Professional Documents
Culture Documents
A. PENDAHULUAN
Kontrak atau Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang atau lebih.Salah satu pihak disebut PIHAK KESATU dan pihak
lainnya disebut PIHAK KEDUA dalam lingkup lingkup jasa konstruksi, pengertian para pihak
adalah :
2. Administrasi Kontrak
Administrasi Kontrak merupakan upaya pengelolaan atas kontrak dalam periode pelaksanaannya
sehingga kewajiban dan hak dari masing-masing pihak dapat dijalankan sesuai dengan ketentuan yang
ada dalam kontrak tersebut.Dengan demikian administrasi kontrak diperlukan dalam setiap
pelaksanaan kontrak.Bagi kontraktor Administrasi Kontrak diperlukan dalam mengelola kontrak
selama pelaksanaan proyek agar tercapai target pelaksanaan dalam aspek biaya, mutu, an waktu untuk
memperoleh laba, citra yang baik dari perusahaan serta profesionalisme dalam pelaksanaan
pekerjaan.Dan bagi pengguna jasa Administrasi kontrak diperlukan dalam mengelola kontrak selama
pelaksanaan proyek agar diperoleh hasil pelaksanaan berupa bangunan dan kelengkapannya sesuai
dengan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dalam kontrak.
Setiap kesalahan dalam memenuhi ketentuan akan menimbulkan risiko berujud biaya dan tidak
ada kompensasinya
Contohnya :
4. Pemahaman istilah
1. Kontrak : suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap
satu orang atau lebih
2. Provisional Sum : sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk
pekerjaan yang belum ditentukan
3. Prime Cost : sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk pekerjaan
yang telah ditentukan, umumnya dikerjakan oleh NSC
4. Nominated Sub Contractor (NSC) : sub kontraktor yang ditunjuk langsung oleh Pihak I untuk
pekerjaan tertentu yang telah ditetapkan
5. Force Majeure : atau keadaan memaksa, adalah kejadian atau peristiwa yang terjadi diluar
kemampuan Pihak I maupun Pihak II yang dapat mempengaruhi pelaksanaan kontrak, antara lain
berupa :
a. Bencana alam : banjir, gempa bumi, tanah longsor, badai dan lain-lain
c. Kebakaran
7. Klaim : suatu permintaan akan tambahan harga kontrak, atau waktu pelaksanaan, atau
kompensasi atas terjadinya hal-hal yang bukan kesalahan salah satu pihak dan merugikan pihak
tersebut
8. Sengketa kontrak : perselisihan/perbedaan pendapat antara Pihak I dan Pihak II yang tidak
dapat disepakati atas hal-hal tentang pelaksanaan kontrak
9. Penyelesaian sengketa : upaya mencapai kesepakatan antara dua pihak melalui musyawarah,
atau pengadilan, atau arbitrase
10. Arbitrase : peradilan yang dipilih dan ditentukan sendiri secara sukarela oleh pihak-pihak yang
bersengketa
B. DOKUMEN KONTRAK
- Undangan tender
- Speseifikasi Tehnik
- Gambar Tender
- Addendum
b. Surat Penunjukan
c. Surat Perjanjian
d. Syarat-syarat Perjanjian
b. Nama Wakil / Kuasa atau Sertifikat Keahlian dan ketrampilan bila Usaha Perorangan
a. Pokok-pokok pekerjaan
b. Volume pekerjaan
3) Pertanggungan
b. Pengguna Jasa Non Pemerintah, dengan jaminan Bank atau bentuk lain yang disepakati para
pihak
b. Bila satu pihak cidera janji, pihak lainnya mendapat kompensasi berupa antara lain :
