序言

環保物業管理措施指南內介紹了許多實質可行措施，適合不同規模公司促進環

保物業管理文化。本指南是在香港環保企業獎工作小組的指導下，由香港生產

力促進局編纂。本指南全面匯集了香港及世界各地的環保措施，不論是已採取

或只是剛開始實施環保措施的物業管理機構，我們都鼓勵他們參閱本指南。在

商業角度上，採用保護資源的措施能幫助企業持續發展，為企業帶來效益。在

環境保護上，環保物業管理文化有助減低對環境造成的負面影響，對社會作出

貢獻。在商業營運中採納環保措施所帶來的益處良多，其中有很多仍未被物業

管理人發掘。為秉承香港環保企業獎的精神，本指南可作為鼓勵及教育公司推

行環保的一個實用工具。

聲 明
本指南內的資料只作參考之用。內容雖已力求準確，但出版者及項目所涉及的
機構均不會對所提供的資料負疏忽及任何其他責任。

ii
謝詞
環境保護運動委員會聯同香港中華總商會、香港總商會及香港生產力促進局
感謝環境及自然保育基金資助此有意義的項目。我們亦感謝以下機構對本項

目的支持及提供寶貴意見。

● 香港中華廠商聯合會；

● 消費者委員會；

● 環境食物局；

● 香港物業管理公司協會；

● 香港社會服務聯會；及

● 私營機構環保委員會。

ii
目錄
頁

第一章：環保物業管理
● 本指南如何幫助你！................................................. 1
● 世界趨勢........................................................... 1
● 環保物業管理....................................................... 1
● 為何需要環保物業管理？............................................. 2
● 指南使用導引....................................................... 3
第二章：環保企業模式
● 環保企業模式如何運作.............................................. 4
● 環保企業模式的組成部份............................................ 5
第三章：環保領導
● 領導才能.......................................................... 8
● 方針.............................................................. 8
● 組織與資源........................................................ 9
● 環保溝通.......................................................... 10
● 環保培訓.......................................................... 11
● 持續改進的管理.................................................... 12
第四章：環保計劃與表現
● 推行環保計劃...................................................... 14
● 節約能源.......................................................... 15
● 節約用水.......................................................... 17
● 污水控制.......................................................... 17
● 廢物管理.......................................................... 18
● 公司內部管理...................................................... 20
● 噪音控制.......................................................... 21
● 空氣污染 / 氣味控制............................................... 21
● 室內空氣質素...................................................... 22
● 運輸.............................................................. 22
● 美化環境.......................................................... 23

第五章：伙伴協力合作
● 客戶的需要........................................................ 24
● 客戶的支持........................................................ 24
● 鼓勵及推動客戶.................................................... 25
● 客戶的回應........................................................ 26
● 供應商及承包商.................................................... 26
‧ 社區.............................................................. 28
第六章：邁向環保物業管理
● 開展環保物業管理計劃.............................................. 29
● 身處何方？ ....................................................... 29
● 下一步怎樣？...................................................... 37
● 何處獲得支援？.................................................... 37
● 總結.............................................................. 37

附錄I － 環保物業管理的提示清單................................. 3 9
附錄II － 主要查詢機構名錄.................................... 4 5

iii
 第 一 章：環 保 物 業 管 理
本指南如何 任何人均可對改善及保護環境作出貢獻！本指南將會介紹一些方法，幫助你
的機構開展環保物業管理措施。本指南先會解釋環保企業模式的主要組成部
幫助你！
份，並提供各種可行措施，減低機構對環境所造成的影響。本指南亦會協助
你，判斷機構在推行「環保物業管理」過程中現在所處的階段，及建議一些
可改善運作和減低成本的進一步行動。

世界趨勢 由於環境污染問題日增，公眾人仕於過往十年對保護環境的意識日漸提高。今
天，大多數人仕都會關注空氣質素、食水水質及自然環境狀況。然而，我們仍
需不斷努力，保護環境。

污染問題會危害我們本身及世代子孫的健康，已是人所皆知，並促使全球致
力於推行可持續發展的工作。可持續發展基本是指在社區發展的同時，應將
經濟、環保及社會需要取得平衡。自八十年代後期，可持續發展已成為世界
各國對保護環境的長遠努力的代名詞。過往，推行保護環境的活動主要是由
環保主義者和政府部門發起。今天，很多在工商業具領導地位的機構亦紛紛
秉承長期保護環境的使命。雖然由個別商業機構所推行的環保行動規模較
小，但若將每個人的努力凝聚起來，對改善環境質素將有重大改善。你亦可
採取持續的環保物業管理措施，促進改善環境。

環保物業管理 今天，很多成功的大小型機構，均意識到環境問題是機構營運的一部份。他
們以往透過推行環保措施，現已從中獲益。那些忽視環境問題的公司，他們
日後的發展機會則會受到影響。隨著新世紀的來臨，一種嶄新的物業管理方
法亦隨之出現。重視環保的公司將可作為例證，採取措施保護環境是可促進
公司發展的。

1
為什麼需要 透過採取簡單的措施，公司除可從中獲益及避免違例罰款外，亦可造福社會及
保護環境。
環保物業管理？
企業裨益

符合環保法例要求
本港日益嚴重的環境問題使各種控制污染問題的新法例不斷衍生。若你的企
業能及早採取有關措施，便可輕易符合目前或將來新的環保法例要求。企業
若等待新法例實施後才採取行動，便有可能需要面對因違例而帶來的代價，
與及付出加倍的努力，以糾正日常運作程序。

節省成本
● 採取減低用水及節約能源的措施，可減少有關的費用支出。

● 長期採用避免廢物及循環再造的措施，可以減低採購貨品的成本。

加強生產力及競爭力
● 本指南建議的措施有助企業精簡其運作流程及提高生產力，令企業較其他
業者更佔優勢。

● 實施環保措施亦有助減低危害健康及安全等問題，為員工締造一個安全的
工作環境。

吸引顧客
● 企業可透過採取環保措施，表示承擔保護環境的責任，改善公司形象。顧
客、員工、供應商及社會人仕均會讚揚企業為改善環境所作出的努力，並
能維繫客戶對該企業的良好關係。

環境及社會的裨益

● 可提高員工及社會人仕的環境保護意識。

● 透過減少資源消耗，可保護有限資源及減低污染。

● 改善環境質素能使香港成為一個更理想的居住地方，並為改善全球環境問
題作出貢獻。

● 香港在保護環境方面作出的努力，亦可取得國際性的認同。

2
 企業若未能採取環保的措施，可能會引致以下的代價：

● 未能符合法例要求而遭受罰款。

● 在公眾人仕眼中構成負面形象。

● 增加營運成本。

● 削弱員工士氣。

● 較難吸引企業伙伴。

本指南以簡易的手法編寫，以便讀者使用及參考。讀者可按以下的使用導
指南使用導引
引，有效地使用本指南。

●欲速不達－ 先揀選一些有信心完成的措施，制定推行計劃，付諸實行。
例如，你可以先揀選在你管理的物業中設立廢物回收箱, 作
為第一項措施。

●儘量簡單－ 讓員工共同參與，制定簡潔而可行的環保計劃。

●積少成多－ 不要輕視各項細微的項目，你與其他人的共同努力皆可幫助
改善環境。

●外界協助－ 你或許在展開工作時需要協助，本指南的最後部份列出了有
關機構的名單，為你提供支援。

3
 第 二 章：環 保 企 業 模 式
環保企業模式 環保企業模式綜合了環保物業管理公司應有的特點。它列出成為成功「環保
企業」的準則，與及滿足各項準則要求之後給企業帶來的好處。假若你已承
如何運作
諾對企業進行環境管理，你便需要達致環保企業模型內三項要素的準則要
求，包括環保領導、環保計劃與表現、及伙伴協力合作。

環保領導
「環保企業模式闡釋了物 環保措施的成功與否，取決於企業內高級管理層對保護環境的承諾。要成功
業管理公司運作與四週 地推行節省資源措施，必須得到企業內決策人的領導。環保企業模式建議管
環境間之密切關係。」 理層須領導員工採用環保措施。高級管理層亦須制定企業環境管理的目標與
環境方針、分派資源以配合環境方針的要求、公佈企業環保方針及目標，與
及讓員工參與計劃的推行。此外，高級管理層亦需建立培訓員工的渠道，訓
練員工如何執行環保措施。

環保計劃與表現
公開承諾推行環保的物業管理公司，應為公司及其管理之物業將會採取的環
保措施訂立計劃。環保計劃應列明可行措施，詳述節省資源的方法(例如節省
用水及節約能源等)、建立指標量度減低資源耗用的幅度，與及監測環保計劃
的成效。

伙伴協力合作
管理一所物業，不論是住宅、商業或工業類型，如同服務一個同屬一個工作
地方或住宅區域的小型社群。你為所服務的「社群」推行環保計劃，成功的
關鍵在於這個「社群」內成員的合作。你應該儘早與你的客戶一同訂定環保
計劃的目標，並尋求他們的意見、共識及支持。當你取得足夠的有關資料
後，便能為你的「社群」開展環保計劃。作為物業管理人，你具備凝聚及推
動社群參與活動的條件。你可以透過意識提升活動，向你服務的「社群」介
紹你的計劃，並鼓勵他們參與和提出建議。

