CONFLITOS DE VIZINHANA: A AUSNCIA DE CONHECIMENTO

COMO CAUSA PRECPUA DAS DESAVENAS

ENTRE PROPRIETRIOS CONFINANTES DO BAIRRO BACURI
Samuel Ribeiro da Silva

RESUMO:
O crescimento alarmante da cidade de Imperatriz MA mostra-se, hodiernamente, mais
notrio, principalmente no que diz respeito s construes de novos imveis. Como
consequncia deste fato, tem-se um aumento significativo dos conflitos de vizinhana
envolvendo estes novos proprietrios. O presente artigo cientfico aborda o tema referente
ao direito de vizinhana conhecido como direito de construir, objeto este que tem como
finalidade nortear e restringir o direito que assegurado ao proprietrio de construir em sua
gleba, desta forma, so necessrios para isto, que este obedea s normas relativas aos
direitos dos vizinhos, bem como aos preceitos administrativos.
PALAVRAS-CHAVE: Direito de vizinhana. Construes. Propriedade. Direito de construir.
Conflitos.

ABSTRACT:
The alarming growth of the city of Imperatriz - MA shows up, currently, most notorious,
especially with regard to the construction of new buildings. As a consequence of this fact,
there is a significant increase in neighborhood disputes involving these new owners. This
research paper addresses the issue concerning the right neighborhood known as the right to
build this object, which aims to guide and restrict the right to be provided to the owner to
build on your plot thus are needed for this that fulfills the standards on the rights of
neighbors, as well as the administrative precepts.
KEYWORDS: Right neighborly. Constructions. Property. Right to build. Conflicts.

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Acadmico do 6 perodo do curso de Direito da Faculdade de Educao Santa Terezinha. (e-mail:
samuel_123ribeiro@hotmail.com).
Revisora: Glenda Rodrigues, Licenciada em Letras e Lngua Estrangeira - UEMA, Ps-Graduada em
Metodologia do Ensino Superior de Lngua Portuguesa e Estrangeira UNINTER de Curitiba-PR

1 INTRODUO
O desenvolvimento da cidade de Imperatriz MA, no que concerne
construo civil notvel, e este crescimento pode ser observado no apenas no
centro da cidade, como em muitos bairros. Assim sendo, este estudo direcionado
especificamente ao bairro Bacuri, sendo que, o referido bairro considerado como o
mais antigo e mais populoso da cidade, com quase 30 mil habitantes (censo 2010).
Dessa forma, no restam dvidas de que os conflitos envolvendo os proprietrios
adjacentes podero acontecer, em funo disto, so imprescindveis as normas
restritivas ao direito de construir.
O tema central do presente trabalho cientfico est elencado no Cdigo Civil
na seo que trata do direito de vizinhana, especificamente, a parte denominada
direito de construir, nos quais sero abordados os seus aspectos gerais,
modalidades e consequncias. Com efeito, demonstrar-se- que a ignorncia
relativa matria direito de construir a principal causa de muitos conflitos,
mormente no mbito das relaes de vizinhana. Ou seja, inmeras desarmonias e
processos judiciais poderiam ser evitados se houvesse uma maior conscientizao
dos cidados com relao a seus direitos e obrigaes, referentes no s a questo
suscitada mas, de maneira geral, a todos os seus direitos.
Como metodologia aplicada, tem-se um estudo aprofundado da atual
legislao em mbito federal e municipal, assentamentos doutrinrios, na rede
mundial de computadores e pesquisa de campo com entrevistas.
Com relao pesquisa de campo, foram inquiridos vinte moradores de
localidades distintas do bairro Bacuri. No entanto, ficou comprovado que a maioria
destas pessoas no tem o mnimo de conhecimento jurdico, provou-se tambm que
esta falta de saber uma das principais causas geradoras de conflitos envolvendo
estes proprietrios contguos.
2 DO DIREITO DE VIZINHAA
2.1 ASPECTOS GERAIS E CONCEITOS
Em virtude das evidentes diferenas existentes entre as pessoas, os conflitos
tornar-se-o inevitveis. Ento, o Estado, com o escopo precpuo de dirimir estas

