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UNIVERSIDAD NORORIENTAL PRIVADA

GRAN MARISCAL DE AYACUCHO


VICE RECTORADO ACADMICO
FACULTAD DE DERECHO
NCLEO CIUDAD MONAGAS

Anlisis de la problemtica Arrendaticia en Venezuela y su


correlacin con Ley y Reglamento para la Regularizacin y
Control de los Arrendamientos de Viviendas

CAPTULO I
EL PROBLEMA
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En Venezuela el arrendamiento de viviendas esta regularizado por dos
disposiciones de carcter general, Ley y Reglamento para la Regularizacin
y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N
39.783 de fecha 12 de noviembre del ao 2011, la cual fue producto de la
labor legislativa de la Asamblea Nacional, en cumplimiento del mandato
constitucional que obliga a Estado a ser el garante de los Derechos
Fundamentales, en este caso a la existencia humana.

Entre esos Derechos fundamentales, pertinente es hacer referencia al


que establece que todas las personas deben tener una vivienda digna, lo
cual implica una ardua labor legislativa, debido a la complejidad social y
econmica por la que atraviesa el pas desde el punto de vista habitacional,
ya que el lneas generales, tanto sea porque la demanda de una vivienda
digna y cmoda por parte de los de habitantes es alta, como por el dficit en
el mercado inmobiliario de viviendas para alquiler, habidas cuenta de la
escases en la construccin de unidades familiares para satisfacer las
exigencias poblacionales.
Por otro lado, est la circunstancia referida a los precios en obtener
una vivienda propia hacen inaccesibles a muchos habitantes el poder adquirir
una casa a los efectos de poder establecer un hogar propio que le sirva de

asiento principal de sus negocios e intereses. Por ello, esta Ley es


considerada por un vasto sector de la colectividad como un novedoso y
avanzado instrumento legal dirigido a enfrentar la crisis de viviendas que ha
afectado a nuestra poblacin, con el fin de proteger el valor real de alquiler
de una vivienda, contrarrestando de esta manera la mercantilizacin y
especulacin econmica con la vivienda, evitando en cuanto fuere posible
desalojos arbitrarios, promoviendo as las relaciones arrendaticias justas y de
acuerdo a los principios de un Estado de Derecho cnsono a lo establecido
en la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela.

Para tratar de lograr lo anterior, el Ejecutivo Nacional, en uso de sus


atribuciones legales, dispuso un procedimiento administrativo previo a la
accin judicial de desalojo, el cual debe ser instruido, por el Ministerio con
competencia en materia de vivienda y hbitat. Paralelamente, la Ley y
Reglamento para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
viviendas dispuso la creacin de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, organismo ste adscrito al Ministerio con
competencia en materia de vivienda y hbitat que tendr un cmulo de
actividades entre ellas las ya referidas a la proteccin del valor real del
alquiler evitar la mercantilizacin y especulacin con la vivienda y sobre
manera proteger a los inquilinos de posibles desalojos arbitrarios.

Evidentemente que existe entonces un cambio normativo importante


con respecto a lo que ha sido la tradicin jurdica inquilinaria en Venezuela,
que marca una tendencia legislativa destinada a la proteccin de las
situaciones jurdicas vinculadas con los inmuebles destinados a alquiler de
vivienda, por lo que la poblacin carente de vivienda propia que antes se
encontraba ocupando una vivienda por va del arrendamiento de acuerdo a
su capacidad econmica, permaneca en ella en la medida en que podan

sustentar el precio del alquiler; precio ste que era fijado por el propietario
de acuerdo a sus intereses y no al costo real o un valor razonable de los
alquileres hoy da cuentan con todo un amplio marco legislativo que debe ser
ampliamente conocida por los beneficiarios quienes no poseen una vivienda
propia y digna.

1.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA

Cules son las correlaciones de la Ley y Reglamento para la Regularizacin


y Control de los Arrendamientos de Viviendas en Venezuela?

1.3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN


1.3.1. OBJETIVO GENERAL

Analizar la problemtica arrendaticia en Venezuela y su correlacin


con la Ley y Reglamento para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, con la finalidad de proteger a los inquilinos de
posibles desalojos arbitrarios

1.3.2 OBJETIVOS ESPECFICOS

Precisar los principales fundamentos legales en una relacin arrendaticia, a


la luz de la Ley que regula la materia inquilinaria en Venezuela, con el objeto
de conocer su aplicacin

Interpretar los aspectos relacionados con las garantas constitucionales del


derecho a la vivienda con el objeto de aplicar los principios y prohibiciones
establecidas en materia de arrendamientos de Viviendas.

Especificar

las

competencias

de

la

Superintendencia

Nacional

de

Arrendamiento de Vivienda, con la finalidad de distinguir la legislacin


inquilinaria aplicable de acuerdo al uso del bien inmueble.

Describir la normativa jurdica inquilinaria aplicable para incoar pretensiones


judiciales dependiendo

de

la

naturaleza

temporal

del

contrato

de

arrendamiento, con la finalidad explicar el procedimiento administrativo


previo al desalojo de viviendas en Venezuela

1.4. JUSTIFICACIN Y ALCANCE DE LA INVESTIGACIN

La importancia de llevar a cabo esta investigacin, est enmarcada en


las consideraciones de la problemtica actual que vive el pas sobre la
materia inquilinaria, pues desde la entrada en vigencia del Decreto- Ley
contra la desocupacin arbitraria de viviendas (2011) y la Ley para la
Regularizacin y Control de Arrendamiento de Viviendas y su Reglamento
(2011), han proliferado numerosos conflictos legales, disputas sobre los
inmuebles en alquiler, aunado al hecho de que el nuevo orden legal que rige
la materia presenta ciertas ambigedades y contradicciones, sobre todo en el
enfrentamiento entre el derecho humano a la vivienda y el derecho humano a
la propiedad, ambos legtimos, exigibles, reconocidos por El Estado,
asegurados en tratados internacionales suscritos y ratificados por Venezuela
as como necesarios en el ejercicio de los derechos ciudadanos y la insercin
como miembros de la sociedad.

La realizacin de este estudio se justifica, por cuanto constituye una


necesidad para los profesionales del derecho que ejercen en materia
inquilinaria, de igual manera, se beneficiarn los estudiantes de las diferentes
Escuelas de Derecho de Venezuela, ya que respondera a la necesidad de
profundizar los conocimientos en el mbito inmobiliario y estar actualizados,
habida cuenta que en Venezuela, lo que abunda en este momento es la
violacin de derechos fundamentales en el rea as como una profunda
inseguridad jurdica. La informacin que resulte de este estudio puede servir
para las autoridades que tiene la potestad de decidir en beneficio del Estado,
especficamente el legislador por cuanto ste tiene como funcin pblica
crear leyes, para de esta manera, generar confianza en la poblacin que
exige respuesta a sus mltiples dudas.

Igualmente, el estudio que se presenta ofrece la ventaja de conocer el


Derecho Inquilinario a la luz del ordenamiento jurdico venezolano, tomando
en cuenta que se trata de un apndice del Derecho Civil pero que se le
reputa como Derecho Social, lo que implica que el conglomerado social se
vea mas involucrado, opine y divulgue informacin sin base jurdica, sobre un
tema de trascendencia nacional como lo es la vivienda. Esta falta de
informacin y conocimientos imprecisos e inexactos, genera en el ciudadano
y la poblacin en general, numerosas confusiones e interpretaciones erradas
que mediante esta investigacin se aclaran.

El alcance de la presente investigacin viene dado por los objetivos


propuestos, as, el anlisis comprende el estudio del marco jurdico que
regula el derecho inquilinario en Venezuela, el derecho a la propiedad y las
garantas constitucionales a estos derechos, a travs de la indagacin de
fuentes documentales, mediante la cual se examinaron las disposiciones
jurdicas que lo regulan, no sin antes precisar los fundamentos tericos y

jurdicos relacionados con la materia inmobiliaria. En el aspecto jurdico,


abarca la revisin de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de
Venezuela del ao 1999, siendo conveniente destacar que la investigadora
espera dar un aporte a las personas que tienen el poder de legislar,
administrar y decidir sobre los destinos de Venezuela.

