EXPEDIENTE N: 00373-2006-0-2601-JR-CI-01

MATERIA
: RETRACTO
RELATORA
: MARIA TERESA AGUILAR TICONA
DEMANDADO : EMPRESA INMOBILIARIA FINANPRO S.A.
EMPRESA LANGOSTINERA VICTORIA S.R.L.
DEMANDANTE : MALDONADO CASTILLO LUIS JESS
MALDONADO CASTILLO MARLENI DEL CARMEN
RESOLUCIN NMERO CINCUENTA
TUMBES, VEINTINUEVE DE OCTUBRE DEL DOS MIL DIEZ
I.

VISTOS: en audiencia pblica con cuatro cuadernos anexados.

1.1

Resolucin Objeto de Apelacin

Sentencia (Resolucin Nmero cuarentitrs del quince de junio del dos mil diez)
de fojas setecientos ochentitrs y siguientes, que Fall: Declarando Fundada la
demanda interpuesta por Luis Jess Maldonado Castillo y Marlene del Carmen
Tafur Nuncevay sobre retracto contra la empresa Langostinera Victoria SRL y
la inmobiliaria FINANPRO S.A.

1.2

Apelacin
El Gerente General de Langostinera Victoria S. A. mediante escrito de fojas
setecientos noventiocho y siguientes e Inmobiliaria FINANPRO S.A. mediante
escrito de fojas ochocientos catorce y siguientes, recurrieron la sentencia
argumentando que es evidente que resolver de manera contraria a lo probado y
resuelto precedentemente, constituye un agravio a sus derechos constitucionales,
el debido proceso y tutela jurisdiccional efectiva, as como a su derecho de
propiedad y de libertad contractual, por lo que estn interponiendo el presente
recurso a efectos de que el superior jerrquico revoque la resolucin y declare
improcedente y/o infundada la demanda.

II.

CONSIDERANDO

2.1

Antecedentes

2.1.1

Luis Jess Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Numcevay

mediante escrito de fojas ciento treinta y siguientes, subsanada a fojas ciento
cuarentids, interpuso demanda de retracto contra la Empresa Inmobiliaria
FINANPRO S.A. y contra la Empresa Langostinera Victoria SRL. solicitando
la subrogacin de los suscritos en el contrato de compra venta celebrados entre
los demandados, de un terreno eriazo en la provincia de Zarumilla, sector
Pampas de la Soledad; con el rea, linderos y medidas perimtricas que aparecen
de su descripcin corriente en la ficha 0676, hoy partida electrnica 02000557
del Registro de Propiedad Inmueble de Tumbes. Mediante Resolucin nmero
dos del cinco de junio del dos mil seis de fojas ciento cuarentitrs, en va de
proceso abreviado, se admiti la demanda y se confiri el traslado respectivo.

2.1.2

Langostinera Victoria SRL mediante escrito de fojas doscientos y siguientes,

subsanada

fojas

doscientos

ochenticuatro,

contest

la

demanda

contradicindola en todos sus extremos y solicitando se declare infundada.

Mediante resolucin nmero cinco del veintiuno de julio del dos mil seis de
fojas doscientos noventicinco, se tuvo por absuelto el traslado de la demanda
por parte de la Empresa Langostinera SANTA VICTORIA SRL.
2.1.3

Inmobiliaria FINANPRO SA mediante escrito de fojas trescientos ochenticuatro

y siguientes, contest la demanda negndola y contradicindola en todos sus
extremos. Mediante resolucin numero diez del veinte de octubre del dos mil
seis de fojas cuatrocientos, se tuvo por absuelto el traslado de la damanda.

