AQUISIO DE IMVEIS POR

ESTRANGEIROS NO BRASIL
Camila Rufato Duarte1
Rayssa Castro Alves2

ACQUISITION OF PROPERTIES BY FOREIGNERS IN BRASIL

1 Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Viosa.

2 Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Viosa.

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REVISTA DE DIREITO

RESUMO: A legislao brasileira impe limitaes aquisio de imveis

por estrangeiros, de forma que ao adquirirem propriedade no territrio
ptrio estes devem observar um procedimento diferenciado e certas restries quanto a localizao e extenso do imvel. Logo, oportuno analisar
quais so as limitaes impostas, qual a legislao que se aplica, o teor dos
pareceres emitidos pela Advocacia Geral da Unio sobre o assunto nos
ltimos anos e os motivos que levaram o Estado brasileiro a determinar
tais restries.
PALAVRAS CHAVE: Estrangeiro; Aquisio, Imvel.

ABSTRACT: The Brazilian law imposes limitations on the acquisition of

properties by foreigners, once when they acquire property in the homeland,
must follow a different procedure and certain restrictions about the location
and the extension of the property. Therefore, it is appropriate to analyze the
imposed limitations, what law is applied, the content of the opinions issued
by the Attorney General concerning the issue in recent years and the reasons
that led the Brazilian government to establish such restrictions.
KEYWORDS: Foreign; Acquisition, Property.

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

1. INTRODUO

direito de propriedade no Brasil sofre limitaes quando o

assunto o estrangeiro, uma vez que a legislao ptria impe
restries para a aquisio de imveis urbanos e rurais por no
nacionais. Os motivos utilizados para adoo de tal postura
a defesa da soberania brasileira e a segurana nacional, que visam frear a
interveno estrangeira no pas e limitar a explorao de terras brasileiras
por outras naes.
A matria foi contemplada na Constituio Federal de 1988 (CF/88) e
na legislao infraconstitucional, mas ainda suscita muita discusso. No s
h divergncia quanto ao acerto de tais restries, mas tambm em relao
recepo de determinadas leis pelo texto constitucional vigente, fato que
levou a Advocacia Geral da Unio (AGU) a emitir vrios pareceres nos
ltimos anos, mantendo o tema na pauta dos estudiosos.
O presente trabalho pretende abordar quais so as limitaes impostas
pelo ordenamento ptrio no tocante aquisio de imveis por estrangeiro
no territrio brasileiro, analisando a legislao e os pareceres sobre o assunto
e compreendendo a motivao do Estado brasileiro.

2. O ESTRANGEIRO
Nacionalidade o vnculo jurdico poltico que liga um indivduo a
um determinado Estado, fazendo deste indivduo um componente do povo,
da dimenso pessoal deste Estado, capacitando-o a exigir sua proteo e
sujeitando-o ao cumprimento de deveres impostos3.
Cada pas tem competncia exclusiva para legislar sobre a nacionalidade. O Brasil utilizou como critrio inicial a territorialidade e o lao
3 MORAES, Alexandre. Direito Constitucional. 23 ed. So Paulo: Atlas, 2008. p. 204.

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REVISTA DE DIREITO

sanguneo, j que para ser considerado brasileiro nato, a princpio, preciso

ter nascido em territrio nacional ou ser filho de pais brasileiros.
A CF/88 trouxe, em seu artigo 12, todas as modalidades de aquisio
de nacionalidade brasileira, seja de forma nata ou naturalizada. Logo,
considerado estrangeiro quem no nasceu em territrio nacional e que no
tenha, concomitantemente, adquirido a nacionalidade conforme previsto no
texto constitucional4. Tambm ser considerado estrangeiro quem nascer
em territrio nacional mas for filho de pais estrangeiros que se encontram
a servio de seu pas de origem.

3. AQUISIO DE IMVEIS URBANOS POR ESTRANGEIROS NO BRASIL

3.1. Aspectos gerais
Segundo Hodgson, Cullinan e Campbel so inmeras as razes que
levam os Estados a adotarem polticas de restrio ao acesso de estrangeiros
a terra. Dentre os principais motivos, alm do nacionalismo e xenofobismo,
pode-se destacar a segurana nacional, o domnio da infraestrutura, a preveno contra a especulao estrangeira, a preservao do tecido social
da nao, o controle dos investimentos diretos estrangeiros, a regulao da
imigrao, bem como a garantia do controle da produo de alimentos5.
No Brasil, no tocante aos imveis urbanos, a regra geral que no
h restrio aquisio da propriedade por estrangeiro, quer ele resida
ou no no Brasil. A exceo incide sobre imvel pertencente Unio, nas
hipteses dos arts. 100 e 205 do Decreto-lei n 9.760, de 15/09/1946 6, nas
4 SILVA, Jos Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 35 ed. Malheiros: So
Paulo, 2009. p. 321.
5 HODGSON, S.; CULLINAN, C.; CAMPBELL, K. Land ownership and foreigners: a comparative analysis of regulatory approaches to the acquisition an use of land by foreigners. [s.l.]
FAO, 1999.
6 Art. 100 - A aplicao do regime de aforamento a terras da Unio, quando autorizada na forma deste Decreto-lei, compete ao SPU, sujeita, porm, a prvia audincia: a) dos Ministrios da

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

quais exigida dos estrangeiros a autorizao do Presidente da Repblica.

Portanto, fora da hiptese acima mencionada, livre a aquisio de
propriedade urbana no Brasil a qualquer ttulo: compra, doao, herana,
entre outros. Livre tambm a utilizao desse imvel e a percepo dos
frutos, com as mesmas limitaes a que esto sujeitos os brasileiros7.
Entrementes, a utilizao direta da propriedade pelo estrangeiro est
sujeita permisso de entrada no territrio nacional pelas autoridades
consulares e de fronteiras. O art. 6 da Lei n 6.815/80 dispe que:
Art. 6. A posse ou a propriedade de bens no Brasil no
confere ao estrangeiro o direito de obter visto de qualquer
natureza, ou autorizao de permanncia no territrio nacional.

Alm disso, pessoas fsicas residentes no exterior que possuam imveis

no Brasil devem, obrigatoriamente, ter inscrio no Cadastro de Pessoas
Fsicas (CPF), a teor do art. 3, inciso XII, alnea a da Instruo Normativa
RFB n 864, de 25-7-20088.
A pessoa jurdica estrangeira que possua imvel no Brasil, ainda que
aqui no tenha um estabelecimento fsico, dever ter inscrio no Cadastro
Nacional de Pessoas Jurdicas (CNPJ), por fora do art. 11, inciso XIV, al-

Guerra, por intermdio dos Comandos das Regies Militares; da Marinha, por intermdio das
Capitanias dos Portos; da Aeronutica, por intermdio dos Comandos das zonas Areas, quando se tratar de terrenos situados dentro da faixa de fronteiras, da faixa de 100 (cem) metros ao
longo da costa martima ou de uma circunferncia de 1.320 (um mil trezentos e vinte) metros
de raio em torno das fortificaes e estabelecimentos militares; [...]
Art. 205 - pessoa estrangeira fsica ou jurdica, no sero alienados, concedidos ou transferidos imveis da Unio situados nas zonas de que trata a letra a do art. 100, exceto se houver
autorizao do Presidente da Repblica. 1 - Fica dispensada a autorizao quando se tratar
de unidade autnoma de condomnios, regulados pela Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
desde que o imvel esteja situado em zona urbana, e as fraes ideais pretendidas, em seu conjunto, no ultrapassem 1/3 (um tero) de sua rea total.
7 SILVA, Bruno Mattos e. Aquisio de imvel por estrangeiros. Jus Navigandi, Teresina, ano
17, n. 3164, 29 fev. 2012 . Disponvel em: <http://jus.com.br/artigos/21182>. Acesso em: 4 dez.
2013.
8 Art. 3 Esto obrigadas a inscrever-se no CPF as pessoas fsicas: XII - residentes no exterior
que possuam no Brasil bens e direitos sujeitos a registro pblico, inclusive: a) imveis;