1.5 LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIN

Este apartado refleja las restricciones que tiene la investigacin, para


poder expandir o generalizar los resultados, as como el reconocimiento de
las incidencias de otras variables que en el proceso de la investigacin no se
controlan. En esta investigacin se considera como limitantes la novedad de
la ley y la escasez de doctrina y jurisprudencia sobre la materia, as como la
creacin del rgano administrativo (Superintendencia Nacional de Vivienda)
que regula todas las relaciones arrendaticias en vivienda, el cual, en la
actualidad est empezando apenas a laborar y desarrollar las competencias
que prescribe la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de
Viviendas (2011) en su artculo 20, por lo que sigue existiendo muchas dudas
en cuanto a los aspectos prcticos y operativos que permiten la solucin de
los conflictos entre los particulares en esta rea.

CAPTULO II
MARCO TERICO

El contexto terico, es aquel que ampla la descripcin del problema.


Integra la teora con la investigacin y sus relaciones mutuas. Es la teora del
problema, por lo tanto, conviene relacionar el marco terico con el problema
y no con la problemtica de donde ste surge, es preciso tomar en cuenta la
opinin de Arias. (2012) cuando dice que es un conjunto de proposiciones
tericas interrelacionadas que fundamentan y explican aspectos significativos
del tema o problema en estudio y lo sitan dentro de un rea del
conocimiento (p.139).

De acuerdo a la definicin anterior se determina que el marco terico


constituye todo el apoyo bibliogrfico que le dar validez a la investigacin,
es decir, consiste en un conjunto de proposiciones interrelacionadas
constituidas por conceptos y definiciones que representan un punto de vista
sistemtico, en el cual se puede sustentar el problema por medio de una
serie de informacin con respecto al tema.
2.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN

Se refiere a la revisin de la literatura cientfica relacionada con el


tema objeto de estudio; en el mismo se debe hacer referencia a teoras,
enfoques, modelos y proyectos relevantes, relacionadas con los objetivos
planeados. Es conveniente realizar un anlisis cuidadoso y preciso del

estado del conocimiento actual en el rea especfica del problema estudiado.


Segn la investigadora Arias (2012) los antecedentes contienen la ubicacin
histrica social, sus relaciones con otro hechos o problemas (p. 145). Los
antecedentes se refieren a estudios realizados con anterioridad sobre el
tema que se est investigando.

lvarez, D. (2010) realiz su informe de pasanta Los Efectos de la


Resolucin Judicial del Contrato de Arrendamiento en las Partes en Conflicto
en el Escritorio Jurdico Arteaga Prez y Asociados Barcelona Estado
Anzotegui, como requisito para obtener su ttulo en Derecho en la
Universidad Gran Mariscal de Ayacucho. Dicho informe tuvo entre sus
objetivos el analizar los efectos de la resolucin judicial del contrato como
estrategia jurdica en la solucin de los conflictos entre las partes.

Para ello se determin al contrato de arrendamiento como un contrato


bilateral de tracto sucesivo y se estableci que la resolucin de dicho
contrato tiene como caracterstica que cesa la produccin de nuevos efectos
para el futuro entre las partes, pero subsisten los efectos que se haban
producido en el pasado. Concluyendo que la razn de esta subsistencia
radica en que el propietario arrendador no podr restituir los cnones de
arrendamiento ya recibidos y el arrendatario no podra de ninguna forma
restituir el goce y uso que ya hizo de la cosa durante los meses vencidos ya
pagados.

Chvez (2011), desarroll una investigacin que se titul La


Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios en materia de
transaccin inquilinaria, presentada en la Universidad Rafael Urdaneta para
optar al ttulo de Abogado. El estudio se fundamenta en determinar el
alcance de los derechos de los arrendatarios en materia de transaccin

inquilinaria, al ser considerado como un dbil jurdico en la relacin


arrendaticia, siendo que como partes de un negocio jurdico podra generarse
un pleito judicial y partiendo de la base de poder someterse a medios de
autocomposicin procesal para la solucin pacfica de controversias, todo
ello en virtud de que el artculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
prev que ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique
renuncia, disminucin o menoscabo de los derechos de los arrendatarios

Concluye la autora que en cuanto a la naturaleza jurdica en la relacin


inquilinaria en virtud del principio de irrenunciabilidad, esta es de derecho
social, la cual es una rama intermedia entre el derecho pblico y el derecho
privado, pero diferenciada de stas. Seala que si bien es cierto son
derechos irrenunciables, no deja de ser verdad que se tratan de facultades
que puede decidir el arrendatario ejercerlo o no, como el caso de la prorroga
legal arrendaticia. La investigacin se relaciona estrechamente con el
estudio, por que servir de orientacin para la investigacin en general, ya
que aporta informacin que permite dar cumplimiento a los objetivos
especficos planteados.

Briceo (2008), Naturaleza Jurdica y Alcance del Retracto Legal


Arrendaticio en Venezuela, la cual fue presentada en la Universidad Central
de Venezuela, tuvo como objetivo, determinar la naturaleza y alcances de la
figura del retracto legal arrendaticio, siendo un derecho y facultad del
arrendador, que nace de la violacin del derecho a la preferencia ofertiva que
goza el arrendador de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, derecho que busca que el poseedor precario del bien inmueble,
retraiga el bien arrendado de manos de un tercero adquiriente ajeno a la
relacin arrendaticia y lo adquiera para s.

En tal sentido, concluye que el retracto legal arrendaticio es real, pero


que contiene un derecho real y un derecho personal, siendo que debido a
ello debe ser ilimitado en la bsqueda del bien inmueble en manos de quien
este, pero sometido a las regulaciones legales y a la persecucin de la
seguridad jurdica. Hay que destacar entonces que el estudio guarda relacin
con la presente investigacin, ya que trata el tema de los derechos y
garantas inquilinarias, por lo que permite orientar el desarrollo del estudio,
pues aporta informacin terica para que el investigador de cumplimiento a
los objetivos planteados.

El aporte de las mencionadas investigaciones para el presente trabajo,


es el referido al anlisis de la norma establecida en el Artculo 11 de la Ley
para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda en el
cual se prohbe la posibilidad de dictar la medida preventiva de secuestro en
materia de arrendamientos de vivienda, considerando que esta norma es
inconstitucional, carente de logicidad y pertinencia, por cuanto coloca al
pretensor de la cautela en absoluta desigualdad ante el demandado
contraviniendo as los Artculos 26 y 257 de la Constitucin de la Repblica
Bolivariana de Venezuela, referidos a la garanta del acceso a la justicia, el
debido proceso y la tutela judicial efectiva.

2.3 BASES TERICAS

De acuerdo a Arias (2012) expresa las bases tericas amplan la


descripcin del problema e integra la teora con la investigacin y sus
relaciones mutuas, en una palabra es la teora del problema y tiene como fin
ayudarnos a precisar los elementos del problema. (p.112). Ahora bien, es
necesario para el desarrollo de la investigacin conocer en qu consiste el

contrato de arrendamiento para luego definir arrendamiento de vivienda. As


pues, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil
Venezolano Vigente

2.3.1 El Contrato de Arrendamiento

El Cdigo Civil en su Ttulo III, Captulo I, Seccin I Artculo 1.133


define al contrato como una convencin entre dos o ms personas para
constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vnculo jurdico.
De este concepto se desprende el de vnculo jurdico que podemos entender
como el acuerdo que las partes suscriben, que se convierte en su nexo y que
est representado bien por un contrato o por el consentimiento verbal.

Por otra parte el contrato es esencialmente fuente de obligaciones


entre las partes, es decir, que en virtud de su existencia, una de las partes
(deudor) se compromete frente a la otra (acreedor) a ejecutar en su beneficio
una determinada prestacin que puede ser de dar, hacer, o no hacer, con la
caracterstica de que esta prestacin es susceptible de valoracin
econmica, y que el incumplimiento puede comprometer el patrimonio del
deudor.
Como se ha visto el contenido del concepto contrato es denso, por esa
razn para agilizar el objeto de este estudio es menester circunscribirlo a la
materia inquilinaria, por ello se har referencia especficamente al contrato
de arrendamiento, el cual en la actualidad reviste ms que nunca un carcter
social que viene a satisfacer la necesidad humana de la vivienda para
aquellas personas que no han podido acceder a la propiedad de una de
ellas. El Cdigo Civil en su Ttulo VIII, Captulo I, Artculo 1.579 primer aparte,
define al arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes

contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o


inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se
obliga a pagar a aquella.

