INTRODUCCIN

La emisin de cdulas hipotecarias nace a iniciativa del rgano ejecutivo, con

el propsito de solucionar problemas de liquidez, que en algn momento podra
estar pasando el banco hipotecario; para lo cual se configur una serie de
garantas que le dieran un mayor respaldo a la emisin de las cdulas
hipotecarias.
Las cedulas hipotecarias son valores emitidos por particulares, mediante la
intervencin de un banco hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un
inmueble propiedad del emisor, adems de la garanta solidaria del banco
hipotecario que interviene en su emisin.
En el presente trabajo, pretendemos dar solucin a la interrogante de si la
primera emisin de cdulas hipotecarias emitidas por el banco hipotecario de el
salvador, es o no un verdadero proceso de titularizacin; para ello es necesario
hacer una serie de consideraciones tanto tcnicas como legales para poder dar
una opinin ms acertada acerca del tema.
LETRA HIPOTECARIA
ANTECEDENTES
En el Per existe desde hace aos un dficit de vivienda muy alto que los
sucesivos gobiernos y las empresas privadas han tratado de reducir
recurriendo a diversas formulas.
As, se han planteado diversas alternativas de solucin desde el sector pblico
y desde el sector privado. Las empresas del sector financiero han venido
ofreciendo productos encaminados a solucionar este problema.
El problema central radica en que los demandantes de las viviendas no
cuentan con los recursos necesarios para construir o comprar una vivienda, por
lo que tienen que recurrir necesariamente a financiarse, ya sea directa o
indirectamente. Al mismo tiempo, la poca estabilidad de nuestra economa ha
conspirado para que existan personas interesadas en invertir o depositar sus
ahorros a largo plazo.
A fin de atender esta evidente y creciente necesidad de financiamiento con
fines de vivienda, en nuestro pas existe un instrumento y mecanismo de
prstamo que pretende solucionar este problema. Tal como los valores
representativos de deudas; bonos, letras y cedulas hipotecarias.
El mecanismo legal mas utilizado en nuestro pas ha sido siempre el contrato
de mutuo hipotecario, mediante el cual, una institucin financiera, denominada
mutuante, se obliga a otorgar a su cliente, denominado mutuatario, una
cantidad de dinero o bienes, a cambio de que se le devuelvan otros de la
misma especie, calidad o cantidad. En garanta del pago del mutuo, el cliente
hipoteca su inmueble.

Las letras hipotecarias son una suerte de mutuo en especie que surgen en le
Per como una alternativa de solucin al problema planteado.
BASE LEGAL
A la fecha, las normas que regulan las letras hipotecarias, son:
* Artculos 269 y 270 de la Ley de Ttulos Valores.
* Artculos 236 de la Ley de Bancos
* Circular B-1953-94 de la SBS, norma que establece disposiciones
reglamentarias de las operaciones de crdito que se otorguen con la emisin
de las letras hipotecarias.
* Circular B- 1959-94 de la SBS, norma referida a la emisin de las letras
hipotecarias para el financiamiento de viviendas.
* Circular B- 1963 94 de la SBS, norma que establece las disposiciones
sobre las garantas hipotecarias de los crditos concedidos mediante la emisin
de las letras hipotecarias.
* Carta Circular b-014-94 de la SBS, norma que establece consideraciones
generales, as como el procedimiento para el otorgamiento de la autorizacin
de emisin de letras hipotecarias.
DEFINICION DE LETRAS HIPOTECARIAS
Las letras hipotecarias son aquellos valores mobiliarios representativos de
deuda, emitidos por empresas del sistema financiero, que son entregados
como prestaciones en contratos de mutuo no dinerario con garanta
hipotecaria, cuyo objeto sea financiar crditos hipotecarios.
Los crditos hipotecarios son otorgados por los Bancos a personas naturales,
mediante la emisin de letras hipotecarias que podrn ser colocadas en el
mercado de valores para conseguir el financiamiento para la adquisicin y/o
construccin de viviendas, y que ser pagado mediante cuotas mensuales
entre cinco y veinte aos.
Por tanto las letras hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija
emitida por un Banco emisor con la finalidad de otorgar un prstamo para ser
destinado a la construccin o adquisicin de una vivienda. Sin embargo, su
objetivo a mediano plazo comprende la adquisicin adems de locales
comerciales, industriales, recreativos, etc.
De conformidad con lo establecido en el Artculo 2690 de la Ley de Ttulos
Valores N 27287, las letras hipotecarias deben ser emitidas en series y segn
el ao calendario de su emisin, exclusivamente por los Bancos que han sido
previamente autorizados por la SBS. En la emisin de las letras hipotecarias
los Bancos son los nicos obligados a su pago.

