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Universidade
Anhembi Morumbi no mbito do
Curso de Engenharia Civil com
nfase Ambiental.
SO PAULO
2005
Universidade
Anhembi Morumbi no mbito do
Curso de Engenharia Civil com
nfase Ambiental.
Orientador:
Prof. Dr. Wilson Shoji Iyomasa
SO PAULO
2005
Dedico este trabalho a meus pais pelo carinho e incentivo para a concretizao de
meus objetivos.
Aos companheiros e amigos pela fora e encorajamento para vencer os obstculos,
que surgiram em torno do meu crescimento pessoal e profissional.
ii
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, gostaria de agradecer ao meu orientador, prof. Dr. Wilson Shoji
Iyomasa, pela dedicao e aprofundamento nas reflexes que nortearam o presente
trabalho.
iii
RESUMO
iv
ABSTRACT
The Brazilian real estate market is seen as an important strategy to the countrys
economy, which moves a considerable amount of financial resources, generating
jobs and incomes in many areas of the society. That is an important part of the
building construction that offers jobs to a great portion of unqualified workers.
Nevertheless, is usual to find large investments in the real estate sector made in a
quick-fix way or based on empiric data as well as empiric methods.
This project presents a viability study methodology to the commercial real estate
enterprise, based on data achieved through the Sao Paulos real estate technical
analysis, that involve viability and financial-economical risks concepts.
To achieve these project proposed aims a brief bibliography research was done on
the theme, what allowed picturing the commercial enterprise set evolution in Sao
Paulo. Actually, in order to use the concepts and collected data, a study was
developed on a enterprise (Plaza I enterprise), that demanded a data acquisition of
this enterprise as well as the search of information among professional through
technical interviews.
At the end of this project it was realized that besides the real estate construction
sector obvious interferences, as the competition and the technical team qualification,
there are others that can bring significant impact, known as non-control ones, such
as political decisions, national economical measures adopted by the government or
even by the international commerce.
The project signalizes the real estate market need on investments and on new
technologies use, as well as on the work with technical multi-tasking teams.
Finally, the present project offers to the student the opportunity of get in touch with
real estate construction reality in Sao Paulo, and allowed practical experience gain.
Key Words: Viability Study; Real Estate;
LISTA DE ILUSTRAES
Figura 5-1 - Espao vago nas regies nobres classe AA. ........................................13
Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida. ........................15
Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida. ........................15
Figura 5-4 - Espao vago regies nobres Classe A .................................................16
Figura 5-5 - Estoque total regies nobres Classe AA...............................................18
Figura 6-1 - Integrao Edifcio Plaza I e Centro Empresarial Naes Unidas .........51
Figura 6-2 - Localizao do Empreendimento...........................................................54
Figura 6-3 - Edifcio Plaza I. ......................................................................................62
Figura 7-1 - Edficio Bratke Collet..............................................................................64
Figura 7-2 - Edficio E - Tower...................................................................................64
vi
LISTA DE TABELAS
vii
LISTA DE FRMULAS
viii
BNDS
CNPJ
COMAR
CP
Custo Peridico
FINAME
IL
ndice de Lucratividade
IPEA
Pay back
SEBRAE
TIR
TMA
VPL
ix
GLOSSRIO
rea Computvel
rea no-computvel
Absoro Lquida
Taxa de Vacncia
SUMRIO
INTRODUO.....................................................................................................1
OBJETIVOS.........................................................................................................3
2.1
Objetivo Geral............................................................................................................. 3
2.2
Objetivos Especficos............................................................................................... 3
JUSTIFICATIVA ..................................................................................................5
5.1
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.2
Anlise de Mercado................................................................................................. 18
5.2.1
imobilirio ............................................................................................................................ 18
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.2.5
5.2.6
5.2.7
Pesquisa Mercadolgica................................................................................... 29
5.2.8
Definio do empreendimento......................................................................... 34
5.3
5.3.1
5.3.2
xi
5.4
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5.4.4
5.4.5
5.4.6
5.4.7
5.5
5.5.1
5.5.2
5.5.3
5.5.5
6.1
6.1.1
6.1.2
6.2
6.2.1
6.2.2
6.2.3
6.2.4
CONCLUSES..................................................................................................66
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.........................................................................68
xii
1 INTRODUO
Segundo Rondini (2005), nos ltimos quinze anos esta fantstica indstria passou
por perodos de turbulncia e transformao, provocando a decadncia de muitos e
uma excelente oportunidade para outros.
