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I - INTRODUO
1. Terminologia
1. Localizao e determinao dos Direitos Reais enquanto complexo
normativo dentro do Direito em geral e do Direito Civil em particular
Os Direitos Reais correspondem a um ramo do Direito Civil (enquanto
Direito Privado comum), ao lado do Direito das Obrigaes, do Direito da Famlia e
do Direito das Sucesses. O seu objecto consiste, essencialmente, na regulao do
domnio das coisas. No entanto, o domnio das coisas no exclusivamente
regulado pelos Direitos Reais, j que as normas que integram este ramo do Direito
no respondem a todas as questes que tal domnio pode suscitar, reclamando,
por isso, a sua articulao com outros ramos do Direito, privado e pblico
(designadamente o Direito do Urbanismo ou o Direito Fiscal).
Por outro lado, a expresso Direitos Reais pode ser usada para definir um
Ramo do Direito, mas tambm para referir o conjunto dos direitos subjectivos
regulados por tal ramo de Direito. Neste sentido, so direitos reais o direito de
propriedade, o direito de superfcie, o usufruto, etc.
Neste segundo sentido, pode definir-se direito real como um direito
subjectivo, absoluto e inerente a uma coisa, que permite ao seu titular
determinada forma de aproveitamento jurdico desta1.
So, assim, traos caracterizadores dos direitos reais os seguintes:
a) natureza privada;
b) carcter absoluto;
c) carcter patrimonial;
d) que tm por objecto coisas.
Nenhum dos referidos aspectos exclusivo dos direitos reais, mas apenas
estes os possuem em simultneo.
O Direitos reais dividem-se, tradicionalmente, em trs categorias:
a) Direitos Reais de Gozo: so aqueles que propiciam aos seus titulares o
1
Adaptado de Menezes Leito, Direitos Reais, pp.47. O autor refere-se apenas s coisas
corpreas, adjectivo eliminado no texto, por razes que veremos mais adiante.
aproveitamento directo das utilidades proporcionadas pela coisa, seja pelo seu uso
ou disposio, seja pela apropriao dos frutos que a mesma produza
(propriedade, usufruto, uso e habitao, direito de superfcie, servides prediais e
direito real de habitao peridica).
b) Direitos Reais de Garantia: so aqueles que permitem aos respectivos
titulares obter o cumprimento de uma obrigao, pelo valor da coisa deles objecto
(ou dos respectivos rendimentos), com preferncia sobre os demais credores dos
titulares
dessas
coisas
(hipoteca,
penhor,
direito
de
reteno,
privilgios
directos e imediatos sobre uma coisa. Seriam, por isso, relaes entre um homem
(ou, mais rigorosamente, entre um sujeito) e uma coisa. Os direitos reais
distinguir-se-iam dos direitos de crdito por nestes, a satisfao do interesse do
credor estar dependente do comportamento de um outro sujeito (o devedor), ao
passo que nos direitos reais a satisfao do interesse do titular do direito
resultava directamente do exerccio dos tais poderes directos sobre a coisa,
dispensando, portanto, a colaborao de qualquer outro sujeito.
4.2.
eclticas, mas que se destaca destas por entender que qualquer relao regulada
pelo direito merece ser qualificada como relao jurdica4. (mesmo que no seja
uma relao intersubjectiva). M.H. Mesquita define, por isso, o direito real como
domnio ou soberania de uma pessoa sobre uma coisa. A atribuio, pela ordem
jurdica, deste poder de soberania ao titular implica, necessariamente, a imposio
3
4
Expressa, entre outras, na obra Obrigaes Reais e nus Reais, Almedina, Coimbra,
2003 (3. reimpresso da edio de 1990), pp. 54 e ss.
Nas palavras do autor, [s]em dvida que o Direito s se justifica porque h conflitos de
interesses entre os homens. Mas daqui no decorre que esses conflitos apenas possam
ser compostos ou solucionados atravs de relaes intersubjectivas. A tutela dos
interesses humanos, designadamente dos interesses de natureza patrimonial, pode ser
alcanada no s pela via de relaes de cooperao, mas tambm pela via da ordenao
directa dos bens da sua imediata subordinao aos sujeitos a quem a ordem jurdica
reconhece, verificados certos pressupostos, legitimidade para deles tirar proveito ou para
praticar certos actos que os tm por objecto. [...] No concernente ao direito das coisas,
porm, j se concebe que a relao jurdica se estabelea directamente entre o titular do
direito e o respectivo objecto (ob. cit., pp. 56-57).
universal.
Apesar
de
os
direitos
de
crdito
poderem,
em
certas
das matrias.
6. Situaes jurdicas reais ou propter rem
A par dos direitos reais, existem outras figuras que, sendo, em rigor, direitos
de crdito, encontram-se de tal modo ligadas aos direitos reais que dessa ligao
resultam algumas especificidades de regime. Trata-se das situaes jurdicas reais
ou situaes jurdicas propter rem. A sua ligao aos direitos reais resulta do facto
de o o sujeito passivo ou o sujeito activo ser o titular de um direito real.
Assim, a titularidade de um direito real pode, por si s, atribuir ao titular a
qualidade de devedor ou de credor numa relao jurdica obrigacional.
As situaes jurdicas reais podem ser de trs tipos: obrigaes reais, nus
reais e pretenses reais.
6.1. Obrigaes reais ou propter rem
As obrigaes reais so obrigaes cujo sujeito passivo (devedor) o titular
de um determinado direito real. Assim, o devedor o titular do direito real que d
origem obrigao. Por isso, o devedor varivel: se a titularidade do direito real se
alterar, o novo titular do direito passa a ocupar a posio de devedor na obrigao
em causa. As obrigaes reais dizem-se, por isso, obrigaes ambulatrias.
