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 十七世紀三十年代，英國開始有評鑑師組織；近鄰的日本在 1963 年，
韓國在 1974 年開始有估價師制度；即使標榜自由主義的美國，也因為財產
稅與銀行融資的需要，於 1991 年陸續於各州有估價師證照的考試；中國大
陸在 1980 年代市場開放後不久，於 1993 年即推動土地估價師及房地產估
價師制度。

我國在 2000 年 10 月終於通過並公布實施「不動產估價師法」；2001

年 10 月公布實施「不動產估價技術規則」；2002 年 2 月誕生了第一批國
家高等考試及格之不動產估價師。

本書係筆者累積二十餘年的不動產估價實務與教學經驗之心得著作。
本書內容與特色在融合國際評價基準委員會（international valuation stan-
dard committee）、日本不動產鑑定評價基準（Japanese real estate appraisal
standards）、美國估價學會（American Appraisal Institution）、我國不動產
估價技術規則與筆者個人之見解，完成較大幅度的調整與改版。同時筆者
認為不動產估價事業尚屬初創時期，不僅要提昇估價技術，更要加強不動
產估價師職業道德之認知，以建立整體估價業形象。

本書各章節主要內容略述如下：

第一章論及不動產估價的重要性、不動產估價師考試、不動產估價師
制度與產業現況等。

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 第二章探討不動產估價師應遵守之職業道德規範，並附錄國際評價基
準委員等之相關規範。

第三章討論國內爭議較多之價格種類定義，分別從國際評價基準委員
會與美國、日本和我國之規定一一論述。

第四章分析不動產估價原則，凡對不動產有興趣者，若能掌握與運用
這些原則，將會是一位優秀的不動產市場諮詢顧問。

第五章就影響不動產價格的諸項因素作有系統地整理，並提示國內各
種重要的資料來源。

第六章分析不動產估價作業的流程，讓您了解不動產估價師從接件到
完成估價報告書的過程。

第七章至第九章，論及不動產估價的三大方法，即比較法、成本法與
收益法，依不動產估價技術規則與實例逐一探討剖析。

第十章特別就實務上常用的「土地開發分析」，以實例分析如何合理
掌握土地估價與投資。

第十一章探討不動產總價值中，如何分離出土地價格與建築物價格，
此涉及目前估價界爭議最多的貢獻原則，筆者有完整的文獻分析與實例說
明。

第十二章就都市計劃與非都市土地相關管制中之八大管制規定與內容，
剖析對價格影響之分析。

附錄中有關「證券化不動產估價報告書範本」是內政部地政司與不動
產估價師公會公告之報告書範本，筆者認為值得提供參考採用。

我國不動產估價師制度初創，不動產估價技術規則雖已經二版修訂，

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 惟仍僅有 134 條原則性規定，未來尚還有許多實務上與理論上足以努力的
空間。筆者期盼在不動產估價師制度建立後，未來有更多的學術界老師、
行政界長官及實務界先進，共同投入此一領域的研究發展，讓不動產估價
技術成為顯學，不動產估價師成為社會精英主流。目前不動產估價技術尚
有仁智互見之處，筆者不揣淺陋，發表個人見解彙整成書，祁望估價界師
長與先進，不吝指教是幸。

卓輝華 謹序
2007 年 9 月

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 緒論 1

第一節 不動產的科際整合 2
第二節 不動產概念 7
第三節 台灣地區不動產估價制度 16

估價師職業道德規範 39

第一節 估價事業的使命 42
第二節 估價師職業道德 45
附錄一 國際評價基準之行為規範 57
附錄二 中華民國不動產估價師職業道德規範公報 64

價值與價格 69

第一節 價值價格與成本 70
第二節 國際評價基準之定義 73
第三節 日本不動產鑑定評價基準之定義 83
第四節 美國估價機構之定義 86
第五節 不動產估價技術規則之規定 89

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 第六節 筆者見解與討論 91

不動產估價原則 99

第一節 需要與供給原則 100

第二節 替代原則 103
第三節 變動原則 105
第四節 適法原則 106
第五節 預測原則 110
第六節 貢獻原則 112
第七節 最高與最佳利用原則 115
第八節 均衡原則 117
第九節 適合原則 119
第十節 收益遞增遞減原則 121
第十一節 收益分配原則 123
第十二節 競爭原則 125
第十三節 外部性原則 127
第十四節 綜合分析 128

影響價格因素分析 131

第一節 一般因素 132

第二節 區域因素 145
第三節 個別因素 148
第四節 影響價格資料分類與來源 154

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 估價作業程序 163

第一節 簽訂委託契約 167

第二節 確定估價基本事項 169
第三節 擬訂估價計畫 178
第四節 蒐集相關資料 180
第五節 確認勘估標的狀態 185
第六節 整理、比較、分析資料 195
第七節 運用估價方法推算價格 200
第八節 決定勘估標的價格 202
第九節 製作估價報告書 203

比較法 213

第一節 比較法基本要件 214

第二節 運用比較法之步驟 218
第三節 市場資料來源與過濾 228
第四節 比較法之調整方式 234
第五節 運用市場比較法的限制 241

收益法 243

第一節 收益法基本要件 244

第二節 收益法之程序 247
第三節 折現現金流量分析 271

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 第四節 收益法之檢討 275

成本法 277

第一節 成本法基本要件 278

第二節 成本法與工程估價 281
第三節 估價程序 282

土地開發分析 309

第一節 土地開發分析之定義 310

第二節 土地開發分析之流程 311
第三節 實例分析 321
第四節 土地開發分析與折現現金流量分析 329
第五節 土地開發分析適用時機與地點 331
第六節 土地開發分析之檢討 332
第七節 結論 335

不動產總值中分離土地與建築物價格之合理性分析 337

第一節 前言 338
第二節 不動產價格構成因素分析 340
第三節 分離土地與建築物估價之課題分析 341
第四節 土地貢獻原則分析 345
第五節 建築物貢獻原則分析 355
第六節 殘餘法 358

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 第七節 聯合貢獻原則分析 360
第八節 結論 374

土地使用分區管制對不動產價格之影響 377

第一節 土地使用分區 380

第二節 建蔽率 384
第三節 容積率 387
第四節 容許使用項目 394
第五節 最小基地規定 403
第六節 建築物高度 407
第七節 獎勵規定 412
第八節 特殊使用限制 414