此外，商業伙伴間互相交流資料、學習及協助對方推行環境管理措施，將有
事半工倍之效。

4
 企業的益處 環保企業模式 環境及社會
的益處

● 符合環保法例 ● 加強環保意識
要求 環保領導
● 保護有限資源
● 節省成本
● 減低污染造成
● 加強生產力及 的影響
競爭力
環保企業 ● 改善全球環境
● 改善公司形象
及顧客對公司 環保計劃 伙伴 ● 香港在環境保
的認同 與表現 協力合作 護作出的努力
受到國際認同

環保企業 持續改進乃企業維持高質素運作的必須條件。企業可跟從環保企業模式中的各
項準則，維持本身對環境管理的承諾，並滿足顧客的要求。環保企業模式中每
模式的組成部份
一要素均針對一項環境管理問題，並指導企業採用何種環保措施、如何付諸實
行和建議實施的步驟。以下章節列出了環保企業模式內各項要素。

環保領導準則

領導才能
高級管理層若對環境管理承諾愈多，就愈能成功推行環保措施。

方針
當企業對環境保護作出承諾，可通過正式文件公佈有關的方針。

組織及資源
在實行環保計劃時，應把環保責任分配於各員工。機構亦應給予適當的資
源，令環保計劃能順利地推行。

環保溝通
當企業對保護環境作出承諾後，應將實施的環保措施向員工、合作伙伴及社
會人仕進行宣傳推廣。主動推廣環境管理的益處，有助鼓勵其他人跟隨。

5
環保培訓
所有相關的員工應接受環保措施的培訓。

持續改進的管理
定期檢測環保措施的推行進度。

環保計劃與表現準則

機構在節省資源及減少污染中所採取的措施，可顯示該機構對改善環保質素
的承諾。機構採取的措施應能：

● 節約能源

● 節約用水

● 減少污水問題

● 減少、再用及循環再造廢物

● 保持管理的物業環境清潔、衛生及整潔

● 減低噪音

● 減少空氣污染

● 維護環境

機構應制訂環保計劃,詳細列明行動的細則,以確保各項措施能有系統地執行。

伙伴協力合作準則

客戶
環保計劃不應只局限於員工參與，應延伸到你所管理的物業當中。如果每個
人都參與實行，必定會有好成果。與此同時，當大家都明白計劃的原因和益
處，將會更積極，因此互相溝通和交流是很重要的。你應該：

6
● 明白客戶的需要

● 得到客戶的支持

● 鼓勵及推動客戶參與計劃

● 收集意見，並在適當時候採取改善措施

供應商 / 承包商
透過向供應商及承包商推廣環境管理的重要性，鼓勵他們自行推行環保措
施。這有利於加速改善香港的環境質素。

社會人仕
社會人仕宣揚環境管理的益處是非常重要的，並藉此鼓勵更多人仕參與
保護香港的環境。

7
 第 三 章：環 保 領 導
環保及有利營商的風氣能否在機構內建立，是取決於高級管理層如何領導。
經理們必須對保護環境作出肯定的承諾，以身作則，制訂機構對環境保護方
面的方針，以及營造一個能促進員工環保認知、溝通和知識的工作環境，以
達致改善環境表現。

要在機構內培養環保的風氣，管理層在
領導才能
實踐保護環境的承諾的同時，亦需以獎
勵的方法鼓勵員工執行環保措施。作為
一個優秀領導者，需具備的特質包括：

● 良好的計劃及組織能力；

● 良好的溝通及人際關係技巧；及

● 剛毅與自信。

醒目提示 － 領導者應做什麼？

● 以身作則 － 樹立榜樣，遵守及執行各項環保措施，以顯示你對推行環保
計劃的決心；

● 參與環保計劃及活動；

● 以雙向的方式與員工溝通；及

● 在機構內設立獎勵機制，鼓勵在機構內推行環境保護的工作。例如對全
力執行環保措施的員工予以獎賞。

方 針 高級管理層應制訂環境方針，說明機構對減低環境影響及改善環境表現的意
向，表明機構對保護環境的承諾。

機構內所有的活動對環境都有潛在的影響(可由採購產品、能源使用及廢物管
理而產生)。環境方針並不會列明怎樣處理各項環境影響的工作或計劃，而是
設立有關工作的架構，建立推動力，從而改善整體的環境表現。

環境方針不應被孤立地看待，而是機構整體營運方針的一部份。一般來說，
環境方針應：

8
 ● 表明採用良好環保措施的承諾。

● 全企業適用：環境方針不單只適用於機構運作中某些特定的問題，或只適
用於個別的部門，而是適用於全機構。

● 具策略性：聲明方針的主旨及目標，並概括可達致目標的活動或程序。

醒目提示 － 如何制訂環境方針？

環境方針是一份全公司員工均須清楚，及可供公眾人仕翻閱的簡明文件。基
本上，環境方針可由高級管理層以及負責或對環境管理有興趣的員工草擬。
機構內所有員工亦可在環境方針定稿前提出意見。環境方針內必須包括承諾
保護環境，並將之付諸實行。制訂環境方針後，亦應將之傳達予員工、商業
伙伴及客戶。

環境方針範例：
本公司承諾會執行以下行動：
● 在整體營運過程中，採取有效的環保措施。
● 符合所有環保法例。
● 儘量減少耗用能源及水。
● 儘量減少產生廢物，並儘可能將廢物再用和循環再造。
● 邀請客戶及供應商共同參與保護環境的工作。
● 將環境方針及環保措施公開予有興趣人仕。
● 定期監測及記錄對環境造成的影響，再將表現與定立的目標作出比較。

組織與資源 要在機構內成功推行環保措施，必須有適當的人力及財力資源配合。推行環
保措施首先要獲得上司和同事的支持，以增加環保計劃的成功機會。由於環
境管理措施涉及不同層面，機構內所有的員工應協助推行環保計劃。全體員
工共同參與，固然比只有少數員工負責推行環保計劃更為有效。若在推行環
保措施前向員工傳達了有關計劃，可助員工明白推行這些措施的益處及背後
的理念，員工亦可能參與決策的程序，以確保環保計劃能長遠地順利推行。

9
 醒目提示－從何開始？

你可在機構內指派一位「環保經理」(Green Manager)。環保經理主要負責鼓
勵員工支持推行環保措施，並協調環保計劃的推行。你所揀選的環保經理，
必須對履行環保計劃的要求及保護環境作出承諾。環保經理的職責因應機構
內的環保計劃而異。一般而言，環保經理應具備以下的基本職責。

● 透過組織研討會及鼓勵員工建議環保活動，藉此推動員工參與環保計劃。

● 收集員工意見，並解答員工對環保計劃的問題。

● 確保制訂可行的目標與指標。

● 確保有效推行環保計劃。

● 監督內部檢討工作。

● 鼓勵員工提供建議和意見。

● 向外界傳達環保計劃的成效。

欲了解更多有關環保經理的工作，可參閱環境保護署出版之「工商機構內特
設的環保經理」。

若機構內所有員工均協助推行環保計劃，你所推行的計劃定能事半工倍。在
機構內，環保經理可於不同階層中挑選熱心的員工，協助推行各項計劃，被
挑選的員工必須能夠肩負監測的工作，並能在機構及所管理的物業內執行環
保措施。協助推行環保計劃的員工數目會因應機構的規模和所管理的物業數
目而異。若公司的規模較小，可能只需要一位員工負責統籌環保計劃。若公
司的規模十分龐大，那麼應當鼓勵各階層的員工(中級管理層，人事和行政部
的員工等)共同協助統籌環保計劃。

假若環保經理已指派了某些員工協助推行環保計劃，這些成員可以組成一個
環保工作小組，負責協調推行環保計劃的方法。工作小組可定期(例如：每月)
舉行聚會，討論各項環保計劃的進度。

機構需建立不同渠道，有效及快捷地傳達環境訊息及其他相關資料。機構亦
環保溝通
應鼓勵雙向的溝通模式，包括：

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 ● 縱向及橫向的溝通－適用於機構內所有員工；及

● 機構與客戶、商業伙伴及社會人仕的溝通。

醒目提示－如何進行？

● 宣傳環境方針、環保措施及成效(例如在佈告板、簡訊、年報等公佈)；

● 透過不同的渠道，如意見箱或聚會等，收集客戶、合作伙伴及社會人
仕提出的意見；及

● 透過環境評估及環境獎項等，認同及獎勵員工對環保的努力。

環保培訓 環保培訓可加強員工的能力，從而改善機構的整體環境表現。

環保培訓的目的包括：
● 確保員工熟悉機構的環境方針及環保措施；

● 加強員工推行環境方針的決心；

● 確保員工在推行環保措施時能通力合作；

● 確保員工明白與其工作活動有關的環保責任；

● 讓員工明瞭由自己工作活動所引致的環境影響；

● 改善環保表現，鼓勵養成環保責任感；

● 鼓勵採用減低環境影響的措施；及

● 改善機構內環保資料的傳遞溝通方法。

醒目提示－如何進行環保培訓？

首先必須制訂一份環保培訓計劃。在制
訂環保培訓計劃時，機構必須考慮：
● 培訓內容；

● 培訓對象；及

● 培訓內容的深入程度。

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 首先，評估員工目前具備的知識程度及技能水平。對那些在日常工作中對環
境造成較低影響的員工，他們只需要基本的環境認知培訓，並了解機構的環
境方針及措施。此外，則需評估員工所需的技能，以便他們能以環保的方式
履行日常工作。下一步工作便是根據培訓需求分析的結果，制訂員工的培訓
計劃。

培訓需求分析的程序範例
● 決定主要員工需具備的技能水平(教育、培訓或經驗)
● 比較員工的教育水平及經驗
● 確定個別職位所需的培訓需求
例如：環保認知 - 所有員工
環保採購程序 - 採購部員工
環保清潔步驟 - 清潔員工
環保計劃的執行 - 環保經理及主管級員工
● 設計及推行合適的培訓
● 記錄培訓詳情
● 檢測培訓的成效
● 修改培訓的內容

持續改進的管理 你可採用不同的方法，鼓勵員工在環保上作出持續改進的努力。定期檢測環
保計劃及其運作措施是其中一個有效方法。定期檢測有助機構：

● 了解本身環保活動或措施的成效；

● 制訂合適的糾正與預防措施，解決有關問題；及

● 制訂更多的環保措施，持續改進環境表現。

醒目提示－如何開始？

● 制訂簡單計劃，列明檢測環保措施的時間及程序。

● 挑選及委派合適員工定期進行檢測。

● 將檢測報告妥善及有系統地儲存，以便定期翻查。

● 進行檢測後，需評估有關措施是否已達致如期效果。倘若效果未如理想，
便需決定採取合適的糾正或預防措施，並落實執行。

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一九九九香港環保企業優異獎(環保辦公室) -
長江實業高衛物業管理

長江實業高衛物業管理秉承母公司集團的環保使命，貫徹致力實踐綠色生活
的概念。早於1995年，高衛已透過各種環保活動，向公司員工及顧客宣揚
保護環境的信息。高衛推廣環保的計劃相當成功，以致在2000年制定環保
政策時各方都已充分了解到環保的重要性。

高衛深信重視環保是整間公司運作的必然部份，各級員工在確保服務質素的
同時，亦盡力為更美好和更清潔的環境作出貢獻。

在未來，高衛不但會繼續實踐這個綠色使命，奮力邁向成為一間
「零廢料公
司」，更承諾與客戶及業務伙伴共同承擔這個承諾。

資料由長江實業高衛物業管理提供

13
 第 四 章：環 保 計 劃 與 表 現
推行環保計劃 當管理層承諾採取環境保護措施後，便需制訂附有目標、指標及推行時限的
環保計劃。各項環保計劃可因應你管理的物業的獨特要求而制訂。

以下部份將介紹制訂環保計劃的方法。

醒目提示－怎樣制訂環保計劃？

● 了解本身的環保需要－進行環境評審，檢查你的機構及你所管理的物業在
保護環境中所達致的水平(提示：使用附錄一的清單進行評審)。評審結果
會展示機構的長處與短處，有助決定採取各項改善措施的先後次序。

● 確定目標－確認需改善的主要問題。

● 確定指標－根據目標，制訂明確、可行及可量度的推行指標。

● 制訂執行計劃－制訂達致指標的詳細措施及推行的進度時間表，並委任執
行不同措施的負責員工。

● 計劃監測－監測計劃的執行進度。

● 檢查結果－檢查監測數據以決定是否需要改善。

你已清楚自行制訂環保計劃的方法，現可開始決定機構本身可採用的措施。
本章節列出一系列可在機構內推行的環保措施，以供參考。

一九九九香港環保企業金獎(環保辦公室)- 啟勝管理服務有限公司

啟勝管理服務有限公司向位於元朗區的加州花園及加州豪園提供物業管理服
務。自一九九八年，啟勝管理服務有限公司已獲頒發 ISO14001 環境管理體
系的證書。他們熱心於推動環保辦公室及環保物業管理。除了一般環保辦公
室管理措施外，其中最顯著的成果包括：
● 舉辦了一個廢物分類回收活動 - 每住戶只要能夠收集50磅(約23千克)的
廢物作回收用途，均可獲得一棵盆栽植物作回報；
● 為員工和住戶組織推廣環保意識計劃 - 鼓勵他們參與「綠色活動」，如
有機耕種，環保嘉年華等；
● 操作一個污水處理系統 - 處理後的污水當中的 80% 是用作灌溉，部份淤
泥可以作有機肥料之用；
● 收集住宅大廈附近的雜草餵飼本地農場「原居牛之家」的牛隻。
資料由啟勝管理服務有限公司提供

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節約能源 妥善管理所有的資源不但可以減低營運成本，亦可減少對環境的影響。在香港
大部份大廈所使用的能源主要是電力。而這些電力主要是由燃燒煤和天然氣而
產生。煤及天然氣是天然資源，最終也會耗盡。再者，燃燒煤會產生空氣污染
物。減低耗電量便等同保護天然資源。機構可採用許多既簡單，又省時的措
施，便能有效地減低能源耗用。

「香港是世界上其中一個 醒目提示－如何節省能源？
人均耗電量最高的城
市，而整體對電力的需 ● 翻查電費單，確定每年及每月所耗用的電量。
求仍不斷提高。」
● 確定主要的電力使用及消耗電力的源頭(例如：在空氣調節的大廈內開啟窗
戶)。

● 為某指定物業及各耗電單位訂立全面節約能源的指標(例如：在明年年底前
減低能源消耗量10%，及減低空調系統的能源消耗量30%)。

● 為物業內主要耗電單位制訂及推行減低耗電量的程序。

「全面節約能源指標－用 電燈與電器設備
以量度節約能源措施的 ● 更換損壞的電燈時，考慮將舊式燈泡換上慳電膽或慳電光管。這些燈膽或
成效。」 光管較 一般的燈泡耗電較少，但都能提供相同的照明度，而壽命亦較長。

● 在午膳、加班工作及在辦公時間後，考慮關掉部份電燈。

● 確保在使用會議室後關掉所有電燈。可在會議室出入口附近張貼告示標
籤，提醒員工在離開前關燈。

● 安裝電燈使用的時間器及感應器，控制電燈的開關。(另可選擇採用大廈自
動管理系統)。

● 檢查及調節電燈的照明度，避免超出正常的水平。

● 鼓勵員工在可行情況下採用天然光。

● 更換損壞鎮流器時，考慮使用電子鎮流器取代傳統的電磁鎮流器。

● 採購新電器用品時，向供應商查詢該產品的能源效益，揀選可節省最多能
源的產品(有能源效益標籤)。

15
 ● 電子產品在使用後要關掉。可考慮在產品上貼上標籤提醒各員工。

● 替辦公室內的電子儀器(例如鐳射打印機)裝上時間器，確保在辦公時間後關
掉所有電子儀器。

● 考慮在非繁忙時間關掉商業大廈的自動扶手電梯。

● 鼓勵員工及客戶儘可能使用梯級代替電梯上落樓層。

「根據消費者委員會於 通風設備及溫度控制
1997 年 6 月對 16 種型 ● 在辦公時間後關掉空氣調節系
號的空調機進行測試， 統。替辦公室裝上時間器或電腦
估 計 每 年 電 費 由 控制程序，確保空調機在辦公時
H K $ 2 0 6 6 至 間後便會關掉。
H K $ 2 9 6 8 ，差距為
● 確保使用會議室後關掉空調設
3 0 % 。假設空調機的平
備。可在會議室的出入口附近張
均壽命為5至8年，因減
貼標籤，提醒員工在離開前關掉
低耗電量所節省的費用
空調。
足夠購買一部全新的空
調機。」 ● 在天氣較涼快的季節儘量引入自然風，代替使用空調。

● 訂立維修計劃，定期檢查空調 / 通風設備，確保系統能有效運作。定期清
洗空調 / 通風系統的隔塵網，維修有損壞的部份，並儘可能換上更具能源
效益的配件。清除製冷設備內阻塞空氣流動的異物。

● 限制進入空調設備的控制室，避免系統被濫用。

● 定期檢查室溫，衡量溫度控制是否適當。最適當的室溫一般為24℃。若室
溫並非為24℃，便應調較室溫至此溫度。

● 若你管理的物業已裝上窗簾，便可在夏季用作阻擋陽光照射(減低空調設備
的負荷)；而在冬季則可開啟窗簾，讓陽光照射，增加室溫。

● 當使用空調時，需將所有窗及通往室外的門關掉。

若需要更多節省能源的資料，請參考由能源效益諮詢委員會出版的
「Advisory Note on Energy Efficiency in Existing Commercial Buildings in
Hong Kong」。

16
節約用水 在夏季，不少香港人喜歡前往海灘暢泳消暑。此外，本港水域亦孕育各種可供
食用的海洋生物。然而，每日有大量的污水被排放入海港中。其實，我們只需
要減少每日的用水量，已可對保護海岸水域作出貢獻。減少污水排放，既可造
福環境及社會，亦可節省金錢。