subverses, positiva normas de carter geral e abstrato para regular e restringir o

comportamento dos cidados em sociedade.
Nesse sentido, encontram-se expressos no caput do art. 5 da carta poltica
de 1988 vrios direitos e garantias, dentre os quais, o que garante o direito
propriedade. Em contrapartida, esta deve cumprir sua funo social, assim no o
sendo, o Estado poder fazer uso do seu poder de imprio e desapropriar tais bens,
sempre pautado nos requisitos de necessidade ou utilidade pblica e interesse
social, (art. 5, XXII, XXIII, XXIV da CF).
O artigo 39 da lei 10.257/01 Estatuto das Cidades propugna
expressamente como deve ser cumprida a funo social da propriedade:
A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no
plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos
cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao
desenvolvimento das atividades econmicas, respeitadas as
diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.

Pode-se perceber que as relaes entre os proprietrios confinantes, por

vezes, so causas geradoras de subverses. Sendo que, para que haja uma
convivncia saudvel, faz-se necessrio que os envolvidos nesta relao jurdica
faam uso de suas propriedades da melhor maneira possvel, primeiramente,
fazendo cumprir sua funo social e, posteriormente, respeitando os princpios da
boa-f e solidariedade, princpios estes inerentes a toda e qualquer coexistncia
harmoniosa.
importante salientar o seguinte conceito: H conflito de vizinhana sempre
que um ato praticado pelo dono de um prdio, ou estado de coisas por ele mantido,
v exercer seus efeitos sobre o imvel vizinho, causando prejuzo ao prprio imvel
ou incmodo ao morador (DINIZ apud DANTAS, 2010, p. 275). Sendo notrio que o
interesse individual no pode ser sobreposto ao coletivo e que as relaes de
vizinhanas no podem ensejar conflitos, o direito positivo, como forma de tentar
mitigar tais conflitos, restringe alguns dos direitos inerentes posse e propriedade,
daqueles que se encontram em uma relao de vizinhana.
O direito de vizinhana aquele que visa, com base nas normas jurdicas,
restringir o uso anormal ou viciado da propriedade por seu dono ou possuidor direto,

sendo assim considerado, todo uso que cause ou possa causar danos sade,
segurana ou sossego (CC, caput do art. 1.277). Paralelo a isso, tem-se o nico
do art. 1 na lei 10.257/01, Estatuto das Cidades:
Pargrafo nico. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada
Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pblica e interesse
social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem
coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do
equilbrio ambiental.

Percebe-se que o direito de propriedade no absoluto, sendo que este deve

ser exercido sem excessos. Como anota a egrgia doutrinadora Diniz (2010, p. 278):
Dentro da sua zona o proprietrio, ou o possuidor, pode, em regra,
retirar da coisa que sua todas as vantagens, conforme lhe for mais
conveniente ou agradvel, porm, a convivncia social no permite
que ela aja de tal forma que o exerccio de seu direito passe a
importar em grande sacrifcio ou dano ao seu vizinho.

Nota-se, que o proprietrio de um imvel pode dele dispor, usar e gozar da

maneira que melhor lhe aprouver, mas no se pode olvidar, que este vive em
sociedade e deve respeitar os limites impostos pelas leis vigentes com relao a
outrem. Ou seja, aquele poder usar livremente sua propriedade, desde que, em
virtude deste uso, o titular do imvel adjacente no esteja sendo turbado em seus
direitos.
Paralelo a isso, observa-se os vrios objetivos expressos no artigo 126 da lei
orgnica do municpio de Imperatriz, ressalta-se o 1 e incisos, III e IV:
1 - O plano Diretor ter por objetivo ordenar o desenvolvimento
das funes sociais da cidade quanto moradia, transporte,
circulao, sade, trabalho, lazer, educao, cultura, meio ambiente
e disciplinar:
III restries ao direito de construir;
IV restries ao uso do solo urbano.

