1.

0 Unidad I:
1.1 Introduccin
Una vivienda es el lugar cerrado y cubierto que se construye para que sea
habitado por personas. Este tipo de edificacin ofrece refugio a los seres humanos
y les protege de las condiciones climticas adversas, adems de proporcionarles
intimidad y espacio para guardar sus pertenencias y desarrollar sus actividades
cotidianas.
Hoy da podemos ver los distintos modos de cmo han aumentado la oferta y
demanda de las construcciones civiles tanto en el sector privado como pblico,
creando esto la necesidad de realizar construcciones a una mayor velocidad y
contribuyendo a reducir costos tanto en materiales como en la mano de obra.
En la Repblica Dominicana existe una gran necesidad de desarrollo en viviendas,
ya que muchas personas no poseen los recursos necesarios para tener las suyas
propias debido al alto costo que estas tienen. En este proyecto vamos a
desarrollar la construccin del Residencial la Esperanza con 750 viviendas
econmicas con el fin de cubrir esta necesidad en el Distrito Municipal Hato del
Yaque, est situado a 8 kilmetros al suroeste de la ciudad de Santiago de los
Caballeros, al noreste de San Jos de las Matas, al sur de Villa Gonzales, al este
del distrito municipal La Canela y al noroeste del municipio de Jnico. En la
actualidad la poblacin de este lugar ha ido en aumento considerablemente y
muchas personas no tienen viviendas adecuadas para vivir.
Cubriendo esta gran necesidad estaramos fomentando el desarrollo tanto de esas
personas como del Distrito Municipal que cuenta con una poblacin entre los
30,000 y/ los 50,000 habitantes. La poblacin de Hato del Yaque en el 2002 era
de 25,816 habitantes
Cada persona necesita de tener un lugar digno donde vivir, por lo que este
proyecto busca alcanzar todos los estndares dentro del marco econmico para
garantizar que parte del gran dficit habitacional sea resuelto en esta localizacin
y adems que los habitantes estn a un ambiente cmodo y favorable para ellos.
1

1.2 Antecedentes de Proyecto

El problema del dficit habitacional en nuestro pas se rige por una gran cantidad
de factores, donde uno de ellos es la tasa de pobreza que enfrentamos aos tras
aos. Muchas personas tienen ciertas necesidades como lo es la falta de
viviendas, y por las condiciones econmicas en que viven se les dificulta tener
viviendas que estn a sus alcances.
Sin embargo buscamos aportar en el Distrito Municipal de Hato del Yaque con el
crecimiento y mejora de cada una de estas necesidades muy notables que existen
a nivel nacional con el dficit habitacional, ya que gran parte de la poblacin
perteneciente a este mal, son de escasos recursos econmicos.
Actualmente

estas

personas

necesitan

del

financiamiento

de

viviendas

econmicas lo que les ayudara a tener una mejor calidad de vida y soporte, ya
que mayora de estos habitantes viven a las orillas del rio Yaque del Norte en
terrenos baldos, lo que es un grave problema para ellos y las autoridades por el
peligro que corren de inundaciones y otros factores por la crecida del rio en
tiempos de lluvias.
Dichos financiamientos sern regulados por la Ley 189-11 de Fideicomiso, la que
establece que el proyecto estar exento de pago de impuestos, derechos, tasas,
cargas, arbitrios municipales o contribucin alguna, los actos para la constitucin,
modificacin, revocacin o extincin del fideicomiso, o de sustitucin del o de los
fiduciarios, as como la transcripcin o el registro de los mismos. Adems de que
se otorgaran prstamos a largos plazos y con tasas de inters adecuadas, por las
instituciones financieras autorizadas.
Con este proyecto de 750 viviendas econmicas buscamos garantizar a que
muchas familias tengan mejoras incluso econmicas, y as no corran peligros por
las malas condiciones en las que viven actualmente.

Ley de fideicomiso
2

El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas

fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o
personales, a una o varias personas jurdicas, llamadas fiduciarios, para la
constitucin de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomisos, cuya
administracin o ejercicio de la fiducia ser realizada por el o los fiduciarios segn
las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,
llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligacin de restituirlos a la
extincin de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con
la ley. El fideicomiso est basado en una relacin de voluntad y confianza mutua
entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este ltimo administra
fielmente los bienes fideicomisos, en estricto apego a las instrucciones y a los
requerimientos formulados por el fideicomitente.
Prrafo: El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condicin o plazo.
Asimismo,

puede

establecerse

sobre

todo

parte

del

patrimonio

del

fideicomitente.
Objeto del fideicomiso.
El fideicomiso podr constituirse para servir cualquier propsito o finalidad legal,
incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no
sea contrario a la moral, el orden pblico y las buenas costumbres.
El fideicomiso se presume irrevocable y no podr ser objeto de modificaciones,
salvo que se establezca expresamente lo contrario en el acto constitutivo.

Aportes y compensaciones

Este proyecto se podr llevar a cabo con una serie de requisitos basados en esta
ley, la cual en su gran mayora trabajara con los fondos de las AFP:

Habr exenciones para los inversionistas del 75% del ISR.

Los terrenos o inicial de la vivienda sern donados como un bono por parte
del estado para los adquirientes.

El gobierno se hace responsable del financiamiento otorgado a los

adquirientes por parte de la entidad bancaria.

El prstamo para los adquirientes de las viviendas ser a una tasa fija de
un 5% anual.