「在游泳季節，平均每月 醒目提示－如何節約用水？
約有 1 5 0 萬人前往香港
的泳灘。」 ● 在水龍頭和噴泉中安裝流量控制器、自
動關閉裝置或其他水流控制器,減少用
水。
「全球只有 0.008% 水源
● 鼓勵使用者經常關掉水喉，並匯報所有漏
可被人類使用。」
水情況。張貼告示提醒眾人關掉水喉及
匯報漏水的電話號碼。

「每日約有 200 萬噸未經 ● 制定檢查及維修水管的計劃，確保漏水及

處理污水排入維多利亞 所有問題能在發現後儘快得到維修。
港。」
● 考慮使用環保清潔產品(例如：使用醋代替窗門清潔劑來清洗窗戶，在洗手
間使用可被生物降解的清潔劑。)

● 種植在物業附近的植物，應在早上或黃昏時份進行灌溉，避免水份在植物
吸收前， 被蒸發掉而需要更多用水。

● 應避免對植物使用除蟲劑及化學肥料。這些化學物品會污染地下水源、河
流、湖泊、海港，並會影響飲用這些水源的人。

污水控制 視乎物業的性質，物業所產生的污水可以是含有機污染物的家居污水，或含
多元污染物的工商業廢水。物業管理公司可採取措施，減低污水的問題。

醒目貼示 - 怎樣控制大廈的污水排放？

● 為大廈內排放工商業廢水的客戶提供正確的工商業廢水排放路線及地點等
資料。

● 如果客戶產生污水，應確保他們已把污水連接上污水渠，而非雨水渠。在
水質管制區內，把污水錯誤地接駁到雨水渠是違法的。你可以參考環境保
護署的「水污染管制條例指南－接駁往污水渠」而獲得更多資料。

17
 ● 定期維修樓宇內的排水管，防止水管爆裂或引致水浸。
● 如果你所管理的大廈內採用中央處理系統(例如隔油池，一個小型污水處理
設備等)，你必須確保其運作正常，並作定期維修及檢查。

廢物管理 本港平均每日棄置一萬六千公噸廢物，大部份廢物會直接棄置於堆填區。堆
填區因此快將被廢物填滿。然而，由於本港地少人多，已沒有太多地方可開
闢成新的堆填區。事實上，有部份棄置的廢物是可以再用或循環再造(用作生
產其他產品)，從而減少廢物的產生。辦公室及購物商場產生的廢物大部份是
包裝物料、廢紙、紙箱及午膳的食物殘渣等。以下章節提供減少廢物產生的
方法。

醒目提示－如何能有效管理廢物？

減少廢物
● 雙面影印

● 鼓勵使用電子郵件作內部和對外溝通，此方法若不可行，亦可以傳閱方式
代替複印副本予各員工。

● 簡化運作程序及減少不必要的表格/記錄。

● 除有特別需要外，應避免影印傳真文件。

● 利用互聯網絡、報紙或電視廣告代替派發宣傳單張。

● 密封包裝－減少使用膠紙及綑帶。

● 揀選合適尺寸的包裝物料，避免使用包裝填塞物。

● 小心處理及儲存貨物，減少損壞及洩漏。

● 揀選採用太陽能的電器用品(例如計算機)，減少棄置電池。

18
 一九九九香港環保企業優異獎(環保辦公室)-
長江實業港基物業管理

長江實業港基物業管理已經實施了一套環境管理體系，確保他們的工作流程
及方法，物料消耗及廢物處理設備符合環保原則。透過環境管理體系，港基
物業管理有限公司向其聯繫的客戶、伙伴及公眾人仕推廣環境保護。他們組
織了幾項提升環保意識的活動，包括比賽、研討會、展覽會及工作坊等。除
此之外，他們亦實踐了環保辦公室管理方法，尤以節約能源為重點活動。他
們更積極參與自發的或由其他機構主辦的各類廢物回收活動。
資料由長江實業港基物業管理提供

「在本港每日棄置的家居 ● 在茶水間張貼告示，鼓勵使用者攜帶可以再用的午餐盒，這有助減少快餐
廢物中，約有 25% 的廢 常用的包裝物料。
物(以重量計算)屬飲品
● 儘可能使用可再用的(非紙品)餐具、碟、杯及咖啡過瀘器。
和食物的包裝物料。」
● 使用可再補充的清潔液容器。

● 制訂「不用紙巾政策」，以布碎取代紙巾清理濺漏。

廢物再用
● 使用撕碎廢紙作包裝填充料用途。

● 在舊信封貼上新標籤，再次使用。

● 將供應商提供的紙箱用作儲存物品或運送產品予顧客。

● 將未用的紙箱交還供應商再用。

● 設立回收箱，回收包裝物料、繩、信封及其他可再用的物品。

循環再造
● 在高用紙量的地方，例如影印機、
打印機、傳真機及工作桌附近，設
立廢紙回收箱。可採用兩種回收
箱，一種是收集單面使用後的紙
張；另一種是收集雙面使用後的紙
張。應聯絡廢紙回收商回收雙面使
用後的廢紙。

19
 ● 與負責清潔的員工商討，鼓勵他們進行廢紙分類計劃。

● 與供應商商討回收使用後產品的可行性，儘量回收瓦通紙、紙箱及收縮性
塑料薄膜包裝物料。

● 儘可能使用再造紙、可補充再用的筆和碳粉盒、充電池及其他可再用或循
環再造的物品。

● 對其他產生的廢物，考慮循環再造的可行性。

● 參與社區廢物循環再造計劃，協助設立簡單的設施，例如回收玻璃瓶和鋁
罐等可循環再造的回收筒，以供公司、住戶及其他社會人仕使用。

請參閱環境保護署出版的「減少辦公室廢紙計劃」小冊子，或致電廢物減量
及回收熱線 2755-2750 ，以便制訂機構廢紙回收再用計劃。

一般來說，你所管理的物業的外觀與狀況對用戶的居住或工作環境有密切關
公司內部管理
係。一個有條理及清潔的大廈可確保員工的健康及安全，大廈的居住者及員
工亦樂意在一個安全的環境下居住及工作。定期清潔及維修牆壁、天花、地
「除蟲承包商可能會採用 板及辦公室設備，可以改善物業的質素。再者，處理及儲存物品的方法亦會
較家居使用更有害的除 影響物業內的環境。一些日常用品，若不妥善處理及儲存，可能會構成危
蟲劑。除蟲劑中毒是一 害。例如塗改液、噴漆、溶劑(特別是在裝修期間使用)及除蟲劑，均是物業內
項職業安全危害。在香 的空氣污染源頭，其中有些物品更會耗損臭氧層。
港，雖然在過去 5 年只
有一宗中毒個案，但需 醒目提示－怎樣有效地處理及儲存物品？
緊記除蟲劑是有潛在危
險的。」 ● 採取「先到先用」的原則，避免物品過期後才使用。

● 張貼告示，向員工介紹處理及儲存物品的良好方法。
「由於使用耗臭氧化學
品，南極上空的臭氧層 ● 將可能危害人體及環境的物品列成清單。
在春季下跌超過 60% ，
● 劃分指定地點儲存危害健康及環境的物品，並張貼標籤說明該地點儲存有
形成一個與美國一樣大
害物品。
小的洞穴。」

● 確保員工根據正確的程序處理及儲存有害物品。

20
噪音管制 過量的噪音使人煩燥，亦令人不能專注工作。物業管理人應採取措施，儘量減
低大廈噪音，並保護用戶免受外界噪音滋擾。

醒目提示－如何減低噪音？

● 將噪吵的辦公室或大廈裝修工作，安排在午膳或辦公時間以外的時間進
行。

● 將噪吵的儀器放置在不會影響員工工作的地方。

● 定期維修滴水及發出噪音的空調系統。

● 在噪音源頭採取減低噪音的措施，減低對物業使用者造成的滋擾(例如泵
房，機械通風及冷凍系統等)。

● 提示停車場使用者遵守車輛防盜警報系統的有關噪音管制條例。

● 如發現大廈內有噪音產生，可向其源頭要求減低噪音；如果情況持續，可
向有關機構報告。

● 向環境保護署匯報外間產生過量噪音的活動。

有部份大廈會排放空氣污染物(如食肆所排放的油煙；工業生產過程中排放的
空氣污染/氣味
廢氣等)。負責管理該大廈的公司可以為減少空氣污染出一分力。
控制
「根據調查所得，本港最 醒目貼示 - 怎樣控制大廈內的空氣污染問題？
嚴重的投訴是空氣污
染，亦是現代人生活中 ● 建議你的承包商遵守有關空調系統內使用冷凍劑的條例。

最關注的問題。」
● 如果物業內有氣味產生的源頭(如污水處理房)，應確保廢氣通風口是遠離
民居。如有需要，可考慮安裝氣味控制設備，以減低臭氣造成的滋擾。

● 如果有後備發電機，應妥善保養及避免產生黑煙。

● 如有需要，應協助排放空氣污染物的客戶(如飲食行業)訂定最可行的空氣
排放管理計劃。

21
室內空氣質素 樓宇內的空氣含有無數的空氣污染物，包括氣體、塵埃、小蟲、細菌、真菌孢
子，與及過濾性病毒，這些污染物很容易在密封的室內環境找到。本港大部份
的室內地方均位於密封的大廈內，全都需要空調系統引入新鮮空氣。雖然有時
候空氣會受到外界污染，但是沒有作適當維修的空調系統可能才是污染空氣的
最大原因。其他構成大廈室內空氣污染的源頭，包括來自新傢具的化學物、地
毯纖維、裝修工程、煙、不潔傢俬及設備上的塵埃，與及由機器產生的污染
物。有時，空氣不流通會引致二氧化碳濃度上升，令人不適。此外，吸入空氣
污染物如煙、塵埃、臭氧及細菌，更會影響健康。