Percebe-se que a lei em comento, por se tratar de uma lei muito importante
no mbito municipal, traz normas relativas ao direito de construir e restries quanto
ao uso deste direito, bem como quanto ao uso do solo urbano. Ou seja, o escopo
precpuo da referida lei garantir o desenvolvimento da cidade de maneira ordenada

no que tange aos direitos bsicos de moradia, transporte, circulao, sade,

trabalho, lazer, educao, cultura e meio ambiente.
3 DO DIREITO DE CONSTRUIR
Encontram-se elencados no atual Cdigo Civil do artigo 1.299
ao 1.313, o assunto denominado direito de construir, matria esta, muito importante
nos dias atuais, pelo fato do grande crescimento das cidades. Cumpre-nos a
transcrio do artigo 1.299 do Cdigo Civil: O proprietrio pode levantar em seu
terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos. O direito de construir uma garantia assegurada a
todo proprietrio de imvel, ou seja, este pode livremente construir em seu terreno
da forma que bem entender, desde que no aja em desacordo com os preceitos
administrativos ou com os direitos inerentes ao dono do imvel adjacente.
Nesse sentido, o entendimento doutrinrio de Diniz (2010, p. 303) aponta o
seguinte: Portanto, dever observar os regulamentos administrativos: a) que
probem a construo de casas de taipa, palhoas e mocambos; de edifcios de
elevados gabaritos; fbricas ou estabelecimentos comerciais em zonas residenciais.
Ou seja, as regras administrativas concernentes ao direito de construir visam limitar
o uso deste direito de acordo com o interesse pblico e visando sempre o bem
comum.
3.1 DAS AES CABVEIS
importante ressaltar que, uma vez desrespeitada qualquer norma relativa ao
direito de construir, o prejudicado poder ingressar em juzo por meio de ao
cabvel, para que o outro confinante construa em consonncia com as normas
legais. Nesse sentido, tem-se a ao demolitria que s ser deferida se de outra
forma no for possvel a resoluo do problema, quer por meio de adequao, quer
por meio de converso aos preceitos administrativos ou direitos do vizinho, bem
como sua converso em indenizao. Corroborando com este entendimento, tem-se
o seguinte julgado do STF:
DIREITO DE VIZINHANA - DEMOLITRIA - LOTEAMENTO EM
ZONA PLANA DE PRAIA - LEGISLAO MUNICIPAL E
CONVENO DE LOTEAMENTO QUE LIMITAM A ALTURA DA
CONSTRUO A NO MXIMO DOIS PAVIMENTOS, PROBEM

CONSTRUO DE EDCULA SEPARADA DO PRDIO PRINCIPAL,

E FIXAM RECUOS MNIMOS - CONSTRUO SUPERIOR
ALTURA PERMITIDA (TRS PAVIMENTOS), SEM OBSERVNCIA
DOS RECUOS MNIMOS E CONSTRUO DE EDCULAS - OBRA
CONCLUDA E REGULARIZADA PELA MUNICIPALIDADE. INOBSERVNCIA DAS RESTRIES LEGAIS E CONVENCIONAIS
QUE, CONQUANTO NO CAUSE RISCO INTEGRIDADE
PESSOAL E PATRIMONIAL DE TERCEIROS, IMPORTA EM
PREJUZO ESTTICO AO LOTEAMENTO. A inobservncia das
limitaes administrativas de proteo funcionalidade urbana e das
convenes de loteamentos, ainda que no cause risco integridade
fsica dos confrontantes ou a seus bens, prejudica no s o conjunto
da cidade ou do bairro, como afeta patrimonialmente as propriedades
vizinhas, desvalorizando-as com a supresso das vantagens
urbansticas que resultam das imposies de zoneamento, recuo,
afastamento, altura e natureza das edificaes, a legitimar o pedido
demolitrio. CONVERSO DA DEMOLIO EM INDENIZAO POSSIBILIDADE. (AI 810944 SP, DJe-158 DIVULG 10/08/2012
PUBLIC 13/08/2012, 30/07/2012. 3 Turma)