Constituem
exemplos
de
obrigaes
reais
obrigao
imposta
aos
Como veremos, os direitos reais de gozo no prescrevem (cf. art. 298., n. 3), mas o
decurso do tempo pode conduzir a sua extino se se constituir um direito novo
incompatvel a favor de outrem, atravs do instituto da usucapio. Do mesmo modo,
algumas obrigaes reais podem extinguir-se se se constituir, por usucapio, um direito
real com elas incompatvel.
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Este entendimento, porm, no pacfico na doutrina (embora, at data, possa
considerar-se pacfico na jurisprudncia). Em sentido contrrio ao do texto, vide Miguel
Assis Raimundo, Responsabilidade do adquirente de fraco autnoma por prestaes
de condomnio j vencidas. Ac. do TRP de 9,07,207, Proc. 0753550, Cadernos de Direito
Privado, n. 26 (Abril/Junho de 2009), pp. 48-63) e bibliografia a citada.
10 1 - O imposto devido pelo proprietrio do prdio em 31 de Dezembro do ano a que o
mesmo respeitar.
2 - Nos casos de usufruto ou de direito de superfcie, o imposto devido pelo
usufruturio ou pelo superficirio aps o incio da construo da obra ou do termo da
plantao.
3 - No caso de propriedade resolvel, o imposto devido por quem tenha o uso e
fruio do prdio.
8
garantia.
6.3. Pretenses reais
As pretenses reais so direitos de crdito emergentes da violao da
obrigao passiva universal. Quando algum viole tal obrigao, o titular do direito
v nascer na sua esfera jurdica um direito de crdito contra o autor da violao: o
direito a exigir a restituio, ou a reparao ou a uma indemnizao pelos danos
sofridos. As pretenses reais so, assim, direitos de crdito cujo sujeito activo o
titular de um direito real.
O imposto municipal sobre imveis goza das garantias especiais previstas no Cdigo
Civil para a contribuio predial.
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Bibliografia do Captulo:
MENEZES LEITO, Direitos Reais, pp. 31 - 47 e 85 - 98
PINTO DUARTE, Curso de Direitos Reais, pp. 16 - 23.
SANTOS JUSTO, Direitos Reais, pp. 42 51
ou
insensvel,
tem
suficiente
autonomia
ou
individualidade
(e
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nem menos do que o direito de propriedade, havendo, por isso, outros autores que
no vem razes para atribuir a esses bens incorpreos uma natureza jurdica
nova, diferente da dos direitos reais.
Importa, em todo o caso, distinguir o direito pessoal sobre a ideia inventiva,
que se traduz no poder de exigir que mais ningum corrija, altere, publique com
outro nome, etc., do direito patrimonial. S este ltimo que um verdadeiro direito
de propriedade, pois mais no do que um poder de usar, fruir e dispor de um
modo pleno, absoluto e exclusivo daquela ideia inventiva ou artstica (art.. 1305.).
esta faceta dos direitos patrimoniais de autor que interessa aos Direitos Reais.
No entanto, na medida em que o CCiv prev que tais direitos fiquem sujeitos
a legislao especial e, alm disso, que se lhes aplique subsidiariamente o disposto
no Cdigo Civil para as coisas corpreas (cf. artigo 1303., n.s 1 e 2,
respectivamente), a questo da natureza jurdica dos direitos de autor e dos direitos
da propriedade industrial acaba por ter pouca transcendncia prtica.
Alm dos direitos de autor e da propriedade industrial, devem considerar-se
coisas incorpreas, de acordo com Manuel de Andrade, os direitos, quando eles
possam ser objecto de outros direitos, isto , nos citados casos do penhor de
direitos, da hipoteca de direitos e do usufruto de direitos.
2. O estabelecimento comercial como coisa incorprea sui generis
Dentro das coisas incorpreas podemos distinguir as incorpreas puras e as
impuras ou sui generis, de que exemplo o estabelecimento comercial.
O estabelecimento comercial uma organizao concreta de factores
produtivos. formado por uma ideia organizativa que se materializa em elementos
corpreos como as mquinas, as ferramentas, os mveis, o edifcio, etc.. Dele fazem
igualmente parte certos bens incorpreos como o bom nome no mercado, a relao
com a banca e os fornecedores, direitos de propriedade industrial, etc.. por isso
um bem imaterial radicado num lastro material ou corpreo, que o concretiza e sem
o qual no existe enquanto objecto de tutela jurdica. Por isso, pode considerar-se
uma coisa incorprea sui generis. Com efeito, enquanto a ideia inventiva ou artstica
tutelada pelo Direito independentemente do bem corpreo onde possa estar
integrada, s h
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3. Coisas imveis
O art. 204. refere-se s coisas imveis. No define, porm, o que se deve
entender por imvel, limitando-se a estabelecer o seu elenco:
-os prdios rsticos e urbanos;
-as guas;
-as rvores, arbustos e frutos naturais enquanto ligados ao solo;
-os direitos inerentes aos imveis,
-as partes integrantes dos prdios rsticos e urbanos.
Trata-se de uma noo (ou melhor, de um elenco) normativa e no
naturalstica. S so bens imveis os indicados no artigo 204.. Todas as outras
coisas so mveis.
A distino entre bens mveis e imveis tem interesse em diversos aspectos,
designadamente:
-
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Em contrapartida, para certos efeitos, os bens mveis sujeitos a registo podem ser
equiparados a imveis, vg., para a constituio de hipoteca (cf. 688., al. f)).
