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Scripta Nova

REVISTA ELECTRNICA DE GEOGRAFA Y CIENCIAS SOCIALES


Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depsito Legal: B. 21.741-98
Vol. XVI, nm. 418 (46), 1 de noviembre de 2012

[Nueva serie de Geo Crtica. Cuadernos Crticos de Geografa Humana]

NEGOCIOS INMOBILIARIOS EN EL FRENTE LITORAL DEL REA METROPOLITANA DE


VALPARASO (AMV): ENTRE LA (DES) PROTECCIN DEL MEDIO NATURAL Y LA
CONSERVACIN DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA UNESCO
Rodrigo Hidalgo
Instituto de Geografa Pontificia Universidad Catlica de Chile

Federico Arenas
Instituto de Geografa Pontificia Universidad Catlica de Chile

Negocios inmobiliarios en el frente litoral del rea Metropolitana de Valparaso (AMV): entre la (des) proteccin del medio
natural y la conservacin del patrimonio cultural de la UNESCO(Resumen)
El borde costero del rea metropolitana de Valparaso se encuentra sometido a una fuerte presin de los negocios inmobiliarios al ser
un espacio cuyo alcance abarca la zona central del pas y en especial a la ciudad de Santiago. Se observan procesos de uso intenso de
reas con alto valor del entorno natural y de deterioro en zonas del patrimonio cultural que deben llamar la atencin de los tomadores
de decisiones de la comunidad en general.
Palabras clave: patrimonio urbano, valorizacin de la naturaleza, negocios inmobiliarios, segunda residencia.

Real estate business in the coastal front of the Metropolitan Area of Valparaiso (AMV):
between (des)protection of the natural system and cultural heritage conservation of UNESCO (Abstract)
The coastal edge of Greater Valparaiso is under strong pressure from real estate to be a space whose scope covers the central region
and especially the city of Santiago. Processes are observed in areas with intensive high value of the natural environment and
deterioration in areas of cultural heritage that should draw the attention of decision makers in the community.
Key words: urban heritage, appreciation of nature, real estate, second home.

Desde hace algn tiempo, el mercado inmobiliario ha cobrado cada vez ms fuerza como agente constructor de ciudad
(Pereira e Hidalgo, 2008; Formiga, 2005), por lo que recientemente la mirada del cuerpo cientfico centrada en los
problemas urbanos y sociales, se ha centrado con mayor detencin en el anlisis de los agentes constructores de ciudad
y, por tanto, especialmente en el mercado inmobiliario[1]. En esta lnea, en el caso de la ciudad de Santiago de Chile, se
han desarrollado trabajos relativos a las empresas y compaas que se encuentran detrs de la gestin inmobiliaria,
centrndose particularmente en las consecuencias socio-espaciales que se dibujan en el territorio y que afectan y
modifican constantemente su desarrollo urbano (Siqueira Bueno, 2005; Hidalgo y Zunino, 2011). Tambin se ha
analizado el rol de las redes informales dentro del desarrollo inmobiliario (Yez, Rehner y Figueroa, 2010).
Ciertas investigaciones tambin se han enfocado en la forma en que los agentes inmobiliarios toman decisiones y se apropian de las
cualidades del emplazamiento o condiciones de sitio de sus proyectos -paisajsticas y de valorizacin de la naturaleza como espacio de
vida- y venden y publicitan estas amenidades como parte del proyecto, afectando normalmente el entorno que rodea al proyecto y sin
considerar la sostenibilidad del recurso que ocupan y explotan (Hermann & Haddad, 2005; Gili Busquet, 2004).
Otros trabajos han enfatizado las implicancias que el negocio inmobiliario tiene sobre los centros histricos de las ciudades,
modificando la estructura social imperante en estos lugares de alta densidad histrica y cultural, desencadenando procesos de
tugurizacin y de gentrificacin, que juegan aparentemente en direccin opuesta, tales como el deterioro y la revitalizacin, pero que

en definitiva provocan un aumento de la renta de las inversiones en dichas zonas. La tugurizacin se traduce en deterioro y con ello en
un descenso del valor del suelo, con lo cual se hace posible mayores niveles de inversin, la que aprovecha y posibilita la reconversin
de lugares bien servidos y ocupados al interior de la ciudad.
A su vez, la gentrificacin (anglicismo no superado en la literatura iberoamericana cuando informa de su propia realidad), da cuenta de
la llegada de poblacin de mayores ingresos hacia las reas centrales en supuesto estado de deterioro, para ser mejorada y reconvertida,
con el consecuente desplazamiento de la poblacin de menores recursos y con la mejora aparente de las condiciones fsico materiales
de los servicios y equipamientos de dichos lugares. Una lectura amplia de este proceso se encuentra en la compilacin anglosajona de
Lees, Slater y Wyly (2008).
Estos dos frentes de anlisis ponen en relevancia el rea de estudio de este trabajo, situada en el frente litoral del rea metropolitana de
Valparaso (AMV), y donde se viven situaciones disimiles que informan, por una parte, de un negocio bullente y, por otra, de un
deterioro deplorable. En el primer caso se encuentra la urbanizacin y casi mxima densificacin de la duna de Concn, situada en el
extremo norte del AMV y, en el segundo caso, el deterioro del espacio patrimonial declarado por UNESCO para una porcin de la
ciudad puerto de Valparaso. Entre ambas comunas est la Via del Mar, ciudad y comuna smbolo de la actividad turstica costera
chilena, y que hoy tambin se ve sometida a fuertes presiones del desarrollo inmobiliario y que no puede ser obviada dada su
importancia como destino de inversin para primeras y segundas residencias, cuyo alcance al igual que sus vecinas, est en directa
relacin a su cercana con la ciudad capital, Santiago.
Es en este espacio costero donde se pretende analizar las distintas dimensiones del desarrollo inmobiliario, haciendo nfasis en la
constante disminucin de las reas de alto valor paisajstico del medio natural, como ocurre con el campo de dunas de Concn y, en el
escaso mejoramiento que ha tenido el rea patrimonial declarada por la UNESCO en el ao 2003 en la ciudad puerto de Valparaso. Lo
anterior da cuenta del exiguo valor urbanstico de la produccin inmobiliaria que se ha llevado a cabo en las ltimas dcadas, basada
en un intenso proceso densificacin de las construcciones en la lnea de costa y un paradojal deterioro del rea patrimonial UNESCO
de la citada ciudad puerto. Develar algunas lneas interpretativas de este fenmeno y otorgar antecedentes empricos, a travs del uso
de los registros de construccin, tambin est en el centro del contenido de este trabajo.

Metodologa y rea de estudio

La metodologa utilizada se bas principalmente en la recopilacin de datos de proyectos inmobiliarios en venta o construccin, en las
principales fuentes de Internet que los ofrecen, tales como Portalinmobiliario.com y Elinmobiliario.com, informacin con la que se
construy de una base de datos, considerando como caractersticas las coordenadas geogrficas (UTM), la direccin (nombre de calle y
nmero), la comuna, el tipo de residencia (casa o departamento), la empresa inmobiliaria, el nombre de proyecto, la superficie de
departamentos, el nmero de pisos, el nmero de departamentos, el nmero de dormitorios y el rango de valor de los departamentos
(en equivalente UF[2]).
Posteriormente, se verific en terreno la base de datos creada y se complet con los proyectos inmobiliarios no encontrados en las
fuentes revisadas. De esta manera se depur la base de datos, llegando a obtener la oferta inmobiliaria actual en las comunas de
Concn, Via del Mar y Valparaso.
Adems, para recopilar datos contextuales, tales como los permisos de edificacin de las comunas de Concn, Via del Mar y
Valparaso, se acudi a las direcciones de obras municipales (DOM) respectivas, a rescatar la informacin. Para el caso de la evolucin
de valores (precios) de departamentos y casas ofertados por los proyectos inmobiliarios en cada comuna, se realiz una bsqueda
exhaustiva de oferta inmobiliaria en la coleccin histrica del peridico El Mercurio de Valparaso, para los aos 1992, 1995, 2000,
2005 y 2009.
El rea de estudio involucra a la tres comunas costeras del rea metropolitana de Valparaso (AMV), esto es Concn, Via del Mar y
Valparaso, las que son parte de la conurbacin Gran Valparaso, junto a las comunas de Quilpu, Villa Alemana y Limache, la que
segn el Censo de 2002 llegaba a una poblacin de 822.829 habitantes y que segn las proyecciones para 2012, superarn el milln de
habitantes. Si a esto se suma la cercana con la ciudad de Santiago y su rea de influencia, se est frente a un universo demogrfico que
bordea los 10 millones de personas, y que se encuentra en promedio a menos de dos horas de tiempo de viaje por tierra.

Negocios inmobiliarios, la transformacin del medio natural y la desvalorizacin del patrimonio urbano
La evolucin reciente de la construccin en las comunas estudiadas
Como se mencion, las comunas en estudio (Concn, Via del Mar y Valparaso), se localizan de norte a sur en la zona costera del rea
metropolitana de Valparaso (AMV), contando la primera de ellas con una poblacin, al ao 2006, de 46.339 habitantes, con un ingreso
autnomo por hogar de $868.587 (1.360 ) y un promedio de habitantes por hogar de 3,5. Por su parte, Via del Mar cuenta con

286.292 habitantes, un ingreso promedio de $540.285 (852 ) y un promedio de 3,6 habitantes por hogar. Finalmente, Valparaso tiene
266.659 habitantes, un ingreso autnomo por hogar de $539.539 (850 ) y un promedio de 3,7 habitantes por hogar (Ministerio de
Planificacin, 2006). Estos datos informan de una geografa social diferenciada de la zona costera del AMV y dan cuenta de una
gradiente socioeconmica que tiene claras implicancias en la oferta inmobiliaria que se genera en este espacio litoral.
Respecto de las obras aprobadas para su construccin, la comuna que posee la mayor cantidad con destino de industria, comercio y
establecimientos financieros para el ao 2008, es la de Valparaso, seguida por Via del Mar y posteriormente Concn, tendencia que
se modifica parcialmente para el ao 2009, donde la mayor cantidad de construcciones destinadas a este fin se encuentran en
Valparaso, Concn y finalmente Via del Mar. Respecto de las construcciones nuevas con destino viviendas, para el ao 2008 stas
son mayoritarias en la comuna de Via del Mar, seguida por Valparaso y finalmente Concn; para el ao 2009 la tendencia se
mantiene (Cuadro 1). El anlisis de estas cifras advierte que para el ao 2009 es en la comuna de Valparaso (seguida por Concn y
Via del Mar) donde se ha construido la mayor cantidad de construcciones destinadas a industria, comercio y finanzas, mientras que es
en la comuna de Via del Mar (seguida por Valparaso y Concn), donde se construyeron ms viviendas. Esta comuna ha mostrado un
claro aumento de la oferta en materia de vivienda, la que se relaciona fundamentalmente con procesos de densificacin en reas
vinculadas a la centralidad tradicional y a la nueva centralidad marcada por la gran superficie comercial del mall Marina Arauco, as
como tambin en sectores de la parte norte, por la segunda lnea de edificacin del borde de mar, en la zona de Reaca, sobre todo en
la cuenca del estero del Marga-Marga.
Respecto de los permisos de edificacin, en general, se aprecia una variacin porcentual positiva de permisos de edificacin en algunos
distritos al interior de las comunas de Valparaso y Via del Mar (Figura 1), principalmente en el centro y plano de las mismas.
Asimismo se observan otros distritos con una variacin negativa de los permisos otorgados entre los aos 2001 y 2010, esencialmente
en el sector norte de Via del Mar (lmite con la comuna de Concn) y en el distrito suroeste de la comuna de Valparaso. Es muy
probable que esta tendencia est dada por un agotamiento de la superficie a densificar, en el borde litoral de dichas comunas, las que
muestra una excesiva urbanizacin en altura que se viene dando prcticamente desde la dcada de 1970.

Figura 1. Variacin anual de permisos de edificacin, 2001-2010, comunas Concn,


Via del Mar y Valparaso.
Fuente: Elaboracin propia en base a DOM Concn, Via del Mar y Valparaso.

Respecto de la variacin interanual de los permisos otorgados en las tres comunas, se aprecia que la de Valparaso ha tendido a la
estabilidad de permisos de edificacin en cada ao, contando con una variacin porcentual interanual cercana a cero, sin embargo, en
un anlisis de mayor detalle se advierte una baja considerable entre los aos 2007 y 2008 la que se recupera en el bienio siguiente,
2008-2009 (Figura 2); dada la magnitud de la variacin ella se podra explicar por una baja en la calidad del registro municipal.

Figura 2. Variacin permisos de edificacin, 2001-2010, Valparaso.


Fuente: Elaboracin propia en base a datos DOM Valparaso.

En relacin a la evolucin de los permisos de edificacin en la comuna de Via del Mar en el periodo 2001-2010, existe una mayor
inestabilidad, pues para 2002-2003 se constata la mayor variacin (negativa), la que si bien es recuperada para el ao siguiente y tiende
a estabilizarse en adelante, presenta en promedio para el resto del perodo, una cierta disminucin.

Figura 3. Variacin permisos de edificacin, 2001-2010, Via del Mar.


Fuente: Elaboracin propia en base a datos DOM Via del Mar.

Para completar el contexto, tambin se realiza un breve anlisis de la variacin de precios en el periodo 1992-2009 en las comunas
estudiadas. Las tres muestran un cambio porcentual positivo, siendo Valparaso la que experimenta la menor variacin positiva en los
valores (en UF) de los departamentos ofrecidos y Via del Mar, la que muestra la mayor variacin (Cuadro 2). Si se mira ms en
detalle, en la comuna de Concn se da una mayor variacin positiva de los valores de departamentos en 1992-1995 y 2000-2005; en

Valparaso, en 1992-1995 y 2005-2009 se dan variaciones positivas, mientras que en 1995-2000 y 2000-2005 estas son negativas,
siendo la nica comuna que muestra variaciones negativas en los valores de las viviendas ofrecidas en proyectos inmobiliarios. Via
del Mar muestra las mayores variaciones positivas entre todos los periodos considerados (Cuadro 2).
Estos cambios de precios tienen que ser ledos con cierta detencin; ellos informan de un fortalecimiento de la concentracin de los
grupos de mayores ingresos en las comunas de Concn y Via del Mar, mientras que la oferta de viviendas en Valparaso tiende a ser
ms variopinta, lo que se traduce en un espacio socio-econmicamente ms diverso, pero no por eso, menos ajeno al inters de
reproduccin de la renta que buscan las inversiones inmobiliarias.

Cuadro 2.
Variacin interanual de precios de departamentos, 2001-2010, Concn, Via del Mar y Valparaso

Variacin UF (%)
Comuna
1992-1995

Concn

Valparaso

Via del Mar

1995-2000

2000-2005

2005-2009

Periodo 1992-2009

1,00

0,00

1,00

0,09

0,52

17,20

-12,74

-13,76

11,00

0,42

2,11

2,18

1,98

2,35

2,15

Fuente: Elaboracin propia en base a anuncios de El Mercurio de Valparaso.

Adicionalmente, cabe destacar que la comuna de Via del Mar es la que concentra un mayor nmero de proyectos inmobiliarios
ofertados entre 1992 y 2009, mientras que Concn es la que presenta el menor nmero. Via del Mar sobrepasa por un gran nmero de
proyectos a las otras dos comunas, en todos los aos analizados, mientras que Valparaso an en los mejores aos no alcanza cerca de
la mitad de proyectos que la primera (Cuadro 3).

Cuadro 3.
Nmero de proyectos inmobiliarios ofertados entre 1992 y 2009, Concn, Valparaso y Via del Mar

N proyectos
Comuna
1992

1995

2000

2005

2009

Concn

Valparaso

15

15

26

29

33

34

21

Via del Mar

Fuente: Elaboracin propia en base a anuncios de El Mercurio de Valparaso.

En el catastro de proyectos inmobiliarios para el ao 2010, se observa que la comuna Via del Mar mantiene su primaca, seguida por
Valparaso y Concn (Cuadro N 4). En el caso de las construcciones destinadas a vivienda del registro del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, se da un orden coincidente, aunque no ocurre lo mismo con la construccin de edificaciones dedicadas a industria,
comercio y servicios financieros, donde Via del Mar se posiciona al final de las tres, por detrs de Valparaso que lidera la lista.

Cuadro 4.
Total de proyectos inmobiliarios nuevos en 2010, comunas de Concn, Via del Mar y Valparaso

Comuna

Proyectos inmobiliarios (N)

Concn

20

Valparaso

29

Via del mar

41

Fuente: Elaboracin propia en base a Portalinmobiliario.com y Elinmobiliario.cl.

En relacin a las caractersticas que poseen los proyectos inmobiliarios indicados en el Cuadro 4, en general, se trata de viviendas de
tipo departamento, con un rango de precios que van desde las 665 UF hasta las 20.500 UF (Cuadro 5). Este rango de precios habla de
una oferta diversa, que abarca a toda la demanda solvente de vivienda, es decir, la de aquellos grupos que con sus propios recursos
pueden a acceder a ella. Aunque tambin da cuenta de la desigualdad de ingresos y la bsqueda de renta por parte de los promotores
inmobiliarios en todos los niveles socioeconmicos de la poblacin. En la porcin de menor valor, estn viviendas que son subsidiadas
por los programas del Estado, para la poblacin de menos recursos, en el lmite de lo que podra considerarse vivienda social y, por lo
general, ubicada lejos de la lnea de costa, lmite natural pero tambin social, ya que solo la poblacin de mayores ingresos puede
acceder a esta amenidad representada por el frente martimo.
Existe, a su vez, una oferta de gran lujo en proyectos muy exclusivos. Hay indicios que una parte no despreciable de esta oferta est
destinada a la segunda residencia y tambin a otros procesos que ya han vivido los pases ms desarrolladas. Por ejemplo, la llegada de
poblacin extranjera de altos ingresos que compra una residencia en Chile y particularmente en las comunas analizadas en este trabajo.
A modo de ejemplo, se puede sealar que en los ltimos cinco aos los permisos de residencia para adultos mayores aumentaron en un
36% y las residencias temporales en un 68%. Se trata de personas de la tercera edad que vienen a radicarse en Chile, buscando un buen
clima, costos menores que en Miami o la costa azul espaola y con calidad de vida y entorno cultural diferente
(Portalinmobiliario.com, 2011).

Cuadro 5.
Proyectos inmobiliarios ofertados al ao 2010 en las comunas de Concn, Valparaso y
Via del Mar, segn tipologa, superficie y precio

Comuna

Concn

Tipo

Inmobiliaria

Proyecto

Departamento

Alborada

Alto Pinares

Departamento

IGS

Aqua de Higuerilla

Departamento

Ro Claro

Condominio Parque Los Romeros

Departamento

Aconcagua

Costa Horizonte

Departamento

Euroinmobiliaria

Costa Lilenes

Departamento

Inpromec

Dali

Departamento

Novara

Edificio Parque Montemar II

Departamento

Besalco

Edificio Vistamar

Casa

Invertur

El Solar de Mantagua

Superficie

Dorm.

Precio en UF

88 118

34

4.299

78,81 - 119,88

23

3.070 - 5.040

14

1.100 - 3.345

43,87 - 130,11

13

1.915

47,7 - 79,2

24

2.200

114,05 - 165,09

34

5.579 - 8.311

51,9 - 124,83

14

2.590 - 6.030

42,63 - 145,86

14

2.737 - 6.215

140

5.500 - 6.000

Departamento

Aconcagua

Geomar II

69,23 - 152,10

24

3.100

Departamento

Alborada

Jardines de Montemar

80,5 - 91,21

2.898 - 3.604

Departamento

Rio Claro

Los Romeros

Departamento

Inpormec

Mar Valle Aconcagua

37,8 - 83,3

13

2.570 - 3.646

Departamento

Alborada

Mirador de Montemar

119,88 - 146,46

34

4.641

Departamento

Aconcagua

Parque Bellavista

59,83 - 83,68

23

2.300

Departamento

Playa Amarilla

Playa Amarilla

34,07 - 92,27

13

2.840

Departamento

El Prado

Prados de Montemar

118,28 - 180,80

34

5.350 - 8.845

Casa

Argenta

Residencias de Montemar

110 140

34

3.990

Departamento

IGS

Rocamar

89,94 - 145,37

24

4.600 - 8.200

1.350

Valparaso

Departamento

Paz

Terraza Pacifico

59,10 - 214,40

24

2.790

Casa

Alto Curauma

Alto Curauma Etapa III y IV

90 - 115,06

34

2.291

Casa

Aconcagua

Alto Laguna

79,23 - 91,11

2.440

Departamento

RVC

Alto Placeres

41,57 - 75,91

23

1.437 - 2.624

Departamento

Carrara

Baha Mirador Torre B

30,30 - 63,42

13

885 - 2.401

Departamento

RVC

Barrio Bosque Ingles

35,40 - 71,39

13

950 - 1.999

Departamento

SERINCO

Borde Baha

32 - 94,5

14

1.240 - 4.992

Casa

Aconcagua

Bosques de Curauma

106 133

34

3.710 - 4.122

Casa

ENACO

Casas Puerta del Sol

56 74

1.326

Departamento

Puangue

Cerro Paraso

36,68 - 70,64

13

837 - 2.255

Departamento

Pacific Architecture

Condominio La Matriz

665

Casa

Inmobilia

Condominios Bosques de Curauma

Departamento

Nuevo Puerto III

Costa Mirador

Departamento

Novaterra

Faldeos de Curauma

Casa

Aconcagua

Fundadores

73 92

Departamento

Aconcagua

Jardn Suizo

55,4 - 76,0

Casa

Wood Inmobiliaria

Jardines de Curauma

98 113

2.834 - 3.650

Departamento

Wood Inmobiliaria

Jardines de Curauma

38,76 - 72,44

13

1.284 - 2.262

Casa

Pehuenche

Las Brisas de Curauma

78 97

1.510 - 1.995

Departamento

PAZ

Mirador Portales

30,4 - 60,9

13

990

85,22 - 226

1.890

26,67 72

12

890 - 2.048

2.098

34

1.996

1.250

Departamento

Aconcagua

Parque Curauma

52,03 - 67,96

23

1.100 - 1.597

Casa

Aconcagua

Parque Kenrick

102,87 - 115,95

3.177

Departamento

Aconcagua

Parque Laguna

31,3 - 52,7

12

1.174 - 1.914

Departamento

Progesta

Parque Portales

38,63 - 91,70

13

990 - 3.373

Departamento

Puangue

Playa Paraso

39,8 - 68,28

13

1.210

Casa

Portal de Curauma

Portal de Curauma

103 126

2.636

Departamento

RVC

Terra Placeres

36,20 - 75,40

13

1.610 - 2.290

Departamento

ISN

Valparaso Park

Departamento

Vista Baron

Vista Barn

Departamento

P&C

Vista Pacifico

1.990

38,3 - 61,98

12

1.396 - 2.126

77,21 - 85,21

23

2.350 - 2.950

Via del Mar Departamento

2 Norte

2 Norte

52,25 - 83,94

13

2.472 - 4.524

Departamento

Aconcagua

Altos de Via

42,3 - 86,1

23

1.800 - 3.000

Casa

Aconcagua

Altos de Via II

107 142

34

4.479

Departamento

Vimac

Allegro

40,34 - 127,44

13

1.990

Departamento

Atlntico S.A

Atlntico

48,3 -78,6

23

1.500 - 2.850

Departamento

Tecsa

Bicentenario I

44,38 - 91,83

13

1.585 - 4.073

Departamento

Bravo Izquierdo Argenta

Boulevard del Sol II

28,95 - 78,47

13

1.255 - 4.240

Departamento

Bravo Izquierdo Argenta

Boulevard Via

28,82 - 82,2

13

1.132 - 3.694

Departamento

Rio Napo

Brisas

49,89 - 59,1

790 - 1.140

Departamento

Imagina

Concepto Aquamar

40,32 - 74,76

13

1.578 - 2.842

Departamento

Inmobilia

Condominio Vina Club

41,9 - 103,89

14

1.728

Departamento

Viconsa

Cumbre Reaca

45 - 115

23

2.134

Departamento

Aliter

El Dante

54,24 - 97,62

23

2.495 - 5.602

Departamento

Los Sargazos

Jardn del Mar

74,9 - 117,3

24

3.150 - 4.950

Departamento

Inversiones Adfin SA

Las Caracolas

41,97 - 88,07

13

1.500 - 3.474

Departamento

Las Acacias

Las Cortezas

63,15 - 116,9

23

2.033 - 4.393

Departamento

RVC

Los Castaos

56,23 - 146,64

24

3.476 - 6.100

Departamento

El Remanso

Los Templarios

50,12 - 66,73

23

1.592 - 2.067

Departamento

Numancia

Marina Poniente

34,57 - 134,44

13

1.648

Departamento

Ciudad Nueva

Mirador del Valle

52

980 - 1.200

Departamento

Novara

Miramar II

35,11 - 78,11

13

1.374 - 4.762

Departamento

Penta

Miramar Reaca

83,3 - 162,38

24

4.056 - 7.700

Departamento

Murano

Murano

72 - 108,66

24

3.500 - 6.197

Departamento

Grupo El Horizonte

Parque Lesonia

26,93 - 95,91

13

1.478 - 5.443

Departamento

ISN

Recreo Park

61 98

23

2.445 - 4.761

Departamento

Grossman

Santa Fe del Mar

140

5.690

Departamento

Priewer

Sevilla

63,8 - 92,6

23

1.910 - 3.420

Departamento

ICOM

Sotavento

119 - 220

34

3.890

Departamento

Sporting

Sporting

13

1.655

Departamento

Solari

Stella Maris

26

4.550 - 20.500

74 - 322

Departamento

PAZ

Sun City

32,78 - 57,53

13

1.490

Departamento

Paz

Sun City II

29,41 - 55,34

13

1.225

Departamento

Alborada

Terremolinos

Departamento

Alborada

Uno Norte

Departamento

RVC

Uno Poniente

Departamento

Kreativa

Viana

Departamento

Villanelo

Villanelo

Departamento

Puangue

Vina Plaza 4

Departamento

Inmobilia

Via Club

Departamento

Weisser

Via Oriente

28,3

1.420

40,43

2-3

949 - 1.439

40,56 - 140,05

1-3

2.391 - 6.950

76,78 - 84,80

2-3

1.482 - 3. 989

82,55 - 115,36

2-4

3.133 - 6.307

37,81 - 70,13

1-3

1.342

34,7 - 93,55

1-4

1.728

34,84 - 76,33

1-3

1.830 - 4.260

Departamento

Puangue

Via Plaza III

40,70 - 74,17

1-3

1.517

Fuente: Elaboracin propia en base a Portalinmobiliario.com y Elinmobiliario.cl.

El anlisis detallado del Cuadro 5 indica que la comuna de Concn cuenta con dos proyectos con viviendas de tipo casa, cuyos valores
oscilan entre 3.990 y 6.000 UF; los departamentos, en tanto, varan entre las 1.100 y 8.311 UF. Valparaso tiene diez proyectos con
viviendas de tipo casa, con valores entre 1.326 y 4.122 UF; los proyectos de departamentos tienen valores desde 667 hasta 4.992 UF.
En el caso de Via del Mar, se registra un proyecto con viviendas de tipo casa, con un valor de 4.479 UF; los departamentos, en tanto,
varan entre 790 y 20.500 UF. De esta manera se advierte que la oferta inmobiliaria de menor valor se encuentra en la comuna de
Valparaso (departamentos), mientras que la ms costosa se localiza en Via del Mar. Sin embargo, es en Concn donde se da una
menor oscilacin entre los precios de viviendas nuevas.
Lo anterior se relaciona directamente con el ingreso autnomo promedio por hogar de cada comuna, siendo Concn la que posee un
mayor indicador de este tipo, superando por mucho a Via del Mar, la comuna que le sigue y que se ubica levemente por encima de
Valparaso en este indicador.
En cuanto a las empresas inmobiliarias responsables de los proyectos (Cuadro 6), la con mayor presencia en el rea de estudio es
Aconcagua, seguida de Alborada y RVC. Un anlisis por comuna muestra situaciones dispares, con un predominio en la comuna de
Concn de las inmobiliarias Aconcagua y Alborada (con tres proyectos cada una); en la comuna de Valparaso de Aconcagua (con siete
proyectos) y RVC (con tres proyectos) y; en el caso de Via del Mar, Aconcagua, Alborada, Bravo Izquierdo Argenta, Paz y Puangue
(con dos proyectos cada una). Estos datos dan cuenta de una alta concentracin en el mercado de la vivienda, en el frente litoral del
AMV, el que aparece dominado por unas pocas empresas.

Cuadro 6.
Inmobiliarias predominantes en comunas de Concn, Valparaso y Via del Mar

Inmobiliaria

Aconcagua

N de proyectos

Comunas

12 Concn, Valparaso, Via del Mar

Alborada

5 Concn, Via del Mar

Bravo Izquierdo Argenta

2 Via del Mar

Inmobilia

3 Valparaso, Via del Mar

Inpormec

2 Concn

ISN

2 Valparaso, Via del Mar

Novara

2 Concn, Via del Mar

PAZ

4 Concn, Valparaso, Via del Mar

Puangue

4 Valparaso, Via del Mar

Ro Claro

2 Concn

RVC

5 Valparaso, Via del Mar

Wood Inmobiliaria

2 Valparaso

Fuente: Elaboracin propia en base a Portalinmobiliario.com y Elinmobiliario.cl.

Entre la desproteccin y la desvalorizacin: los casos de las dunas de Concn y del rea patrimonio UNESCO de Valparaso
Respecto a la localizacin de los proyectos inmobiliarios en la comuna de Concn (Figura 4), se aprecia una concentracin de estos en
el sector de las dunas costeras, ubicndose all los departamentos ms costosos, con vista al mar.

Figura 4. Localizacin de proyectos inmobiliarios nuevos, comuna de Concn,


2010.
Fuente: Elaboracin propia.

Las dunas de Concn corresponden a un espacio de alto valor paisajstico y natural, la originalidad del campo dunario de Punta ConCon es el estar constituido por dunas antiguas que se encuentras colgadas sobre una terraza marina a ms 30 metros sobre el nivel del
mar (Castro y Andrade, 1990). Sin embargo, este espacio dunario ha sido sometido a una intensa ocupacin por parte de los proyectos
inmobiliarios descritos, obviando la particularidad del sistema natural que lo componen. Las dunas son unidades de alta fragilidad
ambiental, que cumplen importantes funciones en la interfase marino terrestre para la proteccin de la vida tierra adentro, as como
tambin en la oferta de hbitats particulares para plantas y animales, destacando la avifauna, por lo que corresponden a uno de los
ecosistemas ms dinmicos de la tierra (Castro y Morales, 2006).
Las figuras legales de proteccin de ese espacio son dbiles y no vinculantes. Las dunas de Concn son Santuario de la Naturaleza, los
que corresponden a lugares terrestres o marinos que ofrezcan posibilidades especiales para estudios e investigaciones geolgicas,
paleontolgicas, zoolgicas, botnicas o de ecologa, o que posean formaciones naturales, cuya conservacin sea de inters para la
ciencia o para el Estado (extrado de Moreira, 2005:102, la cita original es del artculo 31 de la La ley 17.288 de 1970 sobre
Monumentos Nacionales). Las dunas de Concn fueron declaradas Santuario de la Naturaleza por el Ministerio de Educacin, a
travs del Decreto N 481 del 5 agosto de 1993. Cubra una superficie de 45 hectreas, que qued reducida a 12 por el Decreto N 106
del 9 de marzo de 1994 (Moreira, 2005:102).
Lo anterior est demostrando que el retroceso de la superficie protegida de las dunas de Concn est en directa relacin con el
favorecimiento del negocio inmobiliario, asociado a los proyectos descritos en el acpite anterior. Los edificios en altura, construidos
sobre la duna, explotan en su venta la vista al mar. Estos corresponden a elementos de fragmentacin del espacio, donde la altura y
densidad de la construccin ms que estar determinada por los instrumentos de planificacin urbana se explican por la capacidad
econmica y tcnica de los inversionistas.
La Figura 5 muestra como estas edificaciones en la lnea de costa determinan la geografa social del espacio urbano (Osorio, 2010). En
ella se aprecia como el valor del suelo y el estatus socioeconmico desciende en la medida que aumenta la distancia a la lnea de costa,
al punto que a partir de cierta distancia comienzan a aparecer conjuntos habitacionales de vivienda social.

Figura 5. Variacin del valor del suelo, estatus socioeconmico y densidad de


poblacin segn distancia de la lnea de costa.
Fuente: Osorio, 2010.

En tanto, en la comuna de Via del Mar (Figura 6), se observan todos los proyectos inmobiliarios nuevos localizados en el centro
urbano y se detectan al menos tres concentraciones principales. Una en el rea del centro tradicional de la comuna, la que se vio
potenciada por el mejoramiento de la calle Viana vinculada al soterramiento del antiguo ferrocarril de Santiago a Valparaso, cuyo
trazado se convirti en el MERVAL, Metro Valparaso, que une a las comunas de Valparaso y Limache al interior del AMV. Esta obra
mejor notablemente la conectividad de los lugares cubiertos por el MERVAL y a su vez fue factor de desarrollo inmobiliario

importante para Via del Mar. Otra zona de concentracin corresponde al rea norte de la comuna, con el estero Marga-Marga como
eje principal. Un tercer lugar de cambio se relaciona con la subcentralidad constituida a partir del ya mencionado mall Marina Arauco,
la que est generando procesos de renovacin y gentrificacin de los espacios circundantes. Asimismo, se advierte que en estos focos
de concentracin comercial se concentran principalmente viviendas con valores entre 2.000 y 5.000 UF, donde las residencias de
mayor valor se localizan en el norte, hacia el lmite con la comuna de Concn (la de mayor ingreso autnomo promedio).
Por otra parte, se advierte una localizacin preferencial de los nuevos proyectos inmobiliarios cercana al borde costero, aunque
prcticamente ninguno de ellos cuenta con vista a dicho atractivo, dado que la lnea de costa agot su espacio constructivo en la dcada
de los noventa (ver el trabajo de Castro y Villagrn, 1998, y de Negrete, Allesh, Alvarez y Schweitzer, 2000). Otro aspecto que resalta
del anlisis, es que la localizacin respecto a la distancia a la lnea de costa es el factor principal de valorizacin de los
emprendimientos inmobiliarios, pudiendo tener esto consecuencias en el desencadenamiento de procesos sobre el sistema natural, que
pueden desembocar en riesgos para la poblacin que los habita.

Figura 6. Localizacin de proyectos inmobiliarios y densidad comercial, comunas


de Concn, Valparaso y Via del Mar.
Fuente: Elaboracin propia.

En el caso de la comuna de Valparaso, se advierte que los nuevos proyectos inmobiliarios tienden a localizarse de manera ms
dispersa en la zona urbana, indistintamente entre el plano y los cerros. Sin embargo, destaca una concentracin de proyectos fuera del
rea urbana, cuyos valores fluctan entre las 900 UF y 5.000 UF.
A diferencia de lo constatado en la comuna de Via del Mar, en Valparaso los proyectos inmobiliarios no muestran una tendencia a la
localizacin en zonas de gran densidad comercial, sino ms bien estos se aprecian dispersos y sin un patrn establecido. La explicacin
puede estar asociada a la topografa de la ciudad, la que provoca que el suelo plano sea es particularmente escaso y sus cerros acten
como verdaderas barreras al desarrollo inmobiliario en altura. En esta comuna los proyectos con residencias ms costosas se
encuentran en el sector del Cerro Artillera, en la zona oeste, donde se localiza el segundo foco de densidad comercial de la ciudad.
La situacin de Valparaso debe ser analizada de modo particular dado que ella alberga un rea patrimonial declarada por UNESCO en
2003, la que ha mostrado una contradictoria evolucin. Por una parte, la zona patrimonial, al ser restrictiva en trminos de nuevas
edificaciones, provoca que ellas se concentren o dispersen hacia otros espacios de la comuna, tal como se aprecia en la Figura 6. Es
muy probable que muchos de estos emprendimientos estn generando procesos de gentrificacin al localizarse en algunos de los cerros
de Valparaso, habitados por poblacin de ms bajos recursos.
Por otro parte, contrariamente al efecto esperado en el rea patrimonial de Valparaso, ella ha mostrado signos de deterioro y escasa
inversin desde el ao 2003. La Figura 7 muestra en detalle la variacin del ndice de Desarrollo Socioeconmico[3] para las 23
hectreas que corresponden al rea patrimonial, entre los aos 2002 y 2011. Se observan cambios regresivos en la composicin del
estatus socioeconmico de algunos lugares, los que pueden estar relacionados con prdida de poblacin. Esto, por ejemplo, ocurri con
la explosin de la red de gas domiciliario en la calle Serrano, en febrero de 2007, la que dej 31 edificios con daos graves y 72
locales comerciales afectados, adems de 26 inmuebles con derrumbes parciales y destrozos de vidrios a tres cuadras a la redonda
(Canales, 2008) (Figura 8).
En trminos de morfologa y funciones urbanas, destacan algunas transformaciones de la actividad productiva en los cerros Alegre y
Concepcin, vinculados a la actividad de ocio y turismo, con nuevos usos de hotelera y gastronoma, en donde se ha podido observar
un importante paso desde la funcin residencial haca la actividad descrita (San Martn, 2011). Es posible que detrs de estas
modificaciones en el uso del suelo se est desplazando poblacin de esa zona y con ello, generando un proceso de desarraigo y
desvinculacin de la poblacin portea tradicional de esos lugares.

Figura 7. Variacin del ndice de Desarrollo Socioeconmico en el rea patrimonial


UNESCO
de
Valparaso,
2002-2011.
Fuente: San Martn, 2011.

Figura 8. Daos en fachadas de edificios luego de la explosin de la red de gas


domiciliaria de febrero de 2007.
Fuente: coleccin personal de los autores.

Del anlisis efectuado queda de manifiesto un escaso inters por invertir y desarrollar actividades econmicas en el rea patrimonial, lo
que se explicara por la baja rentabilidad y por las supuestas trabas que implica e impone la declaracin UNESCO. Este resultado da
cuenta tambin de factores estructurales, que escapan de esta investigacin, y que dicen relacin con problemas de gestin por parte de
las estructuras pblicas involucradas, las que no han sido capaces con sus planes y programas de acelerar el mejoramiento y
conservacin de esa porcin de la ciudad puerto de Valparaso.

Consideraciones finales
El borde costero del rea metropolitana de Valparaso se encuentra sometido a una importante presin por el desarrollo de negocios
inmobiliarios. Se estn llevando a cabo intervenciones de distinta envergadura, pequeas, medianas y grandes, dirigidas a diferentes
grupos socioeconmicos de la poblacin, con destino de primera o segunda residencia, en un mercado que comienza a ampliarse hasta
afuera de las fronteras del pas,
El atractivo de vivir cerca del mar sigue estando presente tanto en la oferta como en la demanda de unidades residenciales, cuestin
que no puede ser frenada pero necesita imperiosamente de una regulacin que asegure la sostenibilidad temporal y la sustentabilidad
natural del recurso paisajstico y patrimonial sobre el cual se emplaza, tanto de las dunas costeras como de las reas de alta tradicin
histrica y cultural.
El desafo est asociado a la necesidad de conciliar los intereses de los distintos actores que confluyen en este proceso de expansin
fsica, en los mrgenes de la conurbacin costera del AMV y, de densificacin de los espacios ya construidos al interior de ella. Un
factor crucial es potenciar el dialogo entre los distintos actores, con intereses diversos y a veces contrapuestos, (sector pblico,
inversionistas y comunidad, -tanto organizaciones sociales como los movimientos ciudadanos-), frente a un marco regulatorio diverso
y dbil a la vez (Andrade, Arenas y Guijn, 2008). La opinin de la ciudadana no es solo un dato de la causa, sino un factor que puede
potenciar positivamente los instrumentos de regulacin y hacer perdurable la rentabilidad econmica y social de los desarrollos
inmobiliarios.
Esto ltimo pasa efectivamente por repensar el modo en que el desarrollo urbano fragmentado se ha dado en las ciudades chilenas,
desde la implantacin del modelo neoliberal hacia finales de la dcada de 1970. La rentabilidad mxima a corto plazo se contradice
con el uso y densificacin extrema de espacios costeros de alto valor patrimonial, tanto desde el punto de vista natural como cultural.

Son estos elementos los que hay que poner en el debate, para generar un marco de comprensin y de nuevas alternativas que permita
asegurar la sostenibilidad de los recursos de base del territorio.

Notas
[1] Este trabajo es producto de los proyectos FONDECYT 1095222 La transformacin de las areas centrales: reestructuracin comercial y elitizacin
(gentrificacin) residencial. El caso de Santiago, Valparaso y Via del Mar y FONDECYT 1120223, Negocios inmobiliarios y segunda residencia: la ciudad
sin lmites en las comunas del litoral de la regin de Valparaso (1992-2012).
[2] La Unidad de Fomento (UF) es una medida de cuenta reajustable de acuerdo con la inflacin que se utiliza en Chile. Su valor actual es de $22.500 lo que
corresponde a cerca de 36 .
[3] El ndice de Desarrollo Socioeconmico (IDS) tom como base de clculo el ndice de Desarrollo Humano (PNUD-MIDEPLAN, 2000). Se construy en base
a tres tipos de indicadores o dimensiones: bienes suntuarios, nivel de estudio de la poblacin de ms de 25 aos y calidad de la vivienda (Ver Hidalgo y Borsdorf,
2005).

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