CASO N 1: CONTABILIZACIN DE LA ADQUISICIN DE INMUEBLES A PERSONAS

NATURALES
La empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. nos comenta que va a adquirir un inmueble, al Sr.
Fernando Rosales, persona natural que no realiza actividad empresarial. Sobre el particular nos
consulta, acerca del sustento de esta operacin, as como su contabilizacin. Considerar que el valor
de la transferencia es de S/. 85,000 y que de acuerdo al autoavalo, el valor del inmueble es de S/.
60,000, de los cuales, S/. 40,000 corresponde a la construccin y S/. 20,000 el terreno.
SOLUCIN:
TRATAMIENTO CONTABLE
Respecto del caso expuesto por la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. se parte de la premisa que el bien
debe reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con
las condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir:
Es probable que la entidad obtenga utilidades econmicas futuras derivadas del mismo; y,
El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad.
En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisicin del inmueble por parte de la empresa
INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C, es preciso considerar que dicha operacin implica, la adquisicin de un terreno y
de una construccin. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos,
cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable.
As, una de las formas ms comunes de determinar esos valores, es determinando la proporcin existente del
inmueble en el autoavalo y aplicando los mismos, al valor de transferencia del inmueble.

IMPORTE S/
AUTOAVALUO

Autoavalo

S/. 60,000

100%

Terreno

S/. 20,000

33%

Construccin

S/. 40,000

67%

DETALLE

Aplicando dicha proporcin al valor de la transferencia tendramos:

Importe s/
Proporcin

Terreno

33%

S/. 28,330

Construccin

67%

S/. 56,670

100%

S/. 85,000

Detalle

Total

ENFOQUE CONTABLE

TRATAMIENTO TRIBUTARIO
Teniendo en consideracin que el enajenante es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el
tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble descrito, depender si el bien fue adquirido
antes o con posterioridad al 01.01.2004. En ese sentido, si el bien fue adquirido con anterioridad a dicha fecha, la
operacin no estar gravada con el Impuesto a la Renta, pues no calificar como Ganancias de Capital (rentas de
segunda categora).
Sin embargo, si el bien fue adquirido con posterioridad al 01.01.2004, el enajenante habr generado una Ganancia
de Capital, la cual est sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de
adquisicin del bien.
De otra parte, y en relacin al adquirente del bien, debe considerarse en principio que la adquisicin del inmueble,
debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2 del artculo 6 del
Reglamento de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades
conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que
necesiten sustentar gasto o costo para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N 820

Comprobante por Operaciones No Habituales2.

1

Aprobado por Resolucin de Superintendencia N 007-99/SUNAT (24.01.1999).

Cabe indicar que para solicitar el Formulario N 820 Operaciones No Habituales las personas naturales, sociedades
conyugales o sucesiones indivisas debern presentar el formato Solicitud del Formulario N 820 y exhibir los originales y
presentar copia simple de la documentacin que sustente la propiedad del bien transferido o cedido en uso, o la prestacin del
servicio as como el pago por la transferencia del bien, su cesin en uso o la prestacin del servicio, de haberse realizado al
momento
de
presentar
la
solicitud.
Ver
formato
de
la
solicitud
en
la
siguiente
direccin
electrnica: http://www.sunat.gob.pe/orientacion/formularios/cp/SolicitudF-820.pdf

Agrega la citada norma que no ser necesario el Formulario N 820 para sustentar gasto o costo para efecto
tributario tratndose de operaciones inscritas en alguno de los siguientes registros, segn corresponda:
Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos SUNARP; Registro Pblico del Mercado de Valores a cargo de la Comisin
Nacional Supervisora de Empresas y Valores CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto
Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la
Propiedad Industrial INDECOPI.
En ese sentido, si la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. inscribe la operacin de compra del inmueble en el
Registro de la Propiedad Inmueble, no requerir sustentar la adquisicin con un comprobante de pago o con el
Formulario N 820 Comprobante por Operaciones No Habituales, pudindose sustentar la operacin con la
inscripcin en dicho registro.

CASO N 2: TRATAMIENTO DE LOS IMPUESTOS QUE AFECTAN LA ADQUISICIN

DE INMUEBLES
Con fecha 30.11.2009, la empresa LATIN SOUL S.R.L. compr un inmueble recin construido
pagando S/. 120,000 ms IGV. Asimismo, nos comentan que pag S/. 1,560 por Impuesto a la
Alcabala y S/. 780 por Impuesto Predial.
Sobre el particular, nos piden el tratamiento contable de cada uno de estos desembolsos.
SOLUCIN:
a) Adquisicin del Inmueble
En la adquisicin del inmueble que nos refiere la empresa LATIN SOUL S.R.L. debemos considerar el siguiente
registro contable:

ENFOQUE CONTABLE

IMPORTANTE:
A efectos de la contabilizacin del inmueble, la empresa debe efectuar la separacin del valor del terreno y del
valor de la construccin. Sin embargo, como el Precio Pagado por el inmueble, no separa ambos valores, los
mismos se podran determinar de forma proporcional, en base a los valores declarados a la municipalidad
correspondiente. As:

CONCEPTOS

AUTOVALUO

Terreno

38,000

38%

45,600

Construccin

62,000

62%

74,400

100,000

100%

Total

PRECIO PAGADO

120,000

b) Impuesto a la Alcabala
El Impuesto a la Alcabala deber afectar el costo de adquisicin (tanto contable como tributario) del inmueble,
pues en aplicacin del Prrafo 16 de la NIC 16 y del artculo 20 de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no
recuperables deben afectar dicho costo. De ser as, el tratamiento contable de este desembolso ser:

c) Impuesto Predial

A diferencia del Impuesto a la Alcabala que afect el costo de adquisicin del inmueble, tratndose del Impuesto
Predial ste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya devengado el citado el impuesto. Ello es as,
pues de acuerdo al Prrafo 20 de la NIC 16, deben considerarse como parte del costo de adquisicin de un activo
todos los desembolsos necesarios relacionados con dicha adquisicin, hasta que el bien se encuentre en el lugar y
condiciones necesarias para operar de la forma prevista por la direccin. De ser as, el tratamiento contable a
seguir ser: