CLASIFICACION T

345.71
C386e

AO 1995.

INVENTARIO 012779

PAGINA(S) iii, 88, [31] h.

EJEMPLAR

CM 28 cm.

AUTPPAL Cazun, Jos Salvador

CARRERA Optar al grado de Lic. en

Ciencias Jurdicas,

AUTOR(ES) Jos Salvador Cazun

TITULO Efectividad de los

procedimientos civiles y
administrativos en las diligencias de
titulacin supletoria en el municipio
de Metapn durante el perodo 1993 1995

PAIS San Salvador, El Salv.

UNIVERSIDAD Universidad de El
Salvador

FECHA 24/11/2005
DESCRIPTORES
1. PROCEDIMIENTO CIVIL I. Ttulo

MATERIA PROCEDIMIENTO CIVIL

TTULO Efectividad de los
procedimientos civiles y
administrativos...
TOPOGRFICA Cazun, Jos Salvador

CONTENIDO Instituciones encargadas de realizar la titulacin supletoria

legislacin aplicable, procedimiento civil, anlisis comparativo con el titulo
municipal, fase de inscripcin en el registro de la propiedad raz e hipotecas

Texto
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
SEMINARIO DE GRADUACIN EN CIENCIAS JURDICAS

EFECTIVIDAD DE LOS PROCEDIMIENTOS CIVILES Y

ADMINISTRATIVOS
EN LAS DILIGENCIAS DE TITULACIN SUPLETORIA EN EL MUNICIPIO
DE METAPN DURANTE EL PERODO 1993-1995

TRABAJO DE GRADUACIN QUE PARA OBTENER EL TTULO DE

LICENCIADO EN CIENCIAS JURDICAS

PRESENTAN
JOS SALVADOR CAZN
VILMA ROXANA ALVARADO QUINTANILLA

DIRECTOR DE SEMINARIO
LICDA. ROSA ESTELA MORALES DE PORTILLO

SAN SALVADOR, OCTUBRE DE 1995.

_______________________________________________
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
AUTORIDADES UNIVERSITARIAS
RECTOR
DR. BENJAMN LPEZ GUILLN
SECRETARIO GENERAL
LIC. ENNIO ARTURO LUNA
FISCAL GENERAL
LIC. HERNN VARGAS CAAS
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
DECANO
DR. REN MADACADEL PERLA JIMNEZ
VICE-DECANO
LIC. JUAN CARLOS CASTELLN MURCIA
SECRETARIO
DR. JOS RODOLFO CASTRO
COORDINADOR DE SEMINARIO
LIC. MIGUEL NGEL PAREDES BERMDEZ
DIRECTOR DE SEMINARIO
LIC. ROSA ESTELA MORALES DE PORTILLO
________________________________________
DEDICATORIA
A Dios todopoderoso:
Por iluminar m camino y nunca permitir que me apartara de l.
A mi madre:
Marta Cazn, por haberme puesto en el camino correcto.
A mi esposa:

Reina Elizabeth, por su amor y apoyo constante.

A mis hijos:
Jos Salvador y Jos Alejandro, que son la razn de mis esfuerzos.
A mis amigos:
Por su apoyo moral.
Agradecimiento Especial:
Licda. Rosa Paulina Sandoval.
Sin cuya ayuda hubiese sido mucho ms difcil la realizacin de este trabajo.
Jos Salvador.
______________________________________
DEDICATORIA
A Dios todopoderoso:
Por haberme permitido la salud y el entendimiento para alcanzar la primera
meta de mi vida.
A mis padres:
Roberto Alvarado Snchez
Mara Marta Quintanilla
Con mucho amor.
A mis hermanos:
Marta Noem, Sonia Estela, Doris, Fernando, Manuel de Jess, Guillermo,
Mario.
Por haberme ayudado a comenzar mi carrera.
A mis sobrinos:
Adriana y Gabriela
Con cario.
Agradecimiento Especial:
Licda. Rosa Paulina Sandoval
Sin cuya ayuda hubiese sido mucho ms difcil la realizacin de este trabajo.
Vilma Roxana
___________________________________
NDICE
INTRODUCCIN
CAPTULO I
MARCO DE REFERENCIA

A. ANTECEDENTES DE INVESTIGACIN
B. MARCO HISTRICO
C. MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL

CAPTULO II
INSTITUCIONES ENCARGADAS DE REALIZAR LA TITULACIN SUPLETORIA
JUZGADO DE LO CIVIL
REGISTRO DE PROPIEDAD
INSTITUTO GEOGRFICO NACIONAL
CAPTULO III
LEGISLACIN APLICABLE
A. LEY PRIMARIA
B. CDIGO CIVIL Y CDIGO DE PROCEDIMENTOS CIVILES
C. LEY DEL CATASTRO
D. LEY SOBRE TTULOS DE PREDIOS URBANOS
E. LEY DEL EJERCICIO NOTARIAL DE LA JURISDICCIN VOLUNTARIA Y OTRAS
DILIGENCIAS
F. LEYES REGISTRALES
CAPTULO IV
DEL PROCEDIMIENTO CIVIL
FASE PROCESAL
SOLICITUD
ADMISIN DE LA SOLICITUD
PRESENTACIN DE LA PUBLICACIN Y DEL RECIBO DE INGRESO
APERTURA A PRUEBAS
APROBACIN DE LA INFORMACIN SUMARIA
EJECUTORIA DEL AUTO FINAL
ENTREGA DE LAS DILIGENCIAS ORIGINALES
CAPTULO V
ANLISIS COMPARATIVO CON EL TTULO MUNICIPAL
A. SEMEJANZAS CON LA TITULACIN MUNICIPAL
B. DIFERENCIAS CON EL TTULO MUNICIPAL
CAPTULO VI
FASE DE INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS
A) PROCEDIMIENTOS DENTRO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E
HIPOTECA
B) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN Y REGISTRO
CAPTULO VII
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
BIBLIOGRAFA
ANEXOS

_______________________________________
INTRODUCCIN
El presente trabajo constituye el informe final de la investigacin
denominada Efectividad de los procedimientos civiles y administrativos en
las diligencias de Titulacin Supletoria en el Municipio de Metapn, durante
el perodo de 1993-1995, el cual se presenta en el marco del Seminario de
Graduacin de la Facultad de Ciencias Jurdicas.
Con este documento pretendemos demostrar las irregularidades que se
observan en el Juzgado de lo Civil del Municipio de Metapn, derivadas del
incumplimiento de algunas normas contenidas en las leyes que regulan la
Titulacin Supletoria, para el caso del Cdigo Civil, la ley del Catastro, el
Cdigo de Procedimientos Civiles, la Ley del Ejercicio Notarial de la
Jurisdiccin Voluntaria y otras diligencias, y en lo referente a la inscripcin
diversas leyes registrales, todo esto con el fin de proponer recomendaciones
conforme a la situacin actual.
En materia de objetivos proponemos constituir una fuente de informacin
jurdica especfica y para lograr tal propsito se incluye un anlisis del
desarrollo histrico-evolutivo de las formas de propiedad y tenencia de la
tierra; haciendo nfasis en la posesin y en la prescripcin adquisitiva del
derecho de dominio, lo cual en gran medida justifica histricamente la
necesidad de la Titulacin Supletoria.
La determinacin de las irregularidades y vicios en las diligencias de
Titulacin Supletoria tienen por objeto establecer la lentitud y retardo con
que se tramita el Ttulo Supletorio y la inseguridad jurdica a que todo esto
da lugar; para ello se ha hecho acopio de literatura pertinente,
interpretando y analizando dicho material bibliogrfico, se han estudiado
innumerables diligencias, se ha empleado la observacin directa, se
suministraron cuestionarios a distintos sectores y se efectuaron visitas a
diversas instituciones cuyo quehacer las vincula con la Titulacin Supletoria.
Cabe advertir que la literatura en torno al tema es en extremo escasa, por lo
que este trabajo es eminentemente prctico y en su mayor parte es
producto de la observacin directa; por esta razn la investigacin no debe
ser considerada como un trabajo con alto rigor cientfico, sino como un
aporte al acervo jurdico.
Presentamos como Captulo I componentes previos que son parte del Diseo
de Investigacin, agrupados como marco de referencia, nos referimos a los
Antecedentes de la investigacin, al marco histrico y al marco doctrinario
conceptual. Este primer captulo tiene como propsito que la lectura del
mismo permita una mejor comprensin mediante la aproximacin terica al
problema investigado.
El Captulo II describe las instituciones encargadas de realizar la titulacin
supletoria, con lo cual se pretende evidenciar la magnitud y los recursos que

se destinan para tal efecto; a continuacin se hace referencia en el captulo

tercero a la Legislacin aplicable, con lo cual se busca hacer un estudio
analtico-crtico de las distintas leyes que constituyen el marco normativo
legal de la Titulacin Supletoria.
Posteriormente en el captulo cuarto, hacemos referencia a los
procedimientos tratando de describir cada momento y acto procesal en las
diligencias sumarias de Titulacin Supletoria.
En el siguiente captulo exponemos una breve comparacin entre el Ttulo
Supletorio y el Ttulo Municipal por tener ambas figuras la misma naturaleza
y fundamento, as como similares procedimientos.
Luego, un penltimo captulo que se refiere al aspecto registral tratando de
informar cada momento, cada acto que implica la inscripcin del Titulo
Supletorio en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas respectivo y
finalmente ofrecemos un ltimo captulo comprendido por las conclusiones y
recomendaciones. Este captulo pretende recoger la experiencia de la
investigacin enfocndola a la proposicin y a la sugerencia con miras a
disponer en el futuro de trmites ms giles y menos viciados, lo cual en
definitiva conducir a favorecer la celeridad y la seguridad jurdica.
Con el objeto de ilustrar el aspecto emprico y operativo de la Titulacin
Supletoria se ofrecen una serie de anexos al final del trabajo.
__________________________________
CAPTULO I
MARCO DE REFERENCIA
A- ANTECEDENTES DE INVESTIGACIN
B- MARCO HISTRICO
C- MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL
A- ANTECEDENTES DE INVESTIGACIN
La Titulacin Supletoria es una figura Civil, sobre la cual no se encuentran
en el pas aportes tericos especficos al respecto; y es nuestro Cdigo Civil
que data desde 1860 que establece una serie de disposiciones que sealan
el proceso para la obtencin del ttulo supletorio en sus artculos 699 al 710
C.C., no obstante lo anterior, para la realizacin de la investigacin se hizo
acopio de material bibliogrfico doctrinariamente relacionado con el tema;
para el caso el Doctor Hugo Lpez Meja en una separata mimeografiada
para la asignatura Derecho Registral, analiza en forma genrica la titulacin,
estableciendo, con mucha claridad que el ttulo supletorio es un ttulo de
posesin y no de dominio.
Respecto al procedimiento administrativo dentro del Registro para la