2.1.4

El veintisiete de noviembre del dos mil seis se llev a cabo la audiencia de

saneamiento procesal y conciliacin segn acta de fojas cuatrocientos veintisiete
y siguientes, donde se sane el proceso, y entre otros, se declar fundada la
excepcin de caducidad y concluido el proceso. Mediante resolucin nmero
ocho de fojas cuatrocientos ochenta y siguientes, la Sala Civil revoc la
declaratoria de fundada la excepcin de caducidad y reformndola la declararon
Infundada. El once de julio del dos mil siete se llev a cabo la audiencia de
Saneamiento procesal y conciliacin segn acta de fojas cuatrocientos
ochenticuatro y siguientes, donde se fijaron como puntos controvertidos:
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A) Determinar si en la fecha en que se produjo el contrato de compra venta entre

la Inmobiliaria FINANPRO SA y Langostinera Victoria SRL el contrato de
usufructo suscrito entre la inmobiliaria mencionada y los demandantes ya haba
concluido.
B) Determinar si la inmobiliaria FINANPROSA puso formalmente en
conociemiento de los demandantes su decisin de transferir la propiedad del
inmueble sub litis y que si en mrito a ello los demandantes formularon la
propuesta de compra.
C) Determinar si la empresa Inmobiliaria FINANPRO SA contest a los
demandantes la propuesta de compra formulada por estos.
Sealndose fecha para la audiencia de pruebas que se llev a cabo el seis de
agosto del dos mi siete segn acta de fojas quinientos y siguientes, quedando el
proceso expedito para sentenciar.
2.1.5

Mediante resolucin nmero veintids de fojas quinientos treintinueve y

siguientes, se resolvi declarar improcedente la presente demanda. Mediante
resolucin numero treintitrs de fojas seiscientos setenticinco y siguientes, la
Sala Civil Confirm la sentencia antes precisada.

2.1.6

Mediante Sentencia Casacin N 3270-2008 Tumbes del siete de abril del dos
mil nueve de fojas setecientos veintitrs y siguientes, declar Fundado el recurso
de casacin interpuesto a fojas seiscientos noventicuatro por Luis Jess
Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay, en consecuencia,
Nula la sentencia de vista de fojas seiscientos setenticinco, su fecha ocho de
mayo del dos mil ocho, e Insubsistente la sentencia apelada de fecha catorce de
diciembre del dos mil siete obrante a fojas quinientos treintinueve, integrada a
fojas quinientos noventiocho por resolucin de fecha veintiuno de enero del dos
mil ocho; Ordenaron al A quo, emita nueva sentencia con arreglo a lo dispuesto
en la presente sentencia. Dndose la resolucin materia de apelacin

2.1.7

El veintiuno de octubre del presente aos se llev a cabo la Vista del Causa en
donde informaron los abogados de las partes; sustent hechos el codemandado
por Langostinera Victoria S.R., quedando el proceso al voto para el da de hoy.
3

2.2

Definicin de Retracto (Derecho Civil)

Derecho existente en la compra-venta, en que por ley se favorece a un tercero
interesado, quin toma el lugar del comprador y reembolsa los gastos que por la
compra original se efectu./ Derecho concedido por la ley a algunas personas
para rescindir una venta hecha y sustituirse en lugar del comprador.

2.3

Conflicto o Incertidumbre
Resolver si los demandantes deben tomar el lugar del comprador
reembolsndole los gastos que por la compra original se efectu.

2.4

Fundamentos de Hecho

2.4.1

Analizado el Contrato de Usufructo sobre el predio materia de litis celebrado el

primero de marzo del dos mil dos de fojas doce y siguientes, Luis Maldonado
Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay sealaron domicilio en la calle
24 de junio Mz. F. Lt. 1 Cercado de Tumbes, provincia y departamento de
Tumbes; se acord el pago mensual, excepto el mes de marzo, por un monto de
$ 500.00 dlares americanos, siendo el plazo convenido por ocho meses;
sealndose los meses de marzo, abril, mayo y junio, y que el usufructuario est
obligado a desocupar y devolver el bien arrendado en caso no se renueve el
presente contrato, establecindose un incremento en el monto de la renta en un
10% al inicio de cada perodo, clusulas tercera y cuarta; asimismo, las partes se
comunicarn y notificarn vlidamente en las direcciones detalladas en la
introduccin del presente contrato. En dicho contrato intervinieron como
contraparte duea del predio Inmobiliaria FINANPRO SA. debidamente
representada por su Director Gerente y su Director.

