O dilema das ZEIS

Na histrica avenida So Joo, bem onde o Minhoco faz a curva, pode-se encontrar um novo
empreendimento imobilirio, o Cosmopolitan. Dentro do esquema atual das incorporadoras de produzir
apartamentos cada vez menores para um pblico solteiro e profissional liberal aos moldes do que
feito em grandes metrpoles do mundo como Nova York, o Cosmopolitan oferece espaos entre 35m2
e 50m2. Sero 240 unidades, 12 apartamentos por andar em 20 andares, com uma sute e uma vaga na
garagem cada. Para quem prefere no morar em frente a um viaduto onde passam cerca de 70 mil
carros diariamente de acordo com a CET, no h preocupao. Os apartamentos comeam depois de
seis andares de garagem e lojas no trreo, dentro do que chamado fachada ativa. A vista do primeiro
andar onde se pode morar, ento, ficar bem acima do Elevado Costa e Silva. O que eu mais queria
ver o Minhoco virar um lindo gramado, com rvores e reas de lazer, confessa a corretora. Cada
metro quadrado no novo empreendimento gira em torno de R$ 9.600, com direito a reas comuns como
um espao para animais de estimao e um grande salo gourmet. Voc est procurando para morar ou
como investimento?, indaga a corretora na primeira abordagem a um potencial cliente. De acordo com
as previses da prpria incorporadora, o apartamento ter uma valorizao entre 30% a 40% na data de
entrega, prevista para 2018. O metro quadrado, ento, ficaria entre R$ 12.480 e R$ 13.450.
Logo atrs de onde ser erguida a torre para o Cosmopolitan, h o antigo Lord Palace Hotel,
inaugurado em 1958, desativado em 2004 e ocupado pela Frente de Luta por Moradia (FLM) em 2012.
Hoje, moram cerca de 320 famlias espalhadas pelos 16 apartamentos em cada um dos 11 andares. A
estrutura do prdio conta com 3 porteiros, 3 ascensoristas e 3 responsveis pela limpeza. Cada famlia
contribui com R$ 150 por ms para manter tudo funcionando. Jaqueline dos Santos, 48, que hoje mora
na ocupao, trabalhou no antigo hotel enquanto ainda operava. Eu morava no prdio ao lado,
pagando aluguel inteiro, e vinha trabalhar aqui no hotel. Muita gente famosa se hospedava aqui, como
o time do Palmeiras, Hebe Camargo, Garrincha. Quando eu vi a Hebe, queria ir l pedir um autgrafo,
mas fiquei com vergonha. S a vi meio de longe, mantendo distncia. No fundo do hotel, h um
espao comum grande, onde antes ficavam estacionados os carros dos visitantes. s vezes a gente faz
um churrasco com todo mundo aqui, como nas festas de fim de ano, conta Jaqueline, mostrando o
jardim que durante praticamente o ano inteiro fica sem atividades. Ao andar pelos corredores, visvel
a quantidade de crianas que moram na ocupao. Diversas portas dos quartos do hotel tiveram
desenhos e escritos feitos por elas celebrando a famlia coladas nas entradas de cada domiclio. A
coordenadora da FLM, Maria do Planalto, 59, explica que elas passam a manh nas escolas e, depois,
vo para um dos prdios da Porto Seguro na regio. Elas almoam nas escolas e jantam l na Porto

Seguro. Assim, as famlia no precisam se preocupar com a alimentao das crianas. E quando algum
pensaria que seus filhos iriam estudar em uma escola na Paulista? Nesse meio tempo ou nos fins de
semana, ela conta que s vezes levam as crianas at a praa Marechal Deodoro brincar, mas muito
raro. Maria do Planalto taxativa quando diz que o problema das moradias est tambm na m
administrao de verbas pblicas. A corrupo no Brasil est no Judicirio. Cada um deles, alm do
salrio, ganha R$ 4.337 como auxlio moradia e cerca de R$ 7 mil para auxlio-escola de seus filhos. Se
tirar R$ 500 apenas dos juzes e promotores, j seria o suficiente para garantir moradia para a gente.
Sobre a polmica sobre o uso futuro do Minhoco, Maria bem mais realista que a vizinha corretora:
Acho que o desmonte no d, n? A referncia da cidade o Minhoco. As questes dos apartamentos
de frente so um grande problema, mas se precisa investir nas periferias. No h projeto cultural, no
h investimento nenhum l. Aqui no centro tem muito prdio que no exerce sua funo social. Precisase de vontade pblica para que famlias de baixa renda possam ocupar esses edifcios abandonados.
O ponto de conexo entre o novo empreendimento Cosmopolitan e a ocupao da FLM, alm
de ser vizinhos, que ambas as reas foram definidas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
pelo mais recente Plano Diretor Estratgico (PDE) aprovado em julho de 2014. Como explica o site
para discutir a Reviso da Lei de Zoneamento, ZEIS so pores do territrio destinadas,
predominantemente, moradia digna para a populao da baixa renda por intermdio de melhorias
urbansticas, recuperao ambiental e regularizao fundiria de assentamentos precrios e irregulares,
bem como proviso de novas Habitaes de Interesse Social (HIS) e Habitaes de Mercado Popular
(HMP) a serem dotadas de equipamentos sociais, infraestruturas, reas verdes e comrcios e servios
locais, situadas na zona urbana. Em outras palavras, ambos os espaos deveriam ter parte de seu
terreno destinado s habitaes sociais.
A corretora do Cosmopolitan nunca tinha ouvido falar que a rea daquele empreendimento em
que o metro quadrado custa R$ 9.600 deveria destinar unidades ao pblico da baixa renda. E, na
verdade, ele no precisa. A incorporadora MAC protocolou o pedido de construo da rea no dia 25 de
maro de 2014, quatro meses antes do PDE ser aprovado. Naquela poca, a rea era definida como
Zona Mista, o que garante a construo de um novo empreendimento. Isso acontece muito. s
definirmos quais so as reas para habitaes sociais que as incorporadoras correm para protocolar uma
nova construo, antes mesmo que consigamos aprovar as zonas de interesse especial, explica a
vereadora Juliana Cardoso (PT). Para que haja negociao com os movimentos de moradia, as reas
destinadas s ZEIS so publicadas antes de ser incorporadas definitivamente ao PDE para ser votado e
aprovado. um meio de manter a participao dos movimentos, mas tambm abre para que as
empresas do mercado imobilirio ajam rapidamente para garantir com que empreendimentos mais

