Residencia

Facultad de Ingeniera
Universidad Andrs Bello

Curso Formulacin y Evaluacin de Proyectos
IND 2104
RESIDENCIA CONSTANZO
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO
Profesores:
Alejandro Crdova A
Daniela Andrade O.
Integrantes:
Hugo Villanueva
Fernanda Guzmn
Ana Manrquez
Jaime Gonzlez
Giovanni Constanzo
Nicols Astaburuaga
Katherine Meza
INDICE
UNIVERSIDAD ANDRS BELLO

FACULTAD DE INGENIERA
ESCUELA DE INDUSTRIAS
I. INTRODUCCIN............................................................................................... 4
II. DIAGNSTICO................................................................................................ 5
2.2. DEFINICIN DE LA IDEA DEL PROYECTO..................................................................................5
2.2.1. Objetivos del proyecto........................................................................................... 5
2.2.2. Objetivos primarios................................................................................................5
2.2.3. Objetivos secundarios............................................................................................5
2.3. ANTECEDENTES GENERALES DEL PROYECTO.............................................................................6
2.4. ALCANCE DEL PROYECTO..................................................................................................... 6
2.5. JUSTIFICACIN DEL PROYECTO.............................................................................................. 6
III. ESTUDIO DE MERCADO..................................................................................7
3.1. DEFINICIN DEL SERVICIO.................................................................................................... 7
3.2. ANLISIS SITUACIN NACIONAL............................................................................................. 8
3.3. ANLISIS SITUACIN ACTUAL................................................................................................ 9
3.3.1. Anlisis de las 5 fuerzas de Porter.........................................................................9
3.3.1.1. RIVALIDAD DE COMPETIDORES DE LA INDUSTRIA.........................................................10
3.3.1.1.1. CONCLUSIN PRIMERA FUERZA............................................................................. 13
3.3.1.2. AMENAZAS DE NUEVOS COMPETIDORES...................................................................... 14
3.3.1.2.1. CONCLUSIN SEGUNDA FUERZA........................................................................... 15
3.3.1.3. PODER NEGOCIADOR DE LOS PROVEEDORES...............................................................15
3.3.1.3.1. CONCLUSIN TERCERA FUERZA............................................................................. 16
3.3.1.4. AMENAZAS DE PRODUCTOS SUTITUTOS....................................................................... 17
3.3.1.4.1. CONCLUSIN CUARTA FUERZA............................................................................... 17
3.3.1.5. PODER DE LOS CLIENTES............................................................................................. 18
3.3.1.5.1. CONCLUSIN QUINTA FUERZA............................................................................... 18
3.4. IDENTIFICACIN DE REA DE ESTUDIO Y REA DE INFLUENCIA...................................................19

3.5. DETERMINACIN DEL TAMAO DE LA MUESTRAS.....................................................................19
3.6. ENCUESTA...................................................................................................................... 21
3.6.1. Tabulacin de datos de la encuesta.....................................................................22
3.6.2. Anlisis de los resultados de las encuestas..........................................................23
3.7. ANLISIS DE LA DEMANDA.................................................................................................23
3.7.1. Demanda actual y proyectada.............................................................................23
3.8. IDENTIFICACIN DE LA POBLACIN OBJETIVO..........................................................................29
3.9. OFERTA ACTUAL Y PROYECTADA..........................................................................................29
3.9.1. Localizacin......................................................................................................... 29
4. ANLISIS DEL SISTEMA DE COMERCIALIZACIN..........................................................................31
4.2. Marketing operativo................................................................................................ 31
4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.2.4.
Producto.......................................................................................................................... 31
Plaza............................................................................................................................... 32
Precio.............................................................................................................................. 33
Promocin....................................................................................................................... 34
IV. ESTUDIO TCNICO.......................................................................................35

4.1. PROCESO DEL NEGOCIO.................................................................................................... 35
4.1.2. Proceso de entrada del servicio...........................................................................35
4.1.3. Proceso de salida del servicio..............................................................................35

4.2. ANLISIS DEL TAMAO DE PROYECTO....................................................................36
4.3. LOCALIZACIN DEL PROYECTO.............................................................................36
4.3.1. Macro localizacin..............................................................................36
4.3.2. Micro localizacin...........................................................................37
4.3.2.1. Lay-Out........................................................................................................................ 38
4.4. ANLISIS ORGANIZACIONAL................................................................................................40

4.4.1. Estructura organizacional.....................................................................................40
4.4.1.1. Organigrama................................................................................................................ 40
V. ESTRUCTURA DE COSTOS..............................................................................42
5.1. COSTO DE INVERSIN....................................................................................................... 42
5.1.2. Costos operacionales........................................................................................... 43
VI. ESTUDIO FINANCIERO..................................................................................44
6.1. MODELO CAPM.............................................................................................................. 44
6.1.1. Prima de riesgo.................................................................................................... 44
6.1.2. Eleccin de la Beta............................................................................................... 45
6.1.3.Riesgo pais............................................................................................................ 47
6.2. FLUJO DE CAJA................................................................................................................ 49
6.2.1Ingresos................................................................................................................. 49
6.2.2. Capital de trabajo................................................................................................. 49
6.2.3. Depreciacin de activos.......................................................................................50
6.2.4. Flujo de caja mensual.......................................................................................... 53
6.2.5. Flujo de caja proyecto puro..................................................................................54
6.3. ANLISIS DE RIESGO........................................................................................................ 55
VII. NORMATIVAS LEGALES................................................................................57
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.5.
CONDICIONES SANITARIAS GENERALES.................................................................................58

SERVICIOS HIGINICOS...................................................................................................... 58
DISPOSICIN DE BASURAS.................................................................................................59
MANTENCIN, FUNCIONAMIENTO E HIGIENE...........................................................................59
SANCIONES.................................................................................................................... 60
VIII. SOCIEDAD................................................................................................. 64
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
8.5.
8.6.
ESCRITURA DE CONSTITUCIN DE SOCIEDAD.........................................................................64

INSCRIPCIN EN REGISTRO DE COMERCIO.............................................................................66
PUBLICACIN EN EL DIARIO OFICIAL....................................................................................66
INICIACIN DE ACTIVIDADES Y OBTENCIN DEL RUT (ROL NICO TRIBUTARIO)............................67
DOCUMENTOS TRIBUTARIOS............................................................................................... 67
PERMISOS...................................................................................................................... 67
IX. CONCLUSIN............................................................................................... 69
X. ANEXO COTIZACIONES..................................................................................70


I.
Introduccin
El presente proyecto
expondr el estudio de pre factibilidad
correspondiente a la apertura de una residencia para estudiantes de nivel superior
localizada en el plano de Via del Mar, y a la que se le conocer con el nombre de
Residencia Constanzo.
La residencia estudiantil se ubicar especficamente en 5 oriente con 4 norte, Via del
Mar, buscando aprovechar la proximidad de varias universidades en la zona, y el
aumento registrado en los ltimos aos de estudiante que eligen Via del Mar para
cursar sus estudios superiores, debido, a las distintas universidades del gran
Valparaso, algunas de las cuales son reconocidas como las mejores Universidades de
Chile al contar con un alto prestigio y gran trayectoria como Universidad Andrs Bello,
Universidad de Valparaso, Universidad Adolfo Ibez entre otras.

II. Diagnstico
2.2. Definicin de la idea del proyecto
El proyecto consiste en la apertura de una residencia para cubrir parte de la creciente
demanda, generada por estudiantes emigrantes a la quinta regin, en especfico las
comunas de Via del mar y Valparaso, que les brinde una zona confortable de estudio
y dispersin.
Se pretende arrendar una propiedad en Via del Mar sujeta a modificaciones con el fin
de adaptarla a la necesidad de los clientes.
2.2.1. Objetivos del proyecto
2.2.2. Objetivos primarios
Realizar estudio de pre factibilidad para determinar la viabilidad y estimacin de la
rentabilidad, de la realizacin de una residencia estudiantil de alumnos de nivel superior
en el ao 2016.
2.2.3. Objetivos secundarios
Realizar un estudio de mercado que permita determinar la demanda, la oferta y la
estrategia de comercializacin de nuestro producto.
Realizar un estudio tcnico y organizacional para determinar los aspectos tcnicos,
organizacionales y legales del proyecto.
Realizar un estudio econmico y financiero que permita determinar la rentabilidad del
proyecto y sus alternativas de financiamiento.
Realizar un anlisis de sensibilidad para determinar las variables crticas que afectan la
rentabilidad del negocio para diversos escenarios.

Todos los objetivos mencionados anteriormente se pretenden alcanzar
durante el periodo 2014-2015, realizando los estudios necesarios para una
prefactibilidad.
2.3. Antecedentes generales del proyecto

Regin de Valparaso
La Gran variedad de universidades ubicadas en la regin de Valparaso, son atrayentes
para el pblico que quiere continuar sus estudios, por su prestigio, fcil acceso y
tambin por el entorno que las rodean, el atractivo turstico y de esparcimiento juega un
rol fundamental a la hora de tomar la decisin de donde residir.
Es por esto que la residencia se ubicar en la comuna de Via del Mar.
2.4. Alcance del proyecto

Se pretende hacer una residencia para estudiantes de nivel superior, que no
pertenezcan a la regin de Valparaso, para esto se arrendar, sujeta a modificaciones
dependiendo de lo que requieran los usuarios, estimamos poder abrir dicha residencia
para el ao 2016, con localizacin en Via del Mar.
2.5. Justificacin del proyecto

En el momento que hoy se encuentra enmarcado Chile, abierto y siendo parte de este
mundo globalizado y competitivo, no continuar los estudios secundarios parece
impensado si quieres entrar con las competencias necesarias para desenvolverse
adecuadamente en el mundo laboral. Motivo por el cual muchos jvenes emigran de
sus ciudades de orgenes en busca de los mejores centros de formacin superior, de
los cuales muchos se ubican en la regin de Valparaso, lo que genera una creciente
demanda de alojamientos en el periodo Marzo-Diciembre, siendo mercado con poca
oferta, ya que el 80% de los hospedajes de nivel superior no tienen disponibilidad,
motivos por los cuales vimos una oportunidad de negocio, la cual someteremos a los
estudios meritorios para estimar la inversin en base a una demanda y oferta
cuantificadas.

III. Estudio de mercado

3.1. Definicin del servicio
El servicio que se brindar es el de alojamiento, en una pieza privada, con baos
compartidos con los dems huspedes, en una casa arrendada, y adecuada para
cmoda vivienda de los estudiantes, adems se instalarn reas de estudio y
esparcimientos para que exista la posibilidad de generar lazos y as ayudar a las
personas que llegan solas a la regin con intencin de estudiar y formarse en las
comunas de Via del mar y Valparaso.
Las con reas comunes con que contar la residencia poseern con el fin ltimo de
fomentar la interaccin y el intercambio de experiencias, dichos espacios son:
Sala de recreacin.
Salda de estudio.
Cocina comn, con equipamientos completos:
Microondas.
Cocina de 6 perillas.
Ellos podrn disponer de estos lugares tanto para llevar a cabo su labor de estudiantes
como as tambin lograr dispersin e interaccin con las dems personas.
Con el fin de que los jvenes estudien y no tengan otras preocupaciones, la residencia
contar con un servicio de aseo peridico.
Adems se contar con todos los servicios bsicos y de segundo orden para las
comodidades de estudio, estas son:
Wi-fi.
Cable.
Televisin.
Luz, agua y gas.
Lavandera.
El perfil de los huspedes es principalmente estudiantes inmigrantes a la regin. Sin

embargo, las puertas estarn abiertas a todo tipo de jvenes, por ejemplo: personas de
la misma regin que quieran compartir esta experiencia. Se pretende homogeneizar a

los residentes para que todos los huspedes aspiren a los mismos objetivos
puedan aprovechar las comodidades de la residencia.
3.2. Anlisis situacin nacional

En el ao 2013, se cont con un total de alumnos matriculados a nivel nacional de
1.184.805. Los cuales se reparten en los tres ncleos urbanos que aglutinan la mayor
parte de la oferta universitaria del pas, el Gran Santiago, Valparaso-Via del Mar y
Concepcin-Talcahuano.
En el siguiente grfico se puede observar el comportamiento que tiene la matrcula en
las ltimas dos dcadas en donde se aprecia una tendencia sostenida de crecimiento a
nivel regional y pas, cuadriplicando el nmero de estudiantes el ao 2010 con respecto
al 1990.
As mismo, en la regin de Valparaso, se observa un crecimiento de aquel periodo de
7%: 116.170 matriculados el ao 2010 versus 106.977 el ao 2009.

