Predios Urbanos

TALLER
VALOR DE TASACION
PREDIOS URBANOS
Ing. Edgar R. Pinedo Nez
Direccin Nacional de Construccin
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento
RESEA HISTORICA DE LA NORMATIVIDAD
Ley que facilita la ejecucin de obras pblicas viales

Ley N 27628, 08-01-2002
Articulo 2.- Del valor de la tasacin
El valor de tasacin para la adquisicin de inmuebles por trato directo
afectado por trazos en vas pblicas ser fijado por el Consejo Nacional de
Tasaciones CONATA, sobre la base del valor comercial actualizado de los
mismos,
Modificatoria de la Ley que facilita la ejecucin de obras pblicas viales

Ley N 27628, 04-12-2012
Modificatoria de los artculos 2 y 3, de fecha 04 diciembre 2012
Articulo 2.- Del valor de la tasacin
En la ejecucin de obras de infraestructura, el valor de la tasacin para la
adquisicin de bienes inmuebles por trato directo, ser fijado por la
Direccin Nacional de Construccin del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, considerando el valor comercial del
terreno, las mejoras de corresponder y una indemnizacin por el perjuicio
causado que incluya, en caso sea aplicable, el dao emergente y lucro
cesante.
Ley que Facilita la Adquisicin, Expropiacin y Posesin de Bienes

Inmuebles para Obras de Infraestructura y Declara de Necesidad Pblica la
Adquisicin o Expropiacin de Bienes Inmuebles Afectados para la
Ejecucin de Diversas Obras de Infraestructura.
Ley N 30025, 15-05-2013
Artculo 5.- Valor de tasacin.

El valor de la tasacin para adquirir inmuebles afectados para la ejecucin
de obras de infraestructura es fijado por la Direccin Nacional de
Construccin del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento,
considerando lo siguiente:
a) El valor comercial del predio y de las mejoras o cultivos permanentes
existentes, de corresponder.
b) Una indemnizacin por el perjuicio causado que incluya, en caso
corresponda, el dao emergente y lucro cesante. El monto de la
indemnizacin debe considerar, entre otros, el resarcimiento de los
gastos tributarios, incluyendo el impuesto a la Renta, notariales y
registrales en que deber incurrir el sujeto pasivo como consecuencia
de la expropiacin.
VALOR DE TASACIN
VALOR COMERCIAL
PERJUICIO ECONOMICO
VALOR DEL TERRENO
VALOR DEL DAO

EMERGENTE
VALOR DE
EDIFICACION
VALOR DEL LUCRO

CESANTE
VALOR DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS
VALOR DE OTROS
GASTOS
VALOR DE INST.
FIJAS Y
PERMANENTES
VALOR DE
PLANTACIONES
NORMATIVIDAD VIGENTE
Ley que Facilita la Adquisicin, Expropiacin y Posesin de Bienes
Inmuebles para Obras de Infraestructura y Declara de Necesidad Pblica la
Adquisicin o Expropiacin de Bienes Inmuebles Afectados para la
Ejecucin de Diversas Obras de Infraestructura.
Ley N 30025, 15-05-2013
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES
QUINTA. Se muestra la relacin de las 69 obras de infraestructura que
actualmente se encuentran concesionadas y que estn comprendidas
dentro de los siguientes rubros:
- INFRAESTRUCTURA VIAL
- INFRAESTRUCTURA AEROPOTUARIA
- INFRAESTRUCTURA FERROVIARIA
- INFRAESTRUCTURA PORTUARIA
- INFRAESTRUCTURA TURSTICA
- INFRAESTRUCTURA PARA PASOS DE FRONTERA
- INFRAESTRUCTURA DIVERSAS
NORMATIVIDAD VIGENTE
Aprobar la directiva N 001-2013-VIVIENDA-VMCS/DNC denominada:
Directiva que regula un Procedimiento Simplificado de Valuaciones a ser
aplicado en el caso de Expropiaciones de Bienes Inmuebles afectados para la
Ejecucin de Obras de Infraestructura sobre Proyectos de Necesidad Pblica,
Seguridad nacional Inters Nacional y/o de Gran Envergadura declarados por
Ley, as como de las Obras de Infraestructura Concesionadas o Entregadas al
sector privado a travs de cualquier otra modalidad de Asociacin Pblico
Privada
R. M. N 182 2013 - VIVIENDA, 25-07-2013
El objeto de esta directiva es, establecer una norma que permita la obtencin
precisa y clere del valor de tasacin de los inmuebles que resulten afectados en la
ejecucin de obras de Infraestructura regulados en el marco de la Ley N 30025
El formato que se utilizara es el siguiente:
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
PROPIETARIO / POSESIONARIO
1.02
SOLICITANTE
1.03
OBJETIVO DE LA VALUACION
1.04
METODOLOGIA EMPLEADA
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
1,08
EDIFICACIN
1,09
OBRAS COMPLEMENTARIAS
1,1
PLANTACIONES AFECTADAS
1,11
OBSERVACIONES
FECHA DE INFORME
Sector:
Distrito:
Provincia:
Departamento
Permanentes:
Transitorias:
II.
2.01
VALORIZACION
VALOR DEL TERRENO ( VT )
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
0,00
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
S/. / m
S/. / m
S/. / m
VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

N
DESCRIPCION
AC
VOC
F.D.
=
=
=
VALOR DE PLANTACIONES (VP)

N
Descripcion Permanentes
(Forestales / Frutales)
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VALOR DE LA EDIFICACION ( VE )
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
Descripcion Transitorios
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
VU
S/./m
S/./m
S/./m
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL (S/)
2.05
Lucro Cesante (LC)
LC1
LC2
2
.
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
0,00
0,00
0,00
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
=
=
Dao Emergente (DE)
DE1
CE2
=
=
TOTAL (S/.)
TOTAL (S/)
2.06
0,00
VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)
0,00
VALOR DE LA TASACIN (VDT)

VDT =
VDT = S/.
SON:
VT + VE + VOC + VP + VPE
0,00
CON 00/100 NUEVOS SOLES

Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/.
VC = US $
SON:
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXX
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
PERITO
SUPERVISOR
COORDINADOR
____________________________________
III.
0,00
CON 00/100 DOLARES AMERICANOS
VISTAS FOTOGRAFICAS
XXXXXXXXXXXXXXXX
PREDIOS URBANOS
CONTENIDO
Formato del Valuacin

I. Memoria Descriptiva
II. Valorizacin
Criterios para el desarrollo del Formato de Valuacin
I. Memoria Descriptiva
II. Valorizacin
- Valor del Terreno
- Valor de la Edificacin
- Valor de Obras Complementarias
- Valor del Perjuicio Econmico
Responsabilidades del Perito Adscrito
Receso
Caso Prctico de Predio Urbano
FORMATO DE VALUACIN
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
1,11
OBSERVACIONES
FECHA DE INFORME
Sector:
Distrito:
Provincia:
Departamento
Permanentes:
Transitorias:
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
0,00
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
VOC
F.D.
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
VU
S/./m
S/./m
S/./m
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL (S/)
2.05
Lucro Cesante (LC)
LC1
LC2
2
.
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
0,00
0,00
0,00
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
=
=
Dao Emergente (DE)
DE1
CE2
=
=
TOTAL (S/.)
TOTAL (S/)
2.06
0,00
0,00

VDT =
VDT = S/.
SON:
0,00

VC = US $
SON:
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXX
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
PERITO
SUPERVISOR
COORDINADOR
____________________________________
III.
0,00
VISTAS FOTOGRAFICAS
XXXXXXXXXXXXXXXX
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
1,11
OBSERVACIONES
FECHA DE INFORME
Sector:
Distrito:
Provincia:
Departamento
Permanentes:
Transitorias:
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
0,00
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
VOC
F.D.
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
VU
S/./m
S/./m
S/./m
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL (S/)
2.05
Lucro Cesante (LC)
LC1
LC2
2
.
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
0,00
0,00
0,00
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
=
=
Dao Emergente (DE)
DE1
CE2
=
=
TOTAL (S/.)
TOTAL (S/)
2.06
0,00
0,00

VDT =
VDT = S/.
SON:
0,00

VC = US $
SON:
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXX
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
PERITO
SUPERVISOR
COORDINADOR
____________________________________
III.
0,00
VISTAS FOTOGRAFICAS
XXXXXXXXXXXXXXXX
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
XXXXX
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
FECHA DE INFORME
Sector:
Permanentes:
Transitorias:
1,11
OBSERVACIONES
Distrito:
Provincia:
Departamento
CODIGO:
(Se colocara el cdigo que asigna el solicitante segn expediente)
Ejm:
Caso Provias: VR-C-18
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
1.03
1.04
1.05
SOLICITANTE
OBJETIVO
FECHA DE VALUACION
FECHA DE INFORME
1.06 LOCALIZACION
1.07 CARACTERISTICAS DEL
ENTORNO
1.08 EDIFICACIN
1.09 OBRAS COMPLEMENTARIAS
1.10 PLANTACIONES AFECTADAS
1.11 OBSERVACIONES
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
XXXXX
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
1,11
OBSERVACIONES
FECHA DE INFORME
Sector:
Permanentes:
Transitorias:
Distrito:
Provincia:
Departamento
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
1,11
OBSERVACIONES
FECHA DE INFORME
Sector:
Distrito:
Provincia:
Departamento
Permanentes:
Transitorias:
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
0,00
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
VOC
F.D.
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
VU
S/./m
S/./m
S/./m
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL (S/)
2.05
Lucro Cesante (LC)
LC1
LC2
2
.
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
0,00
0,00
0,00
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
=
=
Dao Emergente (DE)
DE1
CE2
=
=
TOTAL (S/.)
TOTAL (S/)
2.06
0,00
0,00

VDT =
VDT = S/.
SON:
0,00

VC = US $
SON:
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXX
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
PERITO
SUPERVISOR
COORDINADOR
____________________________________
III.
0,00
VISTAS FOTOGRAFICAS
XXXXXXXXXXXXXXXX
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VOC
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VU
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
S/./m
S/./m
S/./m
TOTAL (S/)
2.05
0,00

1
Lucro Cesante (LC)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
=
=
2
Dao Emergente (DE)
=
=
TOTAL (S/)
2.06

VDT =
VDT = S/.
SON:
VC = US $
SON:
II. VALORIZACIN
2.01
2.02
2.03
2.04
2.05
2.06
VALOR DEL TERRENO

VALOR DE LA EDIFICACION
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
VALOR DE PLANTACIONES
VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO
- LUCRO CESANTE
- DAO EMERGENTE
VALOR DE LA TASACIN
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VOC
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VU
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
S/./m
S/./m
S/./m
TOTAL (S/)
2.05
0,00

1
Lucro Cesante (LC)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
=
=
2
Dao Emergente (DE)
=
=
TOTAL (S/)
2.06

VDT =
VDT = S/.
SON:
VC = US $
SON:
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
1,11
OBSERVACIONES
FECHA DE INFORME
Sector:
Distrito:
Provincia:
Departamento
Permanentes:
Transitorias:
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
0,00
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
VOC
F.D.
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
VU
S/./m
S/./m
S/./m
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL (S/)
2.05
Lucro Cesante (LC)
LC1
LC2
2
.
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
0,00
0,00
0,00
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
0,00
0,00
0,00
=
=
Dao Emergente (DE)
DE1
CE2
=
=
TOTAL (S/.)
TOTAL (S/)
2.06
0,00
0,00

VDT =
VDT = S/.
SON:
0,00

VC = US $
SON:
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXX
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
PERITO
SUPERVISOR
COORDINADOR
____________________________________
III.
0,00
VISTAS FOTOGRAFICAS
XXXXXXXXXXXXXXXX
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXX
_________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
PERITO
SUPERVISOR
COORDINADOR
____________________________________
III.
VISTAS FOTOGRAFICAS
XXXXXXXXXXXXXXXX
ANEXOS
Contendr los siguientes puntos como mnimo:
Estudio de mercado y anlisis para la determinacin del valor unitario de

terreno.
Formato de las muestras de estudio de mercado de valores comerciales de
inmuebles
Cuadro de la determinacin de los valores unitarios de edificacin.
Cuadro del anlisis del costo unitario de las obras complementarias.
CRITERIOS PARA EL DESARROLLO DEL

FORMATO DE VALUACIN
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
VALOR DE LA TASACIN
CODIGO
I.
XXXXX
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
1.02
SOLICITANTE
1.03
1.04
1.05
FECHA DE VALUACION
1.06
LOCALIZACION
1,07
1,08
EDIFICACIN
1,09
1,1
FECHA DE INFORME
Sector:
Permanentes:
Transitorias:
1,11
OBSERVACIONES
Distrito:
Provincia:
Departamento
1.1 PROPIETARIO / POSESIONARIO.
Los nombres y apellidos tienen que escribirse como figura en el DNI.
Para el propietario se tendr que acreditar con cualquiera de los siguientes

documentos: Ficha Registral, Partida electrnica, contrato de compra y
venta, etc.
Para los posesionario se tendr que tener la Constancia de posesin, emitido
por la autoridad competente (Municipalidades, Gobernacin, etc.).
1.02 SOLICITANTE
Nombre del solicitante: Instituciones Pblicas del Estado.
1.03 OBJETIVO
Determinar el valor de la tasacin del predio afectado por la ejecucin de la
obra: (NOMBRE DEL PROYECTO)
1.04 METODOLOGIA EMPLEADA

La valuacin del predio se efecta en concordancia con el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Per, aprobado por R.M. No: 126-2007-VIVIENDA, de fecha
07.05.2007 y su modifi1catoria RM 266-2012-VIVIENDA de fecha 28/11/2012, y
aplicando el mtodo de valuacin directa, previa inspeccin ocular y toma de
vistas fotogrficas.
1.5 FECHA DE LA VALUACION.
La fecha de evaluacin es el da que realizo la inspeccin ocular del predio.
FECHA DEL INFORME.
La fecha del informe es el da en que se termino el informe o formato.
1.6 LOCALIZACION.
Para la localizacin del predio se consignar el departamento, la provincia,
distrito y sector al que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin,
cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre
de las vas pblicas a las cuales les da frente y la numeracin municipal o la
denominacin de la manzana y lote correspondientes.
1.07 CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Para la descripcin de este punto, se debe tener en cuenta lo siguiente:
Si el entorno es un medio urbano (residencial, industrial, etc.) o rural.

