EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL DERECHO REGISTRAL Y SU DENOMINACION

Ha tenido diversas denominaciones en su evolucin; as en Espaa fuente principal de
este derecho en el Per lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de
haber sido la hipoteca el primer derecho real materia de inscripcin. Tambin se
le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho
Inmobiliario.
Sin embargo la denominacin de Derecho Registral, responde ms a la esencia de la
materia, porque no excluye la inscripcin de otros derechos no referidos a la
propiedad, as se ha entendido en la Argentina, en Espaa, en Mxico y en el
Per.

ABOGADO DOUGLAS JEISONW ARAMBULO CARREO

d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral est sujeto a etapas preclusivas
y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripcin o la denegatoria de
inscripcin de los ttulos.

SISTEMAS REGSTRALES:
Los sistemas regstrales en el Derecho Comparado, se configuran por y para los
Registros Inmobiliarios y cada uno tiene elementos que distinguen unos de otros.
Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francs, Alemn y Australiano) y
SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Espaol y Peruano), sin embargo no hay
sistemas puros porque unos han influido sobre otros recprocamente.

CONCEPTO
Sistema Regstral Frances:
Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los tratadistas espaoles lo
vinculan con los bienes inmuebles y los derechos reales.En doctrinario peruano Dr. Rubn Guevara Manrique define al Derecho Registral como:
El conjunto de normas jurdicas y principios regstrales que regulan la
organizacin y funcionamiento de los registros, los derechos inscribibles y
medidas precautorias,... En relacin con terceros.
Mi modesta opinin define al Derecho Registral, es aquella rama del derecho, formada
por el conjunto de normas jurdicas y principios regstrales que regulan la
organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, los derechos inscribibles
y medidas precautorias en los diversos registros, en relacin con terceros.
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL
a) Es un Derecho Autnomo.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la cual
la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no estn contenidas en
el Cdigo Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.

El Registro no es constitutivo. Inscripcin: Obligatoriedad bajo responsabilidad del

notario. Este sistema no garantizan quien es el dueo del derecho, pero si
proporciona informacin relevante que el dueo es necesariamente uno de los
varios que el registro publica es decir delimitan el rea de la investigacin.
Sistema de Trascripcin, son aquellos que son transcritos literalmente en los archivos de
los registros, sin abreviacin ni omisin alguna (Francia).
Sistema Regstral Australiano:
Tcnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripcin. Inscripcin: Obligatoria. El registro
es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el ttulo real que se
otorga al inscribirlo. La inscripcin hace nacer el derecho de propiedad y sanea
los defectos del ttulo que se convierte en inatacable otorgndose el titulo de
propiedad a nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la
inseguridad en la contratacin, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el
crdito inmobiliario. Esta asegurada por el Estado.

b) Es un Derecho Pblico.- Por que si bien al registrar acceden a la inscripcin de

derechos privados, la inscripcin persigue el bien comn referido a los terceros
que puedan contratar con los titulares regstrales, bajo la fe del Registro.

Mientras que el Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes no

cumplan con inscribir los actos correspondientes (francs, australiano).

c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de nmero cerrado, o

sea que slo admite al Registro los actos y contratos que la ley seala.

Sistema Constitutivo, es aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si ste

no ha sido inscrito. La inscripcin resulta un elemento de validez del acto jurdico
(Australiano).

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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Sistema Regstral Alemn:

El

El acuerdo de las partes y la manifestacin de voluntad ante el notario constituye parte

del proceso de transmisin del dominio que se perfecciona en el Registro. El
Registro es Constitutivo. La inscripcin es facultativa. Slo admite derechos
perfectos; las modificaciones del asiento slo puede ser ordenada va judicial. Y
quienes adquieren bajo la Fe del registro la presuncin es de fe pblica, no
aceptando prueba en contrario. Este sistema proporciona de forma inmediata y
autosuficiente la informacin deseada: la titularidad, delimitacin del derecho,
cargas que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras de entrada
generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos
complementarios. En el sistema alemn, el nico derecho existente es el
publicitado.

Sistema Regstral Peruano:

Sistema Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al

registro (alemn).

El Per ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de legislaciones solo

ordena un Registro Inmobiliario, al integrar registros personales a los registros
tradicionales, ha coadyuvado a otorgar seguridad jurdica en el trfico.

Sistema Regstral Espaol:

El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin del
derecho real de hipoteca cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y es de carcter
obligatoria. La inscripcin produce los efectos de presuncin juris tantum
(principio de legitimacin) se presume cierto y produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure
para el tercero que adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral).
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada:
titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurdica
sin necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el derecho
publicado es el nico que requiere conocer el que pretende contratar, bastar al
adquiriente verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de
la seguridad de la firmeza de su adquisicin, a travs de los principios de
legitimacin, fe pblica, tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del
derecho en este sistema constituye un mecanismo de proteccin. Ahorrando
costos de transaccin.
Sistema de Inscripcin, se extrae de los ttulos los elementos esenciales, para que quede
constancia en los asientos de inscripcin (alemn, espaol).
Sistemas Regstral Anglosajn:

Registro no es Constitutivo, ya que la informacin que brinda el registro slo

coadyuva a la investigacin personal, proporcionado datos para determinar
titularidades, facultades dispositivas existencias de otros derechos, etc. Sin
embargo la publicidad que brinda es meramente informativa, sin que existan
slidas barreras de acceso, por lo que la seguridad jurdica debe lograrse a travs
de mecanismos complementarios como, los seguros de ttulos.