CARACTERISTICAS
Si el Banco aprueba un crdito hipotecario, financia hasta el mximo del 75%
del valor del inmueble o del proyecto de construccin, y la diferencia del 25%
restante ser asumida por el comprador con sus propios recursos.
Los contratos de prstamo hipotecario debern elevarse a escritura pblica, y
en la misma se debern sealar en forma expresa los montos que el prestatario
deber rembolsar por concepto de amortizacin, intereses, comisin, seguro de
desgravamen y cualquier otro gasto, en una tabla de reembolso que deber
insertarse en la escritura.
Las letras hipotecarias son emitidas por el Banco por un monto no mayor al
prstamo otorgado.
Las letras hipotecarias slo pueden ser emitidas a fecha fija, en moneda
nacional o extranjera y debern incluir la siguiente informacin:
a. Identificacin de la empresa emisora.
b. Valor nominal de la emisin.
e. Nmero y serie de la letra.
d. Fecha de emisin.
e. Fecha de vencimiento.
f. Tasa de inters.
g. Forma de amortizacin.
h. El valor de los cupones, segn la forma de amortizacin convenida.
i. Firma de los representantes del Banco emisor.
LA CDULA HIPOTECARIA. CONSIDERACIONES GENERALES
CDULAS HIPOTECARIAS:
Por cdula hipotecaria se entiende todo ttulo de renta fija privada que emite
una entidad bancaria y que est respaldada por el global de los prstamos
hipotecarios de la misma. Ntese la diferencia importante con la titulacin que
slo se refiere a un grupo seleccionado mientras que las cdulas estn
respaldadas por el total (todos) de los prstamos hipotecarios. Dependiendo de
las caractersticas de cada emisin lo habitual es que tengan amortizacin al
vencimiento pero que sean negociables a travs del mercado secundario de
renta fija. En otras ocasiones no se negocian en el mercado secundario y la
contrapartida la ofrecen las propias entidades emisoras.
Artculo 272 de la LTV.- Contenido
a)
b)
c)
d)

La Cdula Hipotecaria debe contener:

La denominacin de Cdula Hipotecaria;
El lugar y fecha de emisin;
El importe que representa;

e) La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los intereses

peridicos que deben estar representados en los cupones respectivos;
o, la indicacin de que los mismos representan el pago de los intereses
y la alcuota o alicuanta respectiva del capital;
f) La indicacin que no es redimible antes de su vencimiento;
g) Las dems condiciones que seale la Superintendencia; y
h) El nombre de la empresa emisora y la firma de su representante, de
tratarse de Cdula Hipotecaria emitida en ttulo.
Las cdulas hipotecarias debern negociarse a travs del mercado burstil. Se
excluyen de esta obligacin a las transferencias de cdulas hipotecarias
originadas en:
Daciones En Pago;
El Pago Del Principal Con Cdulas Hipotecarias Que Realiza El
Propio Deudor A La Institucin Emisora;
Fusiones;
Escisiones;
Herencias;
Legados;
Donaciones;
Liquidacin De La Sociedad Conyugal;
Liquidacin De La Sociedad De Bienes Originada Por La Unin
De Hecho;
Cambios De Valores Entre Portafolios Administrados Por Una
Casa De Valores De Propiedad De Un Mismo Comitente; Y,
Otras Que La Ley Lo Permita.
nicamente podrn emitir cdulas hipotecarias los bancos, cooperativas de
ahorro y crdito y sociedades financieras, legalmente constituidas, que se
encuentren bajo el control y vigilancia de la superintendencia de bancos y
seguros.
Los prstamos de amortizacin gradual con emisin de cdulas hipotecarias
debern contar con seguro de incendios y lneas aliadas, que cubran cuando
menos terremotos e inundaciones sobre las edificaciones hipotecadas y con
seguro de desgravamen del deudor o deudores personas naturales. Los
seguros sern contratados por la institucin financiera emisora en empresas de
seguros legalmente establecidas en el ecuador y su costo ser asumido por el
deudor.
En todo caso en que el pago de los dividendos se encontrare vencido, la
institucin financiera emisora podr cobrar sobre la cuanta del dividendo del
capital en mora, la mxima tasa de mora permitida por la ley, vigente al
momento del pago. Las instituciones del sistema financiero pueden demandar,
en todo o en parte, si el pago de los dividendos estuviere en mora, por ms de
sesenta das: a) el saldo del prstamo o capital reducido, cortado a la fecha del
ltimo dividendo en mora, asimismo, con la mxima tasa de mora permitida,
sobre el capital, hasta la solucin del prstamo; b) la comisin pactada; c) las

primas de seguro satisfechas por la institucin financiera; y, d) los gastos del

juicio.
El deudor tendr derecho, en cualquier momento, o al tiempo de los pagos
regulares, a hacer pagos adicionales de todo o parte del saldo de su prstamo.
Si el pago se produce por anticipado, la institucin financiera emisora
obligatoriamente deber realizar un sorteo extraordinario de cdulas
hipotecarias con las mismas normas y procedimientos contemplados en el
reglamento. Este pago adicional o total, en ningn caso se lo podr realizar
dentro del primer ao de la emisin de las cdulas hipotecarias.
Ningn pago adicional ser menor de cincuenta dlares de los estados unidos
de amrica, y los de mayor cantidad sern mltiplos de esta suma. Cada
semestre empezado se considerar vencido, para efectos del pago. Todo pago
por concepto de amortizacin de capital podr efectuarse con cdulas
hipotecarias y/o con cupones de capital emitidos por la misma institucin
financiera emisora, siempre que su vencimiento corresponda al mismo
semestre o a semestres anteriores, del capital que se est cancelando.
Los intereses devengados por las cdulas hipotecarias se pagarn a sus
tenedores. Terceras personas no podrn oponerse al pago, a menos que
aleguen la prdida de la cdula respectiva y rindan caucin ante la institucin
financiera emisora. Las instituciones financieras podrn comprar, poseer y
vender sus propias cdulas hipotecarias y constituir con ellas los depsitos en
garanta que la ley exige que se mantenga, excepto el encaje en el banco
central del ecuador; podrn adquirirlas, as mismo por dacin en pago o que se
adjudique judicialmente a su favor en pago de sus crditos, y en cualquiera de
esos casos debern volverlas a poner en circulacin dentro del ao de su
adquisicin. Estas negociaciones debern realizarse a travs del mercado
burstil. La junta bancaria reglamentar los procedimientos, forma y
condiciones para la aplicacin de la norma contenida en este artculo, como
tambin dictar las resoluciones de carcter general para la aplicacin de esta
ley.
El mecanismo de creacin
Es el siguiente: una persona que tenga la disposicin de un bien inmueble
constituye, por declaracin unilateral de voluntad que se debe hacer constar en
acta notarial, un crdito hipotecario a su cargo, con garanta hipotecaria del
inmueble. Se establece en el acta que el crdito hipotecario quedar dividido
en tantas porciones como cdulas hipotecarias se creen, y en cada una de las
cdulas quedar incorporada la respectiva porcin del crdito hipotecario. En
esta forma, el crdito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y
se incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los ttulos de las
cdulas. As, se da al crdito hipotecario gran movilidad, que hace fcilmente
movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicacin a la cdula, la
que es considerada como uno de los mejores valores de inversin.
La sociedad o banco hipotecario intervendr en el acta de creacin, para
certificar la existencia y valor de las garantas y para prestar su aval en cada

una de las cdulas. El banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista,

pero su situacin de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las
cdulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en
representante comn obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los
intereses de estos.
De las explicaciones anteriores se desprende, que los ttulos del banco
hipotecario definidas por la ley del mismo, como cdulas hipotecarias, en
realidad tienen las caractersticas del bono hipotecario.