La topografa.
Los accesos.
Las caractersticas de las viviendas (material predominante).
Actividad predominante.
Etc.
1.08 EDIFICACIN.
Se har una descripcin de la edificacin y se indicar el sistema y materiales
empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:
Estructuras:
Muros y columnas
Techos y coberturas
Acabados:
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Instalaciones:
Instalaciones sanitarias
Instalaciones elctricas
Instalaciones mecnicas
Instalaciones telefnicas
Instalaciones de gas
1.09 OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se consignara todas las obras complementarias que se requiera valuar, teniendo
en cuenta a criterio del perito, su antigedad, estado de conservacin y
depreciacin.
Ejm:
Cerco de Ladrillo: 157.60 m, h= 4.00 m.
Cerco de adobe: 15.00 m. de longitud y 1 m. de altura.
Vereda de concreto: 6.00 m2
1.10 PLANTACIONES AFECTADAS

Se describir las plantaciones afectadas.
Si no hay nada que valuar se deja en blanco.
Ejm:
2 Pencas de 8 aos de edad.
1 Eucalipto de 10 aos de edad de 3 pulg. de dimetro y 5 m de altura.
1.11 OBSERVACIONES.
Se tendr en consideracin lo siguiente:
La presente tasacin se realiz con la documentacin tcnico legal
proporcionado por el solicitante.
Se detallara cualquier particularidad que considere pertinente el perito en el
momento de la inspeccin ocular.

FORMATO DE VALUACIN
II. VALORIZACION
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VOC
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VU
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
S/./m
S/./m
S/./m
TOTAL (S/)
2.05
0,00

1
Lucro Cesante (LC)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
=
=
2
Dao Emergente (DE)
=
=
TOTAL (S/)
2.06

VDT =
VDT = S/.
SON:
VC = US $
SON:
2.01 VALOR DEL TERRENO: VT

Se calcula multiplicando el rea de terreno a valuar con el valor unitario de
terreno determinado del estudio de mercado.
VT = AT (m2) x VUT ( S/. / m2)

Dnde:
VT
AT
VUT
= Valor del Terreno

= rea del terreno a valuar
= Valor unitario de terreno
DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO DE

TERRENO (VUT)
Segn el terreno a valorizar se le asignar un valor que proviene de un
exhaustivo estudio de mercado, y se tendr en cuenta lo siguiente:
I.
BUSQUEDA DE TERRENOS EN VENTA
II.
FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACION DEL VALOR

UNITARIO DEL TERRENO
I. BUSQUEDA DE TERRENOS EN VENTA

- Oferta de terrenos en la zona de influencia del predio, y de caractersticas
similares.
- Medios de comunicacin: peridicos, revistas, internet, etc.
- Bsqueda en Notarias.
- Si no hubiera ofertas de terrenos en cualquiera de estos casos, se
proceder a realizar encuestas en el rea de estudio.
II. FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIN DEL VUT
El perito, tomara en cuenta los siguientes factores que pudieran afectar
el valor unitario del terreno:
- Factor de Oferta.
- Factor de Ubicacin.
- Factor de Extensin.
- Factor Topogrfico.
- Factor de Suelo.
- Factor de Zonificacin.
- Factor Ecolgico.
- Factor del Entorno.
EJEMPLO
FORMATO N 1: MUESTRA ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE INMUEBLES EN ZONA URBANA

DATOS GENERALES
Cdigo
Departamento
Distrito
Tipo de va
Centro poblado
Muestra 2
AREQUIPA
MIRAFLORES
CALLE
Nombre va
sin nombrre
Urb. Parque Artesanal-Zona El Porvenir
ID
Provincia
T. muestra
arequipa
ESTUDIO DE MERCADO
Cuadra
Lote
Mz
CARACTERISTICAS DEL TERRENO

rea de terreno (m 2)
166,50
Frente (m)
9,00
Fondo (m)
18,50
N de frentes
FACTORES DE ENTORNO
Bajo
Zonificacin
Estrato socioec.
R3
Medio
Alto
Cont. Baja
Contaminacin
Cont. Media
Cont. Alta
Adoquinado
Concreto
Regular
Bueno
CARACTERISTICAS DE LA VIA
Ancho de va
6,00
Agreste
Ondulado
T. Natural
T. Nivelado
Af irmado
Malo
Regular
Bueno
Topografa
S. Estabil.
Empedrado
Asf alto
Clase de va
Plano
Estado de la va
Malo
Accesibilidad
SERVICIOS PUBLICOS
sin serv.
serv. Parcial serv. Optimo
sin serv.
Agua potable
Telfono
X
sin serv.
Vigilancia
sin serv.
sin serv.
sin parques
f ormal
sin C.E.
Energa elc.
Limpieza
semi inf ormal
sin serv.
Gas domicil.
X
Inf ormal
Comercio local
sin serv.
Desage
Parques
C.E. Lej.
Educacin
sin C.S.
parques lej. con parques
con C.E.
C.S. Lej.
Salud
con C.S.
CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION
rea const. (m 2)
Cantidad habit.
Antig. (aos)
0
Casa
Tiendas
Nm. de pisos
Ubic. piso
Cant. baos
Edif icios
Clnicas
% participacin
Cant. Estacio.
Indust
Tipo edificacin
Malo
Regular
Bueno
Muy Bueno
Muros
Techo
Pisos
Puertas
E. conserv.
MATERIAL DE LA EDIFICACION
Adobe
Ladrillo
Concreto
Tipo material
Revest.
Valor unit. Edific. ($/m 2)
Formato de Muestra de
Estudio de Mercado
Baos
Inst. SyE
Clasificacin:
% Depreciac.
SERVICIOS COMUNES DE LA EDIFICACION

sin serv.
sin serv.
Ascensor
sin serv.
Estacionamiento
Sala de eventos
sin serv.
sin serv.
sin serv.
Piscina
sin serv.
Depsitos
Areas verdes
Instal. deportivas
Obra
Obra
Obra
Obra
Obra
Complement.
Complement.
Complement.
Complement.
Complement.
N
N
N
N
N
1
2
3
4
5
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Antigue.
E.
E.
E.
E.
E.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
N
N
N
N
N
1
2
3
4
5
ESTUDIO MERCADO
Valor oferta ($)
45 500,00
Alquiler mensual ($)
NO SE ALQUILA
rea de terr. (m 2)
rea const. (m 2)
166,50
Telfono
Valor unit terr. ($/m 2)