1.3 Descripcin del Proyecto

4

El desarrollo de viviendas econmicas en el Distrito Municipal Hato del Yaque,

ser de gran avance para la poblacin que tiene esta gran necesidad debido al
dficit habitacional existente es esta zona. Este proyecto vamos a desarrollarlo
mediante el mtodo de las Formaletas, ya que con este logramos reducir los
costos en la mano de obra y materiales, y la construccin se desarrollara en
menos tiempo, lo que tendra una gran ventaja porque el propsito es realizar
viviendas de bajo costo.
El Sistema de Formaletas es nico y se destaca porque todos los elementos
componentes en la estructura, tales como muros, cimentaciones, columnas, vigas,
escaleras, molduras de ventanas, balcones, y detalles decorativos son moldeados
y construidos monolticamente cumpliendo con exactitud con el diseo
arquitectnico. Ningn otro sistema puede igualar el Sistema de Formaletas en la
flexibilidad de manejo de todas las condiciones de diseo.
Para el montaje de este Sistema no se requiere mano de obra calificada ni
maquinarias pesadas o gras. El panel de formaleta ms pesado solo alcanza 32
Kg. (70 Libras). Esto permite que un solo trabajador pueda manejar los
componentes. Las formaletas son armadas y aseguradas con pernos de acero,
cuas y separadores o corbatas. La nica herramienta necesaria es el martillo.
Este puede ahorrar de 10 a 20 % del costo total de la construccin e incrementar
la velocidad de 30 a 50 % sobre mtodos tradicionales como ladrillo, block, o
tambin vigas/columnas. A diferencia de otros sistemas, se adapta igualmente a
las estructuras de un solo nivel o de varios niveles.
Todo esto debe cumplir con lo concerniente a las tcnicas y mtodos necesarios
para que las viviendas sean de tipo econmicas

y tengas los estndares

necesarios que beneficien los habitantes. Buscamos mejorar la calidad de vida de

los habitantes de Hato del Yaque, con amplias medidas de seguridad, diseo,
planificacin, construccin, y todo lo necesario que se necesite.
El proyecto se llama Residencial la Esperanza y estar comprendido por 750
viviendas econmicas, distribuidas en apartamentos de 62 m2, en edificios cada

uno comprendidos con 6 apartamentos, lo que lleva a que se construyan 125

edificios.
Cada apartamento tendr un costo de RD$1,300,000.00, lo que determina que son
de tipo econmicos, porque estn por debajo de los RD$2,000,000.00 que segn
la Ley de Fideicomiso de este costo hacia abajo son consideradas viviendas
econmicas. El tiempo estimado de ejecucin de este proyecto es de 3 aos, ya
que el mtodo de construccin seleccionado nos garantizar rapidez en la
ejecucin y finalizacin de la obra.

1.4 Fundamentacin o justificacin

Un estudio realizado por la Oficina de Desarrollo Humano, del Programa de las
Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) sobre el dficit habitacional en
nuestro pas, arroja que oscila entre los 20,500 por ao, y para cubrir este gran
desafo haran falta RD$260,000 millones, igual a un 78.5% del presupuesto
nacional.
Mucho se ha hablado de la necesidad de establecer una poltica de viviendas que
d una solucin definitiva al dficit que cada ao crece notablemente. En muchas
oportunidades se ha escuchado la propuesta de crear un Ministerio de la Vivienda,
en el que confluiran las entidades que hoy trabajan en el sector sin un plan
aparente.
Al cierre del ao pasado se estim el dficit de viviendas en 1,096,000, de las
cuales 447,000 son por requerimientos de nuevas unidades y 649,000 por
mejoras.
Las estadsticas establecen que el problema est ubicado entre las prioridades
difciles de enfrentar, ya que la inversin requerida resulta inalcanzable para
cualquier gobierno. Al problema se le fue dando largas y hoy resulta imposible
solucionarlo en el corto plazo.
Debido a las condiciones de vida de los moradores de esta zona, sobre todo en la
parte higinica, las enfermedades cutneas irritan, obstruyen o inflaman la piel
pueden causar sntomas tales como enrojecimiento, inflamacin, ardor y picazn.
Las alergias, los irritantes, la constitucin gentica y algunas enfermedades y
problemas del sistema inmunolgico pueden causar dermatitis, ronchas y otras
afecciones en la piel. Muchos problemas de la piel, tales como el acn, tambin
alteran su apariencia.
Basado en lo anterior nos surge la necesidad de elaborar un proyecto habitacional
para mejor sus condiciones de vida.

Desastres naturales
Los desastres naturales son uno de los mayores factores por los que se deben
implementar estas viviendas de inters social, porque cuando ocurren estos las
personas que se ven ms afectadas son las de escasos recursos, ya que casi
siempre viven en zonas vulnerables a inundaciones u otro tipo de daos
ocasionados por los desastres naturales.
Los desastres son alteraciones intenses de las personas los bienes, los servicios y
el medio ambiente, causadas por un suceso natural o generado por el hombre,
que exceden la capacidad de respuesta de la comunidad afectada.
Algunos desastres son causados por las actividades humanas, que alteran la
normalidad del medio ambiente. Algunos de estos tenemos: la contaminacin del
medio ambiente, la explotacin errnea e irracional de los recursos naturales
renovables como los bosques y el suelo, no renovables como los minerales, la
construccin de viviendas y edificaciones en zonas de alto riesgo.
Los efectos de un desastre pueden amplificarse debido a una mala planificacin
de los asentamientos humanos, falta de medidas de seguridad, planes de
emergencia y sistemas de alerta provocados por el hombre se torna un poco
difusa.