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REVISTA DE DIREITO

nea a, n 1 da Instruo Normativa RFB n 748, de 28-6-20079. Tambm

dever ter um procurador residente no Brasil, com inscrio no CPF, que
dever ser o administrador do bem imvel. O funcionamento de pessoa
jurdica estrangeira no Brasil regido pela Instruo Normativa DNRC n
81, de 5-1-199910.
3.2. O contrato de compra e venda
Para qualificar um contrato de compra e venda sobre imveis situados em pases com uma tradio de direito romano, precisa-se diferenciar
entre dois modelos de transferncia da propriedade: o modelo consensual
e o modelo da tradio.
No modelo consensual, a transmisso da propriedade ocorre simplesmente pelo acordo das partes, sendo que o registro do ato no Registro de
Imveis no constitui elemento de validade para a transferncia. O contrato
de compra e venda em questo trar aspectos obrigacionais e reais.
Enquanto Frana11 e Portugal12 adotaram o modelo do princpio de
consenso, o direito brasileiro seguiu a teoria de titulus e modus adquirendi.
Significa que h necessidade do contrato de compra e venda (arts. 481 e 482
do Cdigo Civil de 2002), isto , o titulus adquirendi, e do ato de publicidade
de um modus adquirendi, ou seja, a tradio (em caso de bens mveis) ou a
inscrio no registro (no caso de bens imveis), conforme prev os artigos
1227 e 1245 do Cdigo Civil de 2002 (CC/02). S se houver a conjugao
destes dois atos jurdicos pode-se falar em transferncia de domnio. Titulus

9 Art. 11.So tambm obrigados a se inscrever no CNPJ: XIV - pessoas jurdicas domiciliadas
no exterior que no Pas: a) possuam: 1. imveis;
10 SILVA, Bruno Mattos e. Op. cit.
11 Art. 1583 C.C. francs. Ela [a compra e venda] perfeita entre as partes, e a propriedade
adquirida de direito pelo comprador, em relao ao vendedor, desde que convencionados a
coisa e o preo, ainda que a coisa no tenha sido entregue, nem o preo pago. (traduzido)
12 Art. 874 C.C. portugus. (Noo). Compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preo.Art. 879 C.C. portugus. (Efeitos
essenciais). A compra e venda tem como efeitos essenciais: a) a transmisso da propriedade da
coisa ou da titularidade do direito; [..].

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

sem modus e modus sem titulus no gera a aquisio da propriedade13 no

direito brasileiro.

4. AQUISIO DE IMVEIS RURAIS POR ESTRANGEIROS NO BRASIL

4.1. Aspectos gerais
Os estrangeiros tambm possuem limitaes quanto a aquisies de
imveis rurais no Brasil, embora neste campo as restries e vedaes legais sejam mais amplas. Isto ocorre com o objetivo de proteger a soberania
nacional e evitar que pases estrangeiros explorem as terras brasileiras sem
oferecer o devido retorno socioeconmico.
Antes da legislao ter se organizado e consolidado efetivo controle
sobre tais aquisies, houve intensa compra de glebas de terras por empresas
e pases estrangeiros no territrio nacional, em especial nos estados do Mato
Grosso do Sul e Bahia, os quais possuem municpios com quase totalidade
de superfcie controlada por forasteiros, merecendo destaque os casos da
cidade de Luiz Eduardo Magalhes e So Desidrio (BA)14.
A ttulo de ilustrao, tem-se o caso da Agropecuria O Telhar, vinculada multinacional argentina El Tejar, que comprou quarenta mil hectares
e arrendou outros 140 mil no estado do Mato Grosso. Alm disso, em Primavera do Leste (MT), municpio em que concentra a maior parte de suas
terras, o mdulo de explorao tem 30 hectares. Caso tivesse sido obrigada
a respeitar o disposto na Lei 5.709/71, que regulariza a aquisio de imveis
rurais por estrangeiros, a empresa teria um limite de 1,5 mil hectares para
13 GEIBEN, Nikolaus. Aquisio de imveis no Brasil por alemes e conflitos de sistemas
no DIP alemo. Verso atualizada e ampliada da palestra proferida na Universidade Federal
do Rio Grande do Sul a convite da professora Dra. Cludia Lima Marques, em maro de 2002.
14 RUELLA, Geovana Muniz. A aquisio de imveis rurais por estrangeiros no Brasil:
anlise dos pareceres GQ-22/94, GQ 181/97 e LA-01/08 da AGU. 2012. 69 f. Monografia
(Bacharelado em Direito) - Centro Universitrio de Braslia, Braslia, DF, 2012.

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REVISTA DE DIREITO

adquirir sem que fosse necessria a autorizao do Congresso Nacional15.