Valor unit edif. ($/m 2)
Valor obras com. ($)
Tipo de cambio
273,27
2,80
ASPECTOS GENERALES EN COMPARACION AL INMUEBLE EN ESTUDIO

similar
mejor
Caractersticas
menor
Si
Zonif. similar
No
Ubicacin
230,00
FUENTE DE INFORMACION Y FECHA

Fuente
AVISO
Exp:
Fecha
12/09/2013
Est. mercado
OBSERVACIONES
La muestra se ubica en una zona muy cercana al inmueble en estudio, tiene las mismas caractersticas social, econmica
Sin embargo su ubicacin es en calle mas escondida , igualmente popular pero mas alejada.
FOTOGRAFIA
Fotografa predio
Fotografa entorno
Fecha
oferta
Setiembre 2013
2.02 VALOR DE LA EDIFICACION

Se calcula multiplicando el rea techada a valuar con el valor unitario
de edificacin y el factor de depreciacin.
VE = AC (m2) x VUE ( S/. / m2) x FD
Dnde:
VE
AC
VUE
FD
= Valor de edificacin
= rea construida de la edificacin a valuar
= Valor Unitario de Edificacin
= Factor de Depreciacin
Valor Unitario de Edificacin (VUE)

Este valor es determinado teniendo en cuenta las caractersticas
constructivas de la edificacin y de los cuadros de valores unitarios
comerciales de edificacin de la Costa, Sierra, Selva y de Lima
Metropolitana y Provincia Constitucional del Callao.
CUADRO DE VALORES UNITARIOS COMERCIALES DE EDIFICACIONES

PARA LA SIERRA AL 31 DE OCTUBRE DE 2012
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS
TECHOS
(1)
(2)
ESTRUCTURAS
LAMINARES CURVADAS
DE CONCRETO ARMADO
QUE INCLUYEN EN UNA
SOLA ARMADURA LA
CIMENTACION Y EL TECHO.
PARA ESTE CASO NO SE
CONSIDERA LA COLUMNA
N 2
658,45
COLUMNAS VIGAS Y
PLACAS DE CONCRETO
ARMADO Y/O METALICAS
388,91
PLACAS DE CONCRETO.
E= 10 A 15 cm.
ALBAILERIA ARMADA.
LADRILLO O SIMILAR CON
COLUMNAS Y VIGAS DE
AMARRE.
291,5
LADRILLO O SIMILAR
269,25
ACABADOS
MUROS Y
COLUMNAS
ADOBE TAPIAL O QUINCHA
LOSA O ALIGERADO DE
CONCRETO ARMADO CON
LUCES MAYORES DE 6 m
CON SOBRE CARGA
MAYOR A
300 KG/M2
339,91
ALIGERADOS O LOSAS
DE CONCRETO
ARMADO
INCLINADAS
233,69
ALIGERADO O LOSAS DE
CONCRETO ARMADO
HORIZONTALES.
168,16
CALAMINA METALICA
FIBROCEMENTO SOBRE
VIGUERIA METALICA
114,37
MADERA CON MATERIAL

IMPERMEABILIZANTE.
213,27
CALAMINA METALICA
FIBROCEMENTO O TEJA
SOBRE VIGUERIA DE
MADERA CORRIENTE.
MADERA
131,81
52,5
42,00
PIRCADO CON MEZCLA DE

SIN TECHO
BARRO
79,08
PISOS
REVESTIMIENTO
BAOS
ELECTRICAS Y
SANITARIAS
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
MARMOL IMPORTADO,
PORCELANATO
241,18
MARMOL NACIONAL O
RECONSTITUIDO,
PARQUET FINO (OLIVO,
CHONTA O SIMILAR),
CERAMICA IMPORTADA.
MADERA FINA.
201,1
MADERA FINA
MACHIHEMBRADA
TERRAZO
134,44
PARQUET DE 1era.
LAJAS, CERAMICA
NACIONAL, LOSETA
VENECIANA 40X40
110,24
ALUMINIO PESADO CON

PERFILES ESPECIALES
MADERA FINA ORNAMENTAL
(CAOBA, CEDRO O PINO
SELECTO) CRISTALES.
258,00
ALUMINIO O MADERA FINA
(CAOBA O SIMILAR) DE
DISEO ESPECIAL, VIDRIO
POLARIZADO CURVADO.
230,24
ALUMINIO O MADERA FINA

(CAOBA O SIMILAR), VIDRIO
POLARIZADO.
172,09
VENTANAS DE ALUMINIO
PUERTAS DE MADERA
SELECTA, VIDRIO
TRANSPARENTE.
100,94
VENTANAS DE FIERRO
PARQUET DE 2da LOSETA
PUERTAS DE MADERA
VENECIANA 30x30 LAJAS DE
SELECTA (CAOBA O
CEMENTO CON CANTO
SIMILAR) VIDRIO
RODADO.
TRANSPARENTE.
91,17
77,10
74,46
56,72
59,62
MADERA CORRIENTE CON
MARCOS DE PUERTAS Y
VENTANAS DE PVC O
MADERA CORRIENTE.
35,77
CEMENTO PULIDO, LADRILLO

CORRIENTE. ENTABLADO
MADERA RUSTICA
CORRIENTE
H
0,00
0,00
30,64
TIERRA COMPACTADA
I
0
MARMOL IMPORTADO.
MADERA FINA (CAOBA O
SIMILAR) BALDOSA
ACUSTICO EN TECHO O
SIMILAR.
325,57
MARMOL NACIONAL.
MADERA FINA (CAOBA
O SIMILAR)
ENCHAPES EN TECHO
262,22
SUPERFICIE CARAVISTA
OBTENIDA MEDIANTE
ENCOFRADO ESPECIAL.
ENCHAPE EN TECHOS.
222,33
ENCHAPE DE MADERA O
LAMINADOS, PIEDRA O
MATERIAL VITRIFICADO.
170,06
SUPERFICIE DE LADRILLO
CARAVISTA
141,48
VENTANAS DE FIERRO O
ALUMINIO INDUSTRIAL.
PUERTAS
TARRAJEO FROTACHADO
LOSETA CORRIENTE, CANTO
CONTRAPLACADAS DE
Y/O YESO MOLDURADO.
RODADO
MADERA (CEDRO O SIMILAR) PINTURA LAVABLE
VIDRIO TRANSPARENTE
SEMIDOBLE O SIMPLE.
LOSETA VINILICA, CEMENTO

