Regularizao Fundiria

Guia de orientao para reas

de ocupao consolidadas
sob a gide da lei federal n 11.977/09
Novembro/2010

Instituto Jones dos Santos Neves

Regularizao fundiria. Guia de orientao para reas de
ocupao consolidadas luz da lei federal n11.977/09.
Vitria, ES, 2010.
100p.: il.; 28,3cm x 20cm.
1.Regularizao fundiria. 2.Legislao Urbana. 3.Assentamento
precrio. 4.Loteamento irregular. 5.Legitimao da posse.
6.Guia tcnico. I.Ttulo

GOVERNO DO ESTADO DO ESPRITO SANTO

Paulo Csar Hartung Gomes
Governador

Ricardo de Rezende Ferrao

Vice-Governador

Joo Guerino Balestrassi

Secretrio de Estado de Economia e Planejamento

MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DO ESPRITO SANTO

CAOA - Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente,
Bens e Direitos de Valor Artstico, Esttico, Histrico, Turstico,
Paisagstico e Urbanstico

COLABORADOR/CAOA

EQUIPE TCNICA

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Coordenadora de Estudos Territoriais

Andreza Ferreira Tovar

Bibliotecria

Snia Bouez P. da Silva

O Guia de Orientao para reas urbanas consolidadas para fins de Regularizao Fundiria busca
tratar a temtica de forma didtica e abrangente, de acordo com a legislao atual, especialmente em
funo da necessidade de ajustar-se nova lei de n 11.977, criada em 7 de julho de 2009, que dispe sobre
o Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV e a regularizao fundiria de assentamentos localizados
em reas urbanas.
A regularizao fundiria apresenta-se como um dos mais importantes instrumentos para a
recomposio do tecido urbano e a conquista do inegvel direito cidade por todo e qualquer cidado.
Nesse sentido, a regularizao fundiria dos assentamentos urbanos ocupados pela populao de baixa
renda revela-se como um dos programas prioritrios da poltica urbana federal com fins incluso social de
grande parcela da populao brasileira.
Desta forma, o Instituto Jones dos Santos Neves - IJSN, por meio da reedio do Guia e auxilio
tcnico da Comisso Interinstitucional Coordenada pelo Ministrio Pblico Estadual, pretende colaborar
com os municpios nos temas relacionados ao planejamento e respectivos processos de ocupao
territorial, principalmente no tocante aplicao dos instrumentos necessrios para o desenvolvimento
de Planos e Programas de Regularizao Fundiria de Interesse Social.

Apresentao

Introduo..........................................................................................................................

01. Ocupao e Urbanizao................................................................................................... 11

02. Regularizao Fundiria - Conceito...................................................................................

15

03. Atores envolvidos na RF.................................................................................................... 21

04. Tipos de Ilegalidade.......................................................................................................... 25
05. Instrumentos para a RF....................................................................................................

31

06. Programa Municipal de Regularizao Fundiria...............................................................

39

07. Diagnstico para RF.......................................................................................................... 45

08. Regularizao Urbanstica.................................................................................................. 55
09. Mobilizao Social............................................................................................................ 67
10. Legalizao Jurdica.........................................................................................................

71

11. Consideraes Finais......................................................................................................... 85

12. Referncias ....................................................................................................................

89

13. Anexo: Marcos Jurdicos................................................................................................... 93

14. Endereos teis...............................................................................................................

99

Sumrio

A reestruturao produtiva no Brasil e o respectivo processo de

urbanizao acelerada impactaram diretamente a base territorial
de forma excludente. Dentre as conseqncias deste processo,
temos a expanso das periferias urbanas e respectivos processos de
ocupao informal. Este quadro de irregularidades assume grandes
propores no territrio brasileiro, onde o acesso ao solo urbano e
moradia para grande parte dos brasileiros se deu atravs de mecanismos
ilegais de uso e ocupao do solo, resultando em problemas de ordem
social, econmica, urbana e ambiental.
Com a criao do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), novas perspectivas surgiram para orientar as aes do Poder Pblico municipal com fins
elaborao e execuo da poltica urbana, reforando os princpios da
funo social da propriedade e da cidade, consagrados desde a
Constituio Federal de 1988. Nesse contexto, a regularizao fundiria
surge como um dos instrumentos mais importantes para a recomposio
do tecido urbano e a conquista do inegvel direito cidade por todo e
qualquer cidado. Revela-se como um dos programas prioritrios da
poltica urbana federal com fins incluso social de grande parcela da
populao brasileira dos assentamentos urbanos ocupados pela populao de baixa renda. Promover a regularizao fundiria significa transformar a posse de determinada rea em propriedade com endereo, identidade, acesso a servio de infra-estrutura, equipamentos coletivos, alm
de favorecer a participao social nos processos de gesto e educao
ambiental.

Com efeito, a regularizao fundiria possibilita a transformao da

economia informal em economia formal, beneficiando os moradores com
a legitimao de sua posse, concedendo-lhes novos direitos, como, por
exemplo, a segurana posse da rea ocupada ilegalmente e o acesso ao
crdito para melhoria na habitao, garantindo-lhes assim, o direito
constitucional moradia digna e Cidadania.
Cumprindo a exigncia do Estatuto da Cidade, a maior parte dos municpios j tinha, em 2006, seus Planos Diretores, instrumento bsico da poltica
de desenvolvimento urbano, elaborados com o objetivo de organizar a
ocupao, o uso e a transformao do territrio urbano e rural a partir das
diretrizes e instrumentos urbansticos e jurdicos introduzidos pela
referida legislao federal. Assim, cabe ao Municpio a difcil tarefa de
avaliar a cidade como um todo, verificando em seu territrio a melhor
soluo para os problemas gerados pela ocupao descontrolada, bem
como prevenir situaes de risco social e ambiental, organizando o
territrio e estimulando a regularizao fundiria.
No mbito da legislao em vigor, o poder municipal refora a importncia
do seu papel fundamental na averiguao dos problemas, das limitaes e
das determinaes a serem observadas no trato da propriedade urbana.
Contudo, as exigncias do Estatuto da Cidade trouxe uma srie de dificuldades aos municpios, posto que os mesmos no estavam preparados para
a compreenso dos instrumentos e implementao da legislao urbanstica pertinente ao trato da questo urbanstica. Os municpios tiveram que

Introduo

contar com o auxlio de instituies governamentais na aplicao de

programas de capacitao destinados a seu corpo administrativo, alm da
necessidade de buscarem incentivos financeiros do Ministrio das
Cidades.
Com o objetivo de proporcionar uma ampla compreenso do universo
multidisciplinar expresso no Estatuto da Cidade e suprir as deficincias no
cumprimento da referida lei, no perodo de 2005 a 2007, o IJSN como
rgo de apoio ao planejamento estadual, promoveu cursos de capacitao para tcnicos municipais alm de realizar publicaes com o objetivo
de orientar os municpios na aplicao dos instrumentos urbansticos e
jurdicos, destacando-se a primeira verso do Guia de orientao para
reas urbanas de ocupao consolidada(2007).
Em 2010, frente complexidade da questo fundiria urbana, foi firmado
o Protocolo de Cooperao Tcnica do IJSN com o Ministrio Publico que
vem reforar a necessidade de atuao conjunta no territrio com vistas a
regularizar e controlar com maior eficcia a expanso urbana e respectivos

processos de ocupao irregular do solo. Esta parceria traduz o apoio

institucional e tcnico aos municpios para a aplicao da legislao
urbanstica em todas as suas esferas.
No presente momento, em funo da promulgao da Lei Federal n
11.977 de 7 de julho de 2009 e a necessidade de adaptao legislao
mais atual, faz-se necessrio uma nova atualizao do Guia de orientao para reas urbanas de ocupao consolidada para tratar a temtica
da regularizao fundiria de forma didtica e abrangente no mbito dos
assentamentos urbanos de baixa renda, consolidados e informais (favelas,
invases, loteamentos clandestinos consolidados), consolidando e
esclarecendo conceitos. O presente Guia contempla as diversas etapas do
processo de regularizao fundiria, disponibilizando as informaes que
possam auxiliar os municpios quanto aos procedimentos relativos
aplicao dos instrumentos urbansticos e jurdicos pautados em abordagens interdisciplinares necessrias para implementao dos Programas
Municipais de Regularizao Fundiria.

1
Ocupao e Urbanizao

Ocupao e Urbanizao
Dentre as conseqncias do processo de urbanizao acelerada e
desordenada das cidades brasileiras, a proliferao de processos informais
de ocupao urbana assume propores preocupantes.
O acesso ao solo urbano e moradia para grande parte dos brasileiros s foi
possvel atravs de mecanismos informais e ilegais, resultando em
problemas de ordem social, econmica, urbana e ambiental, comumente
em reas imprprias ao uso habitacional.
Surgem:
Favelas, cortios, conjuntos habitacionais, loteamentos ilegais
Caractersticas:
Elevada densidade habitacional,
Deficincia de infra-estrutura,
Carncia de equipamentos comunitrios e de reas livres de lazer,
Habitaes precrias,
Ocupaes em reas de risco iminente ou de reas de interesse social
Irregularidade fundiria e edilcia.

[...] como solues adequadas ainda parecem estar longe e nas

cidades o crescimento natural e a migrao exige solues imediatas,
as populaes continuam a ocupar e invadir reas livres, pblicas e
privadas. Na ausncia de solues preventivas, resta ao poder
pblico, em principio, trs alternativas: ignorar os fatos, despejo
forado ou regularizao das ocupaes [...] (ALFONSIN, 1997).

Com o advento do Estatuto das Cidades, Lei n 10.257, de 10 de julho de

2001, o preceito constitucional da funo social da propriedade vislumbra
grandes perspectivas em direo democratizao do espao urbano. Dizer
que a propriedade urbana precisa cumprir uma funo social o mesmo que
afirmar que a terra urbana deve servir ao interesse coletivo em vez de
restringir-se ao direito individual de propriedade, buscando o uso
socialmente justo e ambientalmente equilibrado do espao urbano, reduo
das desigualdades sociais, promoo da justia social e melhoria da
qualidade de vida urbana.
Complementando o rol de objetivos da poltica de desenvolvimento urbano,
o poder municipal refora seu papel fundamental nesse contexto,
especificando, detidamente, as limitaes e as determinaes a serem
observadas no trato da propriedade urbana. Cabe ao Municpio a difcil e
fundamental tarefa de avaliar a cidade como um todo, verificando em seu
territrio a melhor soluo para os problemas gerados pela ocupao
descontrolada, bem como prevenir situaes de risco social, organizando as
reas inadequadas ao uso habitacional e estimulando a regularizao
fundiria.
Na dcada de 1980, algumas iniciativas pioneiras surgiram para atender as
demandas locais por regularizao e urbanizao, criando os primeiros
programas.

13

Exemplos de programas municipais de urbanizao, integrao e

legalizao de reas de baixa renda realizados no Brasil:
Cidade
Belo
Horizonte
Recife

Diadema

Programa

Ano

PROFAVELA

1983

Zonas Especiais
de Interesse Social

PREZEIS

1983

reas Declaradas
de Interesse Social

1985

Pioneiro na utilizao da
Concesso Real do Direito de
Uso, aprovada em lei municipal.

ORGANIZAO
SOCIAL
DA FAVELA

Foco

Rio de
Janeiro

FAVELA
BAIRRO

Dcada de

1990

Integra aes de ordem

urbanstica e legal

Vitria

PROJETO
TERRA

1993

Regularizao Fundiria e
Preservao Ambiental em
reas Ocupadas

A partir de ento, surgem diversas iniciativas em reconhecimento da

cidade informal, porm, como polticas isoladas e abordagens distintas
para atender a diferentes contextos. Uns, com enfoque apenas na
regularizao urbanstica e a preocupao de dotar as reas precrias de

infra-estrutura urbana e de servios pblicos; outros, com o discurso de

que essa uma maneira de fortalecer uma viso de direitos, j que o
Estatuto da Cidade reconhece juridicamente o direito social dos ocupantes desses assentamentos informais moradia.
Contudo, ao analisar vrias experincias em todo o pas, percebe-se que o
conceito de Regularizao Fundiria vai alm de suas dimenses urbansticas e jurdicas, e so poucos os programas que se propem a fazer uma
abordagem mais abrangente.
O Ministrio das Cidades, criado em 2003, veio fortalecer e apoiar o
desenvolvimento das aes previstas no Estatuto da Cidade, por intermdio de suas quatro secretarias; e a Secretaria Nacional de Programas
Urbanos apresenta a regularizao fundiria como uma das principais
diretrizes. No mesmo ano em que foi criado, o Ministrio lanou o
Programa Nacional de Apoio Regularizao Fundiria Sustentvel,
denominado Papel Passado.

Ministrio das Cidades

Apoia o desenvolvimento das aes previstas no Estatuto da Cidade

Secretaria Nacional de Programas Urbanos

Principais diretrizes: Regularizao Fundiria

Programa Nacional de Apoio Regularizao Fundiria Sustentvel

Cidade

14

Projeto Terra
Palafitas em Santo Antonio

Apartamentos do Projeto Terra em Santo Antnio

Bairro Santo Antnio - experincia do Projeto Terra - PMV

Http:\\www.vitoria.es.gov.br

Todo o
Brasil

Programa

Ano

PROGRAMA
PAPEL
PASSADO

2003

Objetivo
Cria condies para que
os municpios e estados
possam formular e implementar programas de regularizao fundiria, viabilizando recursos financeiros e administrativos e
parcerias

Foco

Regularizao
Fundiria e
Preservao
Ambiental em
reas Ocupadas

2
Regularizao Fundiria - Conceito

O que Regularizao Fundiria?

O conceito de Regularizao Fundiria (RF) consagrado em diversas
publicaes aquele formulado por Betnia Alfonsin, atravs de uma
viso bastante holstica do processo.
Regularizao fundiria o processo de interveno pblica, sob os
aspectos jurdicos, fsico e social, que objetiva a permanncia das
populaes moradoras de reas urbanas ocupadas em
desconformidade com a lei para fins de habitao, implicando
acessoriamente melhorias no ambiente urbano do assentamento, no
resgate da cidadania e da qualidade de vida da populao
beneficiria (ALFONSIN, 1997).

de suas interfaces correr o risco de fracassar.

A regularizao jurdica das reas imprescindvel, pois expressa o
reconhecimento da segurana individual da posse para os ocupantes.
Mas isso no basta. preciso, ainda, levar esse espao urbano a integrarse na cidade.
Analogamente, o processo estaria incompleto em seu objetivo se ocorresse todo o redesenho da circulao, tamanho dos lotes, alocao de casas
precrias ou situadas em reas de risco ou de preservao ambiental, sem
que houvesse a titulao jurdica, o que perpetuaria a insegurana da
posse e negaria o direito de morar dos ocupantes.
Contudo, no adianta uma integrao fsica e jurdica desses assentamentos cidade formal, desconsiderando a segregao social e a misria
inerentes a estes moradores.

REGULARIZAO FUNDIRIA

INTERVENO PBLICA

Jurdica

Fsica

Social

Analisar esse conceito como um processo de interveno pblica significa

dizer que a RF demanda uma poltica governamental que tenha metas,
estratgias e sustentao, com o objetivo de criar condies para que o
poder municipal exera seu dever constitucional de garantir o cumprimento integral da funo social da cidade e da propriedade urbana.
Entender RF como regularizao jurdica, fsica e social reafirmar o
carter multidisciplinar e interdisciplinar da questo. Omitir qualquer uma

Regularizao fundiria constitui fator essencial para a democratizao das

relaes sociais, por isso mesmo, desempenha uma funo decisiva na
conquista da cidadania e, em decorrncia, na diminuio da excluso social.
(Revista eletrnica Polmica, 2006).

As aes no podem ser impostas pela administrao pblica. Devem ser

pactuadas com os moradores, envolvendo a populao nas principais
decises, em uma relao de confiana, e no de convencimento, tendo
em vista os benefcios das intervenes urbansticas e das melhorias que a
RF trar em prol dessa comunidade. Somente uma gesto compartilhada
de polticas pblicas integradas e integradoras ser capaz de garantir a
sustentabilidade do processo.

17

Esse conceito de ALFONSIN, consagrado h mais de duas dcadas em

tantas publicaes est positivado na Lei Federal n 11.977/09, que dispe
sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a regularizao
fundiria de assentamentos localizados em reas urbanas.
A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas,
urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de
assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo
a garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das
funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado (art.46).

Vale ressaltar que essa norma jurdica sublinha como um dos objetivos da
regularizao fundiria o de garantir o direito social moradia. No se
trata, aqui, apenas da questo construtiva em si, mas de algo bem maior:
da qualidade de vida da populao; elemento que traz, acessoriamente,
todos os benefcios capazes de tornar o habitat equilibrado.
Nesse sentido, no h como falar em moradia digna como preposto de
direito social constitucional sem falar em segurana da posse. Verifica-se,
assim, que a Lei Federal n 11.977/09 reconhece a regularizao fundiria
como uma das modalidades de programas habitacionais, pois necessrio
integrar os territrios informais consolidados s cidades.
Assim, uma das diretrizes da Regularizao Fundiria que consta na Lei
Federal n 11.977/09) em seu artigo 48, o de assegurar o nvel adequado
de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica, social e ambiental.

18

Essa mesma lei define a Regularizao Fundiria a partir de duas

abordagens:

A. Regularizao fundiria de interesse social, voltada para os assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por populao de
baixa renda, nos casos:
a) em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapio ou
concesso de uso especial para fins de moradia (ver pgina34);
b) de imveis situados em ZEIS (ver pgina37);
c) de reas da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos municpios
declaradas de interesse para implantao de projetos de regularizao
fundiria de interesse social.

B. Regularizao fundiria de interesse especfico: quando no caracterizado o interesse social no caso anteriormente citado.
Somente ser tratada no presente guia a regularizao fundiria de
interesse social.

Quais os aspectos inter e multidisciplinares da RF?

O processo para a regularizao fundiria abrange aspectos com
abordagens especficas, que devem ser integrados e complementares
entre si.
Aspectos inter e multidisciplinares da Regularizao
Fundiria
Fundirio
Engloba a pesquisa de documentos de existncia da gleba, cadeia
sucessria, plantas e cadastros existentes, a fim de possibilitar a
titulao da terra.
Urbanstico
Concernente proviso de infra-estrutura e implementao de
equipamentos comunitrios e de lazer, regulamentando as interfaces
entre as relaes sociais e as formas de ocupao urbana.
Ambiental
Relativo s aes e programas preventivos e compensatrios para o
meio ambiente.
Administrativo e fiscal
Concernente incluso das reas regularizadas nos cadastros
imobilirios e no planejamento municipal, promovendo, assim, suas
atualizaes para projetos urbanos da cidade, bem como para fins
tributrios.
Regulamentar
Relativo s certides e averbaes dos imveis em cartrios.
Organizacional comunitrio
Relativo realizao de campanhas elucidativas e de envolvimento da
populao no processo de regularizao, com a participao dos
moradores na manuteno das melhorias de infra-estrutura e no
controle urbano da rea.
Social
Relativo Promoo Humana, como a gerao de renda, capaz de fixar
os ocupantes na terra.

