1.

DEFINICIN DE DERECHO NOTARIAL

Como primera parte del presente definiremos el derecho notarial, lo cual servir para
tomar al toro por las astas y conocer mejor la rama del derecho estudiada como es por
cierto el derecho notarial, la cual no se ubica en el derecho privado, sino en el derecho
pblico, sin embargo, desde cierto enfoque puede ubicarse en el derecho social, lo cual
servir para conocer mejor estos temas, dentro del derecho patrimonial sobre todo, sin
embargo, tambin es importante dentro del derecho extra patrimonial, y en todo caso se
relaciona con muchas ramas del derecho, y esto ocurre no slo en el derecho peruano,
sino tambin en el derecho extranjero, por lo cual esperamos que el presente sirva no
slo en el derecho peruano sino tambin en el indicado para permitir mayor conocimiento
y profundizacin sobre esta importante pero descuidada rama del derecho como es por
cierto el derecho notarial, que en muchos casos se estudia como una parte o rama o
accesorio del derecho registral, con lo cual no estamos de acuerdo. Sin embargo, en otras
sedes como por ejemplo en Espaa y Argentina si existen verdaderos estudios sobre esta
importante rama del derecho lo cual ha motivado diferentes publicaciones por parte de los
diferentes autores en dichos pases y de esta manera se ha alcanzado mayor difusin
sobre el derecho notarial.

El derecho notarial es la rama del derecho empresarial, corporativo y pblico que estudia
y regula la actuacin notarial al igual que los instrumentos notariales, los cuales por cierto
son protocolares y extra protocolares, al igual que los procesos notariales. En cuanto a su
ubicacin existen pocos autores que han estudiado la del derecho notarial, sin embargo,
de acuerdo a nuestras incesantes investigaciones es en el derecho publico. Por lo cual es
claro que los requisitos de los instrumentos notariales no pueden ser acordados o
modificados por acuerdo de partes, sino que son los que establecen las correspondientes
normas notariales, y de otras ramas del derecho como por ejemplo del derecho civil.

Ya hemos definido esta rama del derecho, sin embargo, existe otros autores que han
escrito sobre el derecho notarial, definiendo la misma, por lo cual a continuacin
citaremos algunas definiciones, lo cual servir para reforzar nuestros conocimientos sobre
esta importante pero descuidada disciplina jurdica.

Para Mengual el derecho notarial es aquella rama cientfica del Derecho Pblico que
constituyendo un todo orgnico, sanciona en forma fehaciente las relaciones jurdicas
voluntarias y extrajudiciales, mediante la intervencin de un funcionario que obra por
delegacin del poder pblico.

En el Tercer Congreso Internacional de Derecho Notarial se estableci que el derecho

notarial es el conjunto de disposiciones legislativas reglamentarias, usos, decisiones
jurisprudenciales y doctrinas que rigen la funcin notarial y el instrumento pblico notarial.

Nez Lagos afirma que el documento, como la cosa en el derecho real, es objeto
esencial, principal y final del derecho notarial. Para Enrique Gimnez Arnau el derecho
notarial es el conjunto de doctrinas de normas jurdicas que regulan la funcin del
escribano y la teora formal del instrumento pblico.

Jos Mara Sanahuja y Soler define el derecho notarial como la parte del ordenamiento
jurdico que, por conducto de la autenticacin y legalizacin de los hechos que hacen la
vida normal de los derechos asegura el reinado de esta ltima. Guillermo Cabanellas
define el derecho notarial como los principios y normas reguladoras de la organizacin de
la funcin notarial y de la teora formal del documento pblico.

Es decir, debemos distinguir el derecho notarial de la legislacin notarial o derecho

positivo notarial, lo cual en todo caso definiremos para tener mayores elementos de juicio
y conocer mejor esta disciplina jurdica. A la cual hemos dedicado un trabajo por publicar y
otra publicacin en diferentes medios tanto en el estado peruano como en el extranjero.
Es decir, podemos afirmar que dentro del derecho positivo el derecho notarial es el
conjunto normas jurdicas que determinan la competencia notarial, as como regulan la
actuacin de los notarios cuya principal funcin es la escritura pblica.

Sin embargo, es necesario precisar que la competencia notarial comprende a los

instrumentos pblicos notariales protocolares, instrumentos pblicos notariales extra
protocolares (conforme a la Ley del Notariado) y los procesos no contenciosos (conforme
a la Ley 26662, Ley 27157 y normas complementarias y modificatorias).
2. DEFINICIN DE NOTARIO

El notario es la persona encargada de dar f de cuanto acto se realiza ante su presencia,

siendo su mximo exponente la escritura pblica, es decir, el notario da fe en todos los
sistemas jurdicos, sin embargo, slo en algunos existe escritura pblica, en tal sentido
esta es una caracterstica que existe en los sistemas jurdicos de la familia jurdica
romano germnica que no existe en la familia jurdica anglosajona.

La ley dominicana define al notario en los siguientes trminos: "el Notario es un oficial
pblico instituido para recibir los actos a los cuales las partes deban o quieran dar el
carcter de autenticidad inherente a los actos de la autoridad publica y darles fecha cierta,
conservarlos en deposito y expedir copias de los mismos."

Es decir, una forma de estudiar la definicin del notario sera estudiar las definiciones
legales, las cuales por cierto abundan en la doctrina, y en este orden de ideas podemos
afirmar que la ley del notariado peruano define al notario, sin embargo, no citamos dicha
definicin, porque la misma es muy conocida en nuestro medio, y no queremos repetir
informacin que abunda en el referido como es la legislacin notarial peruana, sin
embargo, dichas normas pueden originar investigaciones sobre la definicin del notario en
el derecho comparado o en la legislacin comparado a efecto de determinar semejanzas y
diferencias, as como sus causas.

1 3. AUTONOMA DEL DERECHO NOTARIAL

La autonoma del derecho notarial se sustenta en que el referido tiene sus propias normas
dentro del derecho positivo peruano, entre las cuales podemos citar a la Ley del Notariado
contenida en el Decreto Ley 26002 publicada el 27-12-92, la Ley de Competencia Notarial
en Asuntos No Contenciosos contenida en la Ley 26662 publicada el 22-09-96 y normas
modificatorias y complementarias, entre otras. El derecho notarial tiene sus propios
principios a los cuales se les denomina principios notariales y que son los siguientes:
Principio de Imparcialidad, Principio de Rogacin, Principio de Inmediacin, Principio de
Interpretacin, Principio de Objetivacin, Principio de Asesoramiento, Principio de Reserva
y Principio de Resguardo.
2 4. HISTORIA DEL DERECHO NOTARIAL

En Egipto se encontraba a una persona que redactaba los contratos. En los hebreos es
necesario tener en cuenta que exista el escriba el cual se dedicaba a autenticar algunos
actos y redactar documentos y existan escribas reales as como los del pueblo. Luego los
griegos aplicaron esta institucin con el nombre de Mnemons, los cuales eran los
encargados de redactar los contratos. Posteriormente en el derecho romano antiguo la
intervencin era facultativa, pero no eran notarios, sin embargo, el nombre actual deriva
de este derecho, el cual es conocido como derecho romano. Luego en la edad media
Rolandino Passagiero ense el derecho notarial y en la historia es conocido como el
prncipe de los notarios. En Espaa debemos tener en cuenta Las leyes del fuero real,
cdigo de las siete partidas y la novsima recopilacin, en las cuales se mencionaba al
notario, de las cuales las dos ltimas son las mas conocidas en nuestro medio. En la
poca moderna el derecho notarial adquiere la evolucin y desarrollo actual por lo cual
debemos mencionar algunos cuerpos legislativos notariales del derecho mundial, entre los
cuales podemos citar a La ley francesa de 1802, ley espaola de 1862. En el perodo
preincaico para algunos ya existi notarios en el derecho peruano. Posteriormente en la
colonia se aplic la legislacin espaola, con lo cual se aplicaron las disposiciones
notariales espaolas. Y posteriormente la historia es ya conocida, ya que existen libros
que narren la misma dentro del derecho peruano, lo cual permite su estudio dentro del
mismo, sin embargo, la misma es poco estudiada, conocida y difundida sobre todo en el
mencionado.

La Ley del Notariado est contenida en el Decreto Ley 26002 derog la anterior Ley del
Notariado contenida en la Ley 1510 de 1911, que fue la primera ley del Notariado
peruana. La ley 1510 introdujo la denominacin notario en nuestro ordenamiento jurdico.
La Ley del Notariado contenida en el Decreto Ley 26002 elimina los testigos para los
instrumentos pblicos notariales, es decir, refuerza la fe pblica notarial.

Antes de la Ley del Notariado de 1911 a los Notarios se les denominaba Escribanos
Pblicos conforme al Cdigo de Enjuiciamientos Civiles de 1852, en el cual se establecan
cuatro clases de escribanos que son los Escribanos de Cmaras, Escribanos Pblicos,
Escribanos Judiciales y Escribanos de Diligencias.
Es decir, para estudiar la historia del derecho notarial debemos remontarnos hasta la
antigedad, sin embargo, esto es poco conocido en nuestro medio y en todo caso
debemos dejar constancia que el notario ha sido un personaje importante en todos los
tiempos, pero ha sido merecedor de escasos estudios en la doctrina no slo nacional sino
tambin extranjera, lo cual no permite realizar los estudios de derecho notarial
comparado.