BRUADO COLOREADO
0,00
INSTALACIONES
PUERTAS Y
VENTANAS
6,74
17,89
SIN PUERTAS NI VENTANAS
0,00
84,36
ESTUCADO DE YESO Y/O
BARRO, PINTURA AL
TEMPLE O AGUA.
63,82
PINTADO EN LADRILLO
RUSTICO, PLACA DE
CONCRETO O SIMILAR.
25,53
AIRE ACONDICIONADO,
ILUMINACION ESPECIAL.
SIST. HIDRONEUMATICO.
BAOS COMPLETOS DE LUJO
AGUA CALIENTE Y FRIA.
IMPORTADO CON ENCHAPE
INTERCOMUNICADOR,
FINO (MARMOL O SIMILAR)
ALARMAS, ASCENSOR.
DESAGUE POR BOMBEO.
TELEFONO.
115,47
BAOS COMPLETOS
IMPORTADOS CON MAYOLICA
O CERAMICO DECORATIVO
IMPORTADO
83,18
411,46
SISTEMA DE BOMBEO DE
AGUA POTABLE.
ASCENSOR. TELEFONO.
AGUA CALIENTE Y FRIA
242,01
BAOS COMPLETOS
NACIONALES CON MAYOLICA IGUAL AL PUNTO "B" SIN
O CERAMICO NACIONAL DE
ASCENSOR
COLOR.
55,64
BAOS COMPLETOS
NACIONALES BLANCOS CON
MAYOLICA BLANCA
34,04
BAOS CON MAYOLICA

BLANCA PARCIAL
16,69
BAOS BLANCOS SIN

MAYOLICA
14,18
SANITARIOS BASICOS DE
LOSA DE 2da, FIERRO
FUNDIDO O GRANITO
9,93
SIN APARATOS SANITARIOS
186,04
AGUA FRIA, AGUA
CALIENTE, CORRIENTE
TRIFASICA, TELEFONO.
105,41
AGUA FRIA, AGUA
CALIENTE, CORRIENTE
MONOFASICA,
TELEFONO.
58,66
AGUA FRIA, CORRIENTE

MONOFASICA
38,13
AGUA FRIA CORRIENTE
MONOFASICA SIN
EMPOTRAR.
22,88
SIN INSTALACIONES
ELECTRICAS NI
SANITARIAS
0,00
0,00
SIN REVESTIMIENTO EN
LADRILLO, ADOBE O
SIMILAR.
0,00
Determinacin del Valor

Unitario de Edificacin (VUE)
Segn Tabla de Valores Unitarios

Comerciales de Edificacin
AO 2012 - COSTA
A criterio del perito y supervisor
VUE
COSTA
CATEGORIAS FACTOR
VALOR UNIT.
Muro y Columnas
271,78
Techos
200,48
Pisos
29,41
Puertas y Ventanas
63,7
Revestimiento
74,92
Baos
20
Inst. Elect. y Sanit.
42,94
TOTAL
703,23
GG+UU (5%)
35,16
PARCIAL
738,39
IGV (18%)
132,91
TOTAL (S/.)
871,30
TOTAL (S/.)
871,30
FACTOR POR CALIDAD

CONSTRUCTIVA:
0,80
TOTAL (S/.)
TOTAL (S/.)
697,04
REDONDEANDO:
697,00
Factor de Depreciacin (FD)
FD = 1 - D
Depreciacin (D)
Se determina por su antigedad y estado de conservacin, segn el material de
construccin predominante.
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las
tablas N 1, 2 ,3 y 4 del R.N.T., segn sea el caso.
2.03 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se calcula multiplicando el metrado de acuerdo a los elementos que lo conforman, con el
valor unitario del respectivo elemento y el factor de depreciacin, que ser estimado por el
perito de acuerdo al material empleado, antigedad y estado de conservacin.
VOC = Metrado (unidad) x VUOC ( S/. / unidad ) x FD
Dnde:
VOC = Valor de obras complementarias
Unidades que pueden conformar las O.C.:
rea = m2
Longitud = m
Volumen = m3
Global = Gl.
Unidad = Und.
VUOC
FD
= Valor Unitario de Obras Complementarias (Sustentado)

= Factor de depreciacin
Ej.:
CERCO PERIMETRICO
- De ladrillo KK de arcilla, 70.00 m; aparejo de soga, h = 2.50

- Antigedad: 10 aos.
- Regular estado de conservacin
VOC - 1 = 70,00 m x S/. 320,00 /m x (1 0.23)
VOC - 1 = S/. 7 546,00
CISTERNA DE CONCRETO ARMADO
- Enterrada Volumen = 19,27 m3.
- Antigedad: 4 aos.
- Buen estado de conservacin.
VOC - 2 = 19,27m3 x S/. 600,00 /m3 x 0.95
VOC - 2 = S/. 3 661,30
2.05 VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO

Se determina de la siguiente manera:
VPE = LC + DE + OG
Donde:
VPE = VALOR DEL PERJUICIO
ECONOMICO
LC = LUCRO CESANTE
DE = DAO EMERGENTE
OG = OTROS GASTOS
Segn la DIRECTIVA N 001-2013VIVIENDA-VMCS/DNC,

la
solicitante
deber presentar los expedientes tcnicos
de los inmuebles materia de valuacin,
acompaado
de
una
certificacin
debidamente suscrita por el funcionario
responsable de la solicitante con el que se
garantice que la informacin est
compatibilizada y completa.
Los requisitos para fijar la Indemnizacin

por el Perjuicio Econmico son:
-
Documentacin sustentatoria que

acredite el lucro cesante (contratos
vigentes, acuerdos, entre otros) y el
dao emergente.
Documentos cuantificados que estime

el resarcimiento de los gastos
tributarios, notariales, registrales, entre
otros, en los que pudiera incurrir como
consecuencia de la expropiacin.
La solicitante nos indicara si existe o no el perjuicio econmico, y en caso de existir

presentara la documentacin sustentatoria.
El perito evaluara la documentacin presentada por el solicitante, el cual lo
analizar y lo valuara.
Ejemplo:
Provias Nacional, nos presenta un calculo del dao emergente:
CODIGO: CLD - NVA-01

ANEXO 1
DAO EMERGENTE
1. GASTOS DE HABILITACION DEL REMANENTE O DEL NUEVO EMPLAZAMIENTO
ITEM
DESCRIPCION
UND.
DESMONTAJE Y/O DEMOLICION Y ELIMINACION DE MATERIAL DE VIVIENDA AFECTADA

(REMANENTE)
m2
ACCIONES PRELIMINARES PARA LA CONSTRUCCION DE LA VIVIENDA
m3
CANTIDAD
PRECIO
UNITARIO
SUB TOTAL
TOTAL S/.
(*) No corresponde por cuando la reubicacin del afectado se realizar en otra rea que no requiere mayores trabajos
2. GASTOS DE TRASLADOS
ITEM
DESCRIPCION
UND.
CANTIDAD
PRECIO
UNITARIO
SUB TOTAL
ALQUILER DE VIVIENDA PARA REUBICACIN TEMPORAL
Mes
500,00
1 000,00
MUDANZA PARA REUBICACIN TEMPORAL Y DEFINITIVA
Viajes
800,00
1 600,00
GASTOS VARIOS (MOVILIZACIN, BUSQUEDA DE VIVIENDA ARRENDAR, TRAMITES DE

