Professional Documents
Culture Documents
Manuela Tbra
Contractul de locaiune
Contractul de locaiune
Sediul materiei: art. 1777-1835 C.civ.
Concept
Locaiunea este un contract definit de legiuitor prin care o parte, numit
locator se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pe o
anumit perioad, n schimbul unui pre, numit chirie.
Caracter consensual
Contract sinalagmatic
Caracter oneros
Page 1
Caracter comutativ
Contractul de locaiune
Contractul de locaiune are caracter
comutativ n sensul c la momentul ncheierii
sale ntinderea drepturilor i obligaiilor prilor
este determinat.
Contract cu executare
succesiv
ns dac prile prevd un termen mai lung dect valoarea maxim prevzut
de lege ca maxim pentru locaiune, sanciunea prevzut de lege pentru pri nu este
cea a nulitii contractului, ci reducerea duratei pn la 49 de ani.
Felurile locaiunii:
Page 2
Contractul de locaiune
Page 3
Contractul de locaiune
Preul locaiunii:
Page 4
Contractul de locaiune
Consimmntul
Page 5
Contractul de locaiune
Capacitatea
prilor
Locaiunea este contractul care ofer o larg capacitate oricrei persoane fizice
sau juridice de a fi parte ntr-un contract de locaiune, n ceea ce-l privete pe locator,
condiia suplimentar derivnd din calitatea lui de proprietar, uzufructuar, locatar etc.
al bunului dat n locaiune.
n ceea ce privete natura juridic a contractului de locaiune, trebuie artat c
locaiunea este aproape unanim recunoscut n doctrin ca avnd natura juridic a unui
act de administrare, astfel nct, de aici, se desprind dou consecine:
Page 6
Contractul de locaiune
Potrivit
Potrivit art.
art. 1784
1784 alin.
alin. (3)
(3) Cod
Cod .Cciiv.,
.Cciiv., locaiunile
locaiunile ncheiate
ncheiate cu
cu persoanele
persoanele
care,
care, potrivit
potrivit legii,
legii, nu
nu pot
pot face
face ncheia
ncheia dect
dect acte
acte de
de administrare,
administrare, nu
nu vor
vor depi
depi
55 ani.
ani.
Cu alte cuvinte, putem aprecia c aceast norm reprezint o norm protectiv,
menit s prentmpine orice leziune care ar putea s vin din nchirierea ndelungat
a unor bunuri n perioada de formare a capacitii depline de exerciiu, existnd i
autori care au apreciat c depirea termenului de 5 ani schimb natura juridic a
locaiunii, oferindu-i caracterul ntr-ununui act de dispoziie, ntruct reclam deplin
capacitate de exerciiu, de aici i discuii referitoare la incidena acestei cerine.,
Oopinia majoritar fiind aceeaeste aceea c doar locatorul (proprietar, uzufructuar,
locatar) trebuie s aib capacitate de dispoziie pentru ncheierea locaiunilor ce
depesc 5 ani, n timp ce pentru locatar nchirierea indiferent de durata ei, va
reprezenta un act de administrare.
Obiectul locaiunii
Obiectul locaiunii este ambivalent, n funcie de partenerul contractant el
viznd lucrul transmis n folosin sau chiria.
Forma contractului de locaiune
Contractul de locaiune, aa cum am artat, este n principiu un contract
consensual i pe cale de consecin se ncheie valabil prin simplul acord de voin al
prilor.
Potrivit recentelor modificri, contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub
semntur privat, dar care au fost nregistrate la organele fiscale, ct i cele ncheiate
n form autentic, constituie titluri executorii, ns doar n ceea ce privete plata
chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract, sau n lipsa acestora, prin
lege.