附錄一 證券化不動產估價報告書範本 417

附錄二 不動產估價師法 443
附錄三 不動產估價技術規則 453

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 緒論

第一節 不動產的科際整合

第二節 不動產概念

第三節 台灣地區不動產估價制度

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 2 不動產估價

第一節 不動產的科際整合

壹、前言

價值之認定，因個人對不動產喜好程度（效用）不一，而會產生價值
之差距。如「陋室銘」所言：「山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則
靈；斯是陋室，惟吾德馨。」每個人在談到或要賣自己的房屋時，都認為
是最有價值的；要買別人的不動產時，總是嫌東嫌西，因為對不動產的價
值認定與立場不一所致。某不動產正常市價每坪 150,000 元，但是王先生
卻以每坪 160,000 元購入，原因是王先生之子女已屆入學年齡，而該不動
產恰位居明星學區內，所以該筆不動產以較高價錢交易；若換成是即將退
休之黃先生，或許將認為該環境雖有明星學校，但缺乏公園、綠地等休閒
設施，每坪 150,000 元還是較高的售價而不願接受。
上述案例說明每個人對特定不動產的喜好與效用感受的不同，需求亦
不同，直接影響其價值判斷。
一宗不動產成交價格的決定，有許多影響因素；最直接的是交易雙方
的喜好程度，因此，交易過程中，買方雖然中意該不動產，但與賣方交涉
時，不斷挑剔該不動產的缺點，目的只為求降低售價。相反的，賣方則會
不斷的說明該不動產所有的優點，目的在求高價出售。買賣雙方在談判、
折衝、協調的過程中，最後達成雙方都能接受的協議價格。此外，一棟商
業大樓，買賣雙方從投資角度（目的），經營角度（目的），或資產清理
處分角度（目的）去決定價值時，亦將有相當大的價格認知差異。所以，
價格本身為談判行為藝術的結果之一。
不動產估價師所要評估之價格，則是要在明確的前提條件下，分析眾
多的交易資料與影響價格因素之後，評估出一個「最適價值」或「合理價
值」。
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 第一章 緒論 3

貳、不動產估價的科際整合

不動產市場是一不完全競爭市場，因為不動產的個別差異性很強，各
交易案例都有不同的影響因素存在，估價師的責任，即需要了解價格形成
的因素有那些。
由於不動產價值受不動產特性及相關法令之影響，估價之分類，未來
將步向更專業化的途徑，而估價也將成為各種相關學科的整合。這些學科
大致包括：

一、科際整合與不動產估價

1. 地政學：相關不動產權利規定對不動產價值之影響。
2. 都市計畫學：相關土地使用計畫或分區管制之規定對不動產價值之影
響。
3. 建築學：相關建築法規、建築設計、施工估價之規定對不動產價值之影
響。
4. 區域科學：相關區域計畫或非都市土地使用管制之規定對不動產價值之
影響。
5. 經濟學：供需理論、貨幣供給、國民所得、國民儲蓄等對不動產價值影
響因素之認識與探討。
6. 社會學：人口成長、分布、組成與變遷等對不動產價值影響因素之認識
與探討。
7. 統計學：以各種統計方法，分析總體地價或個體地價之變動。
8. 財務學：就投資、財務角度，分析不動產開發之可行性與對不動產價值
之影響。
9. 地理學：自然地理、經濟地理、人文地理等對不動產價值影響因素之認

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 4 不動產估價

識與探討。
10. 地質學：有關地質、土壤、地層、地盤等因素，影響土地利用強度之分
析與認識，及其對不動產價值之影響。
11. 其他：如法律學、行政學、政治學等，只要是會影響到不動產價值者，
均為估價師努力學習的學科。

二、不動產估價師高等考試範圍

考選部有關「高等考試不動產估價師考試規則」（考試院 95 年 1 月 13
日修正公布），對於不動產估價師之應考資格規定：「公立或立案之私立
專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土
地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產（管理）
科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。」
另外，從不動產估價師考試科目，大致可分析出不動產估價在專業上
必須修習的主要範圍。
考試專業科目共有六科，分別為：

1. 不動產估價理論（包括高層建築物估價）。
2. 民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條
例、土地稅法及其附屬法規）。
3. 土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵
收條例及其附屬法規）。
4. 不動產投資。
5. 土地經濟學。
6. 不動產估價實務。

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 第一章 緒論 5

三、不動產估價學分科目

此外，專科以上非地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管
理與開發等科系畢業者，考試院亦針對非相關科系必須修習的科目。由此
亦可窺知不動產估價師的有關專業範圍。必須修習之不動產估價相關科目，
歸納有下列課程：

1. 不動產估價相關課程：包括不動產估價、土地估價、施工估價、農作
（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價理論、不動產估價實務。
2. 土地利用相關課程：包括不動產開發（與利用）、土地開發（與利
用）、土地使用計畫（與管制）、土地（分區）使用管制、都市計畫
（概論）、區域及都市計畫（概論）、土地重劃、市地重劃、農地重
劃。
3. 不動產投資與市場分析相關課程：包括不動產金融、土地金融、不動產
投資、不動產市場分析、不動產市場研究、不動產市場調查與分析、財
務分析、不動產財務分析、（不動產）財務管理、會計學、統計學、保
險學。
4. 土地經濟學相關課程：包括土地經濟學、不動產經濟學、農業經濟學、
不動產經濟分析、土地經濟分析、土地經濟理論與分析、經濟學、總體
經濟學、個體經濟學。
5. 不動產估價相關課程：包括不動產估價法規、不動產估價技術規則，土
地法（規）、不動產或土地稅（法）、建築法（規）、營建法（規）、
不動產交易法規、不動產經紀法規、民法、土地登記（實務）、建築
（學）概論、建築構造與施工、土地測量或測量學、地籍管理。

綜合上述學科，得知「不動產估價」牽涉範圍既廣且專，歐美之估價
師，不僅是「專業」，而且分工更為細密與切合實際。例如美國估價協會
的估價師，即有專攻住宅不動產之估價師，或辦公商業不動產之估價師。

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 6 不動產估價

目前國內不動產估價師制度處於起步階段，估價技術尚在建立階段，
而不動產估價師事務所或政府機關估價人員，幾乎可以就任何型態的不動
產進行估價，很明顯地，作業內容往往不夠深入。未來須賴不動產估價師
專業知識之培養及對估價作業分類更為細密，以求深入研究，估價水準方
能提昇。

