AMANDO SOUSA BRITO

Disciplina: direitos reais

funo social da propriedade

goiania 2015

Sumrio
O DIREITO DE PROPRIEDADE..................................................................................2
Evoluo histrica da propriedade......................................................................2
A FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE NA CONSTITUIO BRASILEIRA DE 1988.....7
A constitucionalizao da funo social da propriedade no direito brasileiro......7
A funo social da propriedade urbana...............................................................8
A funo social da propriedade rural...................................................................9
Auto-aplicabilidade da funo social da propriedade........................................12
CONCLUSO...................................................................................................... 12
BIBLIOGRAFIA.................................................................................................... 13

O DIREITO DE PROPRIEDADE
Evoluo histrica da propriedade
A inteno do Homem de apropriar-se de bens materiais remonta s
pocas mais primitivas da nossa histria, principalmente no que concerne aos
utenslios fabricados por ele mesmo, geralmente relacionados ao uso domstico
e de guerra. A propriedade imobiliria s iria ganhar relevncia muito depois,
no s pelo fato dos povos serem nmades, mas tambm porque o entendimento
de apreenso era social, atinente ao cl, tribo, ao grupo familiar.
O antigo Direito Grego j admitia, ainda que timidamente, formas de
propriedade privada, havendo registros da diviso de terras entre os membros de
grupos familiares.
Lentamente, entre os sculos VII e VI a.C., a idia de propriedade
imobiliria individual foi tomando corpo, embora no houvesse uma definio
tcnica
Tambm na Roma antiga no havia um conceito escrito de propriedade .
Esta era tida primeiramente como coletiva, indivisa, pertencente gens, e
englobava a terra, os animais e os escravos. Estava intimamente ligada posse.
Suas caractersticas prprias eram a perpetuidade, a exclusividade, o teor

absoluto, a iseno de impostos, a extenso a tudo que se encontrava abaixo e

acima do solo e a quase inexistncia de limitaes. O poder de deciso inerente
ao patrimnio familiar pertenceu, por muito tempo, de forma praticamente
exclusiva, ao pater familias.
Posteriormente desenvolveram-se os grandes latifndios, e somente com
JUSTINIANO houve um incremento nas limitaes estatais, com a instituio da
possibilidade de expropriao, que tinha uma motivao de utilidade pblica.
No perodo ps-clssico, o proprietrio que no cultivava seu terreno
perdia a propriedade do mesmo para aquele que o vinha cultivando h mais de
dois anos , o que demonstra uma preocupao acerca da correta destinao da
propriedade agrcola.
O feudalismo, na Idade Mdia, trouxe profunda modificao no direito de
propriedade. O domnio foi dividido em direto e til . O proprietrio do imvel,
titular do domnio direto, repassava a posse da terra a outrem, o vassalo, que
tornava-se assim titular do domnio til.
Era uma relao onde reinava o binmio propriedade/poltica , posto que ser
dono de bens imveis era fator de poder. Como resultado, os prprios vassalos
passaram a criar novas divises de domnio, em relao a outros subservos, ou
subvassalos, dando origem a uma complicada trama de interdependncias
jurdicas.
O abuso das relaes entre senhores e vassalos, prpria desse sistema,
ajudou a alicerar a reao, que cristalizou-se nos ideais da Revoluo Francesa,
a qual premiou aqueles que detinham a posse direta, o domnio til, das terras,
reunificando o domnio em suas mos, valorizando assim a utilizao efetiva do
bem. A garantia da propriedade passa a ser um dos pilares da organizao social,
como no poderia deixar de ser numa estrutura burguesa, ao lado da igualdade
e da liberdade. A propriedade passa a ser um direito inviolvel e sagrado, e
ningum dela pode ser privado, a no ser quando a necessidade pblica
legalmente comprovada o exigir evidentemente e sob a condio de justa e
prvia indenizao .
A propriedade, em seus caracteres tradicionais, portanto, era absoluta,
exclusiva e perptua.

Marco do direito de propriedade (individual) foi o Cdigo de Napoleo

(Cdigo Civil Francs de 1804), que o colocou no cerne do ordenamento jurdico e
conferiu - lhe, seguindo a linha do pensamento romanstico, um carter absoluto.
Foi elevado a direito natural, inalienvel, no suscetvel de prescrio. Porm o
mesmo artigo j continha uma tmida disposio, no sentido de que se poderia
dispor das coisas da forma mais absoluta, contanto que no se faa delas um
uso proibido pelas leis e regulamentos .
Essa concepo se expandiu, impregnando as legislaes posteriores em
todo o mundo, inclusive o nosso Cdigo Civil.
Os cdigos civis europeus, sob os auspcios da inspirao francesa,
lastrearam a Revoluo Industrial, mas o liberalismo desenfreado passou a contar
com opositores de peso.
Isso porque o sistema, evidentemente, no permitia o acesso de todos
propriedade privada, o que evidenciou a sua adequao aos interesses da elite
burguesa em contraposio aos da populao em geral. A propriedade rural era,
na prtica, perpetuada nas mos da burguesia.
Nesse contexto, a apropriao individual dos bens de produo foi
fortemente contestada pelo comunismo de KARL MARX e FRIEDERICH ENGELS10,
cujo arcabouo terico derivou para o mundo dos fatos atravs da Revoluo
Russa de 1917. O sistema comunista implantado, destarte, inovou os contornos
da propriedade, colocando o Estado como proprietrio nico dos meios de
produo.
Era a contraposio ao direito de propriedade, pensamento que encontrou
em PROUDHON um rduo defensor, com a sua Teoria Negativista da Propriedade.
Em resumo, e apesar das posies contrrias acima relacionadas, o direito
de propriedade, sob a tica tradicional, desenvolveu-se como uma situao
jurdica subjetiva complexa, tendo o proprietrio particular no polo ativo e todas
as demais pessoas no polo passivo, as quais tm o dever de respeitar o exerccio
das 3 faculdades bsicas: uso, gozo e disposio. visto como absoluto,
exclusivo e perptuo, j que direcionado unicamente para o seu titular
(proprietrio), que utilizava o bem quando, onde, como e enquanto lhe
aprouvesse.

Mais adiante surgem as limitaes ao direito de propriedade, que consistem

nos condicionamentos que atingem os caracteres tradicionais desse direito. Tais
limitaes podem ser de Direito Privado, como por exemplo o direito de
vizinhana, ou de Direito Pblico, tal como as limitaes urbansticas.
So espcies de limitaes ao direito de propriedade:
a) restries - limitam o carter absoluto da propriedade, condicionado as
faculdades de fruio, transformao ou alienao a terceiros. Ex.: tombamento.
b) servides (e outras formas de utilizao de propriedade alheia) - atingem
o carter exclusivo da propriedade, que passa a servir tambm a outrem. Ex.: art.
5, XXV.
c ) desapropriao - afeta o carter perptuo da propriedade, porque o
meio pelo qual o Poder Pblico determina a transferncia compulsria da
propriedade particular.
A propriedade, no ordenamento jurdico brasileiro, encontra o nascedouro
do seu fundamento na Carta Constitucional de 1988, que est inserida na
tendncia constitucionalizante e publicizante do Direito Civil.
A atual Lei Fundamental, porm, abarcou a posio doutrinria que sustenta
no constituir a propriedade uma instituio nica, mas, sim, um plexo de
instituies diferenciadas, interrelacionadas com as vrias espcies de bens e de
titulares12. A partir dessa premissa adotada pela Constituio, pode o intrprete
mensurar a existncia jurdica no de uma propriedade, mas de diversas
espcies de propriedades, cada uma delas com peculiaridades prprias:
propriedade em geral (art. 5, XXII); propriedade urbana (art. 182, 2);
propriedade rural (arts. 5, XXVI, 184, 185 e 186); propriedade pblica (art. 37,
XXI); propriedade privada; propriedade de terras indgenas (art. 20, XI e 231);
etc.
A funo social da propriedade Buscando uma posio intermediria entre o
absolutismo da propriedade liberal e a sua negativa, surgiu no final do sculo
passado13, primeiramente na doutrina social da Igreja Catlica14, a idia de
funo social da propriedade, ao lado das limitaes tradicionais, mas com elas
no se confundindo15.
De acordo com DI PIETRO, a inspirao mais prxima do princpio a
doutrina social da Igreja, tal como exposta nas Encclicas Mater et Magistra, do

Papa Joo XXII, de 1961, e Populorum Progressio, do Papa Joo Paulo II, nas quais
se associa a propriedade a uma funo social, ou seja, funo de servir de
instrumento para a criao de bens necessrios subsistncia de toda a
humanidade

Insta observar, no entanto, que GIERKE, em 1889, j tinha

afirmado, em discurso sob o ttulo A Misso Social do Direito Privado, que

deveriam ser impostos deveres sociais propriedade, a qual no deveria mais
servir apenas aos interesses egosticos dos indivduos, mas sim, ser disciplinada
no interesse de todos.
Foi, no dizer de ANDR PIETTRE, citado por EROS ROBERTO GRAU, a
revanche da Grcia sobre Roma, vez que a concepo romana, que justifica a
propriedade em razo da sua origem (famlia, dote, estabilidade patrimonial),
sucumbe ante a concepo aristotlica, que justifica a propriedade pelo seu fim,
seus servios, sua funo.
Qualquer instituto jurdico, e no s o regime de propriedade, pode se
adaptar noo geral da funo social, ou seja, possui uma finalidade em razo
da qual existe.
AUGUSTO COMTE e LEN DUGUIT foram alguns dos principais filsofos e
doutrinadores a sustentar a funo social. DUGUIT, em texto que se tornou
fundamental ao estudo do tema, formulou a teoria da propriedade como uma
funo, pregando a transformao da noo jurdica da propriedade, que teria se
socializado:
Sin embargo, la propiedad es una instituin juridica que se ha formado para
responder a una necesidad econmica, como por otra parte todas las
instituciones jurdicas, y que evoluciona necesariamente con las necessidades
econmicas mismas. Ahora bien, en nuestras sociedades modernas la necesidad
econmica, a la qual ha venido a responder la propiedad institucin jurdica, se
transforma profundamente; por consiguiente, la propiedad como institucin
jurdica deve transformarse tambin. La evolucin se realiza igualmente aqu
em el sentido socialista. Est tambin determinada por una interdependencia
cada vez ms estrecha de los diferentes elementos sociales. De ah que la
propiedad, par decirlo as, se socialice. Esto no significa que llegue a ser
colectiva en el sentido de las doctrinas colectivistas; pero significa dos cosas:
primeramente, que la propiedad individual deja de ser un derecho del individuo,
para convertirse en una funcin social; y en segundo lugar, que los casos de
afectacin de riqueza a las colectividades, que juridicamente deben ser
protegidas, son cada da msnumerosos.

Para DUGUIT, portanto, a propriedade era uma funo (propriedade-funo).

Essa noo, no entanto,
propriedade

contm

uma

no prevaleceu, pois considera-se que a

funo,

mas

com

ela

no

se

identifica

necessariamente. Destarte, a ordem jurdica deve garantir o direito propriedade

individual, mas esse direito deve ser exercido dentro de certos limites, sem
abusos, principalmente no que concerne ao no aproveitamento do bem, muito
embora diga respeito tambm atuao positiva, direta utilizao. Deve ter em
mente o proprietrio, assim, que h um interesse geral a ladear o seu interesse
particular, e por isso tem que dar ao bem uma destinao que se alinhe funo
social respectiva.
Os tempos modernos, portanto, trouxeram a perda da condio de privilgio
excepcional e especial proteo que gozava a propriedade no sculo XIX, estando
impressa a idia de que a Propriedade de um bem, especialmente quando
instrumental, s legtima se cumprir uma funo social.
Essa condio, que determina o uso do bem em favor de todas as pessoas,
e no apenas do titular, opera em relao a todas as formas de propriedade:
mobiliria ou imobiliria, urbana ou rural. Porm, na seara da propriedade
agrria que a funo social ganha mais nfase, posto que as terras so, por
natureza, o mais importante bem de produo, j que fornecem o alimento a
todos os animais do planeta, inclusive ao Homem. A m utilizao das reas
agricultveis leva ou levar escassez de alimentos e, consequentemente,
fome. Isso sem falar na matria-prima industrial.
Ao lado das transformaes sofridas pela propriedade, tambm o Direito
sofreu alteraes, principalmente no que tange ao Direito Civil, cujo Cdigo
deixou de ser o ncleo principal da discusso, a qual ganhou ares de tema
constitucional.
O fenmeno da constitucionalizao do Direito Civil conseqncia do
constitucionalismo e do princpio da supremacia da Constituio. Esta, ocupando
o pice do ordenamento jurdico, que d os contornos dos diversos ramos do
Direito integrantes do sistema infraconstitucional. A mudana de atitude enfrenta
sculos de primazia da doutrina puramente civilista, o que torna a tarefa rdua.
At hoje h uma certa reticncia, inclinando-se ainda vrios operadores do
Direito para a antiga hermenutica costumeira das normas, onde a Constituio
interpretada segundo o Cdigo Civil.

No entanto, a prevalncia hierrquica das normas constitucionais bem como

a publicizao do Direito so, ao nosso modesto pensar, irreversveis. O
fenmeno da constitucionalizao da funo social da propriedade se originou
com as Constituies do Mxico de 1917 e da Alemanha de 1919 (Constituio
de Weimar). A primeira estatui, no artigo 27, que A Nao ter, a todo tempo, o
direito de impor propriedade privada as determinaes ditadas pelo interesse
pblico (...), enquanto esta ltima chega a afirmar, no seu artigo 153 que A
propriedade obriga e o seu uso e exerccio devem ao mesmo tempo representar
uma funo no interesse social (grifamos).
V-se, assim, que a doutrina da funo social da propriedade est
intimamente ligada s Constituies do welfare state, que consagram o bemestar social. Ao mesmo tempo, corresponde a uma manifestao do direito de
solidariedade: tambm com fundamento na solidariedade que, em vrios
sistemas jurdicos contemporneos, consagra-se o dever fundamental de se dar
propriedade privada uma funo social .
Posteriormente,

doutrina

se

espalhou,

alcanando

vrias

cartas

constitucionais modernas, inclusive a nossa de 1988, adiante examinada. A

maioria dos ordenamentos jurdicos modernos, das mais variadas vertentes,
conhece a funo social.
A funo social, hodiernamente, cumpre o papel de elemento inibidor e
repressor das distores jurdicas originrias da degenerada e ilegtima utilizao
da

propriedade.

Trata-se

de

um

agrupamento

sistematizado

de

regras

constitucionais que objetiva manter ou repor a propriedade na sua destinao

normal, de forma que a mesma seja benfica e til a todos, e no apenas ao
proprietrio.
De fato, as razes prticas justificadoras da doutrina da funo social so
plenamente compreensveis. certo, no mundo dos fatos, que as necessidades
humanas so infinitas, enquanto que os bens naturais capazes de atend-las so
finitos. Alguns desses bens, como as terras agricultveis, revestem-se de
importncia ainda maior pelo fato de serem fonte de produo de outros bens
necessrios ao atendimento das necessidades dos Homens, como por exemplo
os alimentos. Assim, a utilizao dos bens de produo e o seu eventual
desvirtuamento so temas que interessam a todos, sejam os proprietrios das
terras sejam os interessados nos bens produzidos atravs delas. Mesmo os bens

que no so de produo podem ter uma destinao de interesse geral, e no

apenas individual. o caso dos terrenos e urbanos, onde a necessidade de
utilizao racional do solo nas cidades faz com que haja um interesse coletivo no
seu aproveitamento, pelo que devem os proprietrios dos mesmos construir
prdios de acordo com o plano diretor da cidade.
Certo que a propriedade dever estar voltada para o bem geral, de toda a
sociedade, e no apenas para o atendimento das necessidades do proprietrio.
nesse sentido que a Conveno Americana de Direitos Humanos, aprovada em
22 de novembro de 1969, na Conferncia de So Jos da Costa Rica, estabelece
que a lei pode subordinar o uso e o gozo dos bens da propriedade privada ao
direito fundamental .
Questo importante reside em fixar se todo tipo de propriedade possui
funo social. Em que pese a divergncia doutrinria, pois autores h que
entendem que a funo social restrita propriedade dos bens de produo24,
preferimos afirmar que h funo social em qualquer tipo de propriedade. Nesse
ponto concordamos com DOMINGOS SVIO DRESCH DA SILVEIRA, no sentido de
que o que varia no a existncia (sempre h), mas sim o tipo de funo
social25, j que, como melhor explanado adiante, para cada espcie de
propriedade corresponde um tipo diverso de funo social. Tome -se, em arrimo
afirmao, que a Constituio, no Ttulo dos Direitos e Garantias Fundamentais,
dispe que a propriedade atender sua funo social de forma genrica, sem
restries, pelo que a norma incide em todas as espcies de propriedades
previstas pela Carta, e no apenas naquelas relacionadas ordem econmica e
aos bens de produo.
Assim, se se pode afirmar, atualmente, que existe algo de absoluto na
propriedade, este algo absoluto justamente a sua funo social. At porque
deve-se entender que a funo social no um elemento extrnseco ao prprio
conceito jurdico do direito de propriedade. Ao revs, filiamo -nos concepo
que entende ser a funo social integrante do conceito de propriedade,
habitando a parte interna desse direito. A propriedade, assim, s existe se e
enquanto realiza a sua funo social.
JOS AFONSO DA SILVA tambm abraa essa doutrina, ao defender, em
consonncia com PEDRO ESCRIBANO COLLADO, que a funo social elemento
da estrutura e do regime jurdico da propriedade; pois, princpio ordenador da

propriedade privada; incide no contedo do direito de propriedade; impe-lhe

novo conceito.
Tambm EROS ROBERTO GRAU afirma que a idia de funo social d
propriedade um contedo especfico, de sorte a moldar-lhe um novo conceito
28. Defende ainda aquele ilustre autor o ponto de vista de que a propriedade
dotada de funo social justifica-se pelos seus fins, seus servios e sua funo,
sendo esta ltima a sua base de legitimao. Desta forma, se a funo social no
cumprida no ser mais a propriedade objeto de proteo jurdica, pelo que o
correto seria o perdimento do bem, e no a soluo adotada pela constituio, de
desapropriao, posto que a indenizao seria, sob esta tica, um pagamento
indevido, acarretador de enriquecimento sem causa do proprietrio .
Da mesma forma, PIETRO PERLINGIERI, citado por DOMINGOS SVIO
DRESCH DA SILVEIRA, afirma que Se o proprietrio no cumpre e no se realiza
a funo social da propriedade, ele deixa de ser merecedor de tutela por parte do
ordenamento jurdico, desaparece o direito de propriedade 30
.
A FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE NA CONSTITUIO BRASILEIRA DE 1988
A constitucionalizao da funo social da propriedade no direito brasileiro

Como j vimos no captulo anterior, o fenmeno da constitucionalizao da

funo social da propriedade, no direito internacional, se originou com as
Constituies do Mxico de 1917 e da Alemanha de 1919 (Constituio de
Weimar).
No Brasil, o princpio foi fonte de inspirao para a desapropriao por
interesse social prevista inovadoramente pela Constituio Brasileira de 1946,
embora no tenha constado do texto final a expresso funo social. O Senador
FERREIRA DE SOUZA, autor da emenda que originou a desapropriao por
interesse social naquela Carta, ao justific-la perante a Comisso Constitucional
afirmou ser lgico que o ser humano possua como seu, de forma absoluta,
aqueles bens necessrios sua vida, sua profisso, sua manuteno e de
sua famlia, mesmo os que constituem economia para o futuro. Mas alm desse
mnimo, a propriedade tem uma funo social de modo que ou o seu proprietrio
a explora e mantm dando-lhe utilidade, concorrendo para o bem comum, ou ela

no se justifica. A emenda no chega ao extremo de negar a propriedade, mas,

superpondo o bem-comum ao bem individual, admite a expropriao das
propriedades inteis, das que poderiam ser cultivadas e no o so, daquelas cujo
domnio absoluto chega a representar um acinte aos outros homens.
A funo social da propriedade apareceu, literalmente, pela primeira vez na
histria constitucional ptria na Carta de 1967, como um dos princpios da ordem
econmica e social:
Art. 157. A ordem econmica tem por fim realizar a justia social, com base
nos seguintes princpios:
(...)
III - funo social da propriedade.
A partir desse momento, gizou-se no topo da ordem jurdica nacional que o
direito de propriedade no mais poderia ser concebido na concepo romanstica
tradicional, devendo, ao revs, exercer um papel de realizao de finalidades
sociais, coletivas.
A Constituio de 1969, tambm no ttulo relativo ordem econmica e
social, previa:
Art.

160.

ordem

econmica

social

tem

por

fim

realizar

desenvolvimento nacional e a justia social, com base nos seguintes princpios:

(...)
III - funo social da propriedade.
Durante a vigncia dessas duas Cartas Constitucionais, o princpio da
funo social da propriedade esteve quase que unicamente relacionado, em
termos de aplicao, com a desapropriao para fins de reforma agrria.
A Carta Brasileira atual garante o direito de propriedade no seu artigo 5 ,
que traz o rol dos direitos e garantias fundamentais, contanto que atenda s
exigncias da sua funo social:
XXII - garantido o direito de propriedade; XXIII - a propriedade atender a
sua funo social;
Por outro lado, tambm manteve a propriedade e a sua funo social como
um dos princpios conformadores da ordem econmica:

Art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano

e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existncia digna, conforme os
ditames da justia social, observados os seguintes princpios:
(...)
II - propriedade privada;
III - funo social da propriedade;
Assim, a propriedade em geral, de acordo com a tradio constitucional
brasileira, no mais adorna contornos de direito individual puro, nem deve ser
entendida como uma instituio do Direito Privado. , ao revs, instituio
pertencente ao Direito Pblico, eis que princpio constitucional da ordem
econmica.
Mais

adiante,

Carta

vigente

inova

histria

do

ordenamento

constitucional brasileiro, ao traar os contornos da funo social da propriedade

urbana e rural. Isso porque, como j visto, no h uma nica espcie de
propriedade, e a Constituio trar diferenciao de tratamento a cada uma
delas, inclusive no que concerne ao cumprimento da funo social.
Pode-se dizer, no entanto, que em qualquer caso a funo social dever ser
observada, mesmo que o seu contedo varie em relao a cada uma das
espcies de propriedades elencadas pela Lei Maior. Teremos, assim, v. g., uma
funo social da propriedade urbana, uma outra da propriedade rural, mais uma
da propriedade de terras indgenas, e assim por diante.
Da porque pode-se concluir que, da mesma forma que a propriedade, no
h uma nica funo social, mas diversas funes sociais. Estas variam de
acordo com a natureza da propriedade.
A funo social da propriedade urbana
As Constituies anteriores no traziam expressos os requisitos necessrios
ao atendimento da funo social da propriedade urbana. Assim, inovao da
Carta de 1988 o contedo do artigo 182, 2, que relaciona a funo social deste
tipo de propriedade com as exigncias fundamentais de ordenao da cidade,
expressas no plano diretor: Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano,
executada pelo poder pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em

lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da
cidade e garantir o bem-estar de Seus habitantes.
1. O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para
cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e de expanso urbana.
2. A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor.
(grifamos)
Estas disposies so complementadas com o quanto disposto pelo 4 do
mesmo artigo, que permite ao Municpio impor sanes ao uso degenerado da
propriedade urbana, podendo atingir o pice com a desapropriao.

4. facultado ao poder pblico municipal, mediante lei especfica para

rea includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do
solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no
tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de
emisso previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de
at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real
da indenizao e os juros legais.
De notar que as sanes so progressivas, e no alternativas. Assim, ter
que haver a determinao de parcelamento ou edificao compulsrios ant es do
imposto progressivo, e s depois deste que poder ocorrer a desapropriao.
Isso denota que na prtica ser muito difcil atingir o ltimo estgio.
Um outro ponto que apresenta uma sano ao incorreto uso do imvel
urbano, privilegiando aquele que se utiliza adequadamente do mesmo, a
hiptese da perda da propriedade em virtude de usucapio especial, inserido no
texto constitucional atravs do artigo 183:

Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
utilizando a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Assim, se certo que algum pode ser proprietrio de espao fsico urbano,
no menos correto que esta propriedade pode ser perdida se o imvel
permanecer sem utilizao por parte do proprietrio e um terceiro passar a fruir
do mesmo para sua moradia, em determinadas condies. Como visto, os bens
materiais so finitos, no se justificando que fiquem sob o domnio de quem no
lhes est fruindo da maneira correta.
Importante salientar, assim, que o proprietrio do imvel urbano est
sempre adstrito a uma obrigao de fazer para que o seu direito de propriedade
cumpra a funo social que lhe destinada, consubstanciada na utilizao
conforme

o plano diretor. A imposio de comportamentos positivos

caracterstica da funo social, na lio sempre bem vinda de EROS ROBERTO

GRAU:
O que mais releva enfatizar, entretanto, o fato de que o princpio da funo
social da propriedade impe ao proprietrio - ou a quem detm o poder de
controle, na empresa - o dever de exerc-lo em benefcio de outrem, e no,
apenas, de no o exercer em prejuzo de outrem. Isso significa que a funo
social da propriedade atua como fonte de imposio de comportamentos
positivos - prestao de fazer, portanto, e no, puramente, de no fazer ao
detentor do poder que deflui da propriedade.

A funo social da propriedade rural

Como j anotado neste trabalho, a propriedade e utilizao das terras
agricultveis possui extrema importncia, j que estas constituem um bem
atravs dos quais so produzidos gneros indispensveis vida dos demais seres
humanos. Assim, por exemplo, se o proprietrio promove o seu desvirtuamento,
servindo-se da terra para fins especulativos, ao revs da produo agrcola ou
pastoril, afronta a todas as outras pessoas da sociedade na qual est inserido,
pois as necessidades delas no podero ser integralmente satisfeitas.
Com inteira razo, assim, a advertncia de MARTIN BASSOLS COMA, no
sentido de que La utilizacin racional del suelo puede ser instrumento de
afirmacin del derecho para disfrutar de una vivienda digna y adecuada, al
proprio tiempo que es un medio para combatir una disfuncin en el mercado

inmobiliario especulativo que dificulta en todo caso la realizacin de aquel

derecho.
A propriedade rural, para cumprir corretamente sua funo social, deve
atender, simultaneamente, aos requisitos do art. 186:
Art. 186. A funo social cumprida quando a propriedade rural atende,
simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei,
aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do
meio ambiente;
III - observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos
trabalhadores.
A disposio transcrita acima no pode ser tida como uma inovao no
sistema jurdico brasileiro, vez que cuida praticamente de uma reproduo do
quanto j disciplinado pela lei n 4.504/64 (Estatuto da Terra), muito embora no
se possa negar a vantagem da constitucionalizao da funo social da
propriedade

agrria.Esses

requisitos

constitucionais

denotam

tambm

imposies positivas, no sentido j mencionado antes quando tratamos da

funo social da propriedade urbana, onde o proprietrio ou detentor exerce o
direito em benefcio de outrem, e no apenas deixa de exerc-lo em prol de
terceiros.
A utilizao da melhor tcnica agrcola revela o aproveitamento racional da
terra; j a adequao desse aproveitamento ser constatada a partir das
condies geofsicas da gleba, ou seja, do seu potencial produtivo .
O pleno respeito ao meio ambiente colocado como elemento necessrio
ao cumprimento da funo social da propriedade agrcola pelo inciso II do artigo
186 da CF/88.
E no poderia ser diferente numa Carta que conferiu primazia ao direito
ambiental, que coloca a defesa do meio ambiente como princpio da ordem
econmica e que trata o meio ambiente ecologicamente equilibrado, a que todos
tm direito, como bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de

vida, impondo-se ao poder pblico e coletividade o dever de defend- lo e

preserv- lo para as presentes futuras geraes36. De notar que no conceito de
coletividade esto inseridos os proprietrios rurais.
HARVEY S. PERLOFF37 adverte que A qualidade do meio ambiente em que
a gente vive, trabalha e se diverte influi consideravelmente na prpria qualidade
de vida. O meio ambiente pode ser satisfatrio e atrativo, e permitir o
desenvolvimento individual, ou pode ser nocivo, irritante e atrofiante .
A preservao ambiental, ressalte-se, tema que refoge aos limites do
interesse do Homem atual, encontrando-se no campo do interesse humano geral,
presente e futuro. Isto porque as decises tomadas pelas pessoas hoje tero
influncia nas condies de vida das futuras geraes. Da deriva o moderno
conceito de equidade intergeracional38, que engendra uma relao obrigacional
sui generis, a qual possui no polo passivo, como devedora, a gerao presente, e
no polo ativo, como credoras, as geraes humanas vindouras, que sero
formadas por nossos descendentes .
Nesse contexto, acertada a incluso de normas protetivas do meio ambiente
na funo social da propriedade, pois a violao ambiental atinge no s os
direitos das pessoas que atualmente vivem, mas tambm os dos nossos
descendentes, que viro perpetuar a espcie humana.
O elemento social, referido pelos incisos III e IV do artigo 186 da CF/88,
tambm deve ser observado pelo proprietrio. Assim, necessrio que as regras
inerentes relao de emprego sejam observadas, e tambm mister que a
explorao da terra atenda aos interesses dos trabalhadores, de forma a
favorecer ao seu bem-estar. O acerto do constituinte pode ser aferido a partir do
momento em que lembramos que a ordem econmica brasileira fundada na
valorizao do trabalho humano, visando assegurar a todos uma existncia
digna, em conformidade com a justia social.
De notar, assim, que a funo social da propriedade serve tambm como
fonte de proteo eficcia de outros direitos difusos ou coletivos. Tambm
encontramos essa peculiaridade no direito espanhol, onde nos socorremos, mais
uma vez, da doutrina de MARTIN BASSOLS COMA:
Al proprio tiempo, el surgimiento de inevitables disfunciones en el processo econmico
(contaminacin, degradacin ambiental y paisajstic a, prdida de identidad de valores culturales,
etc.) ha determinado la aparicin de una nueva faceta de aplicacin de la funcin social de la

propriedad: la conservacin de los valores inherentes o naturales de los bienes al objeto de

apartarlos o impedir su transformacin productivista, actuando la Administracin no en funcin de
promotora de su transformacin sino como medio de control de conservacin de sus valores
naturales y culturales que como tales son asumidos por la Ley (los llamados bienes culturales y
ambientales). (...) En la determinacin de esta relacin jurdica no slo se tutelan los intereses
generales, representados por la Administracin, sino tambin una serie de intereses difusos o
colectivos que van tomando cuerpo en el desarrollo de la sociedad y que pugnan por su expresin y
reconocimiento activo al margen o com independencia de la Administracin los llamados contraderechos - como son el derecho a la salud, al medio ambiente, la tutela de los consumidores, etc.

O desatendimento aos requisitos do adequado cumprimento da funo

social autoriza o Estado a retirar compulsoriamente a propriedade rural das mos
do cidado, atravs da desapropriao:
Art. 184. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de
reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social,
mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula de
preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir do
segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida em lei.
No podem ser desapropriadas, porm, a pequena propriedade rural, nem
aquela, de qualquer tamanho, que seja produtiva (artigo 185, CF/88). No entanto,
ao nosso ver, isso no quer dizer que a lei no possa estabelecer outras sanes,
diversas da desapropriao, para os casos em que tais tipos de propriedades
rurais estejam a descumprir a sua funo social.
Ou seja: a Constituio estabeleceu uma sano possvel de ser aplicada
quando no se cumpre a funo social, que a desapropriao por interesse
social para fins e reforma agrria, excepcionando a pequena propriedade e a
propriedade produtiva. Mas, por outro lado, a ordem infraconstitucional no est
impedida de estabelecer outras sanes, de natureza diversa, aplicveis ou
mesmo especficas para tais casos, como por exemplo a progressividade do
Imposto Territorial Rural, ou multas civis.
Caso

contrrio,

teramos

que

admitir

que

funo

social

dessas

propriedades ou no existe ou se resumiria em no constituir latifndios ou

serem produtivas. Nesse caso, seramos obrigados a admitir, por exemplo, que
uma pequena propriedade, que se tornou produtiva atravs de trabalho escravo
e de desmatamentos desarrazoados, cumpre corretamente sua funo social, o
que seria um absurdo jurdico e moral.