3.3. Anlisis situacin actual

En promedio, en los ltimos cinco aos la cantidad de alumnos que
vienen a estudiar al gran Valparaso desde fuera de la provincia es de
aproximadamente 27.068 estudiantes.
En la actualidad existen alrededor de 27 hospedajes en Via del Mar de nivel superior.
El 80% de ellos poseen cero disponibilidades de piezas y el otro 20% estn entre un
90-95% de ocupacin y considerando, que la tendencia de crecimiento de los ltimos
cuatro periodos representa a porcentajes de aumento de:
Es decir, hay una pendiente de crecimiento positiva, que a pesar de poseer una
inflexin a la baja en el periodo 2011-2012 para la regin, la tendencia cambia al
aumento positivo de nuevo continua recobrando fuerza en los siguientes dos periodos.
En la tabla se puede apreciar, que las matrculas con mayor seleccin por parte de los
estudiantes, cada ao, es la opcin del Instituto Profesional, puesto que mientras la
opcin Universitaria cae en un 1% y la del CFT, tiene un comportamiento de cada en
ms de 23% esta se mantiene firme sobre los 14% para luego crecer en el periodo
2012-2013 en un ms de un 1%.
3.3.1. Anlisis de las 5 fuerzas de Porter
El estudio de las cinco fuerzas de Porter, es un modelo el cual se utiliza para evaluar un
medio especifico de un sector determinado, de esta forma poder ver de manera ms
clara el atractivo que este posee, en pocas palabras mostrar si en verdad es
interesante introducirse en dicho sector analizado.
Se utiliza el modelo de anlisis industrial de Michael Porter para caracterizar la industria
en la cual participa esta unidad de negocios en Chile. Michael Porter identific 5
fuerzas que determinan qu tan atractivo es a largo plazo un mercado desde el punto

de vista de su rentabilidad. Desde esta perspectiva se analizaron estas
fuerzas someramente:
3.3.1.1. RIVALIDAD DE COMPETIDORES DE LA INDUSTRIA
Los competidores potenciales que tiene el proyecto, son empresas o particulares los
cuales entreguen el servicio de alojamiento, ya sea departamentos, pensiones,
residenciales, casas, personas particulares que arrienden piezas de su propia casa,
pensiones, entre otros; donde ac podemos encontrar una amplia gama las cuales
presentas diferentes precios y servicios asociados.
El mercado de las residenciales de educacin superior es un mercado atractivo si:
a) El crecimiento del mercado es rpido
Segn el INE en el ao 2011 la cantidad de alumnos matriculados en institutos de
educacin superior fue de 1.068.263 y en el ao 2012 fue de 1.127.181, teniendo un
crecimiento de 58.918 matrculas lo que representa porcentualmente a un 5,23 % de
crecimiento anual.
b) Contiene pocos competidores.
En el sector donde se ubicar la nueva empresa existe un alto nmero de oferentes
operando en el mercado, por lo que los competidores sern pensiones y arriendo de
departamentos por temporada de clases.
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145.000
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c) Los activos no son especializados.

Para poder entregar el servicio de hospedaje tanto si la organizacin es pequea o
mediana no se requiere de un equipamiento especializado, pero si los costos de
adquisicin de este equipamiento pueden ser altos, ya que se requieren refrigeradores,
lavadoras, camas, entre otros.
d) La diferenciacin del producto es baja.

Si
bien es cierto, existe un alto nmero de oferentes en lo que respecta a

servicios de hospedajes, el mercado ofrece tambin amplias posibilidades
para diferenciar este tipo de servicio de manera de atraer al pblico
objetivo. Esta diferenciacin puede ir por el lado de destacar las cualidades del servicio,
se entiende esto por el tipo de equipamiento ofrecido en el hospedaje, tambin
considera el servicio empleado, como la buena atencin, estada agradable, entre
otros, es decir, los servicios complementarios que se pueden ofrecer a los clientes.
e) Las barreras de salida son bajas.
No existen altos obstculos para las empresas que estn en el sector puedan salir del
mercado. Si una empresa tiene malos resultados econmicos o prdidas puede dejar
de operar en el mercado, los activos del sector son de fcil liquidacin (pueden ser
comprados por las empresas que continan en el mercado o inversionistas que quieren
entrar a l o particulares que busquen el equipamiento adquirido). En el aspecto laboral
pueden existir costos de despidos, pero stos no se consideran tan altos y restrictivos
para impedir el cierre de actividades de estas empresas.
3.3.1.1.1. CONCLUSIN PRIMERA FUERZA
De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que no existe una alta rivalidad

entre los competidores del mercado, pues existe un moderado crecimiento en l, baja
diferenciacin del producto, entre otras. Si no se dan estas condiciones existen
frecuentes guerras de precio, batallas publicitarias e introducciones de nuevos
productos o servicio que hacen que competir sea muy costoso. As, se concluye que en
este momento el mercado posee baja rivalidad por lo cual es atractivo ingresar a l.
3.3.1.2. AMENAZAS DE NUEVOS COMPETIDORES
Los competidores potenciales son aquellos que quieran entrar en el mercado de

residenciales para alumnos de la educacin superior en la quinta regin,
especficamente comuna de via del mar
Un mercado es atractivo cuanto ms difcil sea para nuevos competidores entrar en l.
a) Existen economas de escala
Las economas de escala en el sector dependen de la tecnologa que disponga una
empresa. Esta tecnologa est directamente relacionada con la cantidad de
equipamiento necesario para entregar un buen servicio y para el mantenimiento de la
residencia. Esto tambin, por el anlisis de mercado realizado est directamente
relacionado con el tamao de la empresa. Generalmente las empresas ms pequeas

no es tanta la cantidad de equipamiento que requieren para que puedan
obtener economas de escala en la produccin.
Por lo anterior, las empresas ms grandes, llmense a aquellas
organizaciones que tienen un alto poder de compra, tales como los hoteles, son las que
estn obteniendo economas de escala en su productos y servicios.
b) El acceso a los canales de distribucin es fcil.
Teniendo presente la distincin desde un comienzo entre residencias, pensiones,
departamentos u otras empresas que ofrezcan este servicio, se puede sealar que a
nivel de residencia no existen tantas restricciones para que una empresa pueda
acceder al canal de distribucin ms directo como es el caso de instalar su propio
punto de ventas.
A su vez hoy en da publicitar el servicio a travs de internet, que es una de las
herramientas ms utilizadas por los demandantes y poblacin en general, tiene un
costo accesible para cualquier empresa que desee ofrecer sus servicios a travs de
este medio.
c) Las necesidades de capital son altas.

Se requiere invertir grandes recursos financieros para ofrecer un servicio competitivo.
Por ejemplo la compra de inmueble y equipamiento necesario para ofrecer un servicio
completo y de calidad.
Se requiere de las maquinarias o equipos en el proceso para mantenimiento de la
residencia. Generalmente, estos equipos son de alto costo para los pequeos
empresarios.
d) Las leyes son restrictivas
Si se desea dar un servicio completo, hay normas legales que se deben seguir, como
por ejemplo, normas de higiene y salud, las cuales deben cumplir ciertos parmetros,
como la luz de cada habitacin, la cantidad de baos por estudiantes o habitaciones,
etc, y si a su vez se ofrece el servicio de alimentacin.
Tambin se debe cumplir con la normativa de proporcionar el espacio fsico
adecuado para la permanencia de estudiantes en la residencia.

3.3.1.2.1. CONCLUSIN SEGUNDA FUERZA
De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que no existe una alta

amenaza de nuevos competidores en el mercado, por lo menos a nivel de
residencia para universitarios, pues existen barreras para la entrada de
nuevos participantes, tales como economas de escala, acceso a canales de
distribucin, necesidades de capital , entre otras. As, se concluye que en este
momento el mercado posee bajas amenazas para la entrada de nuevos competidores,
principalmente por que la inversin que se requiere tiene un costo elevado, por lo
menos en el mbito que se desenvuelve la unidad de negocios, lo cual lo hace tambin
atractivo.
3.3.1.3. PODER NEGOCIADOR DE LOS PROVEEDORES
En este punto, el proyecto tiene cierto poder de negociacin, debido a la amplia gama
de oferentes existentes de los productos y servicios que requieren para el
funcionamiento de la residencial, ayudando a poder negociar de mejor manera los
precios de los activos requeridos.
Un mercado es atractivo si los proveedores (los que surten de materias primas
necesarias para el servicio o venta del servicio) tienen poco poder.
a) Los proveedores son muchos.

Al ser el mercado de residencia en Chile un sector en crecimiento, existe un alto
nmero de proveedores que pueden apoyar en el abastecimiento de producto que
requiere esta industria. As por ejemplo para la obtencin de equipamiento como
lavadoras refrigeradores entre otros.
En conjunto el nivel de crecimiento que tiene la poblacin universitaria en quinta regin,
como el nmero de universidades instaladas en esta zona y la cantidad de estudiantes
inmigrantes de otras zonas va en aumento, por lo que el nivel de demanda presenta un
alza, lo que incentiva introducirse en este mercado.
b) El costo de cambiarse de proveedor es bajo.
Debido a la situacin expuesta anterior, el alto nmero de proveedores que existe en el
sector de construccin, es una de las causas por las cuales las empresas del sector
disponen de varias alternativas para abastecerse de distintos producto. El costo de
cambiarse de un proveedor depender de lo que quiera ofrecer, si calidad en servicio o
un servicio a bajo costo en el que tendr que comprar al proveedor que ms barato

venda dichos productos o que satisfaga de mejor manera las necesidades
de los demandantes.
c) La probabilidad que los proveedores realicen mi negocio es baja.
No es el negocio de los proveedores de constructoras entregar un servicio de
hospedaje a universitarios. Por lo dems, se indicaron anteriormente que una de las
barreras importantes que impone el sector de residencias son los requerimientos de
equipamiento los que tienen un papel importante para el servicio.
Por lo tanto, un proveedor de materias primas para la construccin. Si quiere decidir
tener un crecimiento hacia adelante en esta industria, debe tener en cuenta las
consideraciones sealadas anteriormente, es decir barreras de entrada, tales como
necesidades de capital, requerimientos tecnolgicos entre otras.
d) La importancia del sector para los proveedores es grande.
El mercado de residencia tiene una alta importancia para las empresas proveedoras.
Esto se debe a poder de compra de estas empresas y su regularidad por lo que
significan importantes ingresos para el desempeo financiero de estas empresas.
3.3.1.3.1. CONCLUSIN TERCERA FUERZA
Existe una amplia gama de proveedores existentes en el mercado, tanto como para la
adopcin del lugar fsico que debe tener la residencia, como para la implementacin de
los artefactos necesarios para poner en funcionamiento el proyecto. A su vez la manera
econmica de adquirir estos activos es diversa. Por lo que se puede concluir que los
proveedores al tener poca fuerza el mercado se tornan interesantes para invertir.
3.3.1.4. AMENAZAS DE PRODUCTOS SUTITUTOS
Los productos sustitutos son otras alternativas de hospedaje para alumnos

universitarios en la zona de Via del Mar, como casas o arriendos que no tengan
instalaciones o servicios necesarios para satisfacer la necesidad de los demandantes.
Estas otras alternativas, por lo general presentan una nivel bajo de calidad en los
servicios que entregan, lo que lleva a los alumnos de menos recursos a tener en
consideracin esta alternativa, mientras desempean su labor como estudiantes
Un mercado es atractivo si no existen sustitutos reales o potenciales del producto
a) La disponibilidad de productos sustitutos es alta.