1.5 Razn de ser y Origen del proyecto

Garantizar una mejor calidad de vida a esta poblacin en el municipio

Hato del Yaque.

Garantizar la seguridad en caso de desastres naturales.
Dar a la poblacin acceso a viviendas que estn a su alcance.
Desarrollar una mejor organizacin urbana en el sector.

1.6 Objetivos
1.6.1 Objetivo general

Contribuir con la disminucin del dficit habitacional en la Republica

Dominicana.

1.6.2 Objetivo especficos

Organizar el lugar para un buen desenvolvimiento.

Reducir la contaminacin ambiental (ruido).
Disminuir la cantidad de barrios.
Contribuir a mejorar la imagen urbana.
Ayudar a las personas que no tienen gran recursos para tener una casa

propia vivir en un lugar cmodo y con condiciones de vida normales.

Evitar una desorganizacin de la zona lo que permitira en ciertas

circunstancias reducir la tasa de delincuencia.

Asegurar que no habr prdidas de vida cuando habr una inundacin.
Ayudarlos a contrarrestar las enfermedades sufridas por falta de higiene.

1.7 Propsitos
Brindar un mejor sistema de vida.

Disminuir el porcentaje de pobreza en el municipio de Hato del Yaque.

Construir a las familias de esta zona viviendas econmicas que las
ayuden a vivir decentemente y as cambiaran las condiciones en las
que estn viviendo hoy da.

1.8 Metas

Desarrollar infraestructuras en el distrito.

Logar que la poblacin coopere en cambiar la imagen de su zona.
Proveer acceso a todo tipo de tecnologa y cambio quizs se hagan en
el futuro por el gobierno.
9

Construir 750 viviendas econmicas a un plazo de 3 aos.

Haber construido a los 2 aos el 90 % de las viviendas.
Satisfacer las necesidades planteadas anteriormente en esta poblacin.

2.0 Unidad 2:
10

2.1 Localizacin Fsica

Est ubicado en el Distrito municipal Hato del Yaque, Santiago de los Caballeros,
Rep. Dom.
Aqu presentamos 3 alternativas de lugares, donde de las tres hemos escogido
una.
1- El primer terreno est ubicado en el Barrio la Paz, con una superficie de
117,513.17 m2, colindando con las calles Felix Tejada y Prof. Hermanas
Mirabal. El precio por m2 en esta zona es de RD$665.00 por lo que este
terreno oscila en los RD$78,146,258.05.
Tiene como ventajas:
-

Est ubicado en una zona urbana.

Cuenta con los servicios bsicos cerca.
Est prximo a la policlnica.

Desventajas:
-

Est al lado de una caada.

Su costo por m2 es mayor que el tercer terreno.
Es el ms pequeo en superficie.

2- El segundo terreno est ubicado en prximo al barrio Uno, Sabana Grande,

con un rea de 269,602.35 m2; colinda con la calle Sabana Grande, y el
canal Brugal. El precio por m2 en esta localizacin es de RD$680.00 y por
lo tanto el costo total es de RD$183,329,598.00.

Ventajas:
-

Es el ms grande de los tres.

Est prximo a la avenida principal.
11

Desventajas:
-

Est al lado de un canal.

Ubicado en una zona parcelera.
Su costo es ms alto.
Los servicios bsicos estn retirados.

3- El tercer terreno consta con un rea de 148,367.35 m2; ubicado en el barrio

San Ramn Nonato. Colinda con las calles el Tamarindo y Fe y Alegra. El
costo por m2 cuadrados de esta zona es de RD$500.00 y tiene un costo
total de RD$74,183,675.00.
Ventajas:
-

Servicios bsicos cercanos.

Ubicado en una zona urbana.
El costo por m2 cuadrados es ms econmico.
Est prximo a una escuela.

Desventajas:
-

Su localizacin es un poco retirada de la ciudad.

Posee mucha vegetacin.

Finalmente hemos escogido el tercero, porque en este podemos desarrollar

nuestro proyecto mejor, al poseer mayores ventajas que los dems como son su
costo, tamao, ubicacin, entre otras, lo que permitir realizar una construccin de
nuestras 750 viviendas econmicas eficazmente, y adems de ofrecer una mejor
calidad a los usuarios.

12

13

2.2 Estudio de Mercado

Mercado: rea en que confluyen las fuerzas de la oferta y la demanda para
realizar las transacciones de bienes y servicios a precios determinados.
Los objetivos del estudio de mercado son los siguientes:
-

Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la

posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos
existentes en el mercado.

Determinar la cantidad de bienes o servicios provenientes de una nueva

unidad de produccin que la comunidad estara dispuesta a adquirir a
determinados precios.

Conocer cules son los medios que se emplean para hacer llegar los
bienes y servicios a los usuarios.

Como ltimo objetivo, tal vez el ms importante, pero por desgracia

intangible, dar una idea al inversionista del riesgo que su producto corre de
ser o no aceptado en el mercado.

2.2.1 Anlisis de la Demanda

14

Demanda es la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita

para buscar la satisfaccin de una necesidad especfica a un precio determinado.
El principal propsito que se persigue con el anlisis de la demanda es determinar
y medir cuales son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado
respecto a un bien o servicio, as como establecer la posibilidad de participacin
del producto del proyecto en la satisfaccin de dicha demanda.
En el Distrito Municipal Hato del Yaque existen numerosas necesidades en
relacin al dficit habitacional existente en dicha zona. Tanto profesores,
estudiantes, ganaderos, agricultores, como otra personas, han necesitado durante
aos mejores formas de vivir junto a sus familias.
Este proyecto est destinado en especfico los Profesores de Hato del Yaque para
que puedan obtener sus viviendas con precios asequibles de RD$1,700,000.00, a
travs de planes de prstamos en conjunto con el Ministerio de Educacin.
Dichos profesores poseen sueldos con los cuales podrn cumplir estos planes, ya
que contarn con viviendas cmodas y econmicas, en las que podrn vivir junto a
sus familias como siempre lo han soado.