CONSTRUCCIN TRAMITES DE LICENCIA, NOTARIALES, ETC)
3%
51 752,06
1 552,56
OTROS (REUBICACION DE MEDIDOR DE LUZ)
Glb
127,00
127,00
TOTAL S/.
4 279,56
1, Gastos por la reubicacin temporal del afectado durante el tiempo que demore la construccin de sus vivienda
3. GASTOS DE REPOSICIN DE VIVIENDA DE CARACTERISTICAS SIMILARES

ITEM
1
DESCRIPCION
UND.
CANTIDAD
PRECIO
UNITARIO
SUB TOTAL
m2
126,08
410,47
51 752,06
TOTAL S/.
51 752,06
VALOR DE EDIFICACIN NUEVA SIMILAR

MODULO A - 1er NIVEL
1. El precio unitario por metro cuadrado es elaboracion propia, en base a precios de materiales y mano de obra de la zona. Edificada sobre un terreno plano.
2, Son adicionales al Valor comercial determinado por la Direccion nacional de construccin.
TOTAL DAO EMERGENTE S/.
56 031,62

El perito tomara en cuenta el presupuesto de la entidad solicitante, que para el
ejemplo es Provias, como referencial, en la cual evaluara los elementos del
presupuesto y determinara los costos, los cuales tienen que estar sustentados.
CLD - NVA-01
DAO EMERGENTE
CALCULO A CRITERIO DEL PERITO
1. GASTOS DE HABILITACION DEL REMANENTE O DEL NUEVO EMPLAZAMIENTO
ITEM
DESCRIPCION
UND.
DESMONTAJE Y/O DEMOLICION Y ELIMINACION DE MATERIAL DE VIVIENDA

AFECTADA (REMANENTE)
m2
ACCIONES PRELIMINARES PARA LA CONSTRUCCION DE LA VIVIENDA
m3
CANTIDAD
PRECIO
UNITARIO
SUB TOTAL
TOTAL S/.
(*) No corresponde por cuando la reubicacin del afectado se realizar en otra rea que no requiere mayores trabajos
2. GASTOS DE TRASLADOS
ITEM
DESCRIPCION
UND.
CANTIDAD
PRECIO
UNITARIO
SUB TOTAL
ALQUILER DE VIVIENDA PARA REUBICACIN TEMPORAL
Mes
550,00
1 100,00
MUDANZA PARA REUBICACIN TEMPORAL Y DEFINITIVA
Viajes
850,00
1 700,00
GASTOS VARIOS (MOVILIZACIN, BUSQUEDA DE VIVIENDA ARRENDAR,

TRAMITES DE CONSTRUCCIN TRAMITES DE LICENCIA, NOTARIALES, ETC)
3%
54 466,56
1 634,00
OTROS (REUBICACION DE MEDIDOR DE LUZ)
Glb
127,00
127,00
TOTAL S/.
4 561,00
1, Gastos por la reubicacin temporal del afectado durante el tiempo que demore la construccin de sus vivienda
3. GASTOS DE REPOSICIN DE VIVIENDA DE CARACTERISTICAS SIMILARES
ITEM
1
DESCRIPCION
UND.
CANTIDAD
PRECIO
UNITARIO
SUB TOTAL
m2
126,08
432,00
54 466,56
TOTAL S/.
54 466,56
VALOR DE EDIFICACIN NUEVA SIMILAR

MODULO A - 1er NIVEL
1. El precio unitario por metro cuadrado es elaboracion propia, en base a precios de materiales y mano de obra de la zona. Edificada sobre un terreno plano.
2, Son adicionales al Valor comercial determinado por la Direccion nacional de construccin.
TOTAL DAO EMERGENTE S/.
4 561,00
II.
2.01
VALORIZACION
AT
VT
VT
2.02
m
m
m
VUT
TOTAL (S/.)
S/. / m
AC
VUE
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VOC
F.D.
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/. / m
S/. / m
S/. / m

N
DESCRIPCION
AC
=
=
=

N
VPP1
VPP2
VPP3
N
.
=
=
=
DESCRIPCION
VOC1
VOC2
VOC3
2.04
VE1
VE2
VE3
2.03
CANT
=
=
=
(Cultivo / Pastos)
VPT1
VPT2
VPT3
=
=
=
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
VU
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
S/.
S/.
S/.
CANT
m
m
m
S/./m
S/./m
S/./m
TOTAL (S/)
2.05
0,00

1
Lucro Cesante (LC)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
CANT
VALOR
PARCIAL (S/)
TOTAL (S/.)
=
=
2
Dao Emergente (DE)
=
=
TOTAL (S/)
2.06

VDT =
VDT = S/.
SON:
VC = US $
SON:
2.04 VALOR DE LA TASACIN

El valor de la tasacin se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VDT = VT + VE + VOC + VP + PE
Donde:
VDT = VALOR DE TASACIN
VT = VALOR DEL TERRENO
VE = VALOR DE LA EDIFICACION
VOC = VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
VP = VALOR DE PLANTACIONES
VPE = VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO
III. VISTAS FOTOGRAFICAS

Se colocara las siguientes vistas fotogrficas como mnimo:
Vista de la fachada
Vista del entorno
ANEXOS

FORMATO DE VALUACIN
ANEXOS
Contendr los siguientes puntos como mnimo:
Estudio de mercado y anlisis para la determinacin del valor unitario de terreno.
Formato de las muestras de estudio de mercado de valores comerciales de inmuebles
Cuadro de la determinacin de los valores unitarios de edificacin.
Cuadro del anlisis del costo unitario de las obras complementarias.
DATOS GENERALES
Cdigo
Departamento
Distrito
Tipo de va
Centro poblado
DATOS GENERALES
Muestra 2
AREQUIPA
MIRAFLORES
CALLE
Nombre va
sin nombrre
Urb. Parque Artesanal-Zona El Porvenir
ID
Provincia
T. muestra
Cdigo
Departamento
Distrito
Tipo de va
Centro poblado
arequipa
ESTUDIO DE MERCADO
Cuadra
Lote
Mz