En el rubro de residencias, existen varios servicios sustitutos como
pensiones departamentos, y gente que ofrece piezas para estudiantes. As
por ejemplo, si un cliente no quiere esperar tanto o no quiere ir tan lejos
buscar un lugar ms cerca o de mayor acceso.
Se requiere en este caso un estudio para determinar en forma precisa, cuales son los
servicios sustitutos para el caso de residencia y que incidencia tienen en sus futuras
ventas.
b) La agresividad de los oferentes de productos sustitutos es baja
En el caso de pensiones, departamentos entre otras, no se podra hablar de
agresividad, pese a que estos se ubican en Valparaso y Via del Mar, una de las zonas
donde se quiere instalar, debido a que estos ya poseen una clientela ms menos fija.
Pero si es preponderante el servicio que entregan estos establecimientos, pues resulta
ms fcil recibir una atencin que se encuentre ubicada con fcil acceso y tambin
entregar ms satisfaccin y confianza a los demandantes.
Desde ese punto de vista la agresividad de estos oferentes de productos sustitutos es
relativamente baja.
3.3.1.4.1. CONCLUSIN CUARTA FUERZA
De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que la amenaza de los productos

sustitutos en la industria es relativamente baja, pues si bien es cierto hay disponibilidad
de estos servicios, su poder es menor dado a que los gustos de las personas no son
permanentes y la agresividad de estos oferentes no es alta. As, se concluye que en
este momento existe una baja amenaza de productos sustitutos en el mercado, por lo
que la industria se hace atractiva.
3.3.1.5. PODER DE LOS CLIENTES
Los clientes potenciales, son aquellos estudiantes que vengan fuera de la quinta regin
a estudiar a esta comuna, los cuales necesitan un lugar fisco donde quedarse
Los demandantes tendrn cierto nivel de negociacin, por el motivo de que tiene la
opcin de elegir entre distintos oferentes, los cuales presentan distintos precios,
seguridad, calidad y servicios asociados
Un mercado es atractivo si los clientes tienen poco poder. Tal como se coment
anteriormente, para analizar las fuerzas que conforman el mercado de residencias, se
ha procedido a evaluar el poder de los clientes haciendo una distincin entre empresas
pequeas como pensiones o departamentos que se arriendan por temporada.

a) Existen muchos clientes.

Si la empresa pretende operar en el mercado como una residencia,
dispone de un buen nmero de clientes, teniendo en cuenta que son personas que
quieren pagar por estos servicios y productos. La preocupacin por tanto a este nivel
es disear una estrategia comercial que permita a la empresa captar la atencin de
estas personas que conforman su nicho de mercado para que prefieran sus servicios.
De esta forma como se mencion anteriormente, el crecimiento en la poblacin
estudiantil, cada vez va ms en aumento, ya que hoy en da existe una necesidad de
desarrollarse en la parte educacional, con el fin de optar a una mejor calidad de vida.
b) La probabilidad que los clientes ocupen el servicio es alta.
Si se analiza al segmento de estudiantes que en este caso son personas que solo
vienen a la regin por motivo de estudio, pero ellos, estaran condicionados a los
mismos requerimientos, sealados anteriormente que existen para las nuevas
empresas que quieran ingresar al mercado.
En el caso de los clientes la probabilidad que ellos quieran realizar el negocio es baja.
3.3.1.5.1. CONCLUSIN QUINTA FUERZA
De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que el poder de los clientes en el

mercado es baja, pues al ser el mercado de residencia un sector en crecimiento existen
muchos clientes que pueden ser atendidos, por otro lado es baja la probabilidad que
los clientes hagan el negocio. As se concluye que en este momento existe un poder
bajo de los clientes.
3.4. Identificacin de rea de estudio y rea de influencia

El rea de estudio del proyecto contempla la zona urbana de las comunas de Via del
mar y Valparaso, las que se extienden en una suma de 102 km cuadrados y 402 km
cuadrados respectivamente, los tipos de suelos presentes en stas reas son: Franco
Arenosa Fina, muy Fina y Franco arcilloso Arenoso. Con clima mediterrneo de
influencia ocenica, de gran nubosidad, con veranos tibios e inviernos lluviosos y de
temperatura normal.
Estas comunas poseen una alta actividad econmica, como: Actividad Portuaria,
Turstica, Industrial, Agrcola, Transporte, Pesquera entre otras.

Ambas comunas cuentan con una gran variedad de servicios de distintas
reas, como salud, gastronoma, hotelera, turismo, estudios, entre otras.
Las condiciones socioeconmicas en via del mar se distribuyen de la siguiente
manera: ABC1 14,2%, C2 22,7%, C3 25,4%, D 30%, E 7,7% de la poblacin total que
asciende a 331.999
En el caso de Valparaso, la distribucin es: ABC1 5,3%, C2 17,8%, C3 27,6%,D 38,6%
,E 10,7% de la poblacin total que asciende a 294,848.
El rea de influencia abarca Via del Mar debido a las restricciones de terreno y
adems por decisin de proyecto.
3.5. Determinacin del tamao de la muestras

Luego de determinar el grupo objetivo, se debe seleccionar una muestra representativa
y significativa del mercado meta, para tener certeza de los datos proporcionados por la
encuesta; como consecuencia de esto, se determin que el nivel de confianza es de
95% con un error del 5%.
Para lo anterior, se partir de la relacin elaborada por la especialista en investigacin
de mercados Laura Fischer que indica:
NK a pq
n=
N +k a/ 2 pq
Dnde:
: muestra o nmero de encuestas
N: poblacin
K(/2): valor de la tabla normal para un nivel de significancia
(Si = 5% entonces K(/2) = 1,96)
p: probabilidad de xito (p = 0.5 0)
q: probabilidad de fracaso (q = 0.50)
E: error absoluto de la muestra

De lo anterior, se obtiene el tamao de la muestra as:

= (31.541 * 1,96 * 0,5 * 0,5) / (70.931 * (0,5 2) + 1,96 * 0,5 * 0,5)
= 384
3.6. Encuesta
La encuesta fue realizada para obtener informacin estadstica y conocer las
necesidades, uso y costumbres de determinado servicio as a travs de esta poder
conocer los requerimientos de nuestra demanda objetivo.
1. Ingreso familiar.
a) $3200000 - $1700000
b) $1200000 - $600000
c) $500000 - $400000
d) $215000 - menos
2. Segn tus ingresos que tipo de espacio te gustara para vivir?
a) Hostal
b) Pensin
c) Dpto./Casa
d) Hotel

o
o
o
o
3. Qu condiciones bsicas debera cumplir el lugar para que te

sientas a gusto?
o Bao privado
o Bao comn
Servicios de limpieza
Servicios de comida
Estacionamiento
Gimnasio
4. Con que espacios comunes te gustara contar.

o Cocina
o Sala de estar
o Sala de estudio
o Sala de juegos
o Patio/Jardn
5. Qu ubicacin te acomoda ms?
a) Chorrillos
b) Agua Santa
c) 4 norte con 5 oriente
6. Cul de estos aspectos consideras ms importante para tu lugar de
residencia?
a) Clima
b) Entorno
c) Acceso
7. Cunto estas dispuesto a pagar por un lugar donde residir segn tus
preferencias?
a) 200000 240000
b) 250000 - 300000
c) 310000 ms
3.6.1. Tabulacin de datos de la encuesta
Nivel de ingreso aproximado del
hogar
$3200000 - $1700000
$1200000 - $ 600000
$ 500000 - $ 400000
$ 250000 - menos
Porcentajes % - Cantidad de respuestas
Tipo de espacio para residir

Hotel
Porcentajes %
6% - 23
36% - 139
37.1% - 143
17.7% - 68
5.9% - 23

Residencia
Dpto./Casa
Hostal
13% - 50
63% - 242
18% - 69
Condiciones bsicas para

sentirse a gusto
Bao privado
Bao comn
Servicios de limpieza
Servicios de comida
Estacionamiento
Gimnasio
Porcentajes %
Espacios comunes que te

gustara contar
Cocina
Sala de estar
Sala de estudio
Sala de juegos
Patio/Jardn
Porcentajes %
Ubicacin que ms acomoda

Chorrillos
Agua Santa
4 Norte 5 Oriente
Porcentajes %
5% - 19
15% - 57
85% - 308
Aspecto considerado importante

(ubicacin)
Entorno
Clima
Acceso
Porcentajes %
Dispuesto a pagar por el lugar

de residencia
$200000 - $240000
$250000 - $290000
$300000 - ms
Cantidad de gente encuestada: 384
30%
85%
15%
20%
60%
23%
65%
60%
60%
20%
80%
115
308
58
77
230
89
250
230
230
77
307
55% - 211
15% - 58
85% - 308
Porcentajes %
25% - 96
60% - 230
15% - 58
3.6.2. Anlisis de los resultados de las encuestas

Segn los resultados arrojados en las encuestas realizadas se puede
analizar:
La mayor concentracin de estudiantes de educacin superior pertenece a un
segmento socioeconmico C2 los cuales actualmente viven en departamentos o casas.
De esa muestra se deduce que la mayora de estudiantes prefiere una residencial con
bao comn, estacionamiento, cocina comn, sala de estudio, sala de estar y sala de
juego.
La ubicacin elegida por los estudiantes es en 4 Norte y 5 Oriente donde estn
dispuesto a pagar entre $250000 y $290000
3.7. Anlisis de la demanda

3.7.1. Demanda actual y proyectada
A continuacin, se presentarn los datos del rea de estudio del proyecto, los cuales
son los estudiantes del gran Valparaso, la siguiente tabla expone la tendencia del
comportamiento a nivel pas y quinta regin de la demanda de matrculas, tambin se
identifica el nmero de estudiantes segn eleccin de tipo de centro de educacin
superior, con su respectiva proyeccin al horizonte de proyecto escogido:
Tabla 1: Nmero matriculas