En vista que este concepto incluye tanto bienes muebles como


inmuebles, y la materia de este informe est delimitada al rea inquilinaria, a
partir de este momento se har referencia exclusivamente al contrato de
arrendamiento de bienes inmuebles.

En el contexto de este trabajo de investigacin, se caracterizar al


contrato de arrendamiento como un contrato bilateral, porque se crean
obligaciones recprocas entre las partes; oneroso, porque existe una
contraprestacin econmica; consensual, porque hay manifestacin de
voluntad de las partes, misma que perfecciona el contrato; que origina
obligaciones principales entre las partes contratantes; de tracto sucesivo,
porque la obligacin consiste en prestaciones peridicas y continuas y
finalmente, es un contrato que no es traslativo de la propiedad ni otro
derecho real.

Es claro entonces que la intensin de las partes en un contrato de


arrendamiento no es la transmisin de la propiedad sino permitir por
intereses comunes y previos acuerdos consensuales entre las partes
contratantes, el uso y goce del inmueble dado en arrendamiento por un
perodo de tiempo.

2.3.1.1 Tipologa del Contrato de Arrendamiento

Llegando al punto de considerar como parte fundamental y


caracterstica del contrato de arrendamiento su temporalidad, se revisar
cules son las posibilidades en este sentido de acuerdo a la legislacin
vigente: Ley de Arrendamiento Inmobiliario en materia de arrendamiento de
inmuebles con uso distinto al de vivienda y Ley para la Regularizacin y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, en materia de vivienda. Se
diferencian 2 tipos de contratos en cuanto a su temporalidad: Determinados e
Indeterminados.

a) Contrato Determinado: en el cual claramente se evidencia que la intencin


de las partes es tener definida una fecha de inicio de contrato y otra de
culminacin. Se distinguen dos modalidades en este tipo de contrato:

Contrato a tiempo fijo no renovable: En el cual se expresa la voluntad de


no renovar el mismo al vencimiento del trmino a travs de la tcita
reconduccin salvo la prrroga legal establecida en el Artculo 38 de la LAI.
Generalmente estos contratos se hacen con una duracin de un ao, que,
contabilizando

la

prrroga

legal

correspondiente,

se

convierten

(potestativamente por parte del arrendatario) en un contrato de un ao y 6


meses. Conviene conceptualizar el trmino tcita reconduccin, el cual indica
que al vencimiento del trmino del contrato, se sigan pagando los cnones
de arrendamiento y ocupando el inmueble, con lo que se convierte el
contrato determinado en un contrato indeterminado.

Contrato a tiempo fijo renovable automticamente por perodos iguales:


aunque este contrato no aparece expresamente mencionado en la ley, por

mucho tiempo fue el ms utilizado. Sin embargo, con la entrada en vigencia


de la LAI, este contrato comenz a entrar en desuso para poder acogerse al
Artculo 38 de la prenombrada ley, referido a la prrroga legal arrendaticia, ya
que para la aplicacin de dicha prrroga los contratos de arrendamiento
deben ser a tiempo determinado.

b) Contrato Indeterminado: el cual puede ser consecuencia de cuatro


causales:

Que el contrato sea verbal entre las partes, y se conozca de su inicio porque
el arrendatario tiene como prueba el recibo del alquiler del primer mes

Que el contrato se haya hecho por escrito y en l se estableci que su


duracin era indeterminada

Que se haya vencido el lapso de duracin a trmino fijo del contrato, tambin
se haya vencido el lapso de prrroga legal y el propietario haya continuado
cobrando el alquiler. En este caso el contrato pas a ser un contrato de
tiempo determinado a un contrato de tiempo indeterminado, lo cual
constituira la tcita reconduccin del contrato.

Que el contrato de plazo fijo que no tiene pactada la renovacin se deje


vencer y se siga cobrando el alquiler ms all del tiempo de la prrroga legal.

En materia de vivienda, la LRCAV, promulgada el 12 de noviembre de


2011 se refiere en su Artculo 51 a la duracin de los contratos, estableciendo
que stos tendrn una duracin mnima de un ao y que stos podrn ser
renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria, coexistiendo por

tanto

la

posibilidad

de

que

los

contratos

sean

determinados

indeterminados.
2.3.2 La Pretensin
Ahora bien, dadas la prestaciones que se establecen para las partes
en el contrato de arrendamiento, cuando una de las partes incumple con su
obligacin, la otra parte, puede acudir a los rganos jurisdiccionales para
ejercer la accin correspondiente al incumplimiento, apoyado en el derecho
de accin que le otorga la Constitucin de la Repblica Bolivariana de
Venezuela en su Artculo 26 que expresa en su primer aparte Toda persona
tiene derecho de acceso a los rganos de administracin de justicia para
hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la
tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisin
correspondiente. Es aqu donde se entra a revisar las teoras en cuanto a
las pretensiones judiciales en materia inquilinaria circunscribindose al
mbito temporal del contrato de arrendamiento.

Como marco referencial, se presenta el concepto de Pretensin


extrado de sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto del Trabajo de
la Circunscripcin Judicial del Estado Zulia N 2009-000003 el trece de enero
de 2.009: En trminos muy simples, pretensin es la autoatribucin de un
derecho subjetivo. De acuerdo al famoso procesalista espaol, Jaime Guasp,
pretensin procesal es la declaracin de voluntad por la que se solicita una
actuacin del rgano Jurisdiccional frente a persona determinada y distinta
del autor de la declaracin. En el mismo sentido, Jorge Walter Peyrano nos
dice, en esencia, que la pretensin procesal es una declaracin de voluntad
en cuyo mrito se solicita una actuacin del rgano Jurisdiccional en miras a

la satisfaccin de un inters concreto y frente a una persona distinta del autor


de la declaracin.

Definida lo que es Pretensin Judicial, y regresando al mbito


inquilinario, a manera ilustrativa se presenta un listado de posibles
pretensiones judiciales que tiene el accionante de acuerdo a la situacin que
se plantee, con fundamento en el Artculo 33 de la Ley de Arrendamiento
Inmobiliario, que hoy da se limita a regular los bienes inmuebles arrendados
con uso distinto al de vivienda.

a) Desalojo
b) Cumplimiento
c) Resolucin
d) Reintegro de sobre alquileres
e) Reintegro de depsito en garanta
f) Ejecucin de garantas
g) Prrroga Legal
h) Preferencia Ofertiva
i) Retracto Legal Arrendaticio
j) Cualquier otra derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles
urbanos o suburbanos.

En materia de arrendamientos de vivienda, la LPRCAV, no establece


una enumeracin de las posibles pretensiones judiciales, sino que
directamente establece en el Captulo VII De Los Desalojos, Artculo 91, las
causales para el desalojo y en su pargrafo nico expresa Queda a salvo el
ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales
distintas a las previstas en el presente Artculo, o en el derecho comn.
Seguidamente, el Artculo 92 de la prenombrada ley se refiere a las
Demandas por Falta de Pago dando fin a la regulacin expresa en materia
de pretensiones donde el accionante es una de las partes del contrato de

arrendamiento. Finalizando el captulo VII la Ley para la Regularizacin y


Control de los Arrendamientos de Vivienda, se refiere a los desalojos
motivados a la inhabitabilidad del inmueble cuando sta es declarada por los
rganos competentes, caso en el cual, la autoridad a la cual le corresponda
la ejecucin deber remitir de manera urgente a la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicacin del afectado
o afectada y su familia en un refugio temporal o en una vivienda digna
definitiva.

En este punto, de debe dejar claro, que para poder acudir a la va


jurisdiccional en materia de arrendamiento de viviendas, debe primero
agotarse el Procedimiento Previo a la Demanda establecido en los Ttulos III
y IV de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, contemplados desde su Artculo 94 hasta el 124, ambos inclusive.
A los efectos prcticos del presente informe, a continuacin se procede a
desarrollar el contenido de las pretensiones judiciales en funcin de poder
establecer cuando deben utilizarse para incoar causas determinadas por la
naturaleza temporal del contrato de arrendamiento.

