PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Para iniciar con el tema a tratar es necesario definir en qu consiste el contrato de

compraventa, de conformidad a lo instituido en el artculo 1849 del cdigo civil el
cual menciona que:
La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio.
En base a lo anterior se tiene que el contrato de compraventa es una figura
jurdica, la cual consiste en un acuerdo de voluntades, en el cual una de las partes
se obliga a transferirle el derecho de propiedad sobre una o varias cosas a la otra
parte denominada comprador, y esta ltima se obliga a pagarle en dinero el valor
de los bienes objeto del contrato, y dicho pago se denomina precio.
En vista que primeramente, que la compraventa es nicamente un acuerdo de
voluntades que genera obligaciones, y que tales obligaciones son las de dar la
cosa objeto del contrato y de pagar el precio de esta, cabe mencionar tambin,
que existen varios tipos de pactos que pueden ser estipulados de manera
accesoria al contrato de compraventa.
Primeramente, hay que encuadrar tales pactos en el contrato de compraventa ya
que como es bien sabido, la compraventa al igual que todos los dems contratos,
tienen unos elementos esenciales, naturales y accidentales.
Este tipo de pactos, se encuadran dentro de los elementos accidentales, puesto
no van en el contrato de compraventa, sino por estipulacin explicita de las partes
al momento de contratar y a falta de tal estipulacin, el contrato de compraventa
sigue siendo el mismo sin afectar sus elemento esenciales y naturales.
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.
Por este pacto, tambin llamado en derecho romano pactum reservati dominii se
define aquel pacto en el que las partes acuerdan no transferir el dominio de la
cosa vendida hasta que no se haya pagado la totalidad del precio por parte del
comprador, de lo cual se colige que se trata de ventas a crdito, en las que se
estipula que el pago del precio se har por cuotas o insta lamentos.
Principalmente la norma que faculta para contratar con este pacto, es el Artculo
750 del Cdigo Civil, que es una norma especial aplicable al contrato de
compraventa, que dispone lo siguiente:
ARTICULO 750. CONDICION SUSPENSIVA O RESOLUTORIA
la tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o
resolutoria, con tal que se exprese.
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa
vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se

haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una

condicin
De lo anterior, se dice que en el Cdigo Civil se dio facultad para realizar el pacto
de reserva de dominio.
Pero con todo esto en el Artculo 1931 que tambin era una norma especial
aplicable a la compraventa y reguladora de la misma materia, contrariaba
manifiestamente lo contenido en el anterior artculo, por cuanto dispona que:
La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del
precio no producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada
en el artculo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirn en
todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos
que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio
Quiere decir esto que el artculo 750 mencionado le da completa validez al pacto
de reserva de dominio en la compraventa y a todos los contratos translaticios de
dominio, pero a su vez, el artculo 1931, le quitaba la validez a este pacto respecto
del contrato de compraventa.
Esta contradiccin de dos normas especiales, que regulaban la misma materia y
que se encuentran contenidas en un mismo cdigo, fue dirimida por la
jurisprudencia, mediante la aplicacin del Artculo 5 de la Ley 57 de 1887, que
expresa: cuando se hallen dos normas igualmente especiales en un mismo
cdigo, prevalece la norma posterior, En este caso era el Art. 1931 del Cdigo
Civil.
En estos momentos de acuerdo al inciso 2 del Art. 1 de la Ley 45 de 1930, Es
vlido el pacto de reserva de dominio, pero nicamente sobre bienes muebles, de
la siguiente manera:
La clusula de no transferir el dominio de los bienes muebles sino en virtud
de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador
tengan a bien estipular, ser vlida, sin perjuicio de los derechos de los
terceros poseedores de buena fe.
Lo anterior en materia civil, en materia comercial, es completamente vlida la
reserva de dominio, tanto para bienes muebles como para bienes inmuebles, de
conformidad con el Art. 952-inciso 1 del Cdigo de Comercio, que es del
siguiente tenor.
La clusula de no transferir el dominio de los bienes muebles sino en virtud
de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador
tengan a bien estipular, ser vlida, sin perjuicio de los derechos de los
terceros poseedores de buena fe.
EFECTOS DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.
Respecto de las partes:

-El vendedor sigue siendo dueo de la cosa vendida hasta el pago de la

ltima cuota del precio.
-El comprador recibe la cosa en mera tenencia, entonces antes del pago de
la totalidad del precio, el comprador es nicamente tenedor y solo tiene
facultad de uso.
-El comprador por no ser dueo, no puede disponer de la cosa y en caso de
hacerlo incurrira en el delito de abuso de confianza tipificado en el Art. 249
del Cdigo Penal.
-Los riesgos de la cosa quedan en cabeza del comprador desde el
momento de su entrega material.
-En caso que el vendedor obtenga la restitucin del bien, el comprador tiene
derecho de reembolso sobre la parte del precio que haya sigo pagada.
Respecto de terceros:
En materia civil, como solo aplica para bienes muebles, se aplica la el Art. 1547
Cdigo Civil, que dispone, Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo
condicin suspensiva o resolutoria, la enajena, no habr derecho de
reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
En materia comercial, dispone el Art. 953 C.Co que
La reserva del dominio de inmuebles slo producir efectos en relacin con
terceros a partir de la fecha de inscripcin del respectivo contrato en la
oficina de registro de instrumentos pblicos y privados.
Y en materia de bienes muebles dispone que
La reserva del dominio de muebles singularizables e identificables y no
fungibles, slo producir efectos en relacin con terceros partir de su
inscripcin en el registro mercantil correspondiente al lugar en que deban
permanecer dichos bienes; pero el registro de la reserva del dominio de
automotores se regir, para los mismos efectos, por las normas que
regulan la materia.
Lo que indica que antes de las inscripciones en los debidos registros no habr
acciones contra terceros poseedores de buena fe.
EL PACTO COMISORIO.
El artculo 1935 del cdigo civil menciona que: Por el pacto comisorio se estipula
expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el
contrato de venta. Entindase siempre esta estipulacin en el contrato de venta, y
cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que
van a indicarse.
Lo anterior indica se puede dividir este pacto en dos tipos a tener en cuenta.

PACTO COMISORIO SIMPLE.

Este es el consagrado en el Art. 1935 Cdigo Civil, en el que las partes
simplemente acuerdan que no habindose pagado el precio en el tiempo
convenido, se resolver el contrato y que de manera general como ocurre con la
condicin resolutoria tcita, es necesaria la sentencia judicial mediante la cual se
declara resuelto el contrato, sentencia que es conocida como constitutiva.
Es decir que el pacto comisorio simple es un pacto accesorio al contrato de
compraventa que se establece a favor del vendedor, en virtud del cual se estipula
expresamente que el contrato se resolver si no se paga por el comprador el
precio en el tiempo convenido.
En todo caso, el vendedor conserva la alternativa de exigir el precio o la resolucin
de la venta con pago de perjuicios, conforme a las reglas comunes.
Es un modo indirecto de extincin de las obligaciones porque resuelto el contrato
de compraventa, se extinguen las obligaciones surgidas del mismo.
PACTO COMISORIO CALIFICADO.
Este se encuentra consagrado en el artculo 1937 del cdigo civil, ya que
establece este Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se
resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podr, sin embargo, hacerlo
subsistir, pagando el precio, lo ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a
la notificacin judicial de la demanda.
En este entonces, lo que pretenden los contratantes es que el contrato quede
resuelto de manera inmediata una vez se da el incumplimiento de pagar el precio
por parte del comprador, siendo entonces la sentencia declarativa, por cuanto lo
que va a hacer es reconocer la resolucin que ya se dio desde el vencimiento del
plazo sin el pago del comprador.
Pero es importante mencionar que adems surgen unos efectos estipulados en el
artculo 1936 del cdigo civil, Por el pacto comisorio no se priva el vendedor de la
eleccin de acciones que le concede el artculo 1930.
Desprendemos de esto los efectos que produce el pacto comisorio respecto de las
acciones y de ello cabe decir que la estipulacin de este pacto, no impide que el
vendedor ejerza accin de cumplimiento contra su comprador, as entonces el
vendedor tiene a su libre disposicin la opcin de accionar para a hacer efectiva la
resolucin del contrato o hacerlo para a hacer efectivo el pago del precio.
EFECTOS RESPECTO A LAS PARTES.
Pacto comisorio simple:

El contrato queda resuelto y el comprador debe restituir al vendedor la cosa

vendida.
Pacto comisorio calificado:
Resuelto el contrato, deber el comprador, adems de restituirle la cosa vendida,
pagar los frutos a partir de la notificacin de la demanda, pero si cumple con su
obligacin en las 24 horas siguientes a la notificacin, no deber los intereses
segn lo estipulado en la norma.
EFECTOS RESPECTO A TERCEROS.
Si se ha enajenado una cosa mueble sobre la cual se estipulo pacto comisorio, no
podr haber derecho contra los terceros que hayan adquirido de buena fe, siempre
ser protegido; pero si el bien es inmueble, debe existir la escritura pblica y se
presumir la mala fe del tercero, lo cual lo hace poseedor irregular y habr lugar a
accin reivindicatoria contra este, de lo contrario, es decir en caso que no exista la
escritura pblica, no sern afectados los terceros.
SU PRESCRIPCIN.
Por otro lado el artculo 1938 del cdigo civil se refiere a la prescripcin del pacto
comisorio, toda vez instaura que el pacto comisorio prescribe al plazo prefijado
por las partes, si no pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato.
Trascurridos estos cuatro aos prescribe necesariamente, sea que se haya
estipulado un plazo ms largo o ninguno".
Quiere decir lo anterior que la prescripcin de este pacto puede ser estipulada por
las partes, siempre que este no sea superior a cuatro aos y en caso de no existir
tal estipulacin se entender que el trmino para la prescripcin es de cuatro aos
contados a partir del momento de la celebracin del contrato.
PACTO DE RETROVENTA.
Consagrado en el artculo 1939 del cdigo civil donde estipula
Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la
cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la
compra.
Para Tamayo Lombana, esto Se trata de una compraventa en la cual se estipula
un pacto a favor del vendedor, en virtud del cual podr recuperar la cosa vendida,
si lo quiere. Tal pacto se llama retracto convencional (pactum de retrovendendo,
en el derecho romano).
Para algunos autores como Bonivento Fernndez al igual que Tamayo Lombana,
sostiene que El pacto de retroventa no es ms que una venta sometida a una
condicin resolutoria, mediante el ejercicio del derecho de recobro por el
vendedor.

Es claro adems que el ejercicio de la facultad que tiene el comprador de

recuperar la cosa vendida, se somete a ciertas condiciones, como son la de
restituir al comprador el precio recibido o la suma que se haya estipulado por las
mismas partes con otras prestaciones que la ley establece; y ejercida esta facultad
de retractacin y readquisicin del vendedor, el contrato queda resuelto de manera
retroactiva desde el momento de su celebracin, suponiendo siempre la propiedad
del vendedor sobre la cosa y que el comprador nunca la tuvo.
Con relacin a su naturaleza jurdica, afirman muchos doctrinantes que en este
caso no se trata de un nuevo contrato de compraventa que realizan las partes, por
ende es equvoco precisarlo de esta manera, ya que se trata del mismo contrato
de compraventa que est sujeto a una condicin resolutoria ordinaria, que es la
retractacin del vendedor. Tambin considera la Corte Suprema de Justicia en su
jurisprudencia que este es un contrato de compraventa condicional.
SUS EFECTOS.
Efectos respecto a las partes.
El contrato queda resuelto retroactivamente y el vendedor tiene que restituir al
comprador el precio y dems pagarle el valor supletorio que se hubiere
estipulado. Como tambin ser obligado al pago de las expensas necesarias,
pero no de las invertidas en mejoras tiles o voluntarias que se hayan hecho sin
su consentimiento., tal como lo establece el Artculo. 1941 Cdigo Civil.
Por otro lado, el comprador tendr la obligacin de restituir al vendedor la cosa
vendida con sus expensas naturales como tambin indemnizarle los deterioros
que haya sufrido la cosa, que sean imputables ha hecho o culpa suya como lo
establece el inciso 2 del artculo 1941 Cdigo Civil.
Efectos respecto a terceros.
Para este caso, igual que en el pacto comisorio; se aplica para bienes muebles el
Artculo 1547 Cdigo Civil, mediante el cual se dispone que no habr accin
reivindicatoria contra terceros poseedores de buena fe, pero a contrario sensu, en
caso de adquirirlo de mala fe, si existir tal accin; por su parte cuando de bienes
inmuebles se trata, se aplica el Artculo 1548 Cdigo Civil, que de igual manera
dispone que no habr accin contra los terceros poseedores, salvo que exista el
ttulo de la condicin, por lo cual se presumir la mala fe y existir tal accin.
PRESCRIPCIN.
Cuando de la prescripcin del pacto de retroventa se trata, el art. 1943 Cdigo
Civil, establece que la accin de retroventa se puede intentar hasta los 4 aos
posteriores al contrato, pero esto se aplicar a falta de estipulacin de las partes,
aun as, con todo esto el plazo mximo que se puede pactar es de 4 aos que
contarn a partir de la celebracin del contrato; pero tambin cabe anotar que el
segundo inciso de este artculo dispone lo siguiente:
Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se d noticia
anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races, ni de