Se a obra ainda no tiver sido concluda, poder tambm o prejudicado

interpor ao de nunciao de obra nova que s ser reconhecido pelo julgador, na
ocorrncia da no finalizao da referida obra (CPC, art. 934). Ou seja, esta ao
ter eficcia apenas, se efetuada no lapso temporal da construo da obra, para que
dessa forma, o dono do prdio contguo seja impedido de conclu-la, por exemplo,
de modo que o beiral despeje gua no terreno do vizinho prejudicado ou ainda, que
se construa eirado ou terrao a menos de metro e meio da linha extrema dos
prdios, (CC, art. 1.300 e 1.301). Afianando este entendimento, citem-se julgados
do STF e TJ/MA respectivamente:
NUNCIAO DE OBRA NOVA - CONSTRUO DE COBERTURA A
MENOS DE METRO E MEIO DA PROPRIEDADE DOS AUTORES PEDIDO DE EMBARGO CUMULADO COM DEMOLIO - DIREITO
DE VIZINHANA PREVALENTE AO DIREITO DE CONSTRUIR DEPPRECIAO DO IMVEL - INEXISTNCIA DE PROVA DE
DANO POSTERIROMENTE EFETIVAO DA DEMOLIO MULTA DIRIA - VALOR ALTO DESESTMULO AO
DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. 1. Ainda que a obra
esteja estruturalmente concluda, havendo pedido de sustao da
mesma cumulada com demolio, deve a actio prosseguir com a
apreciao deste ltimo pedido (AC n, Des. Carlos Prudncio). (RE
606035 SC, Min. EROS GRAU, DJe-107 DIVULG 14/06/2010
PUBLIC 15/06/2010, Julg. 01/06/2010).

APELAO CVEL. NUNCIAO DE OBRA NOVA. OBRA

CONCLUDA. AUSNCIA DE INTERESSE DE AGIR. CONVERSO
EM AO DEMOLITRIA. NO DEMONSTRADA OFENSA LEI

OU AO DIREITO DE VIZINHANA. DESPROPORCIONALIDADE. 1.

Falta interesse de agir ao autor que prope Ao Nunciatria quando
j concluda a obra a ser embargada. 2. Mostra-se em confronto com
o princpio da proporcionalidade a converso de Ao de Nunciao
de Obra Nova em Ao Demolitria, quando a infrao for de pouca
gravidade, sem ofensa segurana e ao direito de vizinhana e,
sobretudo, quando o municpio, em verdade, pretende apenas o
pagamento de sanes pela construo sem alvar. 3. Vencida a
Fazenda Pblica, os honorrios devem ser fixados mediante
apreciao equitativa do julgador. Inteligncia dos 3 e 4 do
art. 20 do CPC. 4. Apelao conhecida e improvida. (8772012 MA,
NELMA CELESTE SOUZA SILVA SARNEY COSTA, Julg.
06/03/2012, SAO LUIS MA).

Com efeito, aquele que se sentir lesado ter ainda direito de interpor outras
medidas processuais alm das supracitadas. Poder este interpor, dependendo do
caso concreto: ao possessria, ao de obrigao de fazer, de no fazer, ao
reivindicatria ou de indenizao caso ocorra algum dano, seja ele material, moral
ou esttico.
3.2 DO PRAZO PARA INTERPOSIO
Com base no art. 1.302 do Cdigo Civil, o confinante que se sentir
prejudicado ter o prazo decadencial de ano e dia, findo a construo da obra, para
interposio das aes retrocitadas exceo: ao de nunciao de obra nova
uma vez desrespeitadas as normas administrativas ou de direito civil. Cessado este
prazo, haver por parte do proprietrio prejudicado uma aceitao tcita, nesse
sentido anotam os nclitos Tartuce & Simo apud Melo (2009, p. 251 252):
Conforme aponta a doutrina contempornea, a lei acaba por prever uma presuno
absoluta de concordncia com a obra se a ao no foi proposta no referido prazo.
Consequentemente, expirado este prazo, o confinante prejudicado no mais
poder construir sem a observncia do que se encontra expresso no art. 1.301 do
Cdigo Civil, ou seja, no poder fazer terrao, eirado ou varanda ou abrir janelas a
menos de metro e meio da linha extrema dos dois imveis.
4 DA PESQUISA DE CAMPO
A presente pesquisa de campo fora realizada especificamente no bairro
Bacuri, nos quais foram entrevistados vinte moradores residentes em locais dspares
do referido bairro. A seleo das pessoas participantes foi realizada dentre aquelas
que esto realizando obras em seus imveis, sejam simples reformas ou novas