19

3
Atores envolvidos na RF

Quais os atores envolvidos na RF?

Uma abordagem mais democrtica da RF demanda o envolvimento de
vrios atores na discusso das propostas de interveno, execuo de
projetos e obras, elaborao e aprovao de legislaes, utilizao de
instrumentos e viabilizao de recursos.

Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente

sobre [...] direito urbanstico (artigo 24, Constituio Federal, 1988)

Municpio
Segundo a Lei Federal n 11.977/09 (artigo 50), a regularizao fundiria
poder ser promovida pelos seguintes atores:
Unio, Estados, Distrito Federal e municpios;
beneficirios, individual ou coletivamente; e
cooperativas habitacionais, associaes de moradores, fundaes,
organizaes sociais, organizaes da sociedade civil de interesse
pblico ou outras associaes civis que tenham por finalidade
atividades nas reas de desenvolvimento urbano ou regularizao
fundiria.

Poder Pblico
Unio Federal
Cabe Unio apoiar o desenvolvimento de programas municipais,
estaduais e aes desenvolvidas pelas prprias comunidades, por meio de
linhas de apoio financeiro para regularizao, alm de promover a
remoo de obstculos jurdicos e legais e a capacitao de equipes
municipais e comunidades locais por meio do Programa Nacional de
Regularizao Fundiria Papel Passado.
Cabe, ainda, Unio federal, a partir da atuao conjunta do Ministrio
das Cidades com a Secretaria do Patrimnio da Unio, atuar, por meio de
convnios com as prefeituras e governos estaduais, na regularizao dos
assentamentos consolidados implantados em terrenos da Marinha e em
outras terras sob domnio da Unio.

Aps a Constituio de 1988, os municpios passaram a ter autonomia

para legislar sobre assuntos de interesse local, competncia para elaborar
leis especficas e implementar a poltica urbana.
Cabe ao municpio assegurar a seus habitantes o uso adequado do solo, o
acesso moradia digna, a melhoria da qualidade de vida, a proviso de
equipamentos pblicos e de infra-estrutura.
A execuo do Programa de Regularizao Fundiria, em geral, fica a cargo
da Secretaria Municipal de Habitao ou da Secretaria Municipal de
Planejamento ou de Desenvolvimento Urbano, coordenada por um
departamento especfico para essa finalidade e com uma estrutura
composta por arquitetos, urbanistas, advogados, engenheiros, estagirios
assim como pessoal de apoio administrativo.
importante, tambm, a criao de uma Comisso Tcnica Municipal de
Regularizao Fundiria formada com representantes das secretarias
municipais de meio ambiente, transporte e trnsito, obras, desenvolvimento urbano, finanas, ao social e qualquer outra que desenvolva
trabalhos relacionados s aes de Regularizao Fundiria, no sentido de
acompanhar e integrar as aes, fomentando mecanismos que favoream
o cumprimento da sua funo social da cidade.

Cartrio de registros imobilirios

Todo processo de regularizao fundiria somente estar finalizado e
consolidado com o respectivo registro dos ttulos de repasse da
propriedade realizado pelo cartrio de registro de imveis.

23

Defensoria Pblica ou Servio de Assistncia

Jurdidica aos Municpios

populao ocupante da rea a ser regularizada tanto no processo de

decises, como tambm na elaborao do projeto e na execuo das
obras.

A populao ocupante de reas irregulares geralmente no pode arcar com

custas de processo judicial ou pagamento de honorrios advocatcios
necessrios para efetivao da regularizao fundiria. , pois,
fundamental o papel da defensoria pblica no fornecimento de assistncia
jurdica gratuita.

Por meio de uma gesto compartilhada entre a administrao pblica e a

comunidade, os esforos so potencializados, e os nus e bnus,
divididos em uma situao de co-responsabilidade na consolidao das
decises e aes efetivadas.

Este apoio no se refere apenas ao momento da titulao da terra.

Entraves que demandam aes jurdicas podem inviabilizar a
regularizao, como, por exemplo, separaes e/ou divrcios no
homologados e averbados, heranas com esplios no definidos, dentre
outros.
Outra possibilidade de facilitar a operacionalizao do processo a
realizao de convnios com a OAB, faculdades de Direito, ONGs ou outras
entidades que tm a finalidade de oferecer assistncia jurdica gratuita
populao de baixa renda.

Ministrio Pblico
Segundo a Constituio Federal (1988), papel do Ministrio Pblico a
defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais
e individuais indisponveis.
Cabe, pois, ao Ministrio Pblico garantir o cumprimento da ordem
urbanstica a partir do reconhecimento do direito moradia e
regularizao fundiria dos assentamentos informais.

Cmara de Vereadores
Poder Judicirio
Para concretizao do processo de RF comumente necessria a atuao
do Poder Judicirio (juzes e tribunais do estado e juzes federais, tribunais
regionais federais em caso de reas de domnio da Unio), em especial nas
aes de Usucapio Urbana, Concesso de Uso Especial para fins de
Moradia, e outras aes que envolvam interesse pblico.

24

Na falta de normas ou surgimento de dvidas, estas devem ser suscitadas

ao Tribunal de Justia de cada estado, atravs de sua Corregedoria Geral de
Justia, os regulamentos (denominados provimentos) que definiro
critrios e procedimentos para atuao da administrao pblica e,
principalmente, a atuao dos cartrios de registro imobilirio.

Ocupantes da rea a ser regularizada

Para garantir a sustentabilidade da RF, fundamental a participao da

O Poder Legislativo Municipal responsvel pela aprovao das leis do

municpio, incluindo as legislaes urbansticas pertinentes
regularizao fundiria (Plano Diretor, leis de desafetao, concesso,
ZEIS, dentre outras).

Organizaes no governamentais e instituies

ONGs relacionadas questo de regularizao fundiria, faculdades de
Direito, Arquitetura, Engenharia, Servio Social, Igrejas, Maonaria e
outras instituies podem atuar no processo de regularizao fundiria,
fornecendo auxilio tcnico ao Poder Pblico a partir de convnios prestabelecidos, como apoio na organizao da comunidade, viabilizao de
recursos, elaborao de projetos, realizao de seminrios, cursos de
capacitao e campanhas educativas.

4
Tipos de ilegalidade

Quais os tipos de ilegalidade?

A regularizao fundiria apresenta-se como um dos mais importantes
instrumentos para a recomposio do tecido urbano e a conquista do
inegvel direito cidade por todo e qualquer cidado, porm, com efeito
apenas curativo.
As causas de irregularidades so muitas, como, por exemplo, a negligncia
fiscalizatria por parte da administrao pblica, a irresponsabilidade do
parcelador, a ausncia de sano a ser imposta aos infratores, o desconhecimento do interesse dos compradores, burocracias e custos excessivos do
processo de legalizao, inacessibilidade cidade formal, dentre muitos
outros.
pertinente, portanto, conhecer os tipos de irregularidades presentes em
grande parte das cidades brasileiras e afinar os conceitos acerca dessa
temtica.

Loteamentos LEGAIS

Projeto aprovado pela prefeitura e registrado em cartrio

Implantao integral conforme o projeto aprovado

Muitos loteamentos LEGAIS permanecem em condies de abandono,

sem ocupao na maior parte dos lotes, o que no caracteriza a sua
ilegalidade.
obrigao do municpio a manuteno de equipamentos urbanos e
comunitrios bem como a manuteno das reas livres de uso pblico
(ruas e praas) .

Loteamentos
Atualmente a implantao de loteamento para fins urbanos est
subordinada Lei Federal n 6766/79 (alterada parcialmente pela Lei n
9.785/99) e Lei Estadual n 7943/04. Cabe ao Municpio, em
conformidade com as leis federais e estaduais, legislar sobre o
parcelamento do solo para fins urbanos, de acordo com a realidade local.

Loteamentos ILEGAIS
No esto na conformidade da lei
Podem ser:

Embora todos os loteamentos devessem ser legais, isto , implantados

integralmente segundo a legislao vigente por ocasio da aprovao da execuo
e do registro, sabido que, por vrios motivos, isso no acontece.
LEGAIS

LOTEAMENTOS
ILEGAIS

Clandestinos

Irregulares

Executados ou vendidos
sem a aprovao do
projeto pela prefeitura
municipal competente

Projetos aprovados pela

prefeitura, cuja execuo
ou o registro no cartrio
imobilirio est em
situao irregular

27

LOTEAMENTO

APROVAO

EXECUO

REGIST RO

OK

OK

OK

LEGAL

implantada, devendo ter essa rea pelo menos 2 (dois) dos seguintes
equipamentos de infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de guas pluviais urbanas;

ILEGAL
IRREGULAR

OK

Problema

OK

OK

OK

Problema

b) esgotamento sanitrio;
c) abastecimento de gua potvel;
d) distribuio de energia eltrica;

ILEGAL
CLANDESTINO

Problema

OK

Problema

Problema

Problema

Problema

e) limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos.

Ocupaes consolidadas - favelas

Ocupaes consolidadas
Em geral, caracterizam-se por assentamentos de populao de baixa
renda ocorridos de forma espontnea e desordenada. Incluem-se nesse
universo, as favelas, ocupaes de mangues e reas alagadias, invases
em geral e ocupaes por populaes tradicionais, como as comunidades
quilombolas, ribeirinhas e indgenas.
Para traar as diretrizes e procedimentos de RF esse guia concentrou-se
apenas nas ocupaes de favelas e reas urbanas consolidadas, no
abordando a RF de populaes tradicionais.

28

Considera-se uma situao consolidada aquela em que o tempo de

ocupao da rea, a natureza das edificaes existentes, a localizao das
vias de circulao ou comunicao, os equipamentos pblicos disponveis,
dentre outras situaes peculiares, indicam a extrema dificuldade de
recuperao da terra pelo proprietrio, devido irreversibilidade da
condio de posse da ocupao.
Na maioria das vezes a ocupao ocorre em reas com declividade
acentuada ou inundveis, espaos vazios, tais como terrenos particulares,
beira de crregos, rios e rodovias, e em reas destinadas ao uso
institucional, como praas, reas verdes e futuros equipamentos
comunitrios (escolas, postos de sade, dentre outros).

Segundo Abiko (1995), favela pode ser definida como o conjunto de

unidades domiciliares, construdas de madeira, zinco, lata, papelo, ou
mesmo em alvenaria, distribudas desordenadamente em terrenos cuja
propriedade individual do lote no legalizada para aqueles que os
ocupam. Ou seja, no se estabelece nenhuma relao jurdica formal
entre o ocupante e os proprietrios das reas privadas ou pblicas.

Em geral, as ocupaes ocorreram h mais de 5 anos e j esto

consolidadas, com implantao densa de habitaes precrias.
Apresentam uma rotatividade grande dos moradores, e a terra
negociada informalmente.

Segundo a Lei Federal n 11.977/09, considerada rea urbana

consolidada a parcela de territrio com densidade demogrfica superior
a 50 (cinquenta) habitantes por hectare, cuja malha viria j tenha sido

No existe a figura do parcelador. Isso distingue a regularizao de

ocupaes consolidadas da regularizao de loteamentos ilegais. O artigo
( cont.)
40 da Lei Federal n 6.766/79, de Parcelamento do Solo Urbano, faculta a

regularizao dos loteamentos no autorizados ou executados sem

observncia do ato de aprovao.

Conjuntos habitacionais pblicos e privados

So empreendimentos de casas ou prdios de apartamento que
foram edificados, em geral, no mbito do Sistema Financeiro de
Habitao (SFH), com recursos do FGTS, por companhias, secretarias ou departamentos pblicos (COHABs, SEHABs ou
DEMHABs) ou mesmo por empresas, empreendedores e incorporadores imobilirios particulares.

Irregularidades comuns:

Aspectos urbansticos
Projeto sem aprovao e/ou
sem registro imobilirio

e/ou

Aspectos jurdicos
no transferncia da
unidade habitacional para
o beneficirio, devido a :

Infra-estrutura inadequada
Construo em desacordo
com o projeto aprovado ou
registrado.

inadimplncia na quitao do
financiamento;
no-concluso dos processos
judiciais de desapropriao
pela administrao pblica,
permitindo, mesmo assim, a
ocupao do conjunto;
pendncia judiciria (quando,
por algum motivo, o muturio
do contrato de financiamento
est pagando as prestaes
atravs de aes judiciais de
consignao em pagamento).

Cortios

Habitaes de aluguel, localizadas na cidade, predominantemente nas reas centrais degradadas. As edificaes, em geral, so de
alvenaria em condies precrias de habitabilidade, insalubres,
apresentando quase sempre instalaes eltricas e hidrulicas
obsoletas e deterioradas.

As reas livres externas e as reas internas de circulao so

comuns a todos os moradores, que tambm se utilizam coletivamente de sanitrios e de tanques de lavar roupas. Os cmodos
so pequenos, mal iluminados e mal ventilados e densamente
ocupados.
A populao de baixa renda procura essas tipologias habitacionais, em vista do baixo custo da locao, mas tambm em razo de
suas vantagens de localizao, pois os cortios se situam normalmente em reas urbanas dotadas de servios e prximas aos
locais que proporcionam oportunidades de trabalho, tanto
formais como informais.

A irregularidade ocorre em razo da relao precria entre o proprietrio

ou locador do imvel e os moradores, locatrios ou sublocatrios,
acarretando insegurana quanto permanncia deles na unidade
habitacional, uma vez que no tm reconhecidos seus direitos como
inquilinos.

29

5
Instrumentos para RF

Quais os Instrumentos para RF?

No por falta de planos e leis que a situao de irregularidade fundiria
acontece. O processo de RF enfrenta fortes limites estruturais na
legislao atual, os quais dificultam sua efetivao, para alm das
questes especficas da qualidade da lei ou de sua forma de
implementao.
Para a regularizao de loteamento, a Lei Federal n 6766/79 atribuiu aos
municpios o poder de coibir os loteamentos irregulares e punir os
transgressores da lei.
De 1979 at hoje, os marcos legais esto sendo, gradativamente, revistos
luz da Constituio de 1988, do Estatuto da Cidade e da Lei Federal
11.977/09. As referidas legislaes disponibilizaram diversos
instrumentos normativos para garantir o crescimento ordenado das
cidades de forma sustentvel e socialmente equilibrada. No entanto, na
aplicao dessas leis que reside a grande dificuldade para reestruturar a
poltica urbana brasileira de modo a conter a ocupao ilegal e predatria.
Diante da irregularidade instalada, restam apenas medidas curativas em
prol da adequao dessa situao, utilizando-se instrumentos
urbansticos que flexibilizem os dispositivos normativos existentes, bem
como fazendo uso dos instrumentos jurdicos para a regularizao da
posse consolidada.
Atualmente est em curso a proposta de reviso da Lei n 6766/79 (
Projeto de lei n 3057/00), que, alm de tratar da matria sobre o
parcelamento do solo urbano, inclui um Ttulo de Regularizao Fundiria
que sinaliza grandes possibilidades de reverter o atual quadro de
informalidade nas ocupaes habitacionais.
No anexo 01 esto compilados os instrumentos normativos federais e
estaduais de referncia s questes de regularizao fundiria.

Plano Diretor Participativo

O Plano Diretor Participativo ( PDP ) o principal instrumento da poltica
de desenvolvimento e expanso urbana, devendo ser condicionado por
fatores polticos, econmicos, financeiros, culturais, ambientais e sociais
inerentes realidade de cada municpio em consonncia com os interesses da populao que participa ativamente de sua elaborao. Deve traar
as diretrizes e os objetivos da Poltica Urbana e de regularizao fundiria,
dentre outros, alm de consolidar os instrumentos urbansticos e jurdicos
previstos no Estatuto da Cidade para efetivao dessas polticas.
Alm do PDP, o Estatuto da Cidade deu especial nfase aos instrumentos
jurdicos especificamente destinados regularizao fundiria e reurbanizao de reas ocupadas informalmente por populao de baixa renda,
os quais sero abordados a seguir.

Usucapio Urbana (Art. 9 ao 12)

Aplica-se para imveis urbanos, particulares, com rea de at 250 m2,
ocupados por 5 anos ininterruptos para fins de moradia e sem contestao
judicial ( oposio ) por parte do proprietrio legal. O beneficirio no
pode possuir outro imvel urbano ou rural. Caso o imvel no se enquadre
nesses critrios, o mais adequado usar Usucapio Ordinrio previsto no
Cdigo Civil.

33

Como identificar se existe oposio posse?

Federal n 11.977/09).

Quando, ao se procurar o Poder Judicirio ou os rgos da justia de assuntos

jurdicos da Unio, do Estado e do Municpio, for constatado a existncia de aes
de reintegrao de posse, ou mesmo reivindicatria da posse da rea e/ou
solicitao da remoo dos ocupantes.

Para a regularizao fundiria de interesse social, a rea dever atender a

um dos trs requisitos:

A Usucapio Urbana pode ser utilizada na modalidade individual ou

coletiva. Nessa ltima, deve ser especificada a frao ideal de cada terreno.
O ttulo de Usucapio Urbana sempre obtido atravs de sentena judicial.
Depois de homologado pelo Poder Judicirio, o ttulo deve ser registrado
no cartrio imobilirio.

Onde obter experincias?

O Centro Dom Helder Cmara de Estudos e Ao Social (CENDHEC) uma
Organizao No-Governamental localizada em Recife (PE), que se constitui em
um centro de promoo e defesa dos direitos humanos e tem como um dos eixos
de ao a Regularizao Fundiria com ampla experincia na utilizao de
Usucapio Urbana e metodologias para ajuizamento de aes.

A partir da Lei Federal n 11.977/09 vislumbra-se mais agilidade na

aplicao do instrumento de usucapio (usucapio administrativa ou
cartorria), ou seja, extrajudicialmente.

34

Por ocasio da averbao do auto de demarcao urbanstica (ver pag 57)

pelo Cartrio de Registro de Imveis, o oficial notifica o proprietrio, que
pode promover a impugnao. Em seguida, o proprietrio dispe de cinco
anos, contados a partir do registro da legitimao de posse, para reclamar
ou reivindicar sua propriedade. Entretanto, caso o proprietrio permanea
em silncio aps todo esse prazo, constata-se que, h certo descaso por
parte do titular da rea.
Assim, o detentor do ttulo de legitimao de posse poder requerer ao
oficial de registro de imveis a converso desse ttulo em registro de
propriedade, tendo em vista sua aquisio por usucapio (artigo 60, Lei

1 Ocupaes que cumpram as exigncias do art. 183 da usucapio

constitucional:
ocupao sem oposio por mais de cinco anos;
reas de at 250 m;
reas utilizadas como nica moradia;
reas que beneficiem famlias que no tm propriedade
imobiliria urbana ou rural.