2.2.2 Anlisis de la Oferta

Oferta: es la cantidad de bienes o servicios que un cierto nmero de oferentes
(productores) est dispuesto a poner a disposicin del mercado a un precio
determinado.
El propsito que se persigue mediante el anlisis de la oferta es determinar o
medir las cantidades y las condiciones en que una economa puede y quiere poner
a disposicin del mercado un bien o un servicio. La oferta, al igual que la
demanda, est en funcin de una serie de factores, como son los precios en el
15

mercado del producto, los apoyos gubernamentales a la produccin, etc. La

investigacin de campo que se haga deber tomar en cuenta todos estos factores
junto con el entorno econmico en que se desarrollara el proyecto.
Tenemos como competencia el Residencial Padre Ramn Dubert a cargo de la
Corporacin Santiago Solidario, el cual est ubicado en la comunidad Villa Bao.
Tiene un rea de 687.28 tareas o 432,298.80 m2 donde se construyen 1,642
viviendas. Ser destinado a 2mil familias que viven a orillas del Rio Yaque del
Norte, las que sern reubicadas en este proyecto.
Por lo tanto debemos ofertar viviendas adecuadas que cumplan con los
estndares de necesidades de las personas para las que ser destinado nuestro
proyecto y que no sea mayor el precio que las viviendas realizadas por la
competencia adems de su calidad.

2.2.3 Anlisis de los Precios

Precio: es la cantidad monetaria a la cual los productores estn dispuestos a
vender y los consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y la
demanda estn en equilibrio.
La definicin de precio no puede emitirse sin que haya protestas de investigadores
de otras reas. Desde hace algn tiempo, al menos en Mxico, existe un control
Gubernamental de precios de ciertos productos y servicios, lo cual hace que la
definicin anterior se vuelva obsoleta. Tambin hay quien piensa que el precio no
lo determina el equilibrio entre oferta y demanda, sino que consiste en el costo de
produccin ms un porcentaje de ganancias.
El precio seleccionado para cada vivienda fue analizado de manera cautelosa, ya
que escogimos dentro de los tipos de precios el Precio Regional Interno, que no

16

es ms que el precio vigente en solo una parte del pas. Por ejemplo, en el
sureste o en la zona norte.
En esta zona las viviendas de este tipo oscilan entre 1.5 millones de pesos a 2.5,
teniendo en cuenta que esto va a depender del tamao de la vivienda, ubicacin,
costo de los materiales, entre otros.
Como nuestro proyecto de tipo Semi-Privado, o sea que el gobierno aportara el
terreno, pudimos manejar y adecuar el costo de cada vivienda, ya que incluso los
materiales los conseguiremos a un costo menor debido a que por parte del
gobierno estarn exentos de algunos impuestos.
Finalmente podemos destacar que cada una de las viviendas a construir en este
proyecto ser destinada a profesores en conjunto con el Ministerio de Educacin
para as facilitarles la adquisicin de ellas. El costo de estas

es de

RD$1,700,000.00 y construcciones de 65 m2 lo que ser un precio asequible para

cada uno de los futuros usuarios.

2.3 Estudio Tcnico

17

Al momento de construir una edificacin, se debe definir el tipo de sistema

constructivo a utilizar. Existen diversas formas de construir segn el tipo y el lugar.
La forma de construir depende del nivel tecnolgico de la sociedad que construye
y de las necesidades que sta sociedad manifiesta.

2.3.1 Alternativas tcnicas a estudiar

Mampostera Confinada
Est conformada por muros construidos con bloques pegados con mortero
confinados por columnas y vigas en concreto fundidas en sitio. Es un sistema
sobre el cual existe amplia experiencia constructiva en Repblica Dominica y
cuenta con un buen soporte experimental y analtico.
Los muros confinados estructurales estn diseados para soportar las losas y
techos, adems de su propio peso, y resisten las fuerzas horizontales causadas
por un sismo o el viento.
Las columnas de confinamiento o amarre vertical son una parte de la estructura de
hormign reforzado, que amarra los muros para que no se corran en caso de un
movimiento ssmico. Estas columnas, se colocan en los extremos de los muros
estructurales o de carga, en la interseccin de dos muros estructurales y en
lugares intermedios, a distancias no mayores de 35 veces el espesor del muro, o
1,5 veces la distancia vertical entre elementos horizontales de confinamiento, pero
no mayor a 4 mts.
Las columnas de confinamiento deben tener una seccin transversal mnima de
200 cms2 con un espesor igual al del muro que lo confina y con un refuerzo de 4
barras de 3/8 lisas o 10 mm.
Tambin puede reemplazarse este refuerzo por 3 varillas corrugadas de " o 12
mm con estribos cerrados de dimetro " o 6 mm, colocados los 6 primeros a 10
cms en los lados adyacentes a las vigas de amarre y el resto a 20 cms en el
centro de la columna. El concreto utilizado para vigas y columnas debe tener una
resistencia mnima de 17.5 Mpa (175 Kg/cm2)
18

Por su parte, los muros estructurales de carga deben ser confinados o amarrados
horizontalmente cada 25 veces el espesor del muro, mediante la colocacin de
vigas de confinamiento a esa altura.