Trebuie subliniat, pe de o parte caracterul executoriu limitat numai n ceea ce
privete plata chiriei i trebuie artat totodat c pentru a beneficia de acest drept, c
regula este valabil i pentru profesionitii care pltesc impozit pe profit, realizat nu
doar din activitile profesionale, dar i din vnzrile-cumprrile de imobile,
Drept Civil. Contracte speciale
Page 7
Contractul de locaiune
Page 8
Contractul de locaiune
Dac bunul a fost transmis succesiv mai multor persoane n folosin, dar
niciunul nu a obinut posesia efectiv a bunului imobil, va fi preferat cel care a sesizat
cel dinti instana de judecat.
Dac prile nu au artat durata locaiunii, ns se reine c ele nu au neles s
contracteze pe o durat determinat, limitat la cei 49 de ani, n lipsa uzanelor,
Pe
dedeun
anannncazul
locaiunea
se
consider
ncheiat:
Petermen
termen
un
cazullocuinelor
locuinelornemobilate
nemobilatedate
datennlocaiune
locaiune
sau
a
spaiilor
date
n
locaiune
pentru
exercitarea
activitii
sau a spaiilor date n locaiune pentru exercitarea activitii unui
unui
profesionist.
profesionist.
Pe
Pedurata
duratapentru
pentrucare
cares-a
s-acalculat
calculatchiria
chirianncazul
cazulbunurilor
bunurilormobile
mobilesau
sauaa
imobilelor
imobilelormobilate.
mobilate.
Pe
Pe durata
durata locaiunii
locaiunii imobilului,
imobilului, nn cazul
cazul locaiunii
locaiunii subsecvente
subsecvente aa
bunurilor
bunurilormobile
mobilepuse
puselaladispoziie
dispoziielocatarului
locataruluipentru
pentrufolosina
folosinaunui
unui
imobil
i
pentru
care
nu
s-a
defipt
un
termen
de
executare
sau
durat.
imobil i pentru care nu s-a defipt un termen de executare sau durat.
Page 9
Contractul de locaiune
Obligaiile
locatorului
Principalele obligaii ale locatorului pe care este inut prin lege s le respecte
chiar dac prile au omis s fac vreo stipulaie expres n acest sens sunt:
-
Prin
Prin predarea
predarea bunului,
bunului, trebuie
trebuie s
s nelegem
nelegem c
c locatorul
locatorul este
este liberat
liberat numai
numai
dup
dup ce
ce aa predat
predat bunul
bunul mpreun
mpreun cu
cu toate
toate accesoriile
accesoriile sale
sale n
n stare
stare
corespunztoare
corespunztoare utilizrii
utilizrii acestuia.
acestuia.
Page 10
Contractul de locaiune
Contractul de locaiune
Page 12
Contractul de locaiune
Page 13
Contractul de locaiune
n cazul faptelor ilicite care pot tulbura i crea prejudicii, locatarul are la
dispoziie aciunea n rspundere civil delictual mpotriva autorului faptului, avnd
dreptul, aadar, de a se ndrepta direct mpotriva autorului faptei ilicite cauzatoare de
prejudicii.
4. Garania pentru vicii
Obligaiile
Drept Civil. locatarului
Contracte speciale
Page 14
Contractul de locaiune
Page 15
Contractul de locaiune
Reparaiile urgente, aa cum am artat mai sus, chiar dac nu sunt reparaii
locative, pot fi efectuate i de ctre locatar, iar reparaiile privind prile de folosin
Drept Civil. Contracte speciale
Page 16
Contractul de locaiune
comun ale condominiului, dac nu sunt consecina unor pagube creade create de
locatari, ele cad ntotdeauna n sarcina proprietarului.
Pentru verificarea modului n care obligaiile contractuale sunt asumate,
legiuitorul a instituit obligaia locatarului de a permite examinarea bunului de ctre
locator, la intervale rezonabile de timp, n raport de natura i destinaia bunului, pentru
a nu i se cauza o tulburare nejustificat a folosinei bunului.
De asemenea, locatarul este obligat s permit la cererea locatorului, n aceleai
condiii rezonabile de timp, vizionarea imobilului de cei care doresc s l cumpere, la
cererea locatorului..