Clases de cedulas hipotecarias

Dos clasificaciones pueden hacerse de las cdulas hipotecarias, a saber: a)
una que las agrupa segn su manera de circular, es decir, el modo de efectuar
su transferencia, y b) otra, que lo hace tomando en cuenta la garanta que les
sirve de respaldo.
Tomando en cuenta su manera de circular, las cdulas hipotecarias pueden ser
nominativas o al portador.
De la posibilidad de que las cdulas hipotecarias puedan ser nominativas o al
portador, se infiere claramente que las mismas no pueden ser expedidas a la
orden.
Las Cdulas Hipotecarias Al Portador
Son las que no precisan la designacin de la persona autorizada para ejercer el
derecho expresado en ellas; tales cdulas, cuyo rgimen de circulacin es el
ms sencillo, se transfieren por la simple entrega, por lo que constituyen ttulos
de legitimacin real, en oposicin a los ttulos a la orden y a los nominativos, a
los cuales se les conoce con la denominacin de ttulos de legitimacin
nominal.
Las Cdulas Nominativas
Sujetas a un rgimen de transmisin ms complejo, son las extendidas a favor
de una persona determinada; su transferencia, comporta la notificacin al
banco emisor, lo cual puede hacerse mediante declaracin inscrita en los
registros del mismo.
Naturaleza jurdica de las cdulas hipotecarias
Con el objeto de ir profundizando en el estudio de las cdulas hipotecarias, es
necesario destacar que por s mismas, son consideradas como ttulos valores,
esto en conformidad a lo preceptuado por nuestro cdigo de comercio, ya que
renen las siguientes caractersticas:

a) La incorporacin: el derecho es consustancial al documento y est

indisolublemente unido a l desde el momento en que se cumplen los
requisitos solemnes sealados en la ley, se opera de una transformacin
y se eleva el documento simple a la categora de ttulo de crdito. El
derecho queda fusionado en el ttulo.
b) Integracin: consiste en que en el ttulo de crdito deben de constar
textualmente todos los actos cambiarios exigidos o autorizados por la
ley. En otras palabras, todos los actos relativos al mismo deben incluirse
en l. De all, que podemos decir, que solo lo que consta en el texto es lo
que tiene validez. As, cuando un ttulo de crdito es aceptado por una
persona que se obliga a pagarlo, debe hacerse constar esa aceptacin
en el mismo; no bastar que el aceptante manifieste su conformidad
ante el juez, notario pblico o testigo y que se ofrezcan como pruebas de
su aceptacin la fe pblica del juez o del notario y del dicho de los
testigos.
c) La literalidad: en palabras de vibrante, quin es el intrprete ms
inspirado del principio de la literalidad, sostena que es la pauta y
medida del derecho y, por lo mismo, pauta y medida de la obligacin a
cargo del girador, es decir, en palabras de Ascarelli, que el derecho que
brota del ttulo es literal en el sentido de que es todo aquello que mira a
su contenido, extensin y modalidades; es decir, en su esencia y en su
forma es decisivo exclusivamente el elemento objetivo del tenedor del
ttulo. Literalidad significa simple y sencillamente que lo escrito en el
texto del documento es lo que constituye el derecho: el que lo suscribe
se obliga a pagar tal da la cantidad de tantos colones al seor fulano de
tal en tal plaza; esa es la pauta, medida y alcance de la obligacin; y el
que legtimamente, adquiere el ttulo, tiene exactamente el derecho
literal en l consignado
d) La legitimacin: es la caracterstica que tiene el ttulo de crdito, segn
la ley de su circulacin, de facultar a quien lo posee para exigir del
suscriptor o endosante en su caso, el pago de la prestacin en l
consignada y de autorizar al obligado a solventar vlidamente su deuda
a favor del tenedor. En caso de que dicha deuda no sea cumplida
voluntariamente por el obligado, por el que suscribi o endos el ttulo,
es evidente que el poseedor de ste podr exigir el cumplimiento en
forma coactiva mediante la intervencin de las autoridades judiciales
correspondientes. El documento de legitimacin, hace ver que en
materia de ttulos de crdito no importa quin sea el propietario real del
derecho consignado en el ttulo, sino quin es el poseedor del mismo de
acuerdo con la ley de su circulacin
e) La abstraccin: consiste en la imposibilidad de excepciones y defensas
derivadas del negocio causal de un ttulo de crdito contra cualquier
tenedor de buena fe que no est con aquel. Parte pues, este principio de
la circunstancia de que el tenedor de un ttulo de crdito tiene un
derecho autnomo por la necesaria separacin que hay entre dicho ttulo
y la causa que lo origino, para proteger a posteriores acreedores contra