參、不動產估價是經驗的累積

不動產估價是「理論」與「實務」之結合，兩者缺一即容易造成不動
產估價師錯誤的判斷。估價經驗須由不斷地「理論進修」與「實務操作」
中累積。
一般熟悉房地產人士，能頭頭是道地說出該環境內之土地價格多少，
房屋價格多少，而少有誤差。此種價格判斷之形成，純靠實務操作與經驗
的累積，但是當詢及影響價格因素時，最簡便的答案是「市場就是要賣這
麼多錢」、「成交就是行情」，形成「知其然，不知其所以然」。不動產
估價師的專業不僅要能充分熟係市場價格的動態，更要能分析出不動產價
格為什麼會有這樣的變化之原因。
另一方面，理論進修可幫助不動產估價師對不動產價值作科學的判斷
與理性的分析，從各種影響不動產市場運作及價值之成因，以致於採用市
場調查、個案資料分析，運用統計、計量方法評估出最適價值，均有所依
據。惟如缺乏對市場了解或實務操作經驗，將會造成「知其所以然，不知
其然」之憾，亦將對不動產估值有所誤估。
理論是實務的基礎，實務是理論的檢驗。因此，一位優秀的估價師必
備的基本要件是：

1. 豐富的專業知識，及隨時進修新的專業課程。

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 第一章 緒論 7

2. 純熟的實務操作，及對市場脈動的充份掌握。

筆者深切體認，要成為一位優秀、稱職的不動產估價師，必須掌握四
大要件：「厚實的理論基礎、專業的法律知識、豐富的市場資訊及嫺熟的
實務經驗」。

理論 法律
基礎 知識

估價
專業

市場 實務
資訊 經驗

圖 1-1 不動產估價師必備四要件

第二節 不動產概念

壹、不動產之定義

土地是冥冥中的主宰，賦予人類最珍貴的資源，提供人類與萬物活動
的場所。
不同領域的學科，會從不同的角度探討土地的重要性、例如，法律學
探討人類對土地所有權及其他權利之關係；經濟學將土地列為四大生產要
素（土地、勞力、資本、企業家）之一；地理學探討人們在土地上活動的

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 8 不動產估價

聚集；不動產估價師則探討土地或不動產價值之衡量。

一、土地之定義

我國土地法第 1 條開宗明義對土地的定義是：「本法所稱土地，謂水、
陸及天然富源。」是採廣義的解釋，在空間範圍中，水域、陸域或其上下
之天然資源，均屬土地之範疇。

二、不動產之定義

民法第 66 條對不動產作如下定義：「謂不動產者，稱土地及其定著
物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」是項法令對土
地採狹義解釋，土地及其定著物，均屬於不動產之內容。

三、改良物之定義

民法就所謂定著物，分為土地改良物與建築物。「土地改良物，分為
建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良
物；附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」
（土地法第 5 條）。「建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱
或牆壁，供個人或公眾使用之構造或雜項工作物。」（建築法第 4 條）。

四、不動產實體與權益

不動產估價學科，對不動產的看法，須嚴謹區分實體不動產與不動產
權益。實體不動產指的是土地、建築物或改良物本身，以其硬體內容看待
之。不動產權益則是土地、建築物或改良物本體與其所擁有之權利。
不動產的權益一向為集束權利（bundle of rights）的表現。實體不動產

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 第一章 緒論 9

估價多從成本的角度分析；實體不動產附加上所有權或其他權利，其呈現
的價值更為複雜與多元化。在我國民法與相關法令中，所有權以外的其他
權利包括：地上權、永佃權、地役權、抵押權、租賃權、耕作權、典權等，
擁有完全所有權、任何單一或多種權利組合，均會有不同的權利價值。因
此，不動產估價師通常在接受委託估價的同時，就要清楚定義欲勘估之不
動產標的為何？其權利狀態如何？

貳、不動產與動產區分

不動產估價師法第 14 條規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理
土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」由於不動產估價
師在從事不動產估價時，不動產內經常有機器或裝潢等設備，不動產估價
師必須明確區隔其價值，方不至於高估或誤估。以下就動產之定義略作說
明：

一、民法之規定

民法第 66 條定義不動產者為土地及其定著物，不動產之出產物，尚未
分離者，為該不動產之部分。而「稱動產者，為前條所稱不動產以外之物」
（民法第 67 條）
一般而言，土地的權利範圍包含地面及其上下，於法令限制內所得支
配之空間。定著物則是固著於土地上，以達成其經濟目的者，如建築物、
橋樑等。
定著物之要件包括：

1. 定著於土地。
2. 尚未構成土地之一部。

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 10 不動產估價

因此，以暫時之目的而附著於土地者，如開闢工程所設之臨時鐵路或
工作房，即非定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分，
例如甘蔗、小麥、稻米等農作物，不得單獨為不動產之標的物，於將來與
土地分離時，即成為動產；而於分離前應隨土地所有權移轉，方有實質收
益價值。
依民法規定，動產為不動產以外之物，並不作積極性之定義，乃因動
產種類繁多，不勝枚舉。
我國民法規定，不動產位置固定，其權利採登記主義，且以書面為之；
動產因隨時可移轉，以占有物之事實為要件。（民法第 758、760、761、
801 條）。
動產之取得時效，為期五年；不動產則分別依其占有之初為善意或惡
意，定為十年或二十年。（民法第 768、769、770 條）。
動產提供作債務擔保，設定質權；不動產設定抵押權。（民法第 860、
884 條）。

二、建築法之規定

建築法第 4 條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂
蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」
建築法第 7 條：「本法所稱雜項工作物，為營業爐灶、水塔、瞭望台、
廣告牌、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、駁崁、高架遊戲設施、游泳池、
地下儲藏庫、建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節、昇降設備、防
空避難、污物處理及挖填土石方等工程。」
建築法第 10 條：「本法所稱建築物設備為敷設於建築物之電氣、煤
氣、給水、排水、空氣調節、昇降、消防、防空避難及污物處理等設備。」
由上述法令規定得知，凡屬於建築物內「必需」之設施及設備，均應

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 第一章 緒論 11

列為不動產之範圍；例如昇降機或自動樓梯、電梯，於未安裝於建築物之
內，定義為動產，而安裝於建築物之後，因其屬於建築物必需之設備，且
敷設固著於其上，依建築法規定必須有電梯設備者，即應將其定義為不動
產之一部分。其他例如水電、空調等均可作如是解釋及劃分。