2. reas a serem demarcadas situadas em Zona de Interesse

Social (ZEIS), previstas em lei municipal ou no plano diretor
municipal.
3. reas declaradas pelo poder pblico de interesse para
implantao de projetos de regularizao fundiria de
interesse social.

Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia

(CUEM)
Inicialmente vetado no Estatuto das Cidades, a CUEM foi introduzida
atravs da Medida Provisria n 2.220, de 04/09/2001, e dispe sobre a
obrigao do Poder Pblico de reconhecer, de forma gratuita, aquele que
at 30/06/2001 possuir como seu, por cinco anos ininterruptamente e
sem oposio, para sua moradia ou de sua famlia, imvel pblico de at
250 m2, situado em rea urbana, desde que no seja proprietrio ou
concessionrio de qualquer ttulo, de outro imvel

urbano ou rural. semelhana da Usucapio Urbana, a CUEM ser dada

individualmente ou coletivamente.
A Medida Provisria (MP) determina ainda que, em caso de ocupao em
rea de risco vida ou sade dos ocupantes, o poder pblico garantir ao
possuidor o exerccio de direito para CUEM em outro local.

E os imveis comerciais?
Visando estimular o desenvolvimento de atividades relacionadas ao
pequeno comrcio, que, na grande maioria dos locais, j existe de forma
clandestina e informal, a MP, em seu artigo 9, facultou ao poder pblico
competente conceder gratuitamente autorizao para uso comercial
quele que comprove a posse anterior a 30/06/2001, por 5 anos
ininterruptamente e sem oposio.

O que comprova a posse de cinco anos?

Registro das crianas na escola, e dos moradores no posto de sade (os
programas de sade da famlia geralmente possuem o cadastro dos
moradores);
Existncia de equipamentos pblicos e comunitrios na rea pblica ocupada:
escola, creches, centros comunitrios, postos de sade;
Prestao de servios de coleta de lixo, transporte pblico, fornecimento de
energia eltrica e gua;
Iluminao pblica;
Cadastro em programas sociais, como Renda Mnima, Bolsa Famlia, Vale
Gs, etc.

Na CUEM a propriedade continua sendo pblica (Unio, Estado ou Municpio). O

morador no dono do imvel. Ele tem apenas o direito de us-lo, concedido pelo
poder pblico. O poder pblico tem obrigao de dar a CUEM a todos os
moradores, desde que atendam aos requisitos legais

O ttulo efetivado por meio de contrato entre o poder pblico e o

beneficirio, que deve ser devidamente registrado no cartrio imobilirio.
Em caso de recusa ou de omisso da Concesso de Uso Especial para Fins
de Moradia, pela via administrativa, perante o rgo competente da
administrao pblica, ela deve ser concedida por via judicial, sendo
declarada pelo juiz mediante sentena e registrada em cartrio de registro
de imveis.

Concesso de Direito Real de Uso (CDRU)

Este instrumento foi institudo pelo Decreto-lei n 271/67 e aperfeioado
pelo Estatuto das Cidades, que autoriza sua contratao coletiva. A CDRU
pode ser remunerada ou gratuita, aplicada em terrenos pblicos ou
particulares, por tempo certo ou indeterminado. utilizada nos casos de
programas e projetos habitacionais de interesse social desenvolvidos por
rgos ou entidades da administrao pblica para fins de urbanizao,
industrializao, edificao, cultivo da terra ou outro uso de interesse
social.
A CDRU garante ao morador o direito real sobre o imvel, sendo o ttulo de
outorga um contrato administrativo, que deve, porm, ser precedido de
autorizao legislativa para concesso do terreno.

Direito real significa que o beneficirio est protegido contra qualquer pessoa que
queira viol-lo ou prejudic-lo quanto a o direito de possuir, utilizar e dispor do
imvel.

Direito de Superfcie
Permite que o proprietrio do imvel urbano possa transferir para outras
pessoas o direito de superfcie do seu terreno (solo, subsolo ou espao
areo) sem que a propriedade seja transferida.

35

Na regularizao fundiria, este instrumento representa um papel

importante, ao permitir que o proprietrio de uma rea urbana ocupada
informalmente conceda o direito de superfcie prefeitura, para que esta
promova a urbanizao e depois a regularizao jurdica em favor da
populao ocupante. O ttulo de transferncia a escritura pblica,
devendo ser registrada no cartrio imobilirio.
PONTO, no RIO GRANDE DO SUL, foi, em 2003, o primeiro municpio do
Brasil a utilizar o Direito de Superfcie na regularizao fundiria
(SCALABRIN, 2005).

EM REAS DE DOMNIO DA UNIO, alm dos instrumentos jurdicos j

descritos, esto previstos na legislao vigente os que seguem:

Doao
A doao a outorga no onerosa e voluntria do terreno por parte de seu
proprietrio (poder pblico municipal ou particular) populao de baixa
renda ocupante de rea de Interesse Social.
Quando essa tramitao envolve o poder pblico, seja para receber uma rea de
particular, seja para doar uma rea de sua propriedade para terceiros, obrigatria
a autorizao legislativa

Compra e venda
Por meio de um contrato de compra e venda e escritura pblica lavrada e
registrada, o proprietrio das terras (poder pblico ou particular) se
compromete a transferir a propriedade aos moradores, mediante o
pagamento de uma determinada quantia por parte destes.

Cesso de Uso
Prevista na Lei Federal n 9636/98 (Art. 18), consiste na outorga de uso
privativo de imvel do patrimnio da Unio (bens dominicais). Depende
de autorizao do presidente da Repblica, celebrada mediante termo ou
contrato, onde estar definido o uso a ser exercido na rea cedida.
Podem receber a cesso os Estados, Municpios, entidades sem fins
lucrativos de carter educacional, cultural ou de assistncia social, bem
como pessoas fsicas ou jurdicas que exeram aproveitamento
econmico que merea a cesso.

36

A cesso dada por tempo determinado, sob os regimes de aforamento,

ocupao ou permisso, alm de concesso de direito real de uso. Implica
transferir o uso do bem e no o domnio til, salvo se for em regime de
aforamento.

Aforamento
uma forma de utilizao de alguns bens imveis da Unio, como terreno
de marinha e seus acrescidos, ilhas costeiras e ocenicas, de acordo com o
Decreto-lei no 9760/1946. Implica repasse gratuito ou oneroso do domnio
til a terceiros (foreiros), que ficam obrigados ao pagamento de uma
penso anual, denominada foro, correspondendo a 0,6% do domnio pleno
do terreno aforado (Art. 101 do Decreto-lei no 9760/1946).

Em caso de aforamento oneroso, o pagamento da importncia Unio deve ser

equivalente a 83% do valor da avaliao do terreno.

Ocupao

Os objetivos do estabelecimento de ZEIS so :

o

Regulamentada pelo Decreto-lei n 9760/1946. Nesse caso, o

ocupante no um posseiro; ele ocupa o imvel sabendo que se trata
de um bem pblico da Unio, e fica obrigado ao pagamento anual de
taxa de ocupao, correspondendo a 2% do valor atualizado do
domnio pleno para as ocupaes j inscritas e para aquelas cuja
inscrio tenha sido requerida Secretaria do Patrimnio da Unio
at 30 de setembro de 1988 e 5% do valor atualizado do domnio
pleno e das benfeitorias para ocupaes cuja inscrio seja requerida
ou promovida ex-oficio a partir de 1 de outubro de 1988.
o

A MP n 292/06 considerava a ocupao um ato administrativo

precrio, resolvel a qualquer tempo, que pressupe o efetivo
aproveitamento do terreno pelo ocupante, outorgado pela
administrao aps anlise de convenincia e oportunidade,
requerendo o pagamento anual da taxa de ocupao das prestaes
devidas.
o

Contudo a MP n 292/06 teve seu prazo de vigncia encerrado no dia 25 de

agosto de 2006.

Alm desses instrumentos jurdicos, o Estatuto da Cidade preconiza

como instrumento urbanstico o das
chamadas Zonas
Especiais de Interesse Social (ZEIS), com o objetivo de incluir no
zoneamento da cidade uma categoria que permita, mediante um
plano especfico de urbanizao, estabelecer padres urbansticos
prprios para determinados assentamentos.

a) Incluso social a partir de aes de promoo social, gerao de

emprego e renda oportunidade de acesso terra legalizada;
b) Previso de servios pblicos, infra-estrutura, equipamentos
comunitrios e reas livres de lazer, de modo a promover a integrao do
tecido urbano informal cidade formal;
c) Introduo de mecanismos de gesto participativa para a
sustentabilidade dos assentamentos que sero regularizados;
d) Preservao ambiental a partir de aes direcionadas tanto educao
ambiental quanto requalificao das reas degradadas;
e) Estabelecimento de padres desejveis de uso e ocupao do solo com
parmetros de ocupao dos lotes, recuos e coeficientes de
aproveitamento de acordo com as caractersticas das ocupaes locais e
com o perfil social dos seus ocupantes, funcionando assim como um
instrumento de inibio contra as aes especulativas do mercado;
f) Aumento da oferta de terras para a populao de baixa renda;
g) Regularizao fundiria, assegurando juridicamente a posse dos lotes
aos ocupantes de baixa renda.

As ZEIS bem como todos os instrumentos descritos anteriormente devem ser

previstos no Programa de Regularizao Fundiria e regulamentados em
legislao municipal.

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)

As ZEIS representam o reconhecimento da diversidade das
ocupaes existentes na cidade e a possibilidade de construo de
uma legalidade dos assentamentos, tanto na qualificao e
regularizao das reas ilegais, quanto na democratizao do acesso
cidade provida de infra-estrutura, regulando a atuao do mercado
imobilirio.

37

6
Programa Municipal de RF

Programa de Regularizao Fundiria (PRF)

A regularizao fundiria apresenta-se como um dos mais importantes
instrumentos para a recomposio do tecido urbano e a conquista do
inegvel direito cidade por todo e qualquer cidado. Por isso, comea a
ser construdo um consenso sobre a necessidade de adoo de programas
de acesso a terra legal e urbanizada.
Conforme a Constituio Federal de 1988, alm do Plano Diretor, h muitos
instrumentos de planejamento obrigatrios para todos os municpios e
que devem ser objeto de aprovao do legislativo municipal, como, por
exemplo, o plano plurianual, as diretrizes oramentrias e o oramento
anual. Alm destes instrumentos, outros (no obrigatrios) podero ser
elaborados especificamente para determinadas reas (sade, educao,
urbanismo, meio ambiente) em funo das necessidades locais.

O que o PRF?
O PRF o instrumento bsico que compreende o detalhamento das
atividades necessrias para implementao das aes de RF nos
municpios a partir das diretrizes definidas na poltica de regularizao
fundiria estabelecida pelo Plano Diretor ou em lei municipal especfica.
Deve estar associado s polticas de desenvolvimento urbano,
habitacional, ambiental e social, bem como s diretrizes e estratgias de
gesto urbana com fins a reverter o quadro de irregularidades no
municpio.
O Brasil avanou bastante em relao a esta temtica a partir do Programa
Nacional de Regularizao Fundiria Sustentvel e do programa PAPEL PASSADO,
que beneficia a populao de baixa renda que mora em favelas, loteamentos e
conjuntos habitacionais irregulares. A inteno facultar aos estados, municpios
e o Distrito Federal condies de implementar seus programas municipais e
projetos de regularizao urbanstica ambiental e jurdico-legal.

De acordo com a Lei Federal 11.977/09 em seu artigo 49, o municpio poder
dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio
desde que observado o estabelecido pelo Estatuto da Cidade. Porm, essa lei
ressalva que a ausncia de regulamentao municipal para regularizao
fundiria no obsta sua implementao.

Para que serve o PRF?

O PRF deve ser institudo por uma norma legal para conferir respaldo
jurdico ao desenvolvimento das aes de regularizao fundiria a serem
cumpridas pela municipalidade, consolidando diretrizes e procedimentos
para o cumprimento integral da funo social da cidade e da propriedade
urbana, a partir de uma abordagem de gesto mais democrtica.
Vale a pena sublinhar que, uma vez estabelecido o PRF, as regras do jogo
estaro definidas e vo orientar, de maneira mais transparente e
democrtica, a gesto dessa questo no municpio. Dessa forma, os
princpios, os objetivos, as diretrizes, os critrios estaro consolidados de
forma a garantir a continuidade do processo nas vrias gestes de governo
e o cumprimento das metas e compromissos com a populao.

O que objetiva o PRF?

O objetivo geral deve ser o de atender ao preceito constitucional de
garantir a funo social da cidade e da propriedade imobiliria urbana,
visando diminuir a excluso territorial para ampliar o acesso aos bens e
servios da cidade, promover o reconhecimento dos direitos sociais e
constitucionais de moradia e da qualidade de vida dos cidados, alm de
promover o reconhecimento dos novos direitos implementados pelos
instrumentos de usucapio coletivo urbano e a concesso de uso especial
para fins de moradia.

41

Assim, o PRF deve criar procedimentos, instrumentos e critrios que

viabilizem, facilitem e agilizem a titulao de imveis habitveis, salubres e
seguros prioritariamente para a populao de menor renda.

O que o PRF deve contemplar?

O que deve constar no diagnstico das

irregularidades do municpio?

1- Os conceitos pertinentes temtica;

O primeiro passo para a elaborao do PRF o levantamento prvio das

questes fundirias do municpio a partir de um diagnstico que direcione
as aes do programa e que deve contemplar:

O programa de RF deve definir:

2- Princpios e diretrizes orientadoras de acordo com as especificidades do

municpio;
3- Objetivos e metas;
4- A estrutura administrativa necessria para a gesto do programa;
5- Recursos e fontes de financiamento;

1 - O mapeamento das reas irregulares identificando o tipo de irregularidade

apresentada (loteamento irregular, loteamento clandestino, conjunto
habitacional irregular, invases, etc.);
2 - O mapeamento das reas de domnio pblico (Unio, Estado e Municpio) e
particular;
3 - O perfil socioeconmico da populao ocupante em cada rea irregular;
4 - A situao de infra-estrutura encontrada bem como o levantamento dos
equipamentos comunitrios e reas livres de uso pblico;
5 - A situao ambiental (risco ambiental e de deslizamento de encostas, reas
degradadas, etc.).
6 As necessidades habitacionais de interesse social do municpio;
7 Os vazios urbanos urbanizados e os que devero ser urbanizados;
8 Os atores sociais e suas capacidades;
9 Descrio das condies institucionais e administrativas da prefeitura;
10 Marcos Regulatrios relacionados Regularizao Fundiria;

42

11 Enumerao dos programas e aes executados diretamente pelas

administraes locais ou pelos demais entes federativos voltados para
viabilizao da regularizao fundiria;
12 - Informaes sobre os recursos para financiamento (existentes e potenciais) para viabilizao da regularizao fundiria.

6- Os critrios para priorizao das reas que sero regularizadas;

7- Os instrumentos de regularizao fundirios mais adequados;
8- A metodologia para a execuo dos planos de ao nas atividades e as
medidas necessrias para promoo da sustentabilidade urbanstica, social e
ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes necessrias;
9 - Os requisitos para elaborao do Projeto de Regularizao Fundiria
(pgina 64) no que se refere aos desenhos, ao memorial descritivo e ao
cronograma fsico de obras e de servios a serem realizados;
10 - As formas de participao comunitria nas aes que sero desenvolvidas, buscando sensibilizar e conscientizar os moradores de modo a envolvlos no reordenamento do espao, prepar-los para a nova condio de
proprietrios. A participao efetiva da comunidade contribui para aprofundar o sentido de pertencimento, consolidando vnculos e a permanncia na
rea, garantindo sua sustentabilidade. Uma gesto compartilhada entre
Municpio e comunidade possibilita ao poder pblico dimensionar e direcionar os investimentos pblicos, ajudando assim a gerir um plano coerente com
a especificidade local;
11 Instrumento de gesto (indicadores) e monitoramento do plano, bem
como o prazo para reviso.

Quais os critrios para interveno prioritria

nas reas irregulares do municpio?
O PRF deve estabelecer critrios para hierarquizar as ocupaes ilegais no
municpio, visando a priorizar as reas quanto s aes de regularizao
fundiria de acordo com sua realidade local, disponibilidade de recursos e
diretrizes polticas, uma vez que a poltica urbana deve estar associada a
outras polticas pblicas de forma integrada e articulada na cidade.
Alm disso, critrios de elegibilidade para acesso s aes devem estar
estabelecidos no PRF. Esses critrios podem ponderar as seguintes
situaes:
1.Renda familiar predominante;
2.Risco ambiental iminente devido a ocupao em reas de preservao
permanente, de proteo aos mananciais e necessidade de requalificao
ambiental;
3.Risco de deslizamento e necessidade de conteno de encostas;
4.Presena de infra-estrutura, equipamentos urbanos e servios pblicos j
realizados pelo poder pblico;
5.Situao fundiria conhecida e definida (domnio pblico ou privado);
6.Localizao em ZEIS de acordo com o plano diretor do municpio;
7.Condio de consolidao da ocupao;
8.Insero na malha urbana;
9.Ocorrncia de vazios urbanos para fins de reassentamento;
10.Demanda por regularizao fundiria identificada no Oramento
Participativo realizado no municpio.

43

7
Diagnstico para RF

Diagnstico para Regularizao Fundiria

Como foi visto anteriormente, no Programa de Regularizao Fundiria
estabelecido por lei municipal devero estar descritos os procedimentos
necessrios para operacionalizao do processo de regularizao fundiria, bem como todas as atividades e projetos prioritrios que sero
realizados. Os mesmos devem estar definidos de forma clara, completa e,
principalmente, aplicvel s diferentes reas informais da cidade, ajustando-se s peculiaridades de cada uma.
Tendo em vista seus aspectos interdisciplinares e abrangentes, o processo de regularizao fundiria deve ser desenvolvido considerando trs
etapas distintas e complementares, a saber:
1 - Diagnstico: Objetiva traar um perfil da rea objeto de regularizao
em seus diversos aspectos (ambiental, socioeconmico, topogrfico,
fsico-territorial, cadastral e fundirio);
2 - Regularizao urbanstica: Busca adequar a rea a ser regularizada s
condies urbansticas dignas, respeitando a vocao da rea, o contexto
paisagstico do ambiente natural e as especificidades urbanas locais. Deve
preservar a forma de apropriao do espao j realizada pelos seus
ocupantes e viabilizar o acesso aos servios bsicos, evitando assim, o
remanejamento das famlias do local;

Esta etapa compreendida por diversas aes distintas, que buscam

identificar, coletar, analisar e mapear diversas informaes consistentes
sobre a rea a ser regularizada, traduzidas atravs das demandas, problemas, potencialidades e limitaes.
Levantamento Fsico
da Situao Fundiria

Levantamento
Fsico-territorial
Caracterizao
das Formas de
Mobilizao Social
Levantamento
Ambiental

Diagnstico

Levantamento
Topogrfico

Levantamento
Socioeconmico

Levantamento da
Legislao Pertinente

A - Levantamento fsico da situao fundiria e do

uso e ocupao do solo existente
Devero ser identificados, atravs de relatrios tcnicos, mapas, plantas e
fotografias, os seguintes aspectos:
1 - reas ocupadas X vazios urbanos;

3 - Legalizao jurdica: Busca a garantia da segurana individual da posse

para os ocupantes e o cumprimento da funo social da propriedade
urbana conforme preconizado pela Constituio Federal de 1988.
Somada a essas etapas e com objetivo de dar suporte a elas, uma outra
atividade relativa mobilizao social precisa estar presente antes,
durante e aps o processo de regularizao fundiria, no devendo ser
considerada como etapa distinta, uma vez que se trata de uma ao que
objetiva garantir uma gesto mais democrtica do processo e, conseqentemente, sua sustentabilidade.