Practica instanelor de judecat franceze a reinut c o asemenea vizionare a
spaiului nchiriat de proprietarul care deinea un rnd al cheilor de acces n imobil,
constituie o atingere a dreptului de via privat, motiv pentru care a acordat
locatarului daune-interese pentru prejudiciul adus.
Totui, n ipoteza refuzului nejustitificat al locatarului de a permite vizionarea
imobilului de viitorii locatari sau cumprtori, locatorul poate solicita pe calea
ordonanei preediniale, obligarea locatarului n sensul celor artate mai sus.
4. Obligaia de restituire a lucrului.
Page 17
Contractul de locaiune
Page 18
Contractul de locaiune
Din punct de vedere procedural, persoanele artate mai sus vor desemna
persoana sau persoanele care vor semna contractul de nchiriere n locul chiriaului
decedat, pn la expirarea duratei celui iniial, n locul chiriaului decedat, iar n lipsa
vreunei nelegeri, cel care va desemna pe semnatar va fi locatorul.
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
Aa cum am artat anterior, n principiu, contractele de locaiune sunt contracte
ncheiate intuitu personae, n considerarea calitii locatarului.
Prin
Prin excepie,
excepie, legea
legea permite
permite locatarului
locatarului s
s ncheie
ncheie contracte
contracte de
de sublocaiune,
sublocaiune, total
total
sau
sau parial,
parial, ori
ori chiar
chiar s
s cedeze
cedeze locaiunea
locaiunea altei
altei persoane
persoane dac
dac acest
acest drept
drept prevzut
prevzut
n
n de
de lege
lege nu
nu i-a
i-a fost
fost interzis
interzis prin
prin caluz
caluz expres.
expres.
Contractul de locaiune
fi exprimat n orice form, inclusiv verbal sau chiar i tacit - s-a apreciat n doctrin,
dovada acestuia putnd fi fcut prin orice mijloc de prob.
Prin excepie, n privina bunurilor mobile n care posesia poate reprezenta i
un titlu, sublocaiunea ori cesiunea nu este posibil dect cu acordul scris al
locatorului.
Legiuitorul instituie, de asemenea, nite norme de principiu, referitoare la
aceste acte subsecvente locaiunii, artnd c:
1.
interdicia de a ncheia o sublocaiune presupune i include i
interdicia de a ceda locaiunea;
2.
prin excepie, interdicia de a ceda locaiunea nu o include i pe
aceea de a ncheia o sublocaiune;
Garania pentru buna funcionare
Garania pentru buna funcionare
Page 20
Contractul de locaiune
Page 21
Contractul de locaiune
Contractul de locaiune
Page 23
Contractul de locaiune
ncetarea contractului
Denunarea contractului pe durat nedeterminat
Potrivit dispoziiilor generale ale Codului civil, contractul de locaiune ncheiat
pe durat nedeterminat poate fi denunat de oricare dintre pri printr-o notificare.
Drept Civil. Contracte speciale
Page 24
Contractul de locaiune
Rezilierea locaiunii
Rezilierea locaiunii reprezint un mecanism de drept comun n materia
contractelor sinalagmatice, incident atunci cnd, fr nicio justificare, adic n
lipsa unei situaii fortuite a uneia dintre prile contractului de locaiune care nu-i
execut obligaiile nscute din contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia
locaiunea, putnd solicita n cazul n care neexecutarea produce efecte nsemnate,
chiar i plata de daune-interese, astfel rezilierea va produce ns efecte doar
pentru viitor, datorit naturii succesive a contractului de locaiune.