Influencia del Derecho Registral Espaol, tanto en la tcnica, forma de los asientos y
efectos de la inscripcin, la que acoge la presuncin juris tatum y la jure et de jure
para quien adquiere bajo la fe del registro

Nuestro sistema es el de Inscripcin, porque aun cuando se archive copia del ttulo se
publica un asiento que es un resumen o extracto del ttulo, mientras que el
Sistema Declarativo, se acepta la existencia del acto jurdico a pesar de su falta de
inscripcin.
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
(SUNARP)
Es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones
el de dictar las polticas y normas tcnico - regstrales de los registros pblicos que
integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros que
conforman el Sistema.
Misin
Otorgar seguridad jurdica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los
diferentes derechos que en l se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la
modernizacin, simplificacin, integracin y la especializacin de la funcin registral en
todo el pas, en beneficio de la sociedad.
Oficinas a Nivel Nacional

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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Zona Registral N I - Sede Piura: (Piura y Tumbes)
Zona Registral N II - Sede Chiclayo: (Lambayeque, Cajamarca y Amazonas)
Zona Registral N III - Sede Moyabamba: (San Martn)
Zona Registral N IV - Sede Iquitos: (Loreto)
Zona Registral N V - Sede Trujillo: (La Libertad)
Zona Registral N VI - Sede Pucallpa: (Ucayali)
Zona Registral N VII - Sede Huaraz: (Ancash)
Zona Registral N VIII - Sede Huancayo: (Junn, Hunuco y Pasco)
Zona Registral N IX - Sede Lima: (Lima)
Zona Registral N X - Sede Cusco: (Cusco, Apurmac y Madre de Dios)
Zona Registral N XI - Sede Ica: (Ica, Ayacucho, Huancavelica y Apurimac)
Zona Registral N XII - Sede Arequipa: (Arequipa)
Zona Registral N XIII - Sede Tacna: (Moquegua, Tacna y Puno)

a.

b.
c.
d.

PRINCIPIOS REGSTRALES:
Son las orientaciones capitales, lneas directrices del sistema. Resultado de la
sintetizacin o condensacin jurdica registral. Segn Sanz, los principios regstrales son
las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un pas determinado, y
que pueden especificarse por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de
su derecho positivo. Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la sintetizacin
tcnica de parte del ordenamiento jurdico sobre la materia manifestada en una serie de
criterios fundamentales, orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registral.
Para la doctrina nacional son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u
orientan un determinado sistema registral; sin embargo mi modesta opinin los
conceptualiza como las caractersticas fundamentales que permitan distinguir a un
sistema registral; y que sirven adems de gua para hacer efectiva la seguridad Jurdica
en su manifestacin esttica (publicidad registral) y dinmica (procedimiento registral)
para acceso propiamente dicha.
Principio de Rogacin: Llamado tambin principio de instancia, y significa que las
inscripciones en los Registros Pblicos se extienden necesariamente a solicitud de la
parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia
del Registrador. Este principio est contenida en el Art. 2011cc "Los registradores
califican la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la
inscripcin...". Los notarios, sus dependientes o las personas expresamente autorizadas
para ello, pueden ser representantes de ttulos, estn tambin facultados para hacer valer
los recursos que permitan los reglamentos de los registros".
Cualquier persona puede solicitar la inscripcin o anotacin preventiva de un ttulo, sin
necesidad de acreditar legtimo inters o personera.
Excepciones:

Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intencin de

causar dao, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresin de
alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios
al copiarlos del ttulo.
Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 CC) "Las hipotecas legales a que
se refiere el artculo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad del Registrador.
En el caso del Art. 1 de la Ley N 26785, COFOPRI remitir al Registro Predial
Urbano el ttulo rectificatorio con los nuevos planos, para que el Registrador proceda
a realizar la inscripcin correspondiente.
En virtud a la Ley N 26887, Ley General de Sociedad, novena, dcima, y
dcima primera disposicin transitorio se presume la extincin de
las sociedades inscritas en el Registro cuyo perodo de duracin se encuentra
vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la
respectiva oficina registral proceder a cancelar de oficio la inscripcin de las
sociedades extinguidas.

Principio de Prioridad Preferente: Se refiere que los derechos que otorgan los registros
pblicos estn determinados por la fecha de su inscripcin y, a su vez, la fecha de
inscripcin est determinada por el da y la hora de su presentacin. El apotegma jurdico
"prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el ms poderoso en el derecho).
Nuestro cdigo civil reconoce este principio y establece dos clases:
Prioridad de Rango: Contenido en el artculo 2016, es la posibilidad de concurrencia
registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero s se jerarquizan en funcin de la
antigedad de su inscripcin. Son permisibles los siguientes negocios de rango:
Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N 26481, que se
refiere al bloqueo registral.
Permuta de Rango: Intercambio de rangos de dos hipotecas ya inscritas.
Cesin de posicin de Rango: Una hipoteca inscrita, cede su lugar a otra, que se
constituye recin.
Coparticipacin: Pluralidad de derechos hipotecarios compartidos inicialmente.
Principio de Prioridad Excluyente: Llamado tambin principio de impenetrabilidad,
contenido en el artculo 2017 del CC. Por este principio, si un ttulo que pretende
inscribirse, es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podra inscribirse.
Existe un cierre registral y se expresa de 2 modos:
1.
2.