La proyeccin realizada anteriormente, se gua por los siguientes factores
matemticos, determinados por mtodos cuantitativos y cualitativos,
determinados por el comportamiento del consumidor y las tendencias
numricas que se forman:
Tabla 2: Distribucin de los estudiantes de educacin superior.
Se identifica nuestra poblacin potencial como todos aquellos alumnos inmigrantes de

la regin de Valparaso, es decir aquellos que vienen a la regin con el propsito
primario de estudiar pero que poseen como lugar de origen otra regin del pas, la
razn de aquello es porque stos son afectos a la necesidad a cubrir originalmente, en
la siguiente tabla se cuantifican los datos con el filtro primario, separando estudiantes
del medio local con los que inmigran internamente:
Tabla 3: Poblacin potencial proyectada.
El factor de proyeccin de poblacin de inmigrantes, se obtiene por la tendencia

establecida de aos anteriores, datos objetivos obtenidos de estudios de

comportamiento del INE (Instituto nacional
(perteneciente al Ministerio de Educacin).
de
estadsticas), SIES
Para realizar la segmentacin, se toman factores esenciales para obtener la

informacin relevante, es decir la cuanta de la poblacin objetivo de nuestro proyecto,
estos factores de filtro son:
1. Separar alumnos inmigrantes de Via del Mar con el resto de la regin. Esta
decisin de trabajo fue tomada debido a la no capacidad del proyecto de cubrir
la poblacin de estudio referencial, de manera que el resto de los matriculados
son considerados como mercado postergado.
2. Identificacin, filtro y mensura de estudiantes pertenecientes a los distintos
sectores socio-econmicos, cabe destacar que son objetivo de nuestro servicio
slo los pertenecientes a los grupos C2 y C3, puesto que la tendencia del sector
ABC1 tiene preferencia por arrendar departamento propio o incluso una casa.
3. El tercer y ltimo filtro aplicado, con el cual se obtiene la demanda potencial del
proyecto, que obtenido a travs de una encuesta, es la tendencia de seleccin
de opcin de contrato, pudiendo escoger entre Hospedajes universitarios,
Departamentos o casas y Residenciales (opcin que representa al proyecto
sometido a estudio).
Tabla N4
Tabla N5

Tabla N6
Hospedajes
universitarios
Tendencia de seleccin
de los estudiantes (%)
24%
Departamentos y
casas
Residencias
63%
13%
Tabla N7
Tabla N 4, 5, 6,7: Factores de segmentacin
La demanda potencial para nuestro proyecto viene dada por la cantidad de alumnos
inmigrantes de la quinta regin, especficamente de Via del Mar, pertenecientes a los
sectores socio econmicos C2 y C3, los cuales prefieran como opcin de vivienda una
Residencia Universitaria. El resultado obtenido, es de 917 alumnos de educacin
superior demandando vivir en una residencial durante el periodo Marzo-Diciembre
2013, estos datos sern sometidos a un proceso de proyeccin, con el cual
obtendremos la Demanda actual y futura.
A continuacin, se presenta el resultado del proceso de proyeccin de la demanda
obtenida en las tablas anteriores, el mtodo utilizado es el de los Mnimos Cuadrados,
cuyos factores son:
Tabla de factores para la proyeccin de demanda.

b=
n xy ( x )( y)
2
n x ( x )
a= y b x
y ' =a+ b' x
Mtodo usado para la proyeccin demanda, se encuentran en el libro SAPAG, pag. 76.
De los cuales se obtuvieron los siguientes resultados de proyeccin de demanda:
Tabla N8: Proyeccin demanda.

Demanda Proyectada
2,000
1,500
Dda Proyectada
1,000
500
0
2,013 2,014 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 2,022
Grfico N1: Proyeccin demanda.
La proyeccin de demanda fue realizada en base al horizonte de evaluacin (7 aos),

el cual se determin por el plazo de devaluacin de los activos de mayor influencia y
utilizacin del proyecto y su naturaleza.
A partir de esta Demanda, se generar la Oferta que el proyecto buscar como ptimo
para generar los beneficios detectados de la necesidad original.
3.8. Identificacin de la poblacin objetivo

El pblico objetivo de nuestro proyecto, se limita a estudiantes de educacin superior,
que no pertenezcan a la quinta regin y que tengan nimo de residir en Via del Mar
apuntando hacia los segmentos socioeconmicos C2 y C3.
3.9. Oferta actual y proyectada

Segn el presupuesto que se posee para el arriendo del lugar fsico, se encontr una
casa en la ubicacin determinada por el estudio de localizacin realizado, la cual arroja
una capacidad instalada de 5 piezas, para 1 persona cada una de ellas. Este factor es
determinante, por lo que restringe nuestra oferta actual. Es decir nuestra oferta actual
es de 5 espacios habitables para 1 persona cada una de ellas.

Oferta (habitaciones para 1

persona cada una de ellas).
Debido a que el uso y contrato del terreno, es por determinacin de su dueo, la no

modificacin estructural a grandes rasgos de ste es aceptada, esto debido a la
capacidad de inversin es baja en comparacin a los precios que cobran casas o
terrenos de mayor tamao y capacidad. Motivo por el cual la proyeccin de demanda
del horizonte de proyecto es la mantencin de la oferta inicial para los 7 aos de
desarrollo de ste.
3.9.1. Localizacin
Los principales puntos que debe cumplir la localizacin son
-Debe estar ubicado dentro del plan de Via del Mar
-Debe tener conectividad
Ubicacin Residencia Constanzo

Ubicacin entorno a Universidades

Ubicacin entorno a Institutos

4. Anlisis del sistema de comercializacin

4.2. Marketing operativo
Dentro de una empresa la direccin de marketing, tiene como objetivo principal,
establecer las relaciones existentes que hay entre las variables externas, las cueles
pueden ser, la competencia, el entorno, el mercado, los marcos legales, etc. y las
variables internas, que son las que en esta rea, es decir, el marketing las que se
conocen como las 4p, las cuales son precio, plaza, producto y promocin. Esto tiene
por finalidad, conseguir los objetivos, los cuales se establecen en base a la
rentabilidad, cuota de mercado y aumento de ventas.
El producto es lo que se va a vender o el servicio es lo que se va a brindar a los
demandantes
El pecio es el valor en dinero del servicio que se entregara, as como las formas de
pago, o los descuentos que se realicen.

La promocin es bsicamente la publicidad que se realizara del servicio el
cual se ofrece.
La plaza es el lugar donde se promocionar el producto.
Las decisiones que se tomen en base a las 4p, formaran el denominado esfuerzo plana
de empresa, para la creacin de una residencia universitaria.
4.2.1. Producto
Hay que tener bien en claro cul es el servicio especficamente que se entregara en la
residencia, aqu se considera no solamente el que se dar, sino tambin el cmo se
har.
En este tem se detallarn los atributos ms importantes que ofrece la residencia
universitaria.
Las habitaciones deben ser cmodas, sin importar si son individuales o

compartidas, idealmente deben estar amobladas, con algn espacio dentro de la
habitacin que ayude al estudio del demandante.
La ubicacin principalmente debe encontrarse en un sitio seguro, con buena

locomocin, fcil acceso e idealmente cerca de los centros de estudio.
El personal que trabaje en la residencial debe ayudar a garantizar la tranquilidad,

seguridad y ambiente adecuado, el cual genere un clima que motive el desarrollo
acadmico de los inquilinos.
La infraestructura debe ser espaciosa y moderna, por supuesto contar con los
servicios bsicos, agua caliente, luz, etc.
y una amplia capacidad de
alojamiento, en conjunto con brindar la seguridad personal privada necesaria.
Debe contar a su vez con la tecnologa necesaria para el buen desarrollo de las
actividades acadmicas y esparcimiento de los estudiantes.
Los servicios complementarios deben estar adecuadamente equipados, por

ejemplo si se ofrece lavandera, tener el espacio fsico y las maquinarias
necesarias para poder brindar de buena manera este servicio.

4.2.2. Plaza
Elemento del mix que utilizamos para conseguir que un producto llegue
satisfactoriamente al cliente.
Se entiende como plaza el lugar fsico o rea geogrfica en donde se va a distribuir,
promocionar y vender cierto producto o servicio, la cual es formada por una cadena
distributiva por la que estos llegan al consumidor, es decir, del fabricante a los distintos
tipos de establecimientos en donde pueden ser adquiridos.
La residencia se encontrara en un sitio central, por donde sea transitado por

estudiantes universitarios.
Su infraestructura ser moderna, as pueda llamar la atencin de los clientes

objetivos que posea la residencial.
4.2.3. Precio
En toda empresa las cuales tiene como fin conseguir beneficios, deben fijar sus precios
de sus productos o servicios, que en este caso es un servicio. Hay que tener muy
presente que el precio es considerado como uno de los elementos ms importantes
que condicionan la cuota del mercado de la residencial y su rentabilidad.
Para poder fijar el precio que se cobrara por el servicio entregado, es necesario
tener en cuenta el rango de los valores existentes en el mercado, los cuales
entreguen un servicio similar o igual al que se est prestando, como por ejemplo
otras residenciales, departamentos, casas, familias particulares, pensiones, etc.
La fijacin del precio tambin debe considerar las variables que den un valor
agregado, como seguridad, localizacin y servicios complementarios. Esto
considerando que le precio debe ser accesible, para que la residencia
universitaria sea atractiva, presentando un servicio de alojamiento de calidad
versus un valor monetario que valla acorde al fijado por el mercado.

La estrategia de fijacin de un precio un poco ms elevado para este

nuevo servicio, permitir obtener un mayor beneficio de cada uno de
los segmentos del mercado dispuestos a pagar, quizs el volumen
de venta ser menor pero el nivel de beneficios por cada venta ser mayor.
El precio como debe ir acorde con los que se presentan en el mercado, se debe
fijar ni muy arriba del promedio, ni menos muy abajo, sabiendo que el promedio
de otros oferentes es de $208.666.
Los mtodos para la fijacin de precios de un producto o servicio se pueden

basar en 3 aspectos: coste, competencia o demanda
4.2.4. Promocin
La promocin es el elemento de la mezcla de marketing que sirve para informar,

persuadir y recordarles al mercado la existencia del servicio y donde se localiza, con la
finalidad de influir en los sentimientos, creencias o comportamientos del receptor o
destinatario.
Hoy en da las herramientas tecnolgicas son un medio importante de difusin

de informacin, se puede presentar el servicio de alojamiento, por medio de
este, ya sea ingresando a una base de datos que promocione el servicio, como
por ejemplo la pgina de universia, la cual presenta una surtida cartera de
oferentes de este mercado.
Las redes sociales hoy en da tambin son utilizadas para la difusin de

informacin de prestacin de servicios, una cuenta en Facebook o twitter puede
ser otra alternativa.
Pagar por anuncios que aparezcan en pginas con una alto nivel de vitas, donde
se pueda ofrecer el servicio en s, brindando una breve descripcin de este e in
formacin de contacto.