i. perpanjangan waktu
9) Penyelesaian perselisihan
a. penyelesaian menggunakan lembaga peradilan, yaitu melalui pengadilan sesuai Hukum Acara
Perdata, atau Pengadilan Niaga
b. penyelesaian menggunakan alternatif penyelesaian sengketa, yaitu melalui upaya mediasi atau
konsiliasi, atau arbitrase
b. kewajiban dan hak masing-masing pihak sebagai konsekuensi dari adanya pemutusan kontrak
11) Ketentuan mengenai keadaan memaksa (force majeure), meliputi :
12) Kewajiban para pihak dalam hal kegagalan bangunan, menjelaskan tentang :
2. PERUBAHAN PERJANJIAN
bila ada satu atau lebih ketentuan harus dirubah (misalnya perubahan waktu pelaksanaan)
Bagi Pihak Kedua : kesalahan memenuhi ketentuan kontrak (wan prestasi) akan menimbulkan risiko
biaya tanpa imbalan pendapatan
Bagi Pihak Kesatu : kesalahan memenuhi ketentuan kontrak (wan prestasi) akan menimbulkan risiko
klaim dari Pihak Kedua, yang akan menambah Anggaran Proyek
1) Pembayaran
a. Jaminan pembayaran, bila tidak ada jaminan pembayaran dari Pihak I bisa timbul masalah
dalam kelancaran pembayaran prestasi pekerjaan
b. Pembayaran berdasarkan bagian pekerjaan yang harus selesai penuh (sistim mile stone). Bila
dalam penyelesaian penuh dari suatu bagian pekerjaan menemui kendala, maka pembayaran atas
bagian tersebut akan bermasalah
c. Pembayaran sistim progres payment dengan nilai besar 25 %, 50 %. 75 %, 100 %, hal ini akan
menuntut Pihak II mempunyai modal kerja yang cukup besar
d. Tidak ada uang muka, menyebabkan Pihak II harus menyediakan modal kerja yang cukup besar
b. Dibuat analisis dampak pekerjaan tambah kurang tersebut pada harga dan waktu kontrak
d. Setelah secara legal disetujui baru pekerjaan tambah kurang dilaksanakan (idealnya begini)
a. Denda keterlambatan penyelesaian pekerjaan (satu permil sehari) diberi batas maksimum 5%
dari nilai kontrak
b. Bila denda keterlambatan diterapkan secara parsial, harus manjadi perhatian untuk tidak
dilanggar
c. Perlu mencantumkan kompensasi untuk keterlambatan pembayaran
d. Perlu dicantumkan ketentuan tentang batas keterlambatan dalam pembayaran dengan sanksi :
Penyedia Jasa menghentikan kegiatan dan segala risiko ditanggung Pengguna Jasa
4) Penyelesaian sengketa
a. Penyelesaian melalui BANI, atau melalui arbitrasi dan menggunakan aturan BANI, atau
b. Penyelesaian dengan mediasi (melalui mediator) atau dengan konsiliasi (melalui konsiliator),
atau
Petugas yang duduk di Tim Penghitungan Tender di Cabang & Kantor Pusat
C. K L A I M
Klaim adalah bentuk permintaan, atau tuntutan, yang diajukan oleh salah satu pihak dalam suatu
perjanjian kepada pihak lainnya berupa pembayaran, atau ganti rugi, atau tambahan waktu, atau
kompensasi atas timbulnya hak dari satu pihak terhadap pihak lainnya, atau atas kesalahan memenuhi
kontrak oleh salah satu pihak.
NO.
KEJADIAN
KLAIM
1.
Penyerahan lahan terlambat
c. waktu
2.
Cost
3.
Pekerjaan tambah
4.
Pekerjaan kurang
5.
Kejadian pada lingkup lokal, nasional, regional atau global yang berdampak kerugian yang signifikan
b. Waktu
NO.
KEJADIAN
PENALTI
1.
2.
3.