Inscripcin del ttulo supletorio, es el Doctor Ren Rolando Rivera Argueta

quien nos aporta una valiosa Informacin en su tesis Doctoral "EL DERECHO
REGISTRAL CONTENIDO Y PRCTICA EN LA LEGISLACIN SALVADOREA, y
Universidad de El Salvador, 1976, afirma en dicha tesis el citado profesional
que la funcin ms importante para el Registro es la calificacin, por la cual
se entiende el examen que realiza al Registrador de los documentos
presentados a efecto de determinar si cumplen con los requisitos legales,
generales y especiales, y se encuentra regulada en los artculos 692, 693 y
735 C.C. y 11 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de
la Propiedad, Raz e Hipotecas.
En cuanto a la institucin jurdica de la posesin, se cont con el aporte del
Licenciado Francisco Gutirrez Ubert en su tesis para optar al grado de
Licenciado en Ciencias Jurdicas, INSTITUCIONES CADUCAS Y OBSOLETAS
DEL LIBRO II DEL CDIGO CIVIL, en la cual expone la evolucin histricojurdico en cuanto al Cdigo Civil, destacando instituciones como la posesin
y el ttulo supletorio, cuyos orgenes se remontan a la poca colonial,
enfatizando la evolucin en las formas de tenencia y propiedad de la tierra y
cmo en la actualidad a las puertas de un nuevo siglo, instituciones como
las mencionadas an tienen plena vigencia y siguen siendo reguladas por
una legislacin civil que cuenta ya con ms de cien aos de estar vigente y
que recientemente ha sido objeto de derogatoria en materia de familia,
dejando intactas las instituciones del Libro II del Cdigo Civil relativo a los
bienes.
En el mismo contexto se ubica la tesis EVOLUCIN JURDICA DEL DERECHO
DE DOMINIO, de 1992 elaborada por el Licenciado Joaqun Alberto Callejas
Daz, quien a diferencia del autor anterior, centr su estudio en la evolucin
de una sola de las instituciones del Libro II del Cdigo Civil: El Derecho de
Dominio. La relacin que guardan las fuentes citadas anteriormente con la
titulacin supletoria estriba en lo relativo a la posesin y la consecuente
adquisicin del derecho de dominio por el efecto del transcurso del tiempo,
es decir, la Prescripcin Adquisitiva. Este es un fenmeno tpico de nuestra
historia pues tal como se advierte en el marco histrico de este trabajo y
como lo afirma David Browning en su libro EL SALVADOR. LA TIERRA Y EL
HOMBRE, el proceso de Acumulacin Originaria de Capital es el que en
definitiva termina con las tierras comunales y ejidales que se encontraban
en posesin de los indgenas, para pasar a nutrir la propiedad privada que
en adelante constituir la forma predominante de posesin de la tierra.
Luego de culminado dicho proceso quedaron muchas parcelas en calidad de
posesin o sin poseedor ni propietario, situacin que tuvo que ser regulada
por las distintas formas de titulacin.
En cuanto a la fundamentacin doctrinario-conceptual, se consultaron
diversas fuentes que se citan en la bibliografa de este trabajo, entre las
cuales podemos mencionar a Arturo Alessandri y Manuel Somarriva, CURSO
DE DERECHO CIVIL, LOS BIENES Y LOS DERECHOS REALES, diccionarios
especializados en las Ciencias Jurdicas como Manuel Osorio, Guillermo
Cabanellas y Eduardo Pallares.

Dado que la titulacin supletoria es una figura por medio de la cual se

adquiere el derecho de dominio de un bien inmueble, aqu la palabra
adquirir tiene una connotacin especial para el derecho civil, nos referirnos
a los modos de adquirir los bienes y que la doctrina los clasifica en:
-

Ocupacin
Accesin
Prescripcin
Tradicin y
La Ley

Pese a que nuestro Cdigo Civil no define ni establece los modos de

adquirir, es el Doctor Jorge Alberto Barriere, en su gua de estudio de bienes
(separata mimeografiada, 1982) quien sostiene que el modo de adquirir es
un hecho que produce concretamente la adquisicin de un derecho.
Atendiendo a la forma en que los derechos se adquieren se clasifican en
originarios y derivativos. (1)
Los modos originarios estn comprendidos por la Ocupacin, la Accesin y la
Prescripcin; tambin se les llama modos constitutivos porque en ellos se
origina y constituye el derecho de dominio.
La titulacin supletoria se encuentra comprendida en la prescripcin.
Los modos derivativos son aquellos en los que se adquieren las cosas por
medio de la enajenacin o transferencia.
B. MARCO HISTRICO
En la poca precolombina la tierra era poseda y explotada en forma
colectiva, nada era de nadie, es decir, no exista el rgimen de propiedad
privada. Se reconoca el derecho de accesin de los miembros de una
comunidad a una superficie de terreno que les rodeaba, delimitada y que
comprenda una porcin de tierra de regado y unas zonas extensas en las
laderas de las montaas.
Con la llegada de los espaoles a este continente se inicia un proceso de
trasformacin estructural de la posesin, tenencia y propiedad de la tierra;
la comunidad era una forma de tenencia de la tierra propio de los pueblos
indgenas, posteriormente los conquistadores modificaron a su antojo los
sistemas polticos, econmicos y sociales dejando vigente solamente
aquellas Instituciones que les parecan convenientes para sus fines.
La primera Institucin introducida por los espaoles y que trastorna la
tenencia de la tierra es la Encomienda, puesto que la propiedad privada de
la tierra surge como consecuencia de la venta que la colonia espaola hizo a
los terratenientes, quienes las tomaban en composicin y de esta manera
engrandecan sus propiedades, dando origen a las grandes extensiones en
manos de los terratenientes. La encomienda era aquella en virtud de la cual
el conquistador reciba de la colonia como premio, una cantidad de tierra y

un grupo de los indgenas, el conquistador estaba obligado a evangelizarlos.

Esta era una forma cruel e inhumana de esclavizar a los indios; empero no
es propsito de este trabajo enfocar la explotacin del indgena, sino la
evolucin que ha sufrido la forma de propiedad y tenencia de la tierra.
Con el tiempo, el Encomendero se convirti en hacendado y el
Encomendado en pen, sin embargo, la corona espaola instituy las tierras
comunales y ejidales; las primeras eran tierras otorgadas en comunidad a
los indgenas, para que stos las explotaran colectivamente para provecho
propio y, las segundas eran una especie de campo comn de todos los
vecinos de un pueblo. Este tipo de propiedad fue creado para el
sostenimiento de los municipios, encontrndose ubicadas a una distancia de
4 kilmetros a la redonda de cada municipio.
Luego un dominio espaol que se mantuvo por 300 aos, vino la
independencia que origin los cambios necesarios para la distribucin de la
tierra, dando origen a una serie de derogaciones de leyes concernientes a la
propiedad de la tierra de la colonia espaola. Con la independencia inici
una nueva etapa de la historia, al principio se mantienen las formas de
tenencia y distribucin de la tierra, segn las leyes existentes,
posteriormente, hubo algunos cambios, se dio una nueva legislacin, es
decir, que fueron derogadas las leyes que regulaban la propiedad de la
tierra por parte de la metrpoli y al mismo tiempo la propiedad eclesistica.
La propiedad de la tierra en manos de los espaoles se fue concentrando,
dando origen al latifundio, los cuales aumentaron su extensin debido a la
desaparicin de la propiedad eclesistica, la forma comunal y ejidal.
El desplazamiento de un cultivo por otro (caf por ail) provoca a su vez,
cambios en la propiedad y tenencia de la tierra; al perder el valor comercial
el ail, hubo la necesidad de cambiar ese producto por otro que permitiera
un ingreso econmico permanente, al tiempo que surga la necesidad de
sacar provecho a la gran cantidad de tierras que se encontraban en
abandono, pero que eran aprovechadas por los terratenientes que las
tomaban sin el consentimiento de la municipalidad. As surgieron los
primeros indicios de la concentracin de la tierra en poca manos, puesto
que los terratenientes necesitaban mayor cantidad de tierra para la
produccin del caf e igual demanda de mano de obra.
A finales del siglo XIX y de la dcada de los 80s, mediante decretos
ejecutivos y reglamentos dictados el 23 de febrero de 1881, 23 de marzo de
1885, 1 de mayo de 1881 y 2 de marzo de 1882, las tierras ejidales y
comunales son abolidas y pasan a nutrir la propiedad privada. A este
proceso se le conoce como Acumulacin Originaria de Capital.
Sobre la base de dichos decretos, cualquier poseedor de terrenos poda
reclamar en propiedad una parcela de terreno, la cual le era adjudicada,
luego de pagar su respectivo precio. Se Introduce as en el marco de este
proceso, la explotacin intensiva de la tierra y del indgena con el cultivo un
caf. El indgena es relegado a las zonas costeras, donde se ve obligado a

sembrar sus cultivos de subsistencia.

Ya en la poca moderna, la regulacin sobre la propiedad de los inmuebles
est enmarcada en el Cdigo Civil como nica ley secundarla vigente que
rega en esa poca en la Repblica, promulgado en el ao de 1858. En sus
ediciones posteriores se sigui regulando la propiedad de la tierra ya ms
acorde con la poca, dndose las respectivas reformas.
Esta regulacin tambin est enmarcada en diferentes decretos,
reglamentos y acuerdos entre los cuales podernos mencionar: la ley de
titulacin de predios urbanos del 17 de mayo de 1990, ley de arrendamiento
de tierras del 1 de noviembre de 1974 y la ley del Catastro de 21 de mayo
de 1974.
El proceso anteriormente descrito tiene como forma predominante la
constitucin de la propiedad privada de la tierra; a pesar de ello exista gran
cantidad de tierra que no era poseda por dueos especficos, lo cual gener
un problema en la sociedad, pues dio lugar a la ocupacin de hecho y a la
explotacin ilcita de la tierra, lo cual desencaden muchos conflictos
sociales entre terratenientes y precaristas u ocupantes de hecho. Para
superar estos conflictos se crean en El Salvador en 1987 las entidades cuyo
propsito es llevar un registro de las distintas propiedades de inmuebles
rsticos y urbanos. En consonancia con lo anterior, se crea tambin el
Instituto Geogrfico Nacional cuyo quehacer es censar los inmuebles
rsticos y urbanos existentes en nuestro pas; esto es lo que actualmente se
conoce como Catastro.
En 1881 es creado tambin el Registro de la Propiedad Raz e Hipoteca, el
cual vino a dar estabilidad y seguridad a los ttulos de propiedad particular,
puesto que la titulacin de inmuebles implica la necesidad de asegurar el
derecho ante terceros. Es por esta razn que el registro de la propiedad
tiene como objetivo la regulacin de la inscripcin y registro de bienes
inmuebles.
Cabe mencionar que a pesar de la existencia de las instituciones
expresadas, an persiste en nuestro pas el fenmeno de muchas porciones
de tierra con propietario cierto y determinado sin derecho legalmente
inscrito, cuya propiedad no se encuentra debidamente catrastada.
Lo expuesto es lo que origina la figura jurdica conocida como Ttulo
Supletorio cuyo procedimiento constituye el objeto de estudio de la presente
investigacin.
C. MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL
Con el objeto de ilustrar sobre los contenidos tericos relativos a la
problemtica de la presente investigacin, se ofrecen en este trabajo
distintos aportes tericos y de conceptualizaciones que permitirn tener una
mejor comprensin de la temtica planteada. En consecuencia se definirn
diversos conceptos y categoras pertinentes a la luz de distintos autores;