2 - Situao de propriedade (reas pblicas x privadas, domnios fundirios de acordo com o cartrio de registro imobilirio);
3 - Uso do solo urbano (implantao das edificaes nos lotes, as atividades desenvolvidas, nmero de pavimentos, densidade das habitaes, os
problemas detectados com as ocupaes, dentre outros).
Essas informaes podem ser obtidas a partir de busca cartorria, visitas
em campo, documentaes existentes no setor patrimonial do estado e
do municpio, assim como no setor cadastral (arrecadao fiscal) do
municpio e na Gerncia Regional do Patrimnio da Unio.

47

Entretanto, conversas prvias com os moradores da rea, em especial o

morador mais antigo, podem ser de grande validade para condicionar e
agilizar a busca de informaes fundirias.
Como resultado dessa parte do diagnstico, deve ficar clara a situao
fundiria do assentamento informal, ou seja, a identificao das reas que
apresentam domnio pblico e das que so de propriedade privada.
Em relao s reas de domnio pblico, importante distinguir entre as
reas pertencentes Unio, ao Estado e ao Municpio. Vale ressaltar que
RF em reas pertencentes ao poder municipal pode vir a ser mais gil.
Alm disso, os bens pblicos ocupados devem ser classificados de acordo
com sua destinao como:
1- Bens de uso comum do povo
So definidos por lei ou pela natureza do prprio bem e destinados ao uso
coletivo em igualdade de condies, por qualquer pessoa, sem regra nem
restrio. So bens inalienveis, imprescritveis, impenhorveis e insuscetveis de serem onerados. Exemplos: rios, mares, praias, vias e praas.

2- Bens de uso especial

So compostos pelos edifcios ou terrenos utilizados em servios pblicos
ou por estabelecimentos da administrao pblica e suas autarquias. So
tambm bens inalienveis, imprescritveis, impenhorveis e insuscetveis
de serem onerados. Exemplos: imveis utilizados pela prefeitura, creches
e escolas municipais, terras tradicionalmente ocupadas pelos ndios.
3- Bens dominicais

48

No apresentam destinao pblica definida e por isso podem ser usados

para diversas finalidades, desde que previstas em lei.
So bens que podem ser alienados ao particular mediante processo
licitatrio, quando submetido ao interesse pblico, ou seja, quando ficar
comprovado o cumprimento de sua funo social. Exemplo: terrenos de
marinha e seus acrescidos.
Em reas ilegais com ocupao consolidada, o levantamento dos projetos

de loteamento aprovados e registrados (ou no) fundamental nessa

etapa do diagnstico. Muitas vezes, a ocupao encontra-se sobreposta a
um loteamento que foi aprovado e registrado, desrespeitando o traado
original. A irregularidade resulta da implantao de loteamento por parte
do loteador em desacordo com o projeto ou, o que no raro, a partir de
invases no loteamento j implantado.
Neste ltimo caso, o loteador fez sua tarefa corretamente. No entanto,
nem os novos proprietrios, nem o poder pblico foram capazes de
conter as invases, caracterizadas por uma ocupao rpida e por um
assentamento urbano desordenado e espontneo.
Sendo assim, as reas pblicas (destinadas no projeto de loteamento, a
praas, ruas, etc.) precisam ser primeiramente regularizadas. Nesse caso,
existe uma modificao informal na destinao do bem pblico, ou seja,
bens de uso comum do povo figurando como bem dominical (destinao
residencial). Diz-se que o bem est afetado e deve sofrer desafetao.

O que desafetao?
o ato de retirar a afetao de um determinado bem, tornando-o Dominical para
que possa sofrer processo de alienao e conseqente regularizao.
Como desafetar o bem?
O caminho enviar um projeto de lei para a cmara municipal propondo a
desafetao do bem municipal. S assim os demais procedimentos para regularizao podero ser realizados. Contudo, muitos juristas entendem que nos casos
em que a populao tiver direito Concesso de Uso Especial para fins de moradia
(ver pgina 34), a desafetao no precisa ocorrer por fora do estabelecido no
Estatuto da Cidade.

indicao do tipo de pavimentao;

7 - Indicao do meio-fio e dimensionamento das caladas;
8 - Indicao de postes de iluminao, rvores, equipamentos da rede de
drenagem, etc.

Trecho do projeto de loteamento que foi aprovado

e registrado

Levantamento topogrfico na rea a ser regularizada: Invaso de terrenos destinados ao uso pblico.

B - Levantamento topogrfico
Levantamento planialtimtrico com, no mnimo, as seguintes informaes:
1 - Curvas de nvel de metro em metro;
2 - Indicao dos marcos geodsicos de amarrao;
3 - Indicao dos equipamentos e dos servios pblicos comunitrios assim
as reas livres de uso pblico;

Vale ressaltar que, em geral, a regularizao fundiria ocorre em locais

com alta densidade de ocupao, o que dificulta a leitura de todos os
pontos estratgicos para um bom desempenho do levantamento
topogrfico. comum ocorrer erro no fechamento de polgonos ou
deformaes geomtricas dos lotes ou quadras pela impossibilidade de
levantamento de um nico ponto.
Como alternativa, o levantamento aerofotogramtrico tem sido muito utilizado
para esse fim, pois um vo/ foto realizado na escala 1/5000 e restitudo em uma
escala de 1/1000 apresenta uma preciso de cerca de 0,5m em relao aos 15cm
da topografia convencional. Comparada a um levantamento topogrfico, a opo
pela aerofotogrametria justifica-se pela velocidade de execuo do servio, pelo
custo, que atualmente equivale ao da topografia convencional ou at mesmo
menor, principalmente para grandes reas, e porque geralmente vem associada
ao ortofotomosaico, que um instrumento com uma diversidade de informaes
adicionais importantes para essa etapa do diagnstico.

4 - Subdiviso das quadras em lotes atravs de polgonos definidos em

coordenadas UTM apresentadas em planta e com memorial descritivo
contendo as respectivas dimenses (reas e permetros), testadas e
confrontaes, quadro demonstrativo da rea total e reas teis, espaos
pblicos;
5 - Levantamento das edificaes traduzidas em planta (por meio de seu
permetro) e memorial descritivo com as respectivas unidades devidamente dimensionadas (reas comuns e reas privativas);
6 - Sistemas de vias com respectivas hierarquias, dimenses lineares,
angulares, ngulos centrais das vias determinadas por coordenadas UTM,

49
Imagem de satlite Quick Bird com 0,6m de resoluo
Fonte: MAPLAN, 2006

Restituio a partir de imagem de satlite

Fonte: MAPLAN, 2006

C - Levantamento cadastral
Esta etapa deve ser iniciada a partir do levantamento realizado no setor
responsvel pelo cadastro das prefeituras, considerando as unidades que
j possuem cadastro (IPTU) e aquelas das que ainda no os tm.
O espelho cadastral uma ferramenta de anlise muito til nesta fase, pois
apresentam os dados j levantados, o tempo de uso do imvel e
principalmente quem o responsvel fiscal daquela unidade.
Feito isso, parte-se para a pesquisa de campo com levantamento e
descrio das informaes necessrias para a atualizao do cadastro
imobilirio municipal tanto das unidades imobilirias que ainda no foram
cadastradas como daquelas que j possuem carn de IPTU.
As informaes correspondem aos dados dos ocupantes, o
endereamento, as dimenses do imvel e sua relao com a rua e a
quadra, tipo de uso dos imveis, caractersticas das construes
(acabamento dos revestimentos, coberturas, quantidade de cmodos,
etc.), situao da ocupao (cedido, alugado, prprio), situao fundiria
(posse ou propriedade), dentre outras informaes.
A pesquisa cadastral de campo deve estar associada s outras pesquisas que sero
realizadas com os moradores, tornando o processo mais gil e conveniente
populao e evitando retornos desnescessrios mesma residncia.

Em geral, as semelhanas entre os ocupantes so muitas, principalmente

com relao aos aspectos econmicos e sociais. Porm, comum em
reas de ocupaes informais a ocorrncia de uma grande variedade
tnico-cultural, j que so reas ocupadas em sua maioria por migrantes
provenientes de outros municpios ou do meio rural em busca de
melhores condies de trabalho e qualidade de vida na cidade.
Os dados devem ser coletados nesta etapa com muito critrio, pois
informaes equivocadas podem gerar problemas que podem inviabilizar
o processo de regularizao fundiria.
Levantamento socioeconmico

Nome, RG, CPF, estado civil, profisso, nacionalidade, data nascimento

do chefe da famlia
Nome, RG, CPF e estado civil, profisso, nacionalidade, data nascimento
do cnjuge
Componentes da famlia, endereo, renda familiar, benefcios

Cadastral
Tem IPTU? Est pago? Quem o responsvel fiscal?
Situao fundiria (escritura, recibo, contrato, IPTU )
Tempo de residncia no imvel
Situao de ocupao (prprio, aluguel, cedido)
Situao de uso (residencial, comercial, servio, misto)
Pesquisa de percepo

D - Levantamento socioeconmico

50

Antes de iniciar a regularizao da rea, necessrio que se conhea o

perfil de todos os ocupantes em seus diversos aspectos. Esses dados vo
direcionar a formulao das aes sociais, urbansticas, jurdicas e
ambientais adequadas para, por fim, garantir a sustentabilidade do
processo.

O que entende por RF? positiva essa ao? Quais as demandas para o
bairro?

Devem ser coletadas, pelo menos, as seguintes informaes:

1 - Documentao do chefe de famlia e cnjuge: CPF, RG, e ttulo de
eleitor com comprovante da ltima eleio (se possui ou no, qual o
nmero).

O profissional que realizar a pesquisa deve estar devidamente treinado

para garantir a veracidade e preciso das informaes. Isso significa dizer
que os documentos devem ser apresentados no momento da entrevista
para que os dados sejam fidedignos, e no sejam meras citaes dos
moradores.

A documentao deve ser analisada para que o estado civil seja averiguado de fato. As solues para eventuais problemas decorrentes da indefinio do estado civil so, em geral, demoradas. Por isso, o morador deve ser
encaminhado equipe de assistncia social para que esta o oriente e tome
as devidas providncias.

Em caso de o morador no possuir alguma documentao, ele deve ser

alertado da importncia de obt-la com a mxima urgncia e, se possvel,
j orient-lo nesse sentido.

4 - Renda familiar: um dado que tambm deve ser coletado com muita
cautela, pois, em geral, as famlias so categorizadas segundo esse critrio
para que lhes seja dada prioridade nas aes e no enquadramento do
processo como gratuito ou oneroso.

2 - Nacionalidade e profisso do chefe de famlia e cnjuge.

3 - Estado civil do chefe de famlia e cnjuge

5 - Tempo de ocupao no imvel: Importante para fundamentar a

consolidao da rea e para o enquadramento do morador em relao
aplicao dos instrumentos de RF previstos no Estatuto da Cidade como a
Usucapio Urbana e a Concesso de Uso Especial para fins de Moradia.

Geralmente, o item estado civil o que apresenta maior dificuldade de

coleta, tornando-se confuso tanto para o pesquisador quanto para os
moradores, mas este item deve ser precisamente informado.

6 - Forma de ocupao: prprio, cedido, alugado.

Dessa forma, so importantes as seguintes definies:

7 - Escolaridade: analfabeto, 1 grau, 2 grau e 3 grau.

- solteiro aquele morador que nunca casou no cartrio de registros civis e

que em momento algum obteve certido de casamento.

8 - Situao e qualificao profissional: desempregado, chefe de diviso,

coordenador de equipe, domstico, motorista, etc.

- casado, o morador que tem como cnjuge o indicado na certido de

casamento.

9 - Padro de consumo: gastos com gua, luz, aluguel, alimentao. Pode

ser verificado tambm a partir de um inventrio dos bens (eletrodomstico, automvel, telefone celular, etc.).

- vivo, o morador cujo cnjuge falecido, comprovando o casamento

por certido de casamento e o bito atravs de certido expedida pelo
mdico e averbada no cartrio de registro civil.
- separado, o morador que possui a certido de casamento com a
averbao da separao e o termo de separao registrado em cartrio de
registro civil constando a partilha dos bens.
- divorciado, o morador que possui a certido de casamento com a
averbao do divrcio e o termo de separao constando a partilha dos
bens devidamente registrado em cartrio de registro civil.
Convivncia comum ou separao de corpos, mesmo se houver muitos
anos, no configuram casamento, separao ou divrcio respectivamente.

10 - Portador de deficincia e benefcio adquirido

Tendo em vista que a pesquisa socioeconmica realizada em 100% dos
domiclios, torna-se oportuno inserir no escopo do questionrio uma
pesquisa de percepo e evitar retrabalho.
Contudo, a pesquisa socioeconmica deve ser realizada em carter
amostral, porm representativa, com o objetivo de identificar a demanda
da populao em relao regularizao fundiria e as intervenes
prioritrias para a rea. Esse procedimento importante para verificao
do grau de sensibilizao e conscientizao dos moradores quanto s
questes que envolvem a regularizao fundiria, anlise considerada
fundamental para iniciar a elaborao de um plano social para a rea.

51

E - Pesquisa e anlise fsico-territorial

5 - Levantamento dos logradouros

Esta etapa caracteriza-se pelo levantamento, pesquisa e anlise de todas

as informaes fsicas e territoriais existentes e propostas para a rea a ser
regularizada, tais como uso e ocupao do solo, infra-estrutura, transporte
e sistema de circulao viria, reas de risco, reas livres e as reas
potenciais a serem valorizadas. Os pontos de conflito devem ser evidenciados.

Tambm faz parte desta etapa uma anlise sobre o carter oficial dos
logradouros da rea a ser regularizada. Fazendo uma analogia, da mesma
forma que as pessoas, para serem identificadas, necessitam de documentao civil, os logradouros, para serem oficializados, precisam de lei
correspondente que os institua, classificando-os enquanto via pblica
(rodovia, avenida, rua, travessa, beco) e atribuindo-lhes um nome.

1 - Levantamento da infra-estrutura existente e projetada

Caso contrrio, perante a lei e a administrao pblica o logradouro

inexiste, o que resulta em dificuldades para o planejamento de aes
urbanas e para assegurar um endereo na cidade aos seus ocupantes. Estes
no poderiam, por exemplo, receber correspondncias se os logradouros
no estivessem legalmente reconhecidos.

Em relao infra-estrutura, devem ser levantados e analisados dados

sobre o abastecimento de gua potvel, energia eltrica, esgotamento
sanitrio, drenagem pluvial, telefonia pblica e coleta de resduos slidos,
servios e equipamentos comunitrios (educao, sade, segurana
pblica, cultura, esporte e lazer) relativos abrangncia da rea irregular.
Tais informaes vo indicar o grau de eficincia e as carncias existentes,
identificando assim, o nvel de atendimento populao.
2 - Levantamento do sistema virio e de transporte
As alternativas de transporte e do sistema de circulao viria e de
pedestre devem ser levantadas e analisadas mediante a identificao das
carncias e a avaliao dos nveis de atendimento populao residente,
de seu grau de eficincia e das condies gerais de acessibilidade urbana.
3 - Levantamento das reas de risco

52

As reas de risco devem ser identificadas, caracterizadas, mapeadas e

classificadas de acordo com a evoluo e nvel de criticidade, com o
objetivo de propor medidas mitigadoras e de controle. As famlias ocupantes de reas de risco devem ser identificadas, e, dependendo do nvel do
risco ou da necessidade de medidas mitigadoras onerosas, sero planejadas aes de remoo e reassentamento.

F - Levantamento ambiental
Tendo em vista que, comumente, as irregularidades esto localizadas em
reas ambientalmente frgeis, faz-se necessrio identificar as condies
dos assentamentos, em relao aos recursos naturais existentes, vegetao, cursos d'gua, nascentes, solo, observando a necessidade de preservao, conservao e usos sustentveis dos ecossistemas e belezas cnicas
existentes.
Devem ser identificados, levantados e analisados os terrenos ocupados
que apresentam as seguintes condies:
1 - alagados e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias
para assegurar o escoamento das guas;
2 - mangues e restingas;
3 - aterros com material nocivo sade pblica, sem saneamento prvio;

4 - Levantamento dos planos e projetos de urbanizao previstos

4 - unidades de conservao e reas de preservao permanente,definidas em legislao federal, estadual e municipal.

importante tambm o levantamento de planos e projetos de urbanizao e parcelamento previstos para a rea, o que poder condicionar as
decises futuras de interveno.

Nestes casos, devem ser traadas diretrizes mitigadoras em consonncia

com as polticas de meio ambiente do municpio, que devem ser calcadas

na educao e preservao ambiental.

G - Levantamento de requisitos mnimos

prescritos pelas legislaes urbanstica e
ambiental em vigor
Todas as legislaes urbanstica e ambiental (federal, estadual, distrital e
municipal) pertinentes ao processo de regularizao fundiria devem ser
levantadas.
Alm do levantamento, as leis devem ser analisadas, verificando a
necessidade ou no de modific-las, fazer-lhes acrscimos ou at revoglas, substituindo-as por outras que dem respaldo jurdico para os
municpios utilizarem, de forma mais eficaz, os instrumentos de regularizao fundiria.

H - Caracterizao e anlise das formas de

mobilizao social

em um banco de dados georreferenciado, que ser utilizado como ferramenta de planejamento e gesto das prximas etapas da regularizao
fundiria.
Isso significa dizer que os dados alfanumricos estaro integrados entre si e
vinculados a uma feio espacial de forma interativa, possibilitando o
cruzamento de informaes e a respectiva visualizao em mapas temticos capazes de responder aos questionamentos mais complexos, tanto
sobre a rea informal a ser regularizada quanto em relao aos seus
ocupantes.
Por exemplo, quais ocupantes da rea informal, em sua poro de domnio
particular, esto morando h mais de 5 anos em terrenos de dimenso
inferior a 250m2, apresentando renda inferior a 5 salrios mnimos e que
no declararam possuir outro imvel? Essa pergunta poder direcionar
uma ao de usucapio, assim como outras podero direcionar as aes
sucessrias do processo de regularizao fundiria.

