irtud de la cual se prohbe al arrendador ena.enar % ,ste despu,s la contra#iene %
ena.ena 6%a de.amos en claro que lo puede hacer5, el adquirente, no obstante serlo a ttulo oneroso, deber!
respetar el contrato de arrendamiento #igente, !asta su terminacin natural.
2* : los acreedores hipotecarios, siempre % cuando:
i5 3l arrendamiento se hubiere otorgado por escritura p&blica+
ii7 % dicha escritura se hubiere inscrito en el ;egistro del 0onser#ador antes de la inscripcin hipotecaria 6el
arrendamiento, igual que la hipoteca, se inscribir! en el ;egistro de Jipotecas % Lra#!menes5.
=or lo tanto, si la hipoteca se inscribi antes que el contrato de arrendamiento, el &ltimo ser! inoponible al
acreedor hipotecario. =or ende, si el acreedor hipotecario demanda al arrendador % se ad.udica el inmueble con
cargo a su cr,dito, tiene derecho a pedir que el 8ribunal ordene al 0onser#ador de Mienes ;aces que cancele la
inscripcin correspondiente al arrendamiento, pues fue posterior a la inscripcin hipotecaria. Sobre el particular,
un fallo de la 0orte Suprema de ma%o de 19'', consigna que 'a causal de terminacin del contrato de
arrendamiento por e*tincin del derec!o del arrendador es un !ec!o que al igual que la e*piracin del tiempo
estipulado para la duracin del mismo, por su sola concurrencia pone t)rmino al contrato 6...7 8o e*iste
inconveniente legal para que el ejecutante, acreedor !ipotecario que adquiri por adjudicacin el predio que
garantizaba la deuda, tome posesin material de aqu)l, sin que pueda oponerse el arrendatario del deudor
!ipotecario, incidentista de estos autos. Todo esto sin perjuicio de los derec!os que al arrendatario puedan
corresponder para reclamar las indemnizaciones a que !a"a lugar el arrendador, conforme lo dispone el
artculo 20,2 del $digo $ivil.,.
;<u1 ocurre cuando el adudicatario del inmueble vendido en p'blica subasta+ es un tercero+ *ue no posee
la calidad de acreedor hipotecario= 3l punto ha sido debatido. 4rturo 4lessandri se/ala al efecto que 9a"
opiniones contradictorias a este respecto, pero en nuestro concepto al caso en estudio debe aplicrsele el
n(mero 4 6del artculo 19675, es decir, basta con que el arrendamiento conste por escritura p(blica, porque ese
n(mero se refiere a todo el que adquiere la cosa a ttulo oneroso, sin distinguir si la venta !a sido voluntaria o
forzada, " slo e*cept(a los acreedores !ipotecarios, " el tercer adquirente no es en este caso acreedor
!ipotecario... 3n abono a la tesis de 4rturo 4lessandri, cabe mencionar el inciso 7* del artculo 196), que
reza: +i se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 20,4.
3l resto de la doctrina nacional, est! di#idida. :anuel Somarri#a <ndurraga, conclu%e en los mismos t,rminos
que 4rturo 4lessandri, al e"presar que:
1ara estudiar la situacin del acreedor frente al arrendamiento del inmueble !ipotecado, es necesario
distinguir tres etapas: desde que se constitu"e la !ipoteca !asta que el acreedor ejercita la accin !ipotecaria#
a partir desde este momento !asta la subasta o adjudicacin del inmueble, " con posterioridad a esta fec!a.
n el primer perodo, el acreedor carece de todo derec!o: no puede percibir las rentas, ni menos desconocer el
arrendamiento, porque !asta entonces su due&o est facultado para gozar del inmueble, " precisamente una de
las maneras de gozar de )l es arrendndolo.
;na vez que el acreedor ejercita su accin, puede percibir las rentas que se devenguen, o substituirse en los
derec!os del arrendador en virtud de lo que disponen los artculos 4344 " 20,-# pero en cambio no est
facultado para desconocer el arrendamiento pactado por el propietario, como lo !a resuelto la $orte +uprema.
<inalmente, el acreedor adjudicado que le sea el inmueble no est obligado a respetar el arrendamiento, sea
que )ste !a"a comenzado a correr o no, salvo, como lo dice el n(mero tercero del artculo 20,4, que el
arrendamiento constare por escritura p(blica inscrita en el registro del $onservador de =ienes %aces con
anterioridad a la inscripcin !ipotecaria.
n conformidad al n(mero segundo del artculo 20,4, tambi)n estn obligados a respetar el arrendamiento
aqu)llos a quienes se transfiere el derec!o del arrendador a ttulo oneroso, siempre que el arrendamiento
conste por escritura p(blica. n presencia de esta disposicin cabe preguntarse >el tercero que se adjudica el
inmueble en la subasta provocada por el acreedor !ipotecario al ejercitar su derec!o, se rige por el n(mero
segundo o por el n(mero tercero del artculo 20,4?
1lanteada la cuestin en otros t)rminos para que el tercero tenga que respetar el contrato >bastar con que )l
conste por escritura p(blica o ser necesario adems que se encuentre inscrito? Don <ernando @lessandri cree
que se aplica el n(mero tercero, fundndose en que el subastador se subroga en los derec!os del acreedor
!ipotecario 6artculo 2,2A n(mero 47# en cambio, la $orte de @pelaciones de Bquique estima que la situacin de
este tercero debe regirse por el n(mero segundo. 6Somarri#a alude a una sentencia de fecha 71 de septiembre de
19715. n nuestro concepto, esta (ltima opinin se ajusta ms al derec!o "a que el tercero 6que5 remata el bien
es evidente que lo adquiere a ttulo oneroso, " en seguida !a" que reparar que el n(mero tercero del artculo
20,4 es de e*cepcin, como se desprende del n(mero segundo del mismo artculo, al decir que se e*cept(an de
dic!a regla los acreedores !ipotecarios# motivo por el cual !a" que interpretarlo restrictivamente./.
;amn meza Marros, sigue las mismas aguas de Somarri#a, se/alando por su parte que +i la finca es subastada
a instancias de un acreedor !ipotecario, " la adquiere un tercero, deber )ste respetar el arriendo, que conste
de escritura p(blica aunque no se encuentre inscrito con anterioridad a la !ipoteca. l tercero subastador es un
adquirente a ttulo oneroso " para )l rige la regla del n5 45 del art. 20,4. 19
0arlos -ucci 0laro, se suma a las opiniones anteriores, afirmando que +i es un tercero el que se adjudica la
propiedad !ipotecada, la !a adquirido a ttulo oneroso " queda comprendido dentro de la regla del n(mero
;afael :er%, por el contrario 6igual que Nernando 4lessandri ;odrguez, seg&n #imos5, postula que el
ad.udicatario de la finca gra#ada con hipoteca, no est! obligado a respetar el contrato de arrendamiento,
sosteniendo al efecto 6...7 que el acreedor !ipotecario no est obligado a respetar el arriendo no inscrito con
anterioridad a su garanta. sta no obligacin de respeto se traduce en un derec!o correlativo del acreedor de
prescindir del arrendamiento no otorgado en esas condiciones.
Tal derec!o puede ser ejercitado no slo cuando el acreedor !ipotecario se adjudica la finca, sino tambi)n
cuando )ste !ace efectivo su derec!o real solicitando la enajenacin forzada del inmueble. n este (ltimo caso,
el derec!o de prescindencia del acreedor permite que en las condiciones de la subasta no se considere el
arrendamiento.
8o es necesario, por tanto, recurrir a la subrogacin que, de acuerdo con lo dispuesto por el n(mero 45 del
artculo 2,2A, se produce en este evento. 'a situacin del tercero que se adjudica la finca !ipotecada se
encuentra precisada en las condiciones de la subasta.
$ualquiera otra interpretacin importa un desconocimiento de los derec!os del acreedor !ipotecario, pues es
indiscutible que la citada disposicin no tiene su fundamento en su situacin personal, sino en el carcter real
de la garanta. 8o debemos olvidar a este respecto que el derec!o de adjudicacin es de carcter subsidiario.
'a !ipoteca se realiza institucionalmente por medio de la enajenacin forzada. +lo en subsidio de )sta, el
acreedor !ipotecario puede adjudicarse la finca gravada que no fue posible enajenar en las condiciones
mnimas.
l arrendamiento no otorgado en conformidad a lo dispuesto por el n(mero C5 del artculo 20,4, es inoponible
al titular del derec!o real de !ipoteca/2.
$a .urisprudencia tambi,n se encuentra di#idida. 3n ocasiones, seg&n se desprende de sendos fallos de la 0orte
de Dalparaso de .unio de 1'92, 0orte de Santiago de agosto de 1'92, 0orte de Bquique de septiembre de 1971 %
0orte Suprema de .unio de 1947, se ha seguido la doctrina e"puesta por 4rturo 4lessandri ;odrguez, asentando
el siguiente principio: l subastador de una propiedad sacada a remate por el acreedor que tena constituida
!ipoteca sobre ella, est obligado a respetar un contrato de arrendamiento celebrado por escritura p(blica
e*tendida con posterioridad a la constitucin de la !ipoteca, pues aqu)l no se encuentra amparado por la
e*cepcin establecida por la le" respecto del acreedor !ipotecario, en cu"os derec!os no se subroga en su
calidad de comprador de la propiedad, "a que el subastador no paga por el deudor sino por s, el precio de la
cosa comprada. @l acreedor le paga el propio deudor con el precio de la cosa su"a vendida en remate. 8o !a"
pago !ec!o por el subastador al acreedor ni podra el subastador !acerlo, disponiendo del precio consignado "
arrogndose la atribucin que slo corresponde al juez de disponer del precio del remate/4.