Para atingir esta finalidade, foi desenvolvido um mtodo de trabalho que consistiu
em reviso terica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros
com experincia prtica no mercado imobilirio de So Paulo, busca por
informaes em empresas construtoras com atuao nesta capital. Por fim,
elaborou-se uma anlise crtica dos resultados obtidos, do mercado e de
informaes geradas pelo empreendedor, visando atingir um resultado esperado
para o negcio, por um fluxo de caixa descontado.
2 OBJETIVOS
Identificar
fatores
externos
determinantes
na
construo
de
empreendimentos.
tcnica,
comercial
econmica
para
implantao
de
3 MTODO DE TRABALHO
Pesquisa bibliogrfica;
Estudo de Caso;
4 JUSTIFICATIVA
sua
relao
dimensionando
com
o
as
potencial
caractersticas
de
scio-econmicas
faturamento
retorno
da
populao,
financeiro
do
Nos ltimos quatro anos, o grande eixo de desenvolvimento foi a Avenida Brigadeiro
Faria Lima (zona oeste). Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a taxa mdia
de crescimento da regio, de 2000 a 2004, foi de 28,11% ao ano, mas h muitas
salas vazias (Julio,2005).
Segundo Miguel Giacummo, a Berrini plo que mais cresceu nos ltimos dez anos e
na Faria Lima, 25% das unidades esto vagas (Julio,2005).
Segundo Julio (2005), hoje, o metro quadrado mais caro (R$ 80) de locao de So
Paulo est no cruzamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pres.
Juscelino Kubitschek. Mas as oportunidades de locao no esto s nos pontos
mais badalados.
Na regio da av. Paulista, plo comercial da cidade que menos cresceu entre 1994 e
2004, h boa infra-estrutura e bons preos, Segundo Cushman & Walkefield Semco,
na regio predominam empresas do setor financeiro (45%), o mesmo ocorre na
Faria Lima (33%). Na cidade, o setor de servios o de mais forte presena,
seguido pelo industrial (Julio, 2005).
Ainda segundo Leme (2003) neste perodo observa-se, tambm, uma transformao
do setor pela absoro de novas tecnologias, principalmente a informtica e a
microeletrnica. No incio da dcada de 90 a anlise da composio setorial do
Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada -IPEA realizada por Arajo (1992) revela
que a distribuio de emprego segundo setor de atividade na regio Metropolitana
de So Paulo sofreu uma significativa alterao com aumento da participao do
tercirio e correspondente queda do secundrio . Este estudo mostra, ainda, que o
setor cresceu nas atividades mais modernas, servios especializados de apoio
Ainda segundo Leme (2003), nos anos 90 esta situao se modifica pela abertura de
avenidas, em especial na zona leste, que cria novas acessibilidades a estas reas e
amplia as possibilidades de localizao de novos usos tornando-as atrativas ao
mercado imobilirio formal. Como conseqncia, observa-se a expanso de
hipermercados, shoppings centers e novos centros de negcios em outras regies
do Municpio, apesar da predominncia dos grandes empreendimentos continuar a
ser na zona sudoeste. Os investimentos em outras partes da cidade como na zona
Sul e na zona Leste, onde se implantaram recentemente os shoppings centers
Interlagos e Aricanduva. Inserem-se em espaos onde o uso comercial e de servios
tradicionais extremamente disseminado.
