URBANISMO IV

PLANO DIRETOR MUNICIPAL

ZONEAMENTO URBANSTICO E
INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE

FACULDADES INTEGRADAS DE ARACRUZFAACZ

ARQUITETURA E URBANISMO
VIII PERODO

DOCENTES
GIOVANILTON FERREIRA
IVANA MARQUES
DISCENTES
DAIANE TONON
IZADORA MATTOS
ROBERTO CABRAL
TAIN PEGORETTI
VITOR CAMILO

O ZONEAMENTO URBANSTICO
Imagem 01,
Fonte: Google 2015.

O zoneamento urbanstico (ZU) tem como principal funo o controle urbanstico atravs da criao de zonas que objetivam usos e ocupaes especficos para aquela
rea. Dessa forma seus objetivos so:

Imagem 02,
Fonte: Google 2015.

1.

Minimizao dos conflitos entre usos e atividades;

2.

Controle do crescimento urbano;

3.

Proteo de reas inadequadas para ocupao urbana;

4.

Preservao de reas patrimoniais;

5.

Mobilidade e acessibilidade;

Minimizao dos Conflitos entre usos e atividades

Apesar de em casos especficos a mistura de usos seja interessante para cidade,
existe uma relao de atividades que no so interessantes que sejam misturadas a
outros tipos de usos. Dessa forma devem ter sua localizao especificada. Para isso,

o plano diretor pode usar vrios mecanismos, sendo que os utilizados neste trabalho
foram:

Limitao por zonas;

Limitaes pelo sistema virio;

Na limitao por zonas, os usos e atividades so divididos em categorias (residencial,

Imagem 03,
Fonte: Google 2015.

comercial, servio, industrial, entre outros) e em subcategorias, e cada zona possui

diretrizes quanto possibilidade ou no de abrigar cada uma delas.
As limitaes pelo sistema virio tambm classificam os usos e atividades por cate-

goria, e definem nveis de densidade para cada categoria. Dessa forma a seguir:

Vias arteriais so mais tolerantes alta densidade de populao e comrcio;

Vias locais so menos tolerantes a alta densidade de populao e comrcio;

Dessa forma, possvel incentivar o uso misto em todas as zonas, e ao mesmo tempo possvel evitar que usos mistos
que sejam relativamente incompatveis instalem-se prximos um do outro. Outra vantagem que isso permite que as zonas adotadas pelo Plano Diretor sejam maiores, tornando o esquema geral mais fcil de entender.

Imagem 04,
Fonte: Google 2015.

O ZONEAMENTO URBANSTICO

Controle da Intensidade de Ocupao:

Imagem 05, Fibria
Fonte: Google 2015.

Com relao ao porte da edificao ou a densidade ocupacional da rea em questo, possvel controlar essa demanda atravs de ndices que estabelecem, por exemplo:
O nmero mximo de pavimentos e/ou altura total das edificaes inseridas na zona em questo;
O Coeficiente de Aproveitamento mximo do lote (CA), que representa a rea mxima possvel de
ser construda dividida pela rea do lote;
A taxa de ocupao mxima permitida para o lote;
Os afastamentos frontal, laterais e de fundos;
O tamanho mnimo do lote.
Proteo de reas inadequadas a ocupao urbana

Imagem 06, Centro de Aracruz

Fonte: Google 2015.

Levando em considerao a Legislao federal e tambm a anlise feita pelo Plano de Risco realizado
pela Fundao Ceciliano Abel de Almeida, gerado um mapa do panorama geral de reas imprprias

para ocupao e reas imprprias que j esto ocupadas.

Essas reas representam, tanto locais com declividade acentuada (acima de 30%), encostas de morros propensas eroso, topo de morros, reas de Preservao Permanente, APPs, regidas por legislao federal (colocar n da lei); o que inclui resqucios de mata atlntica e margens de rios e crregos
dentro e fora do permetro urbano.
Tambm foram classificadas como reas inadequadas para ocupao urbana aquelas que no so de
interesse municipal quanto a ocupao para fins de edificaes, mas sim quanto ao interesse de revitalizao.
Imagem 07, Lotemaneto em Santa Cruz
Fonte: Google 2015.

Preservao de reas patrimoniais

Visa a identificao de potenciais monumentos histricos, nas esferas municipal, estadual e federal,
que esto dentro da rea de anlise. Cria diretrizes e zonas para proteger e manter as reas de interesse histrico e cultural do municpio.
Controle do trfego
Atravs da organizao de cada zona e caracterizao dos tipos de vias das mesmas possvel criar
modos de minimizao do fluxo de veculos.

Imagem 08, Empreendimento Lorenge

Fonte: Google 2015.

Permetro Urbano

Imagem 09,
Mapa de Permetro Urbano

ZONEAMENTO URBANSTICO

PROGNSTICO DO ZONEAMENTO URBANSTICO

A proposta do Zoneamento Urbanstico foi baseada em 10 pontos:

1.

Os vetores de crescimento residencial, comercial e servio, industrial da cidade;

2.

Compatibilizar novas zonas com os Planos e projetos desenvolvidos. (PLHIS; PLANMOB, anel virio,
entre outros);

3.

Priorizao dos modais de transporte coletivos e no motorizados, propondo zonas que propiciem a
criao de espaos (vias) que conecte reas habitacionais afastadas da malha central com parques,
praas e reas verdes;

4.

Utilizao de barreiras naturais, como crregos, matas e reas de alta declividade para delimitao
do permetro urbano e transio de zonas do ZU;

5.

Reduzir as reas vazias e aplicar instrumentos do estatuto da cidade que visem a ocupao dessas
reas a fim de evitar especulao imobiliria;

6.

Priorizar bairros que j apresentem infraestrutura para que sejam adensados;

7.

Redefinir a zona de expanso urbana, controlando o surgimento de empreendimentos muito distantes

do permetro urbano;

8.

Proteger e criar possibilidades de revitalizar reas potencialmente ambientais degradadas dentro dos
bairros j consolidados e locais dentro do permetro urbano;

9.
Imagem 10,
Zoneamento Urbanstico

Requalificar e ampliar uso das reas centrais, adensando locais propcios para instalao de usos
mistos;

10. Incentivar o crescimento industrial ordenado.

EIXOS

ZEIS 1
ZEIS 2
ZDB
ZDM
ZDA
ZAP
ZUP
ZP1
ZP2
ZPA
ZER
ZEP

LEGENDA
Zona Especial de Interesse Social 1
Zona Especial de Interesse Social 2
Zona de Densidade Baixa
Zona de Densidade Mdia
Zona de Densidade Alta
Zona de Apropriao Pblica
Zona Urbana Prioritria
Zona de Produo 1
Zona de Produo 2
Zona de Proteo Ambiental
Zona de Expanso Residencial
Zona de Expanso de Produo

Foram definidos 3 eixos que gerariam as principais zonas da cidade:

ZONA DE DENSIDADE BAIXA ZDB

Descrio:
reas de baixa densidade ocupacional, propcias para o desenvolvimento de unidades habitacionais
com caracterstica unifamiliar e pequenos comrcios. So zonas caracterizadas por bairros j consolidados, mas sem infraestrutura o suficiente para que se ocorra um adensamento populacional maior do
que o j concretizado. So bairros mais afastados do centro da cidade e com predominncia de gabarito de 1 a 2 pavimentos. Compreende loteamentos concretizados nos ltimos anos e reas com loteamentos j planejados e aprovados.
Uso:
Levando em considerao a insuficincia das atividades comerciais e o adensamento populacional futuro, necessrio estimular os comrcios e servios de pequeno porte, que atendam as necessidades
imediatas da populao local, como padarias, farmcias, mercados, etc., portanto, proposta a utilizao do uso misto, sendo residncias de baixa densidade comrcios/servios de baixa densidade.

Gabarito:
Devido s condies de infraestrutura e a localizao na parte mais perifrica da malha urbana, essa
uma zona que prope manter o padro dos gabaritos existentes, no incentivando uma verticalizao
maior do que a j estabelecida, levando tambm em considerao as reas vazias dentro desta zona,
que devem ser ocupadas antes de um futuro adensamento populacional.
Mobilidade Urbana:
O sistema virio apresenta caractersticas de vias locais, limitadas por vias coletoras, no sendo transpassado por uma via arterial, apresentando assim, um trfego interno de menor intensidade do que as

zonas com maior densidade populacional. Sendo assim propem-se afastamentos mais modestos e
taxa de ocupao menos elevada.
Objetos de limite da zona:
Para delimitao desta zona foram utilizadas as vias coletoras, Zonas de Densidade Mdia e delimitadores naturais, como reas com ndice de inclinao elevado, zonas de proteo ambiental e reas de
risco.

Imagem 11,
Mapa Zona de Densidade Baixa

ZONA DE DENSIDADE MDIA ZDM

Eixo estruturante marginal. Tem como finalidade

o adensamento do servio e comrcio juntamente com o uso residencial nas margens da av. Venncio Flores no sentido de Linhares, para que o
comrcio seja estimulado ao longo deste eixo,
dando a continuidade caracterstica do Centro

Descrio:
Zona que apresenta caracterstica ou vocao de mdia densidade ocupacional, localizada
entre as zonas de densidade alta e densidade baixa, sendo assim uma zona de amortecimento entre essas duas extremidades, ocupando as margens das vias arteriais principais, nas zonas marginais da cidade, incentivando um adensamento, ainda que mais modesto se compa-

Zona de amortecimento entre a Zona de

Densidade Alta, ZDA, e a Zona de Densidade Baixa. Tem como limitante a Rua Professor Lobo. Um projeto futuro o alargamento
da via para que seja feita uma conexo entre
a florestal e a Av. Venncio Flores, para que
logo aps a via seja utilizada como um binrio juntamente com a rua do Viaduto

rado ao central, mas importante para a consolidao do eixo comercial a longo prazo. Dessa
forma a proposta que esta rea sirva como eixo estruturante para as zonas perifricas da
cidade, alm de criar uma zona de passagem entre reas de alta densidade e reas de mdia
densidade.
Uso:
Atualmente esta zona possui uso predominantemente residencial, com presena significativa
de comrcio/servios, estando localizada nas margens perifricas das vias arteriais. Devido a
essa localizao e infraestrutura, esta rea possui potencial para gerao de comrcio/

servios de mdio porte, como boates, restaurantes de mdio porte (at 1.000m), aparthotis, pousadas, centros culturais, cerimoniais, escritrios de mdio porte, etc. Portanto, prope-se o uso misto, sendo residncias de mdia densidade e comrcios/servios de mdia
densidade.
rea do Bairro Bela Vista, j consolidada
e infraestruturada. Propcia para o incio
de um adensamento populacional.

Gabarito:
A predominncia do gabarito atual de dois a trs pavimentos, levando em considerao que
est zona infra estruturada e de movimentao constante, provocada pelas vias coletoras,
que levam o fluxo de veculos at as arteriais, prope-se um adensamento vertical gradual,
elevando o gabarito existente, buscando minimizar a ocupao horizontal de reas nas perife-

rias da cidade.
Mobilidade Urbana:
rea do Mercado Municipal j consolidada. Apresenta grande fluxo em horas
especficas, como o dia da feira, no sbado de manh. Junto com a rodoviria
que tem seus picos de fluxo nos horrios
dos nibus que chegam e saem para
Vitria

O sistema virio apresenta caractersticas de vias coletoras, ligadas s vias arteriais, o sistema virio nesta rea o fator base de formao dos ndices desta zona. Por se tratar de vias
com fluxos mais intensos e uma rea mais propcia ao adensamento populacional, propemse maiores afastamentos e taxa de ocupao maior que a da ZDB.
Objetos de limite da zona:
Imagem 12,
Mapa de Zona de Densidade Mdia

Esta zona se limita as vias coletoras e a zona de baixa densidade.

8

Imagem 13,
Mapa de Zona de Densidade Alta

Adensamento da rea que j apresenta infraestrutura. A

proposta que seja criado um grande centro comercial
ao longo da Av. Venancio Flores. E um eixo de Servio
ao Longo da Av. Florestal, devido as caractersticas j
consolidadas dessas duas vias.
O centro da cidade um local com grandes possibilidades,, visto que fica prximo de todos o melhores equipamentos comunitrios da cidade, como exemplo: o hospital, a Praa da Paz, escola e shopping centers.

ZONA DE DENSIDADE ALTA ZDA

Descrio:
reas que possuem um adensamento populacional e de comrcio/servios mais concreto. Se
trata do polgono da massa central da cidade, localizada no entorno dos seus eixos estruturantes, sendo estes: Avenida Venncio Flores e Avenida Florestal.

Uso:
Como se trata da massa central da cidade, onde se concentra a maior parte dos comrcios e
servios, prope-se o incentivo verticalizao do uso residencial, projetando o aumento populacional na rea que dispe maior infraestrutura, diminudo assim os deslocamentos, melhorando os fluxos de veculos e tornando essa rea movimentada em todos os perodos do
dia, diminuindo o espraiamento das reas marginais da cidade.
Gabarito:
A predominncia do gabarito atual de dois a seis pavimentos, com poucas excees. Des-

sa forma, a proposta de reas de alta densidade ocupacional cria o ambiente para o desenvolvimento de edificaes de uso misto acima de 05 pavimentos, com desenvolvimento do
comrcio/servios nos andares inferiores das mesmas. So reas localizadas nos eixos estruturantes da cidade, s margens das vias arteriais, e no centro urbano j consolidado, os quais
tm espao para comportar um adensamento populacional.
Nessas localidades ocorrer a possibilidade da criao de edifcios de uso exclusivamente
comercial;
Mobilidade Urbana:

So zonas criadas a partir dos eixos estruturantes de Aracruz, ou seja, as rodovias. As Zonas
de Densidade Alta, ZDAs, tem como uma das principais caractersticas o alto fluxo de veculos, dessa forma, sendo uma das zonas em que a mobilidade urbana mais impactada.
Atualmente, o municpio vive uma fase na qual o incio da mobilidade
Objetos de limite da zona:
Esta zona se limita pelas vias arteriais, as zonas de densidade mdia e os eixos estruturantes
da cidade.

Imagem 14,
Mapa de Zona de Densidade AltaAproximado

ZONA DE PRODUO 1 ZP1

Imagem 15,
Mapa de Zona de Produo 1

Descrio:
reas de mdia densidade produtiva propcias para o desenvolvimento de
atividades comerciais/servios especiais, de indstrias de pequeno porte e
uso residencial de baixa e mdia densidade.
Uso:
Imagem 16,
Imagem do Google, 2015.

Por se tratar de reas j consolidadas, as diretrizes so de manuteno do

padro j existente ao longo da Avenida Florestal que apresenta em seu
uso e ocupao do solo atividades de comrcio e servio especial e pequenas industrias .
Tem-se Instalados ao longo da Avenida, Comrcio de alta densidade composto basicamente por lojas de material de construo de mdio porte e
lojas com artigos automotivo e prestaes de servios como tornearias de

mdio porte.
Imagem 17,
Imagem do Google, 2015.

As margens da Av. Florestal na chegada de Ibira

Gabarito:
A predominncia do gabarito atual de um a quatro pavimentos, com poucas excees. Dessa forma, a proposta de reas de m-

rea as margens da Av. Florestal com Comrcio e servio especial j consolidado

dia densidade ocupacional para o desenvolvimento de

edificaes de uso misto de at 06 pavimentos, com desenvolvimento do comrcio/servios com edificaes residenciais de baixa densidade.

Mobilidade Urbana:
Trata-se de um zona existente e de alta densidade ao
longo da Avenida Florestal , tem como uma das princiImagem 18,
Imagem do Google, 2015.

pais caractersticas o alto fluxo de veculos, dessa forma

acaba sendo uma das zonas em que a mobilidade urbana mais impactada.
E por essas vias possurem alto fluxo de veculos recomendado que o

Imagem 19,
Mapa de Zona de Produo 1Aproximado

10

ZONA DE PRODUO 2 ZP2

Descrio:
Nesta zona se encontra as atividades indstrias de pequeno e mdio porte. Sua localizao
mais perifrica, afastada da massa populacional da cidade, devido incompatibilidade com os

rea da empresa
Imetame Metalmecnica

outros tipos de atividades. Seu sistema virio especial, devido ao trfego de automveis pesa-

dos, porm suas vias ainda no so pavimentadas, pois se trata de uma rea que ainda est se
consolidando.
Uso:
Seu uso exclusivamente industrial, pois tal atividade no compatvel a outros tipos de usos e
ocupao.
Gabarito:

Centro Empresarial de
Aracruz

Como se trata de uma rea industrial, afastada da massa central da cidade, seu gabarito pode
ser mais elevado, ou controlado atravs do coeficiente de aproveitamento proposto para a zona..
Mobilidade Urbana:
O sistema virio apresenta caractersticas de vias coletoras, com caixa de rolamento larga, para
que comporte o fluxo mais intenso de caminhes de carga. Por se tratar de um fluxo especifico e
intenso, propem-se afastamentos maiores, levando em considerao tambm a necessidade
de estacionamento.
Objetos de limite da zona:
Esta zona se limita pela via arterial da cidade, por Zonas de Proteo Ambiental, por Zonas de
Baixa Densidade ao Norte e ao sul o Permetro Urbano. Alm de englobar todo Centro Empresa-

rial, a ZP2, tambm se sobrepe em uma rea propcia para a expanso do setor industrial e de
comrcio e servio especial.
Esta rea apresenta a peculiaridade de estar envolvida em seus limites por uma Zona de Proteo Ambiental, a qual dever ser preservada. Pensando nesse caso, o Conselho do Plano Diretor Municipal envolvido com a iniciativa privada, que tenha interesse de se instalar, devem trabalhar em parceria para criar formas de preservar a rea em questo. Propondo projetos de parques, ou revitalizao que integrem a ZPA com as indstrias que no futuro vierem se instalar.
Imagem 20,
Mapa de Zona de Produo 2Aproximado

11

ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL 1 ZEIS1

Localidade do Bairro Santa Luzia. rea j consolidada, porm carente de infraestrutura e com edificaes irregulares.

Localidade do Bairro Cupido. Logo aps os loteamentos Felicidade 1 e Jocafe, encontra-se uma rea
de ocupao clandestina, sem infraestrutura adequada, com edificaes irregulares.
Localidade do Bairro denominado como Limo. Ao lado
de um bairro consolidado e infraestruturado como o Vila
Rica, o bairro Limo, sendo um bairro j consolidado e
antigo do municpio, apresenta precariedade, fata de
equipamentos comunitrios e reas pblicas de uso livre. Suas edificaes so todas irregulares.
Localidade do Bairro Morob e Nova Conquistas. reas
consolidadas, parcialmente regulares, entretanto socialmente carentes. Apresenta falta de reas Pblicas de
Uso Livre, pavimentao e equipamentos comunitrios.

Descrio e exemplificao do modo de ocupao:

reas caracterizadas como loteamentos clandestinos, ocupaes irregulares
e de precariedade social, localizada na parte perifrica, consolidada sem infraestrutura bsica e pavimentao. Zona que prope estimular o desenvolvi-

mento de Habitao de Interesse Social de baixa densidade, e que necessitam de regularizao fundiria. Para implantao de Projetos de Regularizao Fundiria e Equipamentos Urbano-comunitrios, como se trata de uma
rea j consolidada pode ser utilizado o Direito de Preempo.
Uso:
Como se trata de uma rea j consolidada de habitaes precrias, onde h
necessidade de regularizao fundiria, propem-se uso misto, de comrcios/servios e residncias de baixa densidade.

Gabarito:
Esta zona est localizada em rea conflituosa, pois esta entre a Zona Industrial e o Crrego e atualmente sem infraestrutura, no sendo assim propicia
ao adensamento, propem-se ento gabarito e coeficiente de aproveitamento baixos.
Mobilidade Urbana:
Localidade as margens do Valo do Bairro de
Ftima, apresenta residncias em condies
precrias, edificaes irregulares. Propcio para uma revitalizao do Valo de Ftima

O sistema virio apresenta caractersticas de vias locais, com caixa de rolamento estreita, que necessitam de pavimentao, sendo uma rea predomi-

nantemente residencial, no se faz necessrio grandes afastamentos.

Localidade do Bairro So Clemente. rea irregular

com ocupao j consolidada, apresenta infraestrutura bsica, como abastecimento de gua e
energia e coleta de resduos slidos e esgoto.
Localidade da Portelinha e parte do Bairro So
Clemente. rea de Ocupao clandestina, sem nenhum tipo de infraestrutura. Alto ndice de crescimento durante os ltimos 5 anos.
Imagem 21,
Mapa de Permetro Urbano

12

ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL 2 ZEIS2

rea localizada ao lado do Bairro Vila Rica.

Uma rea propcia para adensamento, pois
est vinculada a um bairro com infraestrutura e
farto de equipamentos comunitrios.

Descrio e exemplificao do modo de ocupao:

Zona que prope estimular o desenvolvimento de Habitao de Interesse Social,
HIS, reas que so propcias para regularizao fundiria, reas caracterizadas

como vazios urbanos, prximas infraestrutura da cidade, ou dentro de bairros que

j possuem.
Uso:
Trata-se de reas de vazios urbanos distribudas dentro do municpio de Aracruz
que possuem caractersticas necessrias para a implantao de habitaes de interesses sociais para suprir a demanda habitacional de baixa renda do municpio.
Portanto, seria muito mais proveitoso que essas reas, ao invs de continuarem
sendo vazios urbanos, fossem revertidas para a habitao de interesse social.

Gabarito:
A predominncia do gabarito fica a critrio da zona mais prxima a ZEIS, dessa
forma, caso ela esteja inserida prxima a uma rea de alta densidade deve ser estimulado o desenvolvimento de HIS de alta densidade, caso esteja em uma rea de
mdia o baixa densidade as HIS devem se restringir ao padro do entorno.
rea localizada ao redor da empresa Imetame Metalmecnica, rea plana sem presena de vegetao
nativa, prpria para instalao de habitaes de interesse social. Tem proximidade com os servios
pblico e relativamente prxima ao centro, entretanto no apresenta pavimentao.

rea demarcada no bairro Centro da cidade. Apresenta infraestrutura, localizada no centro da cidade,
prxima ou comrcio, escolas, hospital.

Imagem 22,
Mapa de ZEIS 2

13

ZONEAMENTO
ZONA URBANA PRIORITRIA ZUP
Vazios urbanos que pertencem ao poder pblico e que tem potencial para implantao de equipamentos pblicos e reas livres de uso pblico (praas, pronto socorro, escolas, parques, entre outros em potencial), devido a demanda gerada pela populao local. Essa zona se localiza dentro de reas j infraestruturadas com potencial para implantao.

ZONA DE APROPRIAO PBLICA ZAP

Esta zona compreende as faixas marginais das vias arteriais e rodovias da sede
do municpio, destinada apropriao pblica para evitar o adensamento nas
proximidades das vias., e para que futuramente possam ser alargadas.

ZONA DE PROTEO AMBIENTAL - ZPA

Esta zona consiste em reas dentro do permetro urbano que no podem ser habitadas, devida suas caractersticas naturais, sendo assim necessria sua preservao.
Zonas destinadas preservao de:

Imagem 23,
Mapa de ZoneamentoZUP, ZAP e ZPA

Corpos hdricos e suas margens presentes no municpio;

Matas nativas dentro do Permetro Urbano;

Qualquer tipo de vegetao que exista interesse em se preservar;

reas de mata em que haja espcies nativas de animais;

reas de Proteo Ambiental definidas pelo Estado e pela Unio;

LEGENDA
ZAP Zona de Apropriao Pblica
ZUP Zona Urbana Prioritria
ZPA Zona de Proteo Ambiental

14

ZONEAMENTO
ZONA DE EXPANSO DE PRODUO ZEP
Descrio e exemplificao do modo de ocupao:
reas de alta densidade produtiva, propcio para o desenvolvimento de atividades e de indstrias de mdio e grande porte.
Uso:
A Zona de Expanso amplia as possibilidades de rea para implantao de
indstrias na cidade em uma zona que est inserida fora do permetro urbano,
ao norte da sede do municpio, propcia a receber indstrias de mdio e grande porte para que esse crescimento sem gerar conflito com os usos e atividades j estabelecidos dentro do permetro urbano.
Gabarito:
Como trata-se de uma rea destinada a uso industrial de grande porte, necessrio que seu gabarito seja apropriado para o desenvolvimento de indstrias deste porte.
Mobilidade Urbana:
De alta densidade construtiva, a zona tem como uma das principais caractersticas o alto fluxo de veculos de grande porte, devido a isso propem-se vias mais largas para que o fluxo acontea de forma fluida.

ZONA DE EXPANSO RESIDENCIAL ZEUR

Zona que se encontra fora do permetro urbano, porm cercada por reas
infra estruturadas, o que a torna propicia expanso da malha urbana. Prope-se ento que esta zona seja destinada a futura ocupao de residncias,
comrcios e servios. Cabe ao Conselho do Plano Diretor Municipal aprovar
novas edificaes ou loteamentos nessa rea.

Imagem 24,
Mapa de ZonasZER e ZEP

LEGENDA
ZER Zona de Expanso Residencial
ZEP Zona de Expanso de Produo
15

Zoneamento
Urbanstico
ZEIS 1
ZEIS 2
ZDB
ZDM
ZDA
ZAP
ZUP
ZP1
ZP2
ZPA
ZER
ZEP

Imagem 25,
Zoneamento Urbanstico

LEGENDA
Zona Especial de Interesse Social 1
Zona Especial de Interesse Social 2
Zona de Densidade Baixa
Zona de Densidade Mdia
Zona de Densidade Alta
Zona de Apropriao Pblica
Zona Urbana Prioritria
Zona de Produo 1
Zona de Produo 2
Zona de Proteo Ambiental
Zona de Expanso Residencial
Zona de Expanso de Produo

16

INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE

17

Instrumentos de Induo do Desenvolvimento Urbano

Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios (art. 5 e 6); IPTU progressivo no tempo (art. 7); Desapropriao com pagamento em ttulos (art. 8) e Consrcio imobilirio (art. 46)
Objetivo do instrumento
Induzir a ocupao de reas j dotadas de infraestrutura e equipamentos, evitando a expanso horizontal indesejada
em direo de reas que no apresentam infraestrutura ou so ambientalmente frgeis. reas vazias e sub-utilizadas no
atendem a funo social da propriedade, pois poderiam estar servindo populao que necessita de equipamentos e condies de vida adequada para viver.
Dessa forma, quando essas reas no so ocupadas, servem apenas para especulao imobiliria, prejudicando a
municipalidade que a partir da, penalizada com custeios de infraestrutura e equipamentos em reas distantes da malha
urbana.
Utilizao
A proposta usar este instrumento para impedir que a especulao imobiliria do municpio continue a influenciar o
espraiamento descontrolado que acontece na cidade. Com a obrigatoriedade de uso das reas subutilizadas na malha ur-

bana, para fins especficos delimitados pelo zoneamento urbanstico, como por exemplo as Zona Especiais de Interesse Social, ZEIS, pode-se dar funo social a estas reas que anteriormente serviam a uma parcela pequena e exclusiva da populao.
Entretanto primeiro deve ser definido o qual o conceito utilizado para subutilizao de reas. Dessa forma, para cada
Zona foi proposto um coeficiente de aproveitamento (CA) mnimo, o qual dever ser fiscalizado pelo rgo municipal competente. A partir desta medida, pode-se caracterizar as reas que so subutilizadas de acordo com cada zona com suas
respectivas caractersticas.
Aps a desapropriao de imveis feitos atravs da Desapropriao com Ttulos de Dvida Pblica, o governo muni-

cipal deve utilizar as reas para realizar obras de urbanizao e parcelamento do solo. Deve ser utilizada em casos de imveis que no exercem a funo social da propriedade, reas vazias e no parceladas e subutilizadas. Pode ser oferecido
pela Municipalidade como parceria ao proprietrio do terreno alvo, ou aps uma desapropriao:

Concretizao das aes e projetos do Plano de Mobilidade;

Centro administrativo de Aracruz, reunindo todas as secretarias e centralizando o atendimento ao cidado.

Centro Cultural de Aracruz;

Centro de Pesquisa, Desenvolvimento e Inovao Cientfica e Tecnolgica;

18

Instrumentos de Induo do Desenvolvimento Urbano

Direito de Superfcie (art. 21 a 24) e Outorga Onerosa do Direito de Construir e Direito de Uso (art. 28 a 31)
Objetivo
O objetivo desses instrumentos separar a propriedade dos terrenos urbanos do direito de edificao. Separando
esses direitos, o poder pblico aumenta sua capacidade de interferir no mercado imobilirio.

Utilizao
O direito de superfcie aplicvel em todas a zonas, atravs das atividades de uso e ocupao do solo permitidas ou
proibidas. Para tanto, as atividades definidas por cada zona devem estar concisas e de acordo com a realidade do municpio.
A outorga onerosa do direito de construir aplicvel em zonas nas quais se tem a inteno de permitir o adensamento populacional, para que sejam alcanados ndices de adensamento mais altos do que os usuais.
Zonas Propostas para aplicao da Outorga Onerosa:

ZDA Zona de Densidade Alta

ZDM Zona de Densidade Mdia

ZP1 Zona de Produo 1

ZP2 Zona de Produo 2

O valor arrecadado com as concesses dever ser repassado ao Fundo de Requalificao Urbana. Ao Conselho do Plano Diretor Municipal cabe fiscalizar os repasses de verbas arrecadadas e decidir em quais projetos de requalificao urbana sero investidos os valores.
A outorga onerosa poder ser usada tambm para o direito de uso. Caso exista a possibilidade de uma permissividade
de alguma atividade especfica em uma Zona na qual seja tolerada.
Alm de ser usada para direito de uso, tambm poder ser utiliza como outorgas onerosa de zona, quando se pretende
realizar ajustes de limites ou mudanas de zoneamentos. Para tanto, devero ser feitos estudos que mostrem a viabilidade de
tal mudana.
Projetos que podem ser financiados com os recursos obtidos pela Outorga Onerosa:
LEGENDA
ZDB Zona de Densidade Baixa
ZDM Zona de Densdade Mdia
ZDA Zona de Densidade Alta
ZP1 Zona de Produo 1
ZP2 Zona de Produo 2

Infraestrutura de bairros carentes (pavimentao, drenagem esgotamento sanitrio): Morobazinho, Nova Conquista, Santa Marta

Regularizao fundiria do complexo da Portelinha;

Concretizao das aes e projetos do Plano de Mobilidade;

Centro administrativo de Aracruz, reunindo todas as secretarias e centralizando o atendimento ao cidado.

Centro Cultural de Aracruz;

Centro de Pesquisa, Desenvolvimento e Inovao Cientfica e Tecnolgica;

19

Instrumentos de Induo do Desenvolvimento Urbano

Operaes Urbanas Consorciadas
Conceito
Constituem um tipo especial de interveno urbanstica voltada para a transformao estrutural de
um setor da cidade. As operaes envolvem simultaneamente o redesenho deste setor, a combinao de
investimentos pblicos e privados para sua execuo, manejo e transio dos direitos de uso. Trata-se
portanto, de um instrumento de projetos urbanos, com parceria pblico-privado.

Imagem 26
Valo de Ftima Google, 2015

Objetivo
Viabilizar intervenes de maior escala, em atuao concertada entre o poder pblico e iniciativa privada, visto que o Poder Pblico Municipal no poderia arcar com projetos de grande custo.
Utilizao
A operao urbana consorciada deve ser utilizada para requalificao de alguns pontos focais
do centro de Aracruz, como:

Imagem 27
Centro Empresarial Google, 2015

O Mercado Municipal em conjunto com a rodoviria;

Criao do Parque Municipal da Lagoa Modenesi;

Infraestrutura do centro empresarial (pavimentao, drenagem e esgotamento sanitrio);

Requalificao do centro com interligaes ciclo virias entre praas e parques municipais;

Revitalizao do Valo do Bairro de Ftima;

Imagem 29
Mercado MunicipalGoogle, 2015
Imagem 28
Lagoa dos Modenesi Google, 2015

20

Instrumentos de Induo do Desenvolvimento Urbano

Direito de Preempo
Objetivo
O objetivo do Direito de Preempo facilitar a aquisio, por parte do poder pblico, de reas de seu interesse, para a
realizao de projetos especficos.
Utilizao
O plano diretor deve indicar as reas onde o Direito de Preempo pode incidir. desejvel que este instrumento possa se combinar com outros como, operaes urbanas consorciadas e Zonas Especiais de Interesse Social, de forma a facilitar a negociao final entre as partes envolvidas, evitando a desapropriao.
Outra forma de aplicao possvel so processos de regularizao fundiria de loteamentos e urbanizao de bairros
perifricos, principalmente aqueles situados em reas para implementao de equipamentos.
De acordo com a anlise urbana feita entre o cruzamento de informaes de reas carentes de equipamentos comuni-

ZEIS 105

trios e reas socialmente frgeis, sem infraestrutura, podemos localizar as reas especficas para aplicao do direito de
preempo com a finalidade de implantao de equipamentos futuros.

Percebe-se que as reas afetadas por falta de equipamentos e infraestrutura so perifricas e ainda as que apresentam maior ndice de pobreza, de acordo com dados levantados nos diagnsticos passados. Esse ndice mostra que importante que estas reas sejam priorizadas na implantao de equipamentos, pavimentao, drenagem, coleta de esgoto e dis-

ZEIS 104

tribuio de gua.
As reas delimitadas para futura possvel apropriao so:
ZEIS 1 01: Bairro Santa Luzia e Itaputera. Apresentam deficincia de equipamentos comunitrios. Populao de baixa

renda. rea demarcada para aquisio futura de glebas que propiciem a instalao de equipamentos comunitrio que
atendam a localidade.
ZEIS 102: Bairro Portelinha. Ocupao clandestina denominada Portelinha. Necessita de regularizao fundiria e

ZEIS 103

projetos de requalificao urbana que mudem a realidade local. O bairro no apresenta nenhum tipo de infraestrutura.
Sem energia, gua encanada, pavimentao e coleta de esgoto ou resduos slidos.

ZEIS 101

ZEIS 103: Bairro So Clemente. Bairro carente de equipamentos comunitrios e reas livres para uso pblico. rea

ZEIS 102

irregular com ocupao j consolidada, apresenta infraestrutura bsica, como abastecimento de gua e energia e coleta de resduos slidos e esgoto.
ZEIS 104: Bairro Morob, Morobazinho e Nova Conquista. rea carente de espaos livres de uso pblico. Atravs de

operaes urbanas consorciadas possvel a recuperao do crrego Morob que se encontra poludo e assoreado,
com despejo de esgoto.
Imagem 30
Mapa de ZEIS

ZEIS 105: Bairro Limo. Ocupao irregular que necessita de regularizao. rea precria de equipamentos comuni-

trios, entretanto apresenta bairros infraestruturados ao redor.

21

Instrumentos de Regularizao Fundiria

Zonas Especiais de Interesse Social
Objetivos
Os objetivos da ZEIS so:
Permitir a incluso de parcelas marginalizadas da cidade, por no terem tido possibilidades de ocupao do solo

urbano dentro das regras legais;

Permitir a introduo de servios e infraestrutura urbanos nos locais em que antes no chegavam, melhorando as
condies de vida da populao;
Regular o conjunto do mercado de terras urbanas, pois em se reduzindo as diferenas de qualidade entre os padres de ocupao, reduzem-se tambm as diferenas de preos entre as terras;
Aumentar a arrecadao do municpio de Aracruz, devido as reas regularizadas passarem a pagar impostos;
Aumentar a oferta de terra para os mercados de baixa renda.
Utilizao
As ZEIS foram utilizadas no Zoneamento Urbanstico e definidas atravs das anlises de precariedade social, ca-

rncia de equipamentos, conflitos de uso e ocupao do solo, vazios urbanos e reas subutilizadas. Alm dessa
Ainda, tambm foram caracterizadas como Zonas especiais de interesse social, aquelas que apresentavam potencial para receber programas de habitao de interesse social, como vazios urbanos e reas subutilizadas, alm daquelas
reas marginais que j apresentam infraestrutura devido a loteamentos regulares prximo e que podem servir de eixo estruturante para reas de interesse social.
Portanto foram criados dois tipos de ZEIS no Zoneamento Urbanstico, ZEIS 01 e ZEIS 02. As ZEIS 01 so aquelas que
prope estimular o desenvolvimento de HIS de baixa densidade, utilizadas para criao de programas de regularizao
fundiria e diretrizes para requalificao de loteamentos clandestinos, ocupaes irregulares e reas de precariedade so-

cial. Estas reas geralmente se caracterizam por zonas marginais malha urbana consolidada e carecem de infraestrutura.
As ZEIS 02 prope estimular o desenvolvimento de habitao de interesse social de baixa mdia densidade, edificaes com caracterstica multifamiliar. Dessa forma so reas vazias e subutilizadas que podem ser envolvidas em programas de incentivo ao desenvolvimento de habitaes de interesse social, como o Programa Minha Casa Minha Vida,
PMCMV. A inteno dessa zona tornar o acesso terra urbanizada socialmente mais amplo, de forma que possa tambm servir para que a populao de mdia e baixa renda tenha acesso a reas nobres da cidade, evitando a especulao
imobiliria e o desenvolvimento de mais reas marginais clandestinas.

22

Instrumentos de Regularizao Fundiria

06
As reas definidas como ZEIS 01 foram:
rea 01: Localidade do Bairro Santa Luzia. rea j consolidada, porm carente de infraestrutura e
com edificaes irregulares
rea 02: Localidade da Portelinha e parte do Bairro So Clemente. rea de Ocupao clandesti-

na, sem nenhum tipo de infraestrutura. Alto ndice de crescimento durante os ltimos 5 anos.
rea 03: Localidade do Bairro So Clemente. rea irregular com ocupao j consolidada, apresenta infraestrutura bsica, como abastecimento de gua e energia e coleta de resduos slidos e
esgoto.
rea 04: Localidade do Bairro Morob e Nova Conquistas. reas consolidadas, parcialmente re-

05

gulares, entretanto socialmente carentes. Apresenta falta de reas Pblicas de Uso Livre
rea 05: Localidade do Bairro denominado como Limo. Ao lado de um bairro consolidado e infraestruturado como o Vila Rica, o bairro Limo, sendo um bairro j consolidado e antigo do munic-

01

pio, apresenta precariedade, fata de equipamentos comunitrios e reas pblicas de uso livre. Suas edificaes so todas irregulares.
02

rea 06: Localidade do Bairro Cupido. Logo aps os loteamentos Felicidade 1 e Jocafe, encontrase uma rea de ocupao clandestina, sem infraestrutura adequada, com edificaes irregulares.

04

rea 07: Localidade as margens do Valo do Bairro de Ftima, apresenta residncias em condi-

03
07

es precrias, edificaes irregulares.

As reas definidas como ZEIS 02 foram:

01

rea 01: rea localizada ao lado do Bairro Vila Rica. Uma rea propcia para adensamento,

03

pois est vinculada a um bairro com infraestrutura e farto de equipamentos comunitrios.

rea 02: rea demarcada no bairro Centro da cidade. Apresenta infraestrutura, localizada no
centro da cidade, prxima ou comrcio, escolas, hospital.

02

rea 03: rea localizada ao redor da empresa Imetame Metalmecnica, rea plana sem presena de vegetao nativa, prpria para instalao de habitaes de interesse social. Tem proximidade com os servios pblico e relativamente prxima ao centro, alm de ser bem servida por
transporte pblico.

Imagem 31
Mapa de ZEIS

23

Instrumentos de Democratizao da Gesto Urbana

rgos colegiados de poltica urbana: Debates, Audincias pblicas e Consultas Pblicas (art. 43 a 45)
A participao popular no que se diz respeito poltica Urbana de fundamental importncia, pois atravs dessa participao que as grandes decises se tornam democrtica. No municpio de Aracruz as audincias pblicas ainda so deficientes, Por ser um assunto de conhecimento tratado em crculos fechados e no garantir a participao efetiva da populao, muitas vezes porque essa no informada sobre esse
evento, talvez por convenincia do rgo Pblico para que algumas informaes no venham a ser debatidas popularmente. Porm esses so
momentos decisivos da poltica urbana do municpio, os debates, consultas e audincias so discusses de grande importncia nos quais so
expostos os projetos de interesse pblico para avaliao da sociedade.
Medidas como a antecipao do aviso prvio de pelo menos 30 dias da ocorrncia das audincias e anncios veiculados nas mdias, podem ser boas aes para trazer a voz da populao para dentro da
participao democrtica. Assim possvel alterar determinadas leis que privilegiam reas da Cidade que so destinadas a pessoas influentes e de alto poder aquisitivo. Tornando as coisas mais democrticas, e incentivando a participao popular para priorizar melhorias que possam beneficiar essa a populao de baixa renda.
Ento esse instrumento de fundamental importncia para assim aproximar a populao aracruzense esfera governamental do municpio, a fim de promover um debate de interesses que beneficiem ambos os lados e criar uma relao tradicional podendo estabelecer um dilogo e uma negociao democrtica.

Estudos urbansticos
A maneira como so utilizados os imveis urbanos no diz respeito apenas relao entre o proprietrio do lote ou empreendimento e o poder pblico. Cada interferncia na utilizao ou ocupao de um

determinado lote urbano produz impactos sobre seu entorno, podendo interferir diretamente na vida e na dinmica urbana de outros. Quanto maior for o empreendimento ou o tipo de atividade, tanto maior
ser o impacto provocado sobre a vizinhana.
O zoneamento no capaz por si s de mediar todos os conflitos de vizinhana e uso e ocupao. Para tanto, propomos neste trabalho, estudos urbansticos que avaliem impactos variados de impactantes
especficos. Os estudos previstos so: Estudo de Impacto de Vizinhana EIV, Estudo de Mudana de Zoneamento EUMZ, e Estudo de Ajuste de Permetro Urbano EAPU.
Estudo de Impacto de Vizinhana EIV
O objetivo do estudo de impacto de vizinhana democratizar o sistema de tomada de decises sobre os grandes empreendimentos a serem realizados na cidade, dando voz a bairros e comunidades que
estejam expostos aos impactos dos grandes empreendimentos.
Alguns empreendimentos causam impactos que no so reversveis a seu entorno, prejudicando a vida das pessoas que moram em sua rea de influncia. J alguns desses impactos so passveis de mitigao e dessa forma devem ser minimizados da melhor forma possvel.
Fica a cargo do EIV analisar e avaliar os impactos causados por cada tipo de empreendimento que se instalar em um local especfico. Portanto, este estudo intrnseco para o poder pblico regular os impactos que empreendimentos de grande ou mdio porte podem causar.
Estudo de Mudana de Zoneamento EUMZ
O estudo de mudana de zoneamento pode ser caracterizado como uma alternativa para o zoneamento urbanstico que no cumpre mais com sua funo ideal. Com o passar do tempo, algumas reas podem ser transformadas em reas com vocaes contrrias do que fora planejado. E para que a cidade no seja congelada por um zoneamento obsoleto, o EUMZ analisa a vizinhana e seu entorno quanto
as novas atividades que se deseja instalar na localidade. Dessa forma o estudo pode viabilizar ou no a mudana do Zoneamento para determinadas rea da cidade.
Uma das formas de minimizao dos impactos que este estudo tambm seja passvel de contrapartidas financiadas pelos empreendedores que solicitaram a mudana, da mesma forma que ocorre com os
Estudos de Impacto de Vizinhana.

24

MDIA DIGITAL

25