Ainda possvel apontar a situao de empresas como a papeleira
Internacional Paper, de capital americano, que conta com 16,9 mil hectares no municpio de Glria de Dourados (MS), onde o mdulo tem 10
hectares, portanto, caso fosse enquadrada na Lei 5.709/71, teria um limite
de 500 hectares16.
Logo, possvel perceber a massiva presena de estrangeiros no territrio nacional, motivo pelo qual a legislao nesta rea extensa, sendo
que a CF/88 j traz uma previso geral de limitaes em relao aos imveis
rurais em seu artigo 19017. Tambm dever ser observada nesta matria a
Lei 4.504/64, que o Estatuto da Terra e prev a base do regime jurdico
do imvel rural; a Lei 5.709/71 e o Decreto 74.965/74, que estabelecem o
regime jurdico da aquisio de imvel rural por estrangeiro; a Lei 6.634/79
que dispe sobre a faixa de fronteira; e o Decreto 85.064/80 que orienta o
regime jurdico da aquisio de imvel rural localizado na faixa de fronteira.
4.2. Aquisio por pessoa fsica
O estrangeiro que no possui permanncia regularizada no Brasil no
pode adquirir imvel rural sob hiptese alguma, sendo que esta vedao
estendida pessoa jurdica sem autorizao para funcionar em territrio
brasileiro A lei no chega a distinguir se esta residncia permanente ou
provisria, de forma que se adote a definio de domiclio18 trazida no
Cdigo Civil19.
A nica exceo a esta regra ocorre se o estrangeiro receber o imvel
15 Ibid.
16 Ibid.
17 Art. 190. A lei regular e limitar a aquisio ou o arrendamento de propriedade rural por
pessoa fsica ou jurdica estrangeira e estabelecer os casos que dependero de autorizao do
Congresso Nacional.
18 Art. 70. O domiclio da pessoa natural o lugar onde ela estabelece a sua residncia com
nimo definitivo.
19 CAMOLESI, Marcos Roberto Haddad. Aquisio e uso de imvel rural por estrangeiro.
Boletim Jurdico. Disponvel em: <http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=1866>. Acesso em 03 dez 2013.

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

rural atravs de herana atribuda a herdeiro legtimo20, ou seja, o estrangeiro

deve ser descendente, ascendente, cnjuge/companheiro ou colateral at o
quarto grau para receber a propriedade. Porm, se a mesma for localizada
na faixa de fronteira21, ser necessria tambm a autorizao do Conselho
Nacional de Defesa.
Alm disso, tambm h precedentes judiciais em que as limitaes
alcanam os brasileiros casados com estrangeiros, quando o regime de bens
importe aquisio de imvel pelo cnjuge estrangeiro22. Neste caso, ser
essencial a prova da residncia do casal no territrio brasileiro para efetuar
qualquer compra de terra, mesmo que seja inferior a trs mdulos rurais 23.
Alis, imprescindvel que se observe os requisitos legais para compra
de imvel por estrangeiro, j que a irregularidade no permite a aquisio
nem por usucapio, embora o direito de posse seja passvel de proteo24.
Logo, o estrangeiro residente no pas e a pessoa jurdica autorizada a
funcionar no territrio brasileiro podem adquirir imvel rural, atendendo
s seguintes restries:
Aquisio de gleba de terra com rea superior a trs mdulos de explorao indefinida25 ou aquisio de mais de um imvel rural por pessoa
fsica que supere trs mdulos precisa de autorizao do INCRA;
Aquisio de gleba de terra superior a 50 mdulos de explorao
20 SILVA, Bruno Mattos e. Op. Cit.
21 O conceito de faixa de fronteira trazido na Lei 6.634/79, art. 1: A faixa interna de 150
km (cento e cinquenta quilmetros) de largura, paralela linha divisria terrestre do territrio
nacional.
22 Mandado de Segurana - Aquisio de imvel rural por cnjuge brasileiro casado com
estrangeira. 1. O brasileiro, ao convolar npcias com estrangeiro, sujeita-se a restrio da
Lei 5.709/71, se o regime de bens determinar a comunicao da propriedade. 2. Sendo assim, o cnjuge brasileiro, para adquirir propriedade rural ter que solicitar autorizao do
INCRA. Esta exigncia no probe de se tornar proprietrio, apenas o sujeita a um procedimento administrativo. 3. Recurso improvido. (Superior Tribunal de Justia. Recurso ordinrio
em mandado de segurana n 5831/SP. Relator: Ministro Jos Delgado, Data de Julgamento:
27/02/1997, 1 Turma.) (grifou-se)
23 SILVA, Bruno Mattos e. Op. Cit.
24 Ibid.
25 Mdulo de explorao indefinida uma unidade de medida, em hectares, definida a partir
do conceito de mdulo rural, sem levar em conta a explorao econmica, estabelecido para
uma determinada regio, institudo pelo INCRA.

