UNIVERSIDAD DE COSTA RICA

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Informtica y Tecnologa Multimedia

Ensayo #2
Las Paredes Medianeras

Alumno
Esteban Corrales Bermdez

Curso SR0088

Seminario de Realidad Nacional I:

Desarrollo Comunal

Docente
Julio Guerrero Quesada

Fecha
27 Mayo 2016

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Introduccin

La falta de informacin sobre temas legales sobre la construccin de

propiedades, en muchas comunidades de Costa Rica, son un ndice de
problemas, que llegan a generar diferentes disputas entre propietarios y a tener
que recurrir asistencia legal y cobrada para solucionar ciertos problemas que
puedan presentarse, al toparse con un reclamo o multa por parte del respectivo
municipio.

Los problemas que se presentan y viven en las tpicas urbanizaciones de

Costa Rica, son los diarios conflictos entre algunos vecinos. Uno de estos
problemas de convivencia en un vecindario, es el conflicto por muro divisorio, o
mejor conocido como paredes medianeras.

Especialmente este conflicto se ve ms comnmente reflejado en

urbanizaciones construidas y en su momento donadas por instituciones
gubernamentales de vivienda, como el INVU (Instituto Nacional De Vivienda Y
Urbanismo). Este ente pblico es el comprometido en producir las polticas del
desarrollo territorial a nivel nacional, y tambin de disear, coordinar y promover
los programas habitacionales del pas, que se disponen para que la poblacin ms
necesitada pueda obtener su vivienda propia y digna, para elevar la calidad de
vida de las personas, as reduciendo el dficit habitacional del pas.

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Objetivo General

Fundamentar la situacin legal entre las paredes medianeras en las

urbanizaciones de Costa Rica, para servir de informacin relevante que ayude
aclarar ciertos problemas de vecindarios.

Objetivos Especficos

Conceptualizar el trmino de Paredes Medianeras.

Revelar las regulaciones de las construcciones en Costa Rica.
Esclarecer la legalidad e ilegalidad que existe en las paredes medianeras.

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 Desarrollo

Captulo I
Conceptualizacin de pared medianera

El termino de pared medianera se puede ver claramente especificado en el

Segn el Artculo 386 del Cdigo Civil, se define pared medianera como la pared
que sirve de separacin entre edificios, patios o jardines, y las cercas, zanjas o
acequias abiertas que haya entre diversos predios se presumen medianeras, si no
hay ttulo o seal que demuestre lo contrario.

Como bien se puede observar existen distintos casos en el que este muro
divisorio se presenta, y algunos de ellos para asuntos de conveniencia entre los
vecinos de una urbanizacin, se consideran como importantes para el
aprovechamiento que se le pueda dar en alguna propiedad.

Las urbanizaciones en Costa Rica, estn formadas por propiedades

adquiridas, heredadas, y donadas por instituciones de vivienda. Donde se
presenta comnmente las paredes medianeras es los vecindarios forjados por el
INVU, el cual posee distintos proyectos de centros Urbanos, ya que con el fin de
economizar costos y dar un mayor aprovechamiento del terreno iniciaron la
construccin con paredes medianeras. (Morales, 2013).

Estas tapias, muros o paredes, estn edificadas en entrambos terrenos

contiguos, y convienen ser creadas por ambos dueos para que los dos puedan
ejercer derechos sobre la misma.

Ordinariamente este tipo de paredes se pueden ver en los centros urbanos

instituidos por el INVU, en donde estas son indispensables a ambas casas ya que
son de apoyo y divisin pero esto es parte del proyecto de dicha institucin.
(Morales, 2013)

Este tipo de paredes tambin suelen ser punto de discusin de acuerdo a la

construccin de tapias en urbanizaciones. Debido a que las tapias son puntos de

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divisin entre vecinos por lo tanto deben cumplir con normas, como la altura,
estipuladas en los Reglamentos de Construccin de cada Municipalidad y deben
ser construidas de acuerdo al Plano Castrado del Registro Pblico. (Gmez, s.f)

Las paredes son parte de la propiedad privada de cada individuo por lo que
se debe tomar en cuenta que las acciones en torno a este afecten a terceros
pueden significar infracciones y sanciones como lo menciona el artculo 383 del
Cdigo Civil, la propiedad privada est sujeta a cargas y obligaciones impuestas
por la ley que deben ser cumplidas en favor de los terrenos vecinos o la utilidad
pblica.

Se procede a definir como propiedad privada a los derechos de las

personas y empresas de obtener, poseer, controlar, emplear, disponer de, y dejar
en herencia tierra, capital, cosas y otras formas de propiedad. (s.a, 2012)

Entonces, si se posee una pared medianera se debe tomar en cuenta que

ambos copropietarios pueden tener acceso al uso de ella siempre y cuando no
altere el uso del otro, ya que debe dividirse proporcionalmente.

S se causan daos o perjuicios, se debe hacerse cargo y pagar los daos

ya que ambos poseen obligaciones pero tambin derechos y no se debe accionar
sin la aprobacin del otro. En el caso de querer aumentar la altura, el copropietario
debe cubrir los costos e incluso los daos que pueda ocasionar al otro.

No obstante, segn el artculo 389 del Cdigo Civil, es permitida la

edificacin junto a una pared medianera o descansar tirantes sobre ella hasta la
mitad del grosor de la pared.

Para que se denomine pared medianera, lo primero por hacer es

consultar al Registro de la Propiedad, ya que este tipo de pared posee
obligaciones y derechos como fue mencionado anteriormente.

Sin embargo, segn el artculo 387 del Cdigo Civil, se mencionan

distintas ocasiones en donde no se puede considerar una pared como medianera:

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 Cuando slo de un lado de la pared hay edificio o ventanas.
Cuando conocidamente toda la pared, cerca, zanja o acequia, est
hecha sobre el terreno de una las fincas
Cuando las cercas que encierran completamente una heredad, son
de distinta especie de las que tiene las heredades vecinas en los
otros lados no contiguos.
Cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o
limpiarla, se halla slo de un lado, a menos que la inclinacin del
terreno lo hubiere exigido as.

Con lo mencionado anteriormente, el propietario que tenga favor esas

condiciones se dictar, de acuerdo a la legislacin, el propietario absoluto de dicha
pared. S una pared que no se considera medianera est siendo utilizada por el
vecino colindante, este puede ser sancionado y se puede cobrar la mitad de la
construccin o incluso demoler la pared en caso de que se considera invasin de
propiedad, y realizar un procedimiento de acuerdo al artculo 457 del Cdigo
Procesal Civil.

Captulo II

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 Regulaciones de las construcciones en Costa Rica

En Costa Rica existe gran cantidad de procesos de urbanizacin y

construccin los cules, es importante saber, estn regidos dentro de leyes y
reglamentos que deben ser respetados para evitar sanciones, infracciones y
multas.

Entre las leyes reguladoras en el pas se encuentran la Ley de

Construcciones, Reglamentos (dependen de cada municipio), Ley Reguladora de
Planificacin Urbana y el Cdigo Civil. Por lo tanto, es necesario consultar dichas
legislaciones para iniciar algn proceso de edificacin o urbanizacin.

Cada cantn posee su municipalidad, la cual es encargada de otorgar los

permisos correspondientes para la construccin y regulacin de bienes inmuebles,
ya que deben velar por la seguridad, salubridad, comodidad, y belleza es sus
ciudades y dems poblaciones. (Ley N 833: Ley de Construcciones, 1949)

Al momento de urbanizacin o edificacin es necesario respetar siempre la

va pblica que segn la Ley de Construcciones, en el Artculo N 4, se define
como va pblica a todo terreno de dominio pblico y uso comn.

Tambin se menciona que s estos terrenos en sus planos existentes en

algn archivo (como Catastro, Direccin General de Obras Pblicas, entre otros)
aparecen como va pblicas se deben respetar sus obligaciones y derechos como
tal y nadie podr impedir o estorbar el uso pblico que posea, en caso de que se
demuestre lo contrario, el terreno tendr propiedad particular o privada y podr
proceder a fraccionamientos o Loteos.

Segn el Artculo N8 de la Ley de Construcciones, posterior a la

aprobacin de fraccionamiento se otorga una escritura pblica que deber
inscribirse en el Registro de la Propiedad, y no podr invadir la va pblica ni el
subsuelo de la misma sin permiso de la Municipalidad.

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 Es importante destacar que, segn la Ley de Construccin, las
municipalidades en conjunto al Colegio de Ingenieros de la Repblica deben exigir
una determinada calidad en los materiales de las edificaciones, que sean
armnicos a la zona y de calidad durable, adems de permitir el libre trnsito en el
sector.

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 Capitulo III
Legalidad de las paredes medianeras

Con lo mencionado anteriormente, se puede destacar que pueden existir

paredes compartidas y ante la ley son llamadas Paredes Medianeras. Estas
paredes son construidas con capital de dos copropietarios as como su
mantenimiento y su uso tambin es compartido proporcionalmente.

Este tipo de infraestructura se han convertido en un tema de gran

controversia debido a que no en todos los casos se respetan las obligaciones y
derechos adquiridos por ambas partes ya que, por ejemplo, al instalar una canoa
podra perjudicar el lado del vecino colindante o incluso al hacer uso de la pared
ocasionar daos como rupturas o huecos en la misma.

Tambin una problemtica comn podra ser la utilizacin de una pared

normal como una medianera, haciendo uso de esta sin pagarle nada al vecino. Lo
que sera ilegal, ms an si causa un dao o perjuicio al inmueble del otro.

La manera legal de la construccin de esta pared sera como primer punto

reportar al Registro de la Propiedad del acuerdo para poder hacer la aplicacin de
la legislacin correspondiente.

Si esta ya estaba construida es deber del otro, pagar la mitad del costo de
construccin pero si por el contrario no ha sido construida an se debe pagar los
materiales y la mano de obra, adems de que debe estar en ambos terrenos.

S por el contrario no se cumple ninguna de las normas antes descritas en

este documento se puede proceder a apelar por los derechos de la pared, e
incluso se puede denominar como invasin a la propiedad privada. Se debe seguir
con el proceso descrito en el Cdigo Procesal Civil.

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 Conclusiones y Recomendaciones

En conclusin, dependiendo del uso y del cumplimiento de la legislacin nacional

puede ser legal o ilegal el empleo de paredes compartidas, aunque con lo visto
anteriormente lo recomendable sera invertir en una pared propia y evitar conflictos
entre vecinos colindantes.

Pero si el presupuesto para una construccin es de bajo costo, sera de gran

provecho las paredes medianeras, pero conocer el funcionamiento y las
normativas que se deben aplicar para el uso y convivencia entre colindantes,
resultara de un provecho an mayor al aplicar las normas como se deben y de
esa manera evitar los problemas que se puedan presentar.

Bibliografa

Gmez, G. (s.f). Asuntos de Vecinos. Obtenido de La Nacin:

www.nacin.com
INVU. (s.f). Historia. Obtenido de Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo: www.invu.go.cr
Ley N 833: Ley de Construcciones, Artculo 1 (Asamblea Legislativa 02 de
11 de 1949).
Morales, G. (2013). La ley a su alcance. Obtenido de Diario La Extra:
www.diarioextra.com
s.a. (Octubre de 2012). Propiedad Privada. Obtenido de EcuRed:
www.ecured.cu

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