3n otras ocasiones, como acontece en un fallo de la 0orte Suprema, de .ulio de 19'9, se conclu%e que +i un
predio r(stico fue adquirido en p(blica subasta dentro de un juicio ejecutivo, el adjudicatario o nuevo due&o no
estar obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado con el antiguo due&o por escritura
p(blica. 8o puede pretenderse lo contrario invocando el artculo 2A del Decreto 'e" n(mero 00C, porque )ste
supone que el antiguo due&o " el arrendador !a"a vendido personal " voluntariamente el predio arrendado " no
de manera forzada " a trav)s de la representacin del juez/C. $a misma doctrina se consagra en fallos de la
0orte de Daldi#ia, de enero de 19'' % de la 0orte de 8emuco, de ma%o de 19''. 3n la &ltima sentencia, se
sostiene que el artculo 1( en cuestin constitu"e una norma reguladora de la venta o transferencia voluntaria
del arrendador, se&alando que ante una conducta de esta naturaleza, no puede ser perjudicado el arrendatario
con la e*tincin de su contrato, el que debe ser mantenido, en iguales t)rminos, por el nuevo propietario# pero
no alcanza su te*to a las ventas " transferencias forzadas, en las que el arrendador no vende " transfiere nada
por s, poniendo en juego tal carcter, sino que siendo propietario, su propiedad es embargada " subastada
p(blicamente para pagar con ella, o con su valor, las deudas u obligaciones que pesan en su contra " que no !a
podido solucionar en otra forma que no sea la compulsiva usada para este fin, actuando el juez en la escritura
correspondiente como representante legal de su condicin de vendedorDpropietario " no de su rol de
arrendador o de cualquiera otra ndole que pudiese investir/3.
3l artculo 1( del citado -ecreto $e%, que regula, seg&n e"presamos, el arrendamiento de predios r'sticos,
dispone: +i el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario
estar obligado a mantener los t)rminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de )ste con el
arrendatario. $a disposicin modifica entonces al n&mero 7 del artculo 1967 del 0digo 0i#il, en cuanto el
contrato de arrendamiento del predio r&stico le ser! oponible al tercero adquirente, a&n si el arrendamiento se
pact por instrumento pri#ado. 4hora bien, del fallo de .ulio de 19'9 de la 0orte Suprema, se desprende que la
#enta en p&blica subasta, decretada por orden de la .usticia, no supone que sea el arrendador quien #ende el
predio r&stico, % por ende, el comprador no estar! obligado a respetar el contrato de arrendamiento. Co estamos
de acuerdo con dicha doctrina, % s lo estamos con la de 4lessandri, quien en relacin al artculo 1967, ad#erta
que no se distingua entre #enta #oluntaria o forzada, cuestin que tampoco acontece en el artculo 1( del
-ecreto $e% 992. 4dem!s, creemos errnea la conclusin en orden a no ser el arrendador quien #enda, cuando
se trata de una #enta forzada, pues en tal caso, el consentimiento del tradente 6o sea, del arrendador5, se
6)
')
;epertorio, 8omo DBBB, p!g. 112.
dio anticipadamente, al momento de contraer la obligacin cu%o incumplimiento ocasion el remate de la finca,
pues al contraer la deuda, el arrendador qued sometido al derecho de prenda general de su acreedor, % ,ste, al
e.ercerlo, obtu#o el embargo del inmueble % su posterior subasta. Co es entonces el .uez la parte del contrato de
compra#enta, sino que el propio deudor 6arrendador5, representado legalmente por el .uez. =or ende, a nuestro
.uicio, el ad.udicatario s estaba obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el arrendador.
0abe preguntarse tambi,n, qu, ocurre si el predio r&stico se transfiere por el arrendador a ttulo gratuito. 4unque
el artculo 1( del -ecreto $e% 992 no se puso en tal caso, el inciso primero del artculo siguiente dispone que
n todo lo no previsto en este Ttulo, se aplicarn las disposiciones legales comunes que rigen los contratos,
en especial las contenidas en el Ttulo EEFB, 'ibro BF, del $digo $ivil. 4hora bien, el artculo 1967 del
0digo 0i#il est! precisamente entre tales normas, de manera que debi,ramos concluir que si el predio r&stico se
transfiere a ttulo gratuito por el arrendador, el adquirente estar! obligado a respetar el contrato de arrendamiento
celebrado por el tradente.
3n cualquiera de los casos anteriores, sin embargo, ser! necesario, conforme ha concluido nuestra
.urisprudencia, que el derecho del acreedor hipotecario en orden a no respetar el contrato de arrendamiento le sea
reconocido por una sentencia .udicial. 3sto implica que deber! notificar pre#iamente al arrendatario, para que
,ste pueda hacer #aler sus derechos. 3n efecto, conclu%e una sentencia de la 0orte de Santiago de abril de 1979,
que +i un acreedor !ipotecario demanda al arrendatario de restitucin de la propiedad por !aberla adquirido
mediante dacin en pago del cr)dito, garantido con !ipoteca inscrita antes del arriendo, para que ese acreedor
tenga el derec!o de no respetar este (ltimo contrato es preciso que le sea reconocido por resolucin judicial,
seg(n se desprende del artculo 20,4 en relacin con el artculo 20,-# no basta la simple convencin celebrada
entre el acreedor !ipotecario " el arrendador que, por s sola, no puede venir a destruir el derec!o de un
tercero, como es el arrendatario/-.
Ctese que en todos los casos anteriores, el 0digo 0i#il alude a la transferencia del dominio que tena el
arrendador. -ebe tratarse entonces de un acto entre #i#os. $a transmisin del dominio a los herederos del
arrendador en nada afecta a la subsistencia del contrato de arrendamiento, el que deber!n respetar los herederos.
3n relacin a este alcance, 4lessandri inclu%e a los herederos % a los legatarios, .unto a los donatarios, entre las
personas comprendidas en el n&mero 1 del artculo 1967'6. Sin embargo, incurre en un error, pues el numeral
alude a Todo aquel a quien se transfiere el derec!o del arrendador. -e todas formas, el resultado es el
mismo, seg&n lo e"presamos. -ebemos entender que el legislador estim superfluo referirse a los asignatarios
por causa de muerte, pues ellos siempre adquieren a ttulo gratuito.
-ebemos destacar tambi,n que el inciso primero del artculo 1(6 de la Ley >eneral de ?ancos, dispone que
'os subastadores de propiedades en juicios regidos por el procedimiento que se&ala esta le" no estarn
obligados a respetar los arrendamientos que las afecten, salvo que )stos !a"an sido otorgados por escritura
p(blica inscrita en el $onservador de =ienes %aces respectivo con antelacin a la !ipoteca del banco o
autorizados por )ste. 3ste precepto podra ser#ir de fundamento, para reafirmar la tesis de 4lessandri %
Somarri#a, pues si la regla general fuera la e"puesta en el artculo citado, no se di#isa la razn para haberlo
incluido e"presamente en la mencionada $e%. Jabra que entender entonces que el artculo 1(6 constitu%e una
e"cepcin al principio general, en #irtud del cual los subastadores s est!n obligados a respetar los contratos de
arrendamiento, cuando se celebraron por escritura p&blica, a menos que se trate del propio acreedor hipotecario.
$a regla del inciso primero del artculo 1(6 de la $e% Leneral de Mancos se enmarca en el mismo espritu del
inciso segundo del mismo artculo, al disponer que en las ena.enaciones que se efect&en en los .uicios seguidos
conforme a dicha le%, no tendr! aplicacin lo dispuesto en los n&meros 2 % 4 del artculo 1464 del 0digo 0i#il,
debiendo el .uez decretar sin m!s tr!mite la cancelacin de las interdicciones % prohibiciones que afecten al
predio ena.enado, aun cuando hubieren sido decretadas por otros tribunales. 4mbos incisos, propenden al
fomento del cr,dito bancario para la adquisicin de inmuebles, mediante el sistema de letras de cr,dito.
3n el !mbito del derecho comparado, resulta interesante constatar que el artculo 149' del 0digo 0i#il de la
;ep&blica 4rgentina, establece, sencillamente, que najenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico
que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido/.. Co ha% ninguna distincin entonces, entre actos a
ttulo gratuito u oneroso. $a misma frmula se contempla en el 0digo 0i#il franc,s. Sobre el particular, escriba
8roplong: l derec!o conferido al locatario por el locador, sobrevive a la calidad de propietario del locador#
tiene su e*istencia independiente, " se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del
inmueble. +i pues el nuevo propietario del inmueble est obligado a respetar el derec!o del locatario, sin !aber
contratado con )l ninguna obligacin, es sin duda porque el derec!o del locatario afecta a la cosa, porque
e*iste contra esa cosa, " no contra la persona, porque es un derec!o real, " no como era antes un derec!o
personal, que tena por correlativo la obligacin personal del locador. n una palabra, el adquirente de un
inmueble sometido a un arrendamiento, est obligado a respetar este arrendamiento# " slo puede serlo por una
de dos causas, o por una obligacin persona, o por un derec!o real que afecte a la cosa que !a adquirido# "
pues que el adquirente nada !a prometido, ni !a contrado obligacin alguna, la obligacin de respetar el
arrendamiento, procede de que e*iste sobre la cosa un derec!o real, un jus in re a favor del locatario. 3l
.urista argentino ;icardo de Oa#ala, comentando esta opinin, ad#ierte que 8roplong #a demasiado le.os en su
conclusin, se/alando al efecto: +in duda, el que compra un inmueble que est arrendado contrae formalmente
la obligacin de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por le" no puede desalojar al locatario 6...7 'a
e*istencia del derec!o real es imposible, pues no !a" sino un cr)dito por una parte, " una obligacin por la
otra//
=or su parte, el artculo 11(' del 0digo 0i#il peruano, establece:
n caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:
2. +i el arrendamiento estuviere inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el
momento de su adquisicin en todos los derec!os " obligaciones del arrendador 68o es de aplicacin este inciso
en el caso de enajenacin de inmuebles !ipotecados en favor de las empresas, va remate judicial o por
adjudicacin directa, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento se !ubiera encontrado inscrito con
anterioridad a la fec!a de la constitucin de la garanta !ipotecaria7.
4. +i el arrendamiento no !a sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. *cepcionalmente, el
adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dic!a obligacin
C. Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de
buena fe.
0omo podemos constatar, en el sistema peruano la fe p&blica registral est! efecti#amente protegida, resultando
esencial la inscripcin del contrato de arrendamiento, siendo por ende insuficiente que el mismo se hubiere
celebrado por escritura p&blica, para hacerlo oponible al adquirente.
c.$0 Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por actos de terceros: conforme al
artculo 196) del 0digo 0i#il, +i por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecucin " embargo
en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, " se substituirn el acreedor o acreedores en los derec!os "
obligaciones del arrendador.
+i se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 20,4.