2.3.4 Fundamentos legales en una relacin arrendaticia, a la luz de la


Ley que regula la materia inquilinaria en Venezuela, con el objeto de
conocer su aplicacin

Con la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularizacin y


Control de Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento (2011) se empez
a acrecentar en el pas las ambigedades y contradicciones jurdicas en
torno al Derecho Inmobiliario, lo cual afecta este sector productivo del pas y

una nmero importante de la poblacin, sin que importe en absoluto al


ejecutivo nacional las consecuencias que se estn generando.

La Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de


Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N 6.053 Extraordinario, del 12 de
noviembre de 2011, plantea por objeto concentrar en un solo texto legal toda
la materia, restableciendo de esta manera, la seguridad jurdica necesaria
para las partes intervinientes en la relacin arrendaticia, y enfrentar la crisis
de vivienda fijando un rgimen jurdico especial de arrendamiento de
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados
o subarrendados total o parcialmente.

Este hecho no ha ocurrido as, pues muy por el contrario, mediante la


aplicacin de la misma, se ha generado una serie de ambigedades que
deben ser resueltas en la solucin de los casos concretos que se presentan,
para poder dar una verdadera certidumbre jurdica a todos los actores
sociales y asegurar la tutela real y efectiva del Estado.

Como bien lo indica su nombre, la nueva Ley regula todo lo relativo al


arrendamiento inmobiliario de vivienda, por lo que todos los arrendamientos
o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales,
oficinas, industriales y profesionales de la enseanza, continuarn rigindose
por la Ley de 1999, hasta tanto se apruebe la normativa que regule la
materia.

Desde su entrada en vigor tiene lugar una nueva etapa en materia


inmobiliaria en Venezuela, puesto que consagra disposiciones tendentes a
establecer relaciones arrendaticias justas, bienestar social y seguridad

jurdica entre las partes, la cual debe materializarse para evitar la dispersin
legal en la que se encuentra la mayora de las personas hoy da. En su
artculo 16, dispone la creacin de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, como el rgano rector que regir, supervisar y
conciliar todo lo relacionado con el alquiler de los inmuebles para vivienda,
teniendo entre sus atribuciones (Artculo 20):

a) La fijacin del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por esta


normativa, que conforme al artculo 77 estar basada en una banda entre el
tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el
valor del inmueble, determinable segn el tipo de arrendador/a, puesto que
esta normativa distingue en su artculo 7 al multi arrendador del pequeo
arrendador, siendo el primero, aquella persona natural o jurdica que posea
en arrendamiento tres (03) o ms viviendas, mientras que el segundo, se
dedica al arrendamiento de una (01) o dos (02) viviendas).
b) Realizar inspecciones y fiscalizaciones para verificar las condiciones de las
viviendas destinadas a arrendamiento.
c) La creacin del Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, partiendo
de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias de actualizacin
permanente. Sin embargo, en la mayora de las regiones, tal como en
Carabobo, la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI) empez a
funcionar en este ao 2013, comenzando a aplicar realmente todas las
medidas que la Ley prescribe, por lo que gradualmente se podr extender
mayor confianza al sector inmobiliario con la aplicacin del rgimen descrito
en la ley o al contrario, comenzar a producirse consecuencias de mayor
magnitud que afecten el mercado.
El vigente Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula su
esfera de aplicacin por las relaciones arrendaticias respecto a los inmuebles

urbanos y sub-urbanos concretadas a travs del contrato de arrendamiento


regulado en el artculo 1.579 del Cdigo Civil del cual se

infiere sus

elementos:
a) La obligacin de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;
b) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligacin lo cual no
implica que haya de ser por un tiempo determinado, pero se excluye
que sea perpetuo y
c) Un precio, que puede ser fijado en dinero o en especie conforme a la
convencin y/o a la ley.
Es por ello que el desarrollo del tema se apunta en tan importantes
conceptos debidamente regulados tanto en las normas de derecho comn y
en la ley especial dentro de los lineamientos pautados en la Ley Procesal.

2.3.5

Aspectos relacionados con las garantas constitucionales del

derecho a la vivienda con el objeto de aplicar los principios y


prohibiciones establecidas en materia de arrendamientos de Viviendas.

El derecho a tener una vivienda digna y adecuada se encuentra


sealado en la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, en su
artculo 82 donde adems se indican garantas ofrecidas por El Estado para
asegurar a los ciudadanos el ejercicio de este derecho. As pues, de igual
manera la constitucin contempla el derecho a la propiedad es su artculo
115, en el cual se exaltan los contornos precisos del mismo, exponiendo sus
caracteres esenciales y las formas legitimas de afectacin de la propiedad.
En este mismo orden de ideas sobre el derecho a la libertad econmica la
CRBV destaca en el artculo 299 su fundamentacin en la justicia social,
democracia, eficiencia, libre competencia y solidaridad, promoviendo en ese

sentido el desarrollo de las personas y la existencia digna en el concierto


social.

En este mismo orden de ideas sobre el derecho a la libertad


econmica la CRBV destaca en el artculo 299 su fundamentacin en la
justicia social, democracia, eficiencia, libre competencia y solidaridad,
promoviendo en ese sentido el desarrollo de las personas y la existencia
digna en el concierto social. En concordancia con la Ley Contra el Desalojo y
la Desocupacin Arbitraria de Viviendas, se prohbe en esta Ley especial en
su artculo 11 las medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles
destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores/as residenciales,
pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y
familias.

Esta es una ambigedad que genera que la nueva legislacin, en


atencin a la ejecucin de los contratos ya existentes, es la prohibicin del
pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, estableciendo que
los contratos de arrendamiento debern celebrarse en moneda de curso
legal, disponindose un lapso de treinta (30) das continuos contados desde
su entrada en vigencia, a fin de que los contratos celebrados en moneda
extranjera con anterioridad a esta Ley, se adecuen a sus disposiciones. A los
arrendadores/as que hagan caso omiso a este precepto, se les impondr una
multa de Cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

Esta ley afecta al sector privado en la construccin de viviendas, pues


aquellas empresas en cuyo proyecto se estime la construccin de desarrollos
habitacionales de ms de diez (10) inmuebles, estarn en la obligacin de
destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento (fijado por el

Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat). En tales inmuebles,


deber garantizarse que el arrendatario/a y su grupo familiar, no pasen ms
de diez (10) aos en condicin de arrendatario/a.

En este sentido, al cumplir diez (10) aos de construccin, los


propietarios tendrn el compromiso de ofertar la venta al arrendatario/a que
est ocupando el inmueble, cuyo precio ser determinado por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Esta figura es la
que se denomina venta por antigedad en el arrendamiento).

Se mantiene la figura de la preferencia ofertiva, conforme a la cual el


inquilino/a est en el derecho, para que en caso de un acto traslativo de la
propiedad del inmueble, se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa, en
primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando se
encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento (Artculo
131), a diferencia de la Ley de 1999, donde se contemplaba que el
arrendatario/a adems de deber estar al da con el pago de sus cnones, se
requera que tuviese ms de dos (02) aos en condicin de inquilino/a en
dicho inmueble.

Se dispone que en caso de que el inmueble arrendado para vivienda,


sea objeto de venta o de cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad
a un tercero, el arrendatario/a tendr derecho de subrogarse, en las mismas
condiciones establecidas en el documento traslativo de la propiedad
(Retracto legal arrendaticio), siempre y cuando dejen de cumplirse alguno de
los requisitos para la preferencia ofertiva establecidos en el artculo 132, o
cuando la venta del inmueble al tercero, haya sido a un precio inferior al
ofertado inicialmente al arrendatario.

El lapso para ejercer el retracto legal por parte del arrendatario, ser
de ciento ochenta (180) das hbiles, contados a partir de la fecha exacta de
la celebracin de la negociacin. Este mismo derecho a favor del
arrendatario, se encontraba consagrado en la Ley de 1999, con la diferencia
de que el lapso para que el mismo fuese ejercido, era de cuarenta (40) das
calendario.

