EL PROPIETARIO DEL TERRENO SOBRE

EL CUAL OTRO SUJETO HA

CONSTRUIDO DE BUENA FE PUEDE
VALERSE DE LA REIVINDICACIN?
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EL PROPIETARIO DEL TERRENO SOBRE EL CUAL OTRO SUJETO HA

CONSTRUIDO DE BUENA FE PUEDE VALERSE DE LA REIVINDICACIN?
CAS. N 1783-2005-ICA (El Peruano, 1/08/06)
La Corte Suprema ha sealado que la reivindicacin es el ejercicio de la persecutoriedad que
es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real de perseguir el bien sobre el cual
recae su derecho. Sin embargo, si de lo actuado en el proceso se acredita que el demandado
por reivindicacin ha construido de buena fe en el terreno de propiedad del actor, resulta de
aplicacin la norma que contiene el artculo 941 del Cdigo Civil, debiendo el actor optar, en
ejecucin de sentencia, entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el
terreno.
Sobre el tema, cabe sealar que un sector todava numeroso de la doctrina hispano parlante
seala que uno de los llamados atributos de la propiedad est dado por la facultad de
reivindicar el bien. En efecto, para este sector de opinin, la posibilidad que tiene el propietario
de reivindicar, es una clara manifestacin del denominado ius reivindicandi, el cual, a su vez,
sera una especificacin de la llamada persecutoriedad.
Esta manera de ver las cosas no puede ser compartida porque, entre otras cosas, olvida que
las situaciones jurdicas subjetivas, en tanto posiciones que ocupan los sujetos respecto de las
normas jurdicas, son solo instrumentos que el legislador otorga a los sujetos para la
satisfaccin de sus intereses. Son stos, entonces, los que constituyen la base de la
calificacin jurdica operada por el legislador. Ahora bien, nadie se atrevera a negar que el
derecho de propiedad, como todo derecho subjetivo (y no como poder, como erradamente lo
denomina el artculo 923 del Cdigo Civil), es una situacin jurdica subjetiva. Y si ello es as,
no se entiende cmo es que se puede sostener que la posibilidad de reivindicar pertenece al
contenido del derecho de propiedad. Nos explicamos, si las situaciones jurdicas subjetivas
son instrumentos para la satisfaccin de intereses, resulta evidente que el ordenamiento debe
asignarles adecuados medios de tutela en el caso que el inters que les sirve de presupuesto
sea efectivamente lesionado o, por lo menos, cuando exista la objetiva posibilidad de que la
lesin se produzca. Si la lesin de produce, el inters cambia, ya no es el mismo, de modo
que el ordenamiento debe asignar otro instrumento para la satisfaccin de ese nuevo inters.

Esto es, precisamente, lo que acontece con la llamada accin reivindicatoria, disciplinada por
el artculo 927 del Cdigo Civil.
Si el propietario es privado de la posesin del bien materia de su derecho por parte de quien
no ostenta una justificacin para poseer, el ordenamiento le otorga un medio de tutela, dndole
el derecho de reivindicar que es otro derecho distinto de aqul que tutela porque, entre otras
cosas, est dirigido a satisfacer un inters distinto. Por ello, resulta claro que, en tanto
mecanismo de tutela, el derecho de reivindicar no forma parte del contenido de la propiedad:
sirve como un medio que la tutela, pero no se confunde con ella. Solo surge, como todo medio
de tutela, en caso de que se verifique una situacin anmala que, en este caso, es la
desposesin ilegtima del propietario por obra de un sujeto que no tiene ttulo para poseer.
Ahora bien, la accesin es un modo de adquisicin del derecho de propiedad que se inserta
en un supuesto de hecho complejo que hace depender la adquisicin del derecho de
propiedad de la presencia de una serie de circunstancias que pueden resumirse de la
siguiente manera, tal como est en indicado en el artculo 938 del Cdigo Civil: adquiere la
propiedad por accesin el sujeto a cuyo bien se ha unido o adherido materialmente otro. Como
seala Gonzles Barrn (Derechos Reales. 2 Edicin. Jurista Editores. Lima, 2005; p. 637), el
presupuesto para que opere este instituto es que existan dos bienes, uno de los cuales tiene el
carcter de principal y el otro de accesorio. En tal sentido, como anota el autor citado, es
necesaria la modificacin objetiva del bien que adquirir la calificacin de principal como
resultado de la adhesin material del bien que ser considerado como accesorio. Por otro
lado, el artculo 941 del Cdigo Civil, establece que: Cuando se edifique de buena fe en
terreno ajeno, el dueo del suelo debe pagar el valor de la edificacin, cuyo monto ser el
promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar
el valor comercial actual del terreno. La idea que subyace a esta norma es que la propiedad
se mantenga en una sola esfera jurdica porque la copropiedad acarreara situaciones de
conflicto no deseables porque atentaran contra la eficiencia del sistema.
Como puede observarse, la norma otorga un derecho potestativo al propietario del suelo para
que pueda sujetar al sujeto que ha construido de buena fe en su terreno, ya sea a la
modificacin de su esfera jurdica en virtud de la apropiacin de lo edificado, ya sea al pago
de un crdito consistente en el valor del terreno, convirtindose, de este modo, en su acreedor.
Finalmente, y en relacin con el caso contenido en la sentencia materia de este comentario,
debemos indicar que el propietario del terreno sobre el cual ha sido levantada una
construccin (con buena fe) puede valerse de la llamada accin reivindicatoria, dado que esta,
como se ha visto, procede en los casos en que existe un propietario que ha sido privado de la
posesin del bien contra el sujeto que posee sin ser propietario, cosa que, como se
comprender, ha ocurrido en el caso materia de la sentencia que antecede a estas lneas.