Considerando a importncia de estabelecer canais de comunicao com a

comunidade e consolidar a participao popular por meio de um sistema
de gesto compartilhada, as comunidades devero ser chamadas a dividir
responsabilidades com o Poder Pblico Municipal.

Ocupao em rea de
Preservao Ambiental:
1 - cota acima de 30m
2 - localizao dentro
dos limites de uma APA

Ocupao
em rea
de risco:

Nessa etapa dever ser feita uma caracterizao geral das formas de
mobilizao e organizao da sociedade civil diante das irregularidades
fundirias dos assentamentos, levantando-se informaes sobre os
processos de gesto com participao social/comunitria existentes e
sobre entidades e organizaes sociais ligadas direta ou indiretamente ao
tema dos assentamentos informais.

I - Elaborao do Banco de Dados

Georreferenciado
A partir da etapa do diagnstico, necessrio sistematizar todas as
informaes colhidas (socioeconmicas, ambientais e fsico-territoriais)

Depsito
Irregular
de lixo

Ocupao
precria

Ocupao em rea
de Preservao
Ambiental:
1 - beira de mangue
2 - prximo praia

Carncia de
infra-estrutura

53

8
Regularizao Urbanstica

Regularizao urbanstica
Regularizao urbanstica compreende um escopo de estudos, projetos e
intervenes, formulado a partir do diagnstico da rea a ser regularizada
com o objetivo de legitimar a posse e integrao da malha urbana informal
cidade formal a partir de aes para sua recuperao e requalificao fsica.
Deve considerar, como princpio bsico, a flexibilidade em face das
contingncias urbanas da rea, ou seja, buscar melhorar a qualidade de vida
da populao ocupante, respeitando, todavia, as especificidades locais.
Essa premissa constitui um desafio e ao mesmo tempo uma limitao. Tratase de reas, em geral, densamente habitadas e que foram ocupadas sem
preocupao com caladas, testadas mnimas, ventilao e iluminao das
edificaes, acessibilidade, condies do solo e demais princpios bsicos
para os assentamentos. Portanto, melhor seria a preveno para evitar
intervenes drsticas e que alm de onerosas tendem a provocar
descaracterizaes profundas no assentamento, comprometendo a
sustentabilidade do processo.
Sob esse aspecto, o desafio da qualificao urbana dessas reas adequlas em suas limitaes, potencializando aspectos relacionados infraestrutura, transporte, acessibilidade, servios pblicos, equipamentos
urbanos e comunitrios bem como s condies fsicas de moradia a partir
de melhorias habitacionais e estabilidade estrutural das edificaes.

A Auto de Demarcao Urbanstica

Em virtude da promulgao da Lei Federal n 11977/09 essa etapa passou
a ser bastante prtica para agilizar a Regularizao Fundiria de Interesse
Social.
O que ?
Trata-se de um procedimento administrativo pelo qual o poder pblico
demarca imvel de domnio pblico ou privado (artigo 47, Lei Federal n
11977/09).
Qual o objetivo?
Identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das
respectivas posses.
Quem pode promover?
O poder pblico municipal.
Para qu?
Demarcar a rea a ser regularizada, ou seja, definir seus limites,
dimenses, localizao e confrontantes.
Que tipo de rea?
Pblica ou privada. reas passveis de regularizao fundiria de interesse
social (ver pgina 18).

A Auto de Demarcao Urbanstica

A referida legislao, em seu artigo 56, diz que o poder pblico municipal,
responsvel pela regularizao fundiria de interesse social, poder lavrar
auto de demarcao urbanstica com base no levantamento da situao da
rea a ser regularizada e na caracterizao da ocupao realizada na etapa
de diagnstico.

B - Estudo de viabilidade das intervenes urbansticas

O auto de demarcao urbanstica deve conter no mnimo:

C - Reconhecimento legal dos logradouros no oficiais

I planta e memorial descritivo da rea a ser regularizada, nos quais

constem suas medidas perimetrais, rea total, confrontantes,
coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vrtices
definidores de seus limites bem como seu nmero de matrcula ou
transcrio e a indicao do proprietrio, se houver;

O desenvolvimento da regularizao urbanstica deve contar com uma

equipe interdisciplinar, envolvendo aspectos multidisciplinares distribudos
em seis etapas:

D - Plano de intervenes habitacionais

E - Projeto de regularizao fundiria de interesse social
F - Elaborao e execuo do Plano de Obras

57

II planta de sobreposio do imvel demarcado

com a situao da rea constante no registro de
imveis; e
III certido da matrcula ou transcrio da rea a
ser regularizada, emitida pelo registro de imveis,
ou, diante de sua inexistncia, das circunscries
imobilirias anteriormente competentes.
Na possibilidade de a demarcao urbanstica
abranger rea pblica ou com ela confrontar, o
poder pblico dever notificar previamente os
rgos responsveis pela administrao patrimonial
dos demais entes federados para que informem se
detm a titularidade da rea, no prazo de 30 (trinta)
dias. Na ausncia de manifestao, o poder pblico
dar continuidade demarcao urbanstica.(Lei
Federal n 11.977/09, artigo 56)

O auto de demarcao dever ser averbado no

Cartrio de Registro de Imveis, considerando a
necessidade de o oficial identificar e notificar os
proprietrios (pessoalmente), confrontantes e
eventuais interessados (por edital), para que
apresentem impugnao quanto averbao da
referida demarcao urbanstica. Caso no ocorra
impugnao (aps 15 dias da notificao), a
demarcao urbanstica dever ser averbada na
matrcula da rea a ser regularizada.

58

No caso de IMPUGNAO, o oficial do registro de imveis dever notificar

o poder pblico para que se manifeste no prazo de 60 (sessenta) dias. O
poder pblico poder propor a alterao do auto de demarcao
urbanstica ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a
oposio. Entretanto, cabe ao oficial de registro de imveis promover
tentativa de acordo entre o impugnante e o poder pblico.

Fonte: TIERNO, 2010

Havendo impugnao apenas em relao parcela da rea objeto do auto

de demarcao urbanstica, o procedimento seguir em relao parcela
no impugnada. No havendo acordo, a demarcao urbanstica ser
encerrada em relao rea impugnada.

No Cartrio de Registro de Imveis

Buscas para identificao do proprietrio da rea
Buscas para identificao das matrculas ou transcries da rea
Notificao feita pessoalmente ao proprietrio da rea ou por edital, caso o proprietrio no seja localizado nos endereos
constantes do registro de imveis ou naqueles fornecidos pelo poder pblico
Notificao por edital dos confrontantes e eventuais interessados.

NO CASO DE REA PBLICA OU

COM ELA SE CONFRONTAR

SEM IMPUGNAO
OU NO SILNCIO

O PODER PBLICO IR NOTIFICAR OS RGOS

RESPONSVEIS PELA ADMINISTRAO PATRIMONIAL
DOS DEMAIS ENTES FEDERADOS, PARA QUE
INFORMEM SE DETM A TITULARIDADE DA REA,
NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS

A DEMARCAO URBANSTICA DEVER

SER AVERBADA NA MATRCULA DA
REA A SER REGULARIZADA

SEM IMPUGNAO
OU NO SILNCIO

A DEMARCAO URBANSTICA
DEVER SER AVERBADA NA
MATRCULA DA REA A SER
REGULARIZADA

COM IMPUGNAO

OFICIAL DO REGISTRO DE IMVEIS DEVER NOTIFICAR O PODER

PBLICO PARA QUE SE MANIFESTE NO PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS

IMPUGNAO APENAS EM RELAO

PARCELA DA REA OBJETO DO AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA

O PODER PBLICO PODER

PROPOR A ALTERAO DO AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA

O PROCEDIMENTO SEGUIR
EM RELAO PARCELA
NO IMPUGNADA

O PODER PBLICO PODER ADOTAR QUALQUER

OUTRA MEDIDA QUE POSSA AFASTAR A OPOSIO
DO PROPRIETRIO OU DOS CONFRONTANTES
REGULARIZAO DA REA OCUPADA

NO HAVENDO ACORDO, A DEMARCAO URBANSTICA SER

ENCERRADA EM RELAO REA IMPUGNADA

Vale ressaltar que a demarcao urbanstica uma homogeneizao da situao jurdica da rea a ser regularizada.
Entretanto, ainda NO atribui domnio da rea ao ocupante.

59

Auto de demarcao urbanstica (modelo)

B - Estudo de viabilidade das intervenes urbanas

banstica

Ur
Auto de Demarcao

N 0001/nov/2010

No momento em que for protocolado o auto de demarcao urbanstica

no Cartrio de Registro de Imveis, e aps realizao de todo o diagnstico
para a rea, devem-se iniciar os estudos para a realizao do projeto de
melhoria urbanstica, baseando-se em simulaes tcnicas capazes de
definir intervenes que equilibrem as necessidades de interveno
urbana e os custos envolvidos.
Vale ressaltar que se trata de intervenes urbanas envolvendo reas
ocupadas espontaneamente, sem nenhum planejamento prvio.
Portanto, o estudo urbanstico no corresponde a um desenho urbano
livre e incondicional, e sim qualificao urbana de uma rea consolidada,
em que os condicionantes de projeto j esto estabelecidos a partir da
cultura local, relaes de vizinhana e demandas por melhoria de qualidade de vida.
Sob esse aspecto, o estudo deve considerar os seguintes itens:
Vias e caladas:
Verificar a necessidade de alargamento ou no em virtude do trnsito de
viaturas, ambulncias, caminho de lixo e transporte coletivo, adequao
do raio de giro das esquinas, a abertura de novas vias, etc.

60
Secretrio Municipalde

Habitao

Diretor de Regularizao

Fundiria

Lotes encravados:
Resultado de uma
o c u p a o
espontnea e
desordenada, os
lotes encravados
so acessados por
outros terrenos, o
que provoca,
comumente,
grandes conflitos
sociais.

Margens de rios, lagos, lagoas e mangues:

Os lotes devem ser identificados procurando definir um novo desenho do

parcelamento criando um acesso independente (servido) para cada
morador, aps negociao entre vizinhos.

Lotes com reas muito pequenas:

2

comum, nos assentamentos informais, lotes com rea de at 9m . Deve

ser negociada com o morador a possibilidade de unir essa frao de rea
com a do lote vizinho, configurando um condomnio. Muitas vezes, tratase de uma relao de parentesco, o que facilita essa iniciativa.

O estudo deve prever uma interveno urbana (via, calado, etc.) de

modo a conter novas invases em reas de preservao ambiental
(mangues, lagoas, etc. pertinente, quando cabvel, a remoo de
ocupaes em reas de riscos atuais e potenciais, visando adequar e
atender s exigncias legais.
Vazios urbanos prximos do assentamento informal:
Devem ser destinados construo de equipamentos urbanos e
comunitrios e/ou as reas de lazer ou de reassentamento de moradores
que precisam ser remanejados.
Ocupaes em reas consideradas de risco:
Um laudo da defesa civil deve ser efetuado para caracterizar a real
situao das habitaes e a necessidade de remanejamento ou conteno
de encostas, etc.
Nos estudos, o remanejamento de moradores deve ser evitado ao mximo, e,
quando ocorrer, deve ser feito o mais prximo possvel do local de origem.

Lote 1
Lote 2

Lote 7

dom
Cona Vovnio
d

Lote 3

Lote 4 (Condomnio?)

C - Reconhecimento legal dos logradouros no-oficiais

Lote 5

Lote 6

Os logradouros identificados como no-oficiais devem ser oficializados

atravs de lei aprovada pela Cmara dos Vereadores. Esse processo deve
ser democrtico e de acordo com critrios municipais. A comunidade deve

61

Melhorias habitacionais
Beco

da Ma

ria

3) Plano de intervenes habitacionais

ser sensibilizada e mobilizada para a escolha do nome mais representativo

para os moradores atravs de votao ou oficinas psicopedaggicas que os
envolvam no processo.

D - Plano de intervenes habitacionais

Devido inexistncia de orientao tcnica e disponibilidade restrita de

recursos financeiros para a aquisio de materiais de construo, nessas
reas informais as habitaes, em geral, apresentam-se em estado
precrio. As unidades habitacionais assim construdas, muitas vezes
apresentam problemas de impermeabilizao relacionados com a
umidade ascendente do solo, conforto trmico inapropriado, como por
exemplo a ventilao, alm do comprometimento da estabilidade
estrutural e de insalubridade.
Aps a caracterizao das edificaes precrias na etapa de levantamento
fsico-territorial do diagnstico, o poder pblico deve buscar recursos
sejam eles pblicos, privados ou entidades sem fins lucrativos para a
realizao das obras de melhorias habitacionais.

Tendo em vista a importncia de adotar uma poltica de aes integradas

na rea a ser regularizada e a sustentabilidade do processo de
Regularizao Fundiria, o poder pblico deve planejar as intervenes
habitacionais em assentamentos consolidados informais. Ou seja, cabe ao
poder pblico a responsabilidade de encaminhar as solues para as
questes relativas aos problemas habitacionais, compartilhando-a com a
iniciativa privada e com as comunidades que iro auxiliar na definio e na
implementao das estratgias mais adequadas.

62

Alm disso, o processo de qualificao urbana da rea pode indicar a

necessidade de relocao de moradores em virtude de melhorias no
sistema virio, construo de equipamentos comunitrios e reas livres de
lazer, ou mesmo pelas ocupaes estarem localizadas freqentemente em
reas de interesse ambiental ou de risco.
Em geral, as intervenes habitacionais podem ocorrer em vrios nveis:
melhorias habitacionais, produo de novas moradias ou a partir de lotes
urbanizados.

Programa Vitria de Todas as Cores

Vale ressaltar que, a aquisio de material de construo para moradores

com renda at 1 salrio mnimo necessita ser totalmente subsidiada. Para
tanto, o Poder Pblico Municipal pode contar com repasses de recursos
no onerosos do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social para
financiar tanto a aquisio de material de construo como a remunerao de agentes para assistncia tcnica.
Produo de novas habitaes
Refere-se construo das unidades acabadas, promovida pelo poder
pblico, as quais sero vendidas populao remanejada do seu local de

origem em conseqncia das intervenes realizadas. Nesse caso, o

morador ir comprar o lote edificado e legalizado e poder optar pela
utilizao da indenizao que recebeu em virtude da desapropriao da
edificao de origem e abater parcelas referentes nova moradia.

Lote urbanizado com Mdulo Hidrulico

Muitas iniciativas pblicas oferecem lotes vazios urbanizados como alternativa
habitacional para os moradores j instalados em assentamentos irregulares e
que precisam ser necessariamente remanejados, ou seja, o poder pblico oferece um lote demarcado, provido de sistema virio integrado malha urbana e
conectado rede de infra-estrutura urbana bsica: gua, esgoto, drenagem,
energia eltrica.
Em algumas situaes, alm desta conformao mnima, tambm podem ser
fornecidas ao lote:
A - Unidade sanitria: um banheiro com lavabo, chuveiro e vaso sanitrio,
acrescido de um tanque externo;

ANTES

DEPOIS

Duas alternativas podem ocorrer:

B - Fundao da futura unidade habitacional: essas iniciativas objetivam garantir as condies mnimas de higiene e estabilidade estrutural dessas edificaes. A responsabilidade pela construo da edificao do morador, e o processo, em geral, a autoconstruo.

1 - Reassentamento:
A partir de um terreno vazio, de preferncia identificado na prpria rea a
ser regularizada ou o mais prximo dessa, as edificaes devero ser
construdas. Os reassentamentos caracterizam-se, em geral, por conjuntos habitacionais de casas geminadas, com projetos de edifcios-padro e
rea reduzida (em torno de 40m2 a 50m2), o que comumente resulta em
uma implantao repetitiva e montona.
2 - Reconstruo:
Remoo temporria e construo no mesmo terreno de uma nova
unidade. Nesse caso, a edificao do morador identificada como muito
precria (de madeira, papelo, placas de zinco, ou at de alvenaria com
graves riscos estruturais). So moradias que no apresentam as condies
mnimas de habitabilidade, estabilidade e salubridade. No entanto, esto
construdas em um tecido urbano consolidado e num terreno bem
delimitado.

63

E - Projeto de regularizao fundiria de interesse

social

Rua Paran

Rua Paran

O projeto de regularizao fundiria de interesse social, desenvolvido a partir

dos estudos urbansticos realizados, pautado na readequao funcional do
territrio, com reviso da malha implantada, redesenho dos becos, vielas e
servides, sempre objetivando a melhoria dos acessos, dos servios pblicos,
da insero e integrao da ocupao na malha urbana circunvizinha e,
sobretudo, da segurana pblica.

14

12

01

13

14

11

01

13

02

10

Rua So Paulo

03

04

Contedo do Projeto

02

05
09

ntico
Beco Atl

O limite das gleba e das quadras deve estar bem definido (pblico x privado)
em coordenadas UTM. As quadras e lotes devem estar numerados e cotados,
as vias e as caladas devem estar dimensionadas. Mesmo quando se trata de
parcelamento de solo urbano para fins de regularizao fundiria, necessrio constar no projeto um quadro de reas que diferencie as reas pblicas das
privadas, conforme exemplo a seguir:

06

07
08
EPL03

Rua S
o Pa
ulo

Modelo de uma planta quadra

para um projeto de parcelamento
de solo

Modelo de Quadro de reas

Especificao
1. Lotes (xxx lotes)
2.1 - Sistema de vias
2.2 - Equipamentos urbanos
2. reas
Pblicas
2.3 - Equipamentos comunitrios
2.4 - Espaos livres de uso pblico
3. Faixas non aedificandi (no includas acima)
Total da gleba

reas (m2)

Modelo de Memorial Descritivo para o Parcelamento do Solo

Quadra n 7
rea total: 2.236,00 m
Lote
01
02
03

64

Esquerdo
Frente
Fundos
9,41m
9,49m
8,65m
Lote 14
R. So Paulo
Rua Paran
9,94m
9,99m
14,54m
Lotes 10 e14 Lotes 01 e 14
R. So Paulo
12,41m
13,50m
14,01m
R. Jorge Lafond Lote 10
Lote 02

Direito rea (m)

8,15m
80,77
Lote 02
14,01m
142,53
Lote 03
9,70m
151,02
Lote 04

Trata-se, de fato, de um projeto de parcelamento que deve ser analisado e

aprovado pelo rgo competente da prefeitura, e o processo culminar
com a publicao de uma lei ou decreto constando as normas especficas
de uso e ocupao do solo que sero aplicadas rea regularizada.