En funcin a los avisos de prensa, ambas normativas se asemejan al


establecer la prohibicin de publicar anuncios en los que se exija para el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la condicin de no tener
nios y adolescentes, ser extranjero el arrendatario o subarrendatario,
observndose que la nueva legislacin especfica en forma ms amplia, la
prohibicin de las situaciones que implican discriminacin, tales como: estar
en estado de gestacin, orientacin sexual, identidad de gnero, edad,
origen tnico, preferencia poltica y religiosa, condicin econmica, estado
civil, clase social, profesin o condicin social, y en otros casos de
vulnerabilidad o marginacin, discapacidad, enfermedades terminales, entre
otras. (Artculo 14, numeral 1).

En relacin al pago del depsito como garanta en el contrato de


arrendamiento, se estableci que el arrendador en ningn caso, podr exigir
el pago anticipado de cnones de arrendamiento, quedando de esta manera
eliminado el pago de depsitos en los contratos de alquiler.
2.3.6 Competencias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, con la finalidad de distinguir la legislacin inquilinaria
aplicable de acuerdo al uso del bien inmueble.

Uno de los puntos ms lgidos que ha generado revuelo en el sector


inmobiliario del pas, son las sanciones. En esta materia, la Ley de 1999
estableca para quienes infringieran sus disposiciones, multas que no podan
exceder

de

Cuatrocientas

Veinte

Unidades

Tributarias

(420

U.T.),

aplicndose hasta el doble de la multa inicialmente impuesta a quienes


reincidieran en la falta.

A este respecto, se encuentra una notable diferencia con la nueva Ley,


puesto que en sta, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, impondr sanciones de Cincuenta (50), Cien (100), Cuatrocientas
(400) y hasta Mil (1.000) Unidades Tributarias, a los que incurran en violacin
a ciertas de sus disposiciones, siendo que la multa de mayor denominacin
(1.000 U.T.), recaer sobre aquel propietario del inmueble destinado a
vivienda, habitacin o pensin, que haya realizado desalojos arbitrarios. El
monto de tales multas pasar a formar parte del Fondo de Proteccin al
Inquilino y al Pequeo Arrendador.

Una diferencia observada en este particular, con respecto a la Ley


anterior, es el relativo al infractor reincidente, a quien se le aplicar el doble
de la multa impuesta, y en caso de reincidir por tercera vez en la falta, y ste
fuere dueo de ms de cinco (05) inmuebles para arrendamiento de vivienda,
la Superintendencia dar inicio a los trmites respectivos a fin de expropiar el
inmueble o inmuebles, los cuales sern asignados a los arrendatarios que
habiten el mismo al momento de la expropiacin.
Un punto que se agrega a la nueva regulacin, que ha causado zozobra e
incertidumbre en buena parte de la poblacin, es el previsto en su artculo
74, segn el cual a fin de determinar las causas que justifiquen la falta de
pago del canon, previsto en el artculo 91, numeral 1 de la Ley 1, debern
considerarse las siguientes situaciones:

a) Cuando el arrendatario padezca una enfermedad grave en estado


terminal.
b) Cuando al arrendatario le sea declarada una incapacidad temporal por
parte del Instituto Nacional de los Seguros Sociales.
c) La insolvencia econmica por un perodo de cuatro (04) meses
consecutivos y comprobables.
d) La insolvencia econmica por un perodo de cuatro (04) meses
consecutivos de adultos mayores. (En caso de que la insolvencia sea
definitiva, el Estado deber proveer un asilo al adulto mayor).
e) Cuando el arrendatario sea insolvente debido a una causa de fuerza
mayor o caso fortuito comprobado.

Vista esta situacin, es conveniente destacar que en el mercado


inmobiliario ha existido un gran temor por la aplicacin de esta ley, pero que
viene fundado en la dispersin y ambigedad existente entre el sistema
vigente, los sistemas anteriores, los estndares de funcionamiento del
mercado y otros derechos de orden constitucional, como la propiedad, que
es un derecho humano fundamental, de gran alcance y dimensin, que El
Estado debe proteger.
Lo importante para el sector hoy da, es que con la ejecucin de este
instrumento legal se pueda encontrar seguridad jurdica, que se garantice a
todas las personas el sano ejercicio de sus derechos y que la
Superintendencia Nacional de Viviendas acte como un rgano equilibrado,
en la direccin de las relaciones jurdicas inquilinarias.

2.3.7 Normativa jurdica inquilinaria aplicable para incoar pretensiones


judiciales dependiendo de la naturaleza temporal del contrato de
arrendamiento, con la finalidad explicar el procedimiento administrativo
previo al desalojo de viviendas en Venezuela

El procedimiento administrativo previo a las demandas por desalojo


est regulado por el Decreto N 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas, publicado en
Gaceta Oficial N 39.668 en fecha 06 de Mayo de 2011, el cual tiene por
objeto proteger a los arrendatarios, as como a su grupo familiar, contra
medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda
interrumpir o cesar la posesin legitima que ejercieren, o cuya

prctica

material comporte la perdida de la posesin o tenencia de un inmueble


destinado a vivienda, procedimiento que es aplicado por el departamento de
conciliacin y mediacin de SUNAVI.

El procedimiento administrativo estudiado que se tramita ante este


rgano tiene como finalidad la conciliacin a travs del logro de un acuerdo,
es decir, una solucin verdadera a los conflictos que se presenten entre las
partes

contratantes.

La

Ley

de

arrendamiento

obliga

que

el

propietario/arrendador que requiera el desalojo debe agotar la va


administrativa por medio de este procedimiento en la SUNAVI.
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones
arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, as como a todo
proceso en el cual pudiera resultar una decisin judicial cuya prctica
material comporte la prdida de la posesin o tenencia de un inmueble

destinado a vivienda, habitacin o pensin, el arrendador del inmueble que


pretendiere la demanda deber tramitar, por ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El procedimiento se inicia cuando el interesado en este caso el


propietario o quien haga sus veces; la solicitud escrita, debidamente
motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hbitat, en la cual expondr los
motivos que le asisten para solicitar la restitucin de la posesin del
inmueble; debe acotarse que la misma conforme al carcter residual de la
Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos (LOPA) deber cumplir con
los requisitos estipulados en el artculo 49 de la LOPA (1981) como son:

a) El organismo al cual est dirigido que en este caso es el Ministerio de


Vivienda y Hbitat.
b) La identificacin del interesado es decir del propietario, y en su caso,
de la persona que acte como su representante con expresin de los
nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesin y
nmero de la cdula de identidad o pasaporte.
c) La direccin del lugar donde se harn las notificaciones pertinentes.
d) Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con
toda claridad la materia objeto de la solicitud con relacin a la
justificacin para el desalojo.
e) Referencia a los anexos que lo acompaan, si tal es el caso.
f) Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o
reglamentarias.
g) La firma de los interesados.

Cabe destacar, que ante estas exigencias, el propietario no importando


su condicin econmico-social deber ser asistido o representado por un
abogado, para tales exigencias; y aunque la ley no hace mencin alguna,
ante la necesidad de consignar un escrito explicativo con fundamentos de
hecho y de derecho, se observa que es una labor estricta de los abogados.

Posteriormente, el funcionario competente, que en este caso ser una


especie de abogado conciliador proceder a citar a la otra parte, para que
comparezca acompaado de abogado de su confianza (es decir el ocupante,
arrendatario, comodatario o usufructuario inicialmente deber presentarse
con abogado particular) a exponer sus alegatos y defensas en audiencia
conciliatoria que se llevar a cabo en un plazo que no podr ser menor a diez
(10) das hbiles ni mayor de quince (15) das hbiles, contado a partir del
da siguiente al de su citacin

Consecutivamente si la parte interesada, o el sujeto objeto de


proteccin y dems notificados, de ser el caso, no comparecieren a la
audiencia conciliatoria, se declarar desierto el acto, debindose fijar una
nueva oportunidad dentro de los diez (10) das hbiles siguientes a ste. Si,
una vez fijada la nueva oportunidad para la celebracin de la audiencia, se
verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia
proceder a dictar su decisin.

Es respecto a esta decisin que obviamente si el sujeto pasivo


(arrendatario, comodatario, ocupante o usufructuario) no comparece la
referida decisin ser favorable para el propietario, sin embargo la ley hace
silencio al respecto, y al otorgarle dicha atribucin a la Defensora

Especializada, habra que observar si la Defensa, cuida los derechos del


ausente o en su defecto se inclinar al propietario.