dichos conceptos y categoras sern mencionados de acuerdo al nivel de

importancia respecto al tema de investigacin.
BIEN INMUEBLE: El que no puede ser trasladado de un lugar a otro sin su
destruccin o deterioro. (2)
CATASTRAL: Referente al Catastro, a su organizacin y resultado. (3)
CATASTRO: Censo descriptivo de las fincas rsticas y urbanas, Registro
pblico que contiene la cantidad y el valor de los bienes inmuebles, los
nombres de los propietarios el cual sirve para determinar la contribucin
imponible en proporcin a sus productos o rentas. (4)
COLINDANCIA: Campos o edificios contiguos entre s, de ah que se llama a
los propietarios de dichos campos colindantes. (5)
DERECHO DE PROPIEDAD: Se concibe como una relacin jurdica que se
establece entre el titular del derecho y la cosa. Libre disposicin de lo que
es suyo. Derecho de usar, disfrutar y disponer de las cosas con arreglo a su
naturaleza en servicio de la sociedad y para provecho del propietario. (6)
EDICTO: Del verbo latino edicerre, que significa prevenir alguna cosa. Es
mandato, orden o derecho de una autoridad. Actualmente se reduce a un
llamamiento o notificacin de ndole pblica hecho por un tribunal o juez,
mediante escritos publicados en peridicos oficiales o de mayor circulacin.
(7)
EJIDO: Campo o tierra que est al trmino de un lugar habitado y lindado,
con l, donde no se labra ni siembra por estar reservado para las eras y
reunin de los ganados. La voz proviene del latn exitus, que significa salida.
(8)
INSPECCIN: Momento en que el juez se constituye al lugar que interesa al
litigio para que conozca directamente el sitio en que un hecho ha sucedido.
(9)
LINDERO: Demarcacin que tiene cada parcela o lote que diferencia una
del otro. Lnea que se separa dos predios. (10)
MERA TENENCIA: Es la que se ejerce sobre una cosa, no como dueo, sino
en lugar y en nombre del dueo. (11)
MODO DE ADQUIRIR: Civilmente se admite que exista en diferentes
formas o modo de adquirir la propiedad o dominio de los bienes; entre estos
modos tenemos: la accesin, la ocupacin, la prescripcin, la tradicin, etc.
(12)
POSESIN: Es la tenencia de una cosa determinada con nimo de ser
seor y dueo. (13)

PREDIO RSTICO: Finca rstica o rural carente de edificacin. Propiedad

enclavada fuera de poblado. (14)
PRESCRIPCIN: Institucin de derecho civil que constituye un medio de
adquirir un derecho de liberarse de una obligacin por el transcurso del
tiempo. La primera es adquisitiva y la segunda liberatoria. (15)
PRUEBA: Conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, cualesquiera
sea su ndole, se encamina a demostrar la verdad o la falsedad de los
hechos aducidos por cada una de las partes en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas. (16)
SOLICITUD: Toda presentacin o peticin que se hace por escrito. (17)
SUPLETORIO: Sirve de complemento. Es todo aquello que se suplementa o
reemplaza, es decir, que suple la carencia de Ttulo. (18)
TTULO: Una definicin acadmica la encontramos en diccionario Larousse.
(19) Escritura autntica que establece un derecho o el fundamento jurdico
de un derecho. Para Manuel Ossorio, (20) en su diccionario de Ciencias
Jurdicas y Sociales nos brinda distintas acepciones: Origen o fundamento
jurdico de un derecho y demostracin autntica del mismo. Eduardo
Pallares (21), define el Ttulo como la causa en cuya virtud poseemos alguna
cosa y el instrumento con el que se acredita nuestro derecho.
TTULO DE PROPIEDAD: Documento que acredita el dominio sobre alguna
cosa. (22)
CITAS BIBLIOGRFICAS DEL CAPTULO I
(1) Separata mimeografiada. Doctor Jorge Alberto Barriere. 1982.
(2) Ossorio. Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales.
Editorial Heliasta. Buenos Aires, Argentina, 1982.
(3) Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual.
(4) Ibd.
(5) Op. Cit.
(6) Ibd.
(7) Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual.
(8) Ibd.
(9) Op. Cit.
(10) Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual.
(11) Alessandri, Arturo; Somarriba, Manuel. Curso de Derecho Civil. Los
Bienes y los Derechos Reales.
(12) Osorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales.
Editorial Heliasta. Buenos Aires, Argentina. 1982.
(13) Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual.
(14) Op. Cit.
(15) Ibd.
(16) Ibd.
(17) Ibd.

(18) Ibd.
(19) Diccionario Larousse. Ediciones Larousse, Mxico. 1982.
(20) Op. Cit.
(21) Pallares, Eduardo. Diccionario de Derecho Procesal Civil. Editorial
Porra, S. A. Mxico. 1986.
(22) Op. Cit.
CAPTULO II
LA TITULACIN SUPLETORIA EN
EL DERECHO SALVADOREO
INSTITUCIONES ENCARGADAS DE REALIZAR LA TITULACIN
SUPLETORIA
En este apartado pretendemos hacer una breve descripcin de cada una de
las instituciones involucradas en las diligencias de titulacin supletoria,
haciendo nfasis en la caracterstica, naturaleza, funciones y estructura
orgnica.
Las instituciones en referencia son:
a) Juzgado de lo Civil.
b) El Instituto Geogrfico Nacional.
c) El registro de la Propiedad.
JUZGADO DE LO CIVIL
La funcin jurisdiccional, tal como se desprende de Art. 172 Cn.,
corresponde al rgano Judicial, el cual est integrado por la Corte Suprema
de Justicia, las distintas Salas, las Cmaras de Segunda Instancia y los
dems tribunales establecidos por las leyes.
La competencia para conocer de la Titulacin Supletoria corresponde a los
jueces de primera instancia en materia Civil, as lo dispone en el artculo
699 C.
Los juzgados de lo Civil son tribunales unipersonales que cuentan con un
secretario de actuaciones y cinco colaboradores en promedio.
El tribunal que constituye la unidad de observacin en el presente trabajo,
el juzgado de lo Civil del distrito Judicial de Metapn, cuenta en la actualidad
con nueve empleados distribuidos en cinco colaboradores, el secretario, el
juez, el notificador-citador y un Ordenanza.
Haciendo una revisin del libro de entradas de juicios y diligencias que al
afecto lleva el referido tribunal, se observa que durante los aos de 1993 y
1994, la proporcin de ttulos supletorios promovidos es de 43.8% y 39.9%
respectivamente, lo cual Indica que este tribunal destina mucho de sus
recursos a la tramitacin de ttulos supletorios. Como es evidente, la
afirmacin anterior se debe a que casi la mitad del trabajo lo constituyen los

ttulos supletorios; esto es as por diversas razones, entre ellas tenemos el

hecho de que Metapn y sus alrededores no han sido catastrados, por lo
cual existe an mucho propietario sin ttulo inscrito, y que se ven en la
necesidad de buscar los tribunales para que se declare su derecho de
propiedad supletoriamente.
Por otra parte, el Juzgado de lo Civil del municipio de Metapn, tiene
jurisdiccin en los municipios de Masahuat y Santa Rosa Guachipiln, los
interesados en promover ttulos supletorios en estas comprensiones tienen
que acudir al Juez de lo Civil de Metapn para seguir las diligencias
correspondientes. Otra razn que puede aducirse como causa de la
proporcin de ttulos supletorios en el referido tribunal es la negativa de los
Notarios a seguir tales diligencias en base a la Ley del Ejercicio Notarial de
la Jurisdiccin Voluntaria y otras Diligencias; lo anterior obedece a diversas
razones, las cuales se deducen a partir de las respuestas a los cuestionarios
suministrados a Abogados y Notarios, los cuales en forma general
manifiestan que el procedimiento para la titulacin supletoria en base a la
Ley del Ejercicio Notarial, constituye para ellos un trabajo excesivo que no
es remunerado satisfactoriamente, es decir, que en este contexto los
Notarios se ven obligados a realizar muchas diligencias que por naturaleza
estn encomendadas al juez, como por ejemplo:
Resoluciones.
Notificaciones.
Examen de testigo.
Inspeccin.
Publicacin de carteles, edictos, etc.
Adems de esto, la excesiva responsabilidad que se adquiere al realizar este
trabajo.
Finalmente hemos observado que a la fecha de presentacin de este
trabajo, el libro de entradas de juicios y diligencias de este tribunal para el
ao de 1995 ha registrado 345 entradas, de las cuales 275 son
correspondientes a Diligencias de Titulacin Supletoria.
REGISTRO DE PROPIEDAD
Durante la poca colonial la tierra se encontraba distribuida en cuatro
modalidades: (1)
1.2.3.4.-

Tierras
Tierras
Tierras
Tierras

propiedad de
de propiedad
de propiedad
de propiedad

la corona.
privada.
de la Iglesia.
colectiva.

Con la independencia y tres dcadas posteriores, se inicia un proceso

denominado Acumulacin Originaria de Capital descrito en los antecedentes
histricos de este trabajo. En virtud de este proceso el sistema de propiedad
y tenencia de la tierra se transform en el predominante sistema de
propiedad privada. En este mismo contexto la estrecha unidad mantenida

por los indgenas con la indivisin que caracteriz a la explotacin colectiva

de la tierra, fue rota definitivamente por dos leyes que constituyen la
conclusin del proceso referido anteriormente: la Ley de Extincin de
Comunidades de febrero de 1881 y la Ley de Extincin de Ejidos de marzo
de 1882. (2)
Desde esta poca la regulacin sobre la propiedad de la tierra estuvo
fundada en el Cdigo Civil de 1860.
La primera Ley que establece un registro general de la propiedad de toda la
Repblica data de 1881, denominada Ley Hipotecaria; esta ley estipula las
localizaciones de los registros, uno en la capital, uno en San Miguel y otro en
Santa Ana. Atendiendo a la importancia de tales ciudades en el pas y
teniendo as una institucin que vela por la seguridad inmobiliaria en las
tres zonas de la Repblica; de esta manera se crea en Santa Ana la primera
institucin llamada Registro de la Propiedad, Raz e Hipoteca de la Primera
Seccin de Occidente (3) y comprenda los departamentos de Sonsonate,
Ahuachapn y Santa Ana.
Posteriormente, debido al incremento de trabajo, fue creada otra seccin del
registro en el departamento de Ahuachapn en el ao 1917,
denominndosele Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas de la Segunda
Seccin de Occidente. (4) Por decreto de fecha 11 de marzo de 1915 fue
creada la tercera seccin de Occidente, correspondiendo al departamento
de Sonsonate, culminando con ellos la creacin de secciones del registro de
la propiedad en el rea Occidental.
Con la creacin de todas estas Secciones del Registro de la Propiedad, Raz
e Hipotecas se viene a dar cumplimiento a los principios fundamentales
sobre los que descansa la actividad registral de inmuebles, los cuales son:
Legalidad, Seguridad Jurdica y Publicidad.
En trminos ms especficos el Registro, pretende llevar un control de todos
aquellos actos cuya inscripcin garantiza a los titulares la vigencia de los
principios anteriormente mencionados.
Son actos susceptibles de inscripcin de conformidad a lo establecido en el
Cdigo Civil:
Actos que recaen sobre inmuebles:
a) Actos en los que se reconoce, modifica, cancela o transfiere el dominio o
posesin de los inmuebles (Este es el caso de la inscripcin del Ttulo
Supletorio).
b) Actos que constituyen, transfieren, modifican o cancela derechos de
usufructo, herencias y servidumbres.
c) Los contratos de arrendamiento de inmuebles y los crditos a la
produccin de conformidad con el Cdigo de Comercio.