quince das para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructfera y no diere
frutos si no de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajo en versiones
preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de
la prxima percepcin de frutos.
OTROS PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE VENTA.
MEJOR COMPRADOR.
Quiere decir esto que le dan a las partes la libertad de pactar que habiendo otro
mejor comprador en el trmino de un ao contado a partir del momento de la
celebracin del contrato, se resolver el contrato para realizarlo con el nuevo
comprador, salvo que el antiguo comprador mejore la compra como bien lo
establece el mismo artculo. Este pacto es llamado tambin pacto de retracto,
como lo llama nuestro Cdigo Civil, o tambin pacto del mejor postor o mejor
oferta.
Conforme a este pacto, dispone tambin el inciso 2 del Artculo 412 del Cdigo de
Procedimiento Civil, que el comprador o en su caso la persona a quien el hubiere
enajenado la cosa, tendrn tiempo a su disposicin a partir del trmino de
contestacin de la demanda para allanarse a mejorar el precio de la compra.
Siendo este el ejercicio del derecho sustancial consagrado en el Art. 1944 Cdigo
Civil.
Pero este pacto de cierto modo tiene sus lmites, ya que al referirse al mejor
comprador no se trata nicamente del que de un mayor precio al bien vendido por
el comprador, sino tambin el que compre en las condiciones ms favorables para
el vendedor, de esto se afirma que si la nueva persona que pretende ser
compradora, lo hace en las mismas condiciones y dando un precio igual al del
antiguo comprador, el vendedor debe preferir al segundo por encima del nuevo
comprador.
Por otra parte, el Cdigo Civil, da libertad a las partes de establecer el trmino en
el que debe presentarse la persona que pretende ser el nuevo comprador,
estableciendo un lmite de un ao, lo que quiere decir que no se puede pactar por
un tiempo superior a este, tal como lo establece el Artculo 1944 Cdigo Civil; y
una vez vencido el trmino legal o convencional, a falta de precio expreso,
desaparece la condicin resolutoria que se constituye con el pacto de adicin a
ella
Y por ltimo, el Cdigo de Procedimiento Civil, contiene otra disposicin respecto
de este pacto en su Artculo 406, que consagra que Cuando en la demanda se
solicite la resolucin del contrato de compraventa en virtud de la estipulacin
consagrada en el artculo 1937 del Cdigo Civil, el juez dictara sentencia que
declare extinguida la obligacin que dio origen al proceso, siempre que el
demandado consigne el precio dentro del trmino sealado en dicho precepto.
La misma declaracin se har en el caso del artculo 1944 del citado Cdigo,
cuando el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se
allane a mejorar la compra en los mismo trminos ofrecidos por un tercero y

consigne el monto del mayor valor dentro del trmino para contestar la demanda.
PACTO DE PREFERENCIA.
Es una modalidad que puede acompaar al contrato de compra venta, llamado por
los romanos pactum protimeseos y que consiste en darle un derecho al
vendedor, ejercitable solamente si el comprador decidiera vender la cosa por l
adquirida.
En tal caso, quien se la vendi, mediando el pacto de preferencia, o derecho de
tanteo, puede readquirirla, pagando el mismo precio ofrecido por un tercero.
Tambin se aplicaba en el caso de que quien gozara de un derecho de enfiteusis o
superficie, decidiera vender tal derecho, en favor del dueo del fundo, aunque en
este caso, el derecho de preferencia no derivaba de un pacto, sino de un derecho
implcito, tanto en la enfiteusis como en la superficie. En la compraventa si no
haba pacto, no poda solicitarse.
Es en realidad muy similar al pacto de retroventa, pero en el caso del derecho de
preferencia, el vendedor solo podr invocar su derecho si el comprador resuelve
vender la cosa comprada, mientras que en la retroventa puede el vendedor exigir
que se le revenda la cosa, y volver a adquirirla.
Con esta explicacin clara y concisa de los pactos accesorios a la compraventa
podemos tener claro cules son y en que parte de la norma se encuentran
estipulados.

WEBGRAFIA.
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil_pr060.html#193
0
http://vlex.com.co/tags/pactos-accesorios-72870.
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=39535.
https://prezi.com/2ni7n82ukofu/pactos-accesorios-a-la-compraventa/.
http://www.icbf.gov.co/cargues/avance/docs/ley_0045_1930.htm
https://www.dropbox.com/s/2ydbroimzgm09z9/CONFERENCIAS%20DE
%20CONTRATOS-%20para%20estudiantes.docx?dl=0
CONFERENCIAS DECONTRATOS RENATO ARTURO. DESILVESTRI SAADE
paginas 92- 100