Todas las actuaciones sern recogidas en un acta, que al efecto


formarn parte integrante del expediente. La inasistencia del solicitante a la
ltima audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerar como
desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia
conciliatoria se celebrar en presencia de todos los interesados y ser
presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto.

De ser necesario, podr prolongarse, suspenderse o fraccionarse la


audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solucin del conflicto,
sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de
veinte (20) das hbiles. En todo caso, el funcionario actuante dejar
constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso
del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.

Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirn un acta


en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes
hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias
realizadas. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solucin,
ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecucin de lo acordado. Si
no hay acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deber motivar la
decisin que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos
presentados por stas. Dicha decisin deber de conformidad a la LOPA
(1981) contener:
Artculo 18. Todo acto administrativo deber contener:

a) Nombre del Ministerio u organismo al que pertenece el rgano que


b)
c)
d)
e)

emite el acto.
Nombre del rgano que emite el acto.
Lugar y fecha donde el acto es dictado.
Nombre de la persona u rgano a quien va dirigido.
Expresin sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido

alegadas y de los fundamentos legales pertinentes.


f) La decisin respectiva, si fuere el caso.
g) Nombre del funcionario o funcionarios que los suscriben, con
indicacin de la titularidad con que acten, e indicacin expresa, en
caso de actuar por delegacin, del nmero y fecha del acto de
delegacin que confiri la competencia.
h) El sello de la oficina.
i) El original del respectivo instrumento contendr la firma autgrafa del
o de los funcionarios que lo suscriban.
j) En el caso de aquellos actos cuya frecuencia lo justifique, se podr
disponer mediante decreto, que la firma de los funcionarios sea
estampada por medios mecnicos que ofrezcan garantas de
seguridad

Si la decisin fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud,


el funcionario actuante dictar una resolucin mediante la cual dicha parte
quedar protegida contra el desalojo, habilitando la va judicial para el
solicitante. Si, por el contrario, la decisin fuere favorable al solicitante, el
funcionario actuante indicar en su resolucin el plazo tras el cual podr
efectuarse el desalojo, el cual slo podr ejecutarse por orden judicial,
conforme a lo dispuesto a la presente ley.

Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de la


decisin, las partes podrn acceder a los rganos jurisdiccionales
competentes para hacer valer sus pretensiones. No podr acudirse a la va
judicial sin el cumplimiento primero del procedimiento previsto.

3.3. Bases Legales

Durante la investigacin documental para elaborar el presente informe se


revisarn los siguientes cuerpos legales vigentes en la Repblica Bolivariana de
Venezuela:

Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela (1999)

Artculo 21.

Todas las personas son iguales ante la ley; en consecuencia: No


se permitirn discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el
credo, la condicin social o aquellas que en general, tengan por
objeto o por resultado anular o menoscabar el reconocimiento,
goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los derechos y
libertades de toda persona. La ley garantizar las condiciones
jurdicas y administrativas para que la igualdad ante la ley sea real
y efectiva; adoptar medidas positivas a favor de personas o
grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables;
proteger especialmente a aquellas personas que por alguna de
las condiciones antes especificadas, se encuentren en
circunstancia de debilidad manifiesta y sancionar los abusos o
maltratos que contra ella se cometan. Artculo26. Toda persona
tiene derecho de acceso a los rganos de administracin de
justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los
colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener
con prontitud la decisin correspondiente.

Artculo 49.

El debido proceso se aplicar a todas las actuaciones judiciales y


administrativas, en consecuencia: La defensa y la asistencia

jurdica son derechos inviolables en todo estado y grado de la


investigacin y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser
notificada de los cargos por los cuales se le investiga; de acceder
a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados
para ejercer su defensa. Sern nulas las pruebas obtenidas
mediante violacin del debido proceso. Toda persona declarada
culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones
establecidas en esta Constitucin y en la ley. Toda persona se
presume inocente mientras no se pruebe lo contrario. Toda
persona tiene derecho a ser oda en cualquier clase de proceso,
con las debidas garantas y dentro del plazo razonable
determinado
legalmente
por
un
tribunal
competente,
independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no
hable castellano, o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene
derecho a un intrprete. Toda persona tiene derecho a ser juzgada
por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o
especiales, con las garantas establecidas en esta Constitucin y
en la ley. Ninguna persona podr ser sometida a juicio sin conocer
la identidad de quien lo juzga, ni podr ser procesada por
tribunales de excepcin o comisiones creadas para tal efecto.
Ninguna persona podr ser obligada a confesarse culpable o
declarar contra s misma, su cnyuge, concubino o concubina, o
pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de
afinidad La confesin solamente ser vlida si fuere hecha sin
coaccin de ninguna naturaleza. Ninguna persona podr ser
sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como
delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes. Ninguna
persona podr ser sometida a juicio por los mismos hechos en
virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente. Toda
persona podr solicitar del Estado el restablecimiento o reparacin
de la situacin jurdica lesionada por error judicial, retardo u
omisin injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la
particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de
la magistrada, del juez o la jueza; y el derecho del Estado de
actuar contra stos o estas.

Artculo 115.

Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho


al uso, goce, disfrute y disposicin de sus bienes. La propiedad
estar sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones

que establezca la ley con fines de utilidad pblica o de inters


general. Slo por causa de utilidad pblica o inters social,
mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnizacin,
podr ser declarada la expropiacin de cualquier clase de bienes.
Artculo 257.El proceso constituye un instrumento fundamental
para la realizacin de la justicia. Las leyes procesales
establecern la simplificacin, uniformidad y eficacia de los
trmites y adoptarn un procedimiento breve, oral y pblico. No se
sacrificar la justicia por la omisin de formalidades no esenciales.

Cdigo Civil Venezolano

Artculo 32.

Se puede elegir un domicilio especial para ciertos asuntos o actos.


Esta eleccin debe constar por escrito. Artculo 1.133. El contrato
es una convencin entre dos o ms personas para constituir,
reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vnculo
jurdico.
Artculo 1.167.

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su


obligacin, la otra puede a su eleccin reclamar judicialmente la
ejecucin del contrato o la resolucin del mismo, con los daos y
perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artculo 1.579.

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes


contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble
o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado
que sta se obliga a pagar a aqulla. Se entender que son
ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la

obligacin de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la


propiedad de las cosas arrendadas.

Artculo 1.593.

Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a


que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al
arrendado, ste puede, segn las circunstancias, hacer resolver el
contrato.

Artculo 1.600.

Si a la expiracin del tiempo fijado en el arrendamiento, el


arrendatario queda y se deja en posesin de la cosa arrendada, el
arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el
Artculo relativo a los arrendamientos hechos sin determinacin de
tiempo.

Artculo 1.614.

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el


inquilino continuare ocupando la casa despus de vencido el
trmino, sin oposicin del propietario, se juzga que el
arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero,
respecto al tiempo, se proceder como en los que se hacen sin
tiempo determinado.

Artculo 1.615

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y


dems edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de
su duracin, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las

partes, concedindose al inquilino noventa das para la


desocupacin, si la casa estuviese ocupada con algn
establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en
ese caso, y esto se verificar aunque el arrendador haya
transferido a un tercero el dominio de dichas casos o edificios.

Artculo 1.616.

Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por


falta del arrendatario, tiene ste obligacin de pagar el precio del
arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda
celebrar otro; o por el que falte para la expiracin natural del
contrato, si ste tiempo no excede de aqul, adems de los daos
y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

Cdigo de Procedimiento Civil de Venezuela (1985)

Artculo 40.

Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a


derechos reales sobre bienes muebles se propondrn ante la
autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su
domicilio, o en defecto de ste, su residencia. Si el demandado no
tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, se propondr en
cualquier lugar donde l se encuentre.

Artculo 41.

Las demandas a que se refiere el artculo anterior se pueden


proponer tambin ante la autoridad judicial donde se haya
contrado o deba ejecutarse la obligacin, o donde se encuentre la
cosa mueble objeto de la demanda con tal de que en el primero y
en el ltimo caso, el demandado se encuentre en el mismo lugar.
Sin embargo, el demandado por una cosa mueble que tuviere
consigo fuera de su domicilio podr dar fianza para responder de
ella ante el tribunal competente de su propio domicilio, si se tratare
del ltimo de dichos casos. Los ttulos de competencia a que se
refiere este artculo, son concurrentes con los del artculo anterior,
a eleccin del demandante.