Pedir autorizacin en universidades para poder pegar afiches

alusivos al servicio, los cuales muestren la informacin de contacto
y una descripcin atrayente para los posibles clientes.
Contratar promotores que entreguen un pequeo panfleto informativo fuera de

las universidades.
Se pretende cobrar entre $250000 y $290000, ya que, segn las encuestas est dentro del
rango que los estudiantes estn dispuestos a pagar.
IV. Estudio Tcnico

4.1. Proceso del negocio
4.1.2. Proceso de entrada del servicio
La entrada de nuestro negocio, consiste en la captacin de la oferta realizada por parte
del alumno en los medios de promocin escogidos, para luego realizar el contacto
directo con la empresa (telfonos, mails o Facebook), de manera que se pueda
establecer un intercambio directo hasta llegar a la decisin de contrato de servicio de
vivir en la Residencial. Una vez firmado el contrato y realizados los pagos de mes de
garanta la persona se considera como residente y goza con los derechos de todos
quienes habitan en la residencial.
4.1.3. Proceso de salida del servicio
Llegado el fin del perodo universitario, que concierne Marzo-Diciembre, el estudiante
debe volver a su ciudad de origen, existe la posibilidad de acordar una renovacin

anticipada del contrato para el prximo periodo escolar, sin embargo, cabe
la
posibilidad de que el alumno desee cambiar de residencial a un
departamento, casa u hospedaje. De ser as se conversa y se llega a un
mutuo acuerdo de no renovacin del contrato.
En la extrema situacin de querer cortar el servicio a mitad o durante el perodo
estudiantil, el alumno debe avisar al administrador dicha decisin, con un plazo mnimo
de 3 meses, los cuales sirven como plazo para ste de buscar otro lugar y como plazo
para la Residencial de emitir una oferta de habitacin a los medios de promocin
escogidos. En el caso de que el estudiante, se marche de manera rauda y sin previo
aviso, se har uso del mes de garanta como monto reparador de dao de costo de
oportunidad para la Residencial.
4.2. Anlisis del tamao de proyecto

EL tamao del proyecto abarcar una parte nfima de la demanda debido a las
restricciones territoriales y de monto en inversin inicial.
4.3. Localizacin del proyecto

4.3.1. Macro localizacin
Opciones de ubicacin:
Ubicacin A: 4 norte con 5 oriente
Ubicacin B: chorrillos
Ubicacin C: agua santa
Segn las encuesta realizadas al pblico objetico los aspectos cualitativos a la hora de
elegir donde residirse son las caractersticas de entorno que se encuentran cerca del
lugar, las vas de acceso de dicho lugar y clima; siendo el de mayor importancia el

acceso ya que al ser estudiantes necesitan llegar de manera cmoda a sus
instituciones, dejando en segundo plano el clima y entorno.
El estudio indico que en cuanto al acceso del lugar existe preferencia con
4 norte y 5 oriente, y agua santa ya que existe mucha locomocin colectiva cerca de
esos dos lugares.
En cuanto al entorno que existe en el lugar los encuestados optaron por la localizacin
de 4 Norte con 5 Oriente, ya que cerca existen varios lugares atractivos para jvenes
estudiantes.
En cuanto al clima no existe preferencia entre ninguno de los 3 lugares.

4.3.2. Micro localizacin

La distribucin dentro del terreno con respecto a la infraestructura del proyecto debe
ser ptima. Bsicamente el terreno consta de 282 m 2 en la cual 236 m2 estn
construidos.
4.3.2.1. Lay-Out
Primer Piso:
Descripcion
2 Dormitorios.
1 Cocina.
Living.
Comedor.
1 Bao.
1 Lavandera.

Segundo Piso:
Descripcin
3 Dormitorios.
2 Baos.
1 Caja escalera.
3 Closets.
1 Terraza.

4.4. Anlisis organizacional

4.4.1. Estructura organizacional
La estructura organizacional es un sistema formal de relaciones de trabajo para la
simultanea separacin e integracin de las tareas, es decir, la especificacin de quien
debe hacer que y como deben coordinarse los esfuerzos.

Para lograr una estructura organizacional eficiente, uno de los aspectos ms
importantes, para lograr el xito de una empresa, lo constituyen las
personas, por lo que es necesario contar con el personal adecuado.
Para alcanzar los objetivos de una empresa, se debe contar con una estructura
organizacional que ayude a brindar soporte, para obtener dichos objetivos es decir que
la entrega del servicio sea adecuada para la necesidad del cliente.
4.4.1.1. Organigrama
Administrador:
El perfil del administrador de la residencial, debe poseer habilidades blandas y
tcnicas, con las cuales se pueda contar para el correcto funcionar del proyecto a
realizar.
Habilidades blandas:
Responsabilidad.
Compromiso.
Paciencia y buen trato de personas.
Habilidades para tomar decisiones en cortos plazos de tiempo.
Manejo de personal.
Modales y cumplimiento de tica laboral.
Habilidades tcnicas:
Cuarto medio cumplido.
Conocimientos bsicos de contabilidad.
Conocimientos en manejo de empresas.
Auxiliar:
El requerimiento bsico para el auxiliar con el que queremos contar, es el de poder
realizar las labores domsticas para una casa de gran tamao. Por lo que existe un
requerimiento fsico y etario para ste puesto laboral.
Edad entre 20 y 50 aos.
Buen estado fsico.
Responsabilidad.

Paciencia y buen trato de personas.

Modales y cumplimiento de tica laboral.
Cuarto medio cumplido.
V. Estructura de costos
5.1. Costo de inversin
Tabla costos inversin
Piezas
Cantidad
Precio Unitario
Total

Cama con Velador
Juego de Sabanas
$
109.990
$
9.990
$
6.990
$
9.990
$
49.990
$
549.950
$
99.900
$
69.900
$
99.900
$
149.970
Precio Unitario
$
229.990
$
199.990
$
24.990
$
7.990
$
34.990
$
3.490
$
1.690
$
1.490
$
3.000
$
3.800
Total
$
229.990
$
199.990
$
24.990
$
15.980
$
34.990
$
10.470
$
1.690
$
5.960
$
3.000
$
3.800
5
10
Frazadas
10
Plumones
10
Armario Armable
Sala de Estar
Cantidad
Televisor 42'
Living
Mesa de Centro
Calefactor Electrico
Taca - Taca
Florero
Centro de Mesa
Figura Decorativa
4
1
Plantas
1
Cocina
Cantidad
Microondas
Cocina 6 Quemadores
Servicios
Vasos
Horno Electrico
Precio
Unitario
$
24.990
$
159.990
$
7.990
$
890
$
17.990
Total
$
24.990
$
159.990
$
15.980
$
1.780
$
17.990

Juego de Loza
$
12.490
$
19.990
$
16.990
$
129.990
Mini Pimer
Juguera
Refrigerador
Comedor
Cantidad
Comedor
$
24.980
$
19.990
$
16.990
$
129.990
Precio
Unitario
$
99.990
Inversin Inicial en Equipamiento
Total
$
99.990
2.313.150
5.1.2. Costos operacionales

Los costos operacionales se construyeron pensando en la estructura de recursos
humanos presentada anteriormente
Cargo
Administrad
or
Auxiliar de
aseo
Q H/H
H/H
Diaria
H/H
Mensual
Meses/A
o
10
32
10
Costo
Mensual
$
220.000
$
40.000
Total
Triple Pack
VTR
MOVISTAR
CLARO
Costo
Total
$
2.200.000
$
400.000
$
2.600.000
$
$
$
PRECIO
40.990
41.990
39.990
$
$
$
516 KW
106,4
280,0
491,0
LUZ
CONSUMO
COSTO UNITARIO
COSTO FIJO
USO SIST.
AGUA

COSTO UNITARIO
CONSUMO AGUA
RECOLECCION
TRATAMIENTO
Baln de Gas 45 kg
Abastible
Gasco
Lipigas
6M2
$
$
$
647
280
195
$
$
$
Precio
52.980
53.500
54.980

VI. Estudio Financiero

6.1. Modelo CAPM
Para el clculo de la tasa de descuento del proyecto se usara la metodologa del CAPM
que plantea que la tasa del costo de capital relevante de un proyecto es equivalente a
una tasa libre de riesgo, ms un premio por riesgo especfico del sector industrial
donde se pretende invertir, por lo tanto:
Camp = E(Ri) = Rf + (E(Rm) Rf)*Bi+Rp
E(Ri): Tasa de descuento
Rf: Tasa libre de riesgo
(E(Rm)-Rf): Premio por riesgo
Rp: Riesgo pas
Bi: Beta, riesgo sistemtico, relaciona el activo con el mercado
La rentabilidad del activo libre de riesgo (Rf) est asociado al retorno de un bono
emitido por el banco central. En este proyecto se considera una buena aproximacin a
los bono cupn (BCP) a 5 aos debido que coincide con el horizonte de evaluacin de
este proyecto. Este valor fue capturado de http://www.abif.cl/
La fecha de captura fue el da 22 de junio de 2014
BCP
4,51%
6.1.1. Prima de riesgo

Para calcular la esperanza de retorno de mercado E(Rm) se puede utilizar el IPSA o
IGPA
En el proyecto se utilizara el indicador IGPA (ndice general de precio de las acciones),
que representa las variaciones de precio de mercado accionario en un contexto de
largo plazo.

Este ndice se obtiene de un promedio simple de las variaciones de precio
diario de todas las acciones, entregando valores de forma ms general que
el IPSA, que tan solo representa a las 40 acciones ms transadas.
La informacin se obtiene de la base de datos estadsticos del banco central de chile,
considerando los periodos comprendidos entre los aos 2007 y 2011.
La metodologa seguida fue calcular los promedios para cada ao, para luego
determinar la variacin de un ao a otro y calcular la esperanza de retorno de mercado
(E(Rm)) como el promedio de las variaciones entre cada ao.
Tabla ndice General de Precios de las Acciones IGPA
ndice General de Precios de las Acciones IGPA - Valor Nominal - Base 30/12/1980=100
Periodo
Promedio Anual
2007
2008
2009
2010
2011
14.134,35
13.086,21
14.268,40
19.827,02
21.221,55
-10,48
11,82
55,59
13,95
Variacin Anual
17,72
E(Rm) (%)
6.1.2. Eleccin de la Beta

La Beta mide la sensibilidad de los retornos de una accin a los retornos del mercado.
Es la pendiente de la recta de la regresin entre los retornos histricos de una accin y
los del mercado: Beta (i,m) = Covar (i,m) / Var(m)
En otras palabras se busca una empresa que sirva como parmetro de comparacin,
que se pueda estimar su beta, que ser utilizado como referente al beta del proyecto en
estudio. Para esto se utiliz los betas dados por el financista norteamericano Aswath
Damodaran.
La empresa aproximada que se utilizo es Hotel/Hostal.
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Industry
Name
Hotel/Hostal
Number
of firms
89
Average
Unlevere
d Beta
0.90
Average
Levered
Beta
1.27
Average
correlation
27.93%
Total
Unlevere
d Beta
3.23
Total Levered
Beta
4.56

Con los datos anteriores se procede a desapalancar el beta, para la

utilizacin de este en el proyecto puro, utilizando los valores de la empresa
aproximada. Este resultado obtiene por medio del mtodo de hamada, ya que esta
empresa no transa acciones en la bolsa. Ver ecuacin.
1
=
1+
D
(1T )
E
Dnde:
1 : Beta Promedio del mercado
D/E: Ratio de Mercado
T: Impuestos
=
1,27
1+ 0,27(10,12)
=1,14
Luego con el valor del beta desapalancado se vuelve a apalancar el beta para utilizarlo
en el flujo de caja financiado, con los valores de la tasa de impuesto y deuda patrimonio
del proyecto en estudio con la siguiente frmula:
( DP ))u
a= 1+ ( 1T )
a : Beta apalancado
u: Beta desapalancado
T: Tasa de impuestos del pas donde opera la empresa
D/P: Nivel de endeudamiento
( 7030 ))1,14
a= 1+ ( 10,20 )
a = 3,268

6.1.3.Riesgo pais
Country
Chile
Regin
Central and South
Amrica
Local Currency Rating
CDS Default Spread
Aa3
1,08%
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
En conclusin: Tomando en cuenta los siguientes antecedentes:
Beta
Proyecto puro
Proyecto financiado
tasa descuento E(Ri)