166,50
Frente (m)
9,00
Fondo (m)
18,50
N de frentes
LIMA
LA PERLA
Nombre va
ID
2
Provincia
CALLAO
T. muestra
AVENIDA ATAHUALPA,ENTRE BOLOGNESI Y ALFONSO UGARTE
Mz
Cuadra
Lote
300,00
Frente (m)
10,00
Fondo (m)
30,00
N de frentes
FACTORES DE ENTORNO
Bajo
Zonificacin
Estrato socioec.
R3
Medio
Alto
Cont. Baja
Contaminacin
Cont. Media
Cont. Alta
FACTORES DE ENTORNO
Bajo
Zonificacin
Para 6 pisos, 35% rea libre
Medio
Estrato socioec.
Alto
Cont. Baja
Cont. Media
Contaminacin
Cont. Alta
Ancho de va
6,00
Agreste
Ondulado
T. Natural
T. Nivelado
Afirmado
Malo
Regular
Bueno
Topografa
S. Estabil.
Empedrado
Asfalto
Clase de va
Adoquinado
Concreto
Regular
Bueno
Plano
Estado de la va
Malo
Accesibilidad
Ancho de va
Agreste
Ondulado
sin serv.
sin serv.
Agua potable
Telfono
sin serv.
Vigilancia
sin serv.
sin parques
formal
sin C.E.
Parques
C.E. Lej.
sin C.S.
parques lej. con parques

C.S. Lej.
Salud
sin serv.
sin serv.
Antig. (aos)
S. Estabil.
Empedrado
Asfalto
Adoquinado
Concreto
Regular
Bueno
Estado de la va
Telfono
Malo
Accesibilidad
sin serv.
sin serv.
Desage
x
sin serv.
Informal
semi informal
Vigilancia
sin serv.
Gas domicil.
Energa elc.
x
sin serv.
Limpieza
sin C.E.
sin parques parques lej. con parques
formal
Comercio local
Bueno
SERVICIOS PUBLICOS
con C.S.
rea const. (m 2)
Afirmado
Regular
con C.E.
Educacin
Agua potable
Limpieza
semi informal
Energa elc.
X
sin serv.
sin serv.
Gas domicil.
X
Informal
Comercio local
sin serv.
Desage
T. Nivelado
Malo
Plano
Topografa
SERVICIOS PUBLICOS
T. Natural
Clase de va
Parques
C.E. Lej.
con C.E.
Educacin
sin C.S.
C.S. Lej.
con C.S.
Revest.
Baos
Inst. SyE
Salud
Nm. de pisos
Cantidad habit.
Ubic. piso
Cant. baos
0
Casa
Tiendas
Edificios
Clnicas
% participacin
Cant. Estacio.
Indust
Tipo edificacin
Malo
Regular
Bueno
rea const. (m 2)
NO TIENE
Casa
Adobe
Ladrillo
Concreto
Muros
Techo
Pisos
Puertas
Revest.
Baos
Inst. SyE
Clasificacin:
% Depreciac.
sin serv.
sin serv.
Ascensor
sin serv.
Estacionamiento
Sala de eventos
Edificios
sin serv.
sin serv.
Adobe
Ladrillo
Concreto
E.
E.
E.
E.
E.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
N
N
N
N
N
NO SE ALQUILA
Muros
Techo
Pisos
Puertas
% Depreciac.

sin serv.
sin serv.
sin serv.
rea de terr. (m 2)
rea const. (m 2)
166,50
Telfono

Depsitos
similar
mejor
menor
Si
Zonif. similar
273,27
AVISO
Obra
Obra
Obra
Obra
Obra
Complement.
Complement.
Complement.
Complement.
Complement.
N
N
N
N
N
1
2
3
4
5
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Antigue.
E.
E.
E.
E.
E.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Conserv.
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
N
N
N
N
N
1
2
3
4
5
Valor oferta (S/.)
468 000,00
rea de terr. (m 2)
rea const. (m 2)
300,00
Valor unit terr. (S/./m 2)

1 560,00
No
Ubicacin
230,00
Telfono 6873059
ELEVARQ INMOBILIARIA
Tipo de cambio
2,60

Exp:
Fecha
12/09/2013
Est. mercado
OBSERVACIONES
Fecha
oferta
Setiembre 2013
similar
Caractersticas
mejor
menor
Si
Zonif. similar
No
Ubicacin
400
m
A 2 CUADRAS DE LA NUEVA COSTANERA
La muestra se ubica en una zona muy cercana al inmueble en estudio, tiene las mismas caractersticas social, econmica
Sin embargo su ubicacin es en calle mas escondida , igualmente popular pero mas alejada.
Fuente
INTERNET
Exp:
Fecha
29/05/2013
Est. mercado
OBSERVACIONES
FOTOGRAFIA
Fotografa predio
ESTUDIO MERCADO
2,80

Fuente
sin serv.
Areas verdes

Caractersticas
sin serv.
Piscina
sin serv.
Valor unit terr. ($/m 2)

Tipo de cambio
sin serv.
Estacionamiento
Instal. deportivas
1
2
3
4
5
ESTUDIO MERCADO
45 500,00
Muy Bueno
Ascensor
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Antigue.
Valor oferta ($)
Bueno
Clasificacin:
Areas verdes
1
2
3
4
5
Regular
Sala de eventos
N
N
N
N
N
Malo
E. conserv.
Complement.
Complement.
Complement.
Complement.
Complement.
% participacin
Cant. Estacio.
Indust
Tipo edificacin
Instal. deportivas
Obra
Obra
Obra
Obra
Obra
Clnicas
Piscina
sin serv.
Depsitos
sin serv.
Tiendas
Tipo material
Nm. de pisos
Ubic. piso
Cant. baos
Cantidad habit.
E. conserv.
Tipo material
Antig. (aos)
Muy Bueno
Fotografa entorno
S/. 1560.00/M2 = US $ 600.00/M2

TERRENO PLANO EN ZONA CONSOLIDADA.
FOTOGRAFIA
Fotografa predio
Fotografa entorno
Fecha
oferta
RECIENTE
VALOR UNITARIO
DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS
ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS

P artida
EXCAVACION DE ZANJAS PARA CIMIENTOS
Rendimiento
Cdigo
MO. 4.0000
EQ. 4.0000
Descripcin Recurso
Unidad
Costo unitario directo por : m3