3 5. COMPETENCIA NOTARIAL

Los Notarios tienen competencia provincial no obstante de la localizacin distrital que la

Ley establece

4 6. REGISTROS NOTARIALES Y REGISTROS PUBLICOS (REGULADOS POR EL

ARTICULO 2 DE LA LEY 26366)

Es necesario diferenciar los registros notariales de los registros pblicos ya que los
primeros no producen cognocibilidad general y los registros pblicos si. Adems en
nuestro sistema registral a los registros pblicos pueden tener acceso cualquier persona
conforme al primer prrafo del artculo II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de
los Registros Pblicos del 2001 en el cual se establece que la publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general obtenga informacin del archivo registral. En el segundo prrafo
del mismo artculo se establece que el personal responsable del registro no podr
mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral, salvo las
prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. A diferencia de lo
que ocurre en el artculo 93 de la Ley del Notariado en la cual se establece que el Notario
est obligado a manifestar los documentos de su archivo a cuantos tengan inters de
instruirse de su contenido. En el segundo prrafo del mismo artculo se establece que
esta manifestacin se realizar bajo las condiciones de seguridad que el notario
establezca. Los Registros Notariales se encuentran a cargo de Notarios Pblicos y los
Registros Pblicos agrupados en el artculo 2 de la Ley 26366 se encuentran a cargo de
las Oficinas Registrales. Es decir, los Registros Notariales no tienen los mismos efectos
que los Registros a cargo del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, por ejemplo los
Registros Pblicos se rigen por los principios registrales, lo que no ocurre con los
Registros Notariales.
5 7. Sistemas Notariales

7.1. GENERALIDADES

Los sistemas notariales son tres: Administrativo, Anglosajn y Latino, los cuales
desarrollaremos a continuacin en forma separada para permitir un desarrollo y
comprensin mas adecuados de los mismos.

7.2. SISTEMA ADMINISTRATIVO

En el sistema administrativo el notario debe tener formacin jurdica, es un empleado

pblico y est sometido, jerrquica, disciplinaria y funcionalmente a los intereses de la
poltica socialista. El documento notarial no tiene ninguna ventaja sobre el documento
privado. El notario es dependiente y como tal ejerce otras funciones.

7.3. SISTEMA ANGLOSAJN

En el sistema anglosajn no existe protocolo notarial ni formalidades de documentos. El

Notario redacta y certifica contratos, pero la eficacia de sus documentos es menor a la del
notariado latino. Incluso en USA que adopta este sistema, el nombramiento est sujeto a
tiempo determinado. El notario americano se limita exclusivamente a certificar firmas, su
producto se ofrece como un producto comercial ms, en farmacias, autoservicios y otros
centros comerciales. Los documentos que certifican no gozan de ninguna presuncin de
legalidad ni de licitud. Las personas que ejercen como preparacin no tienen ninguna
preparacin. No es aspiracin de un abogado ser Notario.

7.4. SISTEMA LATINO

En el sistema latino el Notario tiene doble funcin: dar fe y dar forma, el Notario debe ser
abogado, el notariado se ejerce como profesional liberal, sin ningn grado de
dependencia ni subordinacin. El nombramiento del Notario es permanente. Existe
Protocolo Notarial. Los documentos notariales gozan de presuncin de validez,
autenticidad, legalidad, fuerza probatoria y ejecutoriedad, que solo podr ser tachada de
nula o falsa luego de seguido un procedimiento judicial con sentencia firme que as lo
declare. Nuestro sistema notarial que pertenece al llamado que pertenece al llamado de
los sistemas de notariado perfecto frente al notarial incompleto o notariado frustrado como
suele llamarse al Notariado Sajn.
8. FE PBLICA

Conforme al Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola, la fe

pblica es la autoridad legtima atribuida a notarios, escribanos, agentes de cambio y
bolsa, cnsules y secretarios de juzgados, tribunales y otros institutos oficiales, para que
los documentos que autorizan en debida forma sean considerados como autnticos y lo
contenido en ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario[8].
Para Guillermo Cabanellas la fe pblica es la veracidad, confianza o autoridad legtima o
atribuida a notarios, secretarios judiciales, escribanos, agentes de cambio y bolsa,
cnsules y otros funcionarios pblicos, o empleados y representantes de establecimientos
de igual ndole, a cerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su
presencia; y que se tienen por autnticos y con fuerza probatoria mientras no se
demuestre su falsedad. El mismo autor precisa que como expresin laudatoria de esa
prerrogativa est la inscripcin que ostentan los notarios en medalla peculiar: Nihil prius
fide (nada antes que la fe)-

Para Juan Ramrez Gronda la fe pblica es la que merecen los actos de los funcionarios
con postestad para otorgarlos. Para Eduardo Benavides Benaventa la fe pblica es la
potestad legtima atribuida por la ley a ciertos funcionarios pblicos (notarios, cnsules,
jefes de los registros civiles, registradores, etc) para que los documentos y actos que
autorizan sean tenidos por autnticos y verdaderos mientras no se pruebe lo contrario y
as lo declare una resolucin judicial firme.

Para Manzini la fe pblica es la confianza colectiva recproca en la que se desenvuelven

determinadas relaciones sociales, como son las relativas a la circulacin monetaria, a los
medios simblicos de autenticacin o certificacin, a los documentos y a la actividad
comercial e industrial.

Para Amado Ezaine Chvez la fe pblica es la confianza acordada a ciertas personas con
referencia a determinados actos, o, el instrumento que sirva para determinadas pruebas,
adems el mismo autor precisa que la fe pblica se traduce en la confianza que tiene una
colectividad con relacin a esos actos o instrumentos.

Para el Diccionario Enciclopdico Ilustrado de la Editorial Ramn Sopena la fe pblica es

la confianza que merecen los funcionarios pblicos autorizados para intervenir en los
contratos y otros actos solemnes.
9. CLASES DE FE PBLICA

La fe pblica se encuentra encargada a los Notarios y a funcionarios pblicos y no es

igual en todos los casos, es decir que la fe pblica es distinta, conforme est encargada a
determinados funcionarios, por lo cual podemos hablar de fe pblica notarial, fe pblica
administrativa, registral, judicial y consular, entre otras.

9.1. FE PBLICA NOTARIAL

La fe pblica notarial es la fe pblica que brindan los notarios conforme al primer prrafo
del artculo 2 del Decreto Ley 26002 que establece que el Notario es el profesional del
derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante el se celebren.
Es decir, que los notarios dan fe de actos (entre los que podemos citar los siguientes
actos: Poderes, Testamentos, entre otros) y contratos (entre los que podemos citar los
siguientes contratos: compra ventas, arrendamientos, mandatos, donaciones, permutas,
entre otros), que ante ellos se celebren y tambin expedir traslados de los instrumentos
pblicos protocolares, y a esta fe pblica registral se le denomina fe pblica notarial. La fe
pblica notarial es la fe pblica que tiene mayor campo de aplicacin.

9.2. FE PBLICA ADMINISTRATIVA

La fe pblica administrativa es la que brindan los funcionarios pblicos conforme se

establece en el artculo 41.1.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo General,
contenida en la Ley 27444 publicada el 10-04-2001. En tal sentido los fedatarios de las
instituciones pblicas pueden expedir copias certificadas de hojas de los expedientes
administrativos que ante ellos se tramiten y a esta fe pblica se le denomina fe pblica
administrativa. El literal f del artculo 5 de la Ley de Procedimiento de Ejecucin Coactiva
contenida en la Ley 26979 publicada el 23-09-98 establece que el Auxiliar Coactivo tiene
como funcin colaborar con el Ejecutor Coactivo, delegndole ste las siguientes
facultades: Dar fe de los actos en los que interviene en el ejercicio de sus funciones.
9.3. FE PBLICA REGISTRAL

La fe pblica registral es la que brindan los Registradores Pblicos que se aplica cuando
los Registradores Pblicos expiden copias literales del archivo registral, es decir, se
refiere al publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general obtenga
informacin del archivo registral conforme al primer prrafo del artculo II del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en el cual se
establece que el Registro es Pblico y que la publicidad registral garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales, y en
general, obtenga informacin del archivo registral.

9.4. FE PBLICA JUDICIAL

La fe pblica judicial es la que brindan los especialistas judiciales a los cuales se les
denominaba secretarios de juzgado, respecto de las copias certificadas que ellos expiden,
y dems diligencias que ante ellos se celebran, entre otros. El numeral 13 del artculo 266
del TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial establece que son obligaciones y
atribuciones genricas de los Secretarios de Juzgado expedir copias certificadas, previa
orden judicial. El numeral 27 del artculo 233 de la abrogada Ley Orgnica del Poder
Judicial contenida en el Decreto Ley 14605 estableca que son obligaciones de los
Secretarios de Juzgado expedir copias certificadas slo por orden judicial. Los Jueces de
Paz tienen algunas funciones notariales conforme se precisa en el TUO de la Ley
Orgnica del Poder Judicial.