醒目提示－如何改善室內空氣質素？

● 檢查大廈內是否有足夠的新鮮空氣。

● 確保供應大廈新鮮空氣的入風口遠離外間空氣
污染源頭(例如：鄰近大廈排放廢氣的煙囪)。

● 制訂不吸煙政策，或限制只能在空氣流通的地
方才可吸煙。

● 確保空調系統的出風口、管道、過濾器及冷凍
線圈清潔。

● 定期清潔地毯及纖維傢具。

● 影印機運作時會產生臭氧，應將之放置於空氣流通的地方。

● 建議你的承包商採用揮發性有機化合物含量較低的裝修物料。

● 向環境保護署匯報外界造成空氣污染的源頭。

若需索取進一步資料，請參閱由室內空氣質素管理小組出版的「辦公室及公
眾場所室內空氣質素管理指引」。

運 輸 本港很大部份的空氣污染由汽車引致。本港的汽車大多由燃料發動。燃料在
汽車引擎內燃燒會產生空氣污染物。吸入這些粒子會造成呼吸疾病，例如哮
喘及支氣管炎等。再者，這些空氣污染物會造成全球氣溫上升及酸雨。隨著
本港街道上的汽車數目不斷上升，空氣污染情況日益嚴重。然而，我們可從
改變交通模式，減低空氣污染。

22
「全球氣溫上升－由於二 醒目提示－公司如何改善運輸交通的效能？
氧化碳及其他有害氣體
不斷釋放到空氣中，太 ● 鼓勵員工或客戶儘可能使用公共交通工具或步行上班。
陽的熱量不能反射回太
● 若公司設有停車場，應鼓勵員工合用汽車上班。
空而困於地球的大氣
中。這些過量的熱量，
若機構擁有車隊
使全球氣溫上升，引致
● 制訂汽車維修計劃，確保車輛維持最佳狀態。
海洋水平線提高與及沿
岸地方水浸。」 ● 鼓勵車隊經理購買非柴油驅動的汽車。市面上使用汽油驅動的汽車較使用
柴油的汽車更潔淨。此外，以天然氣或丙烷推動的汽車會排放更少的廢
「較工業時代以前，全球 氣。
空氣中的二氧化碳濃度
● 鼓勵車隊經理採用最有效快捷的汽車行駛路線，並為司機制訂行車路線
已上升 2 5 % 。」
表。

● 鼓勵在非繁忙時間運送貨物。

● 推行「停車等候，關掉引擎」政策，確保汽車在停車等候時關掉引擎。

在大廈附近種植各種植物可以美化環境，並提供天然屏障。灌木及喬木可以
美化環境
為樓宇擋風或遮蔭。適當的美化及種植樹木更可以為物業內的用戶帶來美好
的視覺環境。灌木樹籬比人工籬笆更加環保，並只需適量保養以保持整潔。
在選擇植物種類的時候，要考慮植物是否長青及所需的灌溉量。灌溉植物最
好在清晨或黃昏時進行，避免大量水份被蒸發。

23
 第 五 章︰伙 伴 協 力 合 作
與客戶、供應商及社區發展良好關係，往往能促進環保計劃的實踐。

客戶的需求 明白客戶的需求

身為物業管理人，你有絕對的優勢與該物業的用戶建立良好的關係。你必須
經常和在該物業工作或居住的人們聯繫，明白他們的需要，否則你定難於做
好管理工作。在你下決定或打算實行某項措施之前，請先問自己︰「我是否
願意在這樣的環境工作？」或者，「我是否願意和我的家人在這樣的環境生
活？」

作為一個明瞭客戶需求的物業管理人，應主動巡視、跟客戶溝通，儘量關注
和了解商戶的事務。如果你管理的是住宅屋苑，應定期和業主立案法團交流
意見。一個好的物業人應該像個「雷達」，能接收到所有客戶的訊息。

如果你是管理商業大廈，你或會發覺客戶經常產生大量廢紙及影印機和打印
機的廢棄炭粉盒，又會消耗不少電能，提供照明和空調；而一般住宅則會有
許多家居廢物，如舊報紙、鋁罐、膠瓶、舊書和舊衣服等等。這所有都可透
過你的協助而改善。

客戶的支持 爭取客戶的支持

若要成功推行任何環保計劃，最好是和參與計劃的人共同策劃。在策劃和實
施的階段，你應該經常和客戶溝通，令他們覺得自己也有份參與該計劃，並
希望能成功地推行。其後找出四至五個好主意，並立即付諸實行。以下是一
些例子︰
● 進行家居廢物調查。

● 廢紙回收。

● 聖誕卡回收。

● 鋁罐回收。

● 塑膠物品回收。

● 收集舊衣服，贈予慈善機構。

24
 ● 收集舊書，贈予慈善機構。

● 影印機和打印機的廢棄炭粉盒回收。

● 環保常識比賽。

● 親子植樹活動。

● 親子循環再造廢物活動。

● 環保旅遊（例如︰觀看海豚）。

● 環保展覽。

● 學習保護環境的活動（例如︰舉辦環保論壇）。

● 舉辦家庭樂或兒童環保遊藝會或嘉年華會。

● 成立中心，收集及發放環保產品及回收商等資料。

鼓勵及推動客戶 持續的表揚和鼓勵

一個好的物業管理人，要懂得欣賞別人為環保所做的好事，切勿事事挑剔批
評，相反，要表揚客戶為環保所做的一切。任何形式的讚賞，如給客戶一個
嘉許的電郵、寫一張感謝卡或頒發
嘉許證書，都可以鼓勵客戶更努力
為環保作出貢獻。

向客戶提供資訊、技術支援及專業
知識是同樣重要。例如，你可以搜
集其他商業大廈或住宅樓宇關於環
保措施的資料，和自己擬定的計劃
加以比較。你亦可以撰寫節省能源
和用水的報告、舉辦研討會，和客
戶商討與他們息息相關的環保問題。

客戶需要清晰了解每項活動的目標。可是只有目標並不足夠，他們需要得到
適當的回應。擬定一張進度表，讓你管理的每一層樓或每一部份的客戶都知
道環保活動的進度，以鼓勵客戶更加努力達致目標。

25
 共同慶祝

如果我們自覺有所成就，就會更有勁的朝目標努力。共同慶祝最能令各人團
結，令各人更認同環保工作，更齊心去達到共同的目標，爭取共同的勝利。

慶祝會可以是大型的祝捷會，但亦可以是小規模的活動，如設立一個「嘉獎
佈告板」以建立一種共鳴感及共同努力的成就感。在板上貼上各類獎狀、嘉
許狀、環保活動的照片、感謝不同人仕和組織為環保努力的致謝卡等等。無
論是大型或小型的慶祝會，最重要的是讓各人感受齊心協力的精神，「嘉獎
佈告板」便能給人這種感覺。對個人的嘉許，可藉此成為整個社群的成就。

你還可舉辦小型遊藝會慶祝你所管理的「社區」的環保成就。它能令各人齊
集、互相團結、建立群體精神，同心協力去達致環保的目標。

客戶的回應 鼓勵客戶給予回應

鼓勵客戶的回應，接納改進建議，這樣才能不斷進步。客戶遇有問題或批評
時，你必須解答、回應，維持雙方的合作關係。客戶會因為你的尊重和建議
而更主動關心各項環保計劃。

供應商及承包商 運用你的採購影響力

你可透過購買低污染的產品，協力保護環境。你所購買的每一樣產品，不論
是供公司或是你所管理的物業使用，都可能會構成環境污染。在選購前，仔
細揀選合適的產品，便有助減低廢物的產生。

醒目提示 ─ 如何選購環保產品?