Cuadrilla
Cantidad
Precio S/.
21.47
Parcial S/.
Mano de Obra
0147010001
CAPATAZ
hh
0.1000
0.2000
14.48
2.90
0147010004
PEON
hh
1.0000
2.0000
8.97
17.94
20.84
Equipos
0337010001
HERRAMIENTAS MANUALES
%MO
3.0000
20.84
0.63
0.63
P artida
CONCRETO 1:8+25% PM PARA SOBRECIMIENTOS
Rendimiento
Cdigo
MO. 12.5000
Descripcin Recurso
EQ. 12.5000
Unidad
155.49
Cuadrilla
Cantidad
Precio S/.
Parcial S/.
Mano de Obra
0147000022
OPERADOR DE EQUIPO LIVIANO
hh
1.0000
0.6400
11.09
7.10
0147010001
CAPATAZ
hh
0.1000
0.0640
14.48
0.93
0147010002
OPERARIO
hh
1.0000
0.6400
11.09
7.10
0147010003
OFICIAL
hh
1.0000
0.6400
9.95
6.37
0147010004
PEON
hh
8.0000
5.1200
8.97
45.93
67.43
Materiales
0205000011
PIEDRA MEDIANA DE 6"
m3
0.4200
26.27
11.03
0221000001
CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg)
bol
3.8900
13.56
52.75
0238000000
HORMIGON (PUESTO EN OBRA)
m3
0.8930
16.10
14.38
0239050000
AGUA
m3
0.1800
1.00
0.18
78.34
Equipos
0337010001
0349100007
MEZCLADORA DE CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm
%MO
1.0000
2.0000
67.43
1.35
0.6400
13.08
8.37
9.72
Partida
Partida
ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN COLUMNAS
Rendimiento
MO. 8.0000
EQ. 8.0000
Descripcin Recurso
0147010001
CAPATAZ
0147010002
0147010003
Unidad
MO. 24.0000
EQ. 24.0000
120.95
37.46
Cdigo
Cdigo
CONCRETO 1:10 +30% P.G. PARA CIMIENTOS CORRIDOS
Rendimiento
Cuadrilla
Cantidad
Precio S/.
Parcial S/.
hh
0.1000
0.1000
14.48
1.45
OPERARIO
hh
1.0000
1.0000
11.09
11.09
OFICIAL
hh
1.0000
1.0000
9.95
9.95
Mano de Obra
22.49
Materiales
Descripcin Recurso
Unidad
Cuadrilla
Cantidad
Precio S/.
Parcial S/.
2.96
Mano de Obra
0147000023
OPERADOR DE EQUIPO PESADO
hh
0.8000
0.2667
11.09
0147010002
OPERARIO
hh
0.8000
0.2667
11.09
2.96
0147010004
PEON
hh
9.6000
3.2000
8.97
28.70
34.62
Materiales
0205000009
PIEDRA GRANDE DE 8"
m3
0.5040
26.27
13.24
0221000001
CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg)
bol
3.0450
13.56
41.29
0202000008
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8
kg
0.3000
2.98
0.89
0232000029
FLETE TRANSPORTE LOCAL
kg
129.4130
0.10
12.94
0202010005
CLAVOS PARA MADERA CON CABEZA DE 3"
kg
0.1700
2.98
0.51
0238000000
HORMIGON (PUESTO EN OBRA)
m3
0.8720
16.10
14.04
12.90
0239050000
AGUA
m3
0.1050
1.00
0243040000
MADERA TORNILLO
p2
5.1600
2.50
14.30
Equipos
0337010001
%MO
3.0000
22.49
0.67
Equipos
0337010001
0349100007
MEZCLADORA DE CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm
%MO
1.0000
1.0000
34.62
0.35
0.3333
13.08
4.36
0.67
Partida
ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN VIGAS
Rendimiento
Cdigo
MO. 8.5000
Descripcin Recurso
EQ. 8.5000
Unidad
4.71
Partida

Cuadrilla
Cantidad
39.92
Precio S/.
Parcial S/.
0.11
81.62
ENCOFRADO Y DESENCOFRADO PARA SOBRECIMIENTOS
Rendimiento
Cdigo
MO. 12.5000
Descripcin Recurso
Mano de Obra
EQ. 12.5000
Unidad
27.93
Cuadrilla
Cantidad
Precio S/.
Parcial S/.
Mano de Obra
0147010001
CAPATAZ
hh
0.1000
0.0941
14.48
1.36
0147010001
CAPATAZ
hh
0.1000
0.0640
14.48
0.93
0147010002
OPERARIO
hh
1.0000
0.9412
11.09
10.44
0147010002
OPERARIO
hh
1.0000
0.6400
11.09
7.10
0147010003
OFICIAL
hh
1.0000
0.9412
9.95
9.36
0147010003
OFICIAL
hh
1.0000
0.6400
9.95
21.16
6.37
14.40
Materiales
Materiales
0202000008
kg
0.2100
2.98
0.63
0202000008
0.2600
2.98
0202010005
CLAVOS PARA MADERA CON CABEZA DE 3"
kg
0.2400
2.98
0.72
0202020007
CLAVOS PARA CEMENTO DE ACERO CON CABEZA DEkg3/4"
kg
0.1300
2.98
0.39
0245010001
MADERA TORNILLO INCLUYE CORTE PARA ENCOFRADO

p2
6.7100
2.50
16.78
0243040000
MADERA TORNILLO
4.8300
2.50
12.08
p2
18.13
13.24
Equipos
0337010001
0.77
Equipos
%MO
3.0000
21.16
0.63
0.63
0337010001
%MO
2.0000
14.40
0.29
0.29
RESPONSABILIDADES DEL PERITO ADSCRITO
RESPONSABILIDADES DEL PERITO ADSCRITO

El perito es responsable de la presentacin del formato de tasacin, el cual deber
tener una redaccin clara y precisa, presentando los sustentos de los calculo
obtenidos.
Efectuar las tasaciones de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones y
dems normas aplicables.
Llevar a cabo las tasaciones que se le asignen en forma personal, estando
prohibido de transferir total o parcialmente las obligaciones respecto a la labor
asignada.
Presentar el informe tcnico de tasacin en el plazo previsto.
Absolver por escrito las observaciones planteadas por la DNC a las tasaciones
efectuadas.
Emitir informes de absolucin de las aclaraciones, observaciones y consultas que
formulen los solicitantes de la tasacin, a los formatos valuatorios, an despus de
vencido su contrato.
Conducirse con veracidad en la elaboracin de los informes y dictmenes que
emitan, presentando un elevado nivel de tica y de capacidad tcnica en la
realizacin de cada una de las tasaciones que se le asignen.
PREGUNTAS?
CASO PRACTICO
MUCHAS GRACIAS
www.vivienda.gob.pe/dnc

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Ley que facilita la ejecucin de obras pblicas viales

Modificatoria de la Ley que facilita la ejecucin de obras pblicas viales

Ley que Facilita la Adquisicin, Expropiacin y Posesin de Bienes

Artculo 5.- Valor de tasacin.

VALOR DEL TERRENO

VALOR DEL DAO

VALOR DEL LUCRO

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

Lucro Cesante (LC)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)

CON 00/100 NUEVOS SOLES

CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

Formato del Valuacin

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

Lucro Cesante (LC)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)

CON 00/100 NUEVOS SOLES

CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

Lucro Cesante (LC)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)

CON 00/100 NUEVOS SOLES

CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

Lucro Cesante (LC)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)

CON 00/100 NUEVOS SOLES

CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

Lucro Cesante (LC)

Dao Emergente (DE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)

VALOR DEL TERRENO

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

Lucro Cesante (LC)

Dao Emergente (DE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

VALOR DE PLANTACIONES (VP)

Lucro Cesante (LC)

VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

VALOR DE LA TASACIN (VDT)