Segundo o artigo 51 da Lei Federal n 11.977/09, o projeto de

parcelamento para regularizao fundiria dever definir no mnimo os
seguintes elementos:
as reas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as
edificaes que sero relocadas;
as vias de circulao existentes ou projetadas e, se possvel, as outras
reas destinadas a uso pblico;
as medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstica, social e ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes
urbansticas e ambientais previstas em lei;
as condies para promover a segurana da populao em situaes de
risco; e
as medidas previstas para adequao da infraestrutura bsica.
Contudo, no caso de SENTENA DE USUCAPIO, da SENTENA
DECLARATRIA ou da PLANTA ELABORADA PARA OUTORGA
ADMINISTRATIVA, DE CONCESSO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE
MORADIA, essas exigncias no so necessrias para o registro.
Os demais requisitos para desenhos, o memorial descritivo e o cronograma fsico de obras e servios a serem realizados na elaborao do projeto
de parcelamento para regularizao fundiria sero definidos pelo
municpio em lei especfica. (ver PRF, pagina 41)
Na regularizao fundiria de assentamentos consolidados anteriormente
publicao da Lei Federal n 11.977/09, o municpio poder autorizar a
reduo do percentual de reas destinadas ao uso pblico e da rea
mnima dos lotes definidos na legislao de parcelamento do solo urbano

Aprovao do projeto
De acordo com o artigo 53 da Lei Federal n 11.977/09, a regularizao
fundiria de interesse social depende da anlise e da aprovao do projeto
de parcelamento pelo municpio, que por sua vez deve atender ao licenciamento ambiental e corresponder ao projeto urbanstico previamente
definido, desde que o municpio tenha regulamentado Conselho de Meio
Ambiente e rgo ambiental capacitado.
Registro do projeto
O projeto de regularizao fundiria de interesse social dever ser registrado segundo a Lei Federal n 11.977/09, pois somente aps o registro que
o poder pblico conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes
cadastrados, preferencialmente em nome da mulher. Dever, alm disso,
ser registrado na matrcula do imvel (Lei Federal n 11.977/09, artigo 58).
Vale ressaltar que, caso no exista matrcula da qual a rea seja objeto,
dever ser considerado que esta j foi aberta com base na planta e no
memorial, tendo sido averbada na ocasio do auto de demarcao.

Averbao Auto de demarcao urbanstica

Elaborado pelo Poder Pblico Municipal projeto de parcelamento
Registro do projeto de parcelamento pelo RGI

Concesso pelo Poder Pblico Municipal do ttulo de legitimao de

posse ao morador

65

Para o registro do parcelamento resultante do projeto de regularizao

fundiria de interesse social no Cartrio de registro de imveis so
necessrios no mnimo os seguintes documentos:
certido atualizada da matrcula do imvel;
projeto de regularizao fundiria aprovado;
instrumento de instituio e conveno de condomnio, se for o caso; e,
no caso das pessoas jurdicas, certido atualizada de seus atos constitutivos que demonstrem sua legitimidade para promover a regularizao
fundiria.
Como resultado, todas as parcelas resultantes do projeto de regularizao
fundiria tero que proceder a abertura de suas respectivas matrculas.
Para as reas destinadas a uso pblico, as matrculas devero ser abertas
na forma de ofcio, com averbao das respectivas destinaes e, se for o
caso, das restries administrativas convencionais ou legais.
No sero cobradas custas e emolumentos para o registro do auto de demarcao
urbanstica, do ttulo de legitimao e de sua converso em ttulo de propriedade e
dos parcelamentos oriundos da regularizao fundiria de interesse social (Lei
Federal n 11.977/09, artigo 68).

66

Vale ressaltar que essas matrculas oriundas de parcelamento resultante

de regularizao fundiria de interesse social no podero ser objeto de
remembramento. Essa exigncia legal (artigo 70 da Lei Federal n
11.977/09) busca evitar a expulso dessa populao causada por ofertas
de compra por empreendedores que passam a perceber a valorizao da
terra regularizada (especulao imobiliria).

Loteamentos anteriores a Lei Federal n 6.766/79

Outro avano contemplado na Lei Federal n 11.977/09 e que ir facilitar
em muito os procedimentos de regularizao fundiria de interesse social
foi aquele relativo s glebas que foram parceladas para fins urbanos
anteriormente a 19 de dezembro de 1979 (ou seja, anteriormente
vigncia da Lei Federal n 6766/79, que dispe sobre o parcelamento do
solo urbano) e que no possuam registro.
Essas glebas, partir de agora podero ter sua situao jurdica regularizada, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado cidade.
Pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba. Pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba.
O interessado dever apresentar para o registro: certificao de que a rea
preenche as condies anteriormente descritas bem como desenhos e
documentos com as informaes necessrias para a efetivao do registro
do parcelamento.

F - Elaborao e execuo de um Plano de

Obra
O Plano de Obras dever conter no mnimo o cronograma fsico e financeiro das obras a serem realizadas, bem como estabelecer os mecanismos
para captao de recursos necessrios.
De acordo com a Lei Federal n 11.977/099, na regularizao fundiria de
interesse social, caber ao poder pblico, diretamente ou por meio de seus
concessionrios ou permissionrios de servios pblicos, a implantao do
sistema virio e da infraestrutura bsica. A realizao dessas obras, bem
como a sua manuteno podem ser realizadas mesmo antes de concluda
a regularizao jurdica das situaes dominiais dos imveis.

9
Mobilizao Social

Mobilizao social

Este item deve permear todas as etapas do processo de RF. Portanto, no

uma etapa cronolgica e esttica, mas sim dinmica, de acordo com o
caminhar das aes.
Envolve a conscientizao e sensibilizao da comunidade em relao RF em
todo seu aspecto multidisciplinar. Isso significa dizer que a mobilizao social
precisa ser planejada, devendo ser abordados os aspectos relativos
conscincia cidad dos moradores.
A conscincia cidad envolve, prioritariamente, transformaes sociais, desde
a alterao da forma de viver das pessoas at a mudana de valores e atitudes
nas comunidades.
Ser cidado saber viver em sociedade, estando ciente dos anseios comuns.
participar ativamente das decises de sua comunidade, influenciar modos de vida
de maneira positiva ao seu redor, exercer os direitos constitucionais adquiridos e
lutar pelos que viro. preservar o meio ambiente, a natureza, os animais, os seus
semelhantes, os opostos. ser solidrio, ser poltico, ser flexvel, decidido e,
sobretudo, estar consciente de todas as atitudes tomadas em prol da sociedade
(CREDIDIO, 2004).

Considerando que se trata de uma comunidade em que uma parcela

significativa da populao no tem nem mesmo certido de nascimento,
acesso sade, educao e ao mercado de trabalho, mesmo que
informal, a integrao espacial s se fortalecer a partir da incluso social.
Nesse sentido, a promoo humana se torna a principal aliada da
sustentabilidade do processo de RF. Historicamente segregada e excluda,
essa populao precisa antes resgatar a auto-estima social perdida, para
depois incorporar o sentimento de pertencimento ao territrio que habita.

No contexto da excluso socioterritorial, relevante o senso do espao

pblico e do sentido de coletividade traduzido na afirmativa de que o
espao privado meu e o espao pblico no de ningum. O abandono
da urbanidade histrico, e o resgate da idia de que as cidades possuem
uma esfera pblica, pertencente coletividade e por ela usada, essencial
para uma apropriao efetiva do espao urbano pela populao.
A concepo de coletividade urbana a idia de que, se moro na cidade, fao parte
dela. Os espaos pblicos so meus e de todos na mesma situao; sou um
usurio, mas tambm o fiscal, com direitos e deveres. Quando melhoro a condio
de meu vizinho, automaticamente estou elevando minha condio e,
conseqentemente, impulsionando todo o bairro e a cidade para uma melhoria
geral, com resultados positivos tanto para o municpio quanto para toda a
sociedade.

Portanto, o objetivo da mobilizao social no processo de RF vai alm da

conquista do espao. Trata-se da conquista da cidadania (reconquista dos
direitos civis, polticos, sociais e humanos fundamentais) a partir do
momento em que se vive em coletividade.
A partir do diagnstico realizado inicialmente, as aes devem ser
estratgicas e particularmente relacionadas realidade da populao
alvo, abordando o gnero, a renda, a escolaridade, dentre outros aspectos
que iro refletir a especificidade local.
Pretende-se criar uma relao compartilhada entre o poder pblico e a
comunidade beneficiria visando a alcanar, de forma integrada e coresponsvel, o desenvolvimento includente, integrador e promotor da
sustentabilidade da regularizao fundiria.

69

A sustentabilidade do processo depender, em grande parte, da eficcia

das aes desenvolvidas nessa esfera social. A partir de experincias em RF
realizadas no Brasil, destacam-se algumas aes sociais fundamentais
para a sustentabilidade do processo, tais como:
1 - Incluso social (atravs da arte, educao e esporte)
2 - Gerao de trabalho e renda
3 - Criao de empregos
4 - Capacitao profissional
5 - Acesso ao crdito
6 - Documentao cidad: incentivo e simplificao para a
aquisio de RG, CPF, ttulo de eleitor, dentre outros;
7 - Educao ambiental e sanitria;
8 - Orientao social para a manuteno das melhorias introduzidas.
A partir de uma dinmica de interao com a populao, o poder pblico
incentiva as relaes sociais, estimula o pensar sobre o espao urbano e
as implicaes na vida de cada um, potencializando a socializao e a
politizao dos moradores.

70

Para tanto, necessrio, j no incio do processo, escolher agentes de

interlocuo entre o poder pblico e a comunidade. So representantes
eleitos democraticamente, que sero devidamente capacitados para
participar do processo de planejamento das aes e acompanhar
ativamente as deliberaes, alm de atuarem como multiplicadores de
informaes provenientes de todas as etapas do processo para os
moradores da comunidade.
importante que os interlocutores sejam pessoas da comunidade, que
conheam bem a realidade local e que demonstrem capacidade de
liderana e disponibilidade de tempo para assumir o compromisso.

Uma vez escolhidos, esses agentes devem ser capacitados pelos tcnicos
municipais em relao s questes pertinentes regularizao fundiria.
Cartilhas didaticamente ilustradas podem auxiliar a dinmica desse
aprendizado de forma simples e prtica, uma vez que se trata de um
processo complexo.
A capacitao deve abranger no mnimo as etapas envolvidas (passo a
passo); a metodologia que ser utilizada pela prefeitura; os conceitos
usuais relacionados; questes legais pertinentes e noes de cidadania e
preservao ambiental. O papel dos interlocutores no processo de RF deve
ser sempre enfatizado a partir de exemplos prticos, de acordo com a
realidade local.
Em seguida, importante estabelecer uma agenda de reunies peridicas
(semanais ou quinzenais) de acordo com o cronograma de
desenvolvimento das aes, para garantir o envolvimento e compromisso
dos agentes. Reunies muito espaadas costumam dispersar os
interlocutores, que acabam assumindo outros compromisos e
descumprindo com esse papel.

10
Legalizao Jurdica

Legalizao jurdica
Muitas vertentes consideram regularizao fundiria uma ao
meramente jurdica, uma vez que a legalizao de fato somente se
consolida aps o registro do bem em nome do ocupante no cartrio de
registro de imveis. No entanto, a legalizao jurdica apenas uma parte
do processo da regularizao fundiria, integrada s demais j abordadas
anteriormente.
A legalizao jurdica compreende as aes administrativas e jurdicas
necessrias para a operacionalizao do repasse do ttulo de domnio ao
ocupante de rea irregular e consolidada. Envolve desde a definio da
situao fundiria da rea irregular, at a escolha do instrumento jurdico
que ser utilizado, a organizao da documentao nos processos
administrativos do municpio, ajuizamento de aes (se necessrias), a
legitimao de posse, a lavratura das escrituras e seu respectivo registro.
importante distinguir na etapa de legalizao jurdica dois momentos: o
primeiro est relacionado regularizao da gleba, e seria interessante,
embora no obrigatrio, o repasse em nome do municpio; o segundo
relativo legitimao da posse e titulao do lote em nome do morador
beneficiado.
Para efeito didtico, o presente Guia ir tratar inicialmente das
especificidades relativas regularizao das glebas de diferentes domnios
fundirios e em seguida da legitimao da posse.

Em relao s reas de domnio pblico, deve-se diagnosticar se

pertencem Unio, ao Estado ou ao Municpio. A partir dessas definies
o encaminhamento da regularizao pode se apresentar diferente, e os
instrumentos jurdicos podem variar.

A - Regularizao em bens da Unio

A aprovao da Lei Federal n 11.481/07 promoveu diversas facilidades
nos procedimentos de regularizao fundiria de interesse social em reas
pertencentes ao patrimnio da Unio.
Alm de ampliar os instrumentos jurdicos para regularizao de reas da
Unio, essa lei trouxe novas definies para o cadastramento de imveis
da Unio e para a dispensa de licitao de reas utilizadas em programas
sociais.
Inovou tambm a partir da garantia de gratuidade ao primeiro registro de
direito real e averbao de construo residencial em reas objeto de
regularizao fundiria para famlias com renda mensal de at cinco
salrios mnimos, dentre outros.

Convnios ou Acordos de Cooperao Tcnica

1. Definio da situao fundiaria da rea objeto da

regularizao
A partir do diagnstico possvel identificar a situao fundiria dos
assentamentos informais e caracterizar o domnio da rea como pblico
ou privado, a existncia de matrcula no cartrio de registros imobilirios
referentes s glebas que compem a rea, a existncia de parcelamento
anterior, etc.

Uma primeira etapa para promover a regularizao fundiria de

assentamentos informais em bens da Unio a formalizao da parceria
da Unio com o Municpio, a quem cabe a execuo da regularizao
fundiria.
O convnio ou acordos de Cooperao Tcnica devem estabelecer
parcerias entre o Municpio e a Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU),

73

tendo como objetivo definir a gesto compartilhada do processo da

regularizao fundiria, com respaldo na Lei Federal n 11.481/07.
Conforme a parceria acordada, o municpio pode apoiar a SPU bem como
assumir a realizao do levantamento de dados, a realizao de estudos
prvios, o levantamento topogrfico, o cadastramento socioeconmico
dos moradores bem como a prpria execuo das obras necessrias
regularizao.

Requisio da rea objeto de regularizao pela municipalidade

Se o poder pblico municipal est executando todos os procedimentos
para operacionalizar a RF, para facilitar a legalizao jurdica, depois de
feito o convnio, o municpio deve requerer cesso da rea objeto de
regularizao fundiria Unio. A rea poder ser concedida sob regime
de aforamento gratuito ou cesso de uso.
O procedimento para a solicitao da cesso deve ser efetuado administrativamente na Gerncia Regional do Patrimnio da Unio (GRPU), e o
Municpio deve apresentar, no mnimo, os seguintes documentos:
Planta contendo o limite da rea solicitada, definida em coordenadas
UTM, memorial descritivo do polgono identificando rumos, azimutes
e distncias;
Breve histrico da rea (formao do assentamento, caracterstica de
consolidao da rea, caractersticas gerais da populao e das
ocupaes, etc.);

74

Finalidade da cesso e existncia de interesse pblico (assentamento

habitacional de baixa renda, regularizao fundiria, interveno
urbanstica, dentre outras).

A GRPU dever consultar o rgo ambiental estadual e a Capitania dos

Portos, que tero 30 dias para se manifestar. Caso no exista impugnao,
a GRPU realizar os procedimentos administrativos necessrios. Porm, a

cesso s ser efetivada a partir da autorizao em ato do presidente da

Repblica (Portaria autorizativa federal) e se formalizar mediante termo
ou contrato, assinado pelo gerente da GRPU e pelo prefeito municipal,
aps o registro em cartrio de registros imobilirios.
No contrato constaro expressamente as condies estabelecidas, entre
as quais a finalidade de sua realizao e o prazo para seu cumprimento, e
se tornar nula, independentemente de ato especial, se ao imvel, no
todo ou em parte, vier a ser dado aplicao diversa da prevista no ato
autorizativo e conseqente termo ou contrato.
Uma vez cedida, cabe ao municpio realizar a regularizao fundiria, nos
moldes do contrato de cesso.
Titulao aos ocupantes
Para que a prefeitura possa efetivar o repasse do ttulo ao ocupante da
rea, dever solicitar GRPU a certido de autorizao de transferncia do
imvel constando o Registro Imobilirio Patrimonial (RIP), desmembrando essa rea da gleba original. Esse documento, juntamente com o
contrato de cesso da rea pela Unio, dever ser apresentado no cartrio
de registros imobilirios no ato do registro do lote.
Ao solicitar a certido de autorizao de transferncia, a prefeitura dever
encaminhar o cadastro socioeconmico do ocupante (nome do chefe de
famlia e cnjuge, nmero de dependentes, renda familiar, situao e
qualificao profissional, nacionalidade, nmero do RG e CPF, renda
familiar), nmero da inscrio imobiliria, se houver, planta do lote (com a
definio da rea, permetro, dimenses, confrontaes e endereo),
planta de situao (localizao do lote na quadra e no bairro) e uso do lote
(residencial, comercial, misto, servio, institucional, religioso ou filantrpico).
Vale ressaltar que a transferncia do ttulo ao ocupante em terras da Unio
deve culminar, em ltima instncia, com um contrato entre o beneficirio
e o representante do patrimnio da Unio (gerente responsvel pela

GRPU), que ir estabelecer as condies de uso dessa rea. O poder

municipal, nesse caso, um mero intermedirio e facilitador da operao
do processo de titulao jurdica.

PRENOTADO E AUTUADO O PEDIDO DE REGISTRO DA DEMARCAO NO REGISTRO DE IMVEIS

OFICIAL DO REGISTRO PROCEDER S BUSCAS VERIFICANDO A EXISTNCIA DE MATRCULAS

OU TRANSCRIES RELATIVAS REA A SER REGULARIZADA.

Inovaes da Lei Federal n 11.481/07

Para demarcao das reas com ocupao consolidada pertencentes ao
patrimnio da Unio visando regularizao fundiria de interesse social,
a Unio poder lavrar auto de demarcao nos seus imveis. Essa lei usa
como critrio para definir como de interesse social a regularizao
destinada a atender famlias com renda familiar mensal no superior a
cinco salrios mnimos.
O auto de demarcao deve ser assinado pelo secretrio do Patrimnio da
Unio, devendo ser instrudo com:

Inexistindo matrcula ou
transcrio e estando a
documentao em ordem

O RI abrir matrcula
do imvel em nome da
Unio, registrando o
auto de demarcao

Havendo registro anterior

O oficial do registro de imveis deve notificar pessoalmente o titular de domnio,

no imvel, no endereo que constar do registro imobilirio ou no endereo
fornecido pela Unio, e, por meio de edital, os confrontantes, ocupantes e
terceiros interessados

SEM IMPUGNAO OU NO
CASO DE SILNCIO (15 DIAS)

COM IMPUGNAO

O oficial do registro de imveis dar cincia de seus termos UNIO

planta e memorial descritivo da rea a regularizar;

planta de sobreposio da rea demarcada;
certido da matrcula ou da transcrio da rea a regularizar;

O oficial do registro de imveis deve

abrir matrcula do imvel em nome
da Unio e registrar o auto de
demarcao, procedendo s
averbaes necessrias nas
m a t r c u l a s o u t ra n s c r i e s
anteriores, quando for o caso

No havendo acordo entre impugnante e a Unio

Encaminhada ao juzo competente

certido da Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU), indicando o

Registro Imobilirio Patrimonial (RIP) e o responsvel pelo imvel;
planta de demarcao da Linha Preamar Mdia (LPM) para terrenos da
Marinha;
planta da Linha Mdia de Enchentes Ordinrias (LMEO), para terrenos
marginais a rios federais.
A regularizao fundiria observar o seguinte procedimento (artigos 18A a 18-F do DL n 9.760/46, com redao dada pela Lei n 11.481/2007):

Julgada procedente a impugnao, os autos devem ser restitudos ao registro de

imveis para as anotaes necessrias e posterior devoluo ao poder pblico

Julgada improcedente a impugnao, os autos devem ser

encaminhados para o registro

Finalmente, a referida Lei acrescentou o artigo 290-A na Lei n 6.015/73,

instituindo casos de gratuidade no Registro de Imveis, especficos para
regularizaes fundirias de interesse social e para a primeira averbao
2
de construo residencial de at 70m em reas urbanas que tenham sido
objeto dessas regularizaes sendo desnecessria a comprovao do
pagamento de tributos ou contribuies previdencirias.