Hay otros actos inscribibles relativos a las sentencias, los cuales no se

mencionan por ser irrelevantes para el propsito de este trabajo.
INSTITUTO GEOGRFICO NACIONAL
El Instituto Geogrfico Nacional (ING) tal como lo conocemos en la
actualidad, dista mucho de lo que era hace 50 aos, pues como todo ente
estatal ha sido objeto de cambios, motivados por razones a veces tcnicas y
a veces polticas, querernos decir con lo anterior que una institucin pblica
puede evolucionar por el avance tecnolgico y cientfico de su quehacer y
por las decisiones polticas que en un momento determinado son las
conductoras de los destinos de una nacin. Esto ltimo hace que las
instituciones del Estado se encuentren al margen de los vaivenes polticos.
La realidad actual en nuestro pas es ampliamente reveladora de la
influencia de la decisin poltica sobre la estructura institucional del Estado;
recientemente el IRA fue cerrado. La Escuela Nacional de Agronoma pas a
ser conducida por el sector privado a travs de FEPADE, todo el sistema
educativo nacional est en vas de reformarse; prevalece en las esferas del
gobierno la tendencia de la privatizacin, etc.
En lo concerniente a la evolucin del IGN, este se inicia en el ao 1946 como
la llamada OFICINA DE MAPAS adscrita al Ministerio de Obras Pblicas, con
el tiempo y por razones de magnitud en su campo de accin, la Oficina de
Mapas se convierte en la DIRECCIN GENERAL DE CARTOGRAFA siempre
perteneciente al Ministerio de Obras Pblicas, en los aos de 1951 a 1955.
A principios de la dcada de los setentas se crea la Ley del Catastro con la
finalidad de fusionar la actividad catastral con la cartogrfica se crea el
Instituto Geogrfico Nacional en el ao 1972, al cual corresponder en
adelante la cartografa nacional y el levantamiento catastral de todo el pas.
La importancia de estas dos funciones un IGN es ms que evidente, por un
lado la cartografa interesa sobre manera a la seguridad nacional, tanto que
segn se nos manifest en la Delegacin Departamental del IGN Santa Ana,
las Instituciones responsables de la cartografa en la mayora de pases
latinoamericanos, se encuentran bajo los estamentos militares, a excepcin
de Costa Rica y El Salvador en el rea centroamericana.
Por otra parte la importancia de la actividad catastral es trascendental para
la vida econmica del pas en lo que se refiere al fisco, es importante para la
comunidad jurdica pues permite identificar con enorme certeza las distintas
propiedades inmuebles y sus caractersticas sobre todo en lo referente a
medidas y propietarios.
Para los efectos del presente trabajo interesa el quehacer institucional del
IGN en materia catastral, por encontrarse enmarcada en esta actividad la
ficha catastral requerida por los jueces y Alcaldes antes de aprobar la
informacin sumaria en virtud de la cual se pretende obtener el ttulo

supletorio; as lo establece el Art. 35 de la Ley del catastro, la cual entr en

vigencia a partir del ao 1970 reformndose en 1974, con el decreto
nmero 604 de fecha 21 de mayo 1974.
En visita efectuada a la Oficina Departamental un IGN en Santa Ana se pudo
establecer que la oficina mencionada la integran 12 personas de las cuales
ninguno es topgrafo, pero se nos manifest que todos tienen la calidad de
tcnico, siendo uno de ellos abogado, quien nos manifest que existen 2
sistemas para elaborar un catastro, uno Estadounidense y el otro Alemn,
ambos fundados en fotografa area, el primero sin escala y el segundo por
consecuencia ms confiable; se nos advirti adems que a nivel nacional
persiste el fenmeno de muchas zonas no catastradas entre ellas Metapn,
esto debido a razones de carcter administrativo, pues por el conflicto de
lmites territoriales, la existencia de bolsones y la seguridad de los tcnicos,
desde los aos setenta se decidi no catastrar algunas zonas del pas, entre
ellas la que nos Interesa: el Distrito de Metapn.
Como ya se dijo antes al IGN corresponde entregar la ficha catastral y para
ello es necesario seguir los mecanismos administrativos establecidos para
tal efecto: en un principio la persona interesada en la adquisicin de la ficha
catastral debe seguir los pasos o fases que a continuacin se detallan:
1.- Al abocarse el interesado a la oficina del IGN, debe llenar una solicitud
que es entregada en la mencionada oficina y en la cual se detallan todas las
caractersticas del inmueble, su forma de tenencia, situacin geogrfica,
etc. Esta solicitud es omitida cuando se ha girado un oficio por parte de un
juez de primera instancia solicitando la ficha, o el alcalde municipal en su
caso, es decir, que basta con dichos oficios para continuar el trmite.
2.- En las oficinas del IGN dan admisin a la solicitud presentada u oficio en
su caso y se le asigna en cdigo, de registro de acuerdo a su fecha de
presentacin.
3.- Una vez admitida, uno de los tcnicos pertenecientes a la institucin
realiza la inspeccin en el inmueble para comprobar lo dicho en la solicitud
y posteriormente realiza un informe detallado al mismo.
4.- Para finalizar, el IGN luego del informe presentado por el tcnico, elabora
la ficha catastral en la cual manifiesta la caracterstica del inmueble y la
Zona en la cual se encuentra. Si el inmueble se encuentra en zona donde
an no se ha efectuado el levantamiento catastral por parte de la
Institucin, esto se hace constar en la ficha.
Segn lo manifestado por el abogado de la Oficina Departamental de Santa
Ana, esta falta de levantamiento catastral provoca una inseguridad jurdica
para los propietarios de los inmuebles, ya que no se proporciona la
Informacin suficiente de los mismos, provocando as un vaco de ley en
nuestro pas.
Para finalizar se nos manifest que la mayora de oficinas de catastro

carecen de los instrumentos idneos para la realizacin de su trabajo,

provocando con ello retraso en la elaboracin de las fichas y de su trabajo
en general.
CITAS BIBLIOGRFICAS DEL CAPTULO II
(1) Rivera Argueta, Ren Orlando. Derecho Registral, Contenido Doctrinario
y Prctica en la Legislacin Salvadorea. Tesis Doctoral. 1976. Universidad
de El Salvador. Pg. 82.
(2) Olmedo Lpez, Horacio. Tesis Doctoral, citado por Rivera Argueta, Ren
Rolando... Ibd.
(3) Ibd.
(4) Ibd.
CAPTULO III
LEGISLACIN APLICABLE
A- CONSTITUCIN POLTICA.
B- CDIGO CIVIL Y PROCEDIMENTOS CIVILES.
C- LEY DE CATASTRO.
D- LEY SOBRE TTULOS DE PUEDIOS URBANOS.
E- LEY DEL EJERCICIO NOTARIAL DE LA JURISDICCIN VOLUNTARIA Y
OTRAS DILIGENCIAS.
F- LEYES REGISTRALES.
LEGISLACIN APLICABLE
A. LEY PRIMARIA
Para abordar el presente captulo relativo a la legislacin aplicable a las
distintas formas de titulacin de inmuebles, consideramos necesario tomar
como punto de partida lo que al respecto dispone nuestra Constitucin
Poltica.
Nuestra Ley Primaria tiene un principio, en virtud del cual pretende
garantizar la propiedad privada como un derecho fundamental de la
persona; as tenemos que el ttulo V de la Constitucin de 1983, desarrolla
el orden econmico salvadoreo, siendo esencial dentro del mismo el
derecho de propiedad, por lo que el artculo 103 Inciso 1 expresa en los
siguientes trminos: se reconoce y garantiza el derecho a la propiedad
privada en funcin social.... Con lo cual se asegura a todos los habitantes
del pas el acceso a la propiedad privada de todos los bienes que se
encuentren dentro del comercio humano.
B. CDIGO CIVIL Y CDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES
Puesto que el objeto de la Titulacin Supletoria es asegurar el derecho de
propiedad sobre los bienes inmuebles que se tienen en posesin, es
conveniente establecer la regulacin civil al respecto. El artculo 560 C., nos

define qu se entiende por bienes y seala una caracterstica esencial de los

mismos, la apropiacin y los divide en muebles e inmuebles, el artculo 561
C., nos define legalmente qu debe entenderse por bienes inmuebles o
races, los cuales atendiendo a su situacin geogrfica y a su naturaleza, la
ley los divide en rsticos y urbanos, artculo 688 inciso final C.
La clasificacin anterior sirve de base para hacer la distincin entre
Titulacin Supletoria y Titulacin Municipal, la primera recae sobre
inmuebles rsticos y la segunda sobre inmuebles urbanos.
Las distintas formas de titulacin mencionada tienen como fundamento uno
de los modos originarios de adquirir los bienes, nos referimos a la
prescripcin adquisitiva, que se encuentra regulada por el artculo 699 C.,
en lo referente a la posesin quieta, pacifica e ininterrumpida por ms de
diez aos.
Lo anterior nos indica que expedido el ttulo supletorio e inscrito en el
Registro de la Propiedad Raz, no prueba dominio sino posesin, por lo que
tiene que esperar el poseedor que transcurran diez aos ms, despus de la
inscripcin para que la prescripcin adquisitiva lo favorezca con el dominio.
Lo anterior explica por qu la aprobacin del ttulo expresa ...sin perjuicio
de tercero con mejor derecho, es decir, se deja expedito el derecho de
todo aquel que tenga derecho inscrito o mejor ttulo, pudindose oponer a la
inscripcin o a la aprobacin en su caso.
La posesin que se requiere quedar establecida o que se quiere establecer
debe acompaarse de la buena fe y debe proceder del justo ttulo, ambas
figuras las regula el Cdigo Civil en sus artculos 747, 748 y 750 C.
El artculo 699 C., se refiere al hecho de que el propietario de bienes
inmuebles, cuyo ttulo de dominio no es inscribible; obviamente esto
obedece a una situacin histrica que data del siglo pasado, en afn del
Estado de desapoderarse de todo predio sin poseedor, pero advertimos que
tal disposicin en la actualidad es obsoleta y entra en contradiccin con el
artculo 1605 Inciso 2 Civil el cual establece que la compraventa de
inmuebles, es un contrato solemne y que por tal solemnidad se refiere a que
dicho contrato debe constar en escritura pblica.
Por otra parte, el artculo 687 ordinal 1 Civil que se refiere a los
instrumentos que recaen sobre inmuebles. De todo esto se desprende que
actualmente no cabe la posibilidad que ninguna transaccin recaiga sobre
inmuebles, pueda constar en instrumentos que no sean inscribibles; por lo
que la nica explicacin lgica a lo dispuesto por el artculo 699 C., es de
naturaleza histrica, por cuanto se refiere a un fenmeno propio de la
evolucin de la tenencia de la tierra en nuestro pas.
No obstante la explicacin anterior se contina observando en la actualidad
la forma masiva en que se sigue titulando inmuebles que se encuentran en
la situacin descrita por el artculo 699 C.