1,14
20.65%
3,268
48.76%
Luego para el clculo del promedio ponderado de costo de capital (Wacc) se usaran los
siguientes datos y la siguiente ecuacin:
impuesto
D
P
Tasa de impuesto
banco
Wacc=
( Ri )P
iD
(1T )+ E
D+ P
D+ P
Dnde:
i: tasa inters del banco
T: Impuestos
P: Patrimonio
D: Deuda
Por lo tanto:
Wacc=
0,1270
43,0830
( 10,20 ) +
70+30
70+ 30
20%
70%
30%
12,00%

Wacc=
Wacc puro=
21%
0.120
20.65100
( 10.20 ) +
0+100
0+100
Wacc puro=21
Wacc financiado=
0.12100
48.760
( 10.20 )+
100+0
100+0
Wacc financiado=10

6.2. Flujo de caja

6.2.1Ingresos
50%
Habitaciones.
Habitacin
Habitacin
Habitacin
Habitacin
Habitacin
1
2
3
4
5
$
$
$
$
$
$
Cobro
mensual
290.000
250.000
250.000
250.000
250.000
1.290.000
Mes 1: 60%
$
645.000
70%
Mes 2: 80%
$
903.000
6.2.2. Capital de trabajo

Mes
Ingresos
$
-
Egresos
Saldo
Mensual
$
$
-
Saldo
$
Acumulado -
3
4
$
$
$
$
1.290.0 1.290.0
645.000 903.000 00
00
-$
-$
1.031.6 1.031.6 -$
-$
70
70
911.670 911.670
-$
-$
$
$
386.670 128.670 378.330 378.330
5
6
7
$
$
$
$
1.290.0 1.290.0 1.290.0 1.290.0
00
00
00
00
-$
-$
-$
911.670 911.670 911.670
$
$
$
378.330 378.330 378.330
$
-$
-$
-$
$
$
$
1.376.3
386.670 515.340 137.010 241.320 619.650 997.980 10
-$
911.67
$
378.33
$
1.754.6
40
El capital de trabajo a cubrir es $515.340 ya que el mximo dficit acumulado en el segundo

mes.
6.2.3. Depreciacin de activos
Piezas
Cantid Precio
ad
Unitari
o
Total
Aos
de
vida
Deprecia
cin
normal
Aos
3

til
Cama
con
Velador
Juego de
Sabanas
5
10
Frazadas
10
Plumones
10
Armario
Armable
$
109.99
0
$
9.990
$
6.990
$
9.990
$
49.990
$
549.95
0
$
99.900
$
69.900
$
99.900
$
149.97
0
10
0
0
0
10
$
10.999
$
98.991
$
$
$
-
$
87.992
$
$
$
-
$
76.993
$
$
$
-
$
4.999
$
44.991
$
39.992
$
34.993
0
0
Depreciacin de activos
Aos
Sala de Estar
Televisor 42'
Living
Precio
Cantid
Unitari
ad
o
1
1
Mesa de Centro
Calefactor
$
229.99
0
$
199.99
0
$
24.990
$
Total
$
229.99
0
$
199.99
0
$
24.990
$
Aos
de
vida
til
Deprecia
cin
normal
10
$ 22999
10
$ 19999
10
10
$ 2499
$ 799
$
$
$
206.991 183.992 160.993 1
$
$
$
179.991 159.992 139.993 1
$
$
$
22.491
19.992 17.493
$
$
$

Elctrico
Taca - Taca
Florero
Centro de Mesa
Figura
Decorativa
4
1
Plantas
1
7.990
15.980
$
34.990
$
3.490
$
1.690
$
1.490
$
3.000
$
3.800
$
34.990
$
10.470
$
1.690
$
5.960
$
3.000
$
3.800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7.191
$
$
$
$
$
$
-
6.392
$
$
$
$
$
$
-
5.593
$
$
$
$
$
$
-
Depreciacin de activos
Cocina
Precio
Cantid
Unitari
ad
o
Microondas
Cocina 6
Quemadores
Servicios
Vasos
Horno Elctrico
Juego de Loza
Mini Pimer
Juguera
Refrigerador
$
24.990
$
159.99
0
$
7.990
$
890
$
17.990
$
12.490
$
19.990
$
16.990
$
129.99
Total
$
24.990
$
159.99
0
$
15.980
$
1.780
$
17.990
$
24.980
$
19.990
$
16.990
$
129.99
Aos
de
vida
til
10
10
10
10
10
10
10
10
10
Deprecia
cin
normal
$
2.499,0
$
22.491
$
19.992
$
17.493
$
15.999,0
$
799,0
$
89,0
$
1.799,0
$
1.249,0
$
1.999,0
$
1.699,0
$
12.999,0
$
$
$
143.991 127.992 111.993
$
$
$
7.191
6.392
5.593
$
$
$
801
712
623
$
$
$
16.191
14.392
12.593
$
$
$
11.241
9.992
8.743
$
$
$
17.991
15.992
13.993
$
$
$
15.291
13.592
11.893
$
$
$
116.991 103.992 90.993

0
0
Aos
Comedor
Comedor
Precio
Cantid
Unitari
ad
o
1
$
99.990
6.2.4. Flujo de caja mensual
Total
$
99.990
Aos
de
vida
til
10
Deprecia
cin
normal
$
9.999
$
89.991
$
79.992
$
69.993

6.2.5. Flujo de caja proyecto puro
VAN: $ 3.913.525,85
6.3. Anlisis de riesgo

Existe una certeza casi del 50% de que el van sea mayor a $ 3.000.000.

Sensibilidad del proyecto
La influencia del ao 0 el cual es la inversin, es determinante para el proyecto puesto que es

donde yace el riesgo dl VAN.
VII. Normativas legales

Como la ley define no podr funcionar cualquier residencial sin una
autorizacin sanitaria, otorgada por el Servicio Nacional de Salud, para
obtenerla deber solicitar la autorizacin sanitaria correspondiente, a la
Jefatura del rea Hospitalaria de Salud que tenga jurisdiccin sobre el
lugar en que l se encuentre.
Para lograr dicha autorizacin se deber presentar los siguientes papeles
a. Solicitud dirigida al Director del rea Hospitalaria, en la cual se indicar el
nombre del propietario y del representante legal; nombre del administrador,
nombre del establecimiento; ubicacin, tipo de establecimiento, servicios que
prestar a los usuarios, nmero de habitaciones, nmero de salas de baos
o de servicios higinicos y cualquier otra informacin adicional que permita
calificar al establecimiento.
b. Condicin de propietario o de arrendatario del inmueble, y en este ltimo
caso, contrato de arrendamiento.
c. Plano de ubicacin.
d. Planos del edificio y del establecimiento en particular.
e. Planos de Agua Potable y Alcantarillado aprobados por el Servicio Nacional
de Obras Sanitarias (SENDOS).
Este tipo de establecimientos debern cumplir con los siguientes requisitos:

a)
b)
c)
Ser construccin a ssmica y en lo posible de material incombustible.

Tener vas de escape, con puertas amplias que permitan una fcil
evacuacin.
En los edificios en alto, disponer de escalera amplia e incombustible, en el
caso de los hoteles, moteles y apart-hotel, y mantenerse permanentemente
desratizados.
7.1. Condiciones sanitarias generales

Cada habitacin deber tener iluminacin natural mediante superficies vidriadas, las
que debern tener como mnimo un octavo de la superficie de la planta.

L
os pasillos y otras dependencias debern contar con iluminacin natural o

artificial, que permita una circulacin de las personas sin peligro, a la vez
que efectuar y mantener una adecuada limpieza y orden.
Todas las dependencias debern estar convenientemente ventiladas. Las
ventanas debern abrir como mnimo en un 50% de su superficie; si la ventilacin
conseguida de esta manera no fuera suficiente, deber ser suplementada por
extractores o entrega mecnica de aire exterior.
Como prevencin de riesgo de incendio, los establecimientos debern contar con un
extintor por cada 100 m 2 del establecimiento o fraccin, con un mnimo de dos
extintores. Estos se colocarn en los lugares de mayor riesgo y en sitios de fcil
acceso que debern mantenerse libres de toda obstruccin que impida o dificulte su
utilizacin.
El personal del establecimiento deber ser instruido sobre la manera de usar los
extintores para los casos de emergencia. Todos los extintores debern ser revisados
por lo menos una vez al ao, a fin de verificar sus condiciones de funcionamiento.
Aquellos cuya carga es susceptible de alterarse con el tiempo, debern ser
recargados, sin excepcin, una vez al ao por lo menos.
Las puertas de escape debern abrir hacia fuera, estar libres de obstculos que
impidan u obstaculicen su utilizacin en caso de catstrofe.
Estos establecimientos debern contar con botiqun de primeros auxilios con los
siguientes elementos mnimos:
-Tintura de yodo, algodn hidrfilo, gasa esterilizada, alcohol, tela adhesiva, jeringas
esterilizadas, vendas de diversos tamaos.
El administrador tendr la obligacin de dar cuenta a los servicios de asistencia pblica
en casos de accidentes de los pasajeros.
7.2. Servicios higinicos

Cuando en los dormitorios no se consulte sala de bao independiente completa (W.C.,
lavatorio, ducha o tina), stos debern disponer, en todo caso, de un lavatorio con agua
corriente y desage.
Los establecimientos que no dispongan de servicios higinicos independientes por
habitacin, debern tener una sala de bao completa, a lo menos, por cada 4
dormitorios o por cada ocho personas que puedan acomodar, adems de W.C.
independiente con lavatorio anexo, por cada seis huspedes, consultndose, en todo
caso, uno como mnimo por cada piso.
El personal que labora en estos establecimientos deber tener servicios higinicos
independientes para cada sexo, los que tendrn que cumplir en cuanto al nmero de
artefactos con lo establecido en el decreto supremo N 762, de 1956, que contiene el
Reglamento sobre Condiciones Sanitarias Mnimas de la Industria.

7.3. Disposicin de basuras

En estos establecimientos la basura deber disponerse en tarros con tapas
y/o en bolsas plsticas de un tamao tal que sean de fcil manejo para su
traslado.
Deber existir un lugar especial donde se deposite la basura en espera de su retiro por
los servicios municipales. Este deber contar con piso y zcalos impermeables de
color claro, desage de piso, llave de agua, manguera para limpieza e iluminacin
adecuada. Tendr, adems, capacidad suficiente para acumular la basura del
establecimiento durante tres das como mnimo, en depsitos adecuados. Deber
permanecer cerrado, si fuera factible y en perfecto estado de limpieza, con las debidas
protecciones contra roedores e insectos.
En caso de disponerse de otros sistemas de disposicin final de basuras, stos deben
ser aprobados por el Servicio Nacional de Salud.
7.4. Mantencin, funcionamiento e higiene

Estos establecimientos deben mantenerse en ptimas condiciones de limpieza. Debe
hacerse un aseo una vez al da, como mnimo.
La presentacin general y estado estructural de las dependencias deber mantenerse
en buenas condiciones (pintura, vidrios, pisos, etc.)
Las redes interiores de agua potable y alcantarillado no debern presentar filtraciones.
Los artefactos sanitarios debern estar en perfecto estado de limpieza y
funcionamiento, con el objeto de prevenir todo peligro para la salud de los usuarios, as
como evitar que se produzcan malos olores.
Cuando se detecte presencia de ratas u otro tipo de vectores sanitarios, se deber
eliminar el foco de crianza, atraccin o va de acceso al establecimiento. Como
refuerzo de esta accin se podr recurrir a desratizaciones o desinsectaciones.
La ropa sucia, ya sea del establecimiento o de los pasajeros, deber disponerse en
bolsas destinadas exclusivamente a este servicio, las que sern ubicadas en una
dependencia especial, convenientemente ventiladas y aseadas, desde donde sea fcil
su traslado a los servicios de lavandera propios o a un servicio externo.
Esta dependencia no podr estar ubicada adyacente a los servicios de alimentacin.
La ropa limpia deber disponerse en una dependencia independiente y no debe tomar
contacto con la ropa sucia en ningn momento.
7.5. Sanciones
Cualquiera infraccin a las disposiciones del presente reglamento ser sancionada de
acuerdo a las disposiciones contenidas en el Libro IX del Cdigo Sanitario.
Las Municipalidades del pas no podrn otorgar la patente para el funcionamiento de
estos establecimientos, si ellos no cuentan con la autorizacin sanitaria previa
concedida por el Servicio Nacional de Salud.