三、其他法令規定

國有財產法第 3 條規定：「動產，指機械及設備、交通運輸及設備，
暨其他雜項設備。」
動產擔保交易法第 4 條規定：「機器、設備、工具、原料、半製品、
成品、車輛、農林漁牧產品、牲畜及總噸位未滿二十噸之動力船舶或未滿
五十噸之非動力船舶，均得為動產擔保交易之標的物。」

四、不動產與動產的價值判斷

某一不動產在空屋狀態下，以合理價格 1,000 萬元成交，買者花費 500

萬元裝潢後，因為銀行融資目的，要求不動產估價師估價，所謂的正常價
格應為何？
某一公開發行公司購買工廠的交易總價為 5 億元，因證期局規定應請
估價機關出具估價報告書，今委託者請不動產估價師評估其合理價格，委
託者亦出示其買賣合約提供估價師參考。不動產估價師於評估過程中，對
交易標的分類與分析後，發現整個交易包含土地、建築物、機器設備、地
下抽水設備、庭園景觀工程、圍牆設施等，不動產估價師應如何處理？
在現實生活中，以上兩個案例均可說明不動產與動產的相互依存是普
遍存在的，一般人並不會刻意去區別。但是，不動產估價師要評估其合理
價格時，卻一定要、也必須要在估價報告書，對不動產與動產之間的差異，
提出明確的說明與揭露。

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 12 不動產估價

不動產主要的特性是位置固定性及不可移動性，其價值包含土地及建
築物之價值外，尚包括附著於其上之必要設施與設備。
動產的主要特性是可移動性，凡傢俱、機械設備、汽車、牲畜、證券
等隨時可移動的物品均為動產。非必要附著於不動產者，其價格之估計，
應獨立於不動產價格之外。
根據相關法令之規定，不動產與動產間的差異並不明顯，但因不動產
估價師為評估公正客觀之價值，故須對其差異有較明確的劃分。
不動產估價師於估價之前，應就勘估標的作不動產或動產之區別，以
免最終價值之重複評估。而且應熟悉相關法令之定義，法令未有明確定義
者，則依當地的使用習慣判定之。

參、不動產特性

不動產價格與一般產品價格有所不同，緣於特性之差異。不動產大致
可歸納成以下幾項特性：數量有限性、位置不變性、用途多樣性、個別差
異性及價值永續性。

一、數量有限性

土地的總量是固定不變的。建築物的總量則是有限度可變的。因此，
不動產第一個特性是其「數量有限性」。
土地的實質供給（physical supply）是固定的，沒有彈性的。但是，土
地的經濟供給（economic supply），可以因技術的進步或人為的法令規定，
增加某些特定土地的經濟供給。例如，因為技術的進步，使原來的荒地改
良為農田，增加農業用地的供給；海埔新生地或河川新生地的開發，增加
可利用土地的供給；山坡地的開發，將邊際土地變成有生產性或可以供建

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 第一章 緒論 13

築使用。因人為的規定，可以使某一種類土地供給增加，惟另一種類土地
供給將相對地減少。例如：新擬定都市計畫，原來的非都市土地轉變為都
市土地；或都市計畫通盤檢討，將農業區變更為住宅區；上述情形就土地
總量而言，仍為固定不變的。
建築物係依附於土地上之改良物，其產品是可再生的，亦即建築物非
天然存在的，而是人為因素創造的。所以建築物的供給比土地更具彈性，
但與一般商品相對比較，其供給彈性亦較小。
建築物的供給，視需求多寡而定；其供給亦可因技術的進步及人為的
法令規定而增加，以技術而言，營建技術的改良，同一塊中心都市基地，
一百年前的最高利用是營建二層樓房，現在則可營建一百層的摩天大樓，
就建築面積的供給量增加數十倍；另外，人為的法令規定，包括政府管制
放寬，建築容積提高，均是增加建築物面積供給的途徑。

二、位置固定性

不動產與一般商品最大的差異，在於不動產無法任意移動，而一般商
品可在市場隨意流通。因此，常聽有人戲稱，張某人有 1,000 坪土地，可
惜是在鄉下或山上！如果能夠將該土地搬遷至城市地區，則張某人馬上就
是幾十億的富翁了，但是土地無法搬遷，所以只能有幾百萬元的價格而已。
不僅土地具有位置固定性，建築物亦具有位置固定性。因此，在不動
產經濟理論研究上，價值產生的主要影響因素是「區位」，以距離市中心
的遠近，考慮須花費的運輸成本，購買者的出價能力，決定土地價格的高
低。凡不動產位於市中心者，其所花費之運輸成本最低，且因中心商業區
具備較高的獲益能力，所以購買該地區之不動產，就須支付較高的價格或
租金。反之，距離市中心越遠，不動產價格亦較低。
因此，位置固定性，「區位」便成為不動產價格之重要影響因素。

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 14 不動產估價

三、用途多樣性

不動產因使用者依其使用目的之不同，而產生多樣性的用途。社會越
進步，經濟越發展，都市功能越複雜，則不動產所能提供之使用用途越趨
多樣化。以都市土地而言，在土地分區使用管制之規定中，有住宅區、商
業區、工業區、文教區、行政區、公共設施等；再細分之，住宅用不動產
有獨幢住宅、雙併住宅、集合式住宅、國民住宅、公寓、大樓、豪宅等類
型。
近世紀以來，各國對土地使用均實施計畫管制，旨在促進土地有效率
的利用；為增加環境品質的要求，在土地使用計畫或建築管理或容積管制
上，均對土地的利用及建築型態有相關規定，而某一種土地分區的建築物，
亦須符合法規要求之使用。以台北市為例，「台北市土地使用分區管制規
則」即規定各種土地及地上建築物必須符合相關使用。
不動產因具備用途多樣性，所以估價之前，首須把握估價目的，並檢
視該用途目的，是否符合不動產估價的各項原則，以分析評估最適價格。

四、價值永續性

由於不動產具備上述「數量不增性」、「位置固定性」、「用途多樣
性」，使得一般人普遍存在「擁有不動產就擁有財富」的觀念，「有土斯
有財」的古老諺語，更印證中國人對土地或不動產之偏愛。
從不動產市場景氣循環而言，民國 57 年、62 與 63 年、68 與 69 年、
76 至 78 年、94 與 95 年，這幾波不動產市場景氣高峰，將不動產價格一波
又一波地推向高點。
從國民經濟的角度而言，一國政治穩定、經濟成長、國民所得提高，
人口日益增加等因素，均將刺激對稀少之不動產競逐，促使其價格逐漸上
漲。除非有戰爭、經濟衰退或重大政治動亂才有下跌的可能。