10
Nobre
(2000)
apud
Leme
(2003),
estuda
relao
entre
estes
novos
11
primeira regio nessa concentrao com 41% do total, contra 21% da Paulista, 18%
do Centro e 20% em outras regies.
De toda forma a novidade desta nova centralidade o porte e o tipo de atividade das
edificaes, bem como o perfil dos empreendedores imobilirios, ambos
diferenciados em relao aos da Av. Paulista e do centro tradicional (Leme, 2003).
12
O que pode se afirmar que de fato h uma nova territorialidade das atividades que
contm as sedes das grandes corporaes globalizadas, inclusive instituies
financeiras na marginal do Rio Pinheiros. Esta rea pode ser entendida como uma
especializao das reas centrais da cidade de So Paulo que vem territorialmente
seguindo a localizao da populao de renda mdia e alta da cidade, desde o
momento em que este centro especializado atravessou o vale do Anhangaba
buscando a Rua Baro de Itapetininga (Leme, 2003).
13
coorporativos de alto padro, sendo 24,5 mil m2 nos de Classe AA e 6,3 mil m2 nos
de Classe A. Sua parcela mais representativa funo da efetiva ocupao em
2004, de espaos comercializados no final do ano passado (Amaral e Dvila, 2004).
20%
12%
5%
36%
Faria Lima
Vila Olmpia
Itaim
Paulista
10%
13%
3%
1%
Berrini
Marg. Pinheiros
Barra Funda
Verbo Divino
Figura 5-1 - Espao vago nas regies nobres classe AA : Jones Lang LaSalle (2004).
14
Embora a regio da Faria Lima seja a que possui maior rea vaga em edifcios
Classe AA na cidade de So Paulo (36% da rea total disponvel para locao), isso
ocorre unicamente em funo do estoque recorde entregue recentemente e ainda
no totalmente absorvido, e no indica que h possibilidade ou no da regio em
absorver novos empreendimentos (Amaral e Dvila, 2004).
De acordo com estudos elaborados pela Jones Lang LaSalle, cerca de 2/3 dos
espaos ocupados no primeiro trimestre do ano em edifcios AA foram em edifcios
entregues em 2003. No primeiro trimestre de 2004 foram ocupados 24,5 mil m2 teis
em edifcios Classe AA, sendo que a regio da Faria Lima foi responsvel por 77%
dessa absoro, seguida pela Vila Olmpia com 20% e pela Paulista com 19%
(Amaral e Dvila, 2004).
Segundo Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e Dvila (2004), o primeiro
trimestre de 2004 fechou com um estoque total de 738 mil m2 teis de escritrios e
uma taxa de vacncia mdia de 28%. O novo estoque previsto at o final de 2004
de 68 mil m2 teis, sendo que 39 mil m2 em regies nobres, o que representa 40%
de todo o estoque AA entregue em 2003, segundo consta na Figura 5.2.
15
Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida : Jones Lang LaSalle (2004).
Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e DDvila (2004), de
janeiro a maro de 2004 foram entregues aproximadamente 67,6 mil m2 teis de
novo estoque corporativo, o que j ultrapassou o volume total entregue em 2003. O
estoque entregue nesse perodo, somado ao novo estoque previsto at o final de
2004, de cerca de 30 mil m2 teis, representar uma quantidade recorde, o maior
dos ltimos 8 anos, segundo consta na Figura 5.3.
Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida : Jones Lang LaSalle (2004).
16
Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e DDvila (2004), os
estoque de edifcios Classe A atingiu 1,2 milhes de m2 teis, e devido ao estoque
que ainda no foi absorvido, a taxa de vacncia subiu nesse trimestre de 18,6% para
23,8%, as regies da Marginal, da Berrini e da Vila Olmpia possuem juntas pouco
mais de 50% da rea vaga disponvel para locao na cidade em empreendimentos
de Classe A, conforme poder ser observado no Figura 5.4.