Artculo 338.

Las controversias que se susciten entre partes en reclamacin de


algn derecho, se ventilarn por el procedimiento ordinario, si no
tienen pautado un procedimiento especial.

Artculo 881.

Se sustanciarn y sentenciarn por el procedimiento breve las


demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolvares,
as como tambin la desocupacin de inmuebles en los casos a
que se refiere el Artculo 1.615 del Cdigo Civil, a menos que su
aplicacin quede excluida por ley especial. Se tramitarn tambin
por procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en
leyes especiales
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000)
Artculo 33.

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un


contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro
de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra
accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles
urbanos o suburbanos, se sustanciarn y sentenciarn conforme a
las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al
procedimiento breve previsto en el Libro IV, Ttulo XII del Cdigo
de Procedimiento Civil, independientemente de su cuanta.
Artculo 34.
Slo podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado
bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo
indeterminado, cuando la accin se fundamente en cualesquiera
de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de
pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2)
mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el
propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c)
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de
reparaciones que ameriten la desocupacin. d) En el hecho de
que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de
uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por
quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya
cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el
contrato de arrendamiento; sin el consentimiento previo y por
escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al
inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal
del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o
incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del
inmueble. En los inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad
Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el
Reglamento de Condominio, previstos en el Artculo 26 de la Ley
de Propiedad Horizontal, se considerarn a los fines de este literal;
como reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el
contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el
inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Pargrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de
desalojo de un inmueble, con fundamento en la causales

sealadas en los literales b) y c) de este Artculo, deber


concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6)
meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la
notificacin que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Pargrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones
judiciales que correspondan por otras causales distintas a las
previstas en el presente
Artculo 35.
En la contestacin de la demanda, el demandado deber oponer
conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Cdigo
de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales sern
decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el
demandado podr proponer reconvencin, siempre que el tribunal
sea competente por la materia y la cuanta. La negativa a la
admisin de la reconvencin no tendr apelacin. De ser opuestas
las cuestiones previas por la falta de jurisdiccin del juez o la
incompetencia de ste, el tribunal se pronunciar sobre stas en la
misma oportunidad de ser opuestas o en el da de despacho
siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan
presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el
recurso de regulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia
contra la decisin que se haya pronunciado sobre la jurisdiccin
y/o de la competencia, stos se tramitarn en cuaderno separado,
y el proceso continuar su curso hasta llegar al estado de
sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que conste en
autos la decisin del recurso interpuesto.
Artculo 36.
La decisin de Segunda Instancia en los procesos de desalojo
fundamentados en las causales previstas en los literales del
artculo 34 de esta Ley, no tendr recurso alguno.
Artculo 37.

Dentro de los tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin


de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitir los
autos al Tribunal de la causa.

Ley Contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas (2011)

Artculo 7.
El funcionario competente proceder a citar a la otra parte, para
que comparezca acompaada de abogado de su confianza a
exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se
llevar a cabo en un plazo que no podr ser menor a diez (10)
das hbiles ni mayor de quince (15) das hbiles, contado a partir
del da siguiente al de su citacin. Si dicha arte manifestare no
tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado,
el funcionario actuante deber extender la correspondiente
citacin a la Defensora especializada en materia de proteccin del
derecho a la vivienda y suspender el curso del procedimiento
hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en el
cual fiar la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando
debidamente a todos los interesados. Si la parte interesada o el
sujeto de proteccin y dems notificados, de ser el caso, no
comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarar desierto el
acto, debindose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez
(10) das hbiles siguientes a ste. Si, una vez fijada la nueva
oportunidad para la celebracin de la audiencia, se verificare la
incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia
proceder a dictar su decisin. Todas las actuaciones sern
recogidas en un acta, que al efecto formarn parte integrante del
expediente. La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la
ltima audiencia fijada, o cualquiera de sus sesiones, se
considerar como desistimiento de su pedimento, dando fin al
proceso. La audiencia conciliatoria se celebrar en presencia de
todos los interesados y ser presidida por las funcionarias o los
funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podr
prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas
veces sea requerida para lograr la solucin del conflicto, sin que el
plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de
veinte (20) das hbiles. En todo caso, el funcionario actuante
dejar constancia de todas las situaciones, actuaciones y

circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas


levantadas a tal efecto.
Artculo 8.
Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirn un
acta en la cual se haga constar los acuerdos o soluciones que las
partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones
conciliatorias realizadas.
Artculo 9.
Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solucin,
ambas partes manifestarn la forma y tiempo de ejecucin de lo
acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el
funcionario actuante deber motivar la decisin que
correspondiere, con base en los argumentos y alegatos
presentados por stas. Si la decisin fuere favorable a la parte
contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictar una
resolucin mediante la cual dicha parte quedar protegida contra
el desalojo, habilitando la va judicial para el solicitante. Si, por el
contrario, la decisin fuere favorable al solicitante, el funcionario
actuante indicar en su resolucin el plazo tras el cual podr
efectuarse el desalojo, el cual solo podr ejecutarse por orden
judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurdico
vigente.
Artculo 10.
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de
la decisin, las partes podrn acceder a los rganos
jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podr acudirse a la va judicial sin el cumplimiento previo del
procedimiento previsto en los Artculos precedentes.

Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda


(2011)

Artculo 11.
Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de
secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de
los trabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o
habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y
familias
Artculo 16.
Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de
vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo
Nacional. Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat;
correspondindole ejercer la rectora en la materia objeto de
regulacin en la presente ley.

Artculo 17.
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hbitat, a travs de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, crear un sistema de coordinacin
nacional en la materia; con instancias de representacin en todas
las entidades federales de la Repblica, con el objeto de
garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la
presente ley; coordinar la aplicacin en los Municipios de la
poltica referente a la materia arrendaticia, con criterios de
equidad, justicia y contenidos de inters social, de conformidad
con lo establecido en la Constitucin de la Repblica; as como
promover la participacin popular en la planificacin; ejecucin y
control de la gestin pblica en esta materia.

Artculo 27.
La competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracas
corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso
administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos
administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda y en el resto del pas, la competencia
corresponde a los juzgados de municipio o los de igual
competencia en la localidad de que se trate; en cuyo caso, a tales
juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la
competencia especial contencioso administrativo en materia
inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos
jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de
arrendamiento y subarrendamiento, ser competencia de la
Jurisdiccin Civil Ordinaria.
Artculo 46.
Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore
un contrato escrito, segn acuerdo voluntario entre las partes; el
mismo deber ser pblico, a tal efecto las notaras pblicas y los
registros con funciones notariales debern exonerar de todo
gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso
omiso de lo dispuesto en el presente artculo, sern objeto de
sancin conforme lo dispone la presente Ley.
Artculo 51.
Los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de
un ao, los cuales podrn ser renovados por preferencia del
arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o
arrendataria manifestar antes de la culminacin del lapso, su
voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que
pagar indemnizaciones o cnones restantes.
Artculo 55.

Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdiccin


judicial donde se encuentre el inmueble.
Artculo 89.
Todo inmueble que se mantenga en condiciones de
arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de
arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el
arrendatario o arrendataria tendr derecho preferente a seguir
ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia
a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y
cuando est solvente en el pago de los cnones de arrendamiento
y haya cumplido con las dems obligaciones derivadas del
contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento
seguir por lo establecido en la presente ley. El arrendador que
incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar al
arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de 100
Unidades tributarias (100 UT) por cada mes que permanezca de
forma indebida fuera de la vivienda.

Artculo 90.
El derecho de preferencia arrendaticia, establecido en el artculo
88 de la presente ley, ser potestativo para el arrendatario o
arrendataria y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; a tal
efecto, el arrendatario o arrendatario que no desee disfrutar de
ste derecho, deber manifestar su voluntad al arrendador
mediante documento autentico con por lo menos 30 das antes del
vencimiento del contrato, el cual deber presentar ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Artculo 91.