En lo referente al aspecto procesal el mismo artculo 699 nos remite al

CDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, pues al sealar el trmite civil de la
titulacin, no expresa la clase de juicio, sino solamente indica Justificacin
Sumaria; lo cual nos conduce al artculo 979 Pr.C., que resuelve el
problema de definir las formas procesales bajo las cuales se tramita el Ttulo
Supletorio.
La mencionada disposicin procesal indica que toda accin judicial para que
se proceda en juicio sumario debe estar ordenada expresamente por la ley,
de lo contrario procesalmente hablando slo quedan dos caminos: Si una
accin no tiene trmites sealados por la ley, de conformidad con el artculo
127 Pr.C., se ventilar en Juicio Ordinario de Hecho o de Derecho y si una
accin indica para su trmite que se proceda justificando sumariamente, tal
como sucede en las diligencias de Titulacin Supletoria, conforme a las
relaciones del artculo 699 C. y 979 Pr.C., se proceder sumariamente y no
en juicio sumario, de ah que al promoverse un ttulo supletorio, se inicia
como diligencia Sumaria, en la cual se observan los trminos establecidos
para un juicio sumario, sin efectuar emplazamientos, ni traslados, sino tal
como lo indica el artculo 979 Pr.C., slo se har la citacin debida al Sndico
Municipal de la residencia del Juez. Es oportuno advertir lo impropio de la
disposicin, respecto a la citacin del Sndico Municipal de la residencia del
Juez, cuando lo correcto es citar al Sndico Municipal del lugar donde se
encuentra ubicado el inmueble que se pretende titular.
Esta Irregularidad legal, derivada de lo obsoleto de la Ley, genera
inseguridad jurdica puesto que la misin del Sndico es velar porque se
respete la legalidad respecto a la naturaleza del inmueble, si ste tiene o no
propietarios, si es ejidal, comunal o baldo, etc.
Para que el Sndico Municipal pueda cumplir con esta misin, es necesario
que sea notificado de todas las providencias del proceso, artculo 206 Pr.C.,
en este contexto quien promueve el ttulo est obligado a probar la posesin
para lo cual el tribunal abre a pruebas las diligencias, los medios probatorios
pertinentes son: La prueba testimonial artculo 322 Pr.C., la ley dice que los
testigos sern por lo menos tres, artculos 703 C.C., la inspeccin judicial
artculo 366 y siguientes Pr.C., pero esto no obsta para el juez, si lo
considera necesario, se haga acompaar de peritos de cuyo caso estamos
en presencia de la prueba pericial artculo 343 y siguientes Pr.C.
Concluida la informacin, sta se encuentra lista para ser aprobada, (o
segn el mrito de las pruebas, para declararse sin lugar) dicha aprobacin
se encuentra contenida en una sentencia interlocutoria que tiene fuerza
definitiva, artculo 417 y siguientes Pr.C., pasados tres das despus de la
notificacin del auto interlocutorio mencionado, sin que haya interpuesto
recurso alguno del mismo es procedente declarar ejecutoriada dicha
sentencia, artculo 442 y 445 Pr.C.
Se ha observado que los autos en los que se declara ejecutoriada la
sentencia interlocutoria, nada dice si dicha sentencia pasa en autoridad de
cosa juzgada, lo cual obedece a que tampoco en los escritos se pide tal

circunstancia.
El efecto de la cosa jugada en una resolucin definitiva es que la misma se
mantiene firme inamovible y que nadie puede volver a controvertir la cosa
sobre la cual recae dicha resolucin; todo esto se debe a que el ttulo
supletorio confiere al poseedor derecho a disponer un Inmueble pero
dejando a salvo el derecho de terceros, artculo 704 C.C., 456, 459 y 450
Pr.C., tanto la resolucin final del Juez, como el auto de inscripcin en el
Registro contiene la expresin Sin perjuicio de tercero con mejor derecho
y los efectos de tales resoluciones en lo relativo a los terceros, estn
vigentes durante 20 aos, comprendidos desde que se inicia la posesin
hasta 10 aos despus de estar inscritas las Diligencias, artculos 2253,
2254 C.C., por estas razones en las Diligencias de Titulacin Supletoria, no
tiene lugar la autoridad de cosa juzgada y el titulante para establecer pleno
dominio del inmueble, debe esperar que haya prescripcin de acciones
judiciales, tal como lo establecen los artculos antes mencionados.
C. LEY DE CATASTRO
Esta ley al Igual que las anteriores, guarda estrecha relacin con la
titulacin de inmuebles en sus distintas formas: Supletoria, Municipal y
Notarial.
La mencionada ley tiene por objeto una especie de censo de todos los
inmuebles, incluyendo localizacin, medidas lineales y superficiales, su
naturaleza, su valor, etc. Dicho censo tiene como objetivo ltimo sanear los
ttulos de dominio o de posesin, artculo 1 ley de catastro.
La ejecucin del Catastro tiene una enorme importancia, tan es as que por
disposicin de la ley se declara de utilidad pblica, artculo 1 Inciso 2.
El Catastro Nacional atendiendo a su naturaleza comprende aspectos fsicos,
econmicos, fiscales y jurdicos, artculo 4; por tal razn se ven involucradas
en la coordinacin y ejecucin, instituciones como el Ministerio de Obras
Pblicas, Ministerio de Hacienda, Ministerio de Justicia, Ministerio del
Interior, Ministerio de Agricultura y Ganadera, etc., y para la fase operativa
tenemos instituciones tales como el Instituto Geogrfico Nacional. La
Direccin General de Contribuciones Directas, la Direccin General de
Recursos Renovables y el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.
Para los fines del Catastro se distinguen dos zonas: Las zonas catastrales y
la catastradas, las cuales son declaradas, como tales en virtud de un
Decreto Ejecutivo (Art. 5), la distincin entre una y otra zona estriba en el
hecho de que mientras en una zona se efecten los trabajos fsicos
(medidas, propietarios, etc.) dicha zona es catastral y una vez terminados,
dicha zona es catastrada. Dentro de los aspectos fsicos del catastro
encontramos lo que se denomina ficha catastral, que junto con los mapas,
ndices y dems comprobantes catastrales se consideran documentos
catastrales, conforme al artculo 11 de la ley en comento. La ficha catastral
de cada inmueble deber contener:

- Nombre del propietario.

- Municipio.
- Ubicacin del inmueble.
- Departamento, y otras caractersticas tcnicas propias de los aspectos
regulados por esta ley, por lo que recomendamos remitirse a ella para
mayor informacin, puesto que el propsito de este trabajo no es
profundizar en el estudio de la Ley del Catastro, sino esbozar lo pertinente
de dicha ley a la Titulacin Supletoria.
Conforme al artculo 22 de la mencionada ley, se entiende por aspectos
jurdicos del Catastro, la finalidad de garantizar la propiedad o posesin de
los inmuebles por medio de una adecuada organizacin del Registro de la
Propiedad.
Son las fichas catastrales las que sirven de base para la organizacin del
Registro de la Propiedad, en consecuencia antes de inscribirse un ttulo de la
propiedad de un inmueble situado en una zona catastrada, conforme el
artculo 25 debe exigirse la ficha catastral.
Conforme al artculo 35 de la mencionada ley, ninguna autoridad ya se trate
de Jueces o Alcaldes, podr expedir ttulos supletorios o municipales sin
tener a la vista la ficha catastral para ser agregada a los expedientes de
titulacin; si no se cumple con este requisito, los ttulos no sern inscribibles
y adolecern de nulidad.
Cabe agregar a los comentarios anteriores la siguiente reflexin: El
Municipio de Metapn ha presentado y presenta en la actualidad una
situacin tpica o peculiar relativa a la forma masiva en que se est
titulando inmuebles por la va Judicial, por la va Municipal y muy raras
veces por la va Notarial. Esta situacin obedece a que el Municipio de
Metapn, an no ha sido declarado zona catastrada por el rgano Ejecutivo
y, an ni siquiera se realizan obras fsicas que permiten inferir que ya est
declarada zona catastral.
Todo lo expuesto se suma a otras irregularidades que en su conjunto
generan inseguridad jurdica para el derecho de propiedad sobre inmuebles,
tambin se pudo observar que contrario a lo que dispone el artculo 35, el
Instituto Geogrfico Nacional entrega fichas catastrales a algunos abogados
cuando an no se ha cumplido con la formalidad de la solicitud que deben
enviar los funcionarios a que se refiere dicho artculo.
Actualmente se observa que los procedimientos administrativos adoptados
por el Instituto Geogrfico Nacional, estn incumpliendo lo que dispone el
artculo 35, pues a los interesados se les obliga a llenar un formulario (ver
anexo) en base al cual se entrega la ficha, dejando de lado la solicitud un
juez. Lo normal debera de ser que el Juez y/o Alcalde soliciten la ficha
catastral, la cual debe ser entregada a dichos funcionarios o a otra persona
autorizada para tal afecto.
D. LEY SOBRE TTULOS DE PREDIOS URBANOS