Ada bagian pekerjaan yang tidak diterim karena tidak memenuhi ketentuan
Mengulang kembali, atau dikerjaan oleh pengguna jasa dengan biaya beban penyedia jasa
Dalam hal timbul kejadian merugikan diluar kekuasaan para pihak, maka :
Bila tidak ada aturan dalam kontrak, perlu disepakati cara penanganannya
2. Klaim yang dasar pengajuannya tidak tercantum dalam kontrak (non contractual claim)
klaim biaya dan waktu atas penghentian pekerjaan oleh alasan yang bukan kesalahan kontraktor
PROSES KLAIM
3. Saat melaksanakan pekerjaan butir 1) dan 2), dibuat surat pemberitahuan secara rinci (kapan,
berapa lama, alat apa, material apa, tenaga kerja berapa, dan lain-lain)
6. Pengajuan klaim dibuat jangan sampai terlambat, karena posisi tawar akan lemah
- Bila terdapat hak satu pihak (kewajiban pihak lain) tidak tercantum tetapi dibenarkan peraturan
per-undangan, maka hak tersebut memenuhi syarat untuk dituntut
- UU. No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi, pasal 25, 26, 27, 28
- Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi pasal
34 s/d 48
3. Kegagalan Bangunan
- keadaan tidak berfungsinya bangunan, sebagian atau keseluruhan, dari segi teknis, manfaat, K
3 atau keselamatan umum
- bisa karena kesalahan dari Penyedia Jasa (Pelaksana Konstruksi, Perencana Konstruksi, dan
Pengawas Konstruksi) atau Pengguna Jasa
- Bila lingkungan bangunan ( tanah, air, cuaca, beban dll) mempunyai kondisi yan
memungkinkan bangunan berubah/deformasi, maka dalam BA Penyerahan Pekerjaan diberi catatan
bahwa bila hal itu terjadi bukan tanggung jawab Penyedia Jasa
b. Masyarakat berkewajiban
Masyarakat bisa memberikan kritik, usulan, protes, pernyataan curiga sampai tuduhan
E. PENGAKHIRAN KONTRAK
a. Pelaksanaan kontrak selesai s/d penyerahan terakhir, dan semua kewajiban dan hak
masing-masing telah diselesaikan,atau
b. Dilakukan pemutusan kontrak oleh salah satu pihak oleh suatu sebab sesuai kontrak, dan
semua kewajiban dan hak yang timbul pada masing-masing pihak telah diselesaikan, atau
c. Dilakukan pemutusan kontrak atas kesepakatan para pihak sesuai kontrak, dan semua
kewajiban dan hak yang timbul pada masing masing pihak telah diselesaikan
Bila terdapat hal-hal yang bertentangan / tidak sama pada satu dokumen gengan dokumen lainnya,
umumnya berlaku :
Dokumen yang lebih akhir adalah yang lebih kuat / mengikat untuk dilaksanakan
Dalam hal tidak ditentukan, urutan prioritas untuk dilaksanakan berdasarkan urutan adalah :
2. Kontrak Adendum
3. Surat Perjanjian dan Syarat-syarat Perjanjian
8. Syarat-syarat Administrasi
9. Spesifikasi/Syarat Tehnis
Meskipun di Indonesia belum ditetapkan suatu standar kontrak, tetapi sebagai referensi dapat
digunakan antara lain :
a. Standar kontrak dari FIDIC (Federation Internationale Des Ingeuneurs Conseils) atau
International Federation of Consulting Engineers.
H. BENTUK KONTRAK
Terdapat beberapa jenis bentuk kontrak dalam jasa konstruksi, tetapi yang banyak ditemui adalah
bentuk kontrak :
- Kontrak Lump Sum nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan pada lingkup/scope
pekerjaan, baik menyangkut kuantitas maupun kualitasnya
- Kuantitas pekerjaan pada RAB hanya dipakai sebagai dasar perhitungan dalam penawaran, dan
pembayaran prestasi pekerjaan, sedangkan risiko kekurangan kuantitas atau kelebihan kuantitas
menjadi tanggung jawab Pihak II/kontraktor
- Dalam penawaran, kuantitas pekerjaan ditetapkan oleh Pihak I untuk dasar perhitungan harga
penawaran