construes e as indagaes foram direcionadas tanto aos proprietrios dos imveis

em construo, como a um dos proprietrios adjacentes.
Com efeito, demonstrar-se- com base nos resultados aferidos, que a maioria das
pessoas inquiridas desconhecedora de seus direitos e deveres, mormente, no que
diz respeito ao direito de construir.
4.1 GRFICOS DEMONSTRATIVOS E ANLISE DOS DADOS DA PESQUISA
O senhor (a) entende que o direito de propriedade absoluto?
2

SIM

NO
NO SABEM

11
4

SE ABSTIVERAM

Grfico 01: Fonte pesquisa de campo (2012)

De acordo com o primeiro grfico, percebe-se que a maioria, ou seja, onze dos
entrevistados acreditam que o direito de propriedade seja absoluto. importante
ressaltar que foi esclarecido para cada um deles o que se entende por direito de
propriedade absoluto. Em sentido contrrio, quatro acreditam que no, o direito de
propriedade no absoluto. Trs afirmaram no saber e dois no quiseram
responder a indagao.
O senhor (a) sabia que para fazer uma construo necessrio respeitar alm dos direitos dos vizinhos, os regulamentos administrativos?
2
NO SABIAM

SABIAM
13

SE ABSTIVERAM

Grfico 02: Fonte pesquisa de campo (2012)

Observa-se novamente que a maioria, treze dos participantes, em consonncia

com sua ausncia de conhecimento, responderam negativamente a questo

suscitada. Em contrapartida, cinco afirmaram ter o conhecimento, no sentido de que

deveriam respeitar no momento da construo os preceitos administrativos, bem
como, principalmente, os direitos dos vizinhos e dois no responderam.
O senhor (a) tem a cincia que defeso abrir janelas, fazer varandas ou terrao a menos de metro e meio da linha extrema do terreno vizinho?
NO TINHAM CINCIA
2

TINHAM CINCIA
8

7
NUNCA OUVIRAM FALAR

SE ABSTIVERAM
3

Grfico 03: Fonte pesquisa de campo (2012)

Neste grfico, alm da grande maioria assegurar que no conhece tal princpio
legal, sete asseveram nunca sequer ter ouvido falar neste assunto. Por conseguinte,
apenas trs dos indagados afirmaram ter cincia desta proibio legal, referente ao
direito de construir. Nota-se, mais uma vez, que infelizmente a maioria das pessoas
entrevistadas so desprovidas de saber quando o tema envolve o direito de
construir.
O senhor (a) conhece o direito que lhe garantido, de exigir que se desfaam as obras, que no respeitam os seus direitos, enquanto proprietrio confinante?
2

SIM

NO
NO TINHAM
CERTEZA
13

SE ABSTIVERAM

Grfico 04: Fonte pesquisa de campo (2012)

Em anlise ao grfico acima, observa-se que a maior parte dos entrevistados

desconhece o direito a eles conferido pelo Cdigo Civil em seu artigo 1.302. Direito
este, que tem o condo de compelir o dono adjacente, que est construindo em
desacordo com a legislao vigente, a desfaz-la, adequ-la ou no sendo possveis

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tais hipteses, a pagar indenizao cabvel ao prejudicado pelos danos por ele
suportados. Outra parcela dos inquiridos, ou seja, trs, responderam no sentido de
que pelo menos ouviram falar alguma vez sobre o assunto, mas no tinham plena
certeza sobre sua real aplicao.
Entre o senhor (a) e algum vizinho, j aconteceu alguma desavena por causa de atos praticados em desacordo com as normas que regulam o direito de construir?
2
SIM
6

NO

SE ABSTIVERAM
12

Grfico 05: Fonte pesquisa de campo (2012)