5%
15%
12%
17%
18%
12%
Faria Lima
Alphaville
Marginal Pinheiros
8%
Itaim
Vila Olmpia
Jardins
12%
1%
Berrini
Paulista
Figura 5-4 - Espao vago regies nobres Classe A: Jones Lang LaSalle (2004).
17
dois anos, o que far com que a regio passe da atual 8 posio para 5 em
tamanho de estoque (Amaral e Dvila ,2004).
Segundo Amaral e Dvila (2004), nos ltimos dez anos o estoque de escritrios do
bairro passou de 160 mil m2 de rea til para 400 mil m2, a maior parte deles de
Classe B. Os edifcios de Classe AA correspondem hoje a 6% do estoque local e
com o crescimento da oferta esse percentual dever chegar a 15% at 2006.
Ainda segundo Amaral e Dvila (2004), para receber os novos projetos previstos, a
regio, que sofre com congestionamentos, principalmente por causa de suas ruas
estreitas, deve se transformar num bairro modelo nos prximos meses. A
revitalizao da rea, patrocinada pelo poder privado, com o apoio do poder pblico,
por intermdio do Projeto Colmia, promete liberar as ruas para o trnsito de
pedestres, criar estacionamentos subterrneos, alargar as vias principais, entre
outras mudanas.
18
Classe AA
Classe A
m
a
M
oe
vil
le
Al
ph
a
Ce
nt
ro
Fu
nd
a
Vi
la
O
lim
pi
a
Ja
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ins
Ba
r
ra
Ita
im
Ve
r
bo
Di
vin
Pa
ul
ist
Lim
ia
gi
na
l
Fa
r
M
ar
Be
r
rin
500
400
300
200
100
0
Figura 5-5 - Estoque total regies nobres Classe AA: Jones Lang LaSalle (2004).
19
Ainda segundo Salgado, (2002) seu foco inicial recai sobre as carncias e desejos
do mercado comprador seguindo-se do diagnstico deste mercado de tal sorte a
estimar os provveis valores de venda das unidades (pesquisa de mercado).
20
Ainda segundo Gonzles e Formoso (2002), para buscar recursos junto aos
agentes financeiros necessrio pesquisar as taxas praticadas no mercado
escolhendo-se a mais atrativa e segura e fazer um estudo das exigncias e
restries que so feitas pelas financiadoras;
21
Caixa
Econmica
Federal
desenvolveu,
junto
ao
Banco
Nacional
de
22
produes,
faturamento,
pessoal,
processos,
equipamentos
principais;
23
Projeto arquitetnico;
Oramento;
24
A disponibilidade de pessoal;
25
equipamentos,
materiais
despesas
diversas,
para
instalao
26
pelo mercado, a segunda mais otimista, ou seja, mais receitas, e, por ltimo, de
forma pessimista, prevendo uma vendagem baixa e ainda, inadimplncia alta
(SEBRAE, 2005).
Assim, o lucro com o empreendimento no ser, igual a diferena final que o caixa
sugere. necessrio remunerar o emprego do prprio capital, inserindo juros, os
quais tambm devem entrar como despesa para calcular a lucratividade que se
espera com o lanamento do novo empreendimento.
27
Quanto se apresenta uma situao menos otimista e mais prxima da realidade que
o mercado impe no momento do lanamento. Leva em considerao a vendagem
de trinta por cento das unidades no momento do lanamento do empreendimento e
a cada ms mais dez por cento das mesmas, at a concluso da vendagem. A cada
ms que a unidade no vendida, esta sofre uma valorizao de venda de um por
cento em relao ao preo base.
Assim, neste caso, quem comprar uma unidade no lanamento, vai estar comprando
um imvel mais barato em um por cento que o cliente que adquirir no ms seguinte
ao lanamento e dois por cento mais barato que outro cliente que comprar o imvel
no segundo ms aps o lanamento, e assim por diante.