La infraccin a este artculo deber ser sancionada por la autoridad sanitaria
con la clausura del establecimiento.
Calificacin de Hospedajes universitarias
Para lograr un estndar superior en hospedajes universitarios se deben cumplir con el
80% de estos requisitos
Requisito de la organizacin y administracin interna
Organizacin y administracin interna
Los alojamientos en cualquier de sus clasificaciones, debe tener una organizacin y
administracin interna, que preste los servicios correspondiente a su cargo.
Se debe contar con un manual de la organizacin que contenga a lo menos:
-Organigrama o esquema de cargos, en el cual se establece las funciones, jerarquas y
de control;
-Definicin y estructuracin de las reas de la organizacin, incluyendo las funciones
de esas reas;
Se debe contar con un directorio de servicio, de todos los servicios, indicando definicin
del servicio y horarios de las prestaciones.
Contar con un programa de mantencin, prevencin y correctivos que se realicen cada
ao, de tal manera de asegurar el buen estado de funcionamiento, conservacin y
mantenimiento de las instalaciones e infraestructura del alojamiento universitario.
Contar con procedimientos funcionales y de control relacionados con la seguridad e
higiene de las dependencias e instalaciones del alojamiento universitario.
Para obtener una clasificacin superior en los estndares de los hospedajes
universitarios se debe cumplir con el 80% de los siguientes servicios.
Servicios bsicos:
-Servicio de alimentacin no aplica
-Servicio de conectividad a internet: Internet- wifi mayor banda ancha
-Servicio de hardware: 1PC por cada 6 estudiantes y una impresora multifuncional
-Servicio de aseo: Aseo diario en espacios comunes.
-Servicio de televisin: Tv cable-TV Abierta en al menos el 30% de las habitaciones.
-Servicio de telefnico (acceso): Local e internacional
-Servicio de acondicionamiento trmico: Calefaccin y ventilacin en habitaciones y
lugares de uso comn cuando la temperatura interior sea menor a 18 C y mayor a 24
C

-
Servicio de entretencin: Mnimo dos actividades: Biblioteca, maquinas

ejercicios o similares
Servicio de iluminacin complementaria: no aplica.
Ubicacin
-Distancia a la locomocin colectiva: A menos de cinco cuadras
-Vas de acceso: Vehicular y peatonal
-Distancia servicios de comercio: A menos de cinco cuadras
Infraestructura
-Condicin de la fachada: Buen estado conservacin
-Interiores de la casa habitacin: Sin grietas, pintado y libres de humedad
-instalaciones elctricas: En perfecto estado( con sello SEC)
-Tipo de habitacin: Individual
-Dimensin de la habitacin: Mnimo 7,5 mts cuadrados por personas.
-Tipo de bao:bao compartido
-Dimensin bao: Mnimo de superficie en bao bao compartido 2,5 mts cuadrados
-Capacidad sala de reunin/Esparcimiento: 40% de la capacidad del alojamiento que
permita la permanencia simultnea
-Capacidad espacio de alimentacin (cocina o comedor): 40% de la capacidad del
alojamiento que permita el uso y atencin simultnea.
-Sealizacin interna y vas de escape: Relativa a los servicios y espacio de uso comn
-Extintores: En pasillo o lugares de fcil acceso
-Capacidad de espacio de estudio: 20% de la capacidad del alojamiento que permita el
uso simultneo.
Equipamiento mobiliario y suministro habitaciones
-Dimensin de las camas: Cama de 1,5 plaza.
-Mobiliario para guardar ropa: Ropero con puerta de al menos 80 cm.
-Lmpara de velador: Por cada estudiante en la habitacin.
-Colchn: Con resorte y espesor min de 15 cm en buen estado y cubre colchn.
-Ropa de cama: Frazadas, almohadas, sbanas y plumn.
-Mobiliario de estudio: Por cada estudiante en la habitacin.
-Interruptor de iluminacin elctrica central: Junto a la puerta de acceso.
-Porta rollo de papel higinico: Aplica.
-Tomacorriente con indicacin de voltaje: Aplica.
-Papelero: Aplica.
-Persianas o cortinas: Aplica.
-Iluminacin habitacin: 100% de las habitaciones con luz natural.
Equipamiento mobiliario y suministros de bao
-Ducha, lavamanos e inodoro: Aplica.
-Inodoro con asiento y tapa: Aplica.

-
Revestimiento del bao: Azulejo completo.

Iluminacin elctrica: En buenas condiciones sin cables expuestos.
Agua caliente: En lavamanos y ducha.
-Toallero: junto a la ducha y lavamanos.
-Papelero: Aplica.
-Secador de pelo: Uso personal.
-Espejo: Dimensiones de 50x70 cm como mnimo.
-Calefn: Fuera del bao, en lugar ventilado.
Equipamiento mobiliario y suministro cocina
-Cocina (no cocinilla): Con horno.
-Sistema de refrigeracin de alimentos: Aplica.
-Vajilla cristalera y cubiertos: De acuerdo a la capacidad del alojamiento universitario.
-Estantera de cocina: Para almacenar utensilios e insumos adems de 1 estante o
lockers para guardar insumos por cada estudiante.
-Utensilios para preparar alimentos: Ollas, sartn y otros.
-Basurero hermtico: Aplica.
-Artefacto de lavado: Lavaplatos con agua fra y caliente.
-Otros artefactos: Hervidor, tostador, horno microondas.
Requisitos comerciales y de Marketing
Ventas
Es competencia del alojamiento universitario contar con un servicio de ventas que
cumpla con los requisitos mnimos siguientes:
a. Contar con un procedimiento para ventas en donde debe existir un documento
(contrato de servicio) que vincule al estudiante con el alojamiento universitario por el
tiempo que dure la prestacin del servicio.
b. Contar con una ficha de informacin de los estudiantes, la cual debe contener
informacin necesaria para tomar decisiones frente a cualquier evento.
c. Aceptar como mnimo dos medios de pagos, para la cancelacin de la prestacin de
servicios de alojamiento universitario. El cual debe ser evidenciado mediante un
registro (boleta de pago) a la parte interesada.
d. Mantener su patente de alojamiento al da y visible
Patente de prestacin de servicios.
Tenernos que realizar el trmite para obtener nuestra patente de prestacin de servicio.

El
a
tramite consiste en que debemos realizar la solicitud de patentes

comerciales, entregando la documentacin en el mesn de rentas de lunes
viernes de 8:45 a 14:00 horas.
Los requisitos sern:
Iniciacin de actividades en el servicio de impuestos internos SII.
Certificado de la empresa
Todo trmite en la unidad de renta es gratuito y debe efectuarse personalmente por el

interesado o el representante legal.

VIII. Sociedad
Para poder crear la empresa es necesario realizar los siguientes pasos:
Constitucin de Sociedad
Inscripcin en Registro de Comercio
Publicacin en el Diario Oficial
Iniciacin de Actividades y obtencin del RUT (Rol nico Tributario)
Documentos Tributarios
Solicitud de Permisos
8.1. Escritura de Constitucin de Sociedad

Para crear de una empresa en Chile es esencial jurdicamente hablando, la correcta
eleccin de la adecuada figura societaria las cuales pueden ser:
Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (E.I.R.L)
Sociedad por Acciones (Spa)
Sociedad Annima (S.A)
Sociedad de Responsabilidad Limitada (Ltda.)
Sociedad Colectiva
Sociedad Comanditaria
La Escritura de Constitucin de Sociedad es fundamental para crear una Empresa en

Chile ya que establece, entre otras cosas, el tipo de Sociedad, el giro o actividad

comercial a la cual se dedicar, los socios que la conformarn, sus aportes

de
capital respectivos, la forma en que stos participarn de las utilidades y

cmo se responder en caso de prdidas. Adems es un respaldo jurdico
ante cualquier eventualidad sobre los bienes de las partes involucradas ya que se debe
estipular los lmites y alcances de las responsabilidades comerciales. Tambin detalla
cmo se administrar esa Sociedad, la labor de cada uno de los participantes y la
manera como se establecern las remuneraciones, jurdica requerida para realizar los
trmites relacionados para crear una empresa en Chile, as como tambin la obtencin
de RUT y patente comercial.
El tipo de sociedad que se escogi en este proyecto fue la de EIRL, se eligi este tipo
de sociedad ya que esta la componen personas jurdicas cuya responsabilidad queda
limitada al monto de sus aportes o hasta la suma adicional que hayan estipulado, esto
quiero decir que mientras el negocio sea operado legalmente y dentro de trminos de la
ley de sociedades, los activos personales de los accionistas no estn en riesgo en caso
de quiebra.
Se elige esta sociedad tambin porque no hay obligacin de que sta comience a
operar en un periodo de tiempo establecido despus de su constitucin, esto nos indica
que la formacin de esta es de manera sencilla y de bajo costo para proteger un
nombre comercial (el nombre de nuestra sociedad no lo podr tener otra).
La administracin se puede confiar a un solo administrador (administrador nico), a dos
administradores (solidarios o mancomunados) o a un Consejo de Administracin (tres o
ms administradores). Se podr elegir cualquiera de estas opciones pudiendo ser los
mismos accionistas lo que resulta conveniente ya resulta ser de ms confianza.
Tambin se consideran los derechos que se estipula que tendrn los socios
Derecho a participar en el reparto de beneficios y en el patrimonio de la sociedad

en caso de liquidacin.
Derecho de tanteo en la adquisicin de las participaciones de los socios

salientes.