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materiais
juridicamente
neles
existentes
desintegradas
ou
naturalmente),
autonomizadas,
mas
para
podem
deles
constiturem
ser
objecto
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materialmente
ligados
ao
prdio,
fiquem
tambm
juridicamente
Lei da gua (Lei n. 58/2005, de 29/12), complementada pela Lei n. 54/2005, de 15/11
e DL n. 226-A/2007, de 31/05, DL n. 97/2008, de 11/06 e DL 100/2008, de 16/06.
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adquirente das rvores, arbustos ou frutos tem apenas um direito de crdito, que
no prevalece se, entretanto, um terceiro vier a adquirir sobre o prdio um direito
real incompatvel. No entanto, o alienante deve permitir a separao e deve ainda
exercer as diligncias necessrias para que a separao ocorra (art.. 880., n.1).
Este regime tem a sua justificao no facto de se considerar que a alienao das
rvores, arbustos ou frutos naturais ligados ao solo incide sobre uma coisa mvel
futura. Deve entender-se que os sujeitos consideraram as coisas no no estado em
que elas se encontram - imveis - mas sim no seu estado de coisas mveis futuras
resultante da separao.
Sendo uma venda de bem futuro, o adquirente adquire apenas um direito de
crdito, s se tornando titular de um direito real quando o bem for presente, ou
seja, quando as rvores, arbustos ou frutos forem separados do prdio, no sendo
todavia necessrio nenhum negcio posterior de transmisso ou constituio do
direito real. Esta construo permite tambm justificar que, nestas alienaes, se
prescinda dos requisitos de forma a que os negcios sobre imveis esto sujeitos.
3.5. Direitos inerentes aos imveis
Incluem-se nesta noo apenas os direitos reais, porque so os nicos
inerentes aos prdios. Os direitos de crdito, mesmo que tenham por objecto um
prdio (como por exemplo o arrendamento), so apenas direitos a uma prestao e
no verdadeiramente direitos sobre o prdio. J os direitos reais incidem
directamente sobre os prdios e so estes que a alnea d) do artigo 204. do CCiv
qualifica como imveis. Convm todavia salientar, como observava Manuel de
Andrade, que estes direitos s constituem coisas no sentido dado quando so
objecto de outros direitos, o que sucede, por exemplo, na hipoteca de um usufruto.
Com efeito, no faria sentido qualificar o direito de propriedade sobre um prdio
como coisa. O interesse desta qualificao tem fundamentalmente que ver com a
sujeio dos negcios de alienao ou constituio de direitos reais menores s
exigncias de forma previstas para os imveis em geral.
3.6. Partes integrantes
So tambm imveis as partes integrantes dos prdios rsticos e urbanos,
isto , as coisas mveis ligadas materialmente ao prdio com carcter de
permanncia. Desta noo, dada pelo n. 3 do art. 204., resulta que s se pode
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individualidade unitria, quer por natureza (uma pedra, um cavalo), quer por aco
do homem que artificialmente as produziu mediante a fuso ou compenetrao
ntima de vrios elementos, cuja existncia fsica se perdeu no todo (o po, uma
moeda, a manteiga).
Disto
resultar,
em
contrapartida,
que
as
coisas
compostas
as
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autnomas.
Apesar de o art. 206. exigir, nas universalidades de facto, que todas as
coisas simples pertenam mesma pessoa, tal exigncia no juridicamente
justificvel, podendo dar origem a diversos problemas. Por exemplo, se vrios
proprietrios de ovelhas as entregarem ao mesmo pastor para que as trate durante
um certo lapso de tempo, no h nenhum motivo para no considerar aquele
rebanho uma universalidade de facto e, assim, poder-se defend-lo atravs de uma
nica aco de reivindicao.
A doutrina fala ainda em universalidade de direito. Trata-se de conjuntos de
bens que no tm qualquer funo econmica prpria, mas que o Direito unifica
para certos fins, nomeadamente para tomar mais fcil e cmoda a sua
regulamentao. Um exemplo a herana. As universalidades de direito no so
coisas (nem simples nem compostas).
6. Coisas fungveis e no fungveis
No art. 207. definem-se coisas fungveis como aquelas que se determinam
pelo seu gnero, quantidade e qualidade. Por exemplo: bananas (gnero), um quilo
(quantidade), da Madeira (qualidade). Consequentemente, sero no fungveis as
coisas que tiverem uma individualidade prpria, distinta de todas as outras.
Para se determinar se uma coisa ou no fungvel no deve usar-se um
critrio naturalstico mas um critrio econmico-social, pois a fungibilidade no
uma caracterstica ou uma qualidade das prprias coisas. Depende antes dos usos
da vida e da vontade das partes.
Para alm da noo de coisa fungvel importa referir a de obrigao genrica,
mencionada no art. 539. do CCiv: "se o objecto da prestao for determinado
apenas quanto ao gnero, compete a sua escolha ao devedor, na falta de
estipulao em contrrio". Uma obrigao genrica assim aquela cujo objecto
uma coisa fungvel. Olhando para a redaco do art. 539., parece que coisa
genrica aquela que se determina apenas pelo seu gnero. Isto est errado, pois
contraria o art. 280. do CCiv, que impe, sob pena de nulidade, que os negcios
jurdicos tenham o seu objecto determinado ou determinvel. Da que no seria
vlido, mas sim nulo um negcio que tivesse por objecto a venda de bananas sem
se determinar, pelo menos, a sua quantidade. Do exposto resulta que uma coisa
genrica uma coisa que se determina (pelo menos) pelo seu gnero e quantidade.
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valor.