Ventajas:
Disminucin de desperdicios de material de muros y acabados dada la

modulacin de las unidades de mampostera.

Pueden aprovecharse los terminados propios de las unidades que evitan la

aplicacin de estucos o pinturas.

Las unidades cumplen doble funcin, estructural y arquitectnica.
Cuando se utilizan unidades de perforacin vertical, en las celdas se

pueden colocar los ductos de instalaciones.

Se reduce la utilizacin de obra falsa.
Por las caractersticas fsicas de las unidades, la mampostera confinada
provee al sistema un buen aislamiento trmico y acstico. Es un mtodo
tradicional que se encuentra contemplado en la Norma R-027.

Desventajas:
Requiere un control riguroso sobre los procedimientos de manejo y

colocacin de los materiales.

Se debe conocer muy bien las caractersticas mecnicas de las unidades

de mampostera, ya que son parte fundamental de la estructura.

Requiere un diseo arquitectnico riguroso que permita la adecuacin

vertical y horizontal de los muros.

No permite las modificaciones en los espacios interiores de la edificacin.
Es un sistema artesanal que requiere tiempo de ejecucin dilatada y mano
de obra extensiva.

Mampostera Estructural
El sistema de mampostera reforzada se fundamenta en la construccin de muros
con piezas de mampostera de perforacin vertical, unidas por medio de mortero,
19

reforzadas internamente con barras y alambres de acero, cumpliendo los

requisitos de anlisis, diseo y construccin apropiados establecidos en la Norma
R-027. Este sistema permite la inyeccin de todas sus celdas con mortero de
relleno o inyectar slo las celdas verticales que llevan refuerzo.
La construccin se realiza por medio de procedimientos y actividades tradicionales
de mampostera, aunque los muros pueden prefabricarse formando paneles.

Ventajas:
Disminucin de desperdicios de material de muros y acabados dada la
modulacin de las unidades de mampostera, permitiendo aplicar
directamente sobre los muros, estucos delgados o pinturas o aprovechar la
textura y colores propios de las unidades de corrientes o de las que tienen

caractersticas arquitectnicas.
Los elementos de la fachada pueden ser portantes, brindando la doble

funcin estructural y arquitectnica.

Dentro de las celdas verticales de los muros elaborados con bloques, se
pueden

colocar

las

conducciones

elctricas,

hidrosanitarias

de

telecomunicaciones.
Se elimina la utilizacin de formaleta y obra falsa de la estructura vertical,
ya que el refuerzo en esta direccin se coloca dentro de las celdas de las
unidades de mampostera.

Desventajas:

Por ser un sistema diferente al sistema de prticos y muros, se hace

necesario un control riguroso sobre los procedimientos de manejo y

colocacin de los materiales.

Se debe conocer muy bien las caractersticas de las unidades de

mampostera, ya que son parte fundamental de la estructura.

Requiere un diseo arquitectnico riguroso que permita la adecuacin
vertical y horizontal de los muros.

20

Dado que todos los muros son estructurales, no se pueden hacer

modificaciones en los espacios interiores de la edificacin.

Formaleta
Emplea tcnica francesa que permite la industrializacin in situ. Emplea
formaletas, concreto y acero de refuerzo. Es un sistema que cuenta con una
muestra amplia de construcciones de varios pisos realizadas en Bogot. El empleo
de formaletas metlicas que permiten una rotacin diaria le confiere una
apreciable celeridad de ejecucin con muy poco desperdicio de materiales, pues el
sistema tipo tnel conduce a la construccin integral de los muros estructurales y
las placas de entrepiso. El sistema est certificado frente a la R-027. Su unidad de
medida es metro cuadrado o metro cbico.

Proceso constructivo:

Cimentacin: a partir de la cimentacin se deben dejar los arranques de

los muros con varillas de y de 1m de altura. Luego se funde la placa
de cimentacin y el taln de muro con una formaleta denominada taln
de muro. Una vez fundida la placa y el taln de muro, queda preparada

para recibir los tneles.

Armado muro: con los arranques se arma la malla de refuerzo de los

muros, se colocan las instalaciones elctricas e hidrosanitarias.

Armado de placa: se coloca el refuerzo y las instalaciones elctricas e
hidrulicas, y se dejan los pases de las instalaciones sanitarias. La
tubera de las instalaciones sanitarias, se ubican fuera de la placa para
que quede registrable y con ello se logra un mejor mantenimiento de las

instalaciones a largo plazo.

Se traen las formaletas, se limpian y engrasan.
Se coloca la formaleta, y se funden inicialmente los muros, luego
la placa y por ltimo el taln del nivel superior. El proceso de vibrado se
hace mecnico, acompaado de golpes en la parte inferior de los muros
con el chapuln.
21

Ventajas:

La construccin con formaletas metlicas permite un buen acabado y el

ensamble monoltico de muros y losas de entrepiso le confieren un buen

comportamiento frente a la accin de sismos intensos.

Las fachadas se pueden construir sin limitaciones arquitectnicas y el
aislamiento acstico y trmico resulta aceptable, similar al de otros
sistemas como los de mampostera o prefabricacin en grandes paneles

de concreto reforzado.
La calidad de la estructura de la vivienda es muy alta, debido a que las
paredes son de concreto colado en sitio de una muy alta resistencia
(muros de 200 kg/cm2 y losas de 250 Kg/cm2), resistencias superiores a
las normalmente usadas en los procesos de sistemas convencionales

como la resistencia de tabique y bloque.