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 第一章 緒論 15

因此，不動產具備價值永續性，短期內或有漲跌，但長期間則是向上
攀升的曲線。

肆、不動產市場特性

不動產市場與一般商品市場相異之處，可歸納出以下內容：

1. 不動產產品個別差異性大；一般商品多為同質產品。
2. 不動產價格，取決於少數的買者與賣者；一般商品價格係由眾多廠商與
消費者的供給與需要決定均衡價格。
3. 不動產價值受「區位」條件影響甚鉅，區位佳之市中心與區位差之市
郊，價格差距懸殊；一般商品的價格則不受「區位」影響。
4. 不動產因地方使用習慣不同，或交易習慣之差異，而產生不同的影響價
格因素；一般商品同質性高，不受使用或交易習慣影響價格。
5. 不動產市場資訊來源有限，交易雙方均難以掌握充份資訊；一般商品資
訊來源管道眾多，交易雙方掌握之資訊大致相同。
6. 不動產涉及相關法令眾多，趨向專業的服務；一般商品多僅為販賣服務
而已。
7. 不動產交易，買者與賣者多基於主觀判斷決定價格；一般商品有較客觀
之合理標準決定價格。
8. 不動產之供給，因其位置固定性、數量不增性，導致供給彈性小；一般
商品供給量之增減，可由市場需求決定是否生產或減產，供給彈性大。
9. 不動產之需求，隨市場景氣榮枯而有變化，為較不確定性的需求；一般
商品有較穩定的需求。
10. 不動產不因使用而磨滅，可產生永久性收益，其保值性強；一般商品為
消費財，不具永久使用特性，故保值性弱。

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 16 不動產估價

11. 不動產具價值永續性及保值性，所以未來預期增值性高；一般商品則多
不具未來增值性。
12. 不動產係一不完全競爭市場；一般商品具完全競爭市場型態。

綜合上述各項特性，就其不同之處列於表 1-1。

表 1-1 不動產與一般商品特性之比較表
不動產 一般商品
市場型態 不完全競爭市場 完全競爭市場
產品特質 個別差異性大 產品具同質性
價格決定 少數買者與賣者 市場供需決定
地方習慣 使用習慣影響價格 不受使用習慣影響
資訊來源 管道較少 管道眾多
法規管制 管制法令多 較少管制
主客觀因素 多主觀判斷 多客觀判斷
供給面 彈性小 彈性大
需求面 不確定的需求 穩定的需求
保值心理 保值性強 保值性弱
預期心理 預期增值高 較無預期增值
區位影響 影響價格較鉅 不受影響

資料來源：作者整理。

第三節 台灣地區不動產估價制度

壹、估價產業發展沿革

國際不動產估價制度的發展，早在 17 世紀 30 年代，英國即有土地評
鑑師組織，日本在 1963 年，韓國在 1974 年開始有不動產鑑定評價制度與

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 第一章 緒論 17

估價師證照。即使標榜自由主義的美國，在 20 世紀初，係由民間估價組織
自發性評鑑估價專業資格，但也因為財產稅與銀行融資的需要，於 1991 年
起，訂定法令陸續於各州有估價師證照的考試。中國大陸在 1980 年代市場
開放後不久，於 1993 年即推動土地估價師及房地產估價師制度。
台灣地區不動產估價產業的發展，自民國 40 年代起，因為金融、經濟
等業務需求，即有民間業者投入此一行業。財團法人中國生產力中心自
1958 年起，為輔導企業經營與財務融資，對企業開始提供不動產鑑定估價
服務。民國 50 年代起，徵信業者為企業與銀行提供信用徵信業務之需求，
也附帶經營不動產估價業務。民國 65 年，中國不動產鑑定中心取得國內第
一張「不動產鑑定」執照後，不動產鑑定開始成為估價之代名詞。當時，
徵信、不動產鑑定、工程顧問、財務顧問、建築經理、仲介經紀等公司，
只要向經濟部申設公司執照時，於營業項目標明土地、不動產鑑定、鑑價
業務，即使從業人員不具備專業資格，皆可從事估價業務。
台灣地區自民國 50 年代之後，房地產市場歷經數次由高峰跌到谷底，
而後景氣再次翻升的景氣循環，期間遭遇到金融超貸風暴導致銀行、信合
社、農會的擠兌、合併；私人企業利用不動產交易進行利益輸送，土地徵
收補償價格偏低、民怨不斷等風波。此皆因不重視不動產估價制度與從業
人員未能健全管理所致，也是台灣地區積極要建立不動產估價制度的背景
因素。
台灣地區終於在民國 89 年 9 月 19 日立法院三讀通過「不動產估價師
法」，而於是年 10 月 4 日總統令公布實施。同時依「不動產估價師法」規
定，該法施行前已登記經營不動產估價業務者，訂有五年後不得繼續營業
之落日條款規定，即於民國 94 年 10 月 6 日起，不動產估價相關業務需委
託由國家考試及格之不動產估價師辦理，我國不動產估價業的發展，正式
邁入有專法管理制度的新紀元。

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 18 不動產估價

1
貳、不動產估價師立法沿革

一、立法目的

民間不動產估價品質之良窳，影響交易安全及社會經濟至鉅，估價結
果如有不實，常肇致雙方當事者受到損害；或因估價結果不具公信力，而
延宕協調解決爭端之時效，且以往之法令亦未規範估價從業人員之執業資
格條件及業務責任，致其執業水準良莠不齊，無法建立不動產估價之公信
力。各界一再建議政府應儘速比照英、美、日、澳等國，建立不動產估價
師制度，藉由專門職業估價人員制度之建立，訂定統一之估價技術準則及
執業規範，提高估價技術、品質，以因應經濟與社會發展之需要，建立不
動產估價之公信力並恢復不動產交易秩序。

二、研訂立法工作計畫階段

民國 77 年 3 月，內政部研議並訂頒「改進土地估價制度長程計畫」
中，提出建立估價制度計畫為：（1）制定土地估價師法，建立估價師制
度，（2）將民間估價業者納入正常之輔導與管理。
民國 77 年 4 月 16 日，邀請政府相關機關、銀行公會及不動產鑑定業
者等召開「建立土地估價師制度有關問題座談會」，與會人員大部分贊成
建立土地估價師制度。
民國 77 年 11 月，內政部參考調查意見及專門職業人員相關法律之建
築師法、會計師法、律師法及醫師法等法律，擬定「土地估價師法（草案
初稿）」。