採購環保產品的基本原則
● 儘可能減少購買用完即棄的產品。

● 購買可回用或含有部份可回用的產品，例如可換替芯的原子筆及充電池。

● 購買可被循環再造的產品，例如無加膠膜的紙袋。

● 購買可減低資源耗用的產品，例如購買慳電燈泡代替低能源效益的燈泡。

26
● 揀選壽命較長及容易修理的產品。

● 揀選含較少有毒物質的產品，例如低污染的水溶性油漆。採用這些產品亦
有助減少在工作環境中的潛在危害。

● 支持購買附有認可環保標籤的產品。

● 採用大批購買方式，避免產生過多包裝廢料。

採購程序
● 公司的採購部門應儘量選購環保產品。若採購部對購買產品沒有任何環保
採購指引，就應制訂一份優先購買環保產品的方針，並知會各供應商。

● 鼓勵負責採購的員工對於大量使用的物品(例如紙品、膠袋)進行研究，尋
找更環保的產品取代。

● 鼓勵維修部和採購部之間多作溝通，並研究以維修現有物品代替購買新產
品的可行性。在許多情況下，翻新現有傢具較購買全新的傢具更便宜。

● 鼓勵員工建議購買更環保的用品。

● 鼓勵「理性」採購，避免購買損害環境的產品。例如：由於破壞熱帶雨林
會引致很多生態問題，包括全球溫度上升、破壞森林及減低生物多樣化
等，故不應購買由熱帶雨林樹木製成的產品。

溝通與動力

當機構執行環保措施後，應與其他機構分享所得的成果。供應商及其他商業
伙伴均值得學習成功推行的環保措施。由於所得的成就可推動其他機構仿
傚，故應將所制訂的環保計劃告知他們。有時侯，伙伴並不知道推行這些環
保計劃所帶來的效益，或在開展自己的環保計劃時需要更多指引，因此，向
有興趣人仕分享本身的環保經驗是非常重要。透過主動推廣，可以鼓勵其他
人更懂得保護環境，亦令機構本身在商業社會上取得更大的知名度。

醒目提示 ─ 與供應商溝通

購買及使用環保產品是一個完整的環保計劃的一部份。機構需要通知供應商
及其他伙伴有關環保計劃的要求，並要求他們能符合機構的需要。機構可以
透過不同活動向供應商表達有關要求。

27
 ● 應向供應商提供機構的環保方針及採購指引。

● 若與現正使用的供應商已有長遠的合作關係，可與他們合作尋找既環保又
便宜的產品。最好的方法是要求供應商嘗試找尋較環保的產品(價格相若)，
以取代現正 使用的物品。這亦有助供應商發展業務，能為其他客戶提供環
保產品。

● 要求供應商提供文件，証明所購買產品實屬環保產品。

社 區 與社區攜手合作

每個香港人都感受到環境污染的影響。許多人都想改善環境，卻不知道從何
開始。身為綠色物業管理人，你每日都要處理各種環保的問題，有條件推動
整個社區的「綠化」。這樣做不但令社區得益，有助於改善環境，亦可藉此
提升自己在社區的地位。即使只是將你制訂環保計劃的經驗及推廣其他有用
資訊這類小事，也可以提高整體社區的環保意識。以下是你可以做的事︰

● 參與及支持地區性活動。如組織居民「清潔沙灘」、籌款支持成立生態保
護區計劃等。

● 設置捐款箱，將籌得的款項捐獻本地非牟利的環保團體。

● 將你的環保措施在雜誌及其他刊物上發表。

● 申請環保獎項，為本身作出的努力取得認同。

28
 第 六 章：邁 向 環 保 物 業 管 理
開展環保 優良的物業管理公司的管理方式，必須滿足各方面的需要(包括客戶、股東、
銀行、保險公司、員工、供應商、執法者、傳媒、環保團體及本地社會人
物業管理計劃
仕)。

有效的溝通是公司成功的其中一個要素。物業管理公司內部與對外的有效溝
通，可使各有關人仕對公司採取積極及策略性方法改善環境問題更具信心。
再者，透過傳達公司對減低保護環境的決心，可向有關方面顯示公司對環保
的承諾。

身處何方？ 本指南的前部份闡釋了環保企業模式的組成部份及準則。你現在已明白何謂
「環保物業管理」，接著，你可使用附錄一的檢查清單了解公司目前的環境
狀況。你只需數分鐘的時間便可填妥這清單，請即開始吧！

第一步：就「自我評核準則」表格內各問題的答案進行評分。

第二步：問題共分為 23 個類目，請將每類問題的得分計算平均值。

第三步：使用計分紙上的方程式，計算各類問題的得分。

第四步：就各類目所得分數的總和，看看公司的表現。

29
 自我評核準則
沒有－0分 中等－1分 良好－2分 極佳－3分

環保領導
事　　項 問題 3 2 1 0
領導才能 1.1 高級管理層對環境管理的承諾？
1.2 訂立鼓勵員工採用環境管理措施的誘因及計劃？
目標：檢查高級管理層對公司
內環境管理作出努力的承諾。 L1 平均值

2.1 公司有否制訂環境方針？
方針
2.2 環境方針有否向外公開？
目標：檢查公司對環境管理承
諾的正式聲明。 L2 平均值

組織與資源 3.1 人力及財政資源的分配程度？

目標：檢查公司向員工收集意
3.2 公司有否委派指定員工負責各項環境事項？
見，及鼓勵員工參與推行環保 3.3 員工在環保行動決策及推行環保措施的參與情況如何？
措施的積極性。 L3 平均值

環保溝通 4.1 公司有否設立員工互相溝通、公司與客戶溝通等渠道？

目標：檢查公司在主動推廣(對
4.2 員工對公司的環境方針及活動的認識程度？
內及對外)環保措施的重要性、 4.3 客戶及社會人仕對公司的環境方針及活動的認識程度？
效益及方法的積極性。 4.4 如何將員工和客戶對環境問題的意見/關注記錄及作出回應？
L4 平均值

環保培訓 5.1 公司有否為員工制訂環境事項的培訓計劃？

目標：檢查公司對有關員工推
5.2 公司為員工舉辦環境管理培訓活動的情況？
行環境管理措施培訓的執行情 5.3 員工對環境事宜的認識？
況。 L5 平均值

持續改善的管理 6.1 公司有否對其運作及管理的物業內所有環境影響進行環境檢

測？
目標：檢查公司就以下事項
多於一次 (3分)
所執行的情況：
一次 (2分)
監測：跟進活動執行的進度
計劃中 (1分)
檢討：決定改善措施
沒有亦未有計劃 (0分)
6.2 有否就已確認的環境問題採取合適的糾正與預防措施？
L6 平均值

30
 沒有－0分 中等－1分 良好－2分 極佳－3分

環保計劃與表現
事　　項 問題 3 2 1 0
推行環保計劃 7.1 公司是否已清楚其運作及物業本身的環境問題及改善的需要？

目標：檢查公司組織及推行環
7.2 公司有否制訂明確及可達致的目標與指標？
保計劃的成效。 7.3 各項措施有否按環保計劃執行？
P1 平均值

節約能源 8.1 公司有否為管理的物業及公司本身記錄能源消耗量,作監測之用？

目標：檢查公司對節約能源及 每星期記錄 (3分)
改善環境質素的執行情況。 每月記錄 (2分)
每年記錄 (1分)
8.2 公司有否為管理的物業及公司本身制訂節約能源的指引？
8.3 公司有否為管理的物業及公司本身安裝節約能源的設備？
8.4 公司有否為管理的物業及公司本身制訂節約能源的計劃？
8.5 計劃的成效？
P2 平均值

節約用水 9.1 公司有否為管理的物業及公司本身記錄用水量？

每月記錄 (3分)
目標：檢查公司對節約用水
每季記錄 (2分)
的執行情況。
每年記錄 (1分)
9.2 公司有否為管理的物業及公司本身制訂節約用水的指引？
9.3 公司有否為管理的物業及公司本身安裝節約用水的設備？
9.4 公司有否為管理的物業及公司本身制訂減少用水及污水排放的
計劃？
9.5 計劃的成效？
P3 平均值

10.1 有否為用戶提供足夠有關排放污水往正確的污水排放點的支
污水控制
援/指引？
目標：檢查公司所管理的物業
10.2 有否妥善維修污水渠，防止水管爆裂或所引致的氾濫？
對實施控制污水排放的執行情
況。 10.3 (如果機構已採用中央污水處理系統)中央污水處理系統是否運作
正常？
P4 平均值

31
 沒有－0分 中等－1分 良好－2分 極佳－3分

事項 問題 3 2 1 0
廢物管理 11.1 公司有否為管理的物業及公司本身記錄廢物產生數量？
目標：檢查公司對保護資源及 每月記錄 (3分)
減少廢物產生的執行情況。 每季記錄 (2分)
每年記錄 (1分)
11.2 公司有否為管理的物業及公司本身制訂減少廢物的指引？
11.3 公司有否為管理的物業及公司本身設立廢物分類及循環再用
的設備？
11.4 公司有否為管理的物業及公司本身制訂減少廢物、廢物再用
及循環再造的計劃？
11.5 計劃的成效？
P5 平均值

公司內部管理 12.1 公司有否定期清潔工作環境，避免害蟲滋生或引致任何對環境

目標：檢查公司所管理的物業 的滋擾？
對促進環保及安全之工作環境 12.2 有否制訂目錄系統，跟進物料的存放？
的執行情況。 12.3 有否制訂處理物料的指引？
P6 平均值

噪音控制 13.1 公司有否制訂任何措施，防止物業被本身或外間造成的噪音所

目標：檢查公司對減低由物業 滋擾？
內部或外間所造成的噪音的執 13.2 若接到有關噪音的投訴，公司有否適當地處理及改善？
行情況。 P7 平均值

空氣污染 / 氣味控 14.1你的機構有否指示承包商遵守在空調系統內使用冷凍劑的有關

條例？
制
14.2 (如大廈內有空氣/氣味污染的源頭)有否實行適當措施以減低
目標：檢查公司對減少引致空
空氣/氣味污染問題？
氣/氣味污染的執行情況。
14.3 (如有客戶排放空氣/氣味污染物)有否協助客戶訂定最可行的
空氣/氣味排放管理計劃？
P8 平均值