Los muros y las losas de la vivienda estn armadas con aceros de alta
calidad construidos en un proceso cuidadosamente supervisado.
Con ello, se cuenta con una estructura altamente confiable y con una
gran resistencia a sismos, vientos, deterioro ambiental provocado por

lluvia, corrosin, salitre, etc.

Una de las grandes ventajas de la vivienda es la calidad del material
tanto de muros como de losas, ya que el concreto al sufrir menor
deterioro con el paso del tiempo permite que los recubrimientos y
pinturas tengan una mayor duracin, por la firmeza de la base con la
que fueron aplicados.

Desventajas:

El monolitismo de la placa de cubierta con los muros portantes ha

generado algunos agrietamientos tpicos que admiten soluciones.

Cuando el clima es muy fro, puede incidir en la celeridad

del

desencofrado
22

El sistema tiene el inconveniente del alto costo de la formaleta.

Como otros sistemas prefabricados no permite modificaciones futuras
de la construccin, ni ofrece flexibilidad arquitectnica por el proceso
mismo de construccin.

2.3.2 Seleccin del mtodo constructivo

Para la realizacin de nuestro proyecto hemos elegido el mtodo de Formaleta
debido a su:
1) Bajo costo de construccin, cuando se aplica en proyectos que reconocen y
se benefician de sus propias limitantes.
2) Alta velocidad de construccin.
3) Estabilidad y capacidad de soportar las cargas de diseo durante su vida
til prevista y como cualquier otro sistema estructural, cuando es bien
diseado y bien construido
4) Uso de pocos tipos de materiales.
Adems es muy utilizado hoy da por todas las ventajas ya mencionadas, y que en
nuestro proyecto nos permite obtener el costo ya presentado por cada vivienda, lo
que garantizar mayor demanda y oferta a la hora de finalizar el proyecto.

2.4 Estudios preliminares

2.4.1 Estudio de suelos.

23

El estudio de suelos comprende un conjunto de datos provenientes de

perforaciones, anlisis y ensayos realizados por diversos procedimientos para
establecer las condiciones del subsuelo y poder formular una serie de
recomendaciones sobre las diferentes alternativas para disear la cimentacin del
edificio.
El estudio de suelos comprende tres aspectos:
1. Investigacin de campo:
Sondeos
Toma de muestras
Ensayos en sitio
Pruebas de carga
2. Investigacin de laboratorio
Densidad
Humedad natural
Lmites.
Granulometra, contenido materia orgnica, relacin de vacos.
Resistencia al corte
Compresibilidad.
Expansibilidad
3. Recomendaciones de cimentacin.
Descripcin del subsuelo
Perfiles estratigrficos.
Alternativas de cimentacin
Sitio

Hato del Yaque

Zona

Capacidad portante

0.5- 1 kg/cm2

ndice

Proceso
constructivo

Tabla de los estudios de

suelos

de >20

plasticidad
Contenido

de >40%

humedad
Tipo de suelo

ss

1.5g

S1

0.75g

24

2.4.2 Estudio Topogrfico

El estudio topogrfico busca delimitar bien el rea del terreno donde se va hacer la
construccin, lotearlo si es el caso y determinar los niveles del terreno con el
objeto de saber en qu casos habr que excavar o rellenar para lograr los niveles
de piso deseados en el proyecto.
De esta forma, el estudio topogrfico consta de dos partes: Planimetra y
Altimetra.
Planimetra: tiene solo en cuenta el plano horizontal imaginario sobre el cual se
proyecta el terreno. Se considera el terreno como un polgono y se trata de
calcular su rea.
Altimetra: Ubica las diferencias de nivel existente entre los diferentes puntos del
terreno, la operacin se denomina nivelacin.
Estos trabajos comprenden dos clases de actividades: una de campo donde se
realiza la recopilacin de datos y otra de oficina, que comprende el clculo y el
dibujo.
La actividad topogrfica no se realiza solo antes de construir; debe hacerse
durante la construccin para ir verificando que la construccin se est haciendo de
acuerdo con lo diseado y con los niveles del terreno.

2.4.3 Estudios geolgicos

25

Estos estudios comprendern bsicamente: Ubicacin de fallas geolgicas.

Situacin y clase de canteras, minas de arena y arcilla; deben analizarse muestras
de las ltimas para fijar posteriormente la calidad de los materiales. Caractersticas
geolgicas de las capas superficiales mediante perforaciones con el objeto de
determinar costos de movimiento de tierra.

2.4.4 Estudios geotcnicos

Estos estudios debern incluir la determinacin de las siguientes caractersticas de
los suelos: Tipo de suelo, granulometra, mdulo de elasticidad, valor soporte,
lmites de Atterberg, ngulo de friccin interna, cohesin y peso especfico.

2.4.5 Estudio de obras existentes

Se deber determinar mediante sondeos la localizacin horizontal, profundidad y
dimetro de tuberas existente de agua potable y drenaje de aguas pluviales, si las
hubiere; as como las instalaciones telefnicas o cualquier otro servicio existente,
con el propsito de evitar interferencias o daos, causados por la instalacin del
alcantarillado sanitario. En el caso de que exista alcantarillado sanitario, investigar
las condiciones fsicas en que se encuentran las tuberas y su capacidad
hidrulica para comprobar si pueden ser utilizadas, verificar el nmero de
conexiones de aguas pluviales de las viviendas a las recolectoras y nmero de
conexiones domiciliares en mal estado.