Quando os mesmos foram indagados acerca da ocorrncia ou no de

desavenas envolvendo eles e seus vizinhos, a grande maioria afirmou que sim, j
se desentenderam com o proprietrio contguo. Sendo que, apenas seis afirmaram
nunca terem entrado em conflito, devido aos atos praticados em discrepncia com o
direito de construir.
O senhor (a) acredita que, se a maioria das pessoas tivesse o conhecimento necessrio, acerca de seus direitos, enquanto moradores confinantes, muitos destes conflitos poderiam ser evitados?
2
SIM

2
NO

TALVEZ

SE8 ABSTIVERAM

Grfico 06: Fonte pesquisa de campo (2012)

Ao avaliar este ltimo grfico, percebe-se um empate muito interessante. Em

resposta a inquirio acima proposta, oito afianaram que sim, se as pessoas
possussem tal conhecimento, as subverses poderiam at ser evitadas. No entanto,
outros oito destes asseguraram que no, mesmo de posse deste entendimento as

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pessoas iriam agir em discordncia com o que determina a lei, pelo simples fato de
acreditarem na ausncia deste conhecimento por parte do outro proprietrio
confinante. Percebe-se nesta ltima anlise que, alm da falta de saber da maioria
dos participantes, alguns destes seriam capazes de agir com m-f e, acima de
tudo, desrespeito para com o titular adjacente.
Vale ressaltar que, no momento das indagaes foram esclarecidas aos
entrevistados todas as palavras tcnicas que faziam parte das questes, de modo
que no restassem dvidas aos mesmos sobre o que estava sendo lhes perguntado.
5 CONCLUSO
Diante de tudo que foi exposto, percebe-se claramente que a maioria dos
entrevistados est muito aqum do conhecimento mnimo necessrio, mesmo em se
tratando de assuntos to importantes como seus prprios direitos e deveres
enquanto cidados e moradores confinantes. Por conseguinte, provou-se o quanto
esta deficincia de saber pode dar causa aos conflitos, mormente, no que diz
respeito s relaes inerentes ao direito de construir entre proprietrios contguos.
importante ressaltar que a presente pesquisa de campo tem o carter
apenas demonstrativo, cabendo uma pesquisa futura mais aprofundada para
comprovar o que aqui ficou evidenciado em mbito geral no bairro em comento.
Com efeito, no h como se evitar as subverses envolvendo os proprietrios
confinantes em sociedade, primeiramente pela sua natureza de insatisfao e,
posteriormente, pelo fato de suas prprias diferenas. Assim sendo, as normas
restritivas do direito de propriedade e direito de construir, assumem no s o papel
regulador das condutas relativas ao direito de vizinhana, mas tambm de
verdadeiras frmulas que tm por escopo precpuo a garantia da paz social e da boa
convivncia entre os titulares dos prdios contguos.
necessrio ressalvar que, uma vez sendo cumprida por parte do
proprietrio do imvel sua funo social e que o uso e gozo destas propriedades
sejam realizados de maneira normal e no viciada, respeitando-se os princpios da
solidariedade e da boa-f, estes conflitos podem ser mitigados ou at dirimidos.
No entanto, a soluo para esta problemtica poder ser encontrada, qui,
com a insero na matriz curricular da educao de base, de disciplinas introdutrias
bsicas de noes de Direito Constitucional, Civil e Penal, por exemplo.
Corroborando com este entendimento, citem-se os projetos de lei dos deputados

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Caio Roberto PR/PB (PL n 1.152/12), Frei Valdair do PTB/GO e Waldir Agnello do
PTB/SP (PL n 562/2006), que propugnam a insero da disciplina de Direito
Constitucional na grade curricular das escolas de ensino mdio.
Dessa forma, os alunos teriam contato desde cedo a uma educao de base
que incluiria algumas disciplinas jurdicas. Consequentemente, estes seriam
capazes de discernir com mais facilidade, com base nestes conhecimentos, se
aquele ato praticado por ele ou por seu vizinho encontra respaldo ou no na
legislao vigente, evitando assim, tais conflitos.

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REFERNCIAS
BRASIL. Constituio Federal de 1988. Lei n 10.406/02, Cdigo Civil. Lei n
5.869/73, Cdigo de Processo Civil, Lei n: Vade Mecum Acadmico de Direito
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