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ALEXSANDRO DE SANTANA SOUZA, brasileiro, autnomo, portador do RG n

34.751.661-0 SSP/SP, inscrito no CPF sob o n 283.440.118-76, residente e domiciliado na
Avenida Paran, n 615 - Cajuru do Sul, Sorocaba/SP, vem respeitosamente presena de
Vossa Excelncia, pela advogada que a esta subscreve, propor a presente
AO DE REPETIO DE INDBITO
Contra SCOPEL DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, inscrita no CNPJ sob o n
07.339.221/0001-38, com sede na Rua Estados Unidos, n 2134, - CEP: 01427-002 So
Paulo/SP e LOPES CONSULTORIA DE IMVEIS, inscrita no CNPJ sob o n
08.078.847/0001-09, com sede na Rua Estados Unidos, n 1971 CEP: 01427-002, pelo fatos
e fundamentos a seguir expostos:

PRELIMINARMENTE, cumpre salientar que o Requerente no possui condies

financeiras de arcar com custas processuais e honorrios advocatcios, sem prejuzo ao seu
prprio sustento e de sua famlia, requerendo desde j os benefcios da justia gratuita.
DOS FATOS

Em 27 de setembro de 2009, o Autor firmou com a 1 Requerida um Instrumento Particular

de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autnoma, pelo qual adquiriram, ainda em
fase de loteamento, ou seja, na planta, a Unidade Autnoma situada na Quadra B, lote 49,
do Empreendimento CAMPOS DO CONDE BOSQUE SOROCABA FASE1, conforme
consta na cpia do instrumento, anexa.

O preo total ajustado para o lote foi de R$ 45.782,17 (quarenta e cinco mil, setecentos e
oitenta e dois reais e dezessete centavos), cujo pagamento restou parcelado da seguinte
forma:

Este documento foi assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e FRANCINE DE OLIVEIRA JAQUES. Protocolado em 09/01/2014 s 11:30:28.
Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1000295-72.2014.8.26.0602 e o cdigo 201D74.

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA DO JUIZADO

ESPECIAL CVELDO FORO DA COMARCA DE SOROCABA/SP

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- R$ 233,16 de Sinal
- R$ 233,16 no dia 08/09/2009;
- R$ 284,21 no dia 08/10/2009;

- R$ 1.165,82 no dia 08/12/2009;

- TOTAL R$ 3082,17 (valor da entrada)
No entanto, observa-se do anexo documento emitido pela LOPES CONSULTORIA DE
IMVEIS, denominado Planilha de Clculo que os valores desembolsados pelo Requerido
sob a falsa fundamentao de tratar-se de valor de entrada, na realidade trata-se de
comisses de corretagem pagas indevidamente, alm, ainda de Servio de Assessoria
Imobiliria.
Deste total, apenas o cheque no valor de R$ 233,16 (duzentos e trinta e trs reais e dezesseis
centavos) tinha previso contratual,vez que correspondia ao pagamento do Sinal. O
restante, ou seja, R$ 2.849,01(dois mil, oitocentos e quarenta e nove reais e um centavo)e foi
totalmente destinado ao pagamento de servios de corretores e da imobiliria contratados
pelas Requeridas.

Ocorre, Excelncia, que a cobrana da corretagem e dos servios de assessoria imobiliria

conhecidos pela sigla SATI so indevidos, vez que a remunerao da imobiliria e/ou seus
corretores corresponde a uma obrigao do vendedor do imvel, no caso a 1 Requerida, a
teor do que determina a legislao civil vigente; ao passo que a cobrana do servio de
assessoria representa uma venda casada, expressamente proibida pela lei consumerista.

Em verdade, referidos valores de comisso de corretagem e SATI no integraram o preo do

imvel previsto no contrato, mas foram exigidos como condio do negcio, visto que sem o
pagamento destes a venda seria recusada pelas Requeridas.

Com efeito, a quantia de R$ 2.849,01(dois mil, oitocentos e quarenta e nove reais e um

centavo correspondeu a um pagamento por fora, porquanto no previsto em nenhuma
clusula do contrato de venda e compra do imvel e em nenhum outro instrumento
acessrio, conforme se depreende dos documentos que instruem esta inicial, mormente do
Resumo de Escritura, onde esto discriminados os valores de cada cobrana.

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-R$ 1.165,82 no dia 08/11/2009;

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Previso em contrrio at pode ocorrer, mas no em relao de consumo com contrato de

adeso, pois a experincia comum nos ensina que tal clusula , na verdade, uma imposio
do construtor/vendedor como condio do negcio. Em outras palavras se o consumidor
quiser realmente o imvel ter obrigatoriamente que pagar pelo servio de intermediao.

In casu, o que ocorreu foi uma cobrana indevida, vez que ilegal no que tange a vontade de
contratar dos Autores e abusiva no que se refere transferncia de uma obrigao que no
deles, duas situaes que ensejam a devoluo do valor pago, nos termos dos artigos 876 e
884 do Cdigo Civil.

No sentido de reconhecer a ilegalidade da cobrana versada nos autos, a jurisprudncia do

Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo j decidiu:

APELAES CVEIS Interposies contra sentena que julgou procedente em parte ao

de repetio de indbito. Comisso de corretagem. Venda de imvel. Contratao no mesmo
ato de compra e venda imobiliria e servio de corretagem. Ocorrncia de venda casada,
vedada pelo artigo 39, I, do Cdigo de Defesa do Consumidor. Condenao restituio
em dobro, nos termos do artigo 42 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Majorao dos
honorrios advocatcios. Sentena reformada. (Apelao Cvel c/ reviso n 000630686.2012.8.26.0576 So Jos do Rio Preto Rel. Mario A. Silveira, j. 8 de abril de 2013)

Direito civil contratos - Prestao de servios venda e compra de imvel - Corretagem e

assessoria jurdica venda casada - Cdigo de Defesa do Consumidor - vedao artigo 39 inc. I
devoluo do preo - A contratao no mesmo ato da compra e venda imobiliria com outros
de intermediao (corretagem) e de assessoria imobiliria (assessoria jurdica) sobre o mesmo
empreendimento implica reconhecer a denominada venda casada, vedada pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor no artigo 39, inciso I. (Apelao n 0183974-85.2010.8.26.0100, 35
Cmara de Direito Privado, Rel. Clvis Castelo, j. 30/07/2012, v.u.).

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Em suma, as empresas Requeridas agiram maliciosamente para em conluio transferirem ao

Autor o custo da intermediao de corretagem e outros servios, o que absolutamente
ilegal, primeiro porque alm de no haver previso contratual do pagamento desses servios,
os mesmos foram impostos aos consumidores, caracterizando a prtica vedada pelo artigo
39, I, do CDC; e outra porque so servios que independentemente da denominao que
recebam (intermediao, corretagem, assessoria, etc), devem ser suportados por quem os
contratou, no caso a vendedora do imvel e no os compradores.

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Compra e venda Imvel em construo - Taxa de corretagem e servio de assistncia tcnicoimobiliria - Incumbncia de pagamento atribuda a quem contratou - Abusividade
caracterizada - Devoluo simples Recurso parcialmente provido. (Apelao n 002508216.2011.8.26.0562, Rel. Fortes Barbosa, j. em 28/06/2012)
Ademais, revela destacar que durante toda a negociao envolvendo a compra do imvel,
como a escolha da unidade, o tamanho, a localizao, o preo e as condies de pagamento,
em nenhum momento foi informado ao Autor que ele iria arcar com as despesas de
corretagem e outros servios.

Vale tambm ressaltar que no corpo do contrato no existe nenhuma clusula informando
sobre os valores ou mesmo sobre a obrigao dos Autores em pagar as comisses e servios de
corretagem, o que denota ser uma situao completamente estranha ao instrumento
pactuado entre as partes.

A ilegalidade da cobrana patente e pode ser auferida por vrias vias, a comear pelo
artigo 722 do Cdigo Civil, de cujo teor se extrai que a obrigao de pagar os servios de
corretagem de quem os contrata, e no de quem atrado para o negcio.

Nesse rumo, acrescente-se a ausncia de uma conveno entre as partes definindo de quem
a responsabilidade pelas despesas com corretagem e premiao, o que dentro de uma relao
de consumo, como o caso, impede sejam suportadas pelos compradores, devido falta de
informao adequada, conforme prev o artigo 6, III e IV, do Cdigo de Defesa do
Consumidor.

Alm disso, no se deve perder de vista que em se tratando de um contrato de adeso, ainda
que houvesse previso da transferncia desse nus (pagamento das comisses) aos
compradores do imvel, a clusula prevendo tal obrigao deveria vir de forma ostensiva e
clara, a teor do que preconiza o artigo 54, da legislao consumerista. E isso no ocorreu.

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A contratao de servios de assessoria tcnica imobiliria por meio de simples nota inserida
na proposta de aquisio do imvel pode tambm ser considerada venda casada (art. 39, I,
do Cdigo de Defesa do Consumidor), na medida em que condiciona a venda do imvel
contratao do referido servio (Apelao n 9086619-38.2004.8.26.0000, 7 Cmara de
Direito Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo j. 11/11/2009).

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Segundo ensina Silvio de Salvo Venosa:

Quem usualmente paga a comisso o comitente, na corretagem de imvel civil. Clusula
contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de
ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adeso, notadamente
por aquisio de imvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos tenta transferir tal
nus ao adquirente. A comisso, como regra geral, constitui obrigao a cargo de quem
contratou a corretagem. (Direito Civil, 2009, p. 319)

De outro lado, mesmo que as comisses e demais servios afins estivessem previstos no
contrato, o que no o caso, ainda assim a cobrana seria ilegal, na medida em que se
caracteriza como abusiva, nos termos do artigo 39, I, e artigo 51, IV, ambos do Cdigo de
Defesa do Consumidor.

Segundo o Procon/SP prtica abusiva a cobrana de qualquer importncia a ttulo de

comisso de corretagem nos contratos de venda e compra de imveis novos e/ou na planta
quando o consumidor se dirige diretamente ao stand de venda da incorporadora ou
construtora. Cabe empresa que est promovendo a venda responsabilidade pelo
pagamento da comisso, uma vez que preferiu contratar os corretores para intermediar a
venda ao invs de realiz-las diretamente aos consumidores.

Da mesma forma, considera-se abusiva qualquer clusula contratual que estabelea a

imposio desta cobrana de corretagem ao consumidor, tendo em vista que se trata de
servio no solicitado e no contratado por ele, a chamada venda forada ou casada, prtica
vedada pelo artigo 39, do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Nessa linha:

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Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1000295-72.2014.8.26.0602 e o cdigo 201D74.

Portanto, analisando o instrumento em debate, fcil constatar a ausncia de informao

vlida acerca desse acrscimo no preo do imvel derivado do pagamento dos servios de
corretagem e, consequentemente, a ilegalidade da cobrana feita pelas Requeridas.
Por fim, revela notar que a contratao dos servios de corretagem em apreo foi realizada
entre as Requeridas e no pelo Autor, eis que elas que tinham interesse na aproximao e
venda dos lotes, de modo que segundo a definio do artigo 722, do Cdigo Civil, bem como
as regras gerais de mercado, do contratante a obrigao de remunerar os servios de
corretagem, ou seja, das Requeridas.

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Sobre a cobrana dos servios discutidos nesta ao, a jurisprudncia firme no sentido de
reconhecer o abuso e obrigar a restituio ao consumidor, mormente quando se trata de
venda em stand montado no prprio local da obra, exatamente como o caso. Confira:

Apelao Cobrana indevida Verbas de corretagem Empresa Real Consultoria Imobiliria

que foi contratada pela apelante para realizar a venda das unidades em stand prprio.
Descabida a cobrana das verbas de corretagem dos apelados Servio de assistncia tcnicoimobiliria. Consumidor que no pode ser obrigado a contratar servio que no tem interesse
e vontade. Retirar dos apelados da opo de no contratar o aludido servio constitui
manobra abusiva pela apelante, em clara violao ao art. 39, I, do CDC Recurso, nesta
parte, improvido. TJSP - Apelao Cvel n 0001787-47.2011.8.26.0562

Ademais, fato que no houve ajuste na acepo clssica da palavra, ante a utilizao de
contratos de adeso, sob a forma de contrato-formulrio, o que impede a discusso de seus
termos, consoante o artigo 54, do cdigo consumerista. Apelao Cvel n 2011.804389-9
Campo Grande 26/10/2011.

Isto posto, temos que a cobrana de R$ 2.849,01(dois mil, oitocentos e quarenta e nove reais
e um centavo) foi manifestamente indevida, razo pela qual as Requeridas devem ser
condenadas a devolverem este valor ao Autor, em seu dobro, por tratar-se de cobrana
indevida, ou seja R$ 5698,02 (cinco mil, seiscentos e noventa e oito reais e dois centavos)
acrescida da correo monetria desde o desembolso, e juros de mora a partir da citao.

Em face de todo o exposto, requer que Vossa Excelncia se digna em determinar a citao,
via postal, das Requeridas, para ao final conden-las, de forma solidria, na devoluo EM
DOBRO dos valores pagos indevidamente pelos Autores, equivalente a quantia de R$
5698,02 (cinco mil, seiscentos e noventa e oito reais e dois centavos) devidamente corrigida e
com juros de mora at o efetivo pagamento, julgando-se, assim, TOTALMENTE
PROCEDENTE o pedido da presente demanda, sem prejuzo da condenao de eventuais
custas e honorrios advocatcios de sucumbncia.

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RECURSO INOMINADO AO DE RESTITUIO DE VALORES CUMULADA

COM INDENIZAO POR DANOS MORAIS - PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE
PROCEDENTE PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA COMISSO DE CORRETAGEM IMOBILIRIA DEVOLUO DE VALORES
PAGOS CONTRATAO FEITA PELA INCORPORADORA VENDA CASADA RESPONSABILIDADE SOLIDRIA RECURSO CONHECIDO E NO PROVIDO
SENTENA MANTIDA. Apelao Cvel n 2011.805652-8- Campo Grande- Relator:
Juiz Vilson Bertelli

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Protesta, outrossim, provar o alegado por todos os meios de prova em Direito permitidos,
protestando desde j pelo depoimento pessoal do representante legal das Requeridas, bem
como a oitiva de testemunhas que sero arroladas oportunamente.

Nestes termos,
P. deferimento
Sorocaba, 09 de janeiro de 2014
FRANCINE DE OLIVEIRA JAQUES ALMEIDA
OAB/SP 180797

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D-se causa o valor de R$ 5698,02 (cinco mil, seiscentos e noventa e oito reais e dois
centavos)