8. Coisas divisveis e indivisveis
So divisveis as coisas que podem ser fraccionadas sem alterao da sua
substncia, diminuio do valor, ou prejuzo para o uso a que se destinam (art.
209.).
A noo de coisa divisvel dada pelo art. 209. est correcta, mas tem de ser
interpretada cuidadosamente, porque, em rigor, a diviso implica sempre a
alterao da substncia da coisa. O que interessa que cada uma das coisas
resultantes da diviso continue a desempenhar a mesma funo e a ter o mesmo
uso que a coisa existente antes da diviso. Para alm disso, o valor das fraces
resultantes da diviso ter de recompor o valor do todo. Mas essas fraces tero de
ser autnomas e da mesma natureza.
Coisas indivisveis so todas as outras.
A indivisibilidade das coisas pode resultar da lei (so exemplos os art.s
1376. e 1546.), ou da vontade das partes (ex.: art. 1412.), ou ainda da prpria
natureza das coisas.
A distino manifesta-se em diversas normas jurdicas. Cf., a ttulo de
exemplo, os artigos 842.-A19, 886.-B20, n. 3 e 1052., n. 121 do Cdigo de
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jurdico
de
numerosas
figuras,
como
posse,
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usufruto
ou
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Alguma doutrina autonomiza, a este propsito, um outro princpio, tambm ele ligado ao lado
interno: o princpio da coisificao. De acordo com este princpio, os direitos reais s incidem sobre
coisas ou bens coisificveis. A propsito da noo de coisa, verificou-se que h bens coisificveis e
bens no coisificveis. Recordem-se os bens no coisificveis:
-as pessoas e os bens incindveis da pessoa como o seu nome, a sua intimidade, a sua honra,
a vida, etc.;
-as prestaes e
-as situaes economicamente vantajosas no autnomas.
Sobre os bens no coisificveis no podem incidir direitos reais por fora do princpio da
coisificao. A compreenso do princpio da coisificao pressupe ainda a distino entre a noo de
coisas em sentido restrito e em sentido amplo. No primeiro sentido incluem-se apenas as coisas
corpreas, incorpreas puras e o estabelecimento comercial (que uma coisa incorprea sui generis).
Na noo ampla de coisa incluem-se os direitos coisificados no mbito da figura dos direitos sobre
direitos. No art. 1302. indicam-se os bens que podem ser objecto do direito de propriedade e,
portanto, objecto dos direitos reais. Diz-se a que s as coisas corpreas podem ser objecto do direito
de propriedade regulado neste cdigo. No entanto, este artigo no constitui uma barreira
intransponvel a que as coisas incorpreas possam ser igualmente objecto do direito de propriedade.
Desde logo porque no art. 1303., n. 2, se estabelece que a propriedade intelectual (direitos de autor e
direitos conexos e propriedade industrial) est sujeita s disposies deste cdigo sempre que no
haja normas especiais que as afastem. Nomeadamente, estas figuras podem ser reivindicadas e s as
coisas de que temos a propriedade podem ser reivindicadas. Alguns autores, como Oliveira Ascenso,
defendem que as coisas incorpreas no so objecto do direito de propriedade mas antes objecto de
um direito de exclusivo ou monoplio. O seu titular teria um exclusivo da explorao econmica da
obra. No entanto, o direito de propriedade traduz-se nisso mesmo, na possibilidade de usufruir em
termos exclusivos e absolutos das utilidades da coisa, da sua explorao econmica e por isso que o
art. 1303., n. 2 lhes manda aplicar subsidiariamente as disposies do cdigo civil. Tambm o
estabelecimento comercial, que no uma coisa incorprea pura mas sui generis e no est includo
nos bens referidos no art. 1303., n. 2, pode ser objecto do direito de propriedade (logo pode ser
reivindicado, possudo, defendida a sua posse, etc.). Ora, apesar de o mencionado art. 1302. limitar o
objecto do direito de propriedade s coisas corpreas, a verdade que existem outros preceitos do
Cdigo Civil e de legislao avulsa que prevem a hiptese do estabelecimento ser alienado ou
onerado, o que implica necessariamente que sobre ele incida um direito de propriedade, j que s se
pode alienar ou onerar aquilo de que se proprietrio. Vejam-se, por exemplo, os arts. 94., n. 3,
1112. e 1682.-A do Cdigo Civil. Esta contradio entre o art. 1302. e os preceitos atrs referidos
explica-se porque se pensava, quando se elaborou o actual Cdigo Civil, que iria ser aprovado um
novo Cdigo Comercial, no qual se regularia o estabelecimento comercial, o que no chegou a
verificar-se, pelo que o estabelecimento comercial no tem uma disciplina normativa prpria. Isto
explica, tambm, que no haja no Cdigo Civil nenhuma norma que mande aplicar ao estabelecimento
as disposies deste diploma, semelhana do que acontece para a propriedade intelectual. Mas isso
no constitui um obstculo insupervel sujeio do estabelecimento comercial s regras do Direito
das Coisas. Pode ainda acrescentar-se que o art. 1302. no se aplica ao direito de usufruto, hipoteca
e penhor, que podem incidir sobre outros direitos, isto , podem ter como objecto outros direitos.