2.4.2

El Gerente General de FINANPRO mediante Carta N 002-06 CBA/GR fechada

siete de febrero del dos mil seis, de fojas cuarenticinco, dirigida formalmente a
Luis Jess Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay a la calle
24 de Junio Mz. F Lt. 1 Cercado de Tumbes Tumbes, en el domicilio sealado
en el Contrato de Usufructo, y recibido por ambas personas nombradas el siete
de febrero del dos mil seis segn demanda de prueba anticipada de fojas
cincuenticinco y siguientes, especficamente fojas cincuentisis ltimo prrafo, o
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recibido el catorce de febrero del dos mil seis, segn escrito de la presente
demanda especficamente fojas ciento treintids, corroborada con escrito
firmado por Jos Carlos Maza Santn obrante a fojas cuarentisis y siguiente;
carta mediante la cual se les comunic, a los demandantes, la decisin de
FINANPROSA de dar en venta a un tercero el inmueble materia de litis, por lo
que le agradece se sirva disponer la desocupacin del mismo en quince das
calendario, a partir de su recepcin. Sobre esto se debe entender que las
renovaciones cada ocho meses llegaba a su trmino el ltimo da de febrero del
dos mil seis y que se deba desocupar por parte de los demandantes en estricta
aplicacin del artculo cuarto del Contrato de Usufructo de fojas ocho y
siguientes.
2.4.3

FINANPRO mediante escrito fechado veintitrs de febrero del dos mil seis de
fojas cuarentiocho y siguiente, se dirigi a Luis Jess Maldonado Castillo y Sra.
con la finalidad de comunicar la deuda pendiente por el incremento de 10% por
cada renovacin y que la ltima se realiz de manera automtica en el mes de
noviembre del dos mil cinco, motivo por el cual el contrato vencer el
veintiocho de febrero del dos mil seis, anexndole una liquidacin pendiente de
cobro; este documento fue recepcionado por los demandantes segn demanda de
fojas ciento treinta siguientes, especficamente fojas ciento treintitrs,
precisndose la fecha de recepcin el dos de marzo del dos mil seis segn escrito
de Jos Carlos Maza Santn de fojas cincuenta y siguiente, especficamente
inicio de fojas cincuenta. Por lo que al no haberse reclamado el adeudo, se debe
entender que los depsitos efectuados el diecisiete de marzo del dos mil seis y
veintinueve de marzo del dos mi seis, que asciende al monto de dos mil treinta
dlares americanos fojas treintisis, frente a la deuda puesta a cobro
recepcionada el dos de marzo del dos mil seis por el monto de veinte mil
quinientos cincuenticuatro ($ 20,554.00), se debe entender que no era para pagar
por la prrroga del contrato de usufructo.

2.4.4

Segn escritura pblica con Kardex N 111525 de fojas siete y siguientes, y

considerandos que anteceden, se logra establecer que FINANPRO el veintisiete
de marzo del dos mi seis celebra compra venta ante notario, siendo el comprador
Langostinera Victoria SRLtda. De lo que se desprende que la venta del predio

materia de litis se realiz cuando los demandantes ya no eran usufructuarios, por

cuanto su contrato se venci el ltimo da de febrero del dos mil seis, lo que se
corrobora con la sentencia de desalojo obrante en el Expediente N 00318-2006,
especialista Nizama Huiman Julio Nicols, que en copias fedateadas corren
como anexo.
2.4.5

Sobre la Casacin N 3270-2008-Tumbes de la Sala de Derecho Constitucional

y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica de fojas
setecientos veintitrs y siguientes, en atencin a los considerandos detallados,
especficamente respecto al ndcimo y siguientes se puede determinar:

2.4.5.1 El contrato de usufructo celebrado entre FINANPRO y los demandantes

concluy el ltimo da de febrero del dos mil seis, siendo la fecha de compra
venta del mismo predio materia de litis el veintisiete de marzo del dos mil seis,
por lo que dicha venta a favor del codemandado Langostinera Victoria SRL se
realiz cuanto el contrato de usufructo entre los demandantes y el co demandado
FINANPRO S.A haba concluido.
2.4.5.2 Mediante Carta N 002-06-CBA/GR del siete de febrero del dos mil seis
FINANPRO puso en conocimiento de los demandantes formalmente su decisin
de dar en venta a un tercero el inmueble materia de litis, agradeciendo se sirva
disponer la desocupacin, lo que fue recepcionado por dichos demandantes el
siete o el catorce de febrero del dos mil seis.
2.4.5.3 No se ha logrado establecer la contestacin por parte de FINANPRO S.A sobre
la propuesta de compra efectuada por los demandantes.
2.5

Fundamentos de Derecho

2.5.1

Cdigo Civil artculo 1351, 1352 y 13561

Cdigo Civil
Artculo 1351.- Nocin de contrato
El contrato es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica
patrimonial.
Artculo 1352.- Perfeccin de contratos
Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, adems, deben
observar la forma sealada por la ley bajo sancin de nulidad.

En donde se establece la validez del contrato de usufructo llevada a cabo el

primero de marzo del dos mil dos, siendo su fecha de vencimiento el ltimo da
de febrero del dos mil seis, y entrega obligatoria a partir del primero de marzo de
dicho ao, lo que se comunic a los demandado el siete o catorce de febrero del
mismo ao en su domicilio como se estableci en el respectivo contrato de
usufructo.
2.5.2

Cdigo Civil artculo 15922

En donde se establece que a los demandantes les asiste el derecho a demandar
subrogarse en el lugar del comprador del predio materia de litis y en todas sus
estipulaciones del contrato de compra venta. Para que se declare fundado su
petitorio debe acreditar ciertos requisitos establecidos en el cdigo en desarrollo.

2.6

Subsuncin
De acuerdo a los medios probatorios analizados y a la normativa desarrollada, se
puede establecer que los demandantes tuvieron derecho a usufructuar el predio
materia de litis hasta ltimo da de febrero del dos mil seis, por habrsele
cursado carta de resolucin de contrato al domicilio sealado en dicho contrato
de usufructo, lo que fue recepcionado por los demandantes el siete o catorce de
febrero del dos mi seis, en donde se les comunic que deban desocupar dicho
predio; por lo que siendo la renovacin cada ocho meses, porque as lo
establecieron, en donde tambin los demandantes se comprometieron a entregar
dicho predio; la recurrida debe revocarse y declararse infundada la demanda.

2.7

Conclusin

2.7.1

Los demandantes no deben tomar el lugar del comprador reembolsndole los

gastos que por la compra original se efectu.

Artculo 1356.- Primaca de la voluntad de contratantes

Las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean
imperativas.
Cdigo Civil Derecho de Retracto
Artculo 1592.- Definicin
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

2.7.2

En aplicacin del Artculo 364 del Cdigo Procesal Civil en concordancia con el
artculo 39 de la Ley Orgnica del Poder Judicial.

III.

SE RESUELVE

3.1

Decisin
Por las consideraciones expuestas, LA SALA CIVIL DE LA CORTE
SUPERIOR

DE

JUSTICIA

DE

TUMBES,

POR

UNANIMIDAD

RESUELVE: REVOCAR la Sentencia apelada (Resolucin Nmero

cuarentitrs del quince de junio del dos mil diez) de fojas setecientos ochentitrs
y siguientes, que Fall: Declarando Fundada la demanda interpuesta por Luis
Jess Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay sobre retracto
contra la empresa langostinera Victoria SRL y la inmobiliaria FINANPRO S.A,
con

lo

dems

que

contiene

REFORMNDOLA:

DECLARARON

INFUNDADA LA MISMA DEMANDA. Interviniendo como Juez Superior

Ponente BORIS VLADIMIR MAQUI VERA. Seores Jueces Superiores:
Maqui Vera, Faya Salas y Lezcano Fernndez. Secretaria: Teresa A. Nole
Zapata.-