15.1有否在管理的物業及公司內推行禁 止吸煙的政策？
室內空氣質素
15.2 有否在管理的物業及公司內定期對影響室內空氣質素的設備
目標：檢查公司對改善室內
(例如：管道、地毯) 進行維修或清潔？
空氣質素的執行情況。
15.3 有否正確指示你的承包商在修葺時採用揮發性有機化合物含量
低的物料？
P9 平均值

32
 沒有－0分 中等－1分 良好－2分 極佳－3分

事項 問題 3 2 1 0
運輸 16.1 有否鼓勵住客及員工使用公共交通工具或共用汽車？
目標：檢查公司所管理的物業 16.2 (若公司擁有車隊)有否制訂可提升運輸效率及減低污染的措
對改善運輸效率，及減低由運 施？
輸造成的污染的執行情況。 P10 平均值

美化環境 17.1 美化戶外環境是否足夠？

目標：檢查公司所管理的物業 17.2 有否正確選擇植物的品種？
為美化環境所作的努力。 17.3 有否正確選擇灌木及喬木的種植位置？
P11 平均值

伙伴協力合作
事項 問題 3 2 1 0
客戶的需要 18.1 公司有否定期與客戶溝通？

目標：檢查公司對客戶環保需
18.2 公司有否嘗試了解客戶的環保需要？
要的了解情況。 18.3 公司有否留意客戶的環保需要？
S1 平均值

客戶的支持 19.1 客戶有否參與計劃及實行環保計 劃？

目標：檢查社會人仕對公司推 19.2 公司有否為物業的用戶舉辦環保活動？
行的計劃的參與及支持。 19.3 是否所有環保活動均獲得社會人仕支持？
S2 平均值

鼓勵及推動客戶 20.1 公司有否鼓勵客戶參與環保活動？

目標：檢查公司給予社會人仕 20.2 公司有否獎勵參加者？
的鼓勵及推動。 20.3 公司有否提供支援、相關資料、技術支援及專業知識？
20.4 公司有否設定環保目標及向客戶匯報環保計劃的進度？
20.5 公司有否為管理的物業推廣一個正面的環保形象？
20.6 公司有否舉辦有助推動環保的聯誼活動？
20.7 有否分享目標及成就的機會？
S3 平均值

客戶的回應 21.1 公司有否收集客戶對環保計劃的意見？

目標：檢查公司對客戶意見所 21.2 公司有否適當地回應客戶的意見及詢問？
作出的回應。 21.3 公司有否就客戶的意見作相應行動？
S4 平均值

33
 沒有－0分 中等－1分 良好－2分 極佳－3分

事項 問題 3 2 1 0
22.1 公司有否揀選有推行環保措施的供應商？
供應商 / 承包商
目標：檢查公司對供應商及 22.2 公司有否指示有關供應商合適的環保措施？
承包商傳達環境管理的重要
性，與及鼓勵他們自行推行 S5 平均值
相關措施的情況。

社區 23.1 公司有否參與本地的環保活動？
目標：檢查公司對教育社會
23.2 公司有否與他人分享經驗？
人仕有關環保措施及提高他
們環保意識的情況。 S6 平均值

34
計算分數－計分紙

類 目 比重因素 各類目的分數
環保領導 (25分)
1. 領導才能 L1 5=
5 3 ×

2. 方針
L2 5=
5 3 ×

3. 組織與資源 L3 5=
5 3 ×

4. 環保溝通 L4 2=
2 3 ×

5. 環保培訓 L5 3=
3 3 ×

6. 持續改進的管理 5
L6 5=
3 ×
環保計劃與表現 (40分)
P1 3=
7. 推行環保計劃 3 3 ×
P2 8=
8. 節約能源 8 3 ×
P3 4=
9. 節約用水 4 3 ×
P4 2=
10. 污水控制 2 3 ×
P5 9=
11. 廢物管理 9 3 ×
P6 2=
12. 公司內部管理 2 3 ×
P7 2=
13. 噪音控制 2 3 ×
P8 2=
14. 空氣污染 / 氣味控制 2 3 ×
P9 2=
15. 室內空氣質素 2 3 ×

16. 運輸
P10 3=
3 3 ×

17. 美化環境 P11 3=

3 3 ×

35
伙伴協力合作 (35分)
S1 3 =
18. 客戶的需要 3 3 ×
S2 5 =
19. 客戶的支持 5 3 ×
S3 × 9 =
20. 鼓勵及推動客戶 9 3
S4 3 =
21. 客戶的回應 3 3 ×

22. 供應商 / 承包商 10 S5 10 =

3 ×
23. 社區 5 S6 5 =
3 ×

總分數

總分數 狀況
76-100 優良
51-75 良好
26-50 普通
少於 25 須立刻進行改善

36
 現在，你已得知代表你的物業管理系統「環保」狀況的分數。首先你要在計
下一步怎樣？
分紙中了解自己的情況，根據所得分數參考相關方格內「有何含意？」及「下
一步？」的環節。「下一步？」的內容可提示你如何制訂及改善現有的環保
計劃。

何處獲得支援？ 要更輕易地度身訂造你的環保計劃，你可能需要適量外界協助。本指南內的
附錄二列出可為你提供建議的本港機構聯絡資料。這些機構可協助你制訂環
保計劃，你只需向他們查詢便可！

恭喜！你已開始為改善環境質素而努力，並從中獲益。你是其中一家關注環
總結
境的公司，社會人仕會得悉並感激你所作出的努力。當你制訂及推行環保計
劃後，你會發現推行環保就是如此容易。我們鼓勵你在營運中，表明你對保
護環境的承諾，這包括申請獎項、環保証書及向其他公司提供環保協助。請
繼續努力吧！

37
 你的分數

須立刻
進行改善 普通 良好 優良
計算你的分數 總分數 總分數 總分數 總分數
1-25 26-50 51-75 76-100

立即行動 繼續努力﹐
莫遲疑 歡迎參與 再上一層樓 恭 喜

有何含意？ 其他關注環保的公
司正享受著節省成
你正努力減低公司
對環境造成的負面
你所推行的環保活
動非常成功﹐你已
做得好！
繼續努力
本的裨益﹐而你的 影響﹐但仍錯失了 準備就緒作進一步
公司卻錯失了許多 許多可節省成本的 改善。
機會。 機會。

由基本開始 協調工作 做到最好 持續改進

取得各階層的承諾 使用第 3 、 4 及 5 使用第 3 、 4 及 5 延續你的
章的建議確認及改 章的建議確認改善 卓越成就！
確定須作改善 善你的計劃 你的計劃
的地方 與其他公司分享
委任環保經理 與其他公司分享你 你的努力
下一步？ 使用第 3 、 4 及 5
章內的建議制訂你 組織環保工作小組
的經驗
申請環保獎項
的計劃 申請環保獎項
申請認可
培訓員工 的環保証書
（如 ISO14001)
推行計劃

38
 附 錄 一 ：環 保 物 業 管 理 的 提 示 清 單
環保領導

有 沒有

領導才能 * 管理層有否作出承諾
* 管理層有否參與環保計劃及活動
* 以雙向形式與員工溝通
* 管理層有否設立獎賞機制，鼓勵員工執行環保措施

* 有否製訂環保方針
方針
* 環保方針內有否承諾保護環境
* 環保方針是否全公司適用
* 有否就方針內聲明的目標組織活動及制訂程序

組織與資源 * 有否委派「環保經理」協調環保計劃
* 有否成立環保工作小組協助推行環保計劃
* 分配足夠資源推行環保計劃
* 鼓勵員工參與環保計劃

環保溝通 * 公開環保方針、活動及成效
* 鼓勵員工對環保計劃提出建議或回應
* 收集員工意見，回答員工所關注的問題
* 對熱心於推動環保的員工予以鼓勵或獎賞
* 向社會宣示環保計劃的成績

環保培訓 * 決定培訓項目
* 決定應接受培訓的員工
* 決定培訓課程內容的深入程度
* 根據已確認的需要進行環保培訓

持續改進的 * 制訂計劃，定期檢測公司的環保計劃
* 記錄檢測結果，並進行相關的糾正措施
管理 * 檢查有否採取合適的糾正措施

39
 環保計劃與表現
你的公司 你 所
管 理 的
物 業

有 沒有 有 沒有

推行環保計劃 * 進行環境檢討，確定須改善的地方
* 制定目標
* 制定指標
* 制定達成指標的措施
* 決定執行不同措施的負責員工
* 跟進計劃的進度

節約能源 一般
* 定期審查電費單
* 確定能源使用及消耗的主要源頭
* 制訂減低能源使用的指標
* 制訂及推行減低能源消耗的程序

電燈與電器設備
* 使用慳電膽或光管取代普通燈泡
* 在午膳時間、超時工作及辦公時間後關掉部份的電燈
* 安裝時間器或感應器(或採用大廈自動管理系統)，以便閒置時電燈
會自動關掉
* 將電燈調較至合適光度
* 鼓勵使用天然光線
* 儘可能以電子鎮流器取代電磁鎮流器
* 在採購新電器時挑選較具能源效益的產品
* 在電器上張貼告示，提醒員工將非使用中的電子儀器關掉
* 在辦公室的電器上安裝時間器，確保它們在辦公時間後會自動關掉
* 考慮在非繁忙時間內，關掉商業樓宇內部份自動扶手電梯
* 鼓勵大廈用戶儘量使用樓梯