Definitiva:
Si un ttulo est inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazar la
inscripcin del ttulo incompatible.
Temporal:

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Si el ttulo simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para
el ttulo incompatible, es condicional, en el sentido de que est
condicionado a la inscripcin del primer ttulo. Si el primer ttulo no se
inscribe, no se producir el cierre registral para el segundo y ste podra
lograr acceso al registro. El cierre temporal impedir que se inscriban
derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque
aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentacin.
El artculo 149 del Reglamento General de los Registros Pblicos dice
"Encontrndose vigente el asiento de presentacin, no podr inscribirse
ningn ttulo referente a la misma partida o asiento. Este principio tiene un
valor normativo de finalidad inmediata, porque va dirigido al Registrador
para que se abstenga de inscribir el ttulo o acto registrable que
simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentacin
est vigente y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo:
Si A vende un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C de fecha
posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera instancia, el
Registrador no poda inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha
anterior con respecto a C, precisamente por aplicacin del Principio de
Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de presentacin de la
venta hecha a favor de C, caduca, recin poda inscribirse la venta hecha a
favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el otro ttulo
referente a la venta hecha a favor de B, tendr que ser denegada y por
consiguiente tachado el ttulo, aunque esta sea de fecha anterior.
Principio de Fe Pblica Registral: Este principio est incorporado en el artculo VIII
del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, y en el C.C. en
su Artculo 2014. Se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurdica
de la contratacin a base de los asientos de inscripcin que obran en los registros. Pero,
cabe sealar que la proteccin que brinda se refiere nicamente a los terceros de Buena
Fe que adquieren a ttulo oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe
del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligacin de
probarla. Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con
derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisicin, est en camino, pero slo en camino de
convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pblica
registral con lo cual lograr hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos.
Principio de Legalidad: Se refiere que todo ttulo que pretenda su inscripcin y/o
anotacin preventiva, sin excepcin, debe estar sometido a una previa calificacin
registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los ttulos
vlidos y perfectos. En virtud a este principio el registrador debe realizar
un anlisis minucioso y exhaustivo respecto a la licitud del acto, contrato, resolucin
judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los

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antecedentes que obran en los Registros Pblicos, que son los asientos pre-existentes, y
sus ttulos archivados respectivos. La aplicacin del principio de legalidad, permite al
registrador efectuar dentro del marco de la calificacin un juicio de valor, para no
inscribir un derecho dudoso o inexistente, permitiendo incorporar al registro nicamente
situacin jurdico registrales vlidas y plenamente eficaces. Segn el artculo 2011; el
registrador debe calificar lo siguiente:
a.
Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar:
La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalizacin del
documento,
como
el
uso
del
papel
adecuado,
el
pago
de
los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes, la
autenticidad del parte notarial as como la pertenencia del tipo de documento del
cual se trate con relacin al acto.
b.
Capacidad de los Otorgantes
c.
La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificacin verificando si
existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo
dispone el artculo 219 C.C.
d.
Identificacin. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del
Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico de materia de
inscripcin.
Principio de Publicidad: Por este principio se presume, sin admitirse prueba en
contrario, de que todos estn enterados del contenido de las inscripciones. Esta
presuncin es "juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario nadie podr
alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas
y/o fichas de inscripcin que constan en los Registros Pblicos, ni de los ttulos que
dieran mrito para su respectiva inscripcin, los que se encuentran archivados.
Hay dos clases de publicidad:
a.
Publicidad Material. Est "in re" en el Texto mismo del principio; y consiste en
la publicidad efectiva del acto o derecho que se produce al ser estos incorporados al
registro; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.
b.
Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligacin de los
funcionarios de los Registros Pblicos de informar a quien lo solicite del contenido
de las inscripciones y ttulos archivados; se da dos maneras.
b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los registros
pblicos a la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o
fichas.
b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado que
requiere como son los certificados de gravmenes, copia literal, etc. Previa la
presentacin de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Nuestro cdigo
incorpora este principio en su artculo 2012.

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Principio de Legitimacin: Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad
general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no
sea declarado inexacto o invlido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida
jurdica mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho conlleva a la
existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurdico existe cierta uniformidad en el
tratamiento de este principio, el artculo 2013 CC. el artculo VII del T.P. del Reglamento
General de los Registros Pblicos (RGRP) el artculo 3 de la Ley de Creacin del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y de la SUNARP, Ley N 26366 que
establece como garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y el artculo
VII del Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC
18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo prrafo: Ninguna inscripcin poda ser
rectificada o invalidada por resolucin administrativa.
Esta presuncin, es iures tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situacin es,
en realidad, distinta de la declarada por la inscripcin. Podemos enumerar cinco puntos
distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presuncin de exactitud, a
saber:
a.
Nulidad, falsedad o errar del asiento.
b.
Nulidad, o defecto del ttulo
c.
Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo, por recogerse en aquella, de
manera errneo o incompleta, el contenido real de ste.
d.
Existencia de ttulos posteriores que hayan modificado aqul, cuya inscripcin
est vigente en el Registro.
e.
Extincin del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimacin:

Legitimacin activa. El titular registral, por el hecho de serlo est autorizado
para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin.
Legitimacin Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningn derecho
inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien s lo tiene. Por ejemplo, el dueo de un
predio puede ejercer una accin relacionada a los lmites con el predio de propiedad de
otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitir dirigir la accin contra quien
aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario
verdadero es un tercero.
Principio de Tracto Sucesivo: Llamado tambin de tracto continuo est contenido en el
artculo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna inscripcin, salvo la primera, se har sin
que est inscrito, o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el
principio de tracto sucesivo tiene carcter formal por estar impuesto por una norma que
no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al
procedimiento de inscripcin y se dirige al Registrador, mandndole que cierre