75

B - Regularizao em reas do Estado

O Decreto Estadual n 1.110-R, de 12 de dezembro de 2002 regulamenta
as questes relacionadas ao patrimnio do estado do Esprito Santo
(mveis e imveis).
A alienao de bens patrimoniais do Estado poder ser realizada por dao
em pagamento, doao, permuta ou venda, alm de qualquer outra
modalidade prevista em lei, estando condicionados a avaliao prvia
(Decreto n 1.110-R/2002, artigo 71).
Dao em pagamento: forma indireta de cumprir uma obrigao. a entrega de um
bem, de qualquer espcie e natureza, que no seja dinheiro, destinado a substituir a
obrigao devida com o objetivo de solver dvida anterior, condicionada ao
consentimento do credor.

Quando subordinada a interesse pblico devidamente justificado, a

alienao depender de autorizao prvia do governador do Estado em
processo instrudo pelo secretrio de Estado da Administrao e dos
Recursos Humanos e de Previdncia, com parecer favorvel da
Procuradoria Geral do Estado e precedida de autorizao legislativa (
Decreto n 1.110-R/2002, artigo 72).
Quando a ocupao consolidada estiver em rea de domnio do Governo
do Estado, o poder pblico municipal dever direcionar as aes de
regularizao fundiria de forma a negociar poltica e administrativamente a alienao da terra ao Municpio, uma vez que a atribuio de execuo
da poltica urbana e de regularizao fundiria fica a cargo, constitucionalmente, deste ente federativo.

76

Se a alienao ocorrer por meio de doao, esta dever ser solicitada por
ofcio do prefeito ao governador do Estado, devidamente fundamentado e
justificado e acompanhado de mapa especificando clara e precisamente a
gleba requerida (em coordenadas UTM) e sua situao de ocupao.
A doao ser autorizada por lei estadual e efetivada por escritura pblica
registrada em cartrio de registros imobilirios. Essa lei autorizativa deve

estabelecer o limite da gleba, a finalidade da doao e as condies de

reverso nos casos de no-cumprimento integral da destinao da gleba.
Em geral, a regularizao fundiria uma condicionante da doao e
dever ser cumprida em prazo estipulado na escritura.

Somente poder ocorrer doao de bens patrimoniais quando for

suficientemente especificada a finalidade de utilizao pretendida atendido o
interesse pblico. (Decreto Estadual n 1110-R/2002, artigo 88).

Vale ressaltar que a doao somente se efetivar mediante registro em

cartrio de registro geral de imveis, ficando o donatrio com a obrigao
de, no prazo de 60 dias, apresentar os respectivos documentos comprobatrios da doao, sob pena de reverso do processo (Decreto n 1110-R
/2002, Art.90, pargrafo nico).
A alienao do bem estadual para o municpio poder ocorrer tambm por
meio de venda, sendo dispensvel de licitao (Decreto n 1110-R/ 2002,
Art. 112, pargrafo nico).
Um grande avano para o processo de Regularizao Fundiria no Esprito
Santo foi a Lei estadual n 8103/2005, que altera o Art. 4 da lei n
4215/1989, introduzindo entre os itens, com iseno do Imposto sobre a
Transmisso causa mortis e Doaes de Quaisquer Bens ou Direito (ITCD),
as doaes feitas para as pessoas carentes promovidas pela Unio, pelo
Estado ou pelos municpios.

C - Regularizao em rea particular

Regularizao fundiria de ocupaes consolidadas em rea particular,
em geral, conduz o pensamento para aes judiciais, muitas vezes
demoradas e onerosas. Contudo, a partir da vigncia da Lei Federal n
11.977/09 vislumbra-se uma forma mais rpida e eficaz de aplicao do
instrumento de usucapio (usucapio administrativa ou cartorria) extra
judicialmente (ver pgina 33).

Porm, nos casos de regularizao fundiria de interesse social em rea

particular cabe ao poder municipal encontrar solues simples para o
cumprimento da funo social da cidade, como por exemplo, buscar uma
aproximao entre a prefeitura e o proprietrio do terreno, o que pode ser
uma estratgia vlida, mesmo em caso de oposio.

sustentam que o Cdigo Florestal deve sobrepor-se s normas relativas ao

parcelamento do solo, enquanto os primeiros defendem que a Lei n
6.766/79, ao disciplinar o parcelamento do solo urbano, institui um
microssistema devendo suas disposies serem observadas nos limites
das APPs.

Caso exista oposio, a partir de alguma ao j ajuizada, uma das moedas de negociao entre o poder pblico e o proprietrio pode ser a dos
custos relativos s benfeitorias j realizadas na rea, uma vez que este
ltimo, por algum motivo, no foi capaz de conter a ocupao.

Contudo, a opo constitucional pela defesa do ambiente natural

consagra o direito fundamental ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado; sendo assim, a incidncia da norma mais protetora deve
prevalecer, visto que o desenvolvimento urbano deve ser ambientalmente
sustentvel.

D - Regularizao em rea de Proteo Permanente

(APP)
As reas de Preservao Permanente so as definidas pelo Cdigo
Florestal (Lei Federal n 4.771/65) e tm a funo ambiental de preservar
os recursos hdricos, a paisagem, a estabilidade geolgica, a
biodiversidade, o fluxo gnico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar
o bem-estar das populaes humanas.
So classificados como APPs as margens de rios, lagoas, lagos ou
reservatrios d'gua naturais ou artificiais, as nascentes, olhos d'gua,
topos de morros, montes, montanhas, serras, encostas ou partes dessas
com declividade superior a 45, restingas, fixadoras de dunas ou
estabilizadoras de mangues, na borda dos tabuleiros ou chapadas, em
lugares com altitudes acima de 1.800m.
Em virtude do crescimento desordenado das cidades, essas reas,
ambientalmente frgeis, foram sendo gradativamente ocupadas. Por isso,
tornou-se urgente e necessrio compatibilizar a aplicao do Cdigo
Florestal nas cidades, considerando a necessidade de reconhecer direitos
sociais fundamentais da populao de baixa renda que vive em reas
imprprias moradia.
Entretanto, muito se tem debatido, entre urbanistas e ambientalistas,
acerca dos limites das APPs localizadas na rea urbana. Esses ltimos

Cumpre observar, porm, que o Cdigo Florestal prev a autorizao para

interveno ou supresso em caso de utilidade pblica e de interesse
social.

[...] A supresso de vegetao em APP pode ser autorizada em casos de utilidade

pblica ou de interesse social, devidamente caracterizados e motivados em
procedimento administrativo prprio, quando inexistir alternativa tcnica e
locacional ao empreendimento proposto (Art. 2, inciso XIII, da resoluo
CONAMA no 303/02).(Lei Federal N 4.771/1965, artigo 4 - CDIGO FLORESTAL)

So consideradas de utilidade pblica as atividades relacionadas: segurana

nacional e proteo sanitria; a obras essenciais de infra-estrutura destinadas aos
servios pblicos de transporte, saneamento e energia; pesquisa e extrao de
substncias minerais, outorgadas pela autoridade competente em conformidade
com o que dispem a legislao ambiental e a mineral, exceto em remanescente
florestal de mata atlntica primria; implantao de rea verde pblica em zona
urbana e pesquisa arqueolgica.(Resoluo CONAMA N 369/2006).

77

Para RF, alguns requisitos e condies devem ser atendidos, a saber:

1 - ocupaes de baixa renda predominantemente residenciais;
2 - ocupaes localizadas em rea urbana declarada como Zona Especial
de Interesse Social (ZEIS) no Plano Diretor ou outro instrumento da
legislao municipal;
3 - ocupao inserida em rea urbana que atenda aos seguintes critrios:
a) possuir no mnimo trs dos seguintes itens de infra-estrutura urbana
implantada: malha viria, captao de guas pluviais, esgotamento
sanitrio, coleta de resduos slidos, rede de abastecimento de gua,
rede de distribuio de energia;
b) apresentar densidade demogrfica superior a 50 habitantes por
hectare;
So consideradas de interesse social as seguintes atividades: as imprescindveis
proteo da integridade da vegetao nativa, tais como preveno, combate e
controle do fogo, controle da eroso, erradicao de invasores e proteo de
plantios com espcies nativas, de acordo com o estabelecido pelo rgo ambiental
competente; o manejo agroflorestal, ambientalmente sustentvel, praticado em
pequena propriedade ou posse rural familiar, que no descaracterize a cobertura
vegetal nativa, ou impea sua recuperao, e no prejudique a funo ecolgica da
rea; e o ordenamento territorial ambientalmente sustentvel de ocupaes
habitacionais consolidadas em reas de preservao permanente, nos termos do
o
Art. 2, inciso XIII, da Resoluo CONAMA n 303/02.(Resoluo CONAMA N
369/2006).

4 - localizao exclusivamente nas seguintes faixas de APP:

a) nas margens de cursos de gua, e entornos de lagos, lagoas e reservatrios artificiais, devendo ser respeitadas faixas mnimas de 15 metros para
cursos de gua de at 50 metros de largura e faixas mnimas de 50 metros
para os demais;
b) em topos de morros e montanhas, desde que respeitadas as reas de
recarga de aqferos, devidamente identificadas como tal por ato do
poder pblico;
c) em restingas, respeitada uma faixa de 150 metros a partir da linha de
preamar mxima;

78

A Resoluo CONAMA n 369/2006 dispe sobre os casos excepcionais,

de utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental, que
possibilitam a interveno ou a supresso de vegetao em rea de
Preservao Permanente (APP). Identifica as obras, planos, atividades ou
projetos que estariam enquadrados nessa definio, e a regularizao
fundiria sustentvel de rea urbana est classificada dentre as aes de
interesse social (alnea c, inciso II, Art. 2).

5 - ocupaes consolidadas, at 10 de julho de 2001, conforme definido na

Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, e na Medida Provisria n 2.220, de 4
de setembro de 2001 (prazo modificado pela Lei Federal n 11.977/09,
para ocupaes consolidadas at 31 de dezembro de 2007);
6 - apresentao, pelo poder pblico municipal, de Plano de Regularizao
Fundiria Sustentvel.

proteo das unidades de conservao, quando for o caso;

Entretanto, toda a interveno ou supresso de vegetao em APP

depender de autorizao do rgo ambiental estadual competente, com
anuncia prvia, quando couber, do rgo federal ou municipal de meio
ambiente. Exceo ocorre quando: o municpio possui Conselho de Meio
Ambiente, com carter deliberativo, e Plano Diretor ou Lei de Diretrizes
Urbanas; quando o municpio possui menos de 20 mil habitantes; quando
dada anuncia prvia pelo rgo ambiental estadual competente
fundamentada em parecer tcnico, que depender do rgo ambiental
municipal.

2 - Escolha dos instrumentos de regularizao fundiria

A Lei Federal n 11.977/09, em seu artigo 54, 1, avana ainda mais para
entender que para muitas reas urbanas, devido a ocupaes antigas e
consolidadas em APP, a regularizao fundiria sustentvel a melhor
forma de minimizar o dado ambiental crescente.

Os instrumentos de regularizao fundiria so meios jurdicos ou

polticos que a Unio, os Estados e os Municpios utilizam para enfrentar
as diversas irregularidades fundirias e assegurar populao a segurana
jurdica da posse.

A lei estabelece que o municpio poder, por deciso motivada, admitir a

regularizao fundiria de interesse social em reas de Preservao
Permanente ocupadas at 31 de dezembro de 2007 e inseridas em rea
urbana consolidada, desde que estudo tcnico comprove que esta
interveno implica melhoria das condies ambientais em relao
situao de ocupao irregular anterior.

Dependendo da situao fundiria do imvel, o instrumento pode variar,

dependendo da especificidade local para a titulao. Cabe ao poder
municipal implementar esses dispositivos legais da forma mais eficiente
para garantir o cumprimento da funo social e da propriedade urbana.

Contudo, o estudo tcnico dever ser elaborado por profissional legalmente habilitado, compatibilizar-se com o projeto de regularizao fundiria e
conter no mnimo os seguintes elementos:
caracterizao da situao ambiental da rea a ser regularizada;

comprovao da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela regularizao proposta; e

garantia de acesso pblico s praias e aos corpos dgua, quando for o
caso.

A utilizao dos instrumentos de regularizao deve estar regulamentada

em lei municipal especfica.
DOMNIO FUNDIRIO

Em bens da Unio

especificao dos sistemas de saneamento bsico;

proposio de intervenes para o controle de riscos geotcnicos e de
inundaes;

Em bens do Estado

recuperao de reas degradadas e daquelas no passveis de

regularizao;

Em bens do Municpio

comprovao da melhoria das condies de sustentabilidade urbanoambiental, considerados o uso adequado dos recursos hdricos e a

Em rea particular

INSTRUMENTO
Aforamento
Concesso de Direito Real de Uso (CDRU)
Concesso de Uso Especial para fins de Moradia (CUEM)
Cesso de Uso
Inscrio de Ocupao
Doao
Direito de Superfcie
Venda
Doao
Concesso de Direito Real de Uso
Concesso de Direito Real de Uso
Concesso de Uso Especial para fins de Moradia (CUEM)
Direito de Superfcie
Ttulo de Compra e Venda
Doao
Usucapio Urbana e Usucapio Administrativa
Concesso de Direito Real de Uso

79

Em bens da Unio, de acordo com a Lei n 8.666/93, em seu Art 17, inciso I, alnea
f, redao dada pela Lei n 11.481/07 a outorga desses instrumentos para fins
de regularizao fundiria de interesse social dispensa licitao.
A Concesso do Direito Real de Uso somente ser permitida para os bens
patrimoniais imveis, mediante contrato com destinao especfica para
urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra ou outra utilizao de
interesse social, podendo ser gratuita ou remunerada (Decreto Estadual n 1110R /2002, artigo 97).

3 - Legitimao de Posse
Com base nas matrculas abertas resultantes do registro do parcelamento,
o poder pblico poder emitir Ttulo de Legitimao de Posse aos ocupantes cadastrados (Lei federal n 11.977/09 art 58 1).
A legitimao de posse ser concedida aos moradores cadastrados pelo
poder pblico desde que:
no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel
urbano ou rural;
no sejam beneficirios de legitimao de posse concedida
anteriormente; e
os lotes ou frao ideal no sejam superiores a 250m.
A legitimao da posse um direito em favor do detentor da posse direta
para fins de moradia que, aps 5 (cinco) anos de seu registro, j poder
requerer ao oficial de registro de imveis a converso desse ttulo em
registro de propriedade, tendo em vista sua aquisio por usucapio, nos
termos do artigo 183 da Constituio Federal.

80

Formao dos processos administrativos para Legitimao de Posse

Tendo em vista que o processo de regularizao fundiria apresenta um carter multidisciplinar, as informaes necessrias ao
ato de instruir a Legitimao de Posse muitas vezes encontram-se em
setores distintos na administrao pblica. Para otimizar sua operacionali-

zao recomenda-se formalizar um processo administrativo para cada

unidade a ser regularizada (cada parcela), que dever conter no mnimo as
seguintes informaes:
1 - Cpia da documentao que comprove os dados pessoais do chefe
de famlia e cnjuge: CPF, RG ou certido de nascimento, ttulo de
eleitor com o comprovante da ltima votao, certificado de reservista, certido de casamento (com averbao de separao ou divrcio),
certido de bito do cnjuge falecido, em caso de viuvez.
2 - Cpia da documentao comprobatria de posse do imvel:
cadastro fiscal (IPTU), recibo ou escritura de promessa de compra e
venda da posse, inventrio em caso de herana ou termo de quinho
hereditrio ou de doao devidamente registrados em cartrio.
Esse documento muito importante para respaldar o repasse de ttulo
e evitar problemas futuros ao poder municipal. Mesmo que o cadastro
municipal (IPTU) no represente um ttulo de domnio, deve ser
analisado, e seu representante fiscal, considerado nas decises
durante a titulao.
3 - Documento do setor de cadastro do municpio sobre a situao
cadastral da unidade (se est cadastrado, quem o responsvel fiscal
pelo imvel, o tempo de cadastro, as condies do imvel em relao
infra-estrutura, se existe outro imvel cadastrado em nome do
beneficirio, etc.).
As transaes informais ocorrem, em geral, a partir de documentao precria ou
inexistente ou limitam-se a transferncia imobiliria da posse no setor cadastral da
prefeitura (IPTU).
Outorgar um ttulo a um proprietrio distinto daquele que consta no cadastro
imobilirio (IPTU) pode trazer problemas ao poder municipal.
O representante fiscal no carn do IPTU nem sempre corresponde ao
possuidor/morador do imvel. Deve-se verificar a situao real a partir de
entrevista com o morador e com vizinhos, resgate do histrico de posse da
transao informal, caso de parentesco, caso de cesso e aluguel, dentre outros.

O histrico de posse nem sempre facilmente resgatado e pode ser substitudo por
um relato social realizado e assinado por tcnico municipal habilitado, validado
com anuncia dos vizinhos confrontantes.

regularizao em rea da Unio. Esse documento deve ser fornecido pela

Gerncia Regional do Patrimnio da Unio.

Registro dos ttulos de Legitimao de Posse

o

3 proprietrio

4 proprietrio

Paradeiro
desconhecido

Paradeiro
desconhecido

Paradeiro
desconhecido

4 - Planta do lote e sua

localizao na quadra e no
bairro, contendo confrontaes, dimenses das testadas, rea e permetro, nome
do logradouro de acesso,
norte magntico, dados da
aprovao do loteamento.