Otra de las formas de titulacin de bienes inmuebles cuyo propietario o

poseedor carece de ttulo, es la contenida en la Ley Sobre Ttulos de Predios
Urbanos, cuya vigencia data desde mediados de 1900, es decir, que la
mencionada ley ha estado vigente durante 95 aos y durante este lapso ha
sufrido distintas reformas: en junio de 1906, abril 1924, septiembre de
1922, enero de 1986 y abril de 1991. (1)
La ley aqu analizada someramente establece los pasos que deben seguir
los Alcaldes para expedir ttulos que recaen sobre inmuebles urbanos,
siempre que quien los promueva carezca de ttulo, Art. 1.
Esta disposicin en su parte final estipula que los Alcaldes extendern ttulo
de propiedad, pues estn impedidos de extender ttulos supletorios y como
ya advertirnos en lo relativo al ttulo supletorio, que el ttulo que se extiende
es de posesin y no de dominio o propiedad como impropiamente seala el
artculo 1 de esta Ley.
Lo anterior es evidente ya que el requisito previo para obtener el ttulo
pretendido es nica y exclusivamente probar la posesin; de ah que el
ttulo es de posesin y no de propiedad.
En lo relativo al aspecto procesal nos parece que el procedimiento que
seala la ley sobre ttulos de predios urbanos, es de carcter administrativo
puesto que al rgano Judicial corresponde exclusivamente la funcin
jurisdiccional. En tal sentido, no puede hablarse de juicios sumarios,
diligencias sumarias ni nada como esto, pues el procedimiento es nico y
especial para que lo realicen funcionarios edilicios que en la generalidad de
los casos no conocen de leyes.
Por la razn anterior esta ley adolece de un vaco elemental: Las pruebas,
decimos esto porque en el trmite no se contempla la produccin de las
pruebas que permitan establecer la posesin y el nico medio probatorio sin
estar considerado como tal en la ley lo constituye la inspeccin, la cual se
realiza despus de las publicaciones a que se refieren los artculos 3 y 4 de
la mencionada ley.
Con el acta de inspeccin y la certificacin de la misma, artculo 5, culmina
el proceso para obtener el ttulo de predio urbano, conocido en el vulgo
popular como Ttulo Municipal.
Lo escueto del anlisis anterior se debe a dos razones: La primera que el
objeto del presente trabajo est fincado en el ttulo supletorio y en segundo
lugar que la Ley Sobre Ttulos de Predios Urbanos est comprendida
solamente por once artculos y como ya se dijo antes, esta ley no puede
complementarse por otras, por regular ella misma un proceso especial; sin
embargo hacemos la salvedad de la observancia del artculo 35 de la ley del
Catastro, en lo referente a la ficha catastral.
E. LEY DEL EJERCICIO NOTARIAL DE LA JURISDICCIN
VOLUNTARIA Y OTRAS DILIGENCIAS.

Esta ley fue promulgada por la Junta Revolucionaria de Gobierno en el ao

1982 y por medio de la misma los notarios de la Repblica pueden conocer
en esencia de todos aquellos asuntos en los que no hay contencin de
partes, artculo 25 Pr.C. Lo que fundamenta lo anterior lo encontramos en la
naturaleza de la funcin Notarial establecida por el artculo 1 de la ley de
Notariado, en donde la considera como una funcin pblica y en
consecuencia el notario se convierte en un delegado del Estado, de ah que
la fe notarial es Fe Pblica.
En consonancia con lo anterior, el considerando I de la Ley del Ejercicio
Notarial, faculta a los Notarios, en tanto delegados del Estado, para que
resuelvan y den fe de los asuntos de Jurisdiccin Voluntaria, con los mismos
efectos y consecuencias de derecho del rgano jurisdiccional.
Como lo que nos interesa es la competencia del notario en la tramitacin de
ttulos supletorios y municipales, estos ltimos fueron incluidos como una
prolongacin de la facultad del notario en virtud de la adicin, artculo 16-A
a la ley de Jurisdiccin Voluntaria, por medio de Decreto Legislativo de mayo
de 1991. (2)
En lo que respecta al procedimiento, el notario est compelido por la ley a
observar lo dispuesto por el Cdigo Civil para la titulacin supletoria,
artculo 16 Inciso 4, con ligeras diferencias en cuanto a la publicacin de
los edictos que deben hacerlos conforme al artculo 5 de la misma ley, una
en el Diario Oficial y tres veces consecutivas en dos diarios de circulacin
nacional; omite la fijacin del edicto en la puerta de su oficina: y la
resolucin final que es similar a la que emite el alcalde en su respectiva
competencia.
Al finalizar el trmite notarial, el notario entregar al interesado un
testimonio que corresponder a la resolucin protocolizada, junto con las
diligencias originales.
Curiosamente el artculo 16 de la ley nada dice respecto a la citacin del
Sndico Municipal, pero inferimos que es necesario hacer partcipe al sndico
debido a que su misin es velar por la legalidad, segn lo dispone el artculo
699 C.C.
Respecto a la titulacin municipal tambin conoce el Notario, segn lo
dispone el artculo 16-A de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdiccin
Voluntaria y otras Diligencias, debiendo observar la Ley Sobre Ttulo de
Predios Urbanos, as como lo dispone el inciso 1 del referido artculo, con
algunas modificaciones relativas a:
- Transcripcin de solicitud al Alcalde.
- La publicacin de edictos se efecta uno en el Diario Oficial y tres veces
consecutivas en uno de los diarios de circulacin nacional.

- La citacin de colindantes debe efectuarse con ocho das previos a la

prctica de la inspeccin.
En ambas formas de titulacin el Notario debe darle cumplimiento al artculo
35 de la Ley del Catastro en lo referente a la ficha catastral.
Los ttulos municipales deben inscribirse en la unidad del Registro Social de
inmuebles del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, 16-A Inciso final.
F. LEYES REGISTRALES
Toda la legislacin en materia de Registro tiene por objeto fundamental la
vigencia de los principios de publicidad, legalidad y seguridad jurdica: as se
desprende de la Ley de la Direccin General de Registros en su
considerando I de la exposicin de motivos de la misma ley y del artculo
683 C.C.
En correspondencia con lo anterior se encuentran los artculos 2247 Inciso
1 y 2254 C.C., relativos a la prescripcin y a su vez sirven de base para la
resolucin final de los jueces al aprobar un ttulo; en ambas resoluciones se
cumple con los principios ya mencionados, sobre todo con el de la seguridad
jurdica, en la expresin sin perjuicio de terceros con mejor derecho.
En lo que respecta a la base legal de la inscripcin y registro de un ttulo
supletorio y/o municipal, la encontramos en el artculo 61 literal A de la Ley
de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas que trata
de los ttulos inscribibles en el Registro y por constituir las diligencias de
titulacin supletoria y municipal el reconocimiento de dominio y/o posesin
por parte de la autoridad o funcionario competente.
La inscripcin del ttulo es ordenada por el Juez, razn por la que el
Registrador no est obligado a establecer errores relativos a las diligencias,
pues las mismas han sido aprobadas por el juez y el registrador tiene por
ciertos los hechos aprobados judicialmente; no obstante para su inscripcin
el ttulo supletorio sigue un procedimiento dentro del Registro (ver captulo
VI de este trabajo) consistente en distintos momentos entre los cuales
tenemos, la presentacin del documento (asiento de presentacin) cuya
fecha ser la misma de la inscripcin artculo 6 de Reglamento de la Ley de
Restauracin del Registro, es decir, que los efectos de la inscripcin
principal inician desde la fecha de presentacin.
Significativo es para el propsito del presente trabajo sealar la existencia
de una ley que se encuentra vigente desde diciembre de 1994, (3) pero que
a la fecha no se est aplicando debido a que esta ley, pretende hacer una
reforma radical en las instituciones vinculadas al Registro de la Propiedad:
nos referimos al Decreto Ejecutivo Nmero 62 que contiene la Creacin del
Centro Nacional del Registro y su Rgimen Administrativo.
En virtud de esa ley la Direccin General de Registros de Comercio y
Propiedad Raz y el Instituto Geogrfico Nacional se fusionarn y pasarn a

formar parte del mencionado Centro Nacional, artculo 2.

A la fecha de la elaboracin del presente trabajo, an es incierta la vigencia
de la mencionada ley, ya que no se encuentra mayor informacin al
respecto, aunque en recientes noticias nacionales se ha podido apreciar la
inestabilidad e incertidumbre en la se encuentran los trabajadores de la
instituciones objeto de reestructuracin a causa de la mencionada ley.
El artculo 9 de la Ley de Creacin del Centro Nacional de Registro establece
que 90 das despus de estar vigente dicha ley, el Director Ejecutivo debe
elaborar un Anteproyecto de Ley que regule la incorporacin de la Direccin
General de Registro y del Instituto Geogrfico Nacional; a la fecha nada se
sabe al respecto.
Las consecuencias en orden de reestructuracin institucional son
insospechadas, pues el Centro Nacional de Registro, ser una entidad
descentralizada del Ministerio de Justicia, artculo 1 ignorndose qu
pasar con el Ministerio de Obras Pblicas, Agricultura y Ganadera en lo
que se refiere al Catastro, cuya ejecucin en la actualidad corresponde al
Instituto Geogrfico Nacional, que a su vez pertenece al Ministerio de Obras
Pblicas.
CITAS BIBLIOGRFICAS DEL CAPTULO III
(1) Mendoza Orantes, Ricardo: Recopilacin de Leyes Notariales y
registrales. 1994.
(2) Ibd.
(3) Boletn de Divulgacin Jurdica, Unidad Tcnica Ejecutora. Ao I, No. 2,
1994.
CAPTULO IV
DEL PROCEDIMIENTO CIVIL
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
EN LA TESIS, FALTAN LAS PGINAS DE ESTE CAPTULO IV. DESDE LAS
PGINAS 47 A LA 63.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
CAPTULO V
ANLISIS COMPARATIVO CON EL TTULO MUNICIPAL
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXX

EN LA TESIS, FALTAN LAS PGINAS DE ESTE CAPTULO V. DESDE LAS

PGINAS 47 A LA 63.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

CAPTULO VI
FASE DE INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E
HIPOTECAS
A) PROCEDIMIENTOS DENTRO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
RAZ E HIPOTECA
En este aspecto de nuestro trabajo de investigacin, nos referimos a la
legislacin que regula en lo pertinente, la manera como tramitar la
Inscripcin y registro, la cual es la fase procedimental a aplicar una vez
finalizados dentro de los tribunales o notarialmente las diligencias de
titulacin supletoria.
Como anteriormente lo hemos mencionado dentro de nuestro trabajo, la
titulacin supletoria en lo referente a la inscripcin y registro tambin tiene
su propia regulacin la cual est establecida tanto en el Reglamento de la
Ley de Reestructuracin del registro de la Propiedad Raz e Hipotecas,
especficamente en su Art. 61 literal A, que trata de los ttulos inscribibles
en el Registro, por constituir las diligencias de titulacin ya sea supletoria o
municipal, el reconocimiento de dominio por parte de la autoridad o
funcionario competente; as como tambin la ley respectiva, las cuales
tienen como punto principal, como ya lo sabemos, el regular el registro de
los bienes inmuebles en las distintas zonas del pas.
Procederemos ahora de una manera breve, a comentar los aspectos ms
importantes de las leyes antes mencionadas, en las cuales se fundamenta la
inscripcin de los inmuebles y posteriormente indicaremos ya sea en forma
plena el procedimiento administrativo a seguir, dentro del registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas; para una mayor comprensin del mismo, la Ley
de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas en su Art.
1, establece que su objeto principal es regular el Registro de los bienes
inmuebles y el de los negocios jurdicos que los afecten, al mismo tiempo
que se pretende mantener la informacin de los mismos.
El Registro establece dos sistemas para la inscripcin, el de folio real y folio
personal, es as como vemos el Art. 5 de la mencionada ley; este habla de la
adopcin de uno de estos sistemas el cual es el de folio real, dicho artculo
menciona que se adopta el sistema de folio real para la inscripcin de
documentos y aquellos instrumentos referentes a cada inmueble ya en el

registro. Finalmente esta ley establece la imperiosa necesidad de crear su

reglamento, tal como lo estipula en su Art. 23.
Con relacin al reglamento, de la Ley anteriormente mencionada, este ya
nos introduce ms al aspecto administrativo-procedimental un registro de
inmuebles, este reglamento estipula como se llevar a cabo la recepcin de
documentos inscribibles entre los cuales se encuentra naturalmente las
diligencias de titulacin supletoria que nos interesa, los alientos de ellos, en
qu horario se debern recibir, el cual es la calificacin que se hace de ellos
y las razones o autos que debern realizarse en los mismos documentos.
Con este reglamento, el Registro pretende fundamentalmente hacer
efectivos *entre otros- los principios sobre los cuales fue creado, tales como:
El principio de Rogacin.
El principio de Inscripcin.
El principio de Publicidad.
El principio de Legalidad.
El principio de Legitimacin.
El principio de Prioridad.
El principio de Fe Registral, entre otros.
Sirviendo de garanta a los derechos de las personas que a l acuden.
Respecto al procedimiento administrativo que se sigue en las oficinas del
Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, para la inscripcin del ttulo
supletorio se observan las siguientes fases:
1- PRESENTACIN DEL DOCUMENTO.
La persona presentar al registro el documento respectivo que desee
inscribir; en el caso que nos ocupa, las Diligencias de Ttulo Supletorio y el
registro de conformidad a lo establecido en sus Arts. 6 y 7 del Reglamento
de la Ley de Reestructuracin del Registro de la propiedad Raz e Hipotecas,
por medio de su unidad de Diario, asentar segn el orden de presentacin
el documento en el libro llamado Libro Diario de presentacin, se anotar en
dicho libro por estricto orden, la hora y el nmero consecutivo que le
corresponda al documento, as como tambin en el documento mismo.
2- CONTROL DE ARCHIVO.
Esta unidad del registro tiene una doble finalidad, por as llamarla, es decir,
que es importante al inicio de la recepcin-inscripcin del documento como
al final, o sea, una vez inscrito, as lo establece el Art. 20 del Reglamento.
AL PRINCIPIO
El control de archivo una vez puesta la razn de presentacin o asiento de
presentacin al documento presentado; es llevado a esta seccin cuando
este documento tiene algunas observaciones que el interesado debe
corregir, aqu se encarga de entregar el documento para que el interesado
las subsane antes de pasar a la clasificacin y confrontacin.

AL FINAL
Una vez confrontado y calificado el documento, ste ingresa al archivo para
que posteriormente esta seccin enve el documento a fotocopia y luego de
los dems trmites de ley le es devuelto al interesado.
3- CONFRONTACIN
En esta fase el documento es revisado y se confronta, en el caso de los
ttulos supletorios, tanto la solicitud inicial con el cartel de dicho inmueble y
a inspeccin realizada en l; para ver as la veracidad de la informacin; as
tambin se verifica que todo est en correcto orden.
4- CALIFICACIN.
Esta etapa del Registro se encarga de que el documento presentado cumpla
con el principio de legalidad. Aqu los documentos son examinados y se
verifica si cumplen con los requisitos legales, generales y especiales; si hay
concordancia con su antecedente, en fin, si cumple con todo el
requerimiento establecido por el Art. 11 del Reglamento, en relacin con los
Arts. 692, 693, 735 C.
5- INSCRIPCIN.
Aqu se elabora una razn en el documento tal como lo dicta el Art. 13 del
Reglamento; una vez calificado dicho documento, si no hay defecto se
procede a ordenar su inscripcin consignando la palabra inscrbase.
La Inscripcin tal como lo manifiesta el Art. 14 del reglamento, es el asiento
que se practica en el Registro de los ttulos sujetos a este requisito.
6- EL DOCUMENTO PASA A LA SECCIN DE FOTOCOPIAS
En esta seccin se saca copia del documento y luego se hace una anotacin
en los libros de dicha seccin, se coloca un sello en el cual se hace constar
la inscripcin y la firma del Jefe de Seccin, todo de conformidad al Art. 16
del Reglamento.
7- EL DOCUMENTO PASA A LA SECCIN DE CATASTRO JURDICO.
El documento es llevado a la seccin de catastro para que sta expida la
ficha de informacin catastral respectiva, donde se asentarn los datos de
documentos inscritos tal como lo establece el Art. 23 del reglamento.
8- PASA A LA SECCIN DE ENTREGA.
Una vez finalizado todo el trmite de confrontacin, calificacin, inscripcin,
etc., dentro del Registro de la Propiedad, el documento pasa a esta Seccin
para su anotacin en los libros de sacas, anotacin en los libros diarios de

presentacin del retiro y fecha de devolucin del documento ya inscrito.

Lo anterior es el procedimiento establecido para la inscripcin de los
documentos con los cuales una persona legitima su derecho de posesin y
dominio ante terceros, ante el Registro de la Propiedad Raz e Hipoteca
especialmente en lo referente a las Diligencias de Titulacin Supletoria que
nos interesa.
Para establecer una mejor visin del procedimiento, presentamos a
continuacin un esquema del mismo:

B) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN Y REGISTRO

Como ya se ha advertido en el desarrollo de nuestro trabajo, el requisito

fundamental que se pretende probar en las Diligencias Sumarias de

Titulacin Supletoria, es la posesin y no la propiedad, de ah que el ttulo
obtenido tenga calidad de supletorio, el cual una vez inscrito, confiere al
titulante la calidad de propietario sin perjuicio del derecho de terceros que
pudieran interponer impugnacin u oposicin a la inscripcin del ttulo.
El ttulo supletorio va a conferir efectos plenos de propiedad a su propietario
despus de los 10 aos transcurridos a la fecha de la inscripcin la cual se
retrotrae a la fecha de presentacin.
Lo anterior obedece al hecho de que las acciones ordinarias prescriben en
20 aos, razn por la cual se dice que la inscripcin del ttulo supletorio
adquiere derecho pleno hasta los 10 aos posteriores. Entendindose que
en dicho perodo, se comprenden los 10 aos de posesin, quieta, pacfica e
ininterrumpida, probada ante los tribunales Art. 2247 C., sumada a los 10
aos posteriores al asiento legal de inscripcin.
Se desprende de lo anterior que el promotor de un ttulo supletorio adquiere
el derecho de legtimo propietario, hasta pasados 10 aos de haber inscrito
el Ttulo Supletorio.
ARANCEL REGISTRAL.
Los derechos de registro que causa la presentacin de las Diligencias
originales del Ttulo Supletorio, ante la correspondiente seccin del registro
de la propiedad, son los que se refiere el Art. 48 ordinal 1 literal a) del
Reglamento del registro de la Propiedad Raz e Hipoteca.
La mencionada disposicin establece para los efectos de clculo la siguiente
regla:
Con un mnimo de 50.00 a los que se adicionar 5.00 por cada millar o
fraccin de millar del valor total del acto consignado en las Diligencias.
CAPTULO VII
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
Como resultado de la investigacin y de la observacin directa, se ha
logrado establecer que en las diligencias de titulacin supletoria, se
cometen muchas irregularidades y vicios, algunos atribuibles a los
tribunales competentes y otros a los litigantes y an a instituciones como el
Instituto Geogrfico Nacional y el Registro de la Propiedad.
En lo que se refiere a los tribunales debido a la delimitacin especial del
problema de investigacin, slo se referir al Juzgado de lo Civil del distrito
judicial de Metapn, pero es posible que tambin haya irregularidades en
otros tribunales del pas. En el tribunal objeto de estudio se ha observado:

- Que en general se tramita con mucha ligereza las diligencias de titulacin

supletoria, es decir, se les considera como un trmite sin importancia, como
una diligencia de segundo orden frente a cualquier juicio y/o diligencia. Este
tratamiento dado al ttulo supletorio se traduce en poca importancia a las
notificaciones. El Sndico se notifica personalmente slo del primer auto y en
adelante lo siguen notificando por una expresin que denota una ficcin
...quien qued entendido y no firma por haberse retirado antes de concluir
esta acta....
- No se respetan los trminos procesales, ni los actos para los que ya se ha
sealado da y hora para su realizacin es decir, que si al interesado le ha
precluido su derecho por razn de vencer el trmino, siempre se le reciben
los testigos con la fecha sealada para el examen, aunque haya
transcurrido mucho tiempo a la fecha sealada en autos.
- La Inspeccin judicial se realiza fuera del trmino probatorio y en algunos
casos no la efecta el Juez. Es decir, se pueden observar una serie de
irregularidades como esta, a pesar de que podra alegarse nulidad por este
hecho.
- La Inspeccin se realiza fuera del trmino ordinario para recibir pruebas,
por constituir una prctica institucionalizada dentro del tribunal en comento,
que la audiencia para el examen de testigos se seala en los dos ltimos
dos das del trmino y slo una vez examinados los testigos se ordena
practicar la inspeccin obviamente fuera del trmino. Cabe sealar que con
respecto a la inspeccin, por regla general se est comisionando a los
Jueces de Paz para que la practiquen y esto sucede desde el ao anterior, es
decir, no hay una sola inspeccin de ttulo supletorio que la practique el
juzgado de lo Civil, evidentemente esto tambin es una irregularidad porque
por jerarqua el Juez de Primera Instancia est facultado va provisin, para
comisionar a un Juez de Paz para realizar tal diligencia ocasionalmente,
segn la circunstancia y no en la generalidad de los ttulos supletorios como
actualmente est sucediendo, debido a esto los Juzgados de Paz del
municipio de Metapn, cuentan con una carga adicional de trabajo.
Con relacin a la actuacin de los litigantes que promueven las diligencias
de titulacin supletoria, puede sealarse lo siguiente:
- Presentacin de escritos con fecha atrasada y en ocasiones hasta sin
fecha.
- Una vez iniciadas en el tribunal las diligencias de titulacin, el tribunal
elabora el cartel o edicto para su respectiva publicacin y su posterior retiro
de dicho cartel es en extremo tardo, ocasionando, retardo desde el inicio de
las diligencias.
- Se observa tambin por parte de los litigantes incumplimiento a lo
preceptuado por el artculo 8 ordinal 2 Procedimientos Civiles en cuanto a
el abandono y desatencin de las causas, pese a ser notificados
debidamente, esta actitud da lugar a la preclusin de los derechos, esta

Irregularidad ya fue sealada al tribunal como responsabilidad institucional.