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el libro de inscripciones a todo ttulo que pretenda su inscripcin cuando no cumpla el
tracto sucesivo.
Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, sino tambin en
todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podr
inscribirse una sustitucin de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se
sustituye; en el Registro de Testamentos no se podr anotar una demanda sobre nulidad
de testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no
podr inscribirse un aumento de capital si previamente no est totalmente pagado el
capital suscrito.
Existen excepciones: En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede
solicitar la anotacin preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no
inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el
Registrador Pblico deber abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto
sucesivo. Tenemos tambin cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de
aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha
sociedad al acordar su disolucin, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no
haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrir partida especial.
Principio de Especialidad: Llamado tambin de determinacin y tiene por objeto
individualizar los derechos inscritos en relacin a los bienes y a las personas, determina
que cada inscripcin se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio
es expresin que denota un criterio singularizador, particularizado y de especificacin.
Prez Isola, seala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinacin
exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organizacin del Registro Sobre la base
de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto,
prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia.
DEFINICIN DEL TRMINO "TTULO"
La palabra ttulo admite varias acepciones. Para efectos registrales, ttulo es el
documento en virtud del cual puede efectuarse determinada inscripcin. El Reglamento
General de los Registros Pblicos, (RGRP) considera como ttulo al documento o
documentos en que se basa el derecho en forma inmediata y directa de la persona a cuyo
favor haya de practicarse la inscripcin y que, por s solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia. Se considera como parte del ttulo aquellos documentos
sobre los cuales no se basa el derecho de la persona, pero que de manera complementaria
coadyuvan a que se realice la inscripcin.
En virtud del principio de autenticidad la inscripcin se realiza por ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin en contrario.
Las inscripciones que se realicen en virtud de instrumentos pblicos, solo se tendrn que

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
sustentar en traslados o copias certificadas expedidas por notario o funcionario
autorizado de la institucin que conserve en su poder la matriz. Por otra parte, cuando la
inscripcin se realice en virtud de documento privado se tendr que presentar el
documento original con firmas legalizadas notarialmente. De lo expresado se puede
deducir que ninguna inscripcin se podr sustentar en copias legalizadas de cualquier
documento. No obstante, tales documentos podrn adjuntarse a la solicitud de
inscripcin siempre y cuando coadyuven a que se realice la inscripcin.
Tambin se podrn realizar inscripciones en virtud de documentos otorgados en el
extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley
peruana. Para tal efecto, se deber presentar los documentos extranjeros traducidos al
espaol, de ser el caso, legalizados conforme a la ley de la materia. Para la calificacin
de los documentos otorgados en el extranjero se tendrn en cuenta las normas
establecidas en los Ttulos I y III del Libro X del Cdigo Civil.
Las sentencias, as como las resoluciones que ponen trmino al procedimiento y los
laudos arbitrales pronunciados en el extranjero son inscribibles, siempre que los
tribunales peruanos otorguen el correspondiente exequtur segn las normas establecidas
en el Cdigo Civil, el Cdigo Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje, en su caso.
Para la anotacin de demandas interpuestas ante tribunales extranjeros, se requiere
autorizacin del Poder Judicial.
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: (Primera y Segunda Instancia)
CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1. Procedimiento que se inicia a pedido de parte (presentante) y que tiene por
finalidad la inscripcin del ttulo.
Por el principio de rogacin, las inscripciones no se realizan de oficio, sino por pedido
expreso que efectan los particulares al registrador. Dicha rogatoria es escrita y no oral.
El presentante puede ser el adquiriente del derecho o aquel que se beneficia directamente
con la inscripcin; en cuyo caso la persona del peticionante coincide con la del
presentante y esta circunstancia se aprecia en el ttulo mismo.
En caso de que el presentante no sea ninguno de los dos, se presume que acta en inters
de alguno de ellos, por lo que podra actuar indistintamente en el procedimiento. En caso
de existir conflicto entre el presente y el representado, prevalece la solicitud de este, que
es el peticionante. Sin embargo, no opera la presuncin segn la cual el presentante acta
en inters de persona distinta, es decir el tercero interesado. En estos casos, no se
admitir la actuacin del adquiriente del derecho o del directamente beneficiado con la
inscripcin, pero s la actuacin indistinta del peticionante y el presentante.