Derecho a participar en las decisiones sociales y a ser elegidos como

administradores.
Derecho de informacin en los perodos establecidos en las escrituras.
Derecho de obtener informacin sobre los datos contables de la Sociedad.
Por estas razones se opta por este tipo de sociedad ya que nos favorece con el tipo de
proyecto que estamos elaborando.
El nombre que tomara nuestra sociedad ser el de: Residencia Constanzo CIA LTDA.
Luego de la redaccin de la Constitucin de Sociedad, es necesario proceder a
legalizar el documento ante Notario y con ello materializar la personalidad jurdica
requerida, as como tambin la obtencin de RUT y patente comercial.
8.2. Inscripcin en Registro de Comercio

Luego de constituir la sociedad, se procede a inscribir la Sociedad en el Registro de
Comercio y a publicarlo en el Diario Oficial, eventos que debern realizarse dentro de
los 60 das posteriores, contados desde la fecha que se estipula en la Escritura.
La inscripcin de la Sociedad, se realiza directamente en el Conservador de Bienes
Races, entidad dependiente de la Corte de Apelacin de la regin correspondiente al
domicilio establecido por la sociedad en su escritura. Este trmite puede ser realizado
tanto por los socios o por el representante legal.
En caso de que no tenga conocimiento del Conservador de Bienes races que le
corresponde, de a acuerdo a su jurisdiccin, le sugiero visitar el sitio de la Corporacin
Chilena de Estudios de Derecho Registral, en donde encuentra una nmina completa
con los Conservadores de Bienes Races.
Quien realice el trmite de crear una empresa en Chile, deber presentar:
Dos extractos originales o copias autorizadas por el mismo notario y

Escritura de constitucin de la sociedad o Modificacin y Formulario

N2.
La inscripcin de la constitucin puede demorar, dependiendo de la oficina donde se

realice, entre 3 y 7 das hbiles, y el costo est sujeto a la tasacin de la Sociedad
basndose,
entre
otras
cosas,
en
el
capital
inicial
de
la
misma.
Luego de esto se debe concurrir nuevamente a las oficinas del Conservador de Bienes
Races a retirar la Protocolizacin de la Sociedad (Fojas, Nmero de Inscripcin y
Ao).
8.3. Publicacin en el Diario Oficial

Este trmite debe realizarse dentro de 60 das contados a partir de la fecha registrada
en la escritura de la sociedad. La publicacin del extracto de la escritura en el diario
oficial puede ser realizada por un socio o el representante legal, quien debe concurrir a
las oficias del diario la nacin con el extracto protocolizado de la escritura.
8.4. Iniciacin de Actividades y obtencin del RUT (Rol nico Tributario)

Se debe completar el Formulario de Inscripcin al Rol nico Tributario y/o Declaracin
de Inicio de Actividades N F-4415 el cual deber ser firmado y presentado ante el SII
por el contribuyente, el Representante Legal o una persona autorizada con poder
notarial, quien deber solicitar a travs del mismo documento la verificacin de
domicilio.
Cdula de identidad del contribuyente (o fotocopia legalizada ante notario si es que el
trmite lo realiza un representante legal).
Presentar escritura de creacin, protocolizada ante Notario. En el caso de las
Sociedades Limitadas, debemos presentar adems su publicacin del extracto en el
Diario Oficial y su inscripcin en el Registro de Comercio.

8.
5. Documentos Tributarios
Una vez que la empresa se encuentre constituida e iniciamos las
actividades comienza su obligacin tributaria. Dependiendo del tipo de empresa y/o

actividad que realice deber operar con diversos documentos entre los cuales se
encuentran las Boletas de honorarios, facturas, boletas de venta, libros contables, etc.
El SII, ha puesto a disposicin de los contribuyentes versiones electrnicas, tanto de
sus trmites como de algunos de los documentos tributarios que requiera la Empresa.
Sin embargo, es factible operar con documentos en formato tangible, los cuales
debern adquirirse en una Imprenta para luego solicitar su posterior legalizacin en el
SII
(timbraje
de
documentos).
Una Gua preparada por el SII, que seala paso a paso a seguir para el trmite de
timbraje de documentos en la unidad de SII, la puede ver aqu.
8.6. Permisos
Una vez que ha seguido los pasos anteriores y ya sta se encuentra constituida y
legalizada como contribuyente, el comienzo de las actividades comerciales depender
de una serie de Permisos otorgados por distintas entidades de acuerdo al rubro de la
Empresa. Es muy importante que antes de arrendar o comprar un local, o un terreno,
que se destinar a uso comercial, se consulte el Plano regulador de cada Municipio,
para evitar clausuras.
Esta etapa de Creacin de una Empresa contempla aspectos tan importantes como el
lugar fsico donde se va a operar y el cumplimiento de las condiciones estructurales,
sanitarias y ambientales necesarias para ejercer el giro, que
ya presentamos
anteriormente cuales eran.

Cada pas dispone de un determinado ordenamiento jurdico fijado por su con su
constitucin poltica, leyes, reglamentos, decretos, etc. Es obligacin del administrador
conocer sus libertades y previsiones que condicionan su accionar, ya que de esta
manera van a poder llevar a cabo de manera legal toda la organizacin. Al no tener
correctamente estas normas nos afecta el proyecto ya que este no podra ser realizado.

En la constitucin legal de la empresa la primera decisin jurdica que se
adopta es el tipo de sociedad en la que operar la empresa y la forma de su
administracin.
Al momento de elegir el tipo de sociedad debemos considerar las caractersticas del
proyecto, el volumen de operacin, el capital requerido, la situacin de los socios, etc.
Nos afecta el hecho de tener una empresa legalizada, aunque por muchos puede ser
visto como una carga tributaria pero en la realidad es que es mucho ms y una
empresa desarrollada exitosamente tendr grandes beneficios al estar dentro del
marco legal.
Nos trae algunos beneficios estar legalizados:
La seriedad, porque los individuos preferirn adquirir nuestro beneficio de
residencia, ya que contaremos con calidad y garanta.
Oportunidades de negocio, al ser una empresa legalizada contaremos con que
las dems organizaciones confiaran en negociar con nuestra residencia.
Oportunidad de ingresar al sistema financiero, poder recibir crditos, generar

soporte y garanta, aportar crecimiento a la comunidad y pas y brindar la
posibilidad de reclamar ante las autoridades.

IX. Conclusin
Luego del estudio de mercado y tcnico realizado, se puede concluir que
este negocio es bastante atractivo dado el crecimiento de alumnos inmigrantes que hay
cada ao en la regin de Valparaso. La oferta que hay en Via del Mar si bien es harta
no cubre la necesidad de los clientes ya que al realizar las encuestas estos dieron a
conocer el descontento por las pensiones o departamentos por lo tanto existe una
demanda insatisfecha.
En las siguientes etapas del proyecto se reflej el verdadero beneficio de este
proyecto en un flujo de caja simulando todos los escenarios posibles, sensibilizando y
evaluando cuantitativamente el nivel de riesgo que implica entrar al negocio. Tambin
se analizaron las alternativas del proyecto ya que si bien se pretende arrendar es
necesario evaluar la forma en que se financiara el negocio y as saber con exactitud
cules son los beneficios y costos de cada alternativa.

X. Anexo cotizaciones
AGUA
COSTO UNITARIO
CONSUMO AGUA
RECOLECCION
TRATAMIENTO
6M2
$647
$280
$195
LUZ
CONSUMO
COSTO UNITARIO
COSTO FIJO
USO SIST.
PACK
VTR
MOVISTAR
CLARO
GAS
GASCO
LIPIGAS
ABASTIBLE
516 KW
$106,43
$280
$491
INTERNET / TELEFONIA/ CABLE
$40990
$41990
$39990
$
$
$
45kg
53.500
54.600
52.980

PIEZAS
Cama con Velador
Mica
Mica by cic
Celta
Sabanas
Cannon
Stylo
Basement Home
Frazadas
Stylo
Sarah Miller
Attimo
Plumones
NTO
Mica
Attimo
Armario Armable
Home Collection
Cic
Tiber
Precio
$
$
$
109.990
159.990
149.990
Precio
$
$
$
9.990
6.990
13.990
Precio
$
$
$
6.990
16.990
11.990
Precio
$
$
$
9.990
14.990
10.194
Precio
$
$
$
49.990
59.990
79.990
COMEDOR
Comedor
Stylo
Mica
Attimo
Precio
$
$
$
SALA DE ESTAR
99.990
129.990
199.992

Televisor 42'
Precio
Sony
229.990
LG
259.990
299.990
AOC
Living
Precio
Omerra
199.990
Mica
229.990
Artecasa
255.992
Mesa de Centro
Precio
SM
24.990
Mica
44.995
Attimo
31.992
Calefactor Electrico
Precio
Nex
7.990
Recco
9.990
Somela
16.990
Taca - Taca
Precio
Telescopio
34.990
AGM
89.990
Game Power
49.990
Florero
Precio
Basement Home
3.490
Sarah Miller
3.990
SM
2.990
Centro de Mesa
Precio
Attimo
3.897
Basement Home
2.490
Flora Center
1.690
Figura Decorativa
Precio
Bazar
SM
$
$
1.490
2.990
Sarah Miller
4.990
Plantas
Precio

FICUS
3.000
ENREDADERA
3.800
LAVANDERIA
Lavadora
Samsung
Sindelen
Daewoo
Secadora
Mademsa
Consul
Mabe
Mesa Pequea
SM
Mica
Stylo
Precio
$
$
$
159.990
69.990
119.990
Precio
$
$
$
149.990
159.990
169.990
Precio
$
$
$
Balon de Gas
Abastible
Gasco
Lipigas
14.990
39.995
23.992
$
$
$
Precio
52.980
53.500
54.980
COCINA
Microondas
Somela
Precio
$
29.990

Nex
Whirlpool
Cocina 6 Quemadores
Fensa
Mademsa
Sindelen
Servicio
Home Collection
Fantuzzi
Sarah Miller
Vasos
Bohi
Mica
Atiimo
Horno Electrico
Enaxxion
Recco
Somela
Juego de Loza
Home Collection
Ambienta
Attimo
Mini Pimer
Thomas
Phillips
Trotter
Juguera
Phillips
Black & Decker
Somela
Refrigerador
Daewo
Electrolux
Mademsa
$
$
24.990
39.990
Precio
$
$
$
179.990
169.990
159.990
Precio
$
$
$
7.990
9.990
14.990
Precio
$
$
$
890
2.990
3.290
Precio
$
$
$
19.990
17.990
22.990
Precio
$
$
$
12.490
12.990
29.990
Precio
$
$
$
19.990
29.990
14.990
Precio
$
$
$
16.990
29.990
21.990
Precio
$
$
$
189.990
129.990
199.990

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3.4. IDENTIFICACIN DE REA DE ESTUDIO Y REA DE INFLUENCIA...................................................19

IV. ESTUDIO TCNICO.......................................................................................35

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4.4. ANLISIS ORGANIZACIONAL................................................................................................40

CONDICIONES SANITARIAS GENERALES.................................................................................58

ESCRITURA DE CONSTITUCIN DE SOCIEDAD.........................................................................64

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2.3. Antecedentes generales del proyecto

2.4. Alcance del proyecto

2.5. Justificacin del proyecto

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III. Estudio de mercado

El perfil de los huspedes es principalmente estudiantes inmigrantes a la regin. Sin

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3.2. Anlisis situacin nacional

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3.3. Anlisis situacin actual

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c) Los activos no son especializados.

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bien es cierto, existe un alto nmero de oferentes en lo que respecta a

De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que no existe una alta rivalidad

Los competidores potenciales son aquellos que quieran entrar en el mercado de

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c) Las necesidades de capital son altas.

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De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que no existe una alta

a) Los proveedores son muchos.

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Los productos sustitutos son otras alternativas de hospedaje para alumnos

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De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que la amenaza de los productos

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a) Existen muchos clientes.

De acuerdo a lo antecedentes anteriores, se observa que el poder de los clientes en el

3.4. Identificacin de rea de estudio y rea de influencia

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3.5. Determinacin del tamao de la muestras

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De lo anterior, se obtiene el tamao de la muestra as:

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3. Qu condiciones bsicas debera cumplir el lugar para que te

4. Con que espacios comunes te gustara contar.

Porcentajes % - Cantidad de respuestas

Tipo de espacio para residir

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Condiciones bsicas para

Espacios comunes que te

Ubicacin que ms acomoda

Aspecto considerado importante

Dispuesto a pagar por el lugar

3.6.2. Anlisis de los resultados de las encuestas

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3.7. Anlisis de la demanda

Tabla 1: Nmero matriculas