Page 25
Contractul de locaiune
Page 26
Contractul de locaiune
Page 27
Contractul de locaiune
Astfel,
Astfel,dac
dacchiria
chiriaaafost
foststabilit
stabilitpepeoodurat
duratdedeoolun
lunsau
saumai
mai
mult,
denunarea
de
ctre
locator
a
contractului
de
nchiriere
a
locuinei
mult, denunarea de ctre locator a contractului de nchiriere a locuinei
presupune
presupuneacordarea
acordareaunui
unuipreaviz
preavizlocatarului
locataruluidedeminim
minim60
60dedezile.
zile.
nncazul
cazulnncare
careintervalul
intervaluldedetimp
timppentru
pentrucare
cares-a
s-astabilit
stabilitplata
plata
chiriei
este
inferior,
durata
preavizului
este
de
15
zile.
chiriei este inferior, durata preavizului este de 15 zile.
Page 28
Contractul de locaiune
denunului i se aplic fie termenul de 60 de zile, fie cel de 15 zile, n funcie de durata
pentru care s-a stabilit plata chiriei:, mai mare, respectiv mai mic de o lun.
Page 29
Contractul de locaiune
Dispoziiile artate mai sus se aplic chiriaului chiar dac acesta a renunat
contractual la acest drept, astfel c i acesta va putea s rezilieze pe motivele artate
mai sus, contractul de nchiriere.
Cu toate acestea, legiuitorul a prevzut un tratament distinct chiriaului care,
cunoscnd existena viciilor care ameninau sntatea ori integritatea corporal, a
consimit s contracteze, renunnd sau nu la rezilierea contractului de nchiriere pe
acest motiv, fa de chiriaul care nu a cunoscut despre existena acestor vicii ale
bunului la data ncheierii contractului, acesta din urm avnd dreptul la daune-interese
pentru acoperirea prejudiciilor suferite.
ntreaga dispoziie legal vizeaz protecia chiriaului fa de viciile existente la
momentul ncheierii contractului, pentru. viciile aprute ulterior, devin aplicabile
dispoziiile art. 1790 C. Cciv.
Drept Civil. Contracte speciale
Page 30
Contractul de locaiune
Page 31
Contractul de locaiune
Page 32
Contractul de locaiune
Page 33
Contractul de locaiune
a- Cu titlu gratuit;
b- Cu titlu oneros;
c- Att cu titlu gratuit ct i cu titlu oneros.
2. Sanciunea nencheierii contractului de locatiune n form autentic este:
a- Sanciunea nulitii absolute;
b- Sanciunea nulitii relative;
c- Sanciunea inopozabilitii fa de teri.
3. Locatarul poate:
a- Permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu gratuit;
b- Permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu oneros;
c- Poate permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu gratuit dect cu
aprobarea locatorului.
4. Locatorul se poate ndrepta mpotriva terului:
a-Numai pe calea aciunii oblice prin actiunea in subrogare n drepturile
locatarului;
b- n temeiul unei aciuni intemeiate pe raspunderea delictuala;
c- Fie pe calea aciunii oblice prin subrogare n drepturile locatarului, fie n
temeiul unei rspunderi i aciuni delictuale.
5. Locatarul poate:
a- Folosi bunul numai conform destinaiei sau naturii sale;
b- Rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului dac aceasta nu a
rezultat dintr-o folosin conform scopului pentru care bunul i-a fost dat
n locatiune;
c- Schimba destinaia bunului cu alta dect aceea stabilita in contract.
6. n cazul pluralitii de locatari, acetia rspund:
a- Individual pentru faptele fiecaruia dintre ei;
b- Solidar fa de locator.
7. Cad n sarcina locatarului:
a- Reparaiile i nlocuirea unor piese de mic valoare;
b- Cheltuielile necesare;
c- Att cheltuielile ordinare ct i cheltuielile voluptorii.
8. Locatorul:
a- Este inut s repare prejudiciul cauzat de viciile bunului;
b- Este liberat de supotarea reparatiilor cauzate de viciile bunului;
c- Este rspunztor a acoperi prejudiciul ntocmai ca i vnztorul.
Page 34
Contractul de locaiune
Page 35