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En caso de que el presentante sea el notario, se considera que este tiene inters propio
para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen.
Esta facultad puede ser ejercida a travs de sus dependientes debidamente acreditados.
En el Registro de Predios y de Mandatos, y Poderes la prestacin de partes notariales
deber ser efectuada por el notario ante quien se otorg el instrumento o por sus
dependientes acreditados. Luego de esta presentacin, el notario podr entregar la gua
de presentacin al interesado para que este contine la tramitacin, bajo su
responsabilidad, de acuerdo con lo normado en la Sptima Disposicin Complementaria
y Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049.
Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes
notariales podrn ser presentados y tramitados por una persona distinta al notario o sus
dependientes. En este caso, el notario el notario al expedir el parte deber consignar en
este el nombre completo y el nmero de documento de identidad de la persona que se
encargar de la presentacin y tramitacin de dicho parte notarial.
La oficina registral ante la cual se presenta el ttulo verificar, bajo responsabilidad, que
el presentante se la persona sealada en la parte notarial, as como la debida procedencia
del mismo. En el caso de las partes de los archivos departamentales, del Archivo General
de la Nacin, y de las oficinas consulares, el responsable que emita la parte debe sealar
la persona que presentar el ttulo.
2.Procedimiento especial y de naturaleza no contenciosa.
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa-lo que implica que
este no se dilucidar ninguna controversia y tiene por finalidad la inscripcin de un
ttulo. En virtud de su naturaleza no cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la inscripcin.
El procedimiento es especial y est sujeto a normas especiales, como se desprende de lo
dispuesto en el artculo 2009 del cdigo civil, y en concordancia con lo dispuesto en el
artculo II numeral 2 del Ttulo Preliminar de la ley N27444.
3.Las partes que intervienen en procedimiento registral son el registrador o el
tribunal registral, y el interesado (presentante)
Las partes que intervienen en el proceso son el solicitante (interesado), el registrador y
eventualmente, el Tribunal Registral, en caso se impugne lo dispuesto por el antedicho
registrador.
El registrador es el funcionario pblico, independiente y autnomo, que se encarga de
evaluar los ttulos presentados, distribuirlos a los asistentes registrales para su estudio,
calificar los ttulos luego de confrontarlos con sus antecedentes, preparar o suscribir las
observaciones, tachas y liquidaciones, y, finalmente, de realizar las inscripciones de
ttulos verificando su adecuacin a las normas legales vigentes.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El Tribunal Registral, en cambio, es el rgano que conoce en segunda y ltima instancia
administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin y dems
actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia.
4.No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni
oposicin a la inscripcin.
Un vez iniciado el procedimiento, los nicos que podrn presentar documentos que sean
analizados son el presentante o de los titulares de los derechos indicados en la solicitud.
No se aceptarn el ingreso por el diario de escritos que sean presentados por terceros.
En caso se llegue a inscribir un ttulo, no podr interponerse el recurso de oposicin al
mismo, debido a que lo inscrito est protegido por el principio de legitimacin. Esto solo
puede enervarse por ttulo posterior o por mandato judicial.
INSTANCIAS REGISTRALES
REGISTRADOR (primera instancia registral)
El registrador es el funcionario pblico, independiente y autnomo, que se encarga de
evaluar los ttulos presentados, distribuirlos a los asistentes registrales para su estudio,
calificar los ttulos precia confrontacin con sus antecedentes, preparar o suscribir las
observaciones, tachas y liquidaciones, realizar las inscripciones de ttulos verificando su
adecuacin a las normas legales vigentes entre otras.
La labor del registrador debe ser autnoma e independiente, es decir, debe ser libre y
producida por su autodeterminacin bajo las facultades, competencias y limitaciones que
la legislacin seala.
TRIBUNAL REGISTRAL (segunda instancia registral)
El Tribunal Registral es el rgano que conoce en segunda y ltima instancia
administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin y dems
actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia.
Primera, segunda y tercera operan en Lima y tienen competencia para conocer las
apelaciones provenientes de las zonas registrales IV, VI, IX y XI.
La cuarta sala funciona en la ciudad de Trujillo y tiene competencia para conocer las
apelaciones provenientes de las zonas registrales I, II, III, V y VII.
En Arequipa operan la quinta sala, que competente para conocer las apelaciones
provenientes de las zonas registrales X, XII y XIII.
No obstante lo expuesto, cada sala podr conocer apelaciones provenientes de zonas
registrales distintas al de su competencia, como consecuencia de la redistribucin
equitativas de los expedientes realizada por el presidente del tribunal registral
(reglamento del tribunal registral aprobado por RES.N 263-2005-SUNARP-SN, del 18
de octubre del 2005, publicado el 21 de octubre de dicho ao).
RECEPCIN DE TTULOS

ABOGADO DOUGLAS JEISONW ARAMBULO CARREO

El usuario presentar el ttulo a la Oficina de Diario luego de pagar la totalidad o parte de
los derechos registrales correspondientes. El ttulos contiene el formulario de la solicitud,
copia de DNI vigente, y el ttulo en sentido estricto (documento que sustenta el acto o
derecho cuya inscripcin se solicita).
El ingreso del ttulo da lugar a su asiento de presentacin, lo que se efecta en el Diario
de la Oficina Registral. En este se consigna de manera estrictamente cronolgica el
ingreso o presentacin de las solicitudes de inscripcin de ttulos. Por ello, debe
consignarse obligatoriamente en el asiento de presentacin el da, mes, ao, la hora, el
minuto y el segundo en el que se ingresa el ttulo al registro as como otros datos
relevantes referidos en el Art.23 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Una vez generado el asiento de presentacin, se remite el ttulo al registrador a fin que lo
derive a su asistente para el pre-estudio. Terminada la precalificacin, la misma es
revisada por el registrador, quien emite su pronunciamiento: inscripcin anotacin
preventiva, observacin, tacha o liquidacin.
En cualquiera de los casos, lo resuelto por el registrador debe recogerse por la mesa de
partes de la oficina registral respectiva.
OPCIONES DEL USUARIO FRENTE AL RESULTADO DE LA PRIMERA
CALIFICACION REGISTRAL.
Como resultado de la primera calificacin registral por parte del registrador se puede
producir alternativamente los siguientes resultados:
Inscripcin
Anotacin preventiva
Observacin
Tacha
Liquidacin
INSCRICIN
La inscripcin es la evaluacin positiva realizada por el registrado, de manera que lo
solicitado es admitido y publicado por el registro a travs del asiento de inscripcin. No
pude interponerse, el procedimiento registral, recurso alguno frente a lo inscrito.
Cualquier modificacin del asiento de inscripcin debe realizarse mediante ttulo
modificatorio o resolucin del Poder Judicial.
ANOTACIN PREVENTIVA
Son asientos provisionales y transitorios que tiene por finalidad reservar la prioridad y
advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito.
La anotacin preventiva puede versar sobre los siguientes actos:
Las demandas y dems medidas cautelares.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Las resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva.

Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane.
Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse porque adolecen de efecto
subsanable, entre otros.

En el caso de los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane o porque adolecen de defecto subsanable procede anotar
preventivamente en el Registro de Propiedad inmueble de:
Los actos y los contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
Los contratos de opcin.
Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
El cumplimiento total o parcial de la condiciones de la cuales dependan los
efectos de los actos o contratos registrados.
Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
Los contratos de arrendamiento.
La anotacin se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente
observacin y tiene una vigencia de un ao, contado a partir de la fecha del asiento de
presentacin. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho.
Al extender la anotacin preventiva, el registrador deber consignar expresa y
claramente dicho carcter, el defecto que motiva su extincin, e plazo de caducidad, la
indicacin de que vencido el mismo la anotacin no surtir ningn efecto y cualquier
otra precisin que impida que los terceros sean inducidos a error.
No procede la anotacin preventiva cuando:
Se sustente en otra anotacin preventiva de la misma naturaleza
En los supuestos de tacha sustantiva.
El instrumento que da mrito a la inscripcin no preexiste a la fecha del asiento
de presentacin del ttulo.
OBSERVACION
En caso el ttulo adoleciera de defecto subsanable o su inscripcin no pudiera realizarse
por existir un obstculo que emane de la partida registral, el Registrador formular la
observacin. Podemos considerar como un ejemplo cuando no se presentan todos los
documentos requeridos, puesto que se debieron presentar los mismos dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentacin.

ABOGADO DOUGLAS JEISONW ARAMBULO CARREO

Dentro de la esquela de observacin debidamente fundamentada, asimismo, deber
colocarse el monto del mayor derecho por concepto de inscripcin de los actos materia
de rogatoria.
Si obstculo consiste en la falta de inscripcin de acto previo, la subsanacin se efectuar
ampliando la rogatoria del ttulo para adjuntar los documentos que contienen el acto
previo. A manera de ejemplo, se puede considerar cuando existe discrepancia entre el
titular registral y el que participa en la transferencia del bien como vendedor, toda vez
que no inscribi su derecho. En este caso se solicita que se ample la rogatoria
inscribiendo al vendedor y luego al adquiriente en funcin del principio del tracto
sucesivo.
LIQUIDACIN DE DERECHOS
En estos casos la denegatoria de inscripcin se debe a la falta de pago (total o parcial) de
los derechos registrales (derechos de calificacin o derecho de inscripcin).
Debe tenerse en cuenta, de que en caso se observe un ttulo, el registrador y, en casos
especiales, el Tribunal Registral. Frente a lo resuelto por esta instancia, no existe recurso
de reconsideracin ante el Tribunal Fiscal.
TACHA SUSTANTIVA
Cuando el registrador verifica que el defecto es insubsanable, proceder a emitir la tacha
sustantiva.
Loa supuestos para emitir la tacha sustantiva se consideran cuando:
Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del ttulo.
Contenga acto no inscribible.
Se haya generado el asiento de presentacin en el diario de una oficina registral
distinta a la competente.
Existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral.
El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin respectivo.
Se produzca el supuesto de falsedad documentaria.
Resuelta la tacha por parte del registrador, el solicitante solo puede interponer el recurso
de apelacin al Tribunal Registral para lograr la inscripcin del ttulo.
TACHA ESPECIAL
Existe un supuesto especial de tacha que es de naturaleza especial, referida a la
presentacin de ttulos de independizacin por no contener planos, incorporado mediante
Resolucin N 141-2011-SUNARP/SN del 1 de junio de 2011.
Mediante dicho dispositivo normativo, el registrador proceder a tachar el ttulo de
independizacin si verifica si este no contiene los planos de independizacin y
localizacin (ubicacin) del rea que se desmembra visados por funcionario competente

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
o, de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el ndice de verificadores del
Registro de Predios.
RECURSO DE APELACION
La apelacin es un medio impugnatorio (recurso) mediante el cual se cuestiona lo
resuelto por el registrador.
Este recurso puede interponerse contra:
Observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores.
Las decisiones de los registradores y abogados certificadores respecto de las
solicitudes de expedicin de certificados.
Otras decisiones de los registradores.
As pues no es procedente el recurso de apelacin:
Contra asientos de inscripcin.
Cuando el contenido del recurso constituye oposicin a la inscripcin.
Cuando es extempornea.
En los casos de las tachas especiales.
Considerado el asiento de presentacin, podr interponer recurso de apelacin:
El presentante del ttulo.
La persona a quien represente el presentante.

En la apelacin de las decisiones emitidas en la expedicin de certificados, el

solicitante o la persona a quien este represente.

Debe tomarse en cuanta de que el recurso de apelacin debe formularse dentro del plazo
de vigencia del asiento de presentacin. En caso de interposicin del recurso por otras
decisiones, el termino ser de 15 das hbiles de notificada la decisin.
En el recurso deber indicarse necesariamente:
El registrador ante quien se interpone el recurso.
Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o
apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe
estar ubicado dentro del mbito de la oficina registral correspondiente, salvo
solicitudes de inscripcin o publicidad en Oficinas no competentes.
Decisin de la que se recurre y N del nmero del ttulo en su caso.
Fundamentos de la impugnacin.
Lugar, fecha y firma del recurrente.
Autorizacin de abogado colegiado, con su firma y la indicacin clara de su
nombre y nmero de registro, salvo que el apelante sea notario.
Titulo apelacin, en caso de haberlo retirado.