3l solo embargo del inmueble arrendado no pone fin al contrato de arrendamiento. 0omo indica 0arlos -ucci,
el contrato subsiste, pero cambia una de las partes, "a que el arrendador pasan a serlo el acreedor o
acreedores que adquieren sus derec!os " asumen sus obligaciones/0. 4grega -ucci que 'o anterior lo
corrobora el artculo 3-3 del $digo de 1rocedimiento $ivil, que dispone que el embargo no alterar la
situacin de un tercero que se oponga a la entrega del bien porque lo goza a otro ttulo que el de due&o.0A
Ser! con la #enta forzada de la cosa arrendada, que e"pire el contrato de arrendamiento, sal#o que ,ste sea
oponible al adquirente, conforme al artculo 1967.
=or su parte, el artculo 196' del 0digo 0i#il se pone en el caso in#erso, es decir, el insol#ente es el
arrendatario, % dispone al efecto que 'a insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al
arriendo.
l acreedor o acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador
6podra suceder que el arrendatario desarrolle una industria o comercio en un local arrendado, % genere ingresos
que a su #ez permitiran a los acreedores obtener el pago de sus acreencias, de manera que a ellos les interesa
que subsista el arrendamiento5.
8o siendo as, el arrendador tendr derec!o para dar por concluido el arrendamiento# " le competer accin
de perjuicios contra el arrendatario seg(n las reglas generales
$os artculos 196) % 196', corresponden a dos casos, de los pocos que establece la le%, en que se autoriza P
especficamente en el artculo 7466K para el eercicio de la accin oblicua o subrogatoria, estudiada entre los
derechos au"iliares de los acreedores.
c.50 Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada+ por disposicin de la ley: ocurrir! lo
anterior, cuando en #irtud de una le%, la cosa arrendada fuere expropiada por causa de utilidad p&blica. 3l
artculo 196( del 0digo 0i#il precisa tres situaciones particulares:
1* Se dar! al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas, 6o sea, para obtener beneficio
de ellas5 % coger los frutos pendientes+
7* 3l 3stado o la corporacin e"propiadora deber!n indemnizar al arrendatario, siempre % cuando nos
encontremos ante alguna de las siguientes hiptesis:
i5 Si la causa de e"propiacin fuere de tanta urgencia que no permita otorgar al arrendatario el tiempo preciso
para utilizar las labores principiadas % coger los frutos pendientes+
ii5 Si el arrendamiento se estipul por cierto n&mero de a/os, toda#a pendientes a la fecha de la e"propiacin, %
as contare por escritura p&blica.
2* Si la e"propiacin afectare slo a una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podr! e"igir que cese el
arrendamiento, cuando sea de presumir que sin la parte e"propiada, no habra contratado.
3n relacin a esta tercera situacin, 0arlos -ucci refiere que sta disposicin, redactada pensando
esencialmente en la e*propiacin de predios r(sticos, deja en claro que el acto e*propiatorio pone fin al
contrato de arrendamiento del bien e*propiado. 'o anterior lo e*presa directamente el inciso 45 del artculo 4A
del Decreto 'e" n(mero 4.2/,, de 20./, que contiene la 'e" Grgnica de 1rocedimiento de *propiaciones.
Dic!a disposicin se&ala los efectos de la radicacin del dominio del bien e*propiado en el patrimonio del
e*propiante " e*presa que se e*tinguirn de pleno derec!o, entre otros, los arrendamientos, comodatos " dems
contratos que constitu"an ttulos de mera tenencia que afectaren al bien e*propiado02
8ambi,n e"pirar! el contrato en #irtud de la le%, en los casos siguientes:
1* @rat)ndose de los arrendamientos celebrados por los tutores o curadores: el artculo 1969 se remite al
artculo 4(1, que establece al efecto que el arrendamiento no podr! e"ceder de ) a/os si el predio es urbano % de
' si es r&stico, % en todo caso no podr! e"tenderse m!s all! del momento en que el pupilo cumpla 1' a/os. Se
trata de una hiptesis de inoponibilidad.
7* @rat)ndose de los arrendamientos celebrados por el padre o la madre como administradores de los
bienes del hio: est! subordinado a las mismas normas que rigen para los guardadores 6artculo 7)) en relacin
con el artculo 4(15: los predios r&sticos no pueden arrendarse por m!s de ' a/os ni los urbanos por m!s de )
a/os+ % en ning&n caso, por un plazo ma%or que aqu,l que falte para que el hi.o llegue a la ma%or edad. $a
infraccin de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hi.o.
2* @rat)ndose de los arrendamientos celebrados por el marido+ como administrador de los bienes sociales
y de los bienes propios de su muer+ casada en sociedad conyugal: rigen los artculos 1149, 11)6 % 1161. $as
reglas son similares a las enunciadas a propsito de los dos casos anteriores.
d5 Expiracin del contrato por la sentencia del uez en los casos en *ue la ley ha previsto.
0onforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podr! e"pirar por declararse su nulidad, o por
resolucin, siempre % cuando no hubiera empezado a cumplirse, pues en caso contrario, debemos hablar de
t,rmino del contrato, conforme %a lo e"plicamos.
0arlos -ucci, sistematizando este punto, se/ala los siguientes casos en que las partes pueden demandar la
terminacin del contrato de arrendamiento97:
d.15 0asos en que el arrendatario puede demandar la terminacin:
Bmposibilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada o la mora en entregarla que disminu%ere
notablemente para el arrendatario el #alor del contrato 6artculos 197) % 1976 del 0digo 0i#il5+
$as reparaciones sobre una parte tan grande de la cosa arrendada, que el resto no aparezca suficiente para el
ob.eto con que se tom en arriendo 6artculo 197' del 0digo 0i#il5+
Si el arrendatario, a consecuencia de los derechos que ha .ustificado un tercero, se hallare pri#ado de tanta parte
de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado 6artculo 192( del 0digo
0i#il5+
Si el mal estado o calidad de la cosa le impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada 6artculo 1927
del 0digo 0i#il5.
d.75 0asos en que el arrendador puede demandar el t,rmino del contrato:
0uando el arrendatario no hubiere dado a la cosa el uso con#enido o el que corresponda a la naturaleza de la
cosa arrendada 6artculo 192' del 0digo 0i#il5+
3l gra#e deterioro del bien arrendado, cuando es imputable al arrendatario 6artculo 1929 del 0digo 0i#il5+
0uando la cosa arrendada necesita reparaciones que en todo o parte impidan su goce 6artculo 1966 del 0digo
0i#il5+
4nte la insol#encia declarada del arrendatario 6artculo 196' del 0digo 0i#il5+
=or negligencia gra#e del arrendatario en la mantencin del inmueble 6artculo 1917 del 0digo 0i#il5+
=or emplear el arrendatario la casa o edificio a un ob.eto ilcito 6artculo 1912 del 0digo 0i#il5+
=or subarrendar la cosa a persona de notoria mala conducta 6artculo 1912 del 0digo 0i#il5+
=or la mora en el pago de la renta 6artculo 1911 del 0digo 0i#il5.
..#. 3ormas especiales concernientes al arrendamiento de bienes ra(ces.
Si bien por razones metodolgicas, hemos aludido a la $e% n&mero 1'.1(1 % al -ecreto $e% n&mero 992,
comparando sus disposiciones con las del 0digo 0i#il, con#iene precisar el !mbito de aplicacin de estos
cuerpos legales % los aspectos m!s rele#antes de sus normas, sal#o aquellos que hemos mencionado en las
p!ginas que anteceden, teniendo presente adem!s que sus preceptos constitu%en derecho especial, frente a las
normas del 0digo 0i#il.
a5 3ormativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos.
a.15 :mbito de aplicacin.
$a $e% n&mero 1'.1(1, del a/o 19'7, fia normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos#$.
-eclara que se entiende por bienes races urbanos los ubicados dentro del radio urbano respecti#o, aunque se
ad#ierte que la le% se aplicar! tambi,n a los arrendamientos de #i#iendas situadas fuera del radio urbano, aunque
inclu%an terreno, siempre que su superficie no e"ceda de una hect!rea 6artculo 15.
a.75 ?ienes ra(ces urbanos exceptuados de la regulacin de la Ley 18.101.
3stablece el artculo 7* de la $e% 1'.1(1, que sus normas no se aplicar!n a los siguientes bienes races urbanos:
=redios de cabida superior a una hect!rea % que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o est,n destinados
a ese tipo de e"plotacin+
Bnmuebles fiscales+
Di#iendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos,
siempre que lo sean amobladas % para fines de descanso o turismo+
Joteles, residenciales % establecimientos similares, en las relaciones deri#adas del hospeda.e+
3stacionamientos de autom#iles % #ehculos+ %
inmuebles arrendados con promesa de compra#enta, conforme al sistema establecido por la $e% n&mero
19.7'1. Se trata de las #i#iendas respecto de las cuales se celebr un contrato de arrendamiento con promesa de
compra#enta, financiado a tra#,s del sistema de cuentas de ahorro metdico, regulado por la citada le% 6se trata
del com&nmente llamado @leasing para la #i#iendaA5.
Se desprende del listado anterior, que las normas de la $e% 1'.1(1 son aplicables al arrendamiento de inmuebles
destinados a la @casaKhabitacinA o #i#ienda, oficinas, restaurantes, casas de e#entos, establecimientos
industriales % comerciales, etc.
;especto a los establecimientos comerciales, es interesante aludir al llamado derec!o de llaves, que suele
incluirse en el contrato, fi.ando una renta por ,l. $a le% no lo define, siendo una costumbre mercantil. 4l
respecto, se/ala un fallo de la 0orte de 4ntofagasta de .unio de 1997 que l llamado derec!o de llaves es
una creacin emanada de la costumbre comercial, la que !a consagrado por una reiterada pra*is esta
institucin " !a considerado que los elementos fcticos que la integran son el prestigio alcanzado por un
establecimiento comercial, el volumen de ventas probables, la ubicacin del local, la clientela que e*ista o
pueda formarse o que pudiere aumentarse# aspectos su"os que son ms bien subjetivos " que, por ende, el
propio arrendatario con la prudencia de un buen padre de familia debe valorar antes de aceptar el pago de ese
derec!o de llave " que no puede a posteriori alegar ignorancia o error en una decisin libremente consentida.
l derec!o de llave es el traspaso de un bien intangible a un arrendatario para que )ste se apropie de )l " con
ello pueda valorar en mejor medida el probable )*ito que tendr una actividad comercial " pueda disminuir el
riesgo de una desafortunada gestin comercial03.
a.25 /nmuebles urbanos *ue no pueden darse en arrendamiento.