9.5. FE PBLICA CONSULAR

La fe pblica consular es la que brindan los funcionarios de los consulados, ante los
cuales en algunos supuestos se pueden otorgar algunos instrumentos. El prrafo primero
del artculo 721 del Cdigo Civil establece que los peruanos que residan o se hallen en el
extranjero pueden otorgar testamento ante el agente consular del Per, por escritura
pblica o cerrado, segn lo dispuesto en los artculos 696 al 703 respectivamente y se
precisa adems que en estos casos aqul cumplir la funcin de notario pblico.
9.6. FE PBLICA DEL DERECHO ECLESISTICO

La fe pblica conforme al Derecho Eclesistico es la que brindan los funcionarios de la

Iglesia Catlica para efectos de expedir copias de las partidas de matrimonio de los
matrimonios religiosos ya celebrados.

9.7. FE PBLICA DE LOS AGENTES DE CAMBIO Y BOLSA

Conforme al Diccionario de Lengua Espaola de la Real Academia Espaola el agente de

bolsa es el funcionario que interviene y certifica en las negociaciones de valores
cotizables, y tambin puede intervenir con los corredores de comercio en las dems
operaciones de bolsa.

9.8. FE PBLICA MILITAR

Para el otorgamiento de los testamentos militares conforme a los artculos 712 al 715 del
Cdigo Civil.

9.9. FE PBLICA MARTIMA

Para el otorgamiento de los testamentos martimos conforme a los artculos 716 al 720 del
Cdigo Civil.

10. PRINCIPIO DE MATRICIDAD PROTOCOLAR

Por el principio notarial de matricidad protocolar el documento original es custodiado por

el notario pblico, quien est autorizado para expedir copias, las que tambin son
Instrumentos Pblicos. Es decir, los partes notariales, testimonios y boletas son tales, lo
cual amerita los estudios correspondientes porque tiene importantes efectos en la
tramitacin de los procesos que se tramitan ante diferentes autoridades, las cuales
pueden judiciales, registrales, administrativas y privadas.
11. PRESUNCIN DE VALIDEZ, AUTENTICIDAD, LEGALIDAD, FUERZA
PROBATORIA Y EJECUTORIEDAD

Los Instrumentos Pblicos Notariales slo pueden ser tachados de nulos o falsos luego de
seguido un procedimiento judicial que as lo declare, dejo constancia que en estos
procedimientos debe ser citado adems de las partes el Notario que ante el cual se otorg
el documento notarial. Sin embargo, se ha advertido que muchos jueces y fiscales
desconocen este principio del derecho notarial lo cual en todo caso debe ser materia de
estudios por parte de los tratadistas.

12. Registros Notariales

Registros Pblicos Protocolares. Se refiere al protocolo notarial Registros Pblicos Extra

protocolares.

13. Diferencia CON la calificacin registral.

Para muchos la diferencia es que la calificacin registral es una de factibilidad para la

registracin, lo que no ocurrira en la calificacin notarial, sin embargo, esta posicin
doctrinaria es discutible por lo cual debemos replantearla ya que los notarios deben
estudiar las partidas registrales no slo de registros de la sunarp, antes de intervenir en
instrumentos registrables.

14. CALIFICACIN NOTARIAL

El notario pblico no debe obedecer todo lo que se le solicita u ordena, sino que debe ser
materia de calificacin por el mismo o referido, de tal forma que al igual que existe la
calificacin registral, tambin existe la calificacin notarial, la cual se encuentra poco
estudiada y conocida en el derecho peruano, sin embargo, en Argentina se encuentra mas
difundida, la cual en todo caso debe ser materia de estudio por parte de los tratadistas.
Esta calificacin como es la notarial debe ser realizada con bastante cuidado para no
originar procesos judiciales a consecuencia de un documento notarial, ya que a notaria
abierta juzgado cerrado.
15. RDENES JUDICIALES CURSADAS AL NOTARIO

Los jueces pueden emitir rdenes para que ser tomadas en cuenta por parte de los
notarios pblicos, sin embargo, deben ser materia de calificacin notarial, por parte de
stos ltimos, es decir, no toda orden judicial debe ser obedecida por los referidos, sino
que esto depende de la calificacin que realice el notario a lo cual se conoce como
calificacin notarial. Y en todo caso podemos hablar de calificacin notarial de
documentos notariales y tambin por supuesto de calificacin notarial de documentos
judiciales expedidos por la corte suprema, y en caso de no estar de acuerdo con la orden
judicial no la debe cumplir, ya que el que decide en el oficio notarial no es el juez, sino que
es el notario. Por lo cual es claro que todos los jueces deben conocer y dominar derecho
notarial para no incurrir en error ni inducir a error a los notarios pblicos, ya que esto
amerita el correspondiente proceso para sancionar a los responsables, lo cual puede ser
materia de estudio en un trabajo mas amplio.

16. FUNCIONES NOTARIALES

La funcin notarial se orienta a la elaboracin de instrumentos pblicos protocolares e

instrumentos pblicos extra protocolares y la tramitacin de algunos asuntos no
contenciosos.

17. PROCESOS NO CONTENCIOSOS TRAMITADOS POR NOTARIO

Los procesos tienen diversas clasificaciones, siendo la principal la que clasifica a los
procesos de la siguiente forma:

Procesos contenciosos.
Procesos no contenciosos.

Por lo cual en el presente nos referiremos al segundo grupo cuando corren a cargo de
notarios pblicos o son de competencia de los mismos, en tal sentido esperamos que este
tema sea tratado por la doctrina, lo cual contribuir a alcanzar mayor desarrollo en el
derecho y de esta forma perfeccionar el mismo de las asperezas que siempre tiene no
slo en el derecho peruano, sino tambin en el derecho extranjero y en el derecho
comparado. Un tema que va adquiriendo importancia dentro del derecho peruano es el
que trata los procesos no contenciosos tramitados por notario pblico, por lo cual en el
presente subttulo estudiaremos el mismo para estar al da con las ltimas novedades del
derecho notarial, tema que por cierto no slo ha cobrado atencin en el derecho peruano
sino tambin en el derecho extranjero y escaso desarrollo dentro del derecho comparado,
por lo cual esperamos que en un futuro se desarrolle mas este tema, no slo en
legislacin sino tambin en otras fuentes del derecho.

Los Notarios Pblicos en el derecho peruano tienen competencia para tramitar los
siguientes Procesos no Contenciosos:

1) Los regulados por la Ley 26662:

Rectificacin de partidas.
Adopcin de personas capaces.
Patrimonio familiar.
Inventarios.
Comprobacin de Testamentos.
Sucesin Intestada.

2) Los regulados por la Ley 27157:

Prescripcin Adquisitiva.
Ttulos Supletorios.
Rectificacin de reas y Linderos.
Deslinde.

De todos estos procesos ha tenido mayor acogida el de Sucesin Intestada.

Los Notarios tambin tienen competencia para tramitar procesos no contenciosos en:
Alemania, Argentina, Colombia, El Salvador, Espaa, Guatemala, Luxemburgo e Italia.

Por lo cual realizando estudios de derecho comparado se puede decir que es habitual la
competencia notarial en asuntos no contenciosos, sin embargo, es poco comprendido en
nuestro medio, pero claro est que no se ha determinado hasta que punto los notarios
pueden llevar a cabo o conducir procesos que originalmente eran de competencia judicial,
por lo cual es claro que debe estudiarse el artculo 139 de la constitucin poltica peruana
de 1993 y de esta forma comprenderse mejor e problema, ya que no ha sido estudiado
por parte de la doctrina ni por otras fuentes del derecho, entre las cuales podemos citar a
la jurisprudencia y ejecutorias. Es necesario dejar constancia que para evitar
enfrentamientos con el presente trabajo que los jueces ordenan, mientras que los notarios
pblicos no ordenan sino mandan, que al parecer tiene escasa diferencia en la doctrina,
sin embargo, estos trminos no son utilizados en forma similar en legislacin notarial
peruana y en todo caso debe motivar los correspondientes estudios al igual que
publicaciones no slo en el derecho peruano sino tambin en el derecho extranjero y
comparado.
Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos procesos
para que la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretara en el Poder Judicial
y los Magistrados tengan mas tiempo para sentenciar procesos contenciosos, que por lo
general son casos trgicos (Manuel Atienza clasifica los casos a los cuales podemos
llamarles problemas en: casos fciles, casos difciles y casos trgicos), en los cuales no
cabe encontrar una solucin que no sacrifique algn elemento esencial de un valor
considerado como fundamental desde el punto de vista jurdico y/o moral.