31
cumulativamente,
todos
estes
requisitos,
terceiro
protegido, tornando-se titular do direito real. A sua aquisio d-se na data em que
ele regista ou ao fim dos trs anos aps a celebrao do primeiro negcio, se o
32
terceiro tiver registado o seu direito antes do decurso desses trs anos.23
Terceiro para este efeito aquele que, integrando-se numa mesma cadeia de
transmisses sobre o mesmo bem, v o seu direito afectado por um ou mais actos
jurdicos anteriores nulos ou anulveis. importante referir que o art. 291. no
cobre a inexistncia, mas apenas a invalidade (nulidade ou anulabilidade). Por outro
lado, o negcio em que o terceiro intervm s pode ter uma nica irregularidade,
que a falta de legitimidade do transmitente do direito, falta de legitimidade que
resulta do vcio do negcio anterior em que esse transmitente interveio. Se o
negcio com o terceiro tiver qualquer outra causa de invalidade, ele j no pode ser
protegido pelo art. 291..
Voltando ao exemplo: a casa no era presente na esfera de disponibilidade
jurdica do transmitente (Berta) no momento da declarao negocial. Por isso, a
aquisio do terceiro (Celeste) uma aquisio a non domino24, que assim constitui
uma excepo ao princpio da actualidade ou imediao.
Interessa acrescentar que a proteco de terceiro por fora do disposto no
art. 291. s possvel se o bem for presente na esfera jurdica do primeiro
alienante (na tal cadeia sucessiva de transmisses) no momento da declarao
negocial. O problema pe-se porque se A vender a B um bem de que no era
proprietrio mas fazendo-se passar por tal, essa venda nula, nos termos do art.
892. e, portanto, podia pensar-se que estvamos no mbito do art. 291., que
pressupe um negcio inicial nulo ou anulvel. Se mais tarde B vendesse esse bem
a C, este nunca pode vir a ser protegido pelo art. 291., j que o verdadeiro
proprietrio do bem est sempre a tempo de instaurar uma aco de reivindicao
contra qualquer terceiro que venha a celebrar negcios sobre o bem em causa.
Importa ainda referir que, verificando-se todos os pressupostos da proteco
conferida pelo artigo 291., o terceiro que beneficia da proteco conferida pela
norma, adquire efectivamente o direito real sobre ela. Desta forma, uma eventual
alienao posterior j no padecer de qualquer vcio resultante das invalidades
anteriores. Por isso, a hiptese prevista no artigo 291. constitui uma verdadeira
excepo ao princpio.
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24
33
valiosos
no
trfego
jurdico.
Esta
publicidade
faz-se,
34
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oponvel a C.
Se a situao fosse ao contrrio, isto , se A constitusse em beneficio de B
um usufruto e depois atribusse a propriedade plena a C e este registasse primeiro,
ento o direito de B no poderia manter-se, mesmo que posteriormente fosse
registado, porque o seu usufruto abrangido (isto , excludo) pela propriedade
plena de C.
Nada interessa se a aquisio do terceiro foi a ttulo oneroso ou gratuito e se
ele est de boa f ou m f. H alguma doutrina a quem repugna esta concepo de
terceiro, exigindo que a sua aquisio se d a ttulo oneroso e que ele esteja de boa
f para poder ser protegido pelo efeito central do registo. Justificam-se com recurso
aos valores ticos ou de justia que aqui seriam aplicveis. O certo que a lei no
permite exigir esses requisitos e, por outro lado, exigindo-os, estaria a prejudicar
gravemente a certeza e segurana jurdica e, reflexamente, tambm a ideia de
justia. Com efeito, no art. 5., n. 1 do CRPred, onde se consagra o efeito
declarativo do registo, diz-se que os direito sujeitos a registo s so oponveis a
terceiros depois de registados e as nicas excepes que se consagram a esta
inoponibilidade do registo so as aquisies de direitos fundadas na usucapio, as
servides aparentes e os factos relativos a bens indeterminados enquanto esses
bens no forem devidamente especificados e determinados. No se inclui no elenco
de excepes inoponibilidade do registo os casos em que o terceiro adquiriu
gratuitamente, ou os casos em que ele esteja de m f e, por isso, no pode o
intrprete considerar que tendo havido m f de terceiro ou tratando-se de negcio
gratuito, os direitos adquiridos j so oponveis a terceiro, mesmo que no
registados.
Por outro lado, ficaria gravemente prejudicada a segurana dada pelo registo
no trfego jurdico imobilirio se o terceiro s fosse protegido depois de provar que
estava de boa f, sendo certo que o art. 1. do CRPred prev que registo predial
destina-se essencialmente a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em
vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio.
Alm disso, em situaes paralelas (como o caso do artigo 291., referido
supra), o legislador exigiu expressamente a boa f. No o tendo feito no artigo 5.,
n 4 do CRPred, apesar de tal norma ter sido aditada na sequncia de uma intensa
discusso doutrinal e jurisprudencial, no pode o intrprete entender que a mesma
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37
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para poder ser objecto de um direito real autnomo. Caso contrrio, deve estenderse a ela o direito real que recai sobre a coisa principal ou sobre o conjunto.
Este princpio est consagrado no art. 408., n. 2, na parte que diz: se a
transferncia respeitar a coisa indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for
[...] determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuzo do disposto em
matria de obrigaes genricas e do contrato de empreitada; se porm respeitar a
frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferncia s se verifica
no momento da colheita ou separao.
Daqui resulta que o princpio da especialidade tem duas vertentes:
a) vertente das coisas genricas, que abrange as prestaes genricas e as
resultantes de obrigaes alternativas; e
b) vertente das coisas conexas, que inclui todas as coisas que esto ligadas
materialmente coisa principal.
Em relao s coisas genricas (determinadas apenas pelo gnero e
quantidade - art. 539.) interessa salientar que um negcio que tenha estas coisas
como objecto vlido, mas apenas produz efeitos obrigacionais. S com a escolha
(concentrao), que em princpio cabe ao devedor (que o alienante), que se
produzem, imediata e automaticamente, efeitos reais.