Slo proceder el desalojo de un inmueble bajo contrato de


arrendamiento, cuando la accin se fundamente en cualquiera de
los siguientes causales: 1) En inmuebles destinados a vivienda,
que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro
cnones de arrendamiento sin causa justificada; de acuerdo a los
criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2) En la necesidad
justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos hasta el
segundo grado. 3) En el hecho que el arrendatario o arrendataria
haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en
contravencin a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria
haya cambiado el uso o destino que para l previ. 4) Que el
arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores que los provenientes del uso normal del
inmueble; o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5) Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violacin
o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule
la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
competentes y por el Comit Multifamiliar de Gestin. Pargrafo
nico. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el
arrendador deber demostrarlo por medio de prueba contundente
ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiacin,
declarar que el inmueble no ser destinado al arrendamiento por
un perodo de tres aos el arrendador notificar al arrendatario o
arrendataria con por lo menos noventa das continuos a la
finalizacin del contrato. En caso de contravencin ser
sancionado segn lo establecido en la presente Ley, teniendo que
restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a
salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por
otras caudales distintas a las previstas en el presente Artculo, o
en el derecho comn.
Artculo 92.
El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada
por la primera causal del artculo anterior, y que luego de agotada
la va administrativa y la judicial se determine que la causa de la
falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o
arrendataria, perder en forma inmediata todos los derechos

consagrados en esta ley. La demanda se har conforme a lo


establecido en la presente ley, a tal efecto, probada la insolvencia
del arrendatario o arrendataria, ste o esta podr llegar a una
conciliacin con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita
ante el rgano administrativo competente. Dicho pago no se
tendr como extemporneo.
Artculo 93.
Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse
declarado por los rganos competentes la inhabitabilidad del
inmueble, la autoridad a la cual corresponde la ejecucin deber
remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda la solicitud de ubicacin del afectado o
afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda
temporal o en una vivienda digna definitiva.

Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los


Arrendamientos de Vivienda (2011)

Artculo 74.
A los efectos de poder determinar las causas justificadas para la
falta de pago del canon, establecido en el numeral primero del

Artculo 91
de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de vivienda se considerarn las siguientes:

1) Cuando el arrendatario padezca de una enfermedad grave en


estado terminal.
2) Cuando el arrendatario le sea declarado una incapacidad
temporal por ante el Instituto Nacional de los Seguros Sociales.
3) La insolvencia econmica por un periodo de cuatro meses
consecutivos y comprobables.
4) La insolvencia econmica por un periodo de cuatro meses
consecutivos de adultos mayores.
5) Cuando el arrendatarios se insolvente debido a una causa de
fuerza mayor o caso fortuito y sea comprobado.

CAPTULO III

MARCO METODOLGICO
3.1 NIVEL DE INVESTIGACIN

Segn la profundidad del conocimiento que se quiera adquirir por


medio de la investigacin y dependiendo de los objetivos, existen cuatro

niveles de investigacin en los cuales se agrupan los tipos de investigacin:


Exploratorio, Analtico, Analtico y Explicativo.
Para Arias (2012):

La investigacin analtica busca descomponer en sus partes el


fenmeno de estudio: incluye tanto el anlisis como la sntesis por
cuanto rene, reconstruye, y vuelve a integrar las partes de la
totalidad de forma coherente, dentro de una comprensin ms
amplia que la que se tena al comienzo de la investigacin. (p.122)

Tomando en cuenta la definicin anterior, el nivel de investigacin del


presente informe se corresponde con el Nivel Analtico, ya que como se
apreciar en la lectura del mismo, se han hecho anlisis de las teoras que lo
soportan, y se ha desglosado a manera acadmica, las partes del todo, para
poder llegar al entendimiento profundo de ellas y luego, poder establecer
conforme a dicha evaluacin, cules son la pretensiones judiciales de
acuerdo a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento dependiendo
de si se trata de un arrendamiento destinado a vivienda o a comercio, para
dar respuesta al objetivo especfico del informe .

3.2 DISEO DE LA INVESTIGACIN

En el marco del desarrollo de esta investigacin es necesario definir el


diseo de investigacin en base a los objetivos y la justificacin de la
investigacin y planteamiento del problema plasmado, por lo que se hizo
necesario establecer una estrategia que gue la investigacin y es por ello
que en el proceso de recoleccin de datos se escoge el diseo de
investigacin bibliogrfica debido a que todos los datos fueron recolectados a

travs de textos, leyes, artculos indexados por revistas cientficas publicados


en pginas de internet y el propio anlisis e interpretacin para . Arias. F, en
su libro Diseo de la investigacin social, ao 2012, define lo siguiente:

El diseo de investigacin se define como el plan global de la


investigacin que integra de un modo coherente y adecuado
tcnicas de recogida de datos a utilizar, anlisis previstos y
objetivos, el diseo de la investigacin intenta dar de una manera
clara y no ambigua respuestas a las preguntas planteadas. Por
otro lado en los diseos bibliogrficos, los datos se obtienen a
partir de la aplicacin de tcnicas documentales, en los informes
de otras investigaciones, y/o a travs de otras fuentes
documentales. (p. 136).

3.3 TCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIN DE DATOS

En este punto de la investigacin es importante destacar los mtodos,


instrumentos y diferentes tcnicas utilizadas para la recoleccin de los datos
necesarios para obtener el resultado deseado. En este orden de ideas se
tiene que los mtodos de recoleccin de datos son las documentales,
emplendose el anlisis las fuentes documentales, que permiti el desarrollo
los objetivos, aunado a la hermenutica jurdica, la parfrasis, la observacin
documental y el resumen analtico, y dentro de las tcnicas, se emplearon las
citas y notas de referencia bibliogrfica, subrayado y ficha de resumen.

Como complemento y por constituir una modalidad de la investigacin,


se emplear la investigacin bibliogrfica, de acuerdo a las consideraciones
de Arias (2012), quien la define como:

Es el proceso de bsqueda que se realiza en las fuentes impresas


con el objeto de recoger la informacin en ella contenida,

organizarla sistemticamente, describirla e interpretarla de


acuerdo con procedimientos que garanticen la objetividad y la
confiabilidad de sus resultados, con el fin de responder a una
determinada interrogante o llenar alguna laguna dentro de un
campo de conocimiento. (p.145)
Ahora bien, tomando directamente el problema con los objetivos
planteados, el estudio ser monogrfico analtico. Monogrfico, por cuanto
consiste en abordar un tema o problema con sustento en los procesos de
acopio de informacin, organizacin, anlisis crtico y reflexivo, interpretacin
y sntesis de referencias y otros insumos pertenecientes al tema
seleccionado. Por otra parte, el carcter analtico, viene dado por el
planteamiento de una situacin prctica propia del rea como el Anlisis de
la problemtica arrendaticia en Venezuela y su correlacin con Ley y
Reglamento para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
Viviendas, a travs del pensar reflexivo, razonamiento lgico, anlisis
inductivo, deductivo y finalmente lograr una sntesis.

3.4 TCNICAS DE ANLISIS DE DATOS

El anlisis y la interpretacin tienen un alcance especfico, en cuanto


se tratar en ellos ante todo el estudio de los datos obtenidos mediante la
observacin y la clasificacin documental, utilizando la forma y los mtodos
previstos por la autora, vale decir, la hermenutica, dialctica, induccin y la
deduccin. En la misma se considera prudente realizar una clasificacin de
toda la informacin, lo cual no es ms que el proceso que le permitir
caracterizar a los diferentes tipos, estructuras y valores de la informacin

para que se pueda extraer el verdadero valor, veracidad y autenticidad de


ella.

Una vez clasificada o categorizada la informacin, es cuando sta


puede ser llevada al nivel de la infraestructura adecuada en el momento en
que se optimice su valor. De manera que, la clasificacin de la informacin
presenta los resultados del estudio realizado a los distintos textos mediante
la lectura comparativa y la observacin documental, tomando en cuenta las
interrogantes, de forma agrupada y relacionada de acuerdo con los objetivos
de la investigacin. Por otra parte, la utilizacin del sistema de fichaje y la
codificacin de datos permite contener smbolos reconocibles y expresar una
idea de manera precisa y no ambigua.