Auto-aplicabilidade da funo social da propriedade

A funo social da propriedade um conceito jurdico indeterminado. Por
conceito jurdico indeterminado, segundo KARL ENGISH, deve ser entendido
aquele conceito cujo contedo e extenso so em larga medida incertos42. O
fenmeno da indeterminao jurdica tido, atualmente, pela maioria dos
autores, como um sintoma de uma nova racionalidade jurdica .
Essa indeterminao, porm, deve funcionar como elemento propulsor da
potencializao do instituto da funo social, e no como um fator de limitao
sua aplicao, como bem acentua DOMINGOS SVIO DRESCH DA SILVEIRA .
Isso porque permitir ao aplicador do direito atuar com maior liberdade, pois
cabe

ao

Poder

Judicirio

tarefa

de

preencher

os

conceitos

jurdicos

indeterminados45. Assim, o Poder Judicirio pode e deve avaliar, quando instado

a tanto, se as propriedades cumprem a sua funo social, podendo se utilizar dos
parmetros constitucionais, mas independentemente de qualquer norma inferior.
No podem os tribunais escusar-se de julgar ou de aplicar o princpio da funo
social da propriedade sob a falsa alegao de impreciso, sob o pseudo arrimo de
que haveria a necessidade de complementao do contedo do instituto por
norma infraconstitucional. A norma inferior pode at ser trazida ao mundo
jurdico para explicitar, descrever, esmiuar as diversas funes sociais e suas
implicaes, como alis j defendido supra em relao possibilidade de
sanes legais pequena propriedade ou propriedade produtiva que no
estiverem cumprindo a sua funo social. Mas a lei nunca ser tida como
imprescindvel para a efetivao do princpio da funo social da propriedade.
Some-se a isso o fato de que a funo social da propriedade , nos termos
expressos da Constituio vigente, direito fundamental, eis que previsto pelo
artigo 5 , inciso XXIII, da

Carta Constitucional. Pela sua prpria natureza, os

direitos fundamentais possuem aplicao imediata ( 1 do artigo 5 da CF/88),

no estando condicionados edio de normatividade inferior.
Diante do exposto, firme no direito brasileiro a auto-aplicabilidade da
exigncia do cumprimento de uma funo social como instrumento de
legitimao, e mesmo de existncia, do direito de propriedade.
CONCLUSO

Da

minudente

anlise

do

exposto

acima,

decorrem

as

seguintes

concluses:.
a) consoante a CF/88 a propriedade no constitui uma instituio nica,
havendo diversas espcies de propriedades, cada uma delas com peculiaridades
prprias;
b) os tempos modernos trouxeram a perda da condio de privilgio
excepcional e da especial proteo que gozava a propriedade no sculo XIX,
estando impressa atualmente a idia de funo social, atravs da qual a
propriedade dever estar voltada para o bem geral, de toda a sociedade, e no
apenas para o atendimento das necessidades do proprietrio;
c ) a funo social elemento intrnseco, integrando o conceito de
propriedade; d) como existem diversos tipos de propriedade, para cada uma
delas h uma funo social, com contedo prprio;
e) h funo social em qualquer tipo de propriedade;
f) a lei pode estabelecer sanes, diversas da desapropriao, para os casos
em que as pequenas propriedade rurais ou as propriedades produtivas estejam a
descumprir a sua funo social;
g) a funo social da propriedade um conceito jurdico indeterminado, e
essa indeterminao deve funcionar como elemento propulsor da potencializao
do instituto, e no como um fator de limitao sua aplicao;
h) a funo social da propriedade direito fundamental, com aplicao
plena e imediata
i) o Poder Judicirio pode e deve avaliar, quando provocado, se as
propriedades cumprem a sua funo social, em cuja tarefa possvel ao
magistrado

utilizar

os

parmetros

escritos

na

Constituio,

mas

independentement e de qualquer norma inferior, no podendo se escusar de

julgar ou de aplicar o princpio da funo social da propriedade sob a falsa
alegao de impreciso.
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