0omo se/ala 0arlos -ucci 0laro9), aquellos inmuebles en los que se constru%en edificaciones, no pueden darse
en arrendamiento, mientras ,stas no conclu%an % sean debidamente recibidas. 4l efecto, dispone el inciso 1* del
artculo 14) de la $e% Leneral de <rbanismo %
=or ende, mientras el propietario de la edificacin nue#a no cuente con la resolucin municipal que apruebe la
recepcin final o parcial de las obras, no podr! arrendar el inmueble.
3n caso de contra#enir esta prohibicin, se aplicar! el artculo 7( de la $e% Leneral de <rbanismo %
0onstrucciones, conforme lo establece el inciso cuarto del artculo 14): +in perjuicio de las multas que se
contemplan en el artculo 4A5, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr
sancionarse, adems, con la in!abilidad de la obra, !asta que se obtenga su recepcin, " el desalojo de los
ocupantes, con el au*ilio de la fuerza p(blica, que decretar el @lcalde, a peticin del Director de Gbras
Hunicipales.
$a multa a que se refiere el artculo 7( de la $e% Leneral de <rbanismo % 0onstrucciones, no ser inferior a
una ni superior a cien unidades tributarias mensuales
Sin per.uicio de lo anterior, -ucci opina que en el e#ento de celebrarse un contrato de arrendamiento sobre un
inmueble que a&n no posea recepcin definiti#a parcial o total, la con#encin adolecera de un #icio de nulidad
absoluta, por ob.eto ilcito, pues se habra infringido una norma prohibiti#a.96
a.45 /nmuebles *ue slo pueden arrendarse como viviendas.
-os clases de inmuebles pueden arrendarse slo como #i#iendas91:
a.4.1. /nmuebles *ue fueron construidos para vivienda.
0onforme al inciso 7* del artculo 14) de la $e% Leneral de <rbanismo % 0onstrucciones, %a citado, el inmueble
que de acuerdo a la recepcin final de las obras se constru% como #i#ienda, no puede arrendarse para darle un
destino distinto, sea comercial, industrial, etc., a no ser que se cumplan los siguientes requisitos copulati#os:
Fue la respecti#a -ireccin de Hbras autorice el cambio de destino+
Fue el due/o del inmueble obtenga la aprobacin de los planos+ %
Fue el due/o del inmueble pague los permisos correspondientes.
0on todo, el mismo artculo 14), en su inciso 2*, contempla las siguientes e"cepciones, en las que la le% no
considera que ha%a operado un cambio de destino de la #i#ienda % por ende no es necesario realizar gestin
alguna ante la -ireccin de Hbras de la 0omuna en que est, situado el predio. Son tales:
Fue se instale en el inmueble:
i5 =eque/os comercios+ o
ii5 Bndustrias artesanales.
Fue se e.erza en el inmueble una acti#idad profesional.
3n ambos casos, debe subsistir sin embargo, como destinacin principal del inmueble, la habitacional. Se
subentiende que el propietario podra entonces arrendar una parte no principal del inmueble, para realizar en ella
las acti#idades descritas.
a.4.7. /nmuebles correspondientes a viviendas econmicas.
$as viviendas econmicas tambi,n deben destinarse slo a fines habitacionales, inclu%endo por ende el
arrendamiento de las mismas. $as viviendas econmicas, seg&n el artculo 167 de la $e% Leneral de
<rbanismo % 0onstrucciones, no pueden tener una superficie superior a ciento cuarenta metros cuadrados. Se
consideran viviendas econmicas, los siguientes inmuebles9':
$as construidas al amparo de lo dispuesto en el -ecreto con Nuerza de $e% n&mero -os de 19)9+
$as construidas por las antiguas 0orporaciones de la Di#ienda, Jabitacionales o de :e.oramiento <rbano %
por el Ser#icio de Di#ienda % <rbanizacin.
8rat!ndose de las #i#iendas adquiridas mediante el sistema de Subsidio Jabitacional, que ho% entrega el
Ser#icio de Di#ienda % <rbanizacin99: para estos inmuebles, rige adem!s una prohibicin legal, que impide
ena.enarlos, antes que ha%a transcurrido un plazo de cinco a/os, contados desde la fecha de la inscripcin de la
prohibicin correspondiente, en el 0onser#ador de Mienes ;aces. =or el mismo plazo de cinco a/os, regir!n las
siguientes restricciones:
i5 Co podr! d!rsele a la #i#ienda, otro destino que no sea habitacional+
ii5 Co podr! destinarse a #i#ienda de recreacin o #eraneo.
Co se considerar! sin embargo como cambio de destino:
i5 $a instalacin en la #i#ienda de un peque/o taller artesanal+
ii5 $a instalacin en la #i#ienda de un peque/o comercio+ o
iii5 3l e.ercicio de una acti#idad profesional.
3n los tres casos anteriores, ser! necesario que subsista su principal destinacin habitacional. $a prohibicin de
ena.enar % las restricciones de uso o destino, caducan autom!ticamente de pleno derecho, transcurrido que sea el
plazo citado. =or ende, colegimos que podran arrendarse las #i#iendas adquiridas con subsidio habitacional,
dentro de los cinco a/os contados desde la inscripcin de la prohibicin, siempre que nos enmarquemos en
alguno de los tres casos antes mencionados. -espu,s de cumplido el plazo, podran arrendarse para otros fines
6slo comercial o profesional, por e.emplo5, pero siempre % cuando la respecti#a -ireccin de Hbras
:unicipales autorice el cambio de uso del inmueble.
=or su parte, prescribe asimismo el inciso )* del artculo 167 de la $e% Leneral de <rbanismo % 0onstrucciones,
que en las viviendas econmicas podr! tambi,n instalarse un peque&o comercio 6sin que el inmueble pierda
las franquicias que le confiere el -ecreto con Nuerza de $e% n&mero -os de 19)95, siempre que su principal
destino subsista como habitacional. 4 su #ez, el inciso 6* establece que en las viviendas econmicas podr!
consultarse el funcionamiento de peque/os talleres artesanales o el e.ercicio de una acti#idad profesional, si su
principal destino subsiste como habitacional. 0omo puede obser#arse, rigen las mismas e"cepciones se/aladas a
propsito de los inmuebles que han sido construido para #i#iendas, de manera que no habra incon#eniente en
celebrar contratos de arrendamiento sobre viviendas econmicas, siempre % cuando se cumplan los
presupuestos enunciados.
0on todo, se contempla en el inciso )* del artculo 167 una importante limitacin: en las viviendas
econmicas no podr!n instalarse comercios que tengan por ob.eto el e"pendio %Qo #enta de bebidas alcohlicas,
el establecimiento de .uegos electrnicos, salones de pool, .uegos de azar, la e"hibicin de #ideos u otros que
pro#oquen ruidos u olores molestos % dem!s cu%o giro est, prohibido por ordenanzas locales o municipales. Se
conclu%e entonces que las viviendas econmicas no pueden darse en arrendamiento para tales acti#idades
comerciales, aunque ellas ocupen una parte del inmueble, por peque/a que sea.
3l inciso final del artculo 167, autoriza la instalacin en la vivienda econmica de un .ardn infantil, sin que
en este caso se e"i.a que el establecimiento sea peque&o ni tampoco que el inmueble conser#e su destino
habitacional. 4&n m!s, se ad#ierte en la le% que el uso de una vivienda econmica como .ardn infantil, ser!
incompatible con cualquier otro uso, sea habitacional, de peque/o comercio o para taller.
a.)5 :rrendamiento de los bienes comunes+ en el )mbito de la Ley n'mero 1#.-$. sobre Copropiedad
/nmobiliaria.
0omo cuestin pre#ia, cabe se/alar que de conformidad al artculo 7*, n&mero 2 de la $e% n&mero 19.)21 sobre
0opropiedad Bnmobiliaria, son ?ienes de dominio com'n:
a5 $os que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la e"istencia, seguridad % conser#acin
del condominio 6por e.emplo: terrenos de dominio com&n, cimientos, fachadas, muros e"teriores % soportantes,
estructuras, techumbres, instalaciones generales % ductos de calefaccin, de aire acondicionado, de energa
el,ctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable % de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas %
estanques5.
b5 4quellos que permitan a los copropietarios el uso % goce de las unidades de su dominio e"clusi#o 6por
e.emplo, terrenos de dominio com&n diferentes a los indicados en la letra a5 precedente, circulaciones
horizontales % #erticales, terrazas comunes % aquellas que en todo o parte sir#an de techo a la unidad del piso
inferior, dependencias de ser#icio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la
administracin % a la habitacin del personal5+
c5 $os terrenos % espacios de dominio com&n colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los
se/alados en las letras a5 % b5 precedentes+
d5 $os bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al ser#icio, la recreacin % el esparcimiento
comunes de los copropietarios+ %
e5 4quellos a los que se les otorgue tal car!cter en el ;eglamento de 0opropiedad o que los copropietarios
determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a5, b5 , c5 % d5 que anteceden.
4grega la $e% n&mero 19.)21 sobre 0opropiedad Bnmobiliaria, que no podr!n de.ar de ser de dominio com&n
aquellos a que se refieren las letras a5, b5 % c5 del n&mero 2 del artculo 7*, mientras mantengan las
caracter(sticas *ue determinan su clasificacin en estas categor(as.
=odr!n ena.enarse, darse en arrendamiento o gra#arse, pre#io acuerdo de la asamblea de copropietarios, los
bienes de dominio com&n a que se refieren las letras d5 % e5 del n&mero 2 del artculo 7*, como asimismo los
mencionados en las letras a5, b5 % c5 del mismo precepto, cuando por circunstancias sobre#inientes de.en de tener
las caractersticas se/aladas en dichas letras a5, b5 % c5. Co obstante lo anterior, la asamblea de copropietarios
podr!, aun cuando tales caractersticas se mantengan, acordar con los qurum e"igidos por la le%, la ena.enacin
de los bienes comunes a que se refiere la letra c5 del n&mero 2 del artculo 7*, slo en favor de los
copropietarios colindantes.
4 los actos % contratos a que se refiere el p!rrafo anterior, comparecer! el administrador, si lo hubiere, % el
=residente del 0omit, de 4dministracin, en representacin de la asamblea de copropietarios. $os recursos
pro#enientes de estos actos % contratos incrementar!n el fondo com&n de reser#a.
Si la ena.enacin implica la alteracin en el n&mero de unidades de un condominio, deber) modificarse el
reglamento de copropiedad de.ando constancia de los nue#os porcenta.es de los derechos de los copropietarios
sobre los bienes comunes.