2.4.6 Estudios sanitarios

Debe realizarse un reconocimiento sanitario del lugar, incluyendo las cuencas
hidrogrficas de los cursos de agua incluidos entre los preseleccionados a recibir
las descargas de aguas residuales.
26

2.4.6 Estudios de Impacto Ambiental

Se llama Evaluacin de Impacto Ambiental (EIA) al procedimiento tcnicoadministrativo que sirve para identificar, prevenir e interpretar los impactos
ambientales que producir un proyecto en su entorno en caso de ser ejecutado,
todo ello con el fin de que la administracin competente pueda aceptarlo,
rechazarlo o modificarlo. Este procedimiento jurdico administrativo se inicia con la
presentacin de la memoria resumen por parte del promotor, sigue con la
realizacin de consultas previas a personas e instituciones por parte del rgano
ambiental, contina con la realizacin del EsIA (Estudio de Impacto Ambiental) a
cargo del promotor y su presentacin al rgano sustantivo. Se prolonga en un
proceso de participacin pblica y se concluye con la emisin de la DIA
(Declaracin de Impacto Ambiental) por parte del rgano Ambiental.
La EIA se ha vuelto preceptiva en muchas legislaciones. Las consecuencias de
una evaluacin negativa pueden ser diversas segn la legislacin y segn el rigor
con que sta se aplique, yendo desde la paralizacin definitiva del proyecto hasta
su ignorancia completa. El concepto apareci primero en la legislacin de Estados
Unidos y se ha ido extendiendo despus a la de otros pases. La Unin Europea la
introdujo en su legislacin en 1985, habiendo sufrido la normativa enmiendas en
varias ocasiones posteriores.
El EIA se refiere siempre a un proyecto especfico, ya definido en sus particulares
tales como: tipo de obra, materiales a ser usados, procedimientos constructivos,
trabajos de mantenimiento en la fase operativa, tecnologas utilizadas, insumos,
etc.

2.5 Permisos Constructivos Requeridos

27

Ley 675-1944, ley 5038-1958, ley 5150-1959, ley 6232-1963, ley 684-1965 (o
decreto correspondiente), ley 305-1968, ley 687-1982, reglamentos DGRS/MOPC
y Cdigo Civil de la Repblica Dominicana.
La Oficina Central de Tramitacin de Planos (OCTP), de la Direccin General de
Edificaciones, del Ministerio de Obras Pblicas y Comunicaciones, MOPC, es la
oficina encargada de la recepcin y anlisis de los documentos requeridos para
obtener la Licencia de Construccin.
Consiste en la presentacin de los documentos, por parte de los ciudadanos, que
especifiquen las condiciones legales, estructurales, arquitectnicas, sanitarias,
elctricas y de materiales, necesarios para la ejecucin de cualquier proyecto de
construccin; stos debern cumplir con todas las leyes, normas y reglamentos
establecidos en el pas, as como tambin con las caractersticas de calidad
mnimamente requeridas.

3.0 Unidad III:

28

3.5 Fuentes de trabajo (recursos humanos y materiales).

Recursos Humanos

Materiales

Contratista

Cemento

Ingenieros residentes

Agua

Arquitecto

Formaletas

Director tcnico
Maestro constructor

Varillas
Madera, clavos, cal

Varillero

Baldosas

Ingeniero elctrico

Maquinarias

Obreros

Pintura

Topgrafo

Herramientas, etc

Encargado de obra
Ingeniero supervisor

Gravas
Arena

3.6 Esquema de Contrataciones

En esta parte detallaremos los equipos y materiales utilizados en el proyecto,
adems de las empresas que se contrataron para obtener estos. Tambin
mencionaremos la localizacin de dichas empresas ya que es de suma
importancia, porque escogimos las que estn ms cercanas al proyecto ya que
esto garantiza menor costo en transporte y combustible, lo que dar lugar a
reducir los gastos durante la ejecucin de la obra.

Concepto

Empresa

Localizacin

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Equipos pesados

MERC ALUM, S. A.

Santiago

Hormign

Hoyo

de

Lima Santiago

Agregados

Industrial
Hoyo
de

Lima Santiago

Aceros

Industrial
Acero del Cibao

La Herradura, Stgo.

Bloques de concreto

Ferretera Ochoa

Santiago

Cemento

PANAM

Santiago

Formaletas

Ingeniera Estrella

Santiago

Artculos ferreteros

Ferretera Lpez

Hato del Yaque

Madera

Miguel Ant. Rodrguez

Hato del Yaque

Caseta de materiales

Fortuna y Asociados

Hato del Yaque

Ebanistera

Taller el Chino

Hato del Yaque

Herrera

Herrera Virgilio

Hato del Yaque

30

3.7 Evaluacin Econmica

El estudio de la evaluacin econmica es la parte final de toda la secuencia de
anlisis de la factibilidad de un proyecto. Si no han existido contratiempos, hasta
este punto se sabr que existe un mercado potencial atractivo; se habr
determinado un lugar ptimo y el tamao ms adecuado para el proyecto, de
acuerdo con las restricciones del medio; se conocer y dominar el proceso de
produccin, as como todos los costos en que se incurrir en la etapa productiva;
adems, se habr calculado la inversin necesaria para llevar a cabo el proyecto.

3.7.1 Inversin y Recursos

Este proyecto tendr una inversin aproximada de RD$816,683,675.00, la que
ser asumida por parte del sector privado y el Gobierno Dominicano. Se har de
esta forma para que los gastos de inversin sean ms ligeros por parte del
inversionista, pero tambin el estado dominicano estar aportando con lo que es la
disminucin del dficit habitacional existente en la zona.
El aporte que realizar el Estado Dominicano ser la construccin de las calles,
aceras y contenes, sistemas sanitarios, agua potable, sistema de electricidad, un
parque, un club para actividades y rea verde para embellecer y armonizar el
ambiente, adems del pago de la mitad del costo del terreno donde el costo total
es de RD$74,183,675.00 lo que ayudara a que la parte privada solo invierta
RD$37,091,837.50.