Morador

Os ttulos sero registrados no Cartrio de Registro de Imveis considerando as matrculas abertas resultantes do registro do parcelamento.
Estes Ttulos so passveis de constituio de garantia e de transferncia
inter vivos e causa mortis.

anos

4 - Assistncia jurdica gratuita

JOO
DA CRUZ
LOTE 32

LOTE 15

ANTONIO
DA SILVA

LOTE 34

LOTE 33
10,05

LOTE 17

LOTE 16

MANOEL LEITE
A=245,32m2

10,05

RUA DAS EMAS

muitos

Atual proprietrio

MARIA DE
SOUZA

24,41

Nome que consta no

atual carn de IPTU

2 proprietrio

24,33

1 proprietrio

45,07

RUA PRADO

5 - Ficha de cadastro socioeconmico do beneficirio, colhida durante o

diagnstico, constando nome, nmero do CPF e RG, situao civil,
nacionalidade, naturalidade, tempo de ocupao do imvel, situao de
uso do imvel (residencial, comercial, servio, institucional) e renda
familiar. Essa ficha deve ser assinada pelo morador a ser beneficiado, como
respaldo da veracidade dos dados informados.

6 - Documentos que comprovem a titularidade da gleba (escritura em

nome do municpio, contrato de cesso da Unio para o Municpio,
sentena judicial, etc.).
7 - Certido que conste o Registro Imobilirio Patrimonial (RIP) em caso de

A Constituio Brasileira, ao tratar dos direitos fundamentais, estabelece

que todos tm que ter acesso Justia, sendo do Estado prestar
assistncia jurdica integral e gratuita. Este servio prestado, em geral,
pela Defensoria Pblica, instituio responsvel para dar orientao
jurdica e oferecer defesa, em todos os graus, aos necessitados.
Entretanto, tambm o Municpio pode manter um servio de assistncia
jurdica.
O processo de regularizao fundiria envolve aspectos jurdicos
complexos, tanto para a concretizao da regularizao urbanstica como
jurdica. Portanto, cabe s prefeituras assegurar assistncia jurdica
gratuita s comunidades de baixa renda com encaminhamentos e
orientaes gerais sobre direito de famlia, herana, sucesses,
separaes e divrcios e dirimir outras dvidas jurdicas, que surgem em
qualquer assentamento que se encontre sujeito a processo de
regularizao fundiria.
Este servio deve ser criado por lei municipal, podendo ser prestado por
um rgo especfico vinculado administrao municipal ou mediante
convnios com organizaes no-governamentais constitudas para este
fim, tais como a Ordem dos Advogados do Brasil e faculdades de direito.

81

Para execuo dessa atividade de assessoria, a prefeitura pode:

encaminhar os moradores s instituies conveniadas ou
Defensoria Pblica;
realizar plantes jurdicos programados na comunidade; ou
realizar aes globais, incorporando diversas atividades, dentre elas,
a assessoria jurdica.
Um avano recente nesse sentido foi promovido pela Lei Federal
n11.888/2008, que dispe sobre a garantia do direito das famlias de
baixa renda assistncia tcnica pblica e gratuita para o projeto e sobre a
construo de habitao de interesse social, que deve ser efetivada
mediante o apoio financeiro da Unio aos Estados, ao Distrito Federal e
aos municpios para a execuo de servios permanentes e gratuitos de
assistncia tcnica nas reas de arquitetura, urbanismo e engenharia.

5 - Registro da propriedade (escritura pblica)

O morador beneficirio que tenha registrado em seu nome Ttulo de
Legitimao dePosse, transcorridos cinco anos de seu registro no Cartrio
de Registro de Imveis, poder requerer ao Registrador que registre o
reconhecimento da converso da Posse em PROPRIEDADE, tendo
em vista a sua aquisio por usucapio.

82

Pelo Cdigo Civil brasileiro, a propriedade do imvel s se transmite com o

registro do ttulo. No basta lavrar a escritura no cartrio de notas. A
escritura pblica feita por oficiais pblicos (tabelio), ou seja, um
contrato dotado de f pblica. Porm, os direitos reais somente se
constituem aps o registro. Quem no registra no dono.
O registro de imveis s pode ser feito num cartrio especfico, o Cartrio
de Registro Geral de Imveis. Para cada imvel, dependendo de sua
localizao, existe um determinado cartrio com essa incumbncia. O
registro feito atravs de uma matrcula, que vem a ser o retrato do

imvel, trazendo todas as informaes oficiais sobre ele. Cada matrcula

refere-se a apenas a um imvel, e nela deve constar toda a histria, a
descrio e o nome do proprietrio do imvel. Dessa forma, cada imvel
ter apenas um nico registro imobilirio e uma nica matrcula.
Entretanto, esse procedimento costumava ser um entrave ao processo de
regularizao fundiria, devido aos altos custos e falta de instrumentos
normativos que disciplinassem, especificamente, o registro das escrituras
para populao de baixa renda decorrentes do processo de regularizao
fundiria.
Mas, a partir das publicaes das Leis Federais n 11.481/07 (no caso,
reas da Unio) e n 11.977/09, muitas inovaes passam a agilizar e
desburocratizar a regularizao fundiria de interesse social.
Da gratuidade
A Lei n 11.481/07 institui casos de gratuidade no Registro de Imveis,
especficos para regularizaes fundirias de interesse social nas reas
pertencentes ao patrimnio da Unio e para a primeira averbao de
construo residencial de at 70m2 em reas urbanas que tenham sido
objeto dessas regularizaes, sendo desnecessria a comprovao do
pagamento de tributos ou contribuies previdencirias.
De acordo com a Lei n 11.977/09, nos casos de regularizao fundiria de
interesse social, os atos registrais, tais como registro do auto de demarcao urbanstica, do titulo de legitimao, de sua converso em propriedade e dos parcelamentos de RFIS, no geram emolumentos.

Documentos necessrios para converso do Ttulo de legitimao de

Posse em Propriedade.
certides do cartrio distribuidor demonstrando a inexistncia de aes
em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imvel
(relativas totalidade da rea e sero fornecidas pelo poder pblico);

declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural;

declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua
famlia; e
declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito a
usucapio de imveis em reas urbanas.

Mesmo depois das facilidades introduzidas pela Lei n 11.977/09

importante estabelecer parceria entre a prefeitura e os cartrios de
registros imobilirios, buscando tornar mais geis e simplificados cada vez
mais os procedimentos, criar alternativas para as questes no previstas
ou no regulamentadas nos instrumentos normativos existentes e reduzir
custos, no medindo esforos na tarefa de efetivar tais medidas.
Essa parceria pode ser formalizada atravs de um convnio de intenes,
ficando estabelecidos os papis de cada interveniente em relao aos
procedimentos de registro relativos regularizao.

6 - Individualizao dos lotes no cadastro

imobilirio do municpio e a cobrana de IPTU
Em reas ilegais ocupadas por populao de baixa renda em processo de
regularizao pela administrao municipal, a iseno do ITBI uma prtica
comum, desde que juridicamente respaldada. Um dos propsitos desse
imposto o controle municipal a partir das transaes imobilirias efetuadas.
Se o pagamento do imposto inexiste, o cadastro imobilirio do municpio no
ser atualizado, j que o setor municipal responsvel pela RF no o mesmo
que se responsabilizou pelo cadastro.
Por isso, a atualizao necessria aps o registro das escrituras em cartrio,
principalmente quanto individualizao dos lotes para a cobrana de IPTU e
aos dados relativos ao novo responsvel fiscal.

83

11
Consideraes Finais

Consideraes Finais
A regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas consolidadas o reconhecimento de que parte significativa da populao das
cidades vivia em condies inadequadas para moradia do ponto de vista
da habitabilidade das edificaes, da salubridade do territrio, da
vulnerabilidade social dos moradores, do desequilbrio ambiental e da
insegurana da posse.
A remoo para reas longnquas, sem infra-estrutura e com dificuldades
de mobilidade da populao mostrou-se como um modelo falido,
oneroso ao poder pblico, incapaz de fornecer qualidade de vida
populao e de acabar com as reas consideradas degradadas da cidadeas favelas.
Aceitar a existncia dessas reas e assumir que a regularizao fundiria
a forma mais adequada de poltica urbana para enfrentar a problemtica
instalada : garantir o cumprimento integral da funo social da cidade e
da propriedade urbana; ampliar o compromisso pblico da municipalidade; promover a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica,
social e ambiental da rea e a qualidade de vida da populao.
O ano de 2006 ficou registrado na memria de muitos brasileiros como
um marco do ordenamento fsico-territorial para muitos municpios.
Tendo em vista a obrigatoriedade de elaborarem seus Planos Diretores de
forma participativa, por fora da Lei do Estatuto da Cidade, a preocupao com o urbano nunca foi to grande. No entanto, o cenrio encontrado
revela um nmero considervel e preocupante de reas que, at ento,
estavam excludas de qualquer forma de benefcio urbano pblico.
A partir da elaborao dos Planos Diretores, as reas precrias, subutilizadas e informais foram identificadas e definidas como Zonas Especiais
de Interesse Social, requerendo estudos e projetos mais especficos para

balizarem a priorizao das intervenes por parte do poder pblico

incluindo a regularizao fundiria.
Entretanto, na ocasio, a operacionalizao da regularizao fundiria
esbarrava em procedimentos burocrticos e onerosos bem como na
dificuldade de recursos financeiros para financiamento das intervenes. Contudo, com a Lei Federal n 11.977/09 o prognstico positivo, e
vislumbra-se um cenrio de maior rapidez, mais eficcia e mais possibilidades de articulao entre os atores envolvidos.
Vale ressaltar, que a multidimensionalidade da regularizao fundiria
torna o processo complexo, mas essencial para torn-lo sustentvel. E
essas vrias dimenses vo ser acompanhadas pela populao que
dever estar envolvida participando ativamente do processo, para que
possa entend-lo, valoriz-lo, de modo a preparar-se para nova condio
de proprietrios. Somente dessa forma a regularizao fundiria auxilia
na afirmao da cidadania.
Para assegurar a sustentabilidade de todo o processo, evitando a expulso da populao beneficiria, a especulao imobiliria da rea e a
perpetuao da irregularidade (aps regularizao), um novo paradigma
sociocultural deve ser consolidado e amparado na comunidade.
Por isso, o processo de regularizao fundiria no termina com a entrega
do ttulo de legitimao de posse ao morador, devendo o Poder pblico
ter o compromisso de criar Programas Ps Regularizao.
Isso significa dizer que a proposta de incluso urbana, social, ambiental e
cultural um processo moroso e gradativo, que, todavia, precisa consolidar-se. Caso contrrio, essas comunidades continuaro estigmatizadas.

87

12
Referncias

Referncias
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e experincias de regularizao fundiria nas cidades brasileiras.
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TIERNO, Rosane. O instrumento legal e aplicabilidade da
Demarcao Urbanstica e Regularizao de Conjuntos
Habitacionais. Curso de Regularizao fundiria de
Assentamentos Informais, Instituto Plis IBDU. Notas do
curso.So Paulo, SP.31/08/2010.

13
Anexo: Marcos Jurdicos

Normas Federais
Poltica Urbana
Constituio Federal
Art.182 e 183

Estabelecem diretrizes gerais da poltica urbana

Lei n 10.257
10/07/2001

ESTATUTO DA CIDADE: regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes gerais da poltica urbana.

Medida Provisria
n 2.220
04/09/2001

Dispe sobre a concesso de uso especial de que trata o 1 do Art. 183 da Constituio Federal, cria o Conselho Nacional de
Desenvolvimento Urbano CNDU

Lei n 11.977
07/07/2009

Dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV e a regularizao fundiria de assentamentos localizados em reas
urbanas

Servios Notariais e Registrais

Lei n 6.015
31/12/1973

Dispe sobre registros pblicos

Lei n 6.941
14/09/1981

Altera os artigos 167, 290, 291, 292,e 293 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973

Lei n 8.935
18/11/1994

Regulamenta o Art. 236 da Constituio Federal, dispe sobre servios notariais e de registro (LEI DOS CARTRIOS)

Lei n 10.169
29/12/2000

Regula o 2do Art. 236 da Constituio Federal, mediante o estabelecimento de normas gerais para a fixao de emolumentos
relativos aos atos praticados pelos servios notariais e de registro

Lei n 10.931
02/08/2004

Dispe sobre o patrimnio de afetaes imobilirias

Parcelamento do Solo Urbano

Lei n 6.766
19/12/1979

Dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos

Decreto-Lei n 3.365
21/06/1941

Dispem sobre desapropriaes por utilidade pblica

Lei n 9.785
29/01/1999

Altera o Decreto-lei n 3.365 de 21/07/1941 (desapropriao por utilidade pblica) e as Leis n 6.015, de 31/12/1973 (registros
pblicos), e 6.766, de 19/12/1979 (parcelamento do solo urbano)

Projeto de Lei n
3.057

Prev a reviso da Lei federal n 6.766, de 19/12/1979

95

Normas Federais ( cont. )

Poltica Nacional do Meio Ambiente

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Lei n 4.771
15/09/1965

Cdigo Florestal

Lei n 6.902
27/04/1981

Criao de Estaes Ecolgicas e reas de Proteo Ambiental

Lei n 6.938/81
31/08/1981

Dispe sobre a Poltica Nacional do Meio Ambiente, seus fins e Mecanismos de Formulao e Aplicao Regulamentada pelo
Decreto n 99.2744 de 06/06/1990

Resoluo
CONAMA n04
18/09/1985

Dispe sobre as Reservas Ecolgicas

Resoluo
CONAMA n 01
23/01/1986

Dispe sobre procedimentos relativos a Estudo de Impacto Ambiental

Decreto n 99.274
06/06/1990

Regulamenta a Lei n 6.902, de 27 de abril de 1981, e a Lei n 6.938, de 31 de agosto de 1981

Resoluo
CONAMA n 237
19/12/1997

Dispe sobre a definio e diretrizes para Licenciamento Ambiental, Licena Ambiental, Estudos Ambientais e Impacto Ambiental
Regional

Lei n 9605
12/02/1998

Lei de Crimes Ambientais

Lei n 9.985
18/07/2000

Institui o SISTEMA NACIONAL DE UNIDADES DE CONSERVAO DA NATUREZA. Estabelece critrios e normas para a criao,
implantao e gesto das Unidades de Conservao

Resoluo
CONAMA n 369
28/03/2006

Dispe sobre os casos excepcionais, de utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a
interveno ou supresso de vegetao em rea de Preservao Permanente (APP)

Terrenos de Marinha e Acrescido de Marinha

Constituio Federal
Art 20

Dispe sobre os bens da Unio

Normas Federais (cont. )

Terrenos de Marinha e Acrescido de Marinha
Decreto-Lei n 9.760
05/09/1946

Dispe sobre os bens imveis da Unio, da Declarao dos Bens e da regularizao da ocupao de imveis presumidamente de domnio
da Unio. Muitos artigos foram revogados ou lhes foi dada nova redao pelo Decreto-lei n 2.398/87 e pela Lei n 9636/98

Decreto-lei n 2.398
21/12/1987

Dispe sobre foros, laudmios e taxas de ocupao, relativos a imveis de propriedade da Unio

Lei n 9.636
15/05/1998

Dispe sobre a regularizao, administrao, aforamento e alienao de bens e imveis de domnio da Unio, altera dispositivos
dos decretos, leis n 9760, de 05/09/1946, e n 2.398, de 21/12/1987, e regulamenta o 2 do Art. 49 do ato das Disposies
Constitucionais Transitrias

Decreto n 3.725
10/01/2001

Regulamenta a Lei n 9.636, de 15/05/1998, que dispe sobre regularizao, administrao, aforamento e
alienao dos bens imveis de domnio da Unio

Ementa Constitucional
n46
05/05/2005

Altera o inciso IV do Art. 20 da Constituio Federal. Exclui dos bens da Unio as ilhas costeiras que abrigam a sede de municpios,
com exceo das reas reservadas ao servio pblico e unidade ambiental federal, e das ilhas costeiras pertencentes aos estados

Lei n11.481
31/05/2007

Prev medidas voltadas regularizao fundiria de interesse social em imveis da Unio

Normas Estaduais
Poltica Urbana
Lei n 4.215
27/01/1989
Constituio do
Estado do Esprito Santo
05/10/1989
Lei n 4.882
04/01/1994
Lei n 7.943
16/12/2004

Institui o Imposto sobre a Transmisso Causa Mortis e Doaes de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD), e d outras providncias
Dispe sobre as normas gerais poltico-administrativas de organizao do Estado e respalda a Lei Orgnica dos Municpios.
Traa ainda as diretrizes das polticas urbanas e habitacionais que devero ser seguidas pelos municpios localizados em
seu territrio
Acrescenta o inciso VI e o pargrafo nico ao Art 4 da Lei n 4.215, de 27/01/1989, que trata sobre a iseno
de ITCD para doao dos terrenos devolutos estaduais
Dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos

Bens Patrimoniais
Decreto n 1.110 - R
12/12/ 2002

Dispe sobre o patrimnio mvel e imvel do estado do Esprito Santo

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Caixa Econmica Federal GIDUR/VT

Av. Nossa Senhora dos Navegantes, 635, 13 andar, Ed. Coorporate
Office Enseada do Su. Vitria ES
CEP: 29050-335 - Telefone: (27) 3357-5612 - www.caixa.gov.br

Instituto Estadual de Meio Ambiente e Recursos Hidricos IEMA

BR 262, Km 0 S/N Jardim Amrica. Cariacica ES
CEP: 29140-500 - Telefone: (27) 3136-3525 - www.iema.es.gov.br

Companhia Esprito Santense de Saneamento CESAN

Av. Governador Bley, 186, Edifcio BEMGE, 3 Andar, Centro - Vitria - ES
CEP: 29.010-150 Tel: (27) 2127-5353/5000

Instituto Jones dos Santos Neves IJSN

Av. Marechal Mascarenhas de Moraes, 2.524 - Jesus de Nazareth.
Vitria-ES
CEP: 29052-015 - Telefone: (27) 3636-8050 - www.ijsn.es.gov.br

Gerncia Regional do Patrimnio da Unio GRPU/ES

Rua Pietrangelo de Biase, 56, 7 andar, Ed. Ministrio da Fazenda
Centro. Vitria - ES
CEP 29010-190 - Telefone: (27) 3232-5300

Ministrio Pblico Estadual MP/ES

Rua Humberto Martins de Paula, 350, Ed. Promotor Edson Machado Enseada do Su. Vitria ES
CEP: 29050-265 - Telefone: (27) 3224-4500 - www.mpes.gov.br

Instituto de Desenvolvimento Urbano e Habitao do Estado do

Esprito IDURB-ES
Av. Vitria - - 2045, Nazareth - Vitria - ES
CEP: 29041 230 - (27) - 3322-8466

Secretaria de Estado de Saneamento, Habitao e Desenvolvimento

Urbano SEDURB
Rua Sete de Setembro, 362 - Palcio da Fonte Grande - 5 andar
CEP: 29015-000 - Vitria - ES - Tel: 27-3636-5041 - 27-3636-5042

Instituto de Registro Imobilirio do BrasiL IRIB

Av. Paulista, 2073, Horsa I, 12 andar, Conjunto 1201/1202, Cerqueira
Csar - So Paulo SP
CEP 01311-300 - Telefone: (11) 3289-3599 - www.irib.org.br

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Endereos teis