O mesmo se passa com as obrigaes alternativas previstas no art. 543., n.
1. O negcio vlido, mas gera apenas efeitos obrigacionais. Feita a escolha, que
normalmente pertence ao devedor, art. (543., n. 2), produzem-se automtica e
imediatamente efeitos reais.
Nestas
duas
situaes,
as
coisas
esto,
maior
parte
das
vezes,
39
Regime diverso vigora no caso dos automveis. Cf. o artigo 2., n. 4 do Decreto-Lei n.
54/75 (que regula o registo automvel), de 12 de Fevereiro. Vide supra, p. 28, nota 10.
28 E, uma vez constituda, todos os locais no atingidos ficam evidentemente livres da servido,
como se se tratasse de quaisquer outros prdios no atingidos originariamente pela servido legal.
Portanto, quando no art. 1546. se estabelece que as servides so indivisveis e que a diviso do
prdio serviente em vrios donos implica que cada poro fique sujeita parte da servido que lhe
cabia, isto significa que as pores que estavam oneradas continuam sujeitas servido e as que
estavam livres mantm-se livres de quaisquer nus, continuando a ser a mesma servido, sem se
dividir ou extinguir parcialmente e sem se separar do prdio a que passivamente pertencia. Ou seja,
dividindo-se prdio serviente, a cada poro caber parte da servido, nos mesmos termos em que era
exercida antes da diviso do prdio.
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direitos de propriedade que incidem sobre o solo onde essas minas ou pedreiras se
encontram.
A individualizao da coisa que se exige neste princpio no impede que
sobre a mesma coisa incidam dois ou mais direitos reais, desde que sejam
compatveis. Por isso os direitos reais limitados no constituem excepo a este
princpio.
simultaneamente
sobre
mesma
coisa.
Essa
graduao
feita
directamente pela lei ou, ento, decorre da regra da prioridade cronolgica, segundo
a qual, havendo mais de um direito real sobre uma coisa em termos incompatveis,
prevalece o mais antigo.
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mesmo prdio dominante, abre-se licitao entre eles (art. 1555., n. 3).
Por ltimo, na venda ou dao em cumprimento do quinho hereditrio os
outros co-herdeiros gozam do direito de preferncia nos mesmos termos que os
comproprietrios (art. 2130.).
3.3. Concurso de direitos reais de garantia
Pode verificar-se concorrncia de direitos de garantia da mesma espcie ou
de espcie diferente. Tambm nestes casos a lei estabelece critrios que permitem a
sua compatibilizao.
Se, sobre o mesmo bem existirem vrias hipotecas, comea por pagar-se a
primeira (isto , a mais antiga) e s depois as restantes, se o valor do bem
hipotecado o permitir (art. 713.).
Os privilgios creditrios por despesas de justia, quer sejam mobilirios
quer sejam imobilirios, prevalecem sobre os demais privilgios (parte inicial do art.
746.).
Estes privilgios por despesas de justia prevalecem ainda sobre as outras
garantias, mesmo anteriores, que onerem os mesmos bens (parte final do art.
746.).
Alm disso, no art. 747. estabelece-se uma ordem de graduao dos
privilgios: primeiro os crditos por impostos, depois por fornecimentos destinados
produo agrcola, etc. Alm dos privilgios creditrios previstos no Cdigo Civil,
h outros consagrados em diversos diplomas. As normas que os prevem
estabelecem igualmente a sua posio relativa. Veja-se, a ttulo de exemplo, o
disposto no artigo 333. do Cdigo do Trabalho.
Qualquer privilgio imobilirio prefere consignao de rendimentos,
hipoteca ou ao direito de reteno, mesmo que estas garantias sejam anteriores,
art. 751..
O direito de reteno prevalece sobre a hipoteca ainda que ela tenha sido
registada anteriormente, nos termos do art. 759., n. 2.
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direito daquela espcie poderia proporcionar. Todo o direito real tende a expandirse (ou re-expandir-se) at ao mximo de faculdades que abstractamente contm.
4.2. A elasticidade como caracterstica de toda a realidade ou dominialidade
Inicialmente considerava-se que este princpio da elasticidade s era atributo
do direito de propriedade. Assim se explicava que a propriedade no era um mero
somatrio de direitos, mas antes uma estrutura homognea, com tal fora
expansiva que podia contrair-se ou expandir-se, dando lugar aos diversos direitos
reais menores e retomando depois o seu volume sem que com isso sofresse
qualquer mutao ou sequer uma diminuio do seu contedo.
Hoje, porm, entende-se que a elasticidade tambm existe nos direitos reais
menores que tenham uma amplitude de poderes suficientes para permitirem um
aproveitamento mais restrito em termos de outro direito real. o que acontece com
o usufruto e ainda com a superfcie e o direito real de habitao peridica.
Mas mais nenhum direito real limitado, seja de gozo, garantia ou aquisio
goza desta elasticidade (dita passiva: a caracterstica de um direito real permitir
que, sua custa, se constituam outros direitos reais). Com efeito, o direito de uso e
habitao no permite a constituio, sua custa, de nenhum direito limitado por
causa do seu carcter intuitus personae, que impede qualquer aproveitamento da
coisa que se traduza em direitos para outrem. Tambm no possvel, custa de
uma servido, constituir outros direitos reais, mas agora porque vigora nas
servides o princpio da inseparabilidade dos prdios a que pertencem, quer activa
quer passivamente. Este princpio da inseparabilidade, previsto no art. 1545.,
significa que as servides sofrem a mesma sorte do prdio a que pertencem: no
podem ser alienadas, hipotecadas ou penhoradas independentemente do prdio
dominante e acompanham o prdio serviente na sua transmisso ou na sua
sujeio a um direito real qualquer. Tambm os direitos reais de garantia no
permitem
constituio
de
outros
direitos
reais
menores,
porque
so
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2. Princpio da Causalidade
2.1. Enunciao do princpio e noo de ttulo
O princpio da causalidade significa que s se podem transmitir ou constituir
direitos reais se existir um ttulo vlido e procedente. A existncia de um ttulo
vlido e procedente , assim, uma condio necessria (conditio sine qua non) para
a constituio ou transmisso de direitos reais.