3.7.4 Participacin del Estado

El estado es uno de los ms beneficiados, ya que al realizar la construccin de
estas viviendas estarn cumpliendo con la responsabilidad de garantizar a los
ciudadanos de poseer viviendas dignas y seguras.
Tambin al aportar los servicios bsicos, como son electricidad, sanitarios, agua
potable,

entre

otros,

estos

estarn

ubicados,

construidos

diseados
31

correctamente, adems de que el Estado recibir aportaciones mensuales por

estos servicios.
De tal modo que el inversionista privado tendr a cargo la construccin de las
edificaciones y dems infraestructuras, as el estado tendr como responsabilidad
el financiamiento de cada vivienda a travs del Banco de Reservas de la Rep.
Dom., con una tasa de inters fija de un 5% anual durante 30 aos.

3.7.5 Plan de Ingresos Estimacin de Ventas

El proyecto se promocionara por los medios de comunicacin, tambin se
colocaran carteles de promocin en distintos puntos estratgicos, esta promocin
se iniciara un ao antes de comenzar la construccin del proyecto. Se pondr en
una funcin una oficina donde los interesados podrn obtener las informaciones
necesarias para obtener las viviendas, y en caso de hacer financiamiento dicha
oficina se pondr en contacto con el Banco de Reservas.
Las viviendas se vendern antes de iniciar la construccin con una meta de
vender por lo menos 200 apartamentos, ofertndolos en planos, donde con este
dinero es que se realizara la construccin de la obra.
Par poder apartar una vivienda se debe pagar un inicial de un 15% del total del
costo, donde el resto 85% se pagara ya antes de concluir la vivienda.

3.7.8 Anlisis de Riesgo e Incertidumbre

Se conoce como Riesgo a la vulnerabilidad ante un potencial perjuicio o dao para
las unidades, personas, organizaciones o entidades (en general "bienes jurdicos
protegidos"). Cuanto mayor es la vulnerabilidad mayor es el riesgo, pero cuanto
ms factible es el perjuicio o dao, mayor es el peligro. Por tanto, el riesgo se
refiere slo a la terica "posibilidad de dao" bajo determinadas circunstancias,
mientras que el peligro se refiere slo a la terica "probabilidad de dao" bajo esas
circunstancias.
32

Todo proyecto ya sea de construccin o de otra ndole conlleva de ciertos riesgos

e incertidumbres, lo que muchas veces crea dudas en los inversionistas, pero para
evitar estas dudas es que se hacen los distintos estudios y anlisis ya
anteriormente comentados.
Cabe destacar que sin embargo en este proyecto, se corre el riesgo de:

Que por mala promocin y se considere alto el costo por la

poblacin, no se puedan vender las 200 viviendas estimadas que
proporcionaran el capital de inversin para realizar gran parte del

proyecto.
Algn desastre natural que no permita continuar la construccin
por un tiempo determinado y esto lleve a elevar los gastos, lo que

se convertiran en prdidas significativas.

Que los materiales presupuestados tengan alzas en sus costos, y
esto incremente el costo total de la obra.

3.7.9 Resultados Esperados (Corto y Largo plazo)

Corto plazo
Que el proyecto se realice en el menor tiempo posible, ya que esto llevara a que
sea ms econmico y las personas puedan adquirir sus viviendas sin ningn
problema, ofertndolas para as cumplir con la disminucin del dficit en la zona.
Adems de que cumpla con todos los requisitos ambientales, econmicos y de
desarrollo esperados.

33

Largo Plazo
Se desea alcanzar el Objetivo principal por el que se ejecutara este proyecto que
es la Disminucin del Dficit Habitacional de la Rep. Dom., aportando en esta
zona un buen desarrollo y mejor calidad de vida de las personas beneficiadas, y a
la vez sirva de ejemplo este proyecto para que se implemente en todo el pas y
contribuya a eliminar lo ms posible el gran dficit existente en el pas.

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3.8 Conclusiones Finales sobre el impacto del proyecto a la

problemtica estudiada
Al realizar el Residencial la Esperanza se busca aportar al crecimiento y desarrollo
de nuestro pas, con la eliminacin del gran dficit habitacional que hoy tenemos.
Cada parte implementada es con la finalidad de que aquellas personas que no
poseen los recursos necesarios, tengas viviendas dignas donde vivir y crecer junto
a sus familias.
Quizs muchos piensen que se busca ganar grandes sumas de dinero con este
proyecto, pero esa no es la meta, porque son viviendas de inters social que
buscan eliminar este gran mal existente en nuestro pas y que muchas personas
han vivido por muchos aos.
Al disminuir el dficit buscamos tambin proteger el medio ambiente, ya que este
proyecto se ha realizado bajo estudios de toda ndole que proteja el ambiente,
tambin reducir lo que es la pobreza y delincuencia que se viven en esos sectores
donde la vulnerabilidad lleva a los pobladores a hacer actos ilcitos por la falta de
educacin existente.
Finalmente es necesario mencionar que es de gran importancia para el gobierno
cubrir las necesidades de la poblacin, y con este proyecto se est cubriendo una
gran necesidad y a la vez cumpliendo un derecho a cada uno de los beneficiados.

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