1
詳見內政部編印「不動產估價師法制定實錄」，中華民國 91 年 12 月。

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 第一章 緒論 19

民國 77 年 12 月，內政部成立「制定土地估價師法（草案）專案小
組」，進行估價師法案之研議討論。
民國 79 年 3 月，歷經十五次會議討論之後，完成「土地估價師法」草
案，送內政部法規會審查。
民國 79 年 5 月 21 日，內政部法規會審查定案。
民國 79 年 6 月內政部將土地估價師法草案函報行政院審查。
民國 79 年 11 月 8 日，行政院於第 2206 次院會決議：「通過，送請立
法院審議」，並於 79 年 11 月 21 日送立法院審議。
民國 79 年 11 月 21 日送交立法院後，立法院於 79 年 12 月 4 日召開第
一屆第八十六會期第 31 次會議，決議內容：「交內政、司法兩委員會審
查」。但因一直未獲立法院提列委員會審議，依 88 年立法院職權行使法第
13 條規定，本法案於民國 88 年 2 月退回內政部重行檢討。

三、不動產估價師法立法階段

民國 88 年 3 月，內政部據立法院三讀通過「都市更新條例」之附帶決
議：「應將土地估價師法儘速完成立法」及行政院院會「強化經濟體質方
案」之因應措施決議：「應加速完成土地估價師法草案，儘速送立法院完
成立法工作」等二項決議，依行政院指示之立法進度，再邀請學者、專家、
有關機關代表及民間估價業者召開會議研討，將「土地估價師法」草案名
稱修正為「不動產估價師法」，並討論定案，於民國 88 年 3 月 31 日送行
政院審議。
民國 88 年 5 月 3 日及 15 日，行政院邀集司法院、各部會及省市政府
召開審查會，審查會由吳政務委員容明主持，審查通過後，提 5 月 27 日第
2630 次行政院會決議：「通過，送請立法院審議」。行政院蕭院長並提
示：「不動產估價品質之良窳，影響交易安全及社會經濟至鉅，在未建立

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 20 不動產估價

不動產估價師制度之前，舉凡政府辦理土地徵收，以及土地向銀行抵押貸
款等等，均乏公正、客觀而合理的估價機制，作為交易的標準，徒增許多
紛爭。本院有鑑於此，早在 79 年即將不動產估價師法草案函送立法院審
議，惜未能及早完成立法，促進公平交易。今天院會再度通過本法，希望
內政部協調立法院將之列為優先法案，儘速審議」。
民國 88 年 5 月 18 日，不動產估價師法草案於報院審查期間，立法委
員蔡家福、朱鳳芝、郭素春及黃木添為推動該法案之立法，邀集產、官、
學界等代表召開「加速不動產估價師法立法公聽會」，與會人員均希望儘
速通過建立不動產估價師制度。
民國 88 年 6 月 9 日行政院將不動產估價師法草案送立法院審議。
民國 88 年 10 月 1 日，立法院召開第四屆第二會期第三次會議，決議
內容：「交法制、內政及民族兩委員審查」。另立法委員朱鳳芝等三十五
人擬具「不動產估價師法草案」，經立法院於 88 年 10 月 22 日召開第四屆
第二會期第六次會議討論，決議內容：「交法制、內政及民族兩委員會，
與相關提案併案審查」。
民國 88 年 11 月 4 日，立法院召開第四次第二會期法制、內政及民族
兩委員會第一次聯席會議，併案審查行政院版本與朱鳳芝委員版本，審查
決議：「本案審查完竣，擬具審查報告，提請院會公決」。
民國 89 年 9 月 19 日，立法院第四屆第四會期第二次會議討論，決
議：「完成三讀」。
民 國 89 年 10 月 4 日，不 動 產 估 價 師 法 由 總 統 以 華 總 一 義 字 第
8900237130 號令公布施行。

四、頒訂相關子法

為配合推動不動產估價師制度，內政部並同時訂定相關子法，以使不

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 第一章 緒論 21

動產估價制度全面步上正軌。於民國 90 年起陸續訂頒之不動產估價相關子
法包括：

1. 「不動產估價技術規則」
2. 「直轄市及縣（市）不動產估價師懲戒委員會組織規程」
3. 「不動產估價師法施行細則」
4. 「辦理不動產估價師專業訓練機關（構）學校團體及專業訓練或與其相
當之證明文件認可辦法」
5. 「不動產估價師估價經驗認定標準」

參、考試方式

不動產估價師法第一條規定：未經國家考試及格並依法領有不動產估
價師證書者，不得充任不動產估價師。
不動產估價師考試定位為專門職業及技術人員國家高等考試，依考試
院「專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則」之規定，不動
產估價師考試，每年舉行一次，以筆試為主。

一、應考資格

不動產估價師應考資格以公立或立案之私立專科以上學校或經教育部
承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動
產經營、土地管理與開發、建築、資產（管理）科學科、系、組、所畢業，
領有畢業證書者。
非以上之專業科系，但為公立或立案之私立專科以上學校或經教育部
承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾

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 22 不動產估價

2
修習不動產估價（理論）或土地估價（理論）等學科至少六科 ，每學科至
多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者，亦得應考不動產估價
師考試。

二、考試科目

不動產估價師考試應試科目，分普通科目及專業科目。

1. 普通科目

（1）國文（作文與測驗）。

2. 專業科目

（2）民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條
例、土地稅法及其附屬法規）。

2
依據「專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則」第 6 條規定：公立或立案之私立
專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，
並曾修習不動產估價（理論）或土地估價（理論）、建築（改良）物估價、農作（改良）物估
價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工
程估價或營建工程估價、不動產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動
產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管
制、都市計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產
投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不動產市場分析
或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、
（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業
經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法
規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法
或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）、不動產交易法
規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權
或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或結構學、建築構造（與施工）
或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地
測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科，每學科至多採計三學分，合
計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國 93 年 7 月起，其中須包括不動產估價或土地估
價。

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 第一章 緒論 23

（3）土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地
徵收條例及其附屬法規）。
（4）不動產投資。
（5）土地經濟學。
（6）不動產估價理論（包括高層建築物估價）。
（7）不動產估價實務。