excepciones, a menudo desconocidas, que podran derivar del negocio

subyacente.
f) la autonoma: el ttulo de crdito endosado, destinado a circular y
puesto ya en circulacin, es independiente y autnomo respecto del
negocio que le dio origen y lo que vale y obliga es nicamente lo que
est inserto en el mismo. Por virtud de los principios de integracin y
literalidad slo son actos vlidos los que estn consignados y escritos en
el documento y nada de lo que ocurri en el negocio causal que dio
origen al ttulo de crdito puede prevalecer en la vida jurdica de ese
documento.
La Cdula como ttulo de crdito
La cdula hipotecaria es un documento, es decir, un escrito, impreso, extendido
a favor de una persona determinada (cdula nominativa) o de indeterminada
persona (cdula al portador), que forma parte de una emisin seriada, en cuyo
texto han de indicarse su clase (cdulas con garanta especial o cdulas con
garanta global), la letra o nmero que le corresponde, y otras menciones.
Nada impide que en el texto de la cdula figuren otras clusulas o
estipulaciones que el banco emisor juzgue insertar en dicho texto, siempre que
tales clusulas o estipulaciones no alteren ni desvirten su naturaleza propia.
Lo que se pretende es que en el cuerpo de la cdula aparezca difanamente
identificado el banco deudor, y que all mismo se sealen las caractersticas de
la emisin y se puntualicen aquellas circunstancias acreditativas de que la
misma ha sido vlidamente expedida. de la definicin que nos hemos permitido
dar de la cdula hipotecaria, fluye con meridiana claridad que ella es un ttulo
de crdito, contentivo de una promesa de pago emanada del banco emisor: tal
promesa puede ser nominativa o al portador, esto es, hallarse formulada en
beneficio de determinada persona o de sujetos indeterminados; y decimos que
la cdula hipotecaria es un ttulo de crdito, porque es encuadrable en la
especie de documentos necesarios para ejercer (funcin de legitimacin) y
para transferir (funcin de transmisin) el derecho expresado en ellos, el cual,
por exigencias propias de la circulacin, siempre que sta se realice conforme
con la ley respectiva, se considera literal y autnomo en cabeza de los
adquirientes de buena fe.
Por ser un ttulo de crdito, la cdula hipotecaria se haya regida por los
principios de la autonoma, de la literalidad y de la necesidad. Resulta, de lo
que precede, que la cdula hipotecaria es una promesa escrita de pago; en
virtud de la declaracin inserta en ella, y el banco emisor se obliga a pagar una
determinada cantidad de dinero, en un cierto momento; el derecho a su
beneficiario o tenedor al exigir el pago de dicha cantidad de dinero, y sus
rditos, se ejerce con independencia del derecho de los precedentes
poseedores del ttulo; los lmites del derecho se hallan determinados por el
tenedor del documento, y la presentacin y entrega de este es indispensable
para tener derecho al pago de la cantidad sealada en el texto.
Tasa de inters de la cdula:

El tipo de inters devengado por las cdulas y las oportunidades en las cuales
dichos intereses sern satisfechos debe hacerse constar en los
correspondientes ttulos de crditos (cdulas)
La cedula hipotecaria entre particulares
Se podra decir que los bienes inmuebles adems del servicio que conforme a
su naturaleza prestan, representan un valor pecuniario que puesto en
circulacin sirve para allegar recursos cuando se necesitan y para proporcionar
ganancias al propietario, mediante provechosas negociaciones.
La hipoteca comn ha sido y es de indudable provecho, pero debido a sus
condiciones especiales, no facilita suficientemente la movilizacin del crdito
territorial. De all que para lograr este objetivo se hayan imaginado diversos
medios ms o menos adecuados, entre los que se distinguen de modo notable
Conclusiones
El proceso de titularizacin es mucho ms complicado, no solo requiere de este
elemento debido que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos
especiales para su existencia. En el caso que nos ocupa la respuesta es
sencilla, con las cdulas hipotecarias lo que se constitua era una prenda sobre
los ttulos a favor de quien los adquira, los cuales en caso de no pago el
acreedor prendario, por llamarlo as, se subrogaba en los derechos del banco
embargando los crditos para poder efectuar el mismo los cobros de los
crditos hipotecarios, pero el banco nunca perdi la propiedad de los activos.
la respuesta ms imperante a lo que era necesario investigar para dar una
respuesta al tema, es que se considera que el simple hecho de que las cdulas
hipotecarias sean consideradas como ttulos valores por nuestro cdigo de
comercio, es suficiente para afirmar que su emisin por el banco hipotecario
fue un proceso de titularizacin en un concepto limitado de lo que esta significa,
afirmando que si titularizacin es volver activos ttulos valores para obtener
liquidez por medio de su circulacin entonces bajo este punto restringido el
proceso dado fue un proceso de titularizacin .