ABOGADO DOUGLAS JEISONW ARAMBULO CARREO

Puede solicitarse informe oral en el escrito que contiene el recurso de apelacin, o en el
trmino de 10 das de integrado a la secretaria del Tribunal Registral.
Este recurso debe ser presentado por la oficina de Tramite Documentario o la que haga
sus veces. No se debe presentar a travs del diario o por la Oficina de la Mesa de Partes.
DESISTIMIENTO
En virtud del principio de rogacin, el solicitante puede requerir que el registrador deje
de calificar algunos de los actos requeridos (parcial) o que ya no se desea seguir con el
procedimiento (total).
El desistimiento puede ser total o parcial. En el caso del desistimiento parcial, procede
nicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no
afecte los elementos esenciales del otro y otros actos inscribibles. El desistimiento total
pone fin al procedimiento registral.
Esto en segunda instancia se ha denominado, desistimiento del recurso, cuando ya no se
desea que el Tribunal se pronuncie sobre la apelacin de la rogatoria, cuando ya no se
desea que se revise los actos cuya inscripcin se solicita.
nicamente en el caso desistimiento de la rogatoria, aqul puede ser parcial, lo que dar
lugar a que el Tribuna Registral no se pronuncie respecto del acto objeto de
desistimiento.
As, el presentante del ttulo podr desistirse de su solicitud de inscripcin, mediante
escrito con firma legalizada por notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha
certificacin. Esto no procede si ya se inscribi el ttulo.
En caso de que el presentante sea notario, su desistimiento no requerir legalizacin de
firma.
Tratndose de ttulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso
civil, solo podr desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolucin judicial,
salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters
de persona distinta. En este caso solo proceder el desistimiento a solicitud de esta.
PROCEDIMIENTO DEL RECURSO DE APELACIN
En caso no est de acuerdo con el resultado por el registrador y desee que lo revise la
instancia superior, deber interponer recurso de apelacin dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentacin. En el caso de la denegatoria en la expedicin de certificados
el plazo es dentro de los 15 das hbiles siguientes a la fecha de la decisin del
registrador o abogado certificador.
El recurso debe ser presentado en la Oficina de Trmite Documentario o la que haga sus
veces-no a travs del diario de la Oficina de Mesa de Partes. El recurso deber remitirse
al registrador quien calific el ttulo. Recibido el recurso, el registrador proceder a

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
efectuar la anotacin de apelacin en la partida registral respectiva y lo remitir al
Tribunal Registral, acompaado del ttulo, en un plazo no mayor de seis das contados
desde las fecha de su recepcin.
El apelante podr junto con el escrito de apelacin o dentro de los primeros diez das de
ingresado el expediente a la Secretaria del Tribunal, solicita que se conceda el uso de la
palabra a su abogado, para fundamentar su derecho en Audiencia Pblica.
Las resoluciones emitidas por las salas del Tribunal Registral se expedirn bajo
responsabilidad, en el plazo de treinta das contados desde el ingreso del expediente a la
secretaria del tribunal. Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por una
vez, el presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva sala, podr otorgar la
ampliacin correspondiente hasta por un mximo de treinta das.
Las resoluciones del Tribunal Registral se comunicarn al apelante en su domicilio, bajo
el rgimen de la notificacin personal prevista en el artculo 21 de la Ley de
Procedimiento Administrativo General- Ley 27444, salvo que el administrado solicite la
notificacin a su direccin electrnica. La copia de la resolucin materia de notificacin
ser certificada por el Presidente de la sala respectiva.
Cuando no sea posible efectuar la notificacin personal al apelante, pese a las
indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a l, la
resolucin ser remitida al registrador para su puesta a disposicin del solicitante en la
mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisin de la
esquela pertinente. Simultneamente se dispondr publicacin en el diario oficial El
Peruano, y en la pgina web de la SUNARP por un plazo mximo de tres meses. La
resolucin se entender notificada desde la fecha de publicacin en el diario Peruano.
En el caso que la resolucin deje sin efecto todas las observaciones y que lo derechos
registrales se encuentren ntegramente pagados, simultneamente a la notificacin citada
en el prrafo anterior, se remitir el ttulo al Registrador Pblico competente,
acompaado copia certificada de la resolucin. En estos casos, el Tribunal Registral
ordena la inscripcin del ttulo, debiendo el registrador proceder a extender los asientos
respectivos, en un plazo de dos das desde la recepcin de la resolucin para efectuar la
inscripcin.
Cuando el Tribunal Registral confirme las observaciones formuladas por el Registrador o
advierta nuevos defectos subsanables, el interesado tendr quince das, contados desde la
notificacin de la resolucin respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u
obstculos y, en su caso, efectuar el pago de mayor derecho. Cumplido dicho
requerimiento, el registrador tendr cinco das para extender los asientos de inscripcin.

