INDICE:

I.

VALUACION COMERCIAL DE UNA EMPRESA...........................................2

1.1. DETERMINAR LOS INGRESOS POTENCIALES:..................................2
1.2. EVALUAR ACTIVOS IMPORTANTES:...................................................3
1.3. COMPARAR EL MERCADO:..................................................................3

II. DEFINICIONES TECNICAS..........................................................................4

2.1. AREA TECHADA:................................................................................... 4
III.

EJEMPLO DE TASACION COMERCIAL DE UNA EMPRESA....................9

3.1.1.

MEMORIA DESCRIPTIVA:...................................................................9

3.1.1.1.

PROPIETARIO:............................................................................. 9

3.1.1.2.

SOLICITANTE:............................................................................. 9

3.1.1.3.

OBJETO DE LA VALUACION:........................................................9

3.1.1.4.

FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN:.........................9

3.1.1.5.

REGLAMENTACIN EMPLEADA:..................................................9

3.1.1.6.

LOCALIZACION:........................................................................10

3.1.1.7.

AREA DEL TERRENO:................................................................10

3.1.1.8.

PERIMETRO:............................................................................. 10

3.1.1.9.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:.....................................10

3.1.1.10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE:..................................................10

3.1.1.11. EDIFICACIN:...........................................................................11
3.1.1.12. AREA TECHADA:.......................................................................11
3.1.1.13. ESTADO DE CONSERVACIN, ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN:. 11
3.1.1.14. TITULACION E INSCRIPCION:....................................................11
3.1.1.15. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:............................12
3.1.1.16. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:.........................12
3.1.2.

VALUACIN:.................................................................................... 12

3.1.2.1.

VALOR DEL TERRENO: VT.........................................................12

3.1.2.2.

VALOR DE LA EDIFICACION: VE................................................12

3.1.2.3.

VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC.....................................12

3.1.2.4.

VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP...............................................13

3.1.2.5.

VALOR COMERCIALDEL PREDIO: VCP.......................................13

I.

VALUACION COMERCIAL DE UNA EMPRESA

UNAP EPITA
Ingeniera de Valuaciones Valuacin de Empresas

Tasar una empresa es un proceso difcil y conseguir un valor equitativo

de venta siempre debe ser su principal prioridad. El valor equitativo de
venta es el monto por el cual la propiedad cambiar de dueo entre
usted y el vendedor cuando ninguno de los dos tiene la necesidad de
comprar y ambos tienen un conocimiento razonable de los datos
relevantes relacionados con la empresa.

I.1. DETERMINAR LOS INGRESOS POTENCIALES:

Por lo general, el enfoque de los ingresos se utiliza cuando se
tasan empresas pequeas y de un grupo reducido de
accionistas. Este enfoque es una manera general de
determinar el valor de una empresa, la participacin en una
empresa o los valores. Cuando utiliza este enfoque, puede
determinar fcilmente el valor de una empresa con uno o ms
mtodos mediante los cuales convierte los beneficios
anticipados de ser el propietario de la empresa. Por ejemplo,
usamos el enfoque de los ingresos para tasar el valor de una
empresa minorista pequea.
Para determinar el valor equitativo de venta, es necesario
dividir la cifra despus de los impuestos por la tasa de
capitalizacin, que es un porcentaje utilizado para convertir los
ingresos en valor. Por lo tanto, el enfoque de los ingresos para
este caso revelar los siguientes clculos:

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I.2. EVALUAR ACTIVOS IMPORTANTES:

Puede utilizar el enfoque de los activos para determinar el

valor de los activos y/o la participacin accionaria de una
empresa. Este mtodo se aplica directamente en funcin del
valor de los activos de la empresa menos los pasivos. El
enfoque de los activos es adecuado cuando las ganancias de
una empresa son pequeas si se las compara con los activos
empleados para generar las ganancias de la empresa. En
nuestro ejemplo, se usar primero el enfoque de los ingresos y
luego se har la evaluacin de los activos para verificar que el
valor calculado con el enfoque de los ingresos es mayor que el
valor de los activos de la empresa.
Una vez que haya terminado con el enfoque de los ingresos, la
evaluacin de los activos de nuestro estudio minorista deber
determinar que el valor equitativo de venta de todos los
activos tangibles, como los equipos, los muebles, el inventario,
etc., no superen el resultado del enfoque de los ingresos de
$76,000. Si es as, el enfoque de los activos ser ms
adecuado para determinar el valor de esta compaa. Si este
fuera el caso, entonces, las ganancias de $19,000 no
justificaran la inversin de la empresa en los activos que
posee.
Si los activos tuvieran el siguiente valor:

I.3. COMPARAR EL MERCADO:

Adems de tener en cuenta el descuento por minora, tambin
debe considerar un descuento por comerciabilidad. Este es un
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monto o porcentaje que se deduce de una participacin

accionaria para reflejar la falta de comerciabilidad. Por lo
general, los tasadores profesionales aceptan que el estndar
de la comerciabilidad (o la liquidez) de los intereses de la
minora de las empresas con un grupo reducido de accionistas
es la obtencin de efectivo en tres das. En otras palabras, los
vendedores de valores cotizados en bolsa dentro de mercados
activos pueden obtener liquidez el tercer da hbil, al precio de
mercado, o muy aproximado, vigente al momento de la venta.
El enfoque del mercado es una forma en la que puede
determinar el valor de una empresa, de su participacin
accionaria o sus valores comparndola con empresas similares,
participaciones accionarias o valores que hayan sido vendidos.
Sin embargo, por lo general es muy difcil que las pequeas
empresas encuentren una empresa similar que haya sido
vendida o una compaa que cotiza en bolsa similar en muchos
aspectos a la compaa en cuestin. El nmero de clasificacin
estndar industrial de la declaracin de impuestos de la
compaa es un buen punto para empezar a buscar una
compaa dentro de la misma industria que sea similar a la
empresa que se est tasando. Puede usar Internet para buscar
un 10k de una compaa pblica. El informe 10k muestra
muchos de los ndices que se deben comparar con la compaa
sometida a tasacin.

II.

DEFINICIONES TECNICAS

II.1. AREA TECHADA:

El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los
techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso.
Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o
mayores alturas; y excluye la proyeccin de vigas, cornisas,
jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados que no
constituyen techos.

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II.2. AREA LIBRE:

En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el
rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin.
En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el
rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente.

II.3. AREA OCUPADA:

El rea total del piso correspondiente que incluye rea techada
y rea libre.

II.4. EDIFICACIONES:
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en
general. (ARTICULO II. A.03).

II.5. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
todas las que se encuentren adheridas fsicamente al suelo o a
la construccin, y no puedan ser separadas de estos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son
parte integrante y funcional de ste, tales como cercos,
instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados,
instalaciones exteriores, elctricas y sanitarias, ascensores,
instalaciones
contra
incendios,
instalaciones
de
aire
acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin
elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos
exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y
otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas
como tales. (ARTICULO II. A.04).

II.6. COPROPIEDAD:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms
personas en los derechos de propiedad de una misma cosa,
mueble o inmueble.

II.7. CASAS EN PROPIEDAD:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman
un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de
propiedad comn, como reas recreativas o de otra ndole y
servicios comunes.

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II.8. CASAS EN QUINTA:

Unidades inmobiliarias de
un conjunto continuo de
sobre un terreno urbano,
pasaje de acceso desde
comn.

propiedad exclusiva que conforman

viviendas unifamiliares construido
que cuenta por lo menos, con un
la va pblica en calidad de bien

II.9. DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso
residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una
edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios
comunes.

II.10. REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN:
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios; y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan
con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.

II.11.

REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD:

El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la

existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn,
sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil.
Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una.

II.12.

VALOR DEL TERRENO:

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y
pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas.
Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la
siguiente manera:
a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del
terreno que corresponda al porcentaje de participacin
que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento
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interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente

registrados.
b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los
porcentajes de participacin de cada una de las secciones
del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al
rea de uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37).

II.13.

VALOR DE LA EDIFICACION:

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr
aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Titulo
II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse
tanto las reas propias de uso privado, cuanto las que le
corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que
son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes
comunes. (ARTICULO II. F.38).

II.14.

VALOR DE LAS AREAS COMUNES:

En caso que no se pueda determinar el valor de las reas

comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la
unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de
la misma se calcular en base al 15 % (quince por ciento) del
valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito
determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos
especiales. (ARTICULO II. F.39).

II.15.

VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES:

En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad

de las construcciones existentes tanto edificaciones principales
como las obras complementarias y las instalaciones fijas y
permanentes.
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y
los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos,
sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la
valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga
el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del
mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de
depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de
conservacin, segn el material de construccin predominante.
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El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la

depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada
(AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE)
VSN= AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar

nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de
conservacin que vara de acuerdo al material de construccin
predominante.
D = P/100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la
siguiente formula:
VE = AT x VUE (1 P/100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin
aparecen en las tablas N 1 ,2 ,3 y 4, segn sea el caso. El
perito deber estimar y justificarlos porcentajes de depreciacin
que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como
muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio
dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como seala el
artculo II. D.34. (ARTICULO II. D.31).

II.16.

VALOR DE LA TASACION:

El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del

valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el
valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los
bienes comunes que igualmente le corresponde.
VTP = VT + VE + VBC
(ARTICULO II. F.40)

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III.

EJEMPLO DE TASACION COMERCIAL DE UNA

EMPRESA
PROPIETARIO: AKROPOLIS INGENIEROS SRL.
SOLICITANTE: AKROPOLIS INGENIEROS SRL.
LOCALIZACIN: Jr. Cajamarca N 125, Oficina N 1101,
Distrito de Puno, Provincia y Departamento de Puno.
FECHA DE TASACIN: 10 de Julio de 2016
VALORIZACIN: US $ 95, 000.00
PERITO: Ing. Percy Michael Aguilar Apaza e Ing. Olmos
Torres Crdova.

III.1. VALUACION
EMPRESA:
III.1.1.

COMERCIAL

DEL

INMUEBLE

DE

LA

MEMORIA DESCRIPTIVA:

III.1.1.1. PROPIETARIO:
AKROPOLIS INGENIEROS SRL.
III.1.1.2. SOLICITANTE:
AKROPOLIS INGENIEROS SRL.
III.1.1.3. OBJETO DE LA VALUACION:
Determinar el valor Comercial del inmueble, para los fines
requeridos por la entidad solicitante.
III.1.1.4. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN:
10 de Julio de 2016
III.1.1.5. REGLAMENTACIN EMPLEADA:
Para la presente valuacin se han empleado, en lo
pertinente, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha
07-05- 2007, efectundose por el mtodo de Tasacin
Directa, la misma que corresponde a la determinacin del
valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin
ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras
fotogrficas.

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III.1.1.6. LOCALIZACION:
Jr. Cajamarca N 125, Oficina N 1101, Distrito de Puno,
Provincia y Departamento de Puno.
III.1.1.7. AREA DEL TERRENO:
El rea ocupada del inmueble es de: 180.33 m.
El porcentaje de participacin en el Terreno matriz es de:
2.38%
La prorrata del rea de terreno matriz que le corresponde
es de: 26.88 m
III.1.1.8. PERIMETRO:
78.20 m.
III.1.1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:
Por el frente, en lnea quebrada de trece tramos que
miden: 3.90m, 2.00m, 1.05m, 0.20m, 0.35 m, 0.20 m,
4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30
m.
Por la derecha entrando en lnea quebrada de cinco
tramos que miden. 3.30 m, 0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y
4.40 m; colindando con los aires comunes.
Por la izquierda entrando, en lnea quebrada de once
tramos que miden: 3.20 m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m,
0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m,
5.10m, colindando con la oficina 1102 y con aires
comunes.
Por el fondo , en lnea quebrada de veinticinco tramos
que miden: 0.85m, 0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m,
0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.60 m
0.70 m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m,
0.20m, 5.75 m, 0.20m, 0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y
0.30 m; colindando con los aires comunes.
III.1.1.10.

DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

Se trata de una oficina ubicada en el piso 3 del centro
Ejecutivo Pardo; a la cual se accede desde el primer
piso a travs de un rea comn de ingreso que
conduce al hall de distribucin, donde se ubica la
escalera de acceso a todos los niveles del edificio y dos
ascensores con capacidad para 8 personas cada uno.
La oficina consta de un ambiente amplio, tres

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ambientes adicionales; uno de ellos con bao; pasadizo

y bao comn.

III.1.1.11.

EDIFICACIN:
CIMENTACIN: Muros de contencin, zapatas,
escaleras, caja de ascensores, cisterna y tanque
elevado de concreto armado.
ESTRUCTURA: Columnas y vigas de concreto
armado.
MUROS: De ladrillo king kong y pandereta, segn el
caso.
TECHOS: Aligerado de concreto armado.
PISOS: De baldosas cermicas y de alfombras,
segn ambientes.
REVESTIMIENTO: Muros tarrajeados y pintados, con
enchape de madera y con enchape de maylica
decorativa, segn ambientes.
CONTRA ZCALOS: De madera.
PUERTAS: Puerta principal de madera apanelada y
puertas interiores de madera contra placada.
VENTANAS: Ventanas con accesorios metlicos, sin
marco con vidrios dobles y semidobles.
ROPEROS: Closet de madera con repisas y puertas
contra placadas.
APARATOS SANITARIOS: De loza vitrificada.
INSTALACIONES SANITARIAS: De tipo empotrado,
con servicio de agua fra.
INSTALACIONES ELCTRICAS: De tipo empotrado,
con servicio trifsico.
OTRAS INSTALACIONES: Telfono, intercomunicador.
COBERTURA: De ladrillo pastelero.

III.1.1.12.

AREA TECHADA:
180.33 m

III.1.1.13.
ESTADO
DE
CONSERVACIN,
ANTIGEDAD
DEPRECIACIN:
Estado de conservacin: Bueno.
Antigedad de la construccin: 21 aos.

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III.1.1.14.

TITULACION E INSCRIPCION:
El inmueble se encuentra inscrito a favor del
propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del
registro de la Propiedad Inmueble de Puno.

III.1.1.15.

ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso
mixto,
comercio
vivienda,
de
alta
densidad.
Actualmente se usa como oficina.

III.1.1.16.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con
vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes pblicas
y domiciliarias de agua, desage, electricidad y
telfono.
III.1.2.

VALUACIN:

III.1.2.1. VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario comercial del
terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito,
al terreno matriz ubicado en la esquina formada por el Jr.
Cajamarca y por el Jr. Lima se le asigna un valor unitario de
terreno de US $ 1,200.00 /m.
Por lo tanto en aplicacin del artculo II.F.37 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:
VT = 26.88 m x US$ 1,200.00 /m
VT = US $ 32, 256.00
III.1.2.2. VALOR DE LA EDIFICACION: VE
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados
de la edificacin y al cuadro de valores unitarios Comerciales
de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de
edificacin de US$ 340.00/m (incluido el 5% por ubicarse en
el piso 11), el mismo que aplicado al rea techada respectiva
y teniendo en cuenta el factor de correccin por
depreciacin, dan a la edificacin el valor de:
VE =180.33 m x US$ 340.00/m x 0.83
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VE =US$ 50,889.13
III.1.2.3. VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC
En aplicacin del artculo II. F. 39 del reglamento Nacional de
Tasaciones; tenemos que el valor de las reas comunes que
le corresponde al predio es:
VAC = US$ 50,889.13 x 0.15
VAC = US$ 7,633.37
III.1.2.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP
El valor total del predio (VTP), ser igual a la sumatoria del
Valor del Terreno (VT) ms el valor de la edificacin (VE), ms
el valor de los bienes Comunes (VBC); o sea:
VTP = VT + VE + VBC
VTP = US$ 32, 256.00 + US$ 50,889.13 + US$
7,633.37
VTP = US $ 90, 778.50
III.1.2.5. VALOR COMERCIALDEL PREDIO: VCP
Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un
factor de correccin de 1.05; teniendo en cuenta el estudio
de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuacin; por lo tanto:
VCP = VTP x 1.05
VCP = US$ 90, 778.50 x 1.05
VCP = US $ 95, 317.42; por redondeo:
VCP = US $ 95, 000.00
SON: NOVENTA
AMERICANOS.

CINCO

13

MIL

00/100

DOLARES

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