TEMA6.

Inicio,entregayfinaldeobra

Gestin del Proceso constructivo

1
 NDICEPRESENTACINTEMA6

1. Esquema general de una obra.

2. Inicio de una obra
2.1. Requisitos administrativos para el inicio de una obra
2.2. Trabajos a realizar por el Jefe de Obra previos al comienzo de una obra

3. Desactivacin de la obra y tareas necesarias para la

entrega de las viviendas
4. Resolucin de los repasos de obra.
5. Garantas.
6. Postventa.
7. Conclusiones y estudio de resultados.
Gestin del Proceso Constructivo
2
 1. Esquema general de una obra
El desarrollo y ejecucin de una obra requiere de distintas fases y un largo
periodo de tiempo, desde la toma de decisiones previas al comienzo de la
misma hasta concluir la misma con en la entrega de llaves y servicio
postventa.

ESTUDIOS DE VIABILIDAD
COMPRA SOLAR
DISEO PRODUCTO
PROYECTOS
LICENCIAS
PRECONSTRUCCIN
CONSTRUCCIN
DESACTIVACIN DE OBRA
POSTVENTA
PRE-COMERCIALIZACIN
COMERCIALIZACIN

Gestin del Proceso Constructivo

3
 1.Esquemageneraldeunaobra
Se diferencian tres fases distintas a lo largo del proceso de una obra

Gestin del Proceso Constructivo

4
 2.Esquemageneraldeunaobra
2.1. REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PARA EL INICIO DE UNA OBRA
Los requisitos iniciales de una obra, se fundamentan en disponer de todo tipo de
licencias necesarias para poder comenzar con los trabajos de ejecucin:

Debeestarconcedidalalicenciadeobras(solicitudsegnmodelo
Ayuntamiento).Lasolicitalapromotora.

Gestin del Proceso Constructivo

5
 2.Esquemageneraldeunaobra
Solicituddealineacionesyrasantes.

http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_32.pdf
Gestin del Proceso Constructivo
6
 2.Esquemageneraldeunaobra
Solicituddeacometidasprovisionales(luz,agua,saneamiento,telfono)
Solicituddeocupacionesdevapblicaconcasetasdeobra,acopios,gra
Licenciaparavalladodeobra

http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_21.pdf
Gestin del Proceso Constructivo
7
 2.Esquemageneraldeunaobra
LicenciaInstalacindegratorre

Gestin del Proceso Constructivo

8
 2.Esquemageneraldeunaobra
Presentacinavisoprevioporpartedelpromotor
Presentacinaperturadelcentrodetrabajoporpartedelcontratista
FirmadelActadeReplanteoyActadeViabilidad(siprocede)

Gestin del Proceso Constructivo

9
 2.Esquemageneraldeunaobra
FirmadelContratoPromotoryContratista

Gestin del Proceso Constructivo

10
 2.Esquemageneraldeunaobra
Disponerenobra:
Proyectoejecucin,libroderdenes,librodeincidencias,plan
deseguridad,planning delaobra,contrato,licenciasy
permisos...

Gestin del Proceso Constructivo

11
 2.Esquemageneraldeunaobra
2.2. TRABAJOS A REALIZAR POR EL JEFE DE OBRA PREVIOS AL COMIENZO DE LA OBRA
Establecer metas y mtodos de trabajo
Cmo se ejecutarn los trabajos?
Con qu?
Segn que orden y cadencia?
Con quin?
Con qu dinero?
Documentos referentes a los materiales
Con las mediciones se establece la cantidad y calidad de los materiales a colocar en
obra, haciendo listados detallados para:
Consultar precios y hacer pedidos
Elaborar planning de aprovisionamiento y cadencia
Disponer presupuesto estimativo
Base de partida para realizar comparativo entre el proyecto y lo consumido en obra
Documentos del desarrollo general de los trabajos
Determinar el encadenamiento e interaccin de todos los trabajos estableciendo el
progreso de la ejecucin con detalle, los medios utilizados y las medidas de seguridad
Informe Bsico de Ejecucin
Gestin del Proceso constructivo
12
2.Esquemageneraldeunaobra
Plandeiniciodeobra
Previamenteserealizarunavisitaallugar
Estudiarmediosmsadecuadosysuemplazamiento
Comprobacionesreplanteo
Estadoedificiosmedianeros
Estudioaccesosalaobraycallescolindantes
Donderealizarlasacometidasyconexionesalcantarillado
Estudiosiesnecesariodesvoinstalaciones
Despusseestudiarnlosfactoresquedeterminanlacolocacin
deunosmediosuotros
Losmtodosdeejecucinprevistos,PliegodeCondicionesParticulares,
mediosdisponiblesconstructora,importanciaedificioaconstruir,espacios
disponibles,cadenasdeejecucin,personalprevisto
Finalmenterealizamosunplandeiniciodeobra
Repartirlosespaciosdisponiblesparapoderhacerunarpidapuestadel
encargoyconseguirlamximaproductividad
Esimproductivo
Espaciosedificios,accesos,emplazamientogra,acopios,puestosde
fabricacin,instalacionesprovisionales,carteles
Gestin del Proceso Constructivo
13
 2.Esquemageneraldeunaobra
Contrataciones
De materiales, medios y mano de obra necesaria
Elaborar comparativos
Considerar tres factores:
Calidad
Servicio (seriedadseguridad)
Precio
Elaborar contratos (si es necesario con servicio jurdico) detallando:
Intervinientes
Objeto
Tipo y caractersticas obra
Derechos y obligaciones de cada parte
Plazo de comienzo, acabado o entrega y los hitos establecidos
Garantas de cumplimiento de las partes. Penalizaciones
Seguros
Legalidad de cada parte para ejercer su actividad

Gestin del Proceso constructivo

14
 1. Esquemageneraldeunaobra
PROMOCIONES,ATENCINALCLIENTEYVENTAS
Promociones

Debemosdarimagenmuybuenadeloquesevaaconstruir,apoyndonosmuchoenel
departamentocomercialyenelestudiodemercadoparaqueesaimagenatraigaaltipo
decompradorquevamosbuscando.
Hayquelocalizarculvaasernuestrocompradortipo paralapromocin,deformaque
diseemoselproyectoyrealcemoslasaccionescomercialesydemarketingorientados
haciaellos.

Atencinalcliente
Serviciodevaloraadido queseprestaanuestrosclientes.Serealizadesdelaoficina,o
casetadeobra,debeatendersiemprelamismapersona,ydebecoincidirconel
departamentocomercialquellevacabolaventadelinmueble.

Gestin del Proceso Constructivo

15
 1. Esquemageneraldeunaobra
Ventas
Se pueden realizar desde caseta de obra, en las propias oficinas o contratar el servicio con
empresas inmobiliarias. Debe entregarse toda la documentacin necesaria (planos con
amueblamiento, con cotas, de instalaciones, memorias de calidades) y en el lugar donde
se realice debe estar a disposicin de los compradores la informacin sobre la obra
(licencia de obra, Divisin Horizontal, Estatutos de la Comunidad de Propietarios) segn
Real Decreto 515/89 de 21 de Abril.

Es usual subcontratar las ventas a una empresa especializada, a la cual se le paga por
xito una cantidad fijada por cada venta realizada. Es decir, si vende se produce la
venta, el promotor abona lo pactado. Se suele marcar un % sobre el valor de la venta
(mercado nacional aproximadamente 3%, mercado internacional superior al 10%).

Gestin del Proceso Constructivo

16
 2.Desactivacindelaobra
TAREAS NECESARIAS PARA LA ENTREGA DE LAS VIVIENDAS
Consiste en realizar las tareas necesarias para terminar la promocin y
poder entregar la obra al promotor por parte del constructor
correctamente, de forma que ste pueda efectuar la venta.

Previsin y planificacin de las gestiones.

Son trmites burocrticos, que en la mayora de los casos nos

hacen perder mucho tiempo y provocan retrasos importantes en
la obra.
Se producen en la fase final del proyecto, por lo que los retrasos no
se pueden recuperar.

Gestin del Proceso Constructivo

17
 2.Desactivacindelaobra
Escrituradeobra
nuevaydivisin
horizontal

REVISIN PREVIA
Certificado RECEPCIN REPARACIN
final de obra DE LA VIVIENDAS
PROVISIONAL (por el cliente) QUEJAS

Inspecciones
organismos CEDULAHABITABILIDAD Entrega
oficiales LICENCIA1OCUPACIN
REPASOSDE de llaves
OBRA

Boletines
ESCRITURAR
instalaciones
CALIFICACIN
DEFINITIVAVPO
POSTVENTA
LIQUIDACIN
ECONMICA

Gestin del Proceso Constructivo

18
 2.Desactivacindelaobra
Ejemplosdedocumentacinnecesaria::
Certificado final de obra Actadesubsanacindedefectos

Gestin del Proceso constructivo

19
 2.Desactivacindelaobra
Ejemplosdedocumentacinnecesaria:
Actaderecepcindeedificioterminado

Gestin del Proceso constructivo

20
 2.Desactivacindelaobra
Ejemplosdedocumentacinnecesaria:
Actademanifestaciones(promotorconstructor)

Gestin del Proceso constructivo

21
 2.Desactivacindelaobra
Ejemplosdedocumentacinnecesaria:
Modelodelicenciadeprimeraocupacin

Gestin del Proceso constructivo

22
 2.Desactivacindelaobra
Altasorganismos,bajasobra,acometidasdefinitivas
CATASTRO:
Dividimoslafincasegnlaobranueva,paraquesepuedanemitirlosrecibosindividualizadosdelImpuestode
BienesInmuebles(I.B.I.).Sehacerellenandolosimpresosdelmodelo902.Serequiereparapoderdarelaltaen
Catastroelcertificadofinaldeobra,fotosdelafachadaylacubierta,planodesituacin,repartosdeelementos
comunes,memoriadecalidades,costedeejecucindelaobra,planosdecadaplanta,relacindetitularesysus
domiciliosyescrituradepropiedad.

LICENCIADEPRIMERAOCUPACINYCEDULADEHABITABILIDAD:
Documentoqueacreditaelnivelexigibledehabitabilidadydiseoconformealanormativatcnicaaplicable,y
queautorizalaocupacindelavivienda.LoemiteelprimeroelAyuntamientoyelsegundolaConsellera (slo
viviendasprotegidas).
Hayquepresentar:DNIdelsolicitante,Certificadofinaldeobra,LicenciaMunicipaldeedificacin,Certificadoexpedidoporla
DireccinTcnicaqueacreditequelasobrasterminadasseajustanalalicenciadeobrasconcedida,Escrituradeobrasnueva ydivisin
horizontal,Relacindecompradoresdebidamentetestimoniadaoreconocida,Certificadosdelascompaassuministradoras
acreditativadehaberabonadolosderechosdelasacometidasyencontrarselosserviciosendisposicindesercontratados,
CertificadodeInfraestructurasComunesdeTelecomunicacin,ImpresosEstadsticos,liquidacindelastasas.

POLIZADESEGURODECENAL:
NecesariaparalaescrituradelasviviendasyposteriorinscripcinenelRegistrodelaPropiedad.
Hayquepresentar:Desglosedelassumasaseguradasfirmadaporelpromotor,ActadeRecepcindeobrafirmadapor
promotoryconstructor,informedelaOCT.
Gestin del Proceso Constructivo
23
 2.Desactivacindelaobra
LUZ:RevisinporpartedeIberdroladelasinstalacionesdeenlace(desdeC.G.P.hastacentralizacinde
contadores.PagarlosderechosdeenganchaalaCompaaSuministradora.HaberpresentadoenIndustriael
ProyectodeBajaTensinluz,ObtenerlosboletinesdelaLneaRepartidora,delosservicioscomunesydel
ascensor.
AGUA: Revisinporpartedelacompaadelacentralizacindecontadores.PresentarelproyectoenIndustria,
obtenerlosboletinesdeaguadelasviviendasyservicioscomunes.
TELEFONO:Necesarioparaponerenmarchaelascensor.Solicitaralacompaasuinstalacin

VADOS:ObteneraperturadelGaraje,Presentarproyectodeapertura,presentarproyectodebajatensinen
Industria,obtenercertificadofinaldeinstalacindeltcnicoquehahechoelproyecto,presentarcertificadode
empresainstaladoradelosequiposymedioscontraincendios,entregarboletndelgaraje.Enalgunos
AyuntamientoslarevisindelgarajelarealizanlosBomberos.
BAJASOBRAS(Aguayluzdeobra)
ACOMETIDASDEFINITIVAS:DebensolicitarsealascompaasSuministradorasalavezquesesolicitanlasdeobra.
Puedensermuycostosas(colocacindeC.T.,enganchesmuylejanosanuestraobra,ejecucinderedesdeagua,
saneamiento,etc)hayqueprogramarlasloantesposibleparaquenosinterrumpaneneldesarrollodelaobrani
enlaentregafinal.

Gestin del Proceso Constructivo

24
 2.Desactivacindelaobra
Inspeccionesoficiales.Finaldeobramunicipal

Administracionesinvolucradas:
Ayuntamiento:Licenciadeprimeraocupacin,devolucinfianzaobras.
ComunidadAutnoma
Conselleradevivienda:CduladeHabiltabilidad,calificacinprovisinaly
calificacindefinitivaviviendasprotegidas
ConselleradeIndustria:Boletinesdeaguayluz,certificacinempresa
instaladorasistemascontraincendios.
Ministerios:
Fomento:Estadsticadeedificacinyvivienda,
Industria:Boletndeinstalacindetelecomunicaciones.

Compaassuministradorasde:
Luz
Agua
Telfono
Gas
Gestin del Proceso Constructivo
25
 3.Resolucinderepasosenobra
OBJETIVO REPASOSCERO
Aunque es difcil, el objetivo del promotor eliminar las quejas a los
clientes. Nunca permitir entregar una vivienda con repasos graves.
Para poder conseguir es muy importante que todos los que intervienen en la obra
estn involucrados con este objetivo.
As es muy importante que se realice un control en la ejecucin de todas las partidas y
en especial en los acabados.

PROGRAMA DE PUNTOS DE INSPECCIN PPI: Consiste en

realizar un check list exhaustivo de los posibles puntos a
inspeccionar en un proyecto, de forma que nos aseguremos
que se revisan todos los aspectos que puedan generar
quejas o patologas.
LISTAS DE REPASOS: Las incidencias detectadas, se
ordenaran en listas para pasarlas a los distintos oficios y que
procedan a su arreglo.

Gestin del Proceso Constructivo

26
 3. Resolucinderepasosenobra
ppi
tem control 1 OK

tem control 2 OK

tem control 3 OK

tem control 4 ERROR

3.Resolucinderepasosenobra
tem control 5

tem control 6

tem control 7

tem control 8

Listado de
repasos

Gestin del Proceso Constructivo

27
 3. Resolucinderepasosenobra

1 mes

Certificado Recepcin Control Entrega al

REPASOS Final de provisional exhaustivo
CONSTRUCTORA
Departamento
Obra (DT) (todaslas acabadosy Comercial
partes) repasos

PPI PPIDireccin PPI

constructora promotora
Tcnica

Gestin del Proceso Constructivo

28
 4.Garantas
Responsabilidad por Responsabilidad por Responsabilidad por daos
acabados habitabilidad estructurales

Seguro de daos o de caucin.

garanta Retencin del 5% del coste de seguro de dao o seguro de caucin seguro de dao o seguro de caucin
ejecucin material de la obra

daos materiales por defectos de

daos materiales por defectos de
elementos constructivos que daos materiales por defectos que
cubre ejecucin que afecten a elementos de
incumplan los requisitos de afecten a elementos estructurales
terminacin
habitabilidad

sujeto obligado constructor promotor promotor

duracin del seguro 1 ao 3 aos 10 aos

si en viviendas. Excepto
obligatoriedad no no
autopromocin

5% PEM final de la obra + honorarios 30% PEM final de la obra + 100% PEM final de la obra +
capital asegurado tcnicos honorarios tcnicos honorarios tcnicos

Gestin del Proceso Constructivo

29
 5. Postventa

POSTVENTA
FASEDE FASEDEENTREGAAL
PRODUCCINDE PROMOTOR
OBRA Revisionesporelcliente Consiste en gestionar
(Constructora) Finalizaenla las reclamaciones de
ESCRITURACIN
los clientes

PREVENTA

Las tareas y gestiones necesarias para que la vivienda est en perfectas

condiciones para la entrega al cliente, tanto tcnicas como econmico-
financieras (repasos, liquidacin econmica, revisin de viviendas,)

Gestin del Proceso Constructivo

30
 5. Postventa
OBJETIVOSDELAPOSTVENTA
Creacindeserviciopostventa:

1.Asegurarlacalidadfinaldelproducto
Elobjetivoesconseguirquelasviviendasseentreguensindefectosy
conlamximacalidadposible.
2. Asegurarelprocesodetraspasodelaviviendaalcliente
Debecontrolarquelosplazosyquetodaslasgestionesserealicen
correctamente.Asmismo,sedeberealizarunacorrectaentregade las
viviendas.
3.Resolucinrpidadeproblemas
Cuantomssetardeenresolverlasquejas,elclienteestarms
insatisfechoyademssegenerarnmsproblemaseinsatisfaccinconla
consiguienteafectacincomercial
4.Serviciosconvaloraadido

Gestin del Proceso Constructivo

31
 5. Postventa
Entregadellaves
Coincideconlafirmadeescrituradelavivienda.Seentreganboletinesdeagua,luz,
gas,manualdeusoymantenimientodelaviviendaycduladehabitabilidad.Para
escriturarhayquetenerlaPlizadelseguroDecenal.

Demandasiniciales

Sepuedepermitirlarevisindelaviviendaantesdelaentregadellaves,sesubsanan
losdefectosdetectados,sevuelvearevisarlaviviendaconelcompradoryserealiza
laentregadellavesyfirmadeescrituradecompraventa.
Obienenlaentregadelasllavesseentregaunformulariodondeapuntarlos
defectosencontradoscuandoelcompradorrevisalavivienda.

Gestin del Proceso Constructivo

32
 5. Postventa

Gestin del Proceso Constructivo

33
 5. Postventa

Gestin del Proceso Constructivo

34
 6. Conclusionesyestudiodelosresultados

100
postventa
COSTO indemnizaciones

A DISEO CONCEPTUAL

10
B DISEO

C EJECUCIN

1
D RECEPCIN

F POST VENTA

A B C D F TIEMPO

Gestin del Proceso Constructivo

35
 6. Conclusionesyestudiodelosresultados
Estudioanalticodetodoloacontecido
Diariodeobra
Conclusionescondatosnumricossobre:

Rendimientoyproductividad
Costos
Roturas
Incidenciasdelaclimatologa
Incidenciasdelosimprevistos
Incidenciasdelosaccidentes
Incidenciasdeloserrores

Actitudmuycrticaensuredaccin

Gestin del Proceso Constructivo

36
 6. Conclusionesyestudiodelosresultados
Cuestionariodepreguntas:
Elproyectoestababienredactado
Elproyectoestababienestudiado
LasrelacionesconlaDireccinTcnicafueronbuenas
Sehanintroducidomuchosreformados
Econmicamentelosreformadoshansidobuenos
Laorganizacinestuvoenprincipiobienpensada
Laobrasepodrahaberorganizadodeotramanera
Laplanificacindelaobrafuebuena
Huboquerecomponerlamuchasveces
Secumplieronlosplazosylasetapasplanificadas
Hubieronmuchosimprevistos
Lacoordinacinfuebuena
Causaronmuchodaolaroturadelascadenasdetrabajopordescoordinacin
Fueronmuyfrecuentes
Otroscamposdecuestionariosson:
Loscontroles,laproductividad,lascontrataciones

Gestin del Proceso Constructivo

37