=or su parte, el artculo 11* de la $e% n&mero 19.)21 sobre 0opropiedad Bnmobiliaria, dispone que slo podr!n
tratarse en sesiones e"traordinarias de la asamblea de copropietarios, entre otras, la ena.enacin o
arrendamiento de bienes de dominio com'n o la constitucin de gra#!menes sobre ellos.
a.65 Arocedimiento aplicable en los uicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles
urbanos.
3n lo que posiblemente constitu%a la modificacin m!s trascendental incorporada por la $e% n&mero 19.'66, se
reemplaz el artculo '* de la $e% n&mero 1'.1(1, simplificando de manera sustancial el procedimiento aplicable
en los .uicios deri#ados de los arrendamientos de predios urbanos. 3stos .uicios pueden ser de cinco clases,
seg&n se desprende del artculo 1* de la le%:
?uicios de desahucio+
?uicios de restitucin de la propiedad 6por e"piracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo+ o por
e"tincin del derecho del arrendador5+
?uicios de terminacin de arrendamiento 6por falta de pago de la renta o por haberse infringido otra obligacin
deri#ada del contrato5+
?uicios de indemnizacin de per.uicios que intenten el arrendador o el arrendatario+ %
Htros .uicios que #ersen sobre las dem!s cuestiones deri#adas de los contratos de arrendamiento de predios
urbanos 6por e.emplo, la demanda que podra interponer el arrendatario, a quien el arrendador le neg
in.ustificadamente la autorizacin para abandonar el inmueble5.
$a m!s importante de las modificaciones procesales, dice relacin a que ahora, por regla general, slo se
realizar! una audiencia o comparendo, que incluir! la presentacin de los medios de prueba, a diferencia de lo
que estableca la le% antes de su reforma, en cuanto a que deban efectuarse dos comparendos, uno de
a#enimiento % contestacin de la demanda, % otro de prueba. 3"cepcionalmente, podr! lle#arse a cabo un
segundo o hasta un tercer comparendo, en los siguientes casos:
0uando en la audiencia de contestacin de la demanda, el arrendatario, pre#iamente requerido por el tribunal,
informase de la e"istencia de subarrendatarios 6inciso 2* del artculo 11* de la le%5+
0uando en la audiencia de contestacin de la demanda, el demandado hubiere deducido demanda
recon#encional 64rtculo '* n&mero 6 de la le%5.
3l nue#o procedimiento, que ahora est! regulado por completo en la $e% 1'.1(1, especialmente en su artculo '*
6antes de la reforma, el procedimiento era el establecido por la $e% 1'.1(1, % adem!s por las reglas del .uicio
sumario, conforme a los artculos 6'( a 697 del 0digo de =rocedimiento 0i#il5, puede sintetizarse en los
siguientes t,rminos:
3l procedimiento ser! verbal, pero las partes podr!n presentar minutas escritas en que se establezcan los
hechos in#ocados % las peticiones formuladas 6ntese que la le% e"ige una formalidad mnima en la presentacin
de la demanda, sea oral o escrita: slo deben in#ocarse los hechos % formularse las peticiones pertinentes, e
indicar los medios de prueba de que se #aldr! la parte, sin per.uicio de cumplir con un requisito adicional,
correspondiente a la prueba testifical, seg&n indicaremos m!s adelante5+ se di#isa en todo caso una dificultad
pr!ctica para los tribunales: destinar funcionarios que atiendan la presentacin de demandas orales.1((
-educida la demanda, citar! el tribunal a la audiencia del quinto da h!bil, despu,s de la &ltima notificacin.
$a notificacin de la demanda se efectuar! conforme al inciso 1* del artculo ))2 del 0digo de
=rocedimiento 0i#il+ esta norma, aplicable a las querellas posesorias, dispone que la notificacin de la demanda
se efectuar! en la forma dispuesta en el 8tulo DB del $ibro B del 0digo de =rocedimiento 0i#il, #ale decir, de
acuerdo a lo que establecen los artculos 2' % siguientes 6que regulan lo concerniente a las notificaciones de las
resoluciones .udiciales5, pero con una importante sal#edad: en el caso del artculo 44, se har! la notificacin en
la forma pre#ista en el inciso 7*, esto es, entregando copia de la demanda a cualquiera persona adulta que se
encuentre en el inmueble arrendado, % si nadie hubiere all, o si por cualquier otra causa no es posible entregar
dicha copia, se fi.ar! en la puerta del inmueble un a#iso, que inclu%a las menciones del citado artculo 44, inciso
7* del 0digo de =rocedimiento 0i#il. 4&n m!s, se establece ahora en el artculo '* de la $e% 1'.1(1, que se
presumir! de pleno derecho 6por ende, sin admitir prueba en contrario5, para los efectos de lo dispuesto en el
artculo 44 del 0digo de =rocedimiento 0i#il, que el domicilio del demandado es el correspondiente al
inmueble arrendado.
3s importante consignar que para hacer oponible a los subarrendatarios lo obrado en los .uicios de desahucio,
de restitucin o de terminacin del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario,
as como tambi,n para hacerles oponible la respecti#a sentencia 6por lo dem!s, ellos tambi,n tienen inter,s en la
subsistencia del contrato, cuando se pide su terminacin por el no pago de las rentas5, deber! notific!rseles la
demanda o deber!n haberse apersonado al .uicio 6artculo 11* de la le%5. 0on tal fin, distinguimos seg&n si la
demanda se notific personalmente al arrendatario o de conformidad al artculo 44 del 0digo de =rocedimiento
0i#il, modificado por el artculo '* de la $e% 1'.1(1:
i5 Si la demanda se notifica personalmente, el ministro de fe, en el acto de notificacin, requerir! de .uramento al
demandado acerca de la e"istencia o no de subarrendatarios+ % en caso afirmati#o, de sus nombres+ el ministro de
fe deber! de.ar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble+
ii5 Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deber! hacer el tribunal
en la audiencia respecti#a de contestacin, si concurriere el demandado+ en el caso que ,ste informase de la
e"istencia de subarrendatarios, se suspender! la audiencia, orden!ndose notificar a los subarrendatarios % se
citar! a una nue#a audiencia, la que tendr! lugar una #ez practicadas las notificaciones pertinentes o una #ez que
los subarrendatarios se ha%an apersonado a la causa 6en el &ltimo caso, nada dice la le% acerca de la oportunidad
en que debe realizarse la nue#a audiencia, de manera que colegimos que deber! solicitarla el demandante5.
0abe indicar que en cualquiera de los dos casos antes se/alados, el arrendatario 6o sea el subarrendador5 que
incurra en falsedad en la declaracin, sea acerca de la e"istencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus
nombres, ser! sancionado con multa, de una a sesenta <nidades de Nomento, que impondr! el .uez que conozca
del .uicio 6artculo 74* n&mero uno de la le%5. $a misma multa se impondr! al arrendatario que siendo
subarrendador, % habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento al
arrendador % a consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble 6artculo 74* n&mero dos de la
le%5.
3l demandante deber! indicar, en su demanda, los medios de prueba de que pretende #alerse.
Si el demandante pretende #alerse de la prueba testifical, deber! acompa/ar a su demanda la respecti#a nmina
de testigos, la que no podr! e"ceder de cuatro personas.
Si el demandado quiere #alerse tambi,n de la prueba testifical, deber! presentar su nmina hasta antes de las
17.(( horas del da que preceda a la audiencia.
$a audiencia, que tendr! lugar slo con la parte que asista, se efectuar! conforme al siguiente orden de
actuaciones:
1* se iniciar! con la relacin verbal de la demanda+ adem!s, cabe consignar las siguientes situaciones
especiales respecto a la demanda:
i5 $uando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo
dispuesto en el artculo 20.. del $digo $ivil, la segunda de las reconvenciones a que dic!o precepto se refiere
se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda 6inciso 1* del artculo 1( de la le%5. 3n la pr!ctica,
entonces, la primera recon#encin de pago se formula en la demanda % se entiende hecha al ser notificada+
mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo al que nos estamos refiriendo
6recordemos que de acuerdo a lo %a e"puesto, este es un caso de e"cepcin, a la norma del n&mero 1 del artculo
1))1 del 0digo 0i#il, referido a la interpelacin del deudor moroso5+
ii5 la parte demandante tambi,n podr! e"igir, con.untamente con el pago de las rentas insolutas, el pago de los
consumos de luz, energa el,ctrica, gas, agua potable % de riego, gastos por ser#icios comunes % otras
prestaciones an!logas que se adeuden 6inciso 7* del artculo 1(5+ adem!s, el arrendador podr! hacer notificar la
demanda a las empresas que suministren los mencionados ser#icios, % en tal caso, el demandado ser! el &nico
responsable de los consumos mientras dure la ocupacin del inmueble por ,l mismo o por las personas a su
cargo 6artculo 14* de la le%5+
7* continuar! con la contestacin verbal del demandado 6lo que no impide hacerlo por escrito, presentando la
pertinente minuta5+ en ella, el arrendatario podr! reclamar tambi,n indemnizaciones, haciendo #aler el derecho
de retencin que otorga el artculo 1921 del 0digo 0i#il 6artculo 9* de la le%5. 3l arrendatario puede in#ocarlo,
cuando el arrendador le adeude indemnizaciones por las me.oras efectuadas por el primero, % que deben
reembolsarse por el segundo 6ser!n las que no tengan al car!cter de locati#as5. Sin embargo, no podr! e.ercitarse
el derecho de retencin por el arrendatario, cuando estemos ante la e"tincin in#oluntaria del derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada.
2* en la contestacin, el demandado podr! reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los
medios de prueba que sustentan su pretensin+
4* de la recon#encin, se dar! traslado al demandante, quien tiene dos opciones:
i5 contestar de inmediato+ o
ii5 reser#ar la contestacin para una audiencia posterior, que se efectuar! a solicitud del demandante+ esta
segunda audiencia deber! realizarse dentro de los cinco das siguientes, contados desde la primera audiencia 6la
le% no dice que la segunda audiencia se realizar! @al quinto daA, sino @dentro de los cinco das siguientesA, de
manera que nada impide al .uez fi.arla antes de que e"piren los aludidos cinco das5. 3n esta segunda audiencia,
se contestar! la demanda recon#encional por el demandante % se recepcionar! la prueba pertinente. $as partes se
entender!n citadas de pleno derecho a esta segunda audiencia.