ABOGADO DOUGLAS JEISONW ARAMBULO CARREO

Si el registrador considera que los documentos no subsanan las observaciones advertidas,
formulara por nica vez la observacin correspondiente, la que nicamente podr
referirse a dicha circunstancia.
El solicitante podr interponer recurso de apelacin contra la nueva observacin que
formule, dentro del plazo de la vigencia del asiento de presentacin.
El Tribunal Registral resolver la apelacin el plazo de 15 das, si este resuelve que los
nuevos documentos presentados subsanan todas la observaciones ordenar en su
resolucin la inscripcin del ttulo, para remitirla al registrador.
Si el tribunal registral confirma que los nuevos documentos presentados no subsanan
todas las observaciones, aquellos que integran el ttulo presentado sern puestos, por el
registrador, a disposicin del interesado.
En este caso el asiento de presentacin del ttulo, que no ha sido subsanado se
mantendr vigente por el plazo de 15 das adicionales al previsto normativamente para la
interposicin de la accin contencioso-administrativa, para anotar la demanda
correspondiente, la misma que sers ingresada por el diario.
Anotada la demanda o vencido el plazo, caduca el asiento de presentacin del ttulo que
fue materia de apelacin y se proceder a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que,
de apararse la demanda, los efectos de la inscripcin que se realice se retrotraern a la
fecha del asiento de presentacin del ttulo apelado.
DURACION DEL PROCEDIMIENTO
El procedimiento registral se inicia con la presentacin del ttulo por el diario. Dicha
presentacin debe realizarse dentro del horario establecido por el Jefe de la Oficina
Registral para el ingreso de los ttulos en el diario. Excepcionalmente, por causa
justificada y extraordinaria, el horario podr ser ampliado por el citado funcionario, de
los cual se dejar constancia en el diario.
A partir del ingreso del ttulo, el asiento de presentacin tiene vigencia durante 35 das.
Los das son hbiles-, puesto que se entiende que estos son como aquellos en los cuales
el diario de la oficina respectiva hubiese funcionado.
Enel caso de las oficinas receptoras, cuando se reciba una solicitud de inscripcin se
generar, en forma remota, el asiento de presentacin correspondiente en el diario de la
oficina de destino.
En el cmputo se excluye el da inicial y se incluye el da del vencimiento.
Dentro de los 7 primeros das el Registrador proceder a la inscripcin o anotacin
preventiva, o de ser el caso se formularan las observaciones, tachas y liquidaciones de
los ttulos.
PRORROGA DEL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIN

En el caso de haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el

reintegro respectivo dentro delos quince das, los documentos integrantes del titulo
presentado se pondrn a disposicin del interesado.

El plazo de vigencia del asiento de presentacin puede ser prorrogado hasta por 25 das
adicionales. Excepcionalmente, el gerente general o de rea, mediante resolucin

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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ABOGADO DOUGLAS JEISONW ARAMBULO CARREO

motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas , puede

prorrogar de oficio y con carcter general la vigencia del asiento de presentacin hasta
por 60 das adicionales, en razn de la fecha de ingreso del ttulo, tipo o clase de acto
inscribible, registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la jefatura.
La prrroga concedida por el gerente se adiciona por la prorrogada, si fuera el caso.
La prrroga es de tipo automtica:
Cuando se interponga recurso de apelacin contra las observaciones, tachas y
liquidaciones o se anote la demanda de impugnacin ante el poder judicial antes
del vencimiento del asiento de presentacin.
Cuando se formule observacin o liquidacin por mayor derecho o el ttulo
requiera informe catastral, por el plazo de 30 das. En estos supuestos, en
ningn caso, el plazo de vigencia del asiento de presentacin exceder de 60
das.
Se admitir la subsanacin o el pago de mayor derecho hasta el sexto da anterior al
vencimiento de la vigencia del asiento. Los ltimos cinco das se utilizaran para extender
el asiento de inscripcin respectivo de ser el caso.
SUSPENSIN
La suspensin es el acto que implica la interrupcin del plazo de vigencia del asiento de
presentacin por las causas indicadas a continuacin. Cesadas dichas causas se proceder
a la calificacin del ttulo para retomarse el conteo del plazo interrumpido.

por un plazo de 6 meses contados a partir de la expedicin de dicha

observacin, a efecto de que pueda disponerse la reproduccin o, en su caso, la
reconstruccin del ttulo archivado faltante. La suspensin concluir con la
reproduccin o reconstruccin del ttulo archivado o al vencimiento del plazo
fijado para ella.
Cuando no se pueda inscribir o anotar un ttulo incompatible con otra cuya
prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta que caduque o se inscriba el
acto o derecho cuya prioridad fue reservada. Si bien el bloqueo otorgue
prioridad, dicho ttulo puede ser incompatible con el suspendido. Siendo
inscrito aquel no podr inscribirse este.

La suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el registrador mediante la

correspondiente esquela. En caso sea necesario esta incluir la referencia sobre los
defectos subsanables o insubsanables que el ttulo pudiese adolecer.
Durante el periodo de suspensin, podr admitirse el reingreso del ttulo, el que ser
derivado al registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensin.
El solicitante del ttulo podr requerir la reconsideracin de la suspensin a travs de la
Oficina de Trmite Documentario (o su equivalente), la misma que ser derivada de
inmediato al registrador. Este, finalmente, la resolver en el plazo de tres das, bajo
responsabilidad.
Cuando se presente un recurso de apelacin, este deber comprender, de ser el caso, los
defectos detectados y la suspensin del ttulo. Desaparecida la causal de suspensin, el
registrador proceder a calificar el ttulo reingresado, y de ser el caso, a extender su
inscripcin.

Los supuestos de suspensin son:

Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar
vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido a misma partida
registral y, por consiguiente, el mismo resulte incompatible. Dicha
incompatibilidad se determina porque los derechos inscribibles son iguales, o
al inscripcin del ttulo pendiente hara imposible a inscripcin del ttulo
pasible de suspensin. La suspensin concluye, por tanto, con la inscripcin o
caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior.
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por
encontrarse en procedimiento la reconstruccin de la partida registral
respectiva. En estos casos, al ser imposible la inscripcin dado que la partida
est siendo materia de reconstruccin, se debe suspender el plazo hasta que
concluya la reconstruccin de la partida o por el vencimiento del plazo fijado
por esta.
Cuando la falta del antecedente registral impida de manera absoluta la
adecuada calificacin de los ttulos que se presenten se suspender el asiento

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