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REVISTA DE DIREITO

indefinida s com autorizao do Presidente da Repblica;

Pessoas fsicas no podem ter imvel rural superior a 25% da superfcie do municpio onde se encontra a propriedade e pessoas da mesma
nacionalidade no podem ter conjuntamente mais de 10% da superfcie
do municpio;
Aquisio de propriedade ou posse de imvel na faixa de fronteira
precisa de aprovao do Conselho de Defesa Nacional
Os Cartrios de Registro de Imveis devem manter cadastro especial
em livro auxiliar das aquisies de terras rurais por pessoas estrangeiras26,
conforme prev o Decreto 74.965/74, em seu artigo 1527. Alm disso, devem remeter trimestralmente Corregedoria Geral da Justia e ao INCRA
a relao das aquisies ocorridas, com os dados exigidos por lei. Mesmo
que inexista compra de imvel rural, a comunicao desta ausncia deve
ser feita28.
Se for realizada alguma aquisio de imvel rural sem observncia
dos requisitos legais apontados, a transao ser nula de pleno direito, de
forma que no chegar a existir como ato vlido juridicamente. Ademais,
o tabelio que lavrar a escritura e o oficial que proceder ao registro estaro
sujeitos responsabilizao cvel, devendo arcar com os danos causados aos
contratantes, e responsabilizao criminal, por prevaricao ou falsidade
ideolgica29.
Ao efetuar o registro do imvel, o estrangeiro deve apresentar CPF e
26 SILVA, Bruno Mattos e. Op. Cit.
27 Art. 15. Os Cartrios de Registro de Imveis mantero cadastro especial em livro auxiliar
das aquisies de terras rurais por pessoas estrangeiras, fsicas e jurdicas, no qual se mencionar: I - o documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituio, se pessoas jurdicas; II - memorial descritivo do imvel, com rea, caractersticas,
limites e confrontaes; III - a autorizao do rgo competente, quando for o caso; IV - as
circunstncias mencionadas no 2, do artigo 5.
Pargrafo nico. O livro (modelo anexo) ter pginas duplas, divididas em 5 colunas, com
3,5cm 9,5cm, 14cm, 12cm e 15cm, encimadas com os dizeres n Adquirente e Transmitente,
Descrio do Imvel, Certides e Autorizaes e Averbaes respectivamente, e nele registrar-se-o as aquisies referidas neste regulamento, na data da transcrio do ttulo.
28 CAMOLESI, Marcos Roberto Haddad. Op. Cit.
29 SILVA, Bruno Mattos e. Op. Cit.

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

passaporte emitidos pelo Governo Brasileiro, alm da cdula de identidade,

diante da formalidade e fiscalizao imposta pela lei30.
4.2.1. A situao dos portugueses
Em virtude da bagagem histrica existente entre Portugal e Brasil,
estes dois pases resolveram estreitar suas relaes concedendo igualdade
de direitos entre seus nacionais, de forma que em 1971 eles assinaram a
Conveno sobre Igualdade de Direitos e Deveres entre brasileiros e portugueses, criando o Estatuto de Igualdade Brasil-Portugal. Este tratado vigorou
at 2001, quando foi substitudo pelo Tratado de Amizade, Cooperao e
Consulta entre a Repblica Federativa do Brasil e a Repblica Portuguesa,
assinado em 22 de abril de 2000, na cidade de Porto Seguro (BA), e promulgado pelo Decreto 3.927, de 19 de setembro de 200131.
Este texto legal fundamenta-se nas notrias afinidades histricas e
culturais que marcaram a relao entre os dois pases, sendo que do ponto
de vista jurdico visa possibilitar que, conservando inclume o vnculo de
nacionalidade com um dos dois pases, o indivduo passe a exercer no outro
direitos inerentes qualidade de cidado32.
Assim, fundamentalmente, o Estatuto da Igualdade determina que
os brasileiros em Portugal e os portugueses no Brasil gozaro dos mesmos
direitos e estaro sujeitos aos mesmos deveres dos nacionais desses Estados,
nos termos e condies estabelecidos em suas normas, excetuando os direitos expressamente reservados pela Constituio de cada uma das partes
aos seus nacionais.
Entretanto, os benefcios do Estatuto da Igualdade no so automticos, j que por deciso do Ministrio da Justia no Brasil, e do Ministrio da
Administrao Interna em Portugal, os direitos previstos s sero atribu30 CAMOLESI, Marcos Roberto Haddad. Op. cit.
31 CASTILHO, lida Rablo Quirino. Notas sobre o Estatuto da Igualdade Brasil - Portugal.
Dom Total. Disponvel em: <http://www.domtotal.com/direito/pagina/detalhe/29495/notas-sobre-o-estatuto-da- igualdade-brasil-portugal>. Acesso em 25 fev 2014.
32 CASTILHO, lida Rablo Quirino. Op. Cit.