28
29
Convm tambm salientar que o Pay Back, embora muito usado, no uma medida
de lucratividade do investimento, reflete mais a preocupao do empresrio com a
recuperao do capital investido; no considera o valor do dinheiro no tempo.
Por isso, recomenda-se que este mtodo seja usado como elemento auxiliar na
tomada de deciso.
30
Centros Tecnolgicos;
31
Dimensionar o mercado;
32
33
Os resultados esperados;
O cronograma de execuo;
34
A anlise de rvore de deciso o mtodo que pode ser utilizado para identificar o
melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqentes.
35
36
O preo dever ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser
maiores que os gastos, ou sadas. Resumindo, quando a deciso de investir est
baseada apenas na anlise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de
sadas referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se
de viabilizao econmica (SILVA, 1995).
37
Segundo Silva (1995), a grande maioria dos negcios de construo civil exige o
investimento de capital, embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a
receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas.
Contratos de prestao de servios de construo civil por empreitada e
incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente
uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma, quando a
deciso de investir est baseada na disponibilidade de recursos, com objetivo de se
obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada
momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira.
38
39
Decidir escolher entre alternativas disponveis, aps uma anlise baseada nos
critrios da engenharia econmica. Caso haja apenas um investimento em estudo,
seu rendimento dever ser comparado ao rendimento de aplicaes financeiras
correntes no mercado, disponveis ao investidor para o mesmo volume de recursos.
As taxas destas aplicaes sero os parmetros de comparao, definindo a taxa
mnima de atratividade deste investimento.
40
O fluxo de caixa de uma incorporao, por ser complexo, exige a montagem de uma
matriz, que relacione as transaes financeiras com os perodos em que foram
efetuadas, podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa (Galesne, 1999).
41
prazo de retorno;
taxa de retorno.
42
43
44
investimento que tiver um VPL positivo ser rentvel; para um projeto analisado,
havendo mais de uma variante rentvel, o de maior VPL ser o mais lucrativo. o
valor presente dos retornos diminudos dos investimentos, descontados at a data
da anlise pela taxa de juros do custo do capital (Galesne, 1999).
Este critrio consiste em estabelecer a razo entre o saldo dos valores presentes
das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste
critrio tambm, os clculos so efetuados com base na taxa mnima de atratividade
(k) da empresa. Este ndice informa a percentagem de quanto se est ganhando,
alm do custo do capital, em relao ao valor presente do investimento (Galesne,
1999).
45
5.4.7
46
47
48
49
50
Para a anlise do risco, h tcnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as
rvores de deciso. Ainda se pode realizar a anlise da sensibilidade do fluxo de
caixa, percebendo-se a influncia na variao de parmetros importantes, tentando
de forma simplificada prever situaes futuras.
51
6 ESTUDO DE CASO
Figura 6-1 - Integrao Edifcio Plaza I e Centro Empresarial Naes Unidas Edifcios de
Escritrios em So Paulo (2005).
52
53
Terreno Disponvel
54
55
de rea computvel), sendo o mnimo legal 216 vagas (01 vaga para cada
50,00 m2 de rea computvel).
Pavimento trreo contendo acesso, pilotis, hall, escritrios e loja com 310,00
m2 de rea computvel. A loja ter mezanino com rea computvel de 90,00
m2, num total de 400,00 m2. O pavimento trreo conter ainda mezanino com
rea para zelador e sala de segurana.
56
CONDOMNIO
rea computvel
rea no
Shafs,
rea Desp.
(m2)
computvel
Elevadores (m2)
S/Laje (m2)
(m2)
1 ao 4 Subsolos 4 x
2.018,00 m2
8.072,00
90,00
310,00
490,00
1.218,00
90,00
100,00
9.520,00
182,00
490,00
680,00
13,00
35,00
206,00
78,00
35,00
16 Pavimento
400,00
328,00
Heliponto
400,00
10.806,00
9.335,00
650,00
1.946,00
Total
N.