Encontrndose las diligencias ya en correcto estado para ser aprobadas esto
no puede llevarse a cabo sin haber recibido la ficha catastral segn lo
dispone el artculo 35 de la Ley un catastro, nos parece injustificado, desde
el punto de vista institucional que el Instituto Geogrfico Nacional tenga
extrema tardanza en expedir la ficha y an ms cuando se trata de una
zona an no catastrada como Metapn, pues en tal caso la ficha consistir
en una constancia que simplemente da fe de la existencia de una zona en la
cual an no se ha efectuado levantamiento catastral alguno.
Lo mencionado anteriormente por parte del IGN, tambin constituye causa
de retardo en la tramitacin del ttulo supletorio.
Con relacin a la fase administrativa registral del Ttulo Supletorio en lo que
se refiere a irregularidades, no es mucho lo que se puede manifestar, debido
fundamentalmente a que el Juez ha aprobado y ordenado la inscripcin del
ttulo, no obstante lo anterior se dan irregularidades en el orden de
presentacin de los instrumentos, debido a la corrupcin que se da en las
distintas esferas del estado y el registro no es la excepcin, las ddivas en
el mejor de los casos pueden lograr una agilizacin de la inscripcin, ya que
de otra forma la inscripcin tardara aos.
Todo lo hasta aqu concluido nos permite afirmar, que a nuestro pas le falta
mucho camino por recorrer en la administracin de justicia, pues con
prcticas viciadas como las sealadas anteriormente se genera retardo en
la tramitacin e inseguridad jurdica para los propietarios de inmuebles; por
tal razn es imperativo aplicar correctivos que conduzcan a la superacin y
consolidacin de una eficaz administracin de justicia y una efectiva
coordinacin interinstitucional.
RECOMENDACIONES
Este es el componente de carcter propositivo, es decir, que comprende el
producto de la investigacin, aplicado a la realidad prctica, pensando que
las recomendaciones formuladas sean factibles de adoptarse o
implementarse.
En tal sentido se propone:
- Que la ley que regula la tramitacin del Ttulo Supletorio debe estar
incorporada al Cdigo de Procedimientos Civiles, dada la naturaleza adjetiva
de las disposiciones, pues actualmente se encuentran incorporadas al
Cdigo Civil, lo cual es impropio por razones de Tcnica Jurdica.
- Debido a la inseguridad jurdica a la que se ha hecho referencia, a causa
de la forma masiva en que estn titulando inmuebles, dadas las facilidades
que franquea la ley vigente; nos parece que es imperativo y urgente que el
Gobierno Salvadoreo por medio del Instituto Geogrfico Nacional,
emprenda el Levantamiento Catastral a nivel Nacional y poder declarar en

un futuro muy cercano a todo nuestro pas como zona catastrada.

- Para que los tribunales respeten los trminos procesales del Ttulo
Supletorio consideramos necesario que haya mayor vigilancia por parte de
la Corte Suprema de Justicia, en consecuencia recomendamos que dentro
del Departamento de Auditora Judicial de la Corte Suprema, se cree una
divisin especfica para auditar las diligencias de Titulacin Supletoria en
todos los tribunales del pas, para esto ser necesario que de la solicitud
inicial se remita copia al Departamento de Auditora Judicial del mximo
tribunal.
- Para que la labor del sndico se cumpla con mayor efectividad, nos parece
conveniente que tal funcionario, debera rendir informe peridico sobre
titulaciones al Consejo Municipal. Esta atribucin adicional al seor sndico
municipal, obligara a que los sndicos tengan un papel ms activo y
comprometido con la legalidad.
- Por disposicin expresa de la ley deberan corregirse muchas
irregularidades, para el caso sugerimos que debe reformarse la ley
pertinente a efecto de que la inspeccin se realice dentro del trmino
probatorio y que los litigantes estn prevenidos que hay trminos que
deben respetarse.
- En el mismo proyecto de ley debe establecerse claramente un trmino
para el retiro del cartel o edicto.
- En lo que se refiere a la ley del catastro debe reformarse el Art. 35 a fin
de fijarle trmino al Instituto Geogrfico Nacional para expedir la ficha
catastral, una vez que haya recibido la solicitud a que se refiere la
mencionada disposicin.
- A raz de la visita efectuada a la Alcalda Municipal de la ciudad de
Metapn y por las observaciones efectuadas, recomendamos que las
diligencias de titulacin de predios urbanos pasen a ser del conocimiento
del juez competente; fundamos esta recomendacin en dos aspectos:
primero, la naturaleza de las diligencias en las que debe probarse y
establecer ante el rgano que por excelencia debe resolver los conflictos
con la aplicacin del derecho, por supuesto estamos hablando del rgano
Jurisdiccional.
- Finalmente es necesario que los tribunales cuenten con personal
capacitado, para resolver lo procedente en las diligencias de titulacin
supletoria.
- Todas las recomendaciones anteriores debieran formar parte de un
proyecto de reformas, como el que a continuacin sugerimos:
DECRETO No. ______________
La Asamblea Legislativa de la Repblica de El Salvador,

CONSIDERANDO
I.- Que las disposiciones del Cdigo Civil, relativas al Ttulo Supletorio, datan
desde el siglo pasado y no responden a la realidad actual.
II.- Que tal como estn redactadas, dan lugar a prcticas viciadas que
generan retardo en la obtencin del Ttulo e inseguridad Jurdica para los
propietarios.
III.- Que la forma de titulacin conferida a los Alcaldes Municipales tambin
es generadora de inseguridad jurdica y que es necesario establecer
garantas reales para los propietarios.
POR TANTO:
En uso de sus facultades y a iniciativa del rgano Ejecutivo por medio del
Ministerio de Justicia y oda la opinin de la Corte Suprema de Justicia.
DECRETA LAS SIGUIENTES REFORMAS A LA SECCIN CUARTA DEL CAPTULO
CUARTO, TTULO SEXTO DEL LIBRO SEGUNDO DEL CDIGO CIVIL.
Art. 1.- Refrmase el Art. 699 C., as:
Art. 699 C. El propietario de bienes inmuebles rsticos o urbanos que
carecieren de ttulo de dominio inscrito o que tenindolo no fuere inscribible
y que segn la ley es poseedor de buena fe por ms de diez aos, solicitar
al Juez de Primera Instancia o de lo Civil que se le expida ttulo supletorio
previa justificacin sumaria.
El Juez admitir la solicitud con citacin del sndico municipal que
corresponda segn la ubicacin del inmueble y de la persona de la cual se
adquiri la posesin o de sus herederos.
El sndico municipal deber velar porque se respete la ley y los derechos de
terceros para lo cual ser necesario que se notifique personalmente de
todas las providencias.
Art. 2. Adicinase al Art. 700 los siguientes ordinales:
6 El valor aproximado del inmueble.
7 Si el inmueble tiene cargas reales o personales.
Art. 3. Refrmase el Inc. 1 y agrgase un segundo Inc. al Art. 701 as:
Presentada la solicitud el interesado dispone de 15 das para retirar el edicto
para el efecto de publicarlo por tres veces en el diario oficial, so pena de
declarar desercin.

De la solicitud se remitir copia al Institutito Geogrfico Nacional para los

efectos del Art. 35 de la ley del catastro nacional y del departamento de
auditora judicial de la Corte Suprema de Justicia.
Art. 4. Refrmase el Art. 702 de la manera siguiente:
Art. 702. Pasados 115 das despus de la ltima publicacin se abrirn a
prueba las diligencias, debindose practicar dentro del trmino probatorio
todas las pruebas pertinentes.
Art. 5. Refrmase el Inc. 1 del Art. 703 de la siguiente manera:
Para poder declarar como testigos en las presentes diligencias, ser
necesario que los mismos sean residentes domiciliados en el lugar donde
est ubicado el inmueble y ser propietarios de bienes races.
Art. 6. Se agrega un 2 Inc. al Art. 710 de la forma siguiente:
De todos los ttulos que expide el tribunal bajo la presente ley se llevar un
registro en un libro destinado para tal efecto.
Art. Los ttulos que a la fecha de la vigencia de la presente ley se
encuentren pendientes continuarn tramitndose conforme la ley anterior.
Art. 8. El presente decreto entrar en vigencia ocho das despus de su
publicacin en el Diario Oficial.
DECRETO No. ________________
La Asamblea Legislativa de la Repblica de El Salvador.
CONSIDERANDO
I.- Que la ley sobre ttulos de predios urbanos vigentes desde el 17 de mayo
de 1900, ha sufrido diversas reformas y an no responde a la realidad actual
y es generadora de vicios e irregularidades, que a su vez dan lugar a poca o
ninguna seguridad jurdica.
II.- Que los fundamentos de dicha ley que justifican la competencia del
Alcalde en la titulacin de predios urbanos ya no tiene razn de ser, pues en
la actualidad con el avance moderno a nadie se le dificulta apersonarse a
los tribunales.
III.- Que son los jueces los que disponen de las herramientas legales y
tcnicas para administrar justicia.
POR TANTO:
En uso de sus facultades e iniciativa del rgano Ejecutivo decreta la
siguiente ley derogatoria de la titulacin municipal.

Art. 1. Dergase en todas sus partes la ley sobre ttulos de predios urbanos
y todos los expedientes que actualmente estn conociendo los Alcaldes
pasarn a conocimiento del Juez de Primera Instancia competente, previa
notificacin.
Art. 2 La presente ley entrar en vigencia ocho das despus de su
publicacin en el Diario Oficial.
________________________________
BIBLIOGRAFA
Alessandri, Arturo; Somarriva, Manuel. Curso de Derecho Civil, Los Bienes y
los Derechos Reales.
Barriere, Jorge Alberto; Gua de Estudios de Bienes, separata Mimeografiada.
Browning, David; El Salvador, La tierra y el hombre.
Cabanellas, Guillermo; Diccionario de Derecho Usual.
Callejas, Joaqun Alberto: Evolucin Jurdica del Derecho de Dominio.
Universidad de El Salvador. 1992.
Diccionario Larousse. Ediciones Larousse. Mxico. 1992.
Gutirrez, Ubert, Francisco: Instituciones caducas y obsoletas del Libro II del
Cdigo Civil. Universidad de El Salvador. 1992.
Lpez Meja, Hugo: Separata mimeografiada de Derecho Registral.
Mendoza Orantes, Ricardo: Recopilacin de Leyes Notariales y Registrales.
Editorial Jurdica. 1994.
Ossorio, Manuel: Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales.
Editorial Heliasta. Buenos Aires, Argentina. 1982.
Pallares, Eduardo: Diccionario de Derecho Procesal Civil. Editorial Porra.
Mxico, 1986.
Rivera Argueta, Ren Rolando: Derecho Registral, Contenido y Prctica en la
legislacin salvadorea. Universidad de El Salvador. 1976.