$a recon#encin ser! tramitada % resuelta con.untamente con la cuestin principal, cualquiera sea la opcin
escogida por el demandante.
)* acto seguido, se proceder! obligatoriamente al llamado de conciliacin+
6* de no producirse a#enimiento total, caben dos posibilidades:
i5 el .uez recibir) la causa a prueba % establecer! los puntos sustanciales, pertinentes % contro#ertidos que
deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda % en la
contestacin, sin per.uicio de decretar otros medios probatorios que estime pertinentes 6artculo 1)* de la le%5+ la
prueba ser! apreciada conforme a las reglas de la sana cr(tica 6#ale decir, siguiendo al .urista argentino 8orres
Ceuqu,n, $onforme a este sistema, el Iuez tiene libertad para apreciar el valor o grado de eficacia de las
pruebas producidas. 1ero, el sistema no autoriza al Iuez a valorar arbitrariamente, sino que por el contrario# le
e*ige que determine el valor de las pruebas !aciendo un anlisis razonado de ellas, siguiendo las reglas de la
lgica, de lo que le dicta su e*periencia, el buen sentido " el entendimiento !umano. J como consecuencia de
esto, le e*ige al Iuez que funde sus sentencias " e*prese las razones por las cuales concede o no eficacia
probatoria a una prueba5.1(1 0abe indicar que antes de la reforma, estableca el artculo 1)* de la le% que la
prueba sera apreciada en conciencia por el .uez 6o sea, siguiendo al mismo autor trasandino, n este sistema
se otorga absoluta libertad al Iuez# )ste puede apreciar con entera libertad las pruebas e incluso apartarse de
ellas, dictando la sentencia conforme a lo que le dicta su conciencia o ntima conviccin. $omo consecuencia
de esto, el sistema no e*ige al Iuez que e*prese las razones por las cuales concede o no eficacia a una
prueba2A4. Sobre el particular, el artculo 4)) del 0digo del 8raba.o, tambi,n establece que el tribunal
apreciar! la prueba conforme a las reglas de la sana crtica, % el artculo 4)6 del mismo 0digo, se/ala que al
hacerlo, el tribunal deber e*presar las razones jurdicas " las simplemente lgicas, cientficas, t)cnicas o de
e*periencia en cu"a virtud les designe valor o las desestime5.
ii5 si el tribunal estimare que no e"isten puntos sustanciales, pertinentes % contro#ertidos que deban ser
acreditados, citar) de inmediato a las partes para o(r sentencia.
$os incidentes deber!n promo#erse % tramitarse en la &nica audiencia del .uicio 6con las sal#edades de las
e#entuales audiencias que pueden tener lugar si se deduce demanda recon#encional o si hubiere
subarrendatarios5, con.untamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de ,sta.
$a sentencia definitiva se pronunciar! sobre la accin deducida % sobre los incidentes, o slo sobre ,stos
cuando sean pre#ios o incompatibles con aqu,lla.
Slo ser!n apelables:
i5 la sentencia definiti#a de primera instancia+
ii5 las resoluciones que pongan t,rmino al .uicio o hagan imposible su continuacin 6#ale decir, las
interlocutorias de primera clase5+
8odas las apelaciones:
i5 se conceder!n en el solo efecto de#oluti#o+
ii5 tendr!n preferencia para su #ista o fallo+ %
iii5 durante su tramitacin, no se podr! conceder orden de no inno#ar.
3n segunda instancia, podr! el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por #a de apelacin sobre
todas las cuestiones que se ha%an debatido en primera instancia para ser falladas en definiti#a, aun cuando no
ha%an sido resueltas en el fallo apelado.
$as partes podr!n comparecer % defenderse personalmente en primera instancia, en los .uicios cu%a renta
#igente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales 6en el mes
de ma%o de 7((2, la unidad tributaria mensual ascenda a R 79.'6(.K, de manera que la renta no podra e"ceder
de R 119.44(.K5.
$a le% protege tambi,n a los subarrendatarios, cuando el arrendador hubiere demandado al arrendatario 6o sea
al subarrendador5, solicitando la terminacin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas
6artculo 17* de la le%5. 3n esta hiptesis, los subarrendatarios podr!n pagar al demandante, antes de la dictacin
de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario, ener#ando de este modo la accin.
3fectuado el pago, la le% confiere a los subarrendatarios un derecho alternati#o, % en ambos casos sin per.uicio
de las indemnizaciones que correspondan:
i5 tendr!n derecho a ser reembolsados por el arrendatario 6o sea por su subarrendador5, con m!s el inter,s
corriente a contar del pago+
ii5 tendr!n derecho a imputar a las rentas m!s inmediatas que deban pagarle al subarrendador, las sumas pagadas
al arrendador.
a.15 Alazo por el cual el uez puede suspender el lanzamiento.
3sta es la modificacin de ma%or impacto @medi!ticoA de la $e% n&mero 19.'66, pues uno de los moti#os que
impuls al legislador a reformar la $e% 1'.1(1, fue constatar la e"cesi#a lentitud con que se lle#aba a cabo el
tr!mite del lanzamiento de los arrendatarios del inmueble arrendado, acogiendo los tribunales con demasiada
liberalidad la solicitud de los condenados en orden a postergar dicha actuacin .udicial, acrecentando con ello el
per.uicio ocasionado a los arrendadores, quienes con desesperacin e impotencia obser#aban como transcurra el
tiempo % no obtenan la restitucin de sus inmuebles. $as plausibles razones humanitarias in#ocadas por los
arrendatarios, no podan .ustificar que, al acogerlas en el e"ceso mencionado, se infliga un gra#e da/o a los
arrendadores, quienes por su parte tambi,n tenan moti#os igualmente atendibles.
Jabida cuenta de lo anterior, dispone ahora el inciso 7* del artculo 12 de la le%: n estos juicios " en los de
comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves "
calificados, por un plazo no superior a treinta das. 0on esto, el antiguo plazo m!"imo de seis meses que antes
estableca la le%, se reduce dr!sticamente.
=ara el desalo.o de la finca arrendada, se aplicar! lo dispuesto en el artculo )9) del 0digo de =rocedimiento
0i#il 6inciso primero del artculo 12* de la le%5. =or ende, decretado el lanzamiento, ser! notificada dicha orden
en la forma establecida en el artculo 4' del mismo 0digo, esto es, por medio de una c,dula que contenga la
copia ntegra de la resolucin % los datos necesarios para su acertada inteligencia. -icha c,dula se entregar! en el
domicilio del notificado en la forma establecida en el inciso 7* del artculo 44 del 0digo de =rocedimiento
0i#il.
a.'5 Alazo para deducir nuevamente la accin+ si 1sta hubiere sido rechazada.
-ispone al artculo 16* de la le%, que en el caso de haberse declarado sin lugar el desahucio o la restitucin, el
actor no podr! intentar nue#amente tales acciones sino transcurridos seis meses desde que ha%a quedado
e.ecutoriada la sentencia de rechazo. 4ntes de la modificacin contenida en la $e% 19.'66, el actor deba esperar
un a/o, contado desde que hubiera quedado e.ecutoriada la sentencia que desech su demanda.
0on todo, la limitacin no regir!, cuando la nue#a demanda se funde en hechos acaecidos con posterioridad a la
fecha de presentacin de la primera demanda.
'4
a.95 %btencin del salvoconducto+ por el arrendatario.
4l efecto, la $e% n&mero 19.'66 sustitu%, por un artculo &nico, el te"to del -ecreto con Nuerza de $e% n&mero
716, de ma%o de 1921 6dictado en el primer gobierno de 0arlos Bb!/ez5, que a&n permaneca #igente. 3l citado
artculo &nico, dispone:
l propietario u ocupante a cualquier otro ttulo de una vivienda, para cambiar su domicilio, deber obtener
un salvoconducto de la unidad de $arabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual "
se&ale el lugar al cual se trasladar.
1ara otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, $arabineros le solicitar
antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastar que e*!iba los recibos de contribuciones de bienes
races o de los servicios e*tendidos a su nombre. +i quien se trasladar no es el propietario, deber presentar la
autorizacin de )ste o de quien !ubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al (ltimo mes, as como las constancias de encontrarse al da en el
pago de los servicios con que cuente el inmueble.
$arabineros impedir que se efect(e la mudanza si no se !ubiere dado cumplimiento a las disposiciones
precedentes. +in perjuicio de ello, la infraccin ser castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias
mensuales por el respectivo juzgado de polica local.
4d#ertimos las siguientes diferencias, con el te"to anterior:
4ntes, el precepto estableca que Dic!o salvoconducto deber solicitarse 43 !oras antes del da en que se va a
efectuar la mudanza. Jo%, nada se indica al respecto, de manera que podra solicitarse con una antelacin
inferior+
4ntes, el artculo 4* del citado cuerpo legal, agregaba que @l solicitarse por los interesados el salvoconducto,
a que se refiere el artculo que precede, el funcionario de $arabineros que lo otorgue, deber e*igir, en caso de
ser arrendatario de la propiedad que abandona, el comprobante que acredite la cancelacin (sic) del canon
(sic) de arrendamiento correspondiente al (ltimo mes, o dar esta autorizacin por escrito, en forma que no !a"a
duda acerca de su autenticidad, requisito sin el cual no podr e*tenderse el salvoconducto aludido. Jo%,
adem!s de acreditar el pago de las rentas, deben acompa/arse @las constancias de encontrarse al da en el pago
de los servicios con que cuente el inmueble.
=lanteamos una duda sobre esta materia: la nue#a disposicin legal, alude al propietario u ocupante a
cualquier otro ttulo de una vivienda ESignifica esto que los propietarios u ocupantes a cualquier otro ttulo de
oficinas, establecimientos comerciales o industriales, etc., no requieren obtener el sal#oconductoG Co parece
lgico que as sea, si consideramos que la ratio legis de la $e% n&mero 19.'66 apunta a proteger al arrendador de
toda clase de inmuebles urbanos regidos por la $e% n&mero 1'.1(1, pero el punto podra discutirse, atendiendo a
la e"presin vivienda, que podra interpretarse en forma restricti#a.
$a le% se puso tambi,n en el caso que el arrendador, in.ustificadamente, se negare a otorgar al arrendatario la
autorizacin para abandonar el inmueble % retirar sus muebles, o a otorgar el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento: el arrendador ser! sancionado con multa de una a sesenta <nidades de Nomento, que
impondr! el .uez que conozca del .uicio en que sea contro#ertido el hecho que las moti#a 6artculo 74* n&mero
tres de la le%5.
b5 3ormativa aplicable al arrendamiento de predios r'sticos.
b.15 :mbito de aplicacin.