57
58
Definies
Valor por m2
Valor Total
R$ 8.786.108,00
R$ 3.276,25
R$ 3.000.000,00
R$ 3.356,00
R$ 8.527.436,00 R$ 10.423.828,00
R$ 1.339.772,00
R$ 1.637.720,00
(R$ 341.097,00)
(R$ 416.953,00)
R$ 998.675,00
R$ 1.220.767,00
59
Aps a definio das cotas dos incorporadores (18,19%) e dos investidores (81,81%)
foram realizadas anlises dos resultados para os incorporadores, considerando o
repasse de cotas de terreno para os investidores, conforme a Tabela 6.4.
Valor Total
Valor por m2
R$ 8.786.108,00
R$ 3.276,25
R$ 8.527.436,00
R$ 3.179,79
Intermediaes
(R$ 341.097,00)
(R$ 127,19)
R$ 599.769,00
R$ 223,65
R$ 1.598.193,05
R$ 595,95
R$ 998.424,05
R$ 372,30
11,37%
11,37%
O lucro dos incorporadores com relao tabela de adeso dos investidores esta
demonstrada na Tabela 6.3.
60
Valor de Locao/m2
Pavimento
Valor de Venda/m2
Cobetura - 15 Pavimento
R$ 55,00
R$ 5.500,00
Tipo
R$ 50,00
R$ 5.000,00
Loja
R$ 60,00
R$ 6.000,00
rea dos
Frao de
rea
rea
rea
incorporadores
rea
Computvel
Privada
Total
(m2)
(m2)
(m2)
Locao Ms
15
8,20%
880,00
792,00 1655,00
R$ 43.541,00
6,29%
675,00
608,00 1270,00
R$ 30.377,00
Loja
3,70%
397,00
357,00
747,00
R$ 21.433,00
Total
18,19%
1952,00
1757,00 3672,00
R$ 95.351,00
Durante esta anlise tambm foi realizado o estudo para vendas das unidades
prontas, conforme mostra a tabela 6.7.
Tabela 6.7 - Viabilidade para venda das unidades prontas
Despesas de
Cota Terreno
Obra +
Resultado
Vendas (R$)
(R$)
Despesas com
(R$)
Incorporao
(R$)
15
4.354.106,00
(174.164,00)
(273.881,00)
(1.798.976,00)
2.107.085,00
3.037.666,00
(121.507,00)
(191.074,00)
(1.382.101,00)
1.342.984,00
Loja
2.143.263,00
(85.731,00)
(134.815,00)
(810.835,00)
1.111.882,00
Total
9.535.035,00
(381.402,00)
(599.770,00)
(3.991.912,00)
4.561.951,00
61
Conforme demonstrado nas tabelas 6.8 e 6.9 para anlise dos resultados foi
realizado uma comparao, respectivamente, entre os investimentos e receitas para
um andar tipo.
Investimentos
Cota de Terreno para 1 Andar Tipo
Valor Total
Valor por m2
(R$ 716.234,00)
(R$ 1.178,02)
(R$ 28.291,00)
(R$ 46,53)
Despesas de Incorporao
(R$ 57.299,00)
(R$ 94,24)
(R$ 1.397.397,00)
(R$ 2.298,35)
Total
(R$ 2.199.221,00)
(R$ 3.617,14)
Receitas
Valor Total
Valor por m2
R$ 3.037.689,00
R$ 4.996,20
Comercializao e Marketing
(R$ 136.696,00)
(R$ 224,83)
Total
R$ 2.900.993,00
R$ 4.771,37
62
63
7 ANLISE E COMPARAO/CRTICA
formatao
do
empreendimento
se
caracterizou
pela
associao
do
A construo do Plaza I foi concluda recentemente (no foi descrita a data para
evitar a referncia com os valores de custo), onde o cenrio j se apresentava de
outra forma, devido s crises econmicas que geraram grandes impactos em todos
os setores, no s no mercado imobilirio de So Paulo, como em todos os setores
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8 CONCLUSES
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