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REVISTA DE DIREITO

dos aos brasileiros e portugueses que formalmente o requeiram. Devero

os pretendentes, alm disso, ser civilmente capazes e possuir residncia
habitual no pas em que tais direitos so pleiteados. Por fim, observados
esses requisitos, a aquisio do benefcio deve ser comunicada ao Estado
da nacionalidade do beneficirio33.
Diante desta igualdade de direitos e deveres entre brasileiros e portugueses, os portugueses podem se equiparar aos brasileiros no tocante
livre aquisio e arrendamento de imvel rural se apresentarem capacidade
civil segundo a lei brasileira, mantiverem residncia permanente no Brasil
e estiverem em gozo da nacionalidade brasileira34.
Porm, se o imvel estiver localizado na faixa de fronteira, a compra
ainda depender de prvia autorizao do Conselho de Defesa Nacional.
4.3. Aquisio por pessoa jurdica
Prevista na Lei 5.709/71, a aquisio de imvel por pessoas jurdicas
estrangeiras poder ocorrer quando possurem autorizao para funcionar
no Brasil. Contudo, segundo o artigo 5, elas s podero adquirir os imveis
que forem destinados implantao de projetos agrcolas, pecurios,
industriais, ou de colonizao vinculados aos seus objetivos, sendo que
estes devero ser aprovados pelo Ministrio da Agricultura. E, no caso de
implantao de projeto industrial, ser ouvido o Ministrio da Indstria e
do Desenvolvimento35.
Alm disso, no caso de imvel situado em rea considerada indispensvel segurana nacional, a aquisio deste por pessoa jurdica
estrangeira depender de consentimento da Secretaria Geral do Conselho
de Segurana Nacional, nos termos do artigo 7 da Lei 5.709/71.
Feita essa ressalva, vale informar que em todos os casos aqui examinados ser necessria a escritura pblica na qual constar, obrigatoriamente, a
33 Ibid.
34 CAMOLESI, Marcos Roberto Haddad. Op. Cit.
35 CAMOLESI, Marcos Roberto Haddad. Op. Cit

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

inscrio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas (CNPJ), a meno do

documento de identidade do procurador da pessoa jurdica residente no
Brasil e a transcrio do ato que concedeu autorizao para a aquisio da
rea rural, bem como dos documentos comprobatrios de sua constituio e
de licena para seu funcionamento no Brasil. Essas exigncias sero devidas
inclusive nos casos de fuso ou incorporao de empresa, de alterao do
controle acionrio da sociedade ou transferncia de pessoa jurdica nacional
para pessoa jurdica estrangeira36.
Acrescenta-se que haver uma limitao especfica no tocante rea
que poder ser adquirida por pessoa jurdica estrangeira, alm das vedaes
relativas s pessoas fsicas:
A soma das reas rurais adquiridas pela pessoa jurdica no poder
ultrapassar 25% da superfcie dos municpios onde se situem;
As pessoas jurdicas de mesma nacionalidade no podero ser proprietrias, em cada municpio, de mais de 40% do limite fixado no artigo
12 da Lei 5.709/71;
No obstante esta previso, no sero aplicadas tais restries no caso
da rea rural adquirida inferior a trs mdulos, ou ter sido objeto de compra
e venda, promessa de compra e venda, cesso ou de promessa de cesso,
mediante escritura pblica ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente e que tiverem sido cadastradas no INCRA
em nome do promitente comprados, antes de 10 de maro de 1969, ou que
for autorizada pelo Presidente da Repblica, mediante decreto, quando se
tratar de imvel rural vinculado a projetos julgados prioritrios em face dos
planos de desenvolvimento do pas.
4.3.1. A Lei 5.709/71: Regulamentao da aquisio de imveis
rurais por estrangeiros
A maior discusso envolvendo aquisio de imveis rurais por estran36 Ibid.

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REVISTA DE DIREITO

geiro reside na Lei 5.709/71, a qual regula a aquisio de propriedade rural

por no nacionais, j que sua validade tem sido objeto de divergncia h
vrios anos, motivo pelo qual a AGU foi chamada a se manifestar e emitiu
vrios pareceres sobre o assunto.
Inicialmente, cumpre informar que quando a Lei 5.709 foi promulgada, no ano de 1971, o 1 do artigo 1 previu que fossem aplicadas pessoa
jurdica brasileira que tivesse a maioria do seu capital social nas mos de
pessoas estrangeiras, fsicas ou jurdicas, residentes no pas ou que possuam
sede no exterior, as mesmas restries impostas pessoa jurdica estrangeira.
Contudo, com o advento da CF/88 e de seu artigo 171 (atualmente
revogado), houve distino entre as empresas brasileiras das empresas brasileiras de capital nacional. Desse modo, surgiu questionamentos acerca da
recepo do artigo 1, 1 da lei pela Carta Magna, pois que esta considerava
como empresa brasileira aquela constituda sob as leis brasileiras e cuja sede
e administrao fossem no pas, concebendo, ainda, como empresa brasileira
de capital nacional aquela cujo controle efetivo (titularidade da maioria de
seu capital votante e exerccio, de fato e de direito, do poder decisrio para
gerir suas atividades) estivesse sob a titularidade de pessoas fsicas domiciliadas e residentes no pas, ou de entidades de direito pblico interno,
enquanto a lei equiparava as empresas nacionais s empresas estrangeiras37.
Diante deste impasse, recorreu-se Advocacia Geral da Unio (AGU)
para apresentar o entendimento sobre a controvrsia, que por meio do
parecer GQ 22/94, concluiu pela no recepo do artigo 1, 1 da Lei
5.709/71 pela CF/88.
interessante apontar que a AGU presta consultoria e assessoramento
jurdicos aos rgos do Poder Executivo, e exerce a representao judicial e
extrajudicial da Unio (Poderes Executivo, Legislativo e Judicirio e rgos
pblicos que exercem Funo Essencial Justia)38. Logo, a emisso de pareceres decorre da observncia do cumprimento de sua funo consultiva,
37 RUELLA, Geovana Muniz. Op. Cit.
38 RUELLA, Geovanna Muniz. Op. Cit.

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

nos termos da Lei Complementar n73, de 10 de fevereiro de 1993, que

estabelece que:
Art. 1 - A Advocacia-Geral da Unio a instituio que
representa a Unio judicial e extrajudicialmente. Pargrafo
nico. Advocacia-Geral da Unio cabem as atividades de
consultoria e assessoramento jurdicos ao Poder Executivo,
nos termos desta Lei Complementar.
Art. 11 - s Consultorias Jurdicas, rgos administrativamente subordinados aos Ministros de Estado, ao
Secretrio-Geral e aos demais titulares de Secretarias da
Presidncia da Repblica e ao Chefe do Estado-Maior das
Foras Armadas, compete, especialmente: [...]
III - fixar a interpretao da Constituio, das leis, dos tratados e dos demais atos normativos a ser uniformemente seguida em suas reas de atuao e coordenao quando no
houver orientao normativa do Advogado-Geral da Unio;

Posteriormente, no ano de 1995, a Emenda Constitucional n 06

revogou o artigo 171 da Constituio. Nesse diapaso, veio tona toda a
discusso anteriormente mencionada. Nesse momento, requerida novamente a manifestao da AGU, que fundamentou o parecer GQ 181/97
na no adoo pelo ordenamento jurdico brasileiro do fenmeno da
repristinao que torna possvel o retorno da vigncia de uma norma
anteriormente revogada entendeu-se que o artigo 1, 1 da Lei 5.709/71
continuava sem aplicao.
mister destacar que durante todo esse impasse, a questo sobre a
aquisio de imveis rurais por estrangeiros manteve-se sem regulamentao. Em 2008, porm, a controvrsia foi solucionada. Do parecer LA
01/0839 extraiu-se o entendimento de que:
A crise de alimentos no mundo e a possibilidade de adoo, em larga
escala, do biocombustvel como importante fonte alternativa de energia,
apta a diversificar, com grande vantagem, a matriz energtica nacional, so
39 ADVOCACIA GERAL DA UNIO. Normas Internas. Disponvel em: <http://www.agu.
gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=258351>.
Acesso em: 29 de jan. de 2014.