3l -ecreto $e% n&mero 992, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios r&sticos,
dispone que se entender! por predio r&stico el definido como tal por la $e% n&mero 16.64(, relati#a a la ;eforma
4graria. 3n el marco de esa le%, se defini como @predio r&sticoA todo inmueble susceptible de uso agrcola,
ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales. Se aplic por ende un criterio funcional, % no espacial
o geogr!fico. Co obstante, el artculo 1* establece, en armona con lo dispuesto en la $e% n&mero 1'.1(1, que el
arrendamiento de predios r&sticos que est,n ubicados en !reas urbanas % que tengan una cabida inferior a una
hect!rea fsica se regular! por la legislacin general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, o sea, por la $e%
n&mero 1'.1(1.
3n todo caso, las disposiciones del -ecreto $e% 992 no ser!n aplicables al arrendamiento de terrenos fiscales
6artculo 1*5.
b.75 3aturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios r'sticos.
Seg&n dimos cuenta, trat!ndose de los contratos de arrendamiento de predios r&sticos, se altera la regla general,
acerca de la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, pues el primero debe constar por escritura
p&blica o pri#ada, % si se opta por ,sta alternati#a, es necesaria la presencia de dos testigos, conforme al artculo
)* del -ecreto $e% C* 992, de 191). 4dem!s, dados los t,rminos de los incisos 7* % 2* del artculo citado, el
contrato ser! inoponible % carecer) de m1rito eecutivo, si se omite la declaracin concerniente al r,gimen
tributario al que se encuentre afecto el arrendador. Sobre este particular, dispone el artculo 1) bis del 0digo
8ributario: n los documentos que den cuenta del arrendamiento o cesin temporal en cualquier forma, de un
bien raz
'6
agrcola, el arrendador o cedente deber declarar si es un contribu"ente del impuesto de primera categora de
la 'e" de Bmpuesto a la %enta que tributa sobre la base de renta efectiva o bien sobre renta presunta.
b.$0 Buez competente en caso de litigios.
0onforme a lo dispuesto en el artculo 7* del -ecreto $e% 992, conocer! % resol#er! las cuestiones o conflictos
que sur.an entre las partes, el .uez de letras del departamento 6enti,ndase comuna5 donde estu#iere ubicado el
inmueble o el .uez de cualquiera de los departamentos 6las comunas5 si el inmueble estu#iere ubicado en m!s de
uno 6una comuna5.
Se aplicar! el procedimiento establecido para el .uicio sumario en el 8tulo SB del $ibro BBB del 0digo de
=rocedimiento 0i#il.
Cada impide que las partes acuerden someter la contienda al conocimiento % decisin de un .uez !rbitro, quien se
ce/ir! al procedimiento que se/alen las partes en el respecti#o contrato o, en su defecto, al que corresponde a los
!rbitros arbitradores.
b.50 %bligacin del arrendatario+ de preservar el medioambiente y los recursos naturales.
3l artculo '* del -ecreto $e% 992 impone al arrendatario la obligacin de cumplir las disposiciones
contractuales, legales % reglamentarias sobre proteccin % conser#acin de los recursos naturales que e"istan en
el predio arrendado. Si se infringiere esta obligacin, el arrendador podr! solicitar la terminacin inmediata del
contrato 6artculo 9*5, acompa/ando con la demanda, un informe t,cnico en que la funde. 3l informe, dice el
inciso 7* del artculo 9*, deber ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el $olegio
respectivo, e"igencia que no podra aplicarse en la actualidad, pues se derogaron las normas que obligaban a
los profesionales a incorporarse al 0olegio de la orden. Htra interpretacin pugnara con la 0onstitucin =oltica
de la ;ep&blica.
$a misma obligacin se impone al mediero, en el artculo 11 del -ecreto $e% 992, seg&n #eremos.
b.-0 :rrendamiento de un predio con ganados.
3l -ecreto $e% 992 nada dice al respecto, pero si est! regulada la materia en el artculo 19'4 del 0digo 0i#il.
-ispone el precepto que a falta de estipulacin de los contratantes, pertenecer!n al arrendatario:
8odas las utilidades de dichos ganados 6pues el arrendatario tiene el goce de las cosas arrendadas, de manera
que entre tales utilidades, est!n los frutos que puedan obtenerse del ganado5+
'1
$os ganados mismos, con la obligacin de de.ar en el predio al fin del arriendo igual n&mero de cabezas de las
mismas edades % calidades. Si al finalizar el contrato faltaren animales, el arrendatario pagar! la diferencia en
dinero. 3l arrendador, sin embargo, no ser! obligado a recibir animales que no est,n aquerenciados al predio.
3s interesante consignar que en este caso, el contrato de arrendamiento est! operando como un ttulo traslaticio
de dominio, respecto de los ganados, atendido que usualmente se trata de cosas fungibles. Co acontece lo mismo
en el usufructo, aunque en este caso, la le% es m!s benigna con el usufructuario, pues no est! obligado a restituir
@igual n(mero de cabezas de las mismas edades " calidades. 3n efecto, el artculo 1'' dispone que el
usufructuario de ganados o reba/os debe reponer los animales que mueren o se pierden, pero slo con el
incremento natural de los mismos ganados o reba&os# salvo que la muerte o p)rdida fueren imputables a su
!ec!o o culpa, pues en este caso deber indemnizar al propietario. Hbser#amos cmo el artculo 19'4 e"ige al
arrendatario reponer igual n&mero de cabezas al t,rmino del contrato, sin importar que algunas de ellas ha%an
perecido por caso fortuito o fuerza ma%or, lo que se e"plica desde el momento en que el arrendatario se hizo
due/o de los animales, % sabemos que las cosas perecen para su due/o. 3n cambio, trat!ndose del usufructuario,
el artculo 1'' slo le e"ige reponer los animales muertos o que se han perdido con el incremento natural de
los mismos ganados o reba&os, o sea, con las cras que produzcan los mismos ganados dados en usufructo.
0omo en este caso el usufructuario slo es mero tenedor de los animales, deber! indemnizar al nudo propietario,
si la muerte o p,rdida de los animales fue imputable a su conducta.
b.20 El contrato de medier(a o aparcer(a.
Concepto: dispone el artculo 17* del -ecreto $e% 992, que +e entender por contrato de mediera o
aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno " la otra
el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten.
Seg&n #eremos, se trata de un contrato consensual, que rompe por ende la regla aplicable trat!ndose del
arrendamiento de predios r&sticos. 0on todo, la le% presume un con.unto de estipulaciones, si las partes celebran
el contrato #erbalmente.

=artes del contrato: quien se obliga a aportar el uso de la tierra, se llama cedente+ el que se obliga a traba.arla,
mediero 6artculo 17*, inciso 7*5.
Hbligaciones de las partes 6artculo 17*, inciso 1*5:
i5 3l cedente, debe aportar el uso de una determinada superficie de terreno+
ii5 3l mediero, debe aportar el traba.o para realizar culti#os determinados+
iii5 8anto el cedente como el mediero deben aportar los elementos necesarios para la adecuada e"plotacin del
terreno+
i#5 4mbas partes deben concurrir a los gastos de produccin+
#5 $os dos contratantes deben realizar en forma con.unta la direccin de la e"plotacin+
#i5 0edente % mediero deben participar en los riesgos de la e"plotacin.
#ii5 0edente % mediero deben abstenerse de ceder los derechos resultantes del contrato 6artculo 1) del -ecreto
$e% 9925.
#iii5 $os medieros est!n obligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales % reglamentarias
sobre proteccin % conser#acin de los recursos naturales 6artculo 11 del -ecreto $e% 9925.
0ontenido mnimo del contrato de mediera, cuando se celebra por escrito 6artculo 12*5:
i5 Bndi#idualizacin de las partes+
ii5 -escripcin, ubicacin % superficie de los terrenos que se aportan en mediera, los dem!s aportes que se
estipulen % la forma como se har!n por las partes+
iii5 Siembras, plantaciones % culti#os que se realizar!n+
i#5 Norma % porcenta.e en que ser! distribuido entre las partes el producto % utilidades que se obtengan de la
e"plotacin, as como la manera en que ser!n repartidas las p,rdidas, si las hubiere+
#5 Necha de entrega % de restitucin de los terrenos+ %
#i5 0l!usula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tambi,n la persona que inter#endr! como !rbitro
arbitrador.
3stipulaciones que la le% presume incorporadas en el contrato de mediera, cuando no se celebra por escrito
6artculo 14 del -ecreto $e% 9925:
i5 Se presumir! que el cedente est! obligado a aportar los terrenos % el agua correspondiente, si aqu,llos fueren
de riego+
ii5 8ambi,n se presume que el cedente est! obligado a aportar la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes %
pesticidas, sea en especies o su #alor equi#alente en dinero+
iii5 4simismo, el cedente debe aportar los dos tercios de los fertilizantes de efectos duraderos utilizados en el
&ltimo a/o de la mediera+
'9
1(2
4lessandri: ob. cit., p!g. 1'7.
i#5 3l mediero, por su parte, deber! aportar el traba.o % el saldo de las prestaciones complementarias de las que
corresponden al cedente+
#5 Se presumir!, igualmente, que el producto que se obtenga, deber! ser distribuido por partes iguales+ %
#i5 Se presumir! que el plazo del contrato es de un a/o, sal#o prueba en contrario.
$imitacin que pesa sobre el mediero: dispone el artculo 1) del -ecreto $e% 992, que el mediero no podr!
celebrar contratos que tu#ieren por efecto establecer submedieras sin autorizacin pre#ia % por escrito del
propietario.
0ausales especiales de e"tincin del contrato de mediera: conforme al artculo 1' del -ecreto $e% 992, el
contrato de mediera se e"tinguir! por las causales de terminacin de los contratos en general, % en especial, por
las siguientes:
i5 =or haberse infringido la prohibicin de ceder los derechos resultantes del contrato+
ii5 =or haber establecido el mediero submedieras, sin la autorizacin del cedente+
iii5 =or haberse infringido por el mediero, su obligacin de dar cumplimiento a las disposiciones contractuales,
legales % reglamentarias sobre proteccin % conser#acin de los recursos naturales, caso en el cual el demandante
deber! acompa/ar a la solicitud de terminacin .udicial del contrato, un informe t,cnico sobre los hechos que
sir#en de fundamento a su accin+
i#5 =or el fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero. 3n este caso, la sucesin del mediero o el mismo,
seg&n corresponda, deber! ser indemnizado por el cedente en un monto no inferior al #alor de los aportes
efectuados por el mediero. 3l fallecimiento del cedente no ser! causal de t,rmino anticipado del contrato de
mediera.
8.C :rrendamiento para la confeccin de una obra material.
8.1. Concepto.
3l arrendamiento de obra o contrato de confeccin de obra material se puede definir como aqu)l por el cual
una persona llamada artfice, se obliga, mediante cierto precio, a ejecutar una obra material2AC.
3n este contrato, el artfice es el arrendador, % quien encarga la obra es el arrendatario.
9(
1(4
4lessandri: ob. cit., p!g. 1'7.
8.6. Elementos del arrendamiento de obra.
Son tres:
a5 3l consentimiento, como en todo contrato+
b5 <n precio, como en todo arrendamiento.
Ma.o dos modalidades puede con#enirse el precio:
=agar una sola cantidad, por toda la obra: obra a precio alzado+
=agar por etapas o partes, seg&n a#ance la obra: obra por administracin.
Si las partes no hubieren fi.ado el precio, el artculo 1991 del 0digo 0i#il establece:
Se presumir! que las partes han con#enido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra 6#ale
decir, la le% se remite a la costumbre5+ %
4 falta de dicho precio, ser! el que se estime equitati#o por peritos.
c5 Encargar la eecucin de una obra material: el arrendador pone su traba.o o e"perticia al ser#icio de otro,
con el fin de transformar una materia % confeccionar una nue#a obra para el arrendatario. 0omo se/ala
4lessandri, caben dentro de este contrato los ms variados trabajos: el de sastre, del carpintero, del
arquitecto, del ingeniero, etc. 'o que caracteriza entonces este contrato es que se !aga una obra nueva con una
sustancia mediante la transformacin de ella por el trabajo del !ombre2A3.
=ero no todo encargo que supone confeccionar una obra material es arrendamiento. 3n efecto, es imprescindible
precisar cuando la confeccin de una obra material es compraventa, % cuando es arrendamiento. 3l artculo
1996 del 0digo 0i#il resuel#e el problema:
Der) compraventa: cuando el que suministra la materia es el propio artfice. Se trata de una compra#enta a
prueba o al gusto, porque slo se perfecciona cuando el que orden la obra la aprueba. =or lo tanto, el riesgo por
la p,rdida de la cosa ser! asumido por el #endedor, mientras el comprador no manifiesta su conformidad 6incisos
1* % 7* del artculo 1996, que establecen una solucin id,ntica a la establecida en el artculo 1'72 del 0digo
0i#il5.
Der) arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra 6artculo 1996, inciso
2*5. 3n este caso, el riesgo por la p,rdida fortuita de la materia ser! asumido por el arrendatario 6artculo 7(((5,
lo que no constitu%e ninguna no#edad, pues se est! aplicando el aforismo res perit dominio, la cosa 6la materia
proporcionada, en este caso5 perece para su due/o. Si la
91
p,rdida o destruccin es imputable al artfice, ,l ser! ob#iamente responsable.
=uede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual ser! arrendamiento si la materia principal
es aportada por el que encarga la obra, % compra#enta a la in#ersa 6artculo 1996, inciso 4*5.
Jemos se/alado que si el que encarg la obra suministra la materia al artfice, la p,rdida de la misma ser!
asumida por el primero. 3n tal caso, el artfice slo podr! reclamar el precio o salario, en los casos siguientes
6artculo 7((( del 0digo 0i#il5:
1* Si la obra ha sido reconocida % aprobada por quien encarg la obra+
7* Si quien encarg la obra est! en mora de reconocerla % aprobarla+
2* Si la cosa perece por #icio de la materia suministrada por el que encarg la obra. 0on todo, el artfice no podr!
reclamar el precio:
i5 0uando por su oficio, ha%a debido conocer el #icio que afecta la materia 6por e.emplo, cuando siendo un
ebanista e"perto, se le entreg un trozo de pino oregn que ostensiblemente est! horadado por termitas5+
ii5 0uando conociendo el #icio, no ha%a dado a#iso oportuno a quien le encarg la obra.
8.$. :probacin de la obra.
<na #ez e.ecutada la obra por el artfice, quien se la encarg debe manifestar su aprobacin. $as reglas son las
siguientes:
a5 $a aprobacin 6reconocimiento, dice la le%5 puede hacerse por partes o por el todo 6artculo 7((1 del
0digo 0i#il5.
b5 Si ha% discrepancia entre las partes, ellas nombrar!n peritos que decidan.
c5 Si se estima fundada la alegacin de quien encarg la obra, ,ste podr! obligar al artfice:
4 hacer nue#amente la obra+
4 indemnizarle los per.uicios 6artculo 7((7 del 0digo 0i#il5.
8.5. "esistimiento del arrendatario.
3l inciso 7* del artculo 1999 del 0digo 0i#il, faculta al que encarg la obra para hacerla cesar, de manera
unilateral, lo que constitu%e una e"cepcin a la regla general, que e"ige el consentimiento de las partes. Si e.erce
esta facultad, deber! reembolsar al artfice todos los costos en que hubiere incurrido, darle lo que #ale el traba.o
hecho 6hasta el cese del contrato5 % lo que hubiere podido ganar en la obra.
8.-. ,uerte del art(fice.
97
1()
4lessandri: ob. cit., p!g. 1'4.
-esde el punto de #ista del que encarga la obra, el contrato es de confianza o intuito personae, pactado en
consideracin a las cualidades t,cnicas o e"perticia que ostenta el artfice. =or ello, si ,ste muere, el contrato se
e"tingue 6artculo 7(() del 0digo 0i#il5.
4 la in#ersa, si quien fallece fuere el que encarg la obra, el contrato subsiste, debiendo asumir la posicin
.urdica del arrendatario sus herederos, conforme a las reglas generales.
8.2. El contrato de empresa.
3s una modalidad del contrato de arrendamiento de obra, % est! regulada en el artculo 7((2 del 0digo 0i#il. Se
puede definir, conforme al inciso 1* del artculo 7((2, como aqu)l por el cual una persona llamada empresario
toma a su cargo la construccin de un edificio por un precio prefijado2A-. Se trata del sistema de obra a precio
alzado. 3l 0digo 0i#il establece las siguientes reglas:
1>: =uesto que se trata de un precio fi.o, el empresario no puede pedir aumento del mismo, prete"tando tener
costos m!s altos.
7>: Si circunstancias desconocidas, como un #icio oculto del suelo, ocasionaren costos impre#istos, el empresario
debe obtener la autorizacin del due/o para incurrir en ellos+ si el due/o reh&sa, el empresario podr! recurrir al
.uez para que decida si corresponde recargar el costo de la obra, % fi.e el aumento de precio que por tal razn
corresponda.
2>: Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco a!os subsiguientes a su entrega, por
#icio de construccin o por #icio del suelo o por #icio de los materiales, distinguimos, para determinar quien es
responsable:
i5 @rat)ndose de los vicios de construccin: ser! responsable el empresario+
ii5 @rat)ndose de los vicios del suelo: ser! responsable en principio el due/o, a menos que el empresario o las
personas empleadas por ,l ha%an debido conocer el #icio del suelo en razn de su oficio+
iii5 @rat)ndose de los vicios de los materiales: ser! responsable el empresario, si ,l los proporcion+ en
cambio, si los proporcion el due/o, ,l responder!, sal#o que el #icio sea de aquellos que el empresario, por su
oficio, ha%a debido conocer, o que conoci,ndolo, no ha%a dado a#iso oportuno 6al due/o, se entiende5.
$as reglas enunciadas, se e"tienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de
arquitectos 6artculo 7((4 del 0digo 0i#il5.
92
$as reglas del 0digo 0i#il, debemos complementarlas con las del -ecreto con Nuerza de $e% n&mero 4)',
referido a la $e% Leneral de <rbanismo % 0onstrucciones, cu%o artculo 1'*, destinado a proteger a los
ad*uirentes de viviendas o construcciones nuevas, establece:
3l propietario primer vendedor de una construccin ser! responsable por todos los da/os % per.uicios que
pro#engan de fallas o defectos de ella, sea durante su e.ecucin o despu,s de terminada.
3n el caso anterior, el propietario podr) repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o
defectos de construccin, que ha%an dado origen a los da/os % per.uicios.
Los proyectistas ser)n responsables por los errores en que ha%an incurrido, si de ,stos se han deri#ado da/os
o per.uicios.
Sin per.uicio de lo establecido en la regla tercera del artculo 7((2 del 0digo 0i#il 6el artculo 1',
errneamente, alude al @n&meroA tres del artculo5, los constructores ser)n responsables por las fallas, errores
o defectos en la construccin, inclu%endo las obras e.ecutadas por subcontratistas % el uso de materiales o
insumos defectuosos, sin per.uicio de las acciones legales que puedan interponer a su #ez en contra de los
pro#eedores, fabricantes % subcontratistas.
Las personas ur(dicas ser)n solidariamente responsables con el profesional competente que act&e por ellas
como pro%ectista o constructor respecto de los se/alados da/os % per.uicios.
3l propietario primer #endedor estar! obligado a incluir en la escritura p'blica de compraventa+ una
nmina que contenga la indi#idualizacin de los pro%ectistas % constructores a quienes pueda asistir
responsabilidad de acuerdo al citado artculo 1'*. 8rat!ndose de personas .urdicas, deber! indi#idualizarse a sus
representantes legales.
$as condiciones ofrecidas en la publicidad, se entender!n incorporadas al contrato de compra#enta.
$os planos y especificaciones t1cnicas definitivos, se mantendr!n en un archi#o de la -ireccin de Hbras
:unicipales, a disposicin de los interesados.
$a responsabilidad ci#il a que se refiere el artculo 1'*, trat!ndose de personas ur(dicas *ue se hayan
disuelto, se har! efecti#a respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebracin del
contrato.
Las acciones para hacer efecti#as las responsabilidades a que se refiere el artculo 1'*, prescribir)n en cinco
a!os+ contados desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por parte de la -ireccin de Hbras
:unicipales 6para tales efectos, el citado organismo emite un @0ertificado de ;ecepcin NinalA5.