通風及室溫控制溫控制
* 在辦公時間後關掉空調系統
* 在空調系統內安裝時間器或電腦控制器
* 確保在使用會議室／會客室後關掉空調設備
* 制訂空調／通風系統的維修計劃
* 限制控制空調系統的使用，避免濫用
* 定期檢查室內溫度，檢查是否適當控制空調系統
* 使用窗簾反射太陽的熱力，而在冬季則將之開啟接收太陽的熱量
* 在開啟空調的地方，關掉門和窗
節約用水
* 安裝水流限制器、自動關閉系統或其他設備，減少用水
* 鼓勵使用者徹底關掉水龍頭及匯報任何滴漏的情況
* 制訂監測及維修水喉的計劃，確保沒有漏水的情況
* 使用環保清潔劑

40
 你的公司 你 所
管 理 的
物 業

有 沒有 有 沒有
* 避免在正午而改在早上或黃昏時份灌溉植物
* 放棄在植物使用除蟲劑及化學肥料

污水控制 * 為大廈的客戶提供有關排放污水往正確的污水排放點的支援/指引。
* 確定大廈客戶已接駁污水往污水渠，而非雨水渠。
* 維修樓宇內的污水管，避免水管爆裂或引致的水浸。
* 確保中央污水處理系統運作正常。

廢物管理 * 雙面影印
* 鼓勵使用電子郵件作內部及對外溝通
* 簡化運作程序及減少不必要的表格/記錄
* 除必須外，避免複印傳真文件
* 避免派發過量宣傳單張
* 減少使用膠紙及綑帶包裝物品
* 揀選合適的包裝物料，避免使用填充物料包裝
* 處理物品時避免打破或濺漏
* 使用碎布清理濺漏的物品
* 使用太陽能推動的電器，避免棄置電池
* 鼓勵員工在茶水間內儘可能使用可回用的器具、碟、杯及咖啡過濾
器
* 使用可回用的器具盛載清潔劑
* 使用廢碎紙作包裝用途
* 在舊信封上貼上新標籤，回用信封
* 使用由供應商提供的箱儲存物品或運載貨物予客戶
* 將未經使用的箱交還供應商
* 設立回收箱收集包裝物料、繩子、信封及其他可再用的物品
* 設立廢紙回收箱
* 鼓勵清潔員工將廢紙分類
* 儘可能將使用過的產品、瓦通紙、紙箱及收縮包裝膠料交還供應商
* 使用再造紙、可更換筆芯的原子筆、可再用的碳粉盒、可再充電的
電池及其他可循環再造的物品
* 儘可能將使用後的物品循環再造
* 參與社區的循環再造計劃

41
 你的公司 你 所
管 理 的
物 業

有 沒有 有 沒有

公司內部管理 * 達致有條理及整潔的辦公室環境
* 採取「先到先用」的策略，避免物品過期使用
* 張貼通告提醒員工處理及儲存物料的正確措施
* 列出對人體及環境有潛在影響的物品
* 將有害物品儲存在指定地方
* 在處理及儲存有害物品時，應採取安全措施

噪音控制 * 將噪吵的辦公室或大廈裝修工作安排在不影響工作的時間內進行
* 將噪吵的設備放在不影響工作的地方
* 定期檢查及維修滴水及發出噪音的空調設備
* 採取措施減低噪音源頭對民居造成的滋擾(例如泵房，機械通風及
冷凍系統等)
* 指示停車場使用者遵守車輛防盜警報系統的有關噪音管制條例
* 如發現大廈內有噪音產生，向其源頭要求減低噪音
* 向環境保護署匯報由物業外產生噪音的活動

空氣污染 / 氣味 * 指示承包商依照有關使用空調系統內冷凍劑的條例
* 確保產生氣味的源頭(如污水處理房)遠離客戶或考慮安裝氣味控制
控制 設施
* 妥善保養後備發電機，避免產生黑煙
* 如有需要,請協助客戶(如飲食行業)訂定最可行的空氣排放控制計劃

室內空氣質素 * 檢查大廈內是否已有足夠的新鮮空氣
* 確保抽取大廈新鮮空氣的源頭並不接近空氣污染源
* 制訂「禁止吸煙」政策，或限制只能於空氣流通的地方
才可吸煙
* 定期清理空調設備內出風口、喉管、過濾器及冷凍線圈
* 定期清潔地毯及纖維傢具
* 將影印機及鐳射打印機放置於空氣流通的地方
* 指示承包商採用揮發性有機化合物含量較低的裝修物料
* 向環境保護署報告外間任何構成滋擾的空氣污染源頭

42
 你的公司 你 所
管 理 的
物 業

有 沒有 有 沒有
* 鼓勵員工及住戶儘可能使用公共交通工具或步行上班
運輸 * 若公司設有停車場，鼓勵員工共用汽車
* 制訂汽車維修計劃
* 鼓勵購買非柴油推動的汽車
* 鼓勵公司所有司機使用最快捷的交通路線
* 鼓勵在非繁忙時間運送貨物
* 在停車等候時關掉汽車引擎

美化環境 * 美化樓宇外的環境
* 選擇合適該環境的植物

伙伴協力合作
有 沒有
客戶的需要 * 定期與客戶溝通
* 了解客戶的環保需要
* 留心及滿足客戶的環保需要

客戶的支持 * 客戶參與制訂及實行環保計劃
* 為客戶組織環保活動
* 舉辦的環保活動得到客戶的支持

鼓勵及推動 * 鼓勵客戶參與
* 在適當時候獎勵參加者
客戶 * 為客戶提供支持、輔導
* 為環保活動訂定目標及就進度向客戶作 報
* 為管理的物業推廣一個正面環保的形象
* 組織有助推動環保的聯誼活動
* 提供分享目標及成就的渠道

客戶的回應 * 收集客戶的回應
* 適當回應客戶的意見及查詢

43
 有 沒有

供應商及承包商 運用你的採購影響力
* 購買可再用、循環再造、含有可再用配件、減低資源消耗、壽命
較長及含有較少有毒污染物的產品
* 採用大批購買方式，減少包裝廢料
* 支持購買貼有認可環保標籤的產品
* 制定任何有助員工採購環保產品的政策，並知會供應商
* 鼓勵員工以維修代替購買全新產品
* 鼓勵員工及供應商對大量使用的物品進行簡單的調查研究，了解
有否其他較環保的替代品
* 鼓勵員工及供應商建議其他更環保的產品
* 鼓勵理性地採購產品 ? 避免購買影響環境的產品
溝通與動力
* 將公司的環保方針及使命聲明通知供應商
* 與供應商共同尋找較環保的產品

社區 * 鼓勵供應商提供文件證明環保產品的真確性
* 與社會人仕分享推行環保計劃的經驗
* 參與及支持本地環保活動
* 設立捐款箱，將所得捐款贈予本地的慈善環保團體
* 在雜誌及其他刊物中匯報你的環保活動
* 申請獎項，為公司作出的努力取得認同

44
 附錄二：主要 查詢 機構名錄
環境保護署 地址：社區關係組
香港灣仔軒尼詩道130號修頓中心5樓
2519-9173
電話：2519-9173
傳真：2827-8138
2827-8138
http://www.epd.gov.hk
互聯網址：http://www.info.gov.hk/epd

環境資源中心(ERC)

灣仔環境資源中心
地址：香港灣仔皇后大道東 221 號(舊灣仔郵政局)
電話：2893-2856
開放時間：
星期一至六 10:00am - 5:00pm
星期三 10:00am - 1:00pm
星期日及公眾假期休息

荃灣環境資源中心
地址：新界荃灣德華街德華公園
電話：2944-8204
開放時間：
星期一、二、四、五及六 10:00am - 1:00pm
2:00pm - 6:00pm
星期三 2:00pm - 6:00pm
星期日及公眾假期休息

環境保護運動 地址：環境保護運動委員會秘書處
香港灣仔軒尼詩道130號修頓中心5樓
委員會
電話：2519-9173
傳真：2827-8138
互聯網址：http://www.ecc.org.hk

45
香港生產力促進局 地址：九龍塘達之路 78 號生產力大樓
2788-5678
電話：2788-5656
2788-5900
傳真：2788-5608
互聯網址：http://www.hkpc.org

商界環保協會 地址：九龍塘達之路 77 號賽馬會環保樓 2 樓 201 室

電話：2784-3900
傳真：2784-6699
互聯網址：http://www.bec.org.hk

地址：九龍吳松街 191-197 號突破中心 9 樓

長春社
2728-6800
電話：2728-6781
2728-5538
傳真：2728-5538
互聯網址：http://www.conservancy.org.hk

地球之友 地址：香港灣仔駱克道 53-55 號 2 樓

電話：2528-5588
傳真：2529-2777
互聯網址：http://www.foe.org.hk

綠色力量 地址：九龍尖沙咀亞士厘道 34 號天星大廈 7 樓 A 室

電話：2314-2662
傳真：2314-2661
互聯網址：http://www.greenpower.org.hk

世界自然 地址：香港中環纜車徑 1 號
電話：2526-1011
(香港)基金會
傳真：2845-2734
互聯網址：http://www.wwf.org.hk

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