rentveis do que as HIS sejam realizados.

Na teoria, as habitaes sociais so mecanismos para garantir com que os bairros da cidade no
sejam extremamente segregados, ou seja, com populaes de apenas uma classe social. Alm disso,
garante com que a populao de baixa renda tenho o direito cidade e no seja exilada nas periferias
do centro urbano. Hoje, grande parte dos projetos habitacionais visam a aquisio da propriedade, em
que o morador assume um financiamento a longo prazo para ter a escritura de determinado imvel.
Isso, porm, no garantia de evitar a segregao. Em ZEIS 2 e 3, centrais sujeitas a intensos
processos de valorizao imobiliria, h a necessidade de diversidade das formas de acesso moradia.
A aquisio da propriedade no garante a permanncia dos mais pobres, em funo sobretudo dos
processo de revenda. Em curto a mdio prazo, o subsdio pblico seria repassado para famlias de
maior poder aquisitivo. Para garantir a eficcia do instrumento, como o acesso e a permanncia da
populao de menor renda, precisamos de polticas alternativas, como locao social, propriedade
coletiva ou fundos comunitrios de terra, explica a arquiteta e urbanista Simone Gatti.
O instrumento que garante as habitaes sociais, recm-reformulado para o PDE de 2014, ainda
nem conseguiu ser aplicado de forma eficaz e j pode sofrer uma mudana. Neste ano, o prefeito
Fernando Haddad (PT) encaminhou Cmara Municipal de So Paulo o projeto de lei 157/2015
[http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/iah/fulltext/projeto/PL0157-2015.pdf], que estabelece que
as incorporadoras do mercado imobilirio podem pagar prefeitura para no construir as habitaes
sociais em determinada rea definida como ZEIS. O dinheiro arrecadado seria destinado ao Fundo
Municipal de Habitao, que ficaria responsvel por criar as habitaes em outra ZEIS, mas dentro de
um mesmo permetro (como em uma mesma subprefeitura). Isso um absurdo! Abrir a brecha para
essa aprovao pode gerar um precedente para que isso se instale no novo Zoneamento (j que o PL
define que esta flexibilizao vlida para projetos aprovados na vigncia do zoneamento de 2004, que
est sendo revisado) ou se criem novas leis semelhantes no futuro. O que est sendo proposto uma
flexibilizao sem tamanho e entra em total desacordo com os princpios da ZEIS construdos pelo
PDE e desmantela todo o trabalho de construir territorialmente a reserva de rea para HIS. A ZEIS deve
atuar como garantia de permanncia e atendimento dessa populao no seu local de origem. Se um
empreendedor resolve construir em terrenos ocupados por cortios e doar outra rea para HIS, o que
acontece? Essas famlias vo ser deslocadas de todos os seus vnculos (emprego, escola dos filhos,
vizinhana, etc) isso se forem atendidas, avalia Gatti.
Um manifesto, assinado por diversos institutos e movimentos de moradia, contra o PL j foi
publicado e aponta seis motivos para ser contra ao PL
[https://observasp.wordpress.com/2015/06/12/novo-manifesto-em-defesa-das-zeis/]. Entre os

argumentos, est a ameaa s ocupaes j feitas, a reduo do nmero de reas para habitaes
sociais, a falta de participao popular na questo, e a retirada de responsabilidade social do mercado
imobilirio na construo de uma cidade mais justa e inclusiva.
O PL j passou pela Comisso de Finanas e teve uma audincia pblica no dia 17 de junho. A
vereadora Juliana Cardoso acredita que o PL dever ter um substitutivo, contemplando alguns pedidos
dos movimentos de moradia: A troca das HIS por contribuio ao Fundo Municipal de Habitao deve
ser extinguida e em seu lugar dever entrar a doao de terrenos em reas que no eram ZEIS
anteriormente, mas sim Zonas Mistas. Dessa forma, o nmero de reas de habitao social dever ser
equilibrado, j que no PL original elas poderiam ser cortadas pela metade ou mais. O PL agora entrar
na pauta da sesso extraordinria (em que so feitas as votaes) para aprovao ou no.
Enquanto isso no se resolve, os investidores em imveis podem garantir a sua oportunidade
com lucros aps trs anos girando entre 30% a 40% do valor investido. A ocupao da FLM, porm,
espera o resultado de um edital, que j teve a publicao dos resultados adiada diversas vezes, para
garantir com que as 320 famlias continuem morando na regio.