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REVISTA DE DIREITO

os principais vetores dessa nova abordagem da questo da propriedade da

terra no Brasil, especialmente dos imveis rurais.
A questo restringia-se equiparao das empresas brasileiras s
empresas estrangeiras por fora do 1 do art. 1 da lei n 5.709, de 1971, e
a consequente extenso quelas das restries impostas a essas.
Passados quatorze anos, o novo contexto econmico mundial,
rapidamente descrito anteriormente, impunha um reposicionamento do
Governo Federal sobre o tema, valendo-se dos instrumentos disponveis,
dentre os quais a eventual reviso do Parecer AGU/GQ-181 e do Parecer
AGU/GQ-22.40
Desse modo, considerando ter havido uma mudana no contexto
jurdico, esse ltimo parecer veio revogando os pareceres anteriores e
demonstrando a compatibilidade entre o artigo 1 da Lei 5.709/71 e a
CF/88, acabando, portanto, por repristinar a aplicabilidade do disposto na
lei. Tendo sido tal parecer publicado no Dirio Oficial da Unio em agosto
de 2010, passou a vigorar como vinculante Administrao Federal. O
parecer LA - 01/08 concluiu que:
o 1 do art. 1 da Lei n 5.709, de 1971, foi recepcionado pela
Constituio Federal de 1988, seja em sua redao originria, seja aps a
promulgao da Emenda Constitucional n 6, de 1995, por fora do que
dispunha o art. 171, 1, II e do que dispem o art. 1, I; art. 3, II; art. 4,
I; art. 5, caput; art. 170, I e IX; art. 172 e art.190;
para que a equiparao de pessoa jurdica brasileira com pessoa
jurdica estrangeira prevista no dispositivo legal citado no item anterior
ocorra, a fim de que sejam estabelecidos limites e restries aquisio e
ao arrendamento de imveis rurais necessrio que:
o estrangeiro, pessoa fsica, seja no-residente ou a pessoa jurdica
no possua sede no pas;
o estrangeiro, pessoa fsica ou jurdica, descrito no item anterior,
40 ADVOCACIA GERAL DA UNIO, Op. Cit.

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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

participe, a qualquer ttulo, de pessoa jurdica brasileira; e

essa participao assegure a seus detentores o poder de conduzir as
deliberaes da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores
da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento
dos rgos da companhia.
que em face do entendimento contido nos itens anteriores, o Parecer
n GQ-181, de 1998, e o Parecer GQ-22, de 1994, merecem a revogao,
devendo, para tanto, ser o presente Parecer submetido aprovao do Exm
Sr. Presidente da Repblica, aps a aprovao de V. Ex, e, posteriormente,
publicado no Dirio Oficial da Unio para que, por fora do art. 40 da Lei
Complementar n 73, de 1993, produza efeitos vinculantes para toda a
administrao pblica federal;
que os efeitos do presente Parecer devem ser produzidos a partir de
sua publicao no Dirio Oficial da Unio, consoante o disposto no art. 2,
pargrafo nico, inciso XIII da Lei n 9.784, de 29.01.1999.41
Tendo sido aprovado pelo ento Presidente, Lus Incio Lula da Silva,
e aps publicao no Dirio Oficial da Unio, o artigo 1 da referida lei foi
considerado constitucional, sendo este o entendimento vigente atualmente.

5. CONCLUSO
O tema aquisio de imveis por estrangeiros no Brasil permanece
divergente, mesmo aps toda discusso travada sobre a matria. Isto porque o tema envolve conceitos delicados como soberania nacional e defesa
dos interesses ptrios, de forma que no possvel afastar totalmente os
interesses polticos do governo.
Ademais, a extensa legislao na rea torna o estudo desta questo
uma tarefa rdua, sem mencionar o fato de que muitas leis so antigas e en41 ADVOCACIA GERAL DA UNIO. Op. Cit.

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REVISTA DE DIREITO

contram-se desatualizadas em relao ao cenrio econmico atual, fato que

suscita discusses envolvendo a validade e convenincia de sua aplicao.
Entretanto, recentemente o parecer LA - 01/08 emitido pela AGU devolveu completa validade ao texto da Lei 5.709/71, de forma que a aquisio
de propriedades rurais por estrangeiros no s conta com regulamentao,
ao contrrio do que ocorria at 2008, mas tambm observa as limitaes
legais, restringindo a possibilidade de explorao de terras por outras naes.
Destarte, oportuno refletir se tais restries sero efetivadas na
prtica e se a postura adotada pelo Estado brasileiro coadunou com os
objetivos de desenvolvimento divulgados pelo governo.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ADVOCACIA GERAL DA UNIO. Normas Internas. Disponvel em:
<http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/
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CAMILA RUFATO DUARTE, RAYSSA CASTRO ALVES

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Recebido em 27/02/2014 - Aprovado em 27/03/2014

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