應試科目之試題題型，除國文採申論式與測驗式之混合式試題外，其
餘應試科目均採申論式試題。每一科目原則應試時間為兩小時，但是不動
產估價實務應試時間為四小時。採平均分數六十分及格制。

三、不動產估價師及格人數

考試院自民國 90 年 12 月起，陸續舉辦不動產估價師高等考試與特種
考試，至今（民國 96 年 8 月）計九次考試，其中有六次高等考試及三次特
種考試，一共錄取 377 位不動產估價師。

肆、開業登記與執業之規定

一、開業登記

合法執行不動產估價業務者，首先應經過考試院國家高等考試及格，
由考試院發給「不動產估價師及格證書」；取得該證書後，可向主管不動
產估價師業務之內政部地政司，申請發給「不動產估價師證書」。領有不
動產估價師證書，並具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，始
得申請發給開業證書。

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 24 不動產估價

3
因此，不動產估價師需備具兩年經驗之證明文件與相關申請資料 ，向
準備開業地點所在地直轄市或縣（市）主管機關申請，經審查登記後，發
給「不動產估價師開業證書」（估師法第 6 條）。直轄市及縣（市）主管
機關於核發不動產估價師開業證書後，應刊登政府公報，並報中央主管機
關地政司備查；撤銷或廢止開業資格並註銷開業證書時，亦同。

二、開始執行業務

不動產估價師開業，應設立不動產估價師事務所執行業務，或由二個
以上估價師組織聯合事務所，共同執行業務。不動產估價師事務所，以一
處為限，不得設立分事務所。亦不能以公司型態執行估價業務。
縣市主管機關發給開業證書後，不動產估價師應隨即加入當地或鄰近
縣市之不動產估價師公會，即可正式開始執行接受估價委託之業務；公會
將發給「不動產估價師會員證書」。不動產估價師公會對具有資格之不動
產估價師之申請入會，不得拒絕。

三、異動之規定

1. 不動產估價師事務所遷移於核准登記開業之直轄市或縣（市）以外地區
時，應檢附原開業證書向原登記之主管機關申請核轉遷移登記；遷移地
之主管機關於接獲原登記主管機關通知後，應即核發開業證書，並復知
原登記主管機關將原開業證書註銷。

3
依「不動產估價經驗認定標準」第 2 條規定，兩年估價經驗之認定標準為：
一、在開業不動產估價師事務所實際從事估價工作累二年以上者。
二、在機關、公營機構或登記有案之民營機構實際從事估價工作累計二年以上者。
三、不動產估價師法公布施行前已從事不動產估價業務滿三年，有該項執行業務所得扣繳資料
證明或薪資所得扣繳資料證明，並具有專科以上學校畢業資格，經中央主管機關審查合格，得
應不動產估價師特種考試資格者（估師法 44 條）。

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 第一章 緒論 25

2. 不動產估價師開業後，遇有不動產估價師身分資料之變更、事務所名稱
變更、地址變更、或聯合事務所共同執行業務之不動產估價師之異動等
登記事項有變更時，應於事實發生之日起三十日內，報該管直轄市或縣
（市）主管機關登記。
3. 不動產估價師自行停止執行業務，應於事實發生之日起三十日內，敘明
事由，檢附開業證書，向直轄市或縣（市）主管機關申請註銷開業證
書。
4. 不動產估價師開業後，有不能發給開業證書情形之一或死亡時，得由其
最近親屬或利害關係人檢附有關證明文件，向直轄市或縣（市）主管機
關申請撤銷或廢止其開業資格並註銷開業證書。直轄市或縣（市）主管
機關知悉前條或前項情事時，應依職權予以撤銷或廢止其開業資格並註
銷開業證書。

四、不得充任不動產估價師之情況

除了未經國家考試及格並依法領有不動產估價師證書者，不得充任不
動產估價師外。有下列情形之一，不得充任不動產估價師；其已充任不動
產估價師者，撤銷或廢止其不動產估價師資格，並註銷不動產估價師證書：
（一）曾因不動產業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行
為，受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者。
（二）受不動產估價師法規定除名處分者。
（三）依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試及格資格者。

五、不發給開業證書之情況

有下列情形之一，不發給開業證書；已領有者，撤銷其不動產估價師
開業證書：

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 26 不動產估價

（一）經撤銷不動產估價師證書者。
（二）經公立醫院或教學醫院證明有精神病者。
（三）受禁治產宣告尚未撤銷者。
（四）受破產宣告尚未復權者。
依前項第 2 款至第 4 款撤銷開業證書者，於原因消滅後，仍得依不動
產估價師法之規定，請領開業證書。

六、每四年換發開業證書

不動產估價師開業證書有效期限為四年。期滿前，不動產估價師應檢
附其於四年內在中央主管機關認可之機關、學校、團體完成專業訓練三十
六個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣（市）主管機
關辦理換證。屆期未換證者，應備具申請書，並檢附最近四年內完成受訓
4
三十六個小時以上或與專業訓練相當之證明文件 ，重行申請開業登記及發
給開業證書。

4
依「辦理不動產估價師專業訓練機關（構）學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦
法」第 11 條規定，專業訓練相當之證明文件及得折算專業訓練時數如下：
一、於大專校院發行之學術期刊或其他經中央主管機關公告之刊物具名發表一萬字以上有關不
動產估價之論文；每篇論文折算六小時，二人具名發表者，第一位折算四小時，第二位折算二
小時；三人以上具名發表者，第一位折算三小時，第二位折算二小時，第三位折算一小時；第
四位以後不計折算時數。
二、於大專校院講授有關不動產估價課程之證明文件；每科目每學分每學期之講授折算二小
時。
三、於中央主管機關認可得辦理不動產估價專業訓練之機關（構）、學校、團體講授課程之聘
書；每年同一科目折算二小時。
四、具名著作有關不動產估價二萬字以上之學術書籍；每一著作折算九小時，二人具名發表
者，第一位折算六小時，第二位折算三小時；三人具名發表者，第一位折算四小時，第二位折
算三小時，第三位折算二小時；第四位以後不計折算時數。增訂或再版者，不予折算。
五、參加主管機關、不動產估價有關之學校、團體或不動產估價師公會舉辦有關不動產估價之
研討會、講（研）習會或專題演講之證明文件；每次活動與不動產估價有關之議題，每三小時
折算一小時，其不足三小時者，不予折算。該次活動屬國際性質者，其時數得加倍計算。
前項第一款及第四款內容相同之部分，不得重複折算專業訓練時數。

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 第一章 緒論 27

七、外國人之規定

外國人得依本國法律，應不動產估價師考試。前項考試及格，領有不
動產估價師證書之外國人，適用有關不動產估價師之法令。外國人經許可
在本國執行不動產估價師業務者，其所為之文件、圖說，應以本國文字為
之。

伍、估價師獎勵與懲處

一、獎勵

不動產估價師對不動產估價學術、技術、法規或其他有關不動產估價
事宜之研究或襄助研究、辦理，有重大貢獻者，直轄市或縣（市）主管機
關得報請中央主管機關予以獎勵。
不動產估價師之獎勵如下：

1. 頒發獎狀或獎牌。
2. 頒發專業獎章。

二、懲處

不動產估價師有違反不動產估價師法相關規定時，利害關係人、直轄
市或縣（市）主管機關或不動產估價師公會得列舉事實，提出證據，送請
該不動產估價師登記地之不動產估價師懲戒委員會處理。直轄市及縣（市）
主管機關應設不動產估價師懲戒委員會，處理不動產估價師懲戒事項。
不動產估價師懲戒委員會對於不動產估價師懲戒事項，應通知被付懲
戒之不動產估價師，限於二十日內提出答辯或到會陳述；如不依限提出答

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 28 不動產估價

辯或到會陳述時，得逕行決定。不動產估價師懲戒委員會處理懲戒事件，
認為有犯罪嫌疑者，應即移送司法機關偵辦。被懲戒人受懲戒處分後，應
由直轄市或縣（市）主管機關執行，並通知公會及刊登政府公報。
不動產估價師之懲戒處分如下：

1. 警告。
2. 申誡。
3. 停止執行業務二個月以上二年以下。
4. 除名。
5. 罰鍰。

不動產估價師受警告處分三次者，視為申誡處分一次；申誡處分三次
者，應另予停止執行業務之處分；受停止執行業務處分累計滿三年者，應
予除名。另有罰鍰之規定。

（一）罰鍰之規定

1. 未取得不動產估價師資格，而接受委託辦理估價業務者：處新台幣 5 萬
元以上 25 萬元以下罰鍰。
2. 不動產估價師未領有開業證書、開業證書屆期未換證、已註銷開業證書
或受停止執行業務處分，而仍執行業務者：處新台幣 3 萬元以上 15 萬
元以下罰鍰；受前項處分合計三次，而仍繼續執行業務者，廢止其不動
產估價師資格並註銷不動產估價師證書。依前條所處罰鍰，經通知限期
繳納，屆期仍未繳納者，依法移送強制執行。
3. 不動產估價師已領有開業證書，但未加入不動產估價師公會而執行業務
者：處新台幣 2 萬元以上 10 萬元以下罰鍰；受前項處分合計三次，而
仍繼續執行業務者，廢止其不動產估價師資格並註銷不動產估價師證

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 第一章 緒論 29

書。依前條所處罰鍰，經通知限期繳納，屆期仍未繳納者，依法移送強
制執行。

（二）應予警告或申誡之規定

1. 設立分事務所者。
2. 不動產估價師事務所遷移，未向原登記之主管機關申請核轉遷移登記
者。
3. 不動產估價師開業登記事項有變更時，未於規定期限內，報該管直轄市
或縣（市）主管機關登記者。
4. 不動產估價師自行停止執行業務，未於規定期限內，向直轄市或縣
（市）主管機關申請註銷開業證書者。
5. 不動產估價師受委託辦理業務，其工作範圍及應收酬金，未與委託人於
事前訂立書面契約者。

（三）應予申誡或停止執行業務之規定

1. 不動產估價師未依規定，而洩漏業務知悉之秘密者。
2. 不動產估價師未依不動產估價技術規則及中央主管機關之規定製作估價
報告書者，或未簽名而交付委託人者。

（四）應予停止執行業務或除名之規定

1. 不動產估價師受委託辦理各項業務，未遵守誠實信用之原則，而有不正
當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務者。
2. 不動產估價師允諾他人以其名義執行業務者。

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 30 不動產估價

3. 規避、妨礙或拒絕主管機關檢查業務或令其報告者。
4. 不動產估價師事務所遷移於原登記開業之直轄市或縣（市）以外地區
時，於領得新開業證書後，未向該管不動產估價師公會申請辦竣出會及
入會，仍繼續執業者。

陸、公會

台灣地區最近十數年來，推動非政府組織與非營利事業團體，以結合
相同職業或理念的群體，共同協助政府推動公共事務，並藉由同業力量規
範職業道德與技術水準，以提昇社會形象。依「人民團體法」的規定，專
門技術職業人員依法得成立之非營利事業團體分類為「職業團體」。最近
立法趨勢規範是「業必歸會」，即任何職業團體於立法時，皆於法令中明
文規定該團體成員，於執行業務前都必須先加入該團體有關之公會。且同
一職業分類之公會，在同一行政區只能允許一個公會，不得重複設立。

一、不動產估價師法相關規定

不動產估價師法第 22 條規定：不動產估價師領得開業證書後，非加入
該管直轄市或縣（市）不動產估價師公會，不得執行業務。不動產估價師
公會對具有資格之不動產估價師之申請入會，不得拒絕。
其他相關之規定有：
（一）不動產估價師於加入公會時，應繳納會費。
（二）公會就會費中提撥不低於百分之二十之金額，作為不動產估價
研究發展經費，交由不動產估價師公會全國聯合會設管理委員會負責保管；
以其孳息或其他收入，用於不動產估價業務有關研究發展事項。

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 國家圖書館出版品預行編目資料
不動產估價∕卓輝華 著. ─初版
─臺北市 : 五南， 2007.09
面; 公分
I S B N ：978-957-11-4942-4 （平裝）
1.不動產 2.不動產業
554. 89 96017528

1K01
不動產估價
作 者 — 卓輝華（472）

發 行 人 — 楊榮川

總 編 輯 — 龐君豪

主 編 — 劉靜芬 林振煌

責任編輯 — 李奇蓁

封面設計 — P. Design 視覺企劃

出 版 者 — 五南圖書出版股份有限公司

地 址：106 台北市大安區和平東路二段 339 號 4 樓

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法律顧問 得力商務律師事務所 張澤平律師

出版日期 2007 年 10 月初版一刷

定 價 新臺幣 550 元

※版權所有‧欲利用本書內容，必須徵求本公司同意※

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