Para se entender este princpio convm distinguir os conceitos de ttulo e
de modo.
Ttulo, em sentido amplo, no o documento, mas antes toda a justa causa de
atribuio
(com
esta
palavra
procura-se
abranger
toda
constituio
ou
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que se privilegia o sistema do modo e outros ainda em que se exige o ttulo e o modo
para a constituio ou transmisso de direitos reais. Significa isto, em traos
gerais, que h pases onde a constituio de direitos reais depende apenas de um
negcio jurdico vlido e procedente, outros onde necessrio o registo ou a entrega
da coisa (mas no mais do que isto) e, finalmente, outros pases em que se exige
um negcio, vlido e procedente, e o registo ou a entrega da coisa para se
constiturem direitos reais.
Exemplo do segundo caso a Alemanha. No ordenamento jurdico alemo
tambm interessa o ttulo, que tem de existir, mas o direito real s se transmite
com o modo (inscrio no livro fundirio ou tradio da coisa, consoante se trate de
imvel ou mvel.). Neste pas, o conservador, para proceder ao registo, vai averiguar
se o ttulo existe (se existe um acordo de vontades). Todavia, se o ttulo padecer de
nulidades ou anulabilidades, no fica prejudicada a sua inscrio e registo,
transmitindo-se igualmente o direito real. S em casos muito excepcionais isto no
acontece. Vigora naquele pas o princpio da abstraco, isto , o direito real
adquire-se independentemente da existncia de um ttulo vlido e procedente.
Abstrai-se do ttulo (ou melhor, da sua validade) para a adquirir o direito. Noutros
pases, como em Espanha, vigora o sistema do ttulo e do modo. preciso um ttulo
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adquirir nenhum direito real (o que se verifica no caso do art. 291.) ou j o ter
transmitido validamente a outra pessoa e, por isso, no o tem na sua esfera
jurdica (na hiptese do efeito central do registo).
Dito por outras palavras, a aquisio pelo terceiro, em qualquer uma destas
hipteses, no se faz independentemente de um ttulo vlido e procedente e,
portanto, no se trata de casos sujeitos ao sistema do modo, em que se exigiria
(apenas), para a constituio do direito real, o registo ou a tradio da coisa; nem
se trata de situaes em que se abstrai completamente do ttulo, como sucede nos
sistemas onde vigora o princpio da abstraco. O que se verifica que o terceiro
adquire o direito real, embora haja uma irregularidade no negcio em que ele
interveio (a ilegitimidade do transmitente ou causante). Todavia, se nesse negcio
existirem outras irregularidades, o terceiro j no protegido e, assim, no adquire
nenhum direito real.
Da que se afirme que o princpio da causalidade no tem entre ns
excepes
mas
apenas
restries.
que
em
nenhum
caso
se
prescinde
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um
negcio
vlido,
constitutivo
de
direitos
reais,
transmite-se
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3. Princpio da Consensualidade
3.1. Enunciao e consagrao legal
O princpio da consensualidade est intimamente relacionado com o
princpio da causalidade. Este ltimo diz-nos que necessrio um ttulo vlido e
procedente para se transmitirem direitos reais. O princpio da consensualidade
acrescenta apenas que esse ttulo suficiente. No preciso mais nada, nem o
registo, nem a tradio da coisa.
Podemos ento formular os dois princpios do seguinte modo: de acordo com
o princpio da consensualidade, basta um contrato para se constiturem direitos
reais - o ttulo suficiente; atendendo ao princpio da causalidade, esse contrato
tem de ser vlido e procedente, no pode ter irregularidades substanciais nem
formais e tem de ser apto a produzir efeitos reais.
O princpio da consensualidade est previsto no art. 408., n. 1, que
estabelece que a constituio de direitos reais se d por mero efeito do contrato, e
decorre ainda dos arts. 879., a), 954., a) e 939., que atribuem aos contratos de
compra e venda e doao o efeito essencial da transmisso da propriedade ou de
outro direito.
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3.2.
Princpio
da
Consensualidade
dos
direitos
reais
princpio
da
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4. Princpio da Publicidade
4.1. Enunciao do princpio
O princpio da publicidade funciona como compensador do princpio da
consensualidade. Se os direitos reais so oponveis erga omnes e se constituem com
o simples ttulo, necessrio criar mecanismos que permitam a todos conhecer
quem o titular dos bens e se estes tm alguns nus ou encargos. O princpio
impe, ento, a necessidade de existncia destes mecanismos.
S os imveis (e um nmero restrito de bens mveis) esto sujeitos ao registo
porque so os bens econmica, social e politicamente mais importantes. Alm
disso, como se fazem menos negcios sobre estes bens, s eles permitem que haja
meios pessoais, tcnicos e econmicos capazes de proceder ao seu registo.
4.2. Funo e modalidades do registo
4.2.1. Registo constitutivo e declarativo
O registo predial visa dar publicidade situao jurdica dos prdios para,
deste modo, garantir segurana no comrcio jurdico imobilirio. Esta funo,
consagrada no art. 1. do CRPred, traduz-se nisto: se algum quiser saber quem
proprietrio de um prdio ou se existe algum nus ou limitao que onere esse
prdio pode ir conservatria competente informar-se sobre isso. Se o prdio
estiver registado em nome do seu titular, o interessado fica a saber quem ele ; se
existir algum outro direito real limitado a onerar esse prdio e esse direito estiver
registado, o interessado fica igualmente a conhec-lo.
Atendendo eficcia ou ao valor do registo podemos distinguir o registo
constitutivo do registo declarativo, consoante seja condio de validade da
constituio de direitos reais ou seja mera condio de oponibilidade desses direitos
perante terceiros. Assim, no primeiro caso, o direito real s se cria ou constitui
quando, para alm dum ttulo (negcio jurdico ou outro), se regista esse direito.
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Este estado de coisas foi alterado com a reforma do registo predial de 2008,
atravs do Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho. Com efeito, este diploma
aditou ao CRPred o artigo 8-A, que prev a obrigatoriedade do registo de uma srie
de factos a ele sujeitos, nos prazos previstos no artigo 8.-C. O incumprimento do
dever de registar nos prazos referidos implica uma sano, traduzida no pagamento
em dobro dos emolumentos devidos pelo registo, sano prevista no artigo 8.-D.
Assim, o sistema vigente desde 2008 o do registo obrigatrio.
Chama-se a ateno para as normas de direito transitrio constantes do
referido Decreto-Lei, designadamente as respeitantes ao registo de factos anteriores
entrada em vigor das alteraes referidas (cf., em especial, o artigo 33.32).
4.3.1. Efeitos do registo
4.3.1.1. Efeito imediato ou automtico
O primeiro efeito do registo (por isso designado imediato ou automtico)
consiste na presuno de titularidade do direito, em benefcio de quem o bem est
registado (art. 7. do CRPred).
Trata-se de uma presuno ilidvel porque, de acordo com o art. 350., n. 2
do Cdigo Civil, as presunes so ilidveis, salvo disposio em contrrio. Mas a
existncia desta presuno inverte o nus da prova; logo quem alegar e provar que
o direito est registado a seu favor, no tem de provar que o titular do direito, pois
presume-se que .
No entanto, a presuno s ocorre se o registo for definitivo. Se for provisrio
j no h presuno (7. CRPred, a contrario). Todavia, quando o registo provisrio
se transformar em definitivo, a data do registo a ter em conta a data em que foi
feito o provisrio (art. 6., n. 3 do CRPred).
4.3.1.2. Efeito central
Este efeito decorre da natureza declarativa do registo e manifesta-se nos
termos j referidos supra. A natureza declarativa do registo resulta do art. 5. do
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1.3. Limites
A sequela, sendo o poder de perseguir a coisa de que se titular, tem os
limites do correspondente direito real, decaindo quando ele decai, ou por no uso,
quando esse direito real se extinguir por este modo (exemplos: art.1476., n. 1, c);
art. 1485.; art. 1536., n. 1 a) e b); art. 1569., n. 1, a)) ou por usucapio em
benefcio de outrem, ou ainda mediante a proteco de terceiros no caso do art.
291. ou na hiptese do efeito central do registo.
2. Prevalncia
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2.1. Noo
a outra caracterstica dos direitos reais ligada ao lado externo.
Significa que os direitos reais prevalecem sobre os direitos de crdito, ainda
que estes tenham sido constitudos anteriormente, e prevalecem sobre outros
direitos reais que se tenham constitudo posteriormente.
Assim, se A, proprietrio, constituir um comodato em benefcio de B e,
posteriormente, vender a coisa a C, o direito deste ltimo sobrepe-se ao de B que
se extinguir por impossibilidade de cumprimento. Com efeito, C adquiriu um
direito real com eficcia absoluta, logo oponvel a B, e A deixou de ter a coisa na
sua esfera jurdica, pelo que a sua obrigao perante B se tornou impossvel. B
apenas poder exigir uma indemnizao a A, mas no pode exigir a prestao a C
porque o seu direito um mero direito de crdito oponvel apenas a A. Para C, o
negcio A/B res inter alios acta.
Por outro lado, vigora a regra da prioridade cronolgica dos direitos reais
sobre outros direitos reais posteriores, ou seja, constituindo-se dois direitos reais,
total ou parcialmente incompatveis sobre o mesmo bem, prevalece o direito
primeiramente constitudo. Por exemplo, A, proprietrio de um relgio, vende-o
primeiro a B e depois a C. De acordo com a regra enunciada, vai prevalecer o direito
de propriedade de B que afasta o de C. Mas, suponhamos que A primeiro constituiu
um usufruto sobre o relgio em benefcio de B e depois o vendeu a C. Agora, B
torna-se usufruturio, mas C vem depois a adquirir a propriedade de raiz sobre
esse bem que continuava a ser de A e, por isso, podia dispor dela em benefcio de C.
No h aqui qualquer violao de regra da precedncia cronolgica. O que no
podia era C tornar-se proprietrio pleno do relgio porque anteriormente se tinha
constitudo o usufruto em benefcio de B.
2.2. Excepes
Esta caracterstica tem importantes excepes. H casos em que os direitos
de crdito prevalecem sobre os direitos reais constitudos posteriormente e h casos
em que direitos reais posteriores prevalecem sobre direitos reais anteriores.
Exemplos da primeira hiptese so o art. 1057. do Cdigo Civil, onde se
prev a permanncia do contrato de arrendamento, apesar de o senhorio transmitir
o seu direito real.
Para alm deste, h outros exemplos, como a prevalncia do privilgio
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