18. PARTES NOTARIALES

Conforme al artculo 85 de la Ley del Notariado el parte contiene la transcripcin ntegra

del instrumento pblico notarial con la fe que da el Notario de su identidad con la matriz, la
indicacin de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes
y autorizado por l, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma,
con la mencin de la fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado,
bastando se agregue al parte una foja firmada por el Notario que contenga la mencin de
la fecha del instrumento pblico notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato
que contiene, para la devolucin por el Registro Pblico, con la anotacin de la inscripcin
o la denegatoria de la misma. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y parte podr
expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por
cualquier medio idneo de reproduccin.

19. TESTIMONIO

Conforme al artculo 83 de la Ley del Notariado el testimonio contiene contiene la

transcripcin ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario de su
identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y foja donde corre, la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricado en cada una de
sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con la mencin de la fecha en que lo
expide. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y parte podr expedirse, a eleccin
del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier medio
idneo de reproduccin.

20. BOLETA
Conforme al artculo 84 de la Ley del Notariado la boleta expresar un resumen del
contenido del instrumento pblico notarial o transcripcin de las clusulas o trminos que
el interesado solicite y que da el Notario con designacin del nombre de los otorgantes,
naturaleza del acto jurdico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse
suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricada en cada una de sus fojas y
expedida con su sello y firma, con mencin de la fecha en que la expide. El notario,
cuando lo considere necesario, agregar cualquier referencia que d sentido o complete
la transcripcin parcial solicitada. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y parte
podr expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia
fotosttica y por cualquier medio idneo de reproduccin.

21. INSTRUMENTOS PBLICOS PROTOCOLARES

Los instrumentos pblicos protocolares son los que conforman el protocolo notarial.

22. PROTOCOLO NOTARIAL

Conforme al artculo 36 de la Ley del Notariado el protocolo notarial es la coleccin

ordenada de registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los
instrumentos pblicos protocolares con arreglo a ley. Conforme al artculo 37 de la misma
Ley forman el protocolo notarial los siguientes registros: a) De escrituras pblicas, b) De
testamentos, c) De actas de protesto, d) de actas de transferencia de bienes muebles
registrables, e) Otros que la ley determine.

23. INSTRUMENTOS PBLICOS EXTRAPROTOCOLARES

Conforme al artculo 94 y 95 de la Ley del Notariado los instrumentos pblicos extra

protocolares son actas y certificaciones. Conforme al artculo 97 de la misma Ley la
autorizacin del notario de un instrumento pblico extra protocolar, realizada con arreglo a
las disposiciones de dicha ley da fe de la realizacin del acto, hecho o circunstancia, de la
identidad de las personas u objetos de la suscripcin de documentos, confirindole fecha
cierta.

24. ACTAS

Conforme al artculo 94 de la Ley del Notariado son actas: a) De autorizacin para viaje
de menores, b) De autorizacin para matrimonio de menores, c) De destruccin de
bienes, d) De entrega, e) De juntas, directorios, asambleas, comits y dems actuaciones
corporativas, f) De licitaciones y concursos, g) De remates, subastas e inventarios, h) De
sorteos y de entrega de premios, i) Otras que la ley seale. Conforme al artculo 96 de la
misma Ley las actas y certificaciones a que se contraen los artculos que preceden, son
susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a solicitud de parte interesada,
cumplindose las regulaciones que sobre el particular rigen. Conforme al artculo 98 de la
misma Ley el notario extender actas en las que se consigne los actos, hechos o
circunstancias que presencie o le conste y que no sean de competencia de otra funcin.
Las actas podrn ser suscritas por los interesados y necesariamente por quien formule
observacin. Conforme al artculo 99 de la Ley del Notariado antes de la faccin del acta,
el notario dar a conocer su condicin de tal y que ha sido solicitada su intervencin para
autorizar el instrumento pblico extraprocolar.

25. CERTIFICACIONES

Conforme al artculo 95 de la Ley del Notariado son certificaciones: a) La entrega de

cartas notariales, b) la expedicin de copias certificadas, c) La legalizacin de firmas, d)
La legalizacin de reproducciones, e) La legalizacin de apertura de libros, f) Otras que la
ley determine. Conforme al artculo 96 de la misma Ley las actas y certificaciones a que
se contraen los artculos que preceden, son susceptibles de incorporarse al protocolo
notarial, a solicitud de parte interesada, cumplindose las regulaciones que sobre el
particular rigen.

26. CARTAS NOTARIALES

Conforme al artculo 100 de la Ley del Notariado el notario cursar las cartas que los
interesados le soliciten, a la direccin del destinatario, dentro de los lmites de su
jurisdiccin, dejando constancia de su entrega o de las circunstancias de su
diligenciamiento en el duplicado que devolver a los interesados.

27. COPIAS CERTIFICADAS

Conforme al artculo 104 de la Ley del Notariado el notario expedir copia certicada que
contenga la transcripcin literal o parte pertinente de actas y dems documentos, con
indicacin, en su caso, de la legalizacin del libro u hojas sueltas, folios de que consta y
donde obran los mismos, nmero de firmas y otras circunstancias que sean necesarias
para dar una idea cabal de su contenido.

28. LEGALIZACIN DE FIRMAS

Conforme al artculo 106 de la Ley del Notariado el notario certificar firmas en

documentos privados cuando le conste de modo indubitable su autenticidad.

29. LEGALIZACIN DE REPRODUCCIONES

Conforme al artculo 110 de la Ley del Notariado el notario certificar reproduccin de

documentos obtenidos por cualquier medio idneo, autorizando con su firma que la copia
que se le presenta guarda absoluta conformidad con el original.

30. LEGALIZACIN DE APERTURA DE LIBROS

Conforme al artculo 112 de la Ley del Notariado el notario certifica la apertura de libros u
hojas sueltas de actas, de contabilidad y otros que la ley seale.

31. PODERES

Conforme al artculo 117 de la Ley del Notariado los poderes otorgados ante los Notarios
podrn revestir las siguientes formalidades: a) Poder en escritura pblica, b) Poder fuera
de registro, c) Poder por carta con firma legalizada.

32. PODER POR ESCRITURA PUBLICA

Conforme al artculo 118 de la Ley del Notariado el poder por escritura pblica se rige por
las disposiciones del Registro de Escrituras Pblicas.

33. PODER FUERA DE REGISTRO

Conforme al artculo 119 de la Ley del Notariado el poder fuera de registro se rige por las
disposiciones del poder por escritura pblica, sin requerir para su validez de incorporacin
al protocolo notarial.

34. PODER POR CARTA CON FIRMA LEGALIZADA

Conforme al artculo 120 de la Ley del Notariado el poder por carta con firma legalizada,
se otorga en documento privado, conforme a las disposiciones sobre la materia.

35. PODER POR ACTA

Los poderes por acta son los poderes que se otorgan para litigar ante los Juzgados, en tal
sentido el primer prrafo del artculo 72 establece que el poder para litigar se puede
otorgar slo por escritura pblica o por acta ante el Juez del proceso, salvo disposicin
diferente.

36. NULIDAD DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

Conforme al artculo 123 de la Ley del Notariado son nulos los instrumentos pblicos
notariales cuando se infrinjan las disposiciones de orden pblico sobre la materia
contenidas en la ley del Notariado. Conforme al artculo 124 de la misma Ley la nulidad
podr ser declarada slo por el Poder Judicial, con citacin de los interesados mediante
sentencia firme. Conforme al artculo 125 de la misma Ley no cabe declarar la nulidad,
cuando el instrumento pblico notarial, adolece de un defecto que no afecta su eficacia
documental.

37. DISTRITO NOTARIAL

Conforme al artculo 127 de la Ley del Notariado se considera Distrito Notarial a la

demarcacin territorial de la Repblica en la que ejerce jurisdiccin un Colegio de
Notarios. Conforme al artculo 128 de la misma Ley los Distritos Notariales de la
Repblica son veinte con la demarcacin territorial que actualmente tienen.

38. COLEGIO DE NOTARIOS

Conforme al artculo 129 de la Ley del Notariado los Colegios de Notarios son personas
jurdicas de derecho pblico, cuyo funcionamiento se rige por Estatuto Unico.

39. JUNTA DE DECANOS DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS DEL PER

Conforme al artculo 135 de la Ley del Notariado los Colegios de Notarios forman un
organismo denominado Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Per, que
coordina su accin en el orden interno y ejerce representacin del notariado en el mbito
internacional. Conforme al artculo 136 de la misma Ley la Junta de Decanos de los
Colegios de notarios del Per se integra por todos los Decanos de los Colegios de
Notarios de la Repblica, tiene su sede en Lima, y estructura y atribuciones que su
Estatuto aprobado en Asamblea determinen.

40. CONSEJO DEL NOTARIADO

Conforme al artculo 140 de la Ley del Notariado el Consejo del Notariado es el rgano del
Ministerio de Justicia que ejerce la supervisin del Notariado.

41. RESPONSABILIDAD DE LOS NOTARIO

Los notarios son responsables civil, penal y administrativamente, por ello deben ser
bastante cuidadosos en sus funciones, las cuales son establecidas por la ley de la materia
y en todo caso el derecho notarial es una rama del derecho sancionador.

42. REGISTRO DE ESCRITURAS PBLICAS

Conforme al artculo 50 de la Ley del Notariado en el Registro de Escrituras Pblicas se

extendern las escrituras, protocolizaciones y actas que la ley determina.

43. REGISTRO DE TESTAMENTOS

Conforme al artculo 67 de la Ley del Notariado en este Registro se otorgar el testamento

en escritura pblica y cerrada que el Cdigo Civil seala. Ser llevado en forma directa
por el notario, para garantizar la reserva que la presente Ley establece para estos actos
jurdicos. Conforme al artculo 68 de la misma Ley el notario observar en el otorgamiento
del testamento en escritura pblica y el cerrado las formalidades prescritas por el Cdigo
Civil.
44. REGISTRO DE ACTAS DE PROTESTO

Conforme al artculo 75 de la Ley del Notariado en este Registro se extendern las actas
de protesto de ttulos valores, cumplindose las formalidades sealadas en las leyes
sobre la materia.

45. REGISTRO DE ACTAS DE TRANSFERENCIA DE BIENES MUEBLES

REGISTRABLES

Conforme al artculo 78 de la Ley del Notariado en este Registro se extendern las actas
de transferencia de bienes muebles registrables, que podrn ser: a) De vehculos usados,
b) De otros bienes muebles identificables que la ley determine.

46. ARCHIVO NOTARIAL

Conforme al artculo 81 de la Ley del Notariado el archivo notarial se integra por: a) Los
registros que lleva el notario conforme a la ley del Notariado, b) Los tomos de minutas
extendidas en el Registro, c) Los documentos protocolizados conforme a Ley, d) Los
ndices que la ley seala.

47. OTRAS DEFINICIONES DE NOTARIO

En el Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola se precisa que

notario es el que desempeaba la labor de escribano, fedatario, y en el mismo Diccionario
se precisa que el notario es el funcionario pblico autorizado para dar fe de los contratos,
testamentos y otros actos extrajudiciales, conforme a las leyes.

En el mismo Diccionario se precisa que escribano es el que por oficio pblico estaba
autorizado para dar fe de las escrituras y dems actos que pasaban ante l. Y respecto al
fedatario el mismo Diccionario establece que fedatario es la denominacin genrica
aplicable al notario y otros funcionarios que dan fe pblica-

Para Guillermo Cabanellas fedatario es el que da fe pblica, como el Notario y otros

funcionarios, cuando se trata de cuestiones extrajudiciales, o los secretarios de los
Tribunales y Juzgados o los escribanos, en materia judicial.

La abrogada Ley del Notariado de 1911 estableca que los Notarios dan fe de los actos y
contratos que ante ellos se practican o celebran.
Conforme al artculo 2 de la Ley del Notariado modificado por la Primera Disposicin Final
de la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662, el notario es
el profesional del derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que
ante el se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los
instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los
traslados correspondientes. Su funcin tambin comprende la comprobacin de hechos y
la tramitacin de asuntos no contenciosos previstos en la ley de la materia.

48. NOTARIADO

Conforme al artculo 1 de la Ley del Notariado el notariado de la Repblica se integra por

los notarios con las funciones, atribuciones y obligaciones que la presente Ley seala. Las
autoridades debern prestar las facilidades y garantas para el cumplimiento de la funcin
notarial.

49. MINUTA

Conforme al artculo 57 de la Ley del Notariado la minuta es el instrumento privado que

contiene la declaracin de voluntad de los otorgantes, la que debe ser autorizada por
letrado y que se inserta literalmente en el cuerpo de las escrituras pblicas.

50. MINUTARIO

Conforme al artculo 60 de la Ley del Notariado en las minutas se anotar la foja del
registro y la fecha en que se extendi el instrumento. En el segundo prrafo del mismo
artculo se establece que se formar un tomo de minutas cuando su cantidad lo requiera,
ordenndolas segn el nmero que les corresponda, y en el tercer prrafo se establece
que los tomos se numerarn correlativamente.

51. PROTOCOLIZACIN

Conforme al artculo 64 de la Ley del Notariado por la protocolizacin se incorporan al

registro de escrituras pblicas los documentos que la ley, resolucin judicial o
administrativa ordenen. Conforme al artculo 65 de la misma Ley el acta de
protocolizacin contendr: a) Lugar, fecha y nombre del notario, b) Materia del
documento, c) Los nombres de los intervinientes, d) El nmero de fojas de que conste, e)
Nombre del Juez que ordena la protocolizacin y del Secretario Cursor y mencin de la
resolucin que ordena la protocolizacin con la indicacin de estar consentida o
ejecutoriada o denominacin de la entidad que solicita la protocolizacin. Conforme al
artculo 66 de la misma Ley el Notario agregar los documentos materia de la
protocolizacin al final del tomo donde corre sentada el acta de protocolizacin. En el
segundo prrafo se establece que los documentos protocolizados no podrn separarse
del registro de escrituras pblicas por ningn motivo.

52. ESCRITURA PBLICA

El Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola establece que

escritura pblica es el instrumento pblico, firmado con testigos o sin ellos por la persona
o personas que lo otorgan, de todo lo cual da fe el notario.

Conforme al artculo 51 de la Ley del Notariado la escritura pblica es todo documento

matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el Notario, que contiene uno o mas
actos jurdicos. Conforme al artculo 52 de la Ley del Notariado la redaccin de la escritura
pblica comprende tres partes: a) introduccin, b) cuerpo, c) conclusin. Las partes de la
introduccin, cuerpo y conclusin se encuentran detalladas en los artculos 54, 57 y 59 de
la misma Ley.

53. TRASLADOS

Los traslados de los instrumentos pblicos notariales son los testimonios, los partes
notariales y las boletas notariales. Conforme al artculo 88 de la Ley del Notariado el
Notario podr expedir traslados de instrumentos pblicos notariales no inscritos o con la
constancia de estar en trmite su inscripcin.

54. NDICES NOTARIALES

Conforme al artculo 91 de la Ley del Notariado el notario llevar ndices cronolgico y

alfabtico de instrumentos pblicos protocolares, a excepcin del registro de actas de
protestos que slo llevar el ndice cronolgico. El ndice consignar los datos para
individualizar cada instrumento. Estos ndices podrn llevarse en tomos o en hojas
sueltas, a eleccin del Notario, en el caso de llevarse en hojas sueltas deber
encuadernarse y empastarse dentro del semestre siguiente a su formacin.

55. OFICIO NOTARIAL

El oficio notarial es la oficina donde el Notario ejerce su funcin notarial. Conforme al
literal f del artculo 17 de la Ley del Notariado est prohibido al Notario tener mas de una
oficina notarial. Conforme al literal a del artculo 16 de la Ley del Notariado el Notario est
obligado a abrir su oficina obligatoriamente en el distrito en el que ha sido localizado y
mantener la atencin al pblico no menos de siete horas diarias de lunes a viernes.

56. PRINCIPIOS NOTARIALES Y PRINCIPIOS REGISTRALES

Los Principios Notariales no son los mismos que los principios registrales, ya que los
primeros determinan la actuacin de los notarios, a diferencia de los segundos que
determinan los requisitos para el acceso al registro, la forma y los efectos de las
inscripciones.

57. PRINCIPIOS NOTARIALES

Los principios notariales son los que determinan la actuacin de los notarios, los cuales
no se encuentra consagrados en forma expresa en nuestro ordenamiento jurdico. Los
principios notariales son imparcialidad, rogacin, inmediacin, interpretacin, objetivacin,
asesoramiento, reserva, y resguardo, entre otros.

57.1. IMPARCIALIDAD

Por la imparcialidad los notarios deben actuar sin favorecer a ninguna de las partes que
interviene en los diferentes actos o documentos celebrados o redactados ante l, por lo
cual para algunos tratadistas podemos hablar de notarios como jueces o magistrados, en
tal sentido se escucha hablar de judicatura notarial, sin embargo, para otros tratadistas
estas afirmaciones se encuentran equivocadas, lo cual en todo caso debe ser materia de
estudio por parte de los tratadistas.

57.2. ROGACION

Por la rogacin los notarios no pueden intervenir de oficio, sino que deben hacerlo slo a
pedido de parte, al igual que los registradores pblicos, por lo tanto, podemos afirmar que
este principio es comn a ambos personajes o es comn a ambas ramas del derecho
pblico, lo cual debe ser materia de estudio al momento de estudiar derecho.

57.3. INMEDIACION
La inmediacin es un principio del derecho notarial por el cual los notarios deben tener
relacin directa con sus clientes, por lo cual deben asistirlos personalmente y no a travs
de empleados, lo cual hara que se viole este principio, en tal sentido el que da f u otorga
la misma es el notario pblico y no sus empleados. En Lima se ha advertido que este
principio no se cumple, ya que no existe una relacin directa entre el notario pblico con
sus clientes, sino que la misma existe entre stos ltimos con los empleados del notario, y
el ste ltimo no es un empleado.

57.4. INTERPRETACION

La interpretacin es un principio notarial por el cual los notarios pblicos deben interpretar
los documentos que les presentan, por ejemplo deben interpretar las minutas que se le
presenten, para que en caso de ser necesario se redacte la clusula adicional necesaria,
en tal sentido debe distinguir ntidamente la compraventa de la transferencia, ya que la
segunda o ltima de las indicadas es un efecto de la primera, lo cual es poco conocido por
parte de los abogados.

57.5. OBJETIVACION

La objetivacin es un principio notarial por el cual los notarios pblicos, deben actuar en
forma objetiva y no subjetivamente, en tal sentido deben aplicar las normas que
corresponden en cada caso como son por cierto la ley del notariado, el cdigo civil
peruano de 1984, el cdigo procesal civil, los reglamentos registrales, entre otras normas
del derecho de cada pas. Igualmente deben aplicar todas las otras fuentes del derecho
entre las cuales podemos citar la jurisprudencia, ejecutorias, costumbre, doctrina realidad
social, manifestacin de voluntad, principios generales del derecho, principios especficos
de cada rama del derecho, entre otras, es decir, estas no son todas, pero las citamos
porque son las mas conocidas y en todo caso para muchos autores, tratadistas y
articulistas estaran consideradas como las mas importantes, es decir, debemos recalcar
que no son las nicas.

57.6. ASESORAMIENTO

Por el principio notarial de asesoramiento los notarios pblicos deben asesorar a sus
clientes para que sea redactado el documento notarial que corresponde en cada caso, por
ejemplo en algunos casos corresponde utilizar actas, y en otros escrituras pblicas, en tal
sentido para una transferencia vehicular corresponde utilizar una acta de transferencia,
pero para una compraventa de inmueble una escritura pblica.

57.7. RESERVA

Por el principio notarial de reserva el notario pblico no puede divulgar los actos que se
celebran ante l, ya que debe actuar con lealtad y buena fe, en consecuencia si dos
personas estn de acuerdo en celebrar una compraventa no puede divulgar este contrato
antes que se celebre para que se pueda buscar otro contratante, es decir, otro vendedor u
otro comprador, sin embargo, luego que el documento notarial est fraccionado es claro
que se rige por la ley de la materia como es el estado peruano la ley del notariado
peruana.

57.8. RESGUARDO

El resguardo es un principio notarial por el cual el notario pblico debe archivar los
documentos de su protocolo notarial, en un lugar seguro de tal forma que no pueda ser
sujeto de robo o apropiacin ilcita, en consecuencia debe asegurarse de su permanencia
para los interesados que deseen solicitar documentos relacionados con los mismos.
 REGI
STR
O DE
PRE
DIOS
REGLAMENTO DE INSCRIPCIN DE REGISTRO DE PREDIOS

I. ANTECEDENTES:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

REGISTRO DE PREDIOS:

Ley 26366; con la creacin del Sistema Nacional de Registro de Predios, en el

llamado entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba parte del
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente con el Registro de
Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos, el Registro de Derechos
Mineros, el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de
Embarcaciones Pesqueras. El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se
incorporara despus de 5 aos.

El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley

27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el
Registro de Predios estar integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el
Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales.

Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:

El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N 495, de fecha 15

de Noviembre de 1988 con la denominacin de Registro Predial de Pueblos
Jvenes y Urbanizaciones Populares, como un registro paralelo al Registro de la
Propiedad Inmueble. Tiene la caracterstica que considera ttulo inscribible al
Formulario Registral, firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y
cuando corresponda un verificador; termina con el principio de la titulacin
autntica (Art. 2010 C.C.), estableciendo que pueden inscribirse ttulos que
consten en escritura pblica o documento privado, reincorpora como acto
inscribible la posesin.

La Seccin Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro de Predios

Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991,
incorporndose como parte del Registro Predial. Considera igualmente como acto
inscribible el derecho de posesin, utiliza el Formulario Registral como ttulo
inscribible, y genera un mecanismo de prescripcin adquisitiva administrativa.
Posteriormente, por Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya
creado el SINARP se crearon las Secciones Especiales de Predios Rurales del
Registro de la Propiedad Inmueble, con competencia para inscripciones de predios
rurales en todo el pas, excepto en Lima, que se rega por el rgimen del Decreto
Legislativo 803. Es a ellas a que se refiere la Ley 27755.

El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el pas, se crea por
ley de fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888,
tomando en forma casi textual la primera Ley Hipotecaria Espaola de 1861. Con
el transcurso del tiempo, el antecedente de reformulacin ms inmediato, se da
con la Ley SUNARP, de fecha 16 de Octubre del 2004, que, con ms precisin
tcnica genera un mega registro de Propiedad Inmueble, que a su vez contena
los registros siguientes: Registro de propiedad inmueble, buques, embarcaciones
pesqueras, aeronaves, naves, derechos mineros y concesiones, todos estos
bienes registrables de naturaleza inmueble, segn lo dispuesto por el artculo 885
del Cdigo Civil. El Registro de Propiedad Inmueble, acoge plenamente los
principios registrales que legisla el Cdigo Civil (Titulacin autntica, legalidad,
rogacin, legitimacin, publicidad, tracto sucesivo, prioridad preferente, prioridad
excluyente), y tiene un numerus clausus de actos inscribibles sealados en el
artculo 2019 del Cdigo Civil, excluyndose expresamente la inscripcin de la
posesin en el art. 2021.

Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y

legislaciones diferentes, los que dan origen al Registro de Predios.

II. CONCEPTO:

El artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro de Predios

como Es el registro jurdico integrante del Registro de la Propiedad Inmueble en
el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se
refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas
especiales, respecto de predios urbanos y rurales.

III. FUNCIN:

Es el devenir socio econmico de la sociedad, resaltada por autores de la talla de

Jess Lpez Medel , segn quien el Registro de la Propiedad constituye un
Servicio Social y Pblico, cuya razn causal, diferencial y motora es la seguridad
jurdica inmobiliaria a la que desarrolla y da vida, as como Roca Sastre , quien
dir que son fines de este Registro Asegurar la propiedad inmueble, proteger el
trfico jurdico inmobiliario y fomentar el crdito territorial, proteger las titularidades
registradas y a los terceros adquirentes, y efectuar la publicidad informativa
llamada formal, del contenido de los libros del registro

El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de las

Inscripciones, aprobado por Resolucin SUNARP N 540-2003, de fecha 21 de
Noviembre del 2003.

A Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con

alrededor de 6150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el
INEI registraba alrededor de 7400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un
anlisis a priori, es evidente que existe una cantidad importante de unidades
inmobiliarias no registradas.

IV. IMPORTANCIA:
a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y
de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.

b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados,
de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que
ignoraba su existencia.

c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones,

impidiendo el fraude y la clandestinidad.

d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el

crdito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

V. CARACTERISTICAS:

1. Es un Registro Jurdico:

Varios aspectos caracterizan a los Registros jurdicos, respecto de los

registros administrativos:
La caracterstica central de los registros jurdicos es que los datos
publicitados gozan de eficacia sustantiva; se encuentran amparados por una
presuncin relativa de exactitud denominada Legitimidad (Art. 2013 del C.C.).
Por oposicin los Registros administrativos son meramente informativos.

Estn destinados a brindar publicidad registral, es decir estn igualmente

premunidos de una presuncin de cognoscibilidad general, segn la cual todos
estamos en oportunidad de conocer, y se presume que conocemos, aun
cuando no conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros administrativos no
tienen esta vocacin publicitaria como parte de su esencia. En los Registros
jurdicos la publicidad registral es de tal manera nota importante, que por
ejemplo el autor Gonzales Barrn opina que la publicidad no es un principio
del derecho registral, sino su contenido ontolgico, es decir su propia esencia.
La doctrina igualmente diferencia la Publicidad Efecto propia de los Registros
jurdicos de la Publicidad Noticia propia de los registros administrativos.

Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos.

Los Registros Jurdicos se basan en los principios registrales del Cdigo Civil
y se rigen administrativamente por un rgano rector nico: La SUNARP. En
cambio, los Registros administrativos se rigen por la Ley de Procedimiento
Administrativo General (Ley 27444).
2. Se basa en el sistema de Folio Real, que bsicamente significa que a cada
predio corresponde una partida registral en la que se extender a travs del
tiempo la historia jurdica del mismo.

El artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente:

Por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas
las inscripciones que a ste correspondan. Por cada acto o asiento se
extender un asiento registral independiente

A su vez el artculo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la definicin de

Partida Registral as: unidad de Registro conformada por los asientos de
inscripcin organizados sobre la base de la determinacin del bien o de la
persona susceptible de inscripcin.

El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales

provenientes de los Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano,
Seccin Especial de Predios Rurales y Registro de la Propiedad Inmueble), y
las que genera bajo su propia denominacin, desde su fecha de inicio.

El trmino Predio por cierto no est referido necesariamente a rea de

terreno, sino a unidad inmobiliaria independiente e independizada.

Esta tcnica del folio real tiene algunas excepciones en el denominado Folio
Plural, por el cual la historia jurdica de un mismo predio se encuentra inscrita
en ms de una partida registral, si bien existe una vinculacin entre ambas. El
tema del Folio Plural es importante de ser sealado porque en el caso de
calificacin registral o estudio de ttulos, deber tenerse en cuenta
necesariamente las partidas vinculadas (Art. 2011 del Cdigo Civil).

Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes:

La inscripcin del Derecho de Superficie (Art. 137 del Reglamento de las

Inscripciones), en el que se abre una Partida Especial, vinculada a la Partida
principal: en ella se inscribir la titularidad de la Superficie, la fbrica, y las
modificaciones que afecten el derecho del titular, mientras que sta, es decir
en la principal, el derecho del propietario, y sus posibles transferencias y
afectaciones. Con la extincin de la Superficie se cierra la Partida Especial.
Las independizaciones provenientes de regmenes de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn. En estos casos, propios de los Edificios, la inscripcin del
terreno convertido en propiedad comn se mantiene en la partida matriz,
mientras que la unidad inmobiliaria independizada y sus sucesivas
transferencias y afectaciones se inscribirn en una partida registral
independiente.
 Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez establecido de hecho
por defecto de sistema, es el caso de doble inmatriculacin de un mismo
predio. El supuesto, que desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el
sistema de folio real y constituye uno de los graves problemas del Registro de
Predios. Descubierta la anomala, en el caso de duplicidad de partidas con
inscripciones incompatibles y oposicin, el Reglamento General de los
Registros Pblicos dispone en su artculo 60 que se deje constancia de la
duplicidad en las partidas duplicadas, quedando expedito el derecho de los
titulares de las partidas implicadas para demandar judicialmente la pretensin
destinada a rectificar la duplicidad existente. Es decir, estas dos partidas
registrales referidas a un mismo predio (total o parcialmente), incompatibles
entre s, quedan vinculadas por esta anotacin que publicita la duplicidad, y se
mantienen abiertas ambas a posibles inscripciones.

3. Tiene por unidad de Objeto el Predio.

El trmino Predio es tcnicamente correcto, en oposicin a inmueble,

concepto que en nuestra legislacin alude a 10 clases diferentes de bienes
(Art. 885 del C.C.). Es decir Inmueble es el gnero, y predio es la especie, y
alude directamente al suelo, subsuelo y sobre suelo utilizable (Art. 885, inc 1
del C.C.). Tambin se diferencia del concepto finca empleado por la
legislacin y doctrina espaola, siendo que en nuestro medio entendemos por
Finca una unidad inmobiliaria construida, edificada.

4. Tiene efectos declarativos.

Este aspecto atae al grado de eficacia sustantiva que el sistema jurdico

asigna a la inscripcin registral: Ser constitutiva cuando la inscripcin
registral es requisito necesario para la existencia del acto jurdico (como en el
caso de la Hipoteca, artculo 1099 inc. 3 del Cdigo Civil, la inscripcin
registral excepcionalmente tiene efectos constitutivos), mientras que ser
declarativa cuando el acto se perfecciona antes de la inscripcin, pero la
publicidad registral reviste al acto de determinados efectos, legalmente
previstos.

Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripcin de efectos

declarativos el principio de fe pblica registral (con proteccin del tercero
registral, es decir de quien contrate a ttulo oneroso, de buena fe, y logre la
inscripcin), y el acto publicitado goza de oponibilidad erga omnes, y
presuncin de exactitud con la realidad extraregistral (Principio de
Legitimacin).
 Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripcin que no tiene
carcter obligatorio, ni sanea el acto inscrito.

5. Mantiene el mtodo de Inscripcin

(Artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones), por oposicin al mtodo

de Transcripcin: El Registrador hace un resumen del acto presentado a
calificacin, consignando en el asiento los datos reglamentariamente
establecidos (Artculo 11 del Reglamento de las Inscripciones).
Doctrinariamente se distingue entre mtodo de transcripcin, de extracto y
de encasillado. El sistema espaol utiliza el extracto, trasladando a la
partida registral textualmente las partes relevantes del ttulo presentado, y,
procediendo luego a la devolucin del ttulo causal al presentante.

En esta diferenciacin, correspondera al sistema peruano el mtodo de

encasillado.

VI. EFECTOS:

En cuanto a los efectos de la inscripcin, se pueden dividir en tres sistemas:

1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo

1. Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de

la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Esto significa que la
inscripcin es un elemento esencial para la adquisicin del dominio del
inmueble; de no mediar este requisito, el acto jurdico debe reputarse como
inexistente. En este sistema se da el mximo de eficacia a la inscripcin,
pues sta opera el cambio del derecho registrado, sin necesidad del
acuerdo de transferencia. El Sistema Sustantivo, tambin es conocido con
el nombre de Sistema Australiano o de Acta Torrens.

2. En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en este

caso el contrato, y se perfecciona con la inscripcin en el Registro Pblico.
Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripcin no es
potestativa sino obligatoria. Los cdigos civiles de Alemania, Suiza y
Luxemburgo siguieron este sistema a principios del siglo pasado (siglo XX).
La caracterstica de este sistema estriba en que atiende por una parte al
ttulo y a la causa de la adquisicin que se plasme en el contrato y por otro
lado, atiende a la forma en que se trasmite el dominio, lo cual ocurre a
travs de la inscripcin en el Registro Pblico. Es de sealarse la similitud
existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los
datos que se consignen en el folio real para describir la finca, como sera la
 superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del
mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.

3. En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se realiza por el

mero efecto del contrato, sin que se requiera la inscripcin en el Registro
Pblico o de traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurdico surta
efectos contra terceros deber hacerse la inscripcin.

La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia,

transmisin, modificacin o extincin de un derecho ocurrido fuera del
Registro y contenido en el ttulo o documento que se presenta a dicho
Registro.

En el Per las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen

efectos declarativos. El Sistema Declarativo tambin es observado, entre
otros pases, por Francia y Espaa. Se establece como excepcin al
Sistema Declarativo, el caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que,
para que quede vlidamente constituida, requiere que el documento sea
inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.

VII. SANEAMIENTO LEGAL DE LOS PREDIOS RURALES:

1. Saneamiento Fsico:

Consiste en la identificacin fsica del predio determinando su forma,

dimensiones, colindancias y ubicacin geogrfica.

2. Saneamiento Legal:

Consiste en determinar la condicin jurdica de la persona que ocupa un

predio rural (Parcela agrcola, chacra, Fundo) y que viene explotndolo
mediante una actividad econmicamente, con el objeto de formalizar su
derecho de posesin o perfeccionar su derecho de propiedad, segn sea el
caso, y su posterior inscripcin en los Registros Pblicos.

VIII. PRINCIPIOS REGISTRALES: (Art. 3 RIRP)

1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: El Principio Registral de Legalidad se

encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil
Peruano de 1984, el cual establece: Los Registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
 Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos de la siguiente manera: Los
Registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la
inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de
las formalidades propias del Ttulo y la capacidad de los otorgantes, as
como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la
verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre
la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aqul y, complementariamente.

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen

previo de legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir,
califica el acto y el documento), adems comprende la revisin minuciosa
de si el acto es inscribible, los obstculos, la partida o partidas registrales
con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los
antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas
indicadas.

2. PRINCIPIO DE ROGACIN: El Principio Registral de Rogacin se

encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil
Peruano de 1984, el cual establece: Los Registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.

Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte presentando

el Ttulo por el Libro Diario, por tanto, no existe presentacin de Ttulos de
oficio, o como lo llaman algunos tratadistas no existe inscripcin de oficio.
En tal sentido el Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001
regula la presentacin de ttulos.

Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio de

Instancia.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: En mrito al Principio Registral de

Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida
registral, para cada persona jurdica se debe aperturar una partida registral
y para cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se
debe aperturar una partida registral, y los asientos de registracin
relacionados a la misma deben ser redactados solamente en dicha partida
registral. Este Principio Registral es adoptado por los Sistemas Registrales
 que adoptan el Sistema del Folio Real en los Registros de bienes y el
Sistema del Folio Personal.

El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el

artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos del 2001 de la siguiente manera: Por cada bien o persona jurdica
se abrir una partida registral independiente, en donde se extender la
primera inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos relativos a
cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro
que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural, en la
cual se extendern los diversos actos inscribibles.

4. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA : El Principio Registral de

Titulacin Autntica se encuentra consagrado en el artculo 2010 del Cdigo
Civil de 1984, el cual establece lo siguiente: La inscripcin se hace en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico.

Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo III del

Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del
2001 en los siguientes trminos: Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico.

El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de

Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica
en los siguientes trminos: La inscripcin se efectuar en mrito de
documento pblico, de resolucin arbitral o de documento privado en los
casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de
documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o
derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarn en idioma
espaol o traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la
materia.

5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: El Principio Registral de Publicidad est

consagrado en nuestro ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo
Civil Peruano de 1984, el cual establece: Se presume, sin admitirse prueba
en contrario, que toda persona tiene conocimiento.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo I del Ttulo Preliminar del

Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, en cuyo segundo
prrafo establece: El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros an cuando stos no hubieran tenido conocimiento.
 6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN: El Principio Registral de Legitimacin se
encuentra consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que
establece: El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del

Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los
siguientes trminos: Los asientos registrales se presumen exactos y
vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

IX. PARTIDA REGISTRAL: (Art. 4 - RIRP)

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha,

tomo o partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la
tcnica del folio real que rige la normatividad y organizacin registral.

La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razn de su

pertenencia a un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento
un derecho.

El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la

ampliatoria del Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por
el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

RUBROS

a) Antecedente dominial, en el que se indicar el tomo y folio en que corren

las inscripciones trasladadas a la ficha o el nmero de aquella de donde se
ha hecho la independizacin.
b) Descripcin del inmueble, en el que se dejar constancia de su ubicacin
geogrfica, superficie, linderos y dems especificaciones.
c) Ttulos de dominio, en el que se inscribirn las traslaciones del derecho de
propiedad.
d) Gravmenes, en el que se inscribirn o anotarn, segn los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirn o anotarn segn los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejar constancia de la extincin de las
inscripciones correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se har mencin de las inscripciones que se
refieran a las personas que figuran como propietarios.
X. INSCRIPCIN:

1. Inscripcin en mrito a escritura pblica: (art. 6)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a escritura pblica, se

presentar el parte expedido por el Notario o Cnsul, o el traslado
respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la matriz.

2. Inscripcin en mrito a formulario registral: (art. 7)

Cuando las inscripciones se realicen en mrito al formulario registral a que

se refiere el artculo 7 de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se
efectuar de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N 023-
2003-JUS.

3. Inscripcin en mrito a mandato judicial: (art. 8)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se

presentar copia certificada de la resolucin que declara o constituye el
derecho y de los dems actuados pertinentes, acompaados del
correspondiente oficio cursado por el Juez competente.

Las inscripciones dispuestas por mandato judicial slo se efectuarn si la

resolucin que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la
autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones
inmediatamente ejecutables. Si el mandato judicial declara derechos
inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el ttulo la
calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales,
se indicar el nombre de ambos cnyuges.

4. Inscripcin en mrito a laudo arbitral: (art. 9)

Los laudos se inscriben en mrito de la copia certificada de la respectiva

resolucin arbitral, con la constancia de la notificacin a que se refiere el
artculo 59 del Decreto Legislativo N 1071 que norma el Arbitraje. El
Registrador no podr evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o rbitro
nico para laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los rbitros
para ejecutarlo. Tampoco podr calificar la validez del acuerdo arbitral ni su
correspondencia con el contenido del laudo.
 5. Inscripcin en mrito a acto administrativo: (art. 10)

En los casos de inscripciones que se efecten en mrito a un acto

administrativo, salvo disposicin en contrario, se presentar copia
autenticada de la resolucin administrativa expedida por funcionario
autorizado de la institucin que conserva en su poder la matriz. Se
exceptan los supuestos en los que tales actos administrativos, conforme a
la Ley del Procedimiento Administrativo General, no tengan carcter
ejecutorio inmediato. Si la resolucin administrativa declara derechos
inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el ttulo la
calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales,
se indicar el nombre de ambos cnyuges. Tratndose de acto modificatorio
de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolucin ha
quedado firme, se extender adems una anotacin, en el rubro de cargas
y gravmenes, en la que se dejar constancia de dicha circunstancia.

La anotacin a que se refiere el prrafo anterior slo podr cancelarse en

mrito a la constancia expedida por la autoridad administrativa
correspondiente o la copia certificada de la resolucin emitida en ltima
instancia administrativa.

XI. QU SE INCRIBE?

Hasta aqu nos hemos venido refiriendo insistentemente a los actos

inscribibles con esa denominacin, es decir como actos. Sin embargo en
doctrina se discute si se inscriben actos, ttulos o derechos. Se dice que es
importante determinar qu se inscribe para saber igualmente qu se
publicita.

Se inscriben Ttulos. Tesis postulada por el autor Nuez Lagos, segn la cual
toda vez que no hay simultaneidad entre el consentimiento de las partes y la
inscripcin, lo que el Registrador recepciona y califica son Ttulos.

Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrn y Lacruz Berdejo,

quienes aceptan que si bien el Registro recepciona ttulos, publicita derechos, o
ms precisamente, titularidades. En un avance posterior de la misma tesis, se
argumentar que lo que es objeto de inscripcin y publicidad son las posiciones
contractuales.

Se inscriben Relaciones Jurdicas Registrales. Es la tesis de Amors

Guardiola segn quien tiene que haber una necesaria coincidencia entre lo que el
Registro recepciona y lo que el registro publicita. El derecho inscribible es objeto
de inscripcin y de publicidad. Pero como no slo se inscriben derechos, sino
tambin resoluciones administrativas, judiciales, etc., es ms propia la
denominacin de Relaciones Jurdicas Registrales.

Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada por Manzano Solano. Segn

l los derechos perfeccionados extraregistralmente, se encontraran en estado
civil, y luego del procesamiento registral, estaran estos derechos premunidos del
estado registral.

A modo de conclusin, podra establecerse que siendo el Registro una institucin

jurdica viva y vigente, los actos inscribibles crecen no slo en nmero, sino que se
modifican y recrean, en atencin a las necesidades del propio trfico jurdico, por
lo que no es descabellado que el Derecho Registral genere a su vez nuevas
categoras conceptuales que reflejen ms exactamente la naturaleza de la acogida
registral.

XII. INDEPENDIZACIN:

1. CONCEPTO:

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o
sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
comn o rgimen de independizacin y copropiedad.

La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente

captulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la
inscripcin de los actos que dan lugar a la misma.

El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form

parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la
partida matriz de la independizacin realizada.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de

fbrica inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a
independizar. (Art. 40 RIRP)

2. REQUISITOS DE INDEPENDIZACIN:

Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada

uno de los predios que se desmiembran y, en su caso, el rea remanente,
con precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los
documentos exigidos para cada tipo de predio.
 Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un
rea remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se
entender que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada
una de dichas porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes
correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su
independizacin. (Art. 41 RIRP)

3. INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO: (Art. 42 RIRP)

La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta

por el solo mrito de los siguientes documentos:

a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe

precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios
resultantes.

b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la

constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-
JUS, segn sea el caso.

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el

consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite
de subdivisin, en caso de copropiedad.

Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados

como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman,
debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y
propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad.
Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la
declaratoria de fbrica.

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la

independizacin se origina en la des acumulacin de predios, siempre que
stos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud
con firma certificada del propietario.

Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con

facultades de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

4. INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL: (Art. 46 RIRP)

La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el
que se precisarn los datos a que se refiere el primer prrafo del artculo 41,
en lo que sea pertinente, acompaado de los certificados o planos segn los
casos siguientes:

a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el

organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral,
se requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el
Decreto Legislativo N 667, emitido por el rgano competente, tanto del rea
a independizar como del rea remanente.
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el
que el rgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento
catastral, slo se requerir la presentacin del certificado catastral a que se
refiere el Decreto Legislativo N 667, del rea a independizar, acompaado
del plano perimtrico y memoria descriptiva del rea remanente, firmado por
verificador.

c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no

catastrada, pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del
plano catastral en el que conste el rea a independizar, acompaado de los
planos perimtricos de sta y del rea remanente firmados por verificador
con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea,
linderos y medidas perimtricas de los predios resultantes. El plano
perimtrico del rea a independizar debe estar visado por el rgano
competente.

d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no

catastrada y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del
plano perimtrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de
datos tcnicos y memoria descriptiva firmados por verificador, donde se
indique el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto del rea
independizada como del rea remanente, acompaada del documento
expedido por el rgano competente que acredite que se trata de un predio
ubicado en rea no catastrada y que no cuenta con planos catastrales.

5. INDEPENDIZACIN DE BIENES DEL ESTADO:

Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de

saneamiento, y salvo disposicin distinta, la independizacin podr realizarse
en mrito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado
del plano de independizacin suscrito por profesional competente en el que
debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los
 predios resultantes y del rea remanente en su caso. En tales supuestos no
se requerir legalizacin notarial.

XIII. ACUMULACIN:

La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms
partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo
una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios
acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan
acumulados.

Son requisitos para su procedencia, que:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin

de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en
un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan
una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est
determinada por la existencia de dicho rgimen.

b) Pertenezcan al mismo propietario.

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento
privado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y
medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la
partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas
perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de
ser el caso.

d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional

competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y sta retome su descripcin
primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita
no contase con informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el
plano el rea o reas ocupadas por la fbrica.

e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio

resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo 002